Årsrapport 2012 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

Transkript

1 Årsrapport 2012 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Global Fastighet Tillväxt 2007 AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Haninge Köpcentra i Sverige Colorado Plaza Tower Two kontorsfastighet i USA. 11 Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 3

4 Colorado Plaza Tower Two 4 Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

5 Viktiga händelser 2012 POSITIV UTVECKLING PÅ HYRESMARKNADEN I DENVER Det har varit god efterfrågan på kontorslokaler i Denver under det senaste året. I slutet av 2012 tecknades ett sexårigt hyresavtal för en lokal på kvadratmeter, som har stått tom under en längre period. Beläggningen i fastigheten var per mars månad cirka 80 procent, vilket är en ökning från cirka 75 procent jämfört med året före. REFINANSIERING AV DENVER Låneavtalet förföll ursprungligen i april 2012, men har sedan dess förlängts med tre månader i taget. Målet har varit att få till stånd en långsiktig lösning med nuvarande långivare, något som emellertid inte varit möjligt. Bolaget har fått flera nya erbjudanden om långsiktig finansiering, vilka nu utvärderas. FÖRSÄLJNING AV TWO ALLIANCE Lånet förföll ursprungligen i juli 2012 och eftersom ett stort kapitaltillskott skulle krävas för att refinansiera lånet såldes fastigheten till ett amerikanskt fastighetsbolag för 152,3 miljoner dollar i september GEVN fick cirka sju miljoner dollar för sin andel på 50 procent efter regleringen av skulden. UTBETALNING TILL AKTIEÄGARNA Med anledning av försäljningen av Two Alliance, och den generella likviditetssituationen i bolaget, gjordes i november 2012 en extra utbetalning till aktieägarna med 2,00 kronor per A-aktie. Detta motsvarar 10 procent av emissionskursen i den första emissionen. Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 5

6 Cirka aktieägare i Norge Cirka aktieägare i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 65,4 % 34,6 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (GEVN) 100 % Comerciante Handel I AB (köpcentrum i Sverige) 80 % Colorado Plaza Tower Two (kontor i USA) 2 Kjöpcentrum kvadratmeter Hyra MNOK 15 Andel av inv. kapital 6 % 100 % Comerciante Haninge 1 byggnad kvadratmeter Hyra MNOK 27 Andel av inv. kapital 23 % Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en fullständig årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Global Fastighet Tillväxt 2007 AB («GFT»). Struktur och översikt GFT har investerat i utvecklings- och omstruktureringsprojekt samt etablerade fastigheter där särskilda förhållanden möjliggör en framtida värdeökning. Bolaget har ett globalt investeringsmandat men fokus ligger i huvudsak på Europa och Nordamerika. Investeringarna har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Global Eiendom Vekst ( GEV ) genom det gemensamt ägda bolaget Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (GEVN). En översikt över fastigheternas läge visas på nästa sida. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att föreslås på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna för GEV och GFT. Fastighetsportföljen Bolaget grundades 2007 och investerade till en början i fem olika fastighetsportföljer genom dotterbolag till GEVN i Norge, Sverige och USA. Under de senaste tre åren har köpcentret i Hudiksvall, Romerike Helsebygg och Two Alliance Center sålts av. Ingen av dessa investeringar har uppnått avkastningsmålet i investeringsmandatet och bolaget har haft en negativ värdeutveckling sedan starten Resterande del av portföljen består av en kontorsfastighet i Denver samt två mindre köpcenter i Haninge kommun. Lyckas bolaget med uthyrningarna i Denver så har bolaget en god utvecklingspotential framöver. Resultatet av uthyrningsarbetet under de kommande två till tre åren, och den allmänna ekonomiska utvecklingen, är faktorer som kommer att påverka utfallet för bolaget. Jordbro 6 Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

7 2 1 Fastigheter Sverige USA 1. Comerciante Haninge 2. Colorado Plaza Tower Two Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 7

