Årsrapport 2008 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

Transkript

1 Årsrapport 2008 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

2 Innehåll Huvudpunkter Översikt över Global Fastighet Tillväxt 2007 AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Haninge Köpcentra i Sverige Fyren köpcenter i Sverige Romerike Helsebygg kontorsfastighet i Norge Two Alliance Center kontorsfastighet i USA Colorado Plaza Tower Two kontorsfastighet i USA Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse... 25

3 Huvudpunkter 2008 FLERA NYA HYRESAVTAL UNDERTECKNADE PÅ ROMERIKE HELSEBYGG Bolaget har under året undertecknat flera nya hyresavtal och cirka av totalt kvm är nu uthyrda. CLAS OHLSON FLYTTAR IN I HUDIKSVALL Ombyggnaden av centret, då det bland annat byggdes ut med cirka 400 kvm, inleddes vid årsskiftet. Ett tioårigt hyresavtal med Clas Ohlson ger centret en stabil och bra hyresgäst och kommer att bidra till att lyfta centret som blir mer attraktivt också för andra potentiella hyresgäster. INGA HYRESAVTAL UNDERTECKNADE PÅ TWO ALLIANCE Byggnadsprocessen går som planerat och följer budget, men i slutet av mars har ännu inga hyresavtal undertecknats. Konkurrensen på hyresmarknaden i Atlanta är stor och det finns många nya byggnader under uppförande som kommer att stå klara under Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 3

4 > aktieägare i Norge > aktieägare i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS («GEV») Global Fastighet Tillväxt 2007 AB («GFT») 65,4 % 34,6 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS («GEVN») 100 % 83,7 % 50 % 80 % Comerciante Handel I AB (köpcentra i Sverige) Romerike Helsebygg AS (kontor i Norge) Two Alliance Center (kontor i USA) Colorado Plaza Tower Two (kontor i USA) 100 % Comerciante Haninge 100 % Comerciante Hudiksvall Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Inledning Årsrapporten för 2008 innehåller, förutom årsredovisning information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Global Fastighet Tillväxt 2007 AB, GFT. Struktur och översikt Målet för GFT är att bygga upp en portfölj som består av fastighetsutvecklingsprojekt och fastigheter med utvecklingspotential och/eller hög värdeökningspotential. Bolaget har som mål att investera i utvecklings- och omstruktureringsprojekt samt etablera fastigheter där omständigheter gör att det är sannolikt att värdeökningen kan bli hög i framtiden. Bolaget har ett globalt mandat med huvudfokus på Europa och Nordamerika. GFT 2007 AB har som målsättning att bygga upp en fastighetsportfölj med medelhög kreditrisk och hög fastighets- och driftrisk. Investeringarna görs tillsammans med det norska systerbolaget Global Eindom Vekst 2007 AS, GEV. I figuren ovan sammanfattas strukturen för GFT och GEV. Fastighetsportföljen Bolaget grundades 2007 och har investerat i fem olika fastighetsportföljer genom dotterbolag till Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS ( GEVN 2007 ) i Norge, Sverige och USA. Portföljen består idag av tre fastigheter på totalt cirka kvm samt två byggnadsprojekt på totalt cirka kvm som ska stå färdiga under En översikt över portföljens läge visas på nästa sida. Utdelning I enlighet med bolagets mandat planeras ingen årlig utdelning. Jordbro 4 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

5 Fastigheter Norge Sverige USA 1. Romerike Helsebygg 2. Commerciante Haninge 4. Colorado Plaza Tower Two 3. Commerciante Hudiksvall 5. Two Alliance Center Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 5

