Årsrapport 2008 Offentliga Fastigheter Holding I AB

Transkript

1 Årsrapport 2008 Offentliga Fastigheter Holding I AB

2 Innehåll Huvudpunkter Offentliga Fastigheter Holding I AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Östersund... 9 Linköping Stockholm Norrköping Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Fastighetsöversikt... 25

3 Huvudpunkter 2008 NYPRODUCERADE KONTORSLOKALER På Campus i Östersund har det färdigställts nya lokaler omfattande ca kvm för Statens Folkhälsoinstitut och ca 700 kvm för Norrskog. På Garnisonen i Linköping har det färdigställts totalt ca kvm för bland annat Landstinget och Vägverket. NYTT STORT HYRESAVTAL PÅ CAMPUS I ÖSTERSUND I Östersund har det undertecknats ett nytt hyresavtal med Medicin Direct omfattande ca kvm. Produktion av dessa lokaler har påbörjats och dessa ska enligt plan stå klara under juni månad. UTVECKLINGSMÖJLIGHETER I STOCKHOLM På fastigheterna i Stockholm finns det lediga markytor som kan användas till nybyggnation om tomten detaljplaneras för detta. Ett utvecklingsprojekt har satts igång men det bör förväntas ett något längre tidsperspektiv innan eventuell realisering av detta projekt till följd av en orolig finans- och fastighetsmarknad. STABILA VÄRDEN PÅ EN FALLANDE MARKNAD Värdena i bolaget står sig bra jämfört med kommersiella fastigheter generellt sett i Sverige. Detta beror framförallt på långa kontrakt med solida hyresgäster. Avkastningskraven ökar även på dessa fastigheter men den negativa utvecklingen begränsas till följd av det stabila kassaflödet. Investeringar i nyproduktion samt avtal med nya hyresgäster har dessutom lett till ökade intäkter och värdet på fastigheterna har varit stabilt under det senaste året. Utbetalning för 2008 Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2008 och bolagets likviditet föreslagit att utbetala 0,80 kronor per A-aktie, motsvarande 4 procent av det totala inbetalade kapitalet i den första emissionen. Slutgiltigt beslut fattas på bolagsstämman i maj och utbetalningen förväntas ske i början på juni Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB 3

4 > aktieägare i Norge > 700 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter R Holding AB ca 78 % ca 22 % Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB 100 % A4 Campus AB I4/A1 Garnisonsfastigheter AB 100 % 100 % 100 % Fastighets AB Lysbomben Vexillum Duo AB 100 % Fastighets AB Bomullsspinneriet Östersund kvm Hyra MSEK 62,5 Förvärvat september 2004 Linköping kvm Hyra MSEK 98,3 Förvärvat september 2004 Stockholm kvm Hyra MSEK 49,4 Förvärvat december 2005 Norrköping kvm Hyra MSEK 7,7 Förvärvat september 2005 Norrköping kvm Hyra MSEK 11,4 Förvärvat september 2005 Offentliga Fastigheter Holding I AB Inledning Årsrapporten 2008 innehåller förutom årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Norden samt en uppdatering av de viktigaste händelserna inom Offentliga Fastigheter Holding I AB («OFH I»). Bolaget är inne på sitt femte driftsår. Det har pågått stora utvecklingsprojekt i både Östersund och Linköping och det finns ytterligare potential för vidareutveckling. I övrigt fokuserar bolaget på att anpassa fastigheterna så bra som möjligt för existerande hyresgäster. Struktur och översikt OFH I etablerades Bolagets affärsidé är att investera i fastighets- och infrastrukturprojekt med statliga och andra offentliga hyresgäster. Minst 60 procent av varje projekt skall hyras ut till offentliga myndigheter via långa hyreskontrakt. Fastigheterna skall ligga i EU eller EES länder. Bolaget kan även äga delar av motsvarande fastighetsportföljer. Investeringarna genomförs tillsammans med det norska systerbolaget Etatbygg Holding II AS. Figuren ovan visar strukturen för de portföljer som ingår i OFH I. Återstående hyrestid Alla investeringar i OFH I har portföljer med en merpart offentliga hyresgäster med relativt långa hyreskontrakt. Genomsnittlig återstående hyrestid i portföljen är åtta år. Grafen på nästa sida visar genomsnittlig återstående hyrestid för de fyra portföljerna. De långa hyreskontrakten gör att bolaget har låg risk. Det finns fortfarande inget som tyder på att någon av hyresgästerna med långa kontrakt har planer på att flytta till nya lokaler, snarare är det så att flera av de etablerade hyresgästerna har utvidgat sina befintliga kontrakt. Läge Fastighetsportföljen består av fyra projekt. Projekten är belägna i kommunerna Östersund, Linköping, Norrköping och Stockholm. Figuren på nästa sida visar var de olika fastigheterna är geografisk belägna Utbetalning för 2008 Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2008 och bolagets likviditet föreslagit att utbetala 0,80 kronor per A-aktie, motsvarande 4 procent av det totala inbetalade kapitalet i den första emissionen. Slutgiltigt beslut fattas på bolagsstämman i maj och utbetalningen förväntas ske i början på juni Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB

5 Återvarande hyrestid (år) ,9 7,9 7,4 10,6 8,0 Stockholm Norrköping Linköping Östersund Ge.snitt portfölj Fastigheter 1. Campus Östersund 2. Garnisonen Linköping 3. Lysbomben Stockholm 4. Gropen/Spinneriet Norrköping Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB 5

6 BNP tillväxt i Norden (%) E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska regionen blev på allvar påverkad av den globala finanskrisen under den senare delen av 2008 och prognoserna för 2009 tyder på fortsatt lågkonjunktur under hela året. Aktiviteten på fastighetsmarknaden minskade under 2008 som ett resultat av stor osäkerhet på marknaden och problem med finansiering. Samtidigt syntes en markant ökning av direktavkastningen/yielden 1 men till följd av bland annat stort avstånd i förväntningarna mellan köpare och säljare har det genomförts färre transaktioner på marknaden jämfört med under Då aktörerna tyngs av ökade avkastningskrav förväntas attraktiva investeringsmöjligheter komma ut på marknaden, framför allt för aktörer som är mindre beroende av lånefinansiering. Källa: Aberdeen, Newsec, ING Real Estate Kontorsmarknaden i Norden Kontor är det mest likvida fastighetssegmentet där kassaflödet till största del avgörs av hyresintäkterna. Hyresintäkterna är beroende av både hyresnivån och uthyrningsgraden som bägge i hög grad avgörs av utbud och efterfrågan. De viktigaste parametrarna för utbudssidan på kontorsmarknaden är tillgänglig kontorsyta, lediga kontorslokaler samt nybyggnation. Utbudet av nya lokaler drivs av huruvida det är lönsamt att bygga nya lokaler eller inte. Den viktigaste drivkraften för efterfrågan på kontorslokaler är sysselsättningen. Med stark efterfrågan och begränsat utbud av moderna kontor med attraktivt läge så har hyresnivån ökat kraftig i Norden under de senaste åren. Denna trend vände under 2008, hyresnivån planade ut och på många platser pressades hyresnivån ner. Speciellt i Oslo där hyresnivån fördubblat sig under perioden var nedgången markant i de centrala delarna under den senare delen av Den ökade sysselsättningen i Norden förväntas avta under 2009 och i Sverige och Finland förväntas en nedgång i sysselsättningen på två procent under I Danmark och Norge förväntas det mindre förändringar men tecken på stigande arbetslöshet syns även här. Källor: SCB och ING Real Estate, Newsec Makroekonomisk utveckling i Sverige För den svenska ekonomin blev 2008 ett betydligt svagare år än vad som förväntades i början av året. Förklaringen var huvudsakligen en dramatisk reduktion i den ekonomiska aktiviteten under fjärde kvartalet som ledde till ett fall i BNP på -4,9 procent. Motsvarande utveckling har inte upplevts sedan Exporten och exportorderingången har fallit dramatisk och antalet varsel är högt. Inflationen steg under stora delar av 2008 men en kraftig reduktion i slutet av året ledde till en ändring på 1,3 procent i januari jämfört med under samma period Det förväntas att inflationen håller sig låg under Den svenska och norska kronan försvagades kraftig mot USD och EURO under senare delen av 2008 och medan den norska kronan har förstärkts något sedan nyår så har den svenska kronan fortsatt sin svaga utveckling. Styrräntan i Sverige sänktes från 4,75 procent till 2 procent under För att motverka att produktionen och sysselsättningen blir för svag och inflationen för låg så 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftsnettot (hyresintäkter minus kostnader för ägande) dividerat på fastighetens värde. Givet att driftsnettot är oförändrat så innebär en yieldökning lägre fastighetsvärde medan en yieldreduktion innebär högre fastighetsvärde. 6 Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB

7 Kontorhyresutveckling i Norden, Q109 Hyresökning avtar Universitetsstäder i Sverige, Göteborg Stockholm, Köpenhamn, Helsingfors Oslo Fallande London hyror Accelererande hyresökning Hyrorna bottnar ut Källa: Newsec valde Riksbanken att sänka räntan med en procentenhet i januari och styrräntan ligger nu på en procent. Riksbanken förväntar att räntan kan sänkas ytterligare under första halvåret Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden blev högre än förväntat under detta berodde främst på ett fåtal större transaktioner på marknaden. Statligt ägda Vasakronan såldes till AP-Fastigheter för 41,1 miljarder kronor i juli och detta utgör den enskilt största transaktionen som gjorts i Sverige genom tiderna. Totalt omsattes fastigheter i Sverige för 132,8 miljarder kronor under 2008 vilket är en reduktion med ca nio procent i förhållande till Marknadsandelen för transaktioner gjorda av utländska aktörer ökade från ca 30 procent under 2004 till ca 60 procent under 2007 för att därefter reduceras under 2008 till ca 25 procent. Under 2007 visade yieldnivåerna i Sverige en svagt stigande tendens, bland annat till följd av en högre räntenivå och större osäkerhet på marknaden. Denna utveckling fortsatte under hela 2008 till följd av turbulensen på kreditmarknaden med ökande osäkerhet och problem med finansiering. Trots en väsentligt lägre räntenivå så har utvecklingen med stigande avkastningskrav fortsatt under Källa: Newsec, ING Real Estate Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB 7

8 Campus Östersund 8 Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB

9 Campus Östersund Östersund Campus i Östersund, som är en del av Regementsfastigheter, består av tidigare försvarsanläggningar som har utvecklats till nya, attraktiva fastigheter med statliga och privata näringsverksamheter. Campus omfattar ca kvm fördelat på 25 byggnader. Östersund har ca invånare och utgör länets centrum för handel, näringsliv och turism. Staden är en viktig samlingsplats för vinteridrotter och det är endast en timmes biltur till Åre. Flygplatsen som ligger ca tio minuter utanför Östersund gör att förbindelsen med Stockholm är god. Utvecklingen av Campus i Östersund har fortsatt under Det har pågått nyproduktion och nya hyresgäster har kommit på plats. För Norrskog har det producerats ca 700 kvm kontorslokaler och för Statens Folkhälsoinstitut har det färdigställts kvm kontorslokaler i en helt ny fastighet. Ytterligare nyproduktion pågår nu för Medicin Direct som har undertecknat ett nytt hyresavtal omfattande ca kvm. Nettointäkterna för Campus var ca 62,5 miljoner kronor under 2008 vilket innebär en ökning med ca 4,1 miljoner kronor från föregående år. Det investerades i renovering och nyproduktion av kontorslokaler för ca 36,5 miljoner kronor. Under VM i skidskytte i februari 2008 deltog Campus aktivt i arrangemanget och drog nytta av effektiv marknadsföring. Vintersportcentret på Campus har tät kontakt med svensk elitidrott. Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal Areal kvm 28 % Hyresintäkter 2008 MSEK 62,5 andel intäkter från offentliga myndigheter 93 % Viktad återstående hyrestid 10,6 år Teknisk och ekonomisk förvaltare A4 Campus AB Investeringsår 2004 Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB 9

10 Garnisonen Linköping Linköping Garnisonen Linköping är den andra delen av Regementsfastigheter. Denna tidigare försvarsanläggning har precis som Campus Östersund utvecklats till moderna näringsfastigheter. Området har ca 30 fastigheter omfattande totalt kvm samt ett stort antal parkeringsplatser. Garnisonen ligger centralt i Linköping, precis vid Universitetssjukhuset. Linköping är Sveriges femte största kommun med ca invånare. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit stadens kännetecken. Staden har goda kommunikationsmöjligheter via vägnätet och järnvägen. Driften på Garnisonen är bra med några stora offentliga hyresgäster. Linköpings kommun, Landstinget i Östergötland, Statens Kriminaltekniska Laboratorium, Polisen och Rättsmedicinalverket står för nästan 80 procent av hyresintäkterna. Nya hyreskontrakt har signerats och antalet hyresgäster har ökat. Portföljens uthyrningsbara yta är nu ca kvm vilket innebär en ökning med ca kvm från föregående år. Bland de nya hyresgästerna finns Cambio Healthcare Systems AB, Areal i Linköping AB och LS-gruppen. Flera av de befintliga hyresgästerna har också utvidgat sina hyreskontrakt under Detta gäller bland annat Kriminalvården i Linköping och Vägverket. Nettointäkterna för Garnisonen blev under 2008 ca 98,3 miljoner kronor vilket är en ökning med ca sju miljoner kronor från föregående år. Investeringar i nyproduktion och hyresgästanpassningar har gjorts för ca 15,5 miljoner kronor. Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal Areal kvm 43 % Hyresintäkter 2008 MSEK 98,3 andel intäkter från offentliga myndigheter 92 % Viktad återstående hyrestid 7,4 år Teknisk och ekonomisk förvaltare I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Investeringsår Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB

11 Lysbomben Stockholm Portföljen består av två byggnader på Kungsholmen i Stockholm. Total uthyrningsbar yta är kvm och största hyresgäster är Riksarkivet och Socialstyrelsen. Den ena byggnaden är från 1968 men renovering såväl utvändigt som invändigt har skett under senare tid. Den andra byggnaden är från 1949 och denna har renoverats fullständigt under perioden På fastigheten finns det lediga ytor som kan utnyttjas för nyproduktion om en ändring av detaljplanen görs. En planeringsprocess pågår tillsammans med kommunen och det arbetas med att ta fram konkreta utvecklingsförslag. I övrigt löper förvaltningen stabilt. Genomsnittlig återstående hyrestid för kontrakten i denna portfölj är 5,9 år. Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal Areal kvm 21 % Hyresintäkter 2008 MSEK 49,4 andel intäkter från offentliga myndigheter 97 % Viktad återstående hyrestid 5,9 år Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringsår 2005 Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB 11

12 Gropen Bomulls - spinneriet Norrköping Fastigheterna Gropen 6 och Bomullspinneriet 1 ligger i centrala Norrköping och omfattar totalt kvm som kan hyras ut. Norrköping ligger centralt med goda kommunikationer. Flyg, hamn, järnväg och E4 gör det lätt att ta sig till och från Norrköping. Kommunen har ca invånare. Gropen 6 byggdes 1960 och mellan 1999 och 2001 ombildades fastigheten och uppgraderades från industri till undervisningslokaler. Bomullsspinneriet byggdes mellan 1854 och 1856, men mellan 1997 och 1998 genomfördes betydande renoveringar och ombyggnad då den anpassades för undervisningsaktiviteter. Största hyresgäst i Gropen 6 är Kunskapsskolan medan Linköping Universitet är enda hyresgäst i Bomullsspinneriet 1. Återstående genomsnittlig hyrestid är 7,9 år. Portföljen förvaltas av Garnisonsfastigheters förvaltningsorganisation i Linköping. Förvaltarna har en god dialog med hyresgästerna genom fastställda hyresgästmöten. Det senaste året har två vattenskador uppkommit i fastigheten Gropen 6. Båda dessa skador har rapporterats som försäkringsärenden Det har gjorts hyresgästanpassningar för Linköpings Universitet i Bomullsspinneriet 1 under 2008, dessa finansieras av det existerande hyresavtalet. Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal 8 % Areal kvm Hyresintäkter 2008 MSEK 19,1 andel intäkter från offentliga myndigheter 72 % Viktad återstående hyrestid 7,9 år Teknisk och ekonomisk förvaltare I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Investeringsår Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB

13 Nyckeltal Offentliga Fastigheter Holding I AB («OFH I») äger 21,8 % av aktierna i Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB («ÖFS II»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen for OFH I omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen for ÖFS II. Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Av- och nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt (SEK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB 13

14 14 Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB

15 Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB 15

25 Fastighetsöversikt Lägenheter Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Kommersiella lokaler Totalt Tax. värde 2008 (TSEK) Garage/ Ppl Byggnad Tomt Totalt Smedstad 1:21 Linköping / Artilleristen 1 Östersund / Summa Regementsfastigheter / Gropen 6 Norrköping / Bomullsspinneriet 1 Norrköping Summa Öffentliga Fastigheter B / Lysbomben 4 Stockholm / Summa Öffentliga Fastigheter C / Summa Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB / Årsrapport 2008, Offentliga Fastigheter Holding I AB 25

26

27

28 Offentliga Fastigheter Holding I AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no