8 BNP tilväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Marknadsuppdatering Makroekonomisk utveckling i Sverige BNP-tillväxten var 0,8 procent under 2012, vilket är en betydlig minskning jämfört med nivån för år 2011, som var på cirka fyra procent. Riksbanken spår fortsatt låg tillväxt under 2013 med en prognos på 1,2 procent. Riksbanken förväntas hålla styrräntan oförändrad till början av 2014, vilket är nödvändigt för att stimulera tillväxten framöver. Skuldkrisen i euroområdet är fortsatt en osäkerhetsfaktor som påverkar tillväxtutsikterna i Sverige för det kommande året. 70 procent av den svenska exporten går till Europa, som befinner sig i recession och tillväxtutsikterna för 2013 är svaga. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige bromsade in i slutet av 2011 och arbetslösheten ligger nu på 8,5 procent. Produktions- och anläggningsverksamhet har det särskilt svårt. Orderingången och byggproduktionen har sjunkit och företagen har tvingats göra ytterligare personalnedskärningar. Arbetslösheten spås bli fortsatt hög fram till 2014 innan den vänder nedåt igen. Hushåll och företag är fortsatt osäkra vilket kännetecknas av försiktighet och uppskjutna investeringar. Det finns ändå några ljuspunkter i omvärlden som kan få den svenska tillväxten på fötter snabbare. Många tillväxtekonomier ökar starkt och de ekonomiska utsikterna i USA förbättras ständigt. Med positiva tillväxtsignaler och minskad finansiell oro antas konsumtionen i Sverige att återhämta sig framöver. Investerarna fokuserar fortsatt på segment med relativt låg risk såsom bostäder i tillväxtområden, främst i större städer. I takt med att rädslan avtar på finansmarknaderna och de låga räntenivåerna ligger kvar, förväntas efterfrågan på mer riskabla tillgångsslag att öka med högre förväntad avkastning som följd. Således är en ökad riskbenägenhet att vänta även på fastighetsmarknaden framöver. Källor: SCB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Aktiviteten på fastighetsmarknaden tog sig rejält under det fjärde kvartalet 2012 med en transaktionsvolym på 49 miljarder kronor, motsvarande drygt 40 procent av hela transaktionsvolymen för Utländska aktörer utgjorde under andra halvåret 45 procent av transaktionsvolymen i Sverige och ligger därmed betydligt högre än övriga nordiska länder där motsvarande andel ligger under tio procent. En stor del av transaktionerna sker i de centrala områdena i storstäderna men sekundära lägen är fortsatt mindre attraktiva. Här är tillgången på investeringskapital också mer begränsad. Avkastningsnivåerna har varit förhållandevis stabila under 2012 och inga större förändringar väntas heller under Hyresnivåerna har också legat relativt stabilt det senaste året med undantag för de bästa lägena i Stockholm och Göteborg som haft hyresökningar på upp till fem procent. Utvecklingen under 2013 tros bli flack. I Göteborg utvecklades vakansgraden i positiv riktning under 2012 och vid ingången av 2013 var vakansen 6,5 procent, vilket är den lägsta nivån på tio år. I Stockholm ökade vakanserna något under andra halvan av 2012 och låg vid årsskiftet på 9,6 procent. Det har blivit vanligare att söka alternativa finansieringskällor såsom obligationslån, eftersom bankerna fortsatt är relativt återhållsamma med sin utlåning. Under första delen av 2013 har det ändå funnits tecken som tyder på att flera banker åter är mer aktiva på finansieringssidan. Likväl förväntas kredittillgången bli fortsatt stram och marginalerna kommer att vara höga under en lång tid framöver och det räknas därför med att marknaden i allt större utsträckning kommer att domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: Newsec, JLL 8 Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