6 BNP tillväxt i Norden (%) E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Norden drabbades av den globala finanskrisen på allvar under andra halvåret 2008 och prognoserna för 2009 tyder på att lågkonjunkturen fortsätter under hela året. Aktiviteten på fastighetsmarknaden avtog under 2008 som en följd av stor osäkerhet på marknaden och problem med lånefinansiering. Vi har samtidigt sett en markant ökning av direktavkastningen/yielden 1. Till följd av att avståndet mellan köparnas och säljarnas förväntningar är stort har färre transaktioner genomförts på marknaden jämfört med Då aktörerna tyngs av ökade avkastningskrav förväntas attraktiva investeringsmöjligheter komma ut på marknaden, framför allt för aktörer som är mindre beroende av lånefinansiering. Källa: Aberdeen, Newsec, ING Real Estate Makroekonomisk utveckling i Sverige För den svenska ekonomin blev 2008 ett betydligt svagare år än vad som förväntades i början av året. Förklaringen var huvudsakligen en dramatisk reduktion i den ekonomiska aktiviteten under fjärde kvartalet som ledde till ett fall i BNP på -4,9 procent. Motsvarande utveckling har inte upplevts sedan Exporten och exportorderingången har fallit dramatisk och antalet varsel är högt. Inflationen steg under stora delar av 2008 men en kraftig reduktion i slutet av året ledde till en ändring på 1,3 procent i januari jämfört med under samma period Det förväntas att inflationen håller sig låg under Den svenska och norska kronan försvagades kraftig mot USD och EURO under senare delen av 2008 och medan den norska kronan har förstärkts något sedan nyår så har den svenska kronan fortsatt sin svaga utveckling. Styrräntan i Sverige sänktes från 4,75 procent till 2 procent under För att motverka att produktionen och sysselsättningen blir för svag och inflationen för låg så valde Riksbanken att sänka räntan med en procentenhet i januari och styrräntan ligger nu på en procent. Riksbanken förväntar att räntan kan sänkas ytterligare under första halvåret Källor: SCB, SEB, Riksbanken Marknaden för handelsfastigheter i Sverige Segmentet handelsfastigheter omfattar både traditionella butiksfastigheter, byggnader i handelsparker och köpcentra. Segmentet är bortsett från kontor det största och mest likvida segmentet. Hyrorna i handelsfastigheter är ofta omsättningsbaserade, men med en fastställd miniminivå. Detta gör att investeringar i handelsfastigheter är direkt exponerade för förändringar i privat konsumtion och då framför allt inom detaljhandeln. Förändringar i privat konsumtion beror i allmänhet på förändringar i hushållens disponibla inkomst och sparande. Ökad konsumtion under de senaste åren har lett till att detaljhandeln har visat en stabilt hög realtillväxt, men denna tillväxt kom att minska avsevärt under Ökad arbetslöshet och lägre sysselsättning i Sverige sätter press på löneökningarna och tillväxten inom handeln minskade till 3 procent under 2008, vilket är en nedgång från 6,5 procent under Under de kommande två åren förväntas tillväxten bli svag med en prognos på 0,5 procent under 2009 och 1 procent under Tillväxten för privatkonsumtionen förväntas fortsätta på samma nivå som vi såg under 2008 med 1 procent under 2009 och 1,5 procent under Mot bakgrund av detta förväntas hyresnivån för handelsfastigheter utvecklas svagt negativt under Vakansgraden, som idag ligger på en mycket 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftsnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftsnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 6 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

7 Tillväxt i privat konsumtion, handel och BNP i Sverige (%) E 2010E Private Consumption Turnover in Retail Trade GDP Growth Källa: Newsec, SEB and HUI Kontorpriscykel, Q109 Berlin Hyresökningarna avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Göteborg, Frankfurt, München, Amsterdam, Paris, Roma Stockholm, Köpenhamn, Helsingfors, Madrid Atlanta, Denver, New York Barcelona, Moskva, Dublin London, Brussel Källa: Jones Lang Lasalle, Newsec låg nivå för handelsfastigheter i Sverige, kommer också att vara en utmaning under 2009, med färre nya företag och förväntningar om ett ökande antal konkurser. Källor: ING Real Estate, Jones Lang LaSalle, The Swedish Retail Institute (HUI) Makroekonomisk utveckling i Norge Den underliggande ekonomin i Norge försvagades under 2008 och finanskrisen nådde Norge under årets sista månader. På årsbasis föll tillväxten för den norska ekonomin från 6,1 procent under 2007 till 2,4 procent under Under fjärde kvartalet var tillväxten negativ och låg på -0,2 procent. Arbetslösheten ökar och de allt vanligare reportagen i medierna om utflyttning av företag, nedläggningar, personalnedskärningar och konkurser visar sig nu även i statistiken. Efter att ha planat ut i januari 2008 steg arbetslösheten åter under hösten. I december hade arbetslösheten stigit till enligt Arbeidskraftsundersøkelsen från SSB (norska motsvarigheten till Statistiska Centralbyrån). Hittills har detta inte påverkat den totala sysselsättningen, som nådde rekordnivåer i december NAVs (norska motsvarigheten till AMS) prognos för registrerade arbetslösa från mars 2009 visar att nivån kommer att fördubblas under 2009 och nå i slutet av året, för att sedan fortsätta att stiga till i slutet av Inflationen, mätt genom SSBs konsumentprisindex (KPI), slutade på 3,8 procent för 2008, en ökning från 0,8 procent under SSB förväntar sig att inflationen kommer att falla till 1,4 procent under Kärninflationen, som utgörs av KPI justerat för avgiftsförändringar och förändrade energipriser, som enligt Norges Banks riktlinjer ska ligga på 2,5 procent, slutade året på 2,8 procent vilket innebar en ökning från 1,4 procent under Källa: SSB, NAV Fastighetsmarknaden i Norge I den förra årsrapporten förväntades att hyresnivån skulle plana ut under 2008 och att vakansgraden skulle fortsätta att falla, men i en lägre takt. Detta visade sig vara alltför optimistiskt. På grund av minskad lönsamhet i näringslivet, generellt svagare prognoser och uppsägningar föll hyresnivån och vakansgraden ökade under andra halvåret Under 2009 förväntas den här trenden fortsätta. DnB NOR Næringsmegling, en ledande norsk mäklare av kommersiella fastigheter, förväntar sig exempelvis att vakansgraden för kontor i Oslo kommer att öka från under fem procent i början av 2008 till drygt tio procent under Hyrorna för de bästa kontorslokalerna i Oslo nådde nästan kronor per kvm i slutet av Vissa kontor hade en hyra på nästan kronor per kvm men hyrorna förväntas under 2010 falla till omkring kronor per kvm. Efterfrågan på kommersiella fastigheter föll kraftigt under 2008 och transaktionsvolymen mer än halverades. Nedgången drevs av en mer pessimistisk syn på marknaden, strängare finansieringsvillkor och likviditetsbrist samt ökade riskpremier på eget kapital och investeringskapital. För de bästa objekten i Oslo ledde detta till att avkastningskravet steg med cirka 135 räntepunkter från 5,4 till 6,75 procent. Källa: DnB NOR Næringsmegling Marknadsutvecklingen i USA Effekterna från raset på bostadsmarknaden i USA och den kreditkris som sedan följde i början av 2008 eskalerade när flera av de stora investmentbankerna hamnade i problem under andra halvåret Den amerikanska ekonomin föll med -3,8 procent på årsbasis under fjärde kvartalet och ekonomin befinner sig i en allvarlig kris. Arbetslösheten stiger också kraftigt och i februari nådde arbetslösheten 8,1 procent, vilket är den högsta nivån på 25 år. Arbetslösheten förväntas fortsätta stiga till mellan 8,5 och 8,8 procent under BNPtillväxten förväntas bli negativ under 2009 med en nedgång på -1,9 procent, innan den på nytt ökar under 2010 till en nivå mellan 2,5 och 3,3 procent. Inflationen förväntas också bli negativ under 2009 med en prognos på -1,4 procent. Källa: ING Real Estate Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 7