9 Kontorhyresutveckling i USA, Q412 Denver New York Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källor: Jones Lang Lasalle USA Makroekonomisk utveckling i USA Kännetecknande för 2012 var osäkerheten. Presidentvalet och budgetkrisen i USA, det så kallade budgetstupet gjorde företag och konsumenter mindre riskbenägna. Trots bättre balans och ökade vinster var företagen motvilliga till att anställa och konsumenterna tenderade att hålla i pengarna innan den politiska och finansiella situationen klarnat. På grund av detta växte den amerikanska ekonomin långsamt under 2012 med en BNP-tillväxt på 2,2 procent jämfört med 1,8 procent under Därmed var tredje året i rad med en tillväxt under 2,5 procent ett faktum. Två ljuspunkter i den inhemska ekonomin var energi- och tekniksektorn där sysselsättningen ökade och investeringarna var höga. Efter en BNP-tillväxt på 3,1 procent under det tredje kvartalet 2012 gick den amerikanska ekonomin under fjärde kvartalet 2012 oväntat bakåt med -0,1 procent till följd av lägre lagernivåer, betydande nedskärningar i de offentliga utgifterna och minskad export. Under 2013 förväntas BNP öka med 2,5 till 3,0 procent och under 2014 väntas ytterligare en ökning på mellan 3,0 och 3,8 procent. i sig, vilket bidrar till en stabilisering av den ekonomiska tillväxten på medellång sikt. Som följd av detta kommer efterfrågan på kontorsytor sannolikt att öka under 2013, vilket kan bidra till högre hyror på de flesta delmarknader. Uthyrningsaktiviteten på kontorsmarknaden i Denver var lägre under sista delen av 2012 jämfört med 2011, men den underliggande trenden var dock positiv under årets gång. Vakansen i Denver sjönk från 15,7 till 15,4 procent under CBD hade också god efterfrågan på kontorslokaler och genomsnittshyrorna ökade med 4,4 procent under året. Tillväxten inom olje- och gassektorn fortsätter att driva ekonomin i Denver under kommande år och uthyrningsaktiviteten beräknas därför öka under de närmaste kvartalen. Det pågår ett maktskifte på marknaden och uthyrarna erbjuder allt färre hyresfria perioder och enklare uppgraderingar i samband med att hyresavtal ingås. Detta, i kombination med den ökade sysselsättningen, beräknas påverka hyresmarknaden i Denver positivt under Källor: JLL, Cushman & Wakefield Arbetslösheten i USA sjönk till 7,7 procent i februari 2013, vilket är en liten nedgång jämfört med nivån för ett halvår sedan då arbetslösheten var 8,2 procent. Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Trots hoten om budgetstupet och orkanen Sandy, ökade privatkonsumtionen till 2,2 procent under fjärde kvartalet 2012 från 1,6 procent under tredje kvartalet. Företagsinvesteringarna ökade med 8,4 procent jämfört med -1,8 procent under tredje kvartalet, medan bostadsinvesteringarna ökade med hela 15,3 procent. Källor: U.S. Bureau of Labor Statistics, IMF, Federal Reserve Kontorsmarknaden i Denver (CBD 1 ) Arbetslösheten i Denver låg i oktober på 7,7 procent, vilket är 0,4 procent lägre än året dessförinnan. Nya arbetsplatser skapas i synnerhet inom olje- och gassektorn, byggbranschen, hälsa och utbildning. Under det senaste året har tre procent av de nya arbetstillfällena uppstått i olje- och gassektorn i Denver. Sysselsättningen väntas hålla 1 Central Business District (det mest attraktiva affärsområdet i en stad) Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 9

10 Västerhaninge 5 8. Jordbro Köpcenter i Haninge kommun Portföljen består av två mindre köpcenter i Haninge kommun, som är en del av Storstockholmsregionen. Det ena centret ligger i ett bostadsområde i Jordbro och det andra i närheten av ett villaområde vid tågstationen i Västerhaninge. Köpcentren är klassiska närcenter som uppfördes 1969 och Centren har en uthyrningsbar yta på cirka kvadratmeter, varav merparten utgörs av butikslokaler. Haninge är en attraktiv kommun, två mil från centrala Stockholm och är ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Det finns goda kommunikationer mellan Haninge och Stockholm. A 7 Solna Huddinge E4 75 Norra Djurgården Lidingö STOCKHOLM Stockholm Skeppsholmen Ringvägen Nynäsvägen Haningeleden Varmdöleden Hammarbyhöjden 73 Kärrtorp Enskededalen Nynäsvägen Nacka Storängen Bollmora Varmdöleden Saltsjøbaden Älgö Solsidan Gamla Tyresjö Bergholm Vega Lenna Tyresta Nationalpark Haninge Varmdöleden Värmdö Malmen-Kolbotten Kundzinsafa Bloomingdale E 18 Arlington O s l o f j o r d e n Bygninger Parker Jordbro Comerciante AB ansvarar för förvaltning och uthyrning av köpcentren. Den positiva utvecklingen för centret i Haninge fortsatte under 2012 och alla butikslokaler är nu uthyrda. Vid ingången av mars månad var endast en kontorslokal på baksidan av centret ledig. Det söks nu efter hyresgäster till dessa lokaler. I Jordbro är situationen fortsatt krävande med en svag hyresgästsammansättning. Flera av hyresgästerna har inte tillräcklig intjäning för att kunna betala marknadsmässiga hyror för sina lokaler och är följaktligen beroende av rabatter för att kunna upprätthålla sin verksamhet. Hyresavtalet med vårdcentralen på cirka kvadratmeter förlängdes med fem år Hyresavtalet med en kommunal tandläkarmottagning har också förlängts med fem år. Dessutom förs samtal med livsmedelsbutiken på centret som är intresserad av att utvidga sina butikslokaler med cirka 500 kvadratmeter. Kassaflödet från driften är svagt till följd av ett stort underhålls- och investeringsbehov. Bolaget amorterar också en miljon kronor om året på lånet. Andel av hyresintäkter 36 % Nyckeltal Land Sverige Projekttyp Kjøpesentre Antal fastigheter 6 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 15 Investeringstillfälle desember Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

11 Colorado Bldv Colorado Plaza Tower Two i Denver, USA GEVN äger 80 procent av Colorado Plaza Tower Two, en kontorsbyggnad med 28 våningar på totalt kvadratmeter på th Street i Denver. Fastigheten har 400 parkeringsplatser som gör att hyresgästerna lätt kan nå byggnaden. Resterande 20 procent av projektet ägs av en norsk investerare med lång erfarenhet av fastighetsmarknaden i Denver. Denver är en stad med positiv utveckling och mest utmärker sig bolag inom olje- och energisektorn. Infrastrukturen i Denver kommer att förbättras avsevärt under de närmaste åren. Toma West Management ansvarar för förvaltning och uthyrning av fastigheten. För större hyresavtal har bolaget ingått ett samarbete med en extern mäklare som bistår i uthyrningsarbetet. Efterfrågan på mindre kontorslokaler i centrala Denver har varit god under det senaste året. I slutet av 2012 tecknades ett sexårigt hyresavtal för en lokal på kvadratmeter, som har stått tom i flera år. Beläggningen var per mars månad cirka 80 procent. Två stora och viktiga hyresavtal med statliga hyresgäster på respektive kvadratmeter löper ut inom de kommande 18 månaderna. Det är fortfarande oklart om dessa hyresavtal kommer att förlängas. Applewood Green Mountain Open Space Standley Lake Regional Park Wildlife Ref Mt Olivet Edgemont Green Mountain Village Bear Creek Lake Park Arvada Lakewood Westminister Mountain Wheat View Ridge Edgewater W 6th Ave Lakeside Spivak Denver Boulder Turnpike 76 Bow Mar Columbine Valley Federal Heights Zuni 70 Sheridan Western Hills N Valley Hwy College View DENVER Littleton Thomton North Washington Lawrence St Alamo Placita 85 Englewood Cherry Hills Village Commerce City Glendale Cherry Ridge Hezeltine Eno Hezeltine Heights Irondale Sandtown Sullivan Greenwood Village Rockey Mountain Arsenal National Refuge Montbello Sable Cherry Creek State Park Aurora Buckley AFB Låneavtalet förföll ursprungligen i april Centennial 2012, men har sedan Columbine Foxfield dess förlängts Hills med tre månader i taget. Målet har varit att få en långsiktig lösning till stånd med nuvarande långivare, något som emellertid inte varit möjligt. Bolaget har fått flera nya erbjudanden om långsiktig finansiering, vilka nu utvärderas. 270 Rolla COLORADO W. Coldfax Ave Andel av hyresintäkter 64 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Antal fastigheter 1 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 27 Investeringstillfälle juni 2007 Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 11

12 Nyckeltal Global Fastighet Tillväxt 2007 AB («GFT 07») äger 34,53 % av aktierna i Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS («GEVN 07»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för GFT 07 omfattar endast moderbolaget. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för GEVN 07. Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (NOK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivningar Nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Minoritetsandel (NOK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar 0 0 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Minoritetsandel Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) Avsättningar och obeskattade reserver 0 0 Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

13 Information om finansiering Bolagets lånefinansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Colorado Plaza Tower One (Denver 621) 1) Compass USD ,1 70 % 1,3 50 % Comerciante Jordbro/ Västrehaninge Östgöta Enskilda SEK NA NA NA NA *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetäckningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de flesta låneavtal har en egen definition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på marknadsvärdet av fastighetsportföljen. 1) Lånet er förlängd med tre månader. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av räntekontrakt har inte balansförts och värdeförändringar påverkar således inte bolagets resultat Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp (SEK) Valuta Fast ränta Startdatum Slutdatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Comerciante Jordbro/ Västrehaninge Östgöta Enskilda SEK 2,63 % Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per och genomfört nedskrivningar där det varit nödvändigt. Fastighetsvärden är baserade på värden som är inhämtade av oberoende tredje part. Mod bakgrund av dessa värderingar har bolaget per genomfört följande nedskrivningar och reverseringar av tidigare års nedskrivningar: Portfölj Bokfört värde före justering Justering Nytt bokfört värde Denver Totalt justerat balansvärde Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 13

14 Årsredovisning Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) Org.nr Räkenskapsår Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

15 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) Org.nr (11) Årsredovisning för räkenskapsåret Styrelsen och verkställande direktören för Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) avger härmed följande årsredovisning. Innehåll Sida Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning 5 Balansräkning 6 Tilläggsupplysningar 8 Alla belopp redovisas, om inget annat anges, i tusentals kronor (tkr). Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 15

16 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) Org.nr (11) Förvaltningsberättelse Information om verksamheten Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) (GFT) är en fastighetsportfölj som består av fastighetsutvecklingsprojekt och fastigheter med utvecklingspotential och/eller hög värdeökningspotential. Bolaget har investerat i utvecklings- och omstruktureringsprojekt samt etablerade fastigheter där det finns potential till en framtida värdeökning. Bolaget har ett globalt mandat, men skall ha huvudfokus på Europa och Nordamerika. GFT har vidare haft som målsättning att bygga upp en fastighetsportfölj med medel kreditrisk och hög fastighets- och driftsrisk. GFT äger tillsammans med det norska systerföretaget Global Eiendom Vekst 2007 (GEV) företaget Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (GEVN). Indirekt via GEVN äger GFT tillsammans med GEV två projekt. Ett av projekten ligger i USA och ett i Sverige. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess utgång Lånet till Two Alliance Center förföll ursprungligen till betalning under juni månad 2012 och en refinansiering skulle krävt ett betydande tillskott av eget kapital, blev fastigheten marknadsförd för försäljning under våren Med bakgrund av detta signerade bolaget ett avtal om försäljning till ett amerikanskt fastighetsbolag i juni och fastigheten såldes den 21:a september för 152,3 miljoner dollar. GEVN mottog cirka sju miljoner dollar för sin 50-procentiga andel efter att lånet återbetalats. Under 2012 beslutades att göra en tilläggsinvestering på fastigheten i Denver uppgående till 22,8 miljoner norska kronor. Detta för att täcka GEVN:s 80-procentiga ägarandel av det förväntade kapitalbehovet på fastigheten inom de närmaste åren. Medlen kommer dels att gå till återbetalning av lånet, dels för genomförande av nödvändiga underhållsprojekt och dels till investeringar och anpassningar för nya hyresgäster. Låneavtalet förföll ursprungligen till betalning i april 2012, men har sedan dess förlängts med ett tre månader åt gången. Målet har varit att uppnå en långsiktig lösning med nuvarande långivare, vilket dessvärre inte har lyckats. Bolaget har erhållit flera nya, långsiktiga finansieringsalternativ, vilka nu utvärderas. Den positiva utvecklingen av köpcentrat i Haninge fortsatte under 2012 och alla kommersiella lokaler är uthyrda. Sedan mars är det endast en kontorslokal på baksidan av centrat som är vakant och det arbetas med att få den uthyrd. I Jordbro är dock situationen fortsatt utmanande, med en svag hyresgästsammansättning där flera hyresgäster inte har tillfredsställande intjäning för att betala marknadshyra. Hyresavtalet med en vårdcentral vars lokal uppgår till cirka 1000 kvadratmeter blev förlängt med fem år under Även lokalen för en tandläkare förlängdes med samma tidsperiod. Vidare diskuteras möjligheten för en närbutik att utöka sin butikslokal med cirka 500 kvadratmeter. 16 Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

17 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) Org.nr (11) Framtida utveckling Bolagets huvudsakliga mål framöver är att förvalta och utveckla fastighetsportföljen. Det finns inga planer på nyemissioner Global Fastighet Tillväxt 2007 AB. GEVN-koncernens likviditet har förbättrats avsevärt under 2011 och 2012 till följd av försäljningen av Romerike Helsebygg och Two Alliance Center. Vid behov kommer GEVN-koncernen under 2013 att tillföra mer kapital till investeringar i Sverige för att öka uthyrningsgraden och därmed bidra till förbättrat kassaflöde. Ökat kassaflöde förväntas också att påverka fastighetsvärdena positivt. I Denver har det varit en god efterfrågan på hyresmarknaden för kontorslokaler. Trots detta uppgår vakansen i fastigheten till cirka 20 procent. Det är bland annat flera stora lokaler i den nedre delen av byggnaden som är svåra att hyra ut. För att få ett ökat fokus på dessa lokaler har bolaget inlett ett samarbete med en extern mäklare som skall arbeta med uthyrningen av de större, lediga lokalerna i byggnaden, medan de mindre lokalerna fortfarande hanteras av Toma West Management. Två stora och viktiga avtal med statliga hyresgäster på respektive kvadratmeter förfaller inom de närmaste 1,5 åren. Det finns risk för att dessa hyresgäster inte kommer förlänga sina kontrakt. Låneavtalet i Denver förföll ursprungligen till betalning i april 2012, men har sedan dess förlängts med tre månader åt gången. Syftet har varit att uppnå en långsiktig lösning med nuvarande långivare, vilket dessvärre inte har lyckats. Bolaget har erhållit flera nya, långsiktiga finansieringsalternativ, vilka nu utvärderas. Kassaflödet från den löpande verksamheten från köpcentrat i Jordbro/Haninge är svagt, vilket är en följd av ett behov av uppgradering av lokalerna till nya hyresgäster. Vidare amorterar bolaget årligen en miljon svenska kronor på lånet. Det finns även ett behov att rusta upp utomhusområden och gemensamma utrymmen på båda fastigheterna, varför styrelsen kommer att fatta beslut huruvida GEVN skall tillföra ytterligare kapital för att kunna öka uthyrningsgraden och öka intäkterna från verksamheten under Detta kan också komma att påverka fastighetsvärdena positivt i framtiden. Bolagets investeringar är av sådan karaktär att vid avläggande av Årsredovisningen finns det fortfarande risker och osäkerhetsfaktorer avseende framtida kassaflöden och underliggande värdeutveckling. Finansiell risk Bolagets eget kapital är utsatt for valutafluktuationer i förhållandet svenska kronor till amerikanska dollar, då investeringar, indirekt via GEVN, har genomförts i amerikanska dollar. Bolaget har ingått valutasäkringskontrakt för att minska denna risk. GEVN-koncernen är utsatt för ändringar i räntenivå, då delar av extern finansiering har rörlig ränta. Det har ingåtts räntederivat för att reducera denna risk. GEVN-koncernen är även exponerad för utveckling i avkastningskrav och den allmänna ekonomiska utvecklingen på marknader där koncernen har investeringar Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 17

18 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) Org.nr (11) Flerårsöversikt (tkr) Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet (%) Antal anställda För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor): balanserad vinst överkursfond årets vinst disponeras så att som överkursfond balanseras som balanserad vinst överförs Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

19 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) Org.nr (11) Resultaträkning Not Nettoomsättning Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat 0 0 Årets resultat Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 19

20 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) Org.nr (11) Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 5, 6, Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos intresseföretag Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

21 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) Org.nr (11) Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 21

22 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) Org.nr (11) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar, skulder samt avsättningar har värderats till anskaffningsvärde om annat ej anges. Fordringar och skulder i utländsk valuta har värderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet medan kursvinster och kursförluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Nedskrivning sker även med belopp motsvarande erhållen utdelning i de fall utdelning motsvarar tidigare tillskjutet kapital. Emissionskostnader Emissionskostnader baseras på de investeringar som löpande sker inom portföljen och uppgår till en procentandel av investerat kapital. Emissionskostnaderna redovisas i eget kapital vid emission och vid investeringens genomförande. Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Balansomslutning Företagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Antal anställda Medelantal anställda under räkenskapsåret. 22 Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

23 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) Org.nr (11) Noter Not 1 Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner har ej utbetalats. Till styrelsen har arvode utgått med 57 (56) tkr. Not 2 Resultat från andelar i intresseföretag Erhållna utdelningar Nedskrivningar Återföring av nedskrivningar Not 3 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Kursdifferenser Not 4 Räntekostnader och liknande poster Räntekostnader Förlust valutakontrakt Not 5 Andelar i intresseföretag Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Återförda nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 23

24 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (publ) Org.nr (11) Not 6 Specifikation andelar i intresseföretag Namn Kapitalandel Antal andelar Bokfört värde Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS 34,6% Org.nr Säte Eget kapital Resultat Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS Norge Not 7 Finansiella instrument För att säkra bolagets investeringar i NOK via GEVN, har bolaget ingått valutasäkringskontrakt, vilka per balansdagen uppgick till 8,2 MSEK (8,1 MSEK). Marknadsvärdet av ingångna kontrakt per balansdagen innebär en orealiserad vinst med 0,1 MSEK (vinst med 0,1 MSEK). 24 Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

25 Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 25

26 26 Årsrapport 2012, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

27

28 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo SSD/