8 Kontorsmarknaden i Atlanta Den svaga ekonomiska utvecklingen har påverkat kontorsmarknaden i Atlanta kraftigt och endast kvm nya kontorsarealer hyrdes ut under Detta motsvarar cirka tio procent av den årliga uthyrningen i Atlanta under de senaste fem åren och visar hur svag kontorsmarknaden i Atlanta är kommer att bli ett mycket utmanande år på kontorsmarknaden i Atlanta. Flera nya kontorsbyggnader på totalt cirka kvm färdigställs, varav hälften ligger i Buckhead, som är finansdistriktet i Atlanta. Pga. utmaningarna i ekonomin har företagen blivit mer medvetna om sina kostnader och de söker sig därför till enklare och billigare lokaler, vilket gör utmaningarna ännu större när det gäller uthyrningen av de nybyggda fastigheter som blir tillgängliga på marknaden. Med ett stort utbud av nya kontorsbyggnader som färdigställs under 2009 kommer fastighetsaktörerna att tvingas erbjuda potentiella hyresgäster attraktiva hyresvillkor och stora rabatter, men något dramatiskt fall för hyresnivåerna förväntas ändå inte. Vakansgraden i Atlanta ligger nu på 16,9 procent, vilket är den högsta nivån på fem år, och en fortsatt ökning av vakansgraden förväntas under Hyresnivån i Atlanta har ökat också under 2008, med undantag av Buckhead, där hyresnivån föll med 5,7 procent. Orsaken till detta var främst att ägarna till äldre kontorsbyggnader har pressats att sänka hyran som en följd av den hårda konkurrensen från nya och mer moderna byggnader. Källor: CBRE, Colliers, Tishman Speyer Kontorsmarknaden i Denver Finanskrisen drabbade Denver på allvar under fjärde kvartalet Staden domineras av företag inom olje- och energisektorn och klarade sig därför relativt bra under 2008, men detta förändrades när priserna på olja och gas föll kraftigt under andra halvåret. Hyrorna förväntas bli pressade under 2009 och fastighetsaktörerna kommer troligen att tvingas ge högre rabatter än normalt för att kunna upprätthålla hyresnivån. Marknaden i Denver är något pressad på utbudssidan, eftersom endast ett fåtal nya projekt håller på att byggas och kommer att komma ut på marknaden under de följande två åren. Dessutom är befolkningsökningen fortsatt hög, vilket kommer att bidra till att hålla efterfrågan uppe. Tillsammans med en fortsatt relativt stark energisektor förväntas Denver klara sig bra under den ekonomiska lågkonjunkturen. Även fastighetsmarknaden förväntas klara sig bra jämfört med de flesta andra storstäder i USA. Vakansgraden i centrala Denver steg med tre procent till 12,25 procent för moderna kontorsbyggnader (class A), medan äldre byggnader (class B) har en vakansgrad på 11,8 procent, en minskning med 0,5 procent jämfört med Källa: CBRE 8 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

9 Two Alliance Center i Atlanta Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 9

10 Västerhaninge 5 8. Jordbro Köpcentrum i Haninge, Sverige Portföljen består av två mindre köpcentrum i Haninge kommun, som är en del av Storstockholmsregionen. Det ena centret ligger i ett bostadsområde i Jordbro, medan det andra ligger i närheten av ett villaområde vid järnvägsstationen i Västerhaninge. Centren är typiska närcenter som byggdes 1969 och Totalt består centren av en uthyrningsbar areal på cirka kvm, där huvuddelen utgörs av affärslokaler. Solna E4 75 Norra Djurgården Lidingö S T O C K H O L M Stockholm Skeppsholmen Ringvägen Nynäsvägen Varmdöleden Hammarbyhöjden Kärrtorp Enskededalen Nacka Storängen Varmdöleden Saltsjøbaden Varmdöleden Värmdö Kundzinsafa Älgö Haninge är en attraktiv kommun 20 km från centrala Stockholm och ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Kommunikationsmöjligheterna från Haninge in till huvudstaden är goda. A 7 Huddinge Haningeleden 73 Nynäsvägen Vega Lenna Haninge 250 Bollmora 250 Solsidan Gamla Tyresjö Bergholm Tyresta Nationalpark Malmen-Kolbotten Bloomingdale E 18 Arlington O s l o f j o r d e n Bygninger Parker Jordbro Comerciante AB ansvarar för förvaltning och uthyrning av köpcentren. Comerciante AB är ett svenskt förvaltningsbolag, etablerat av personer med lång erfarenhet av köpcenterbranschen. Båda centren har cirka 20 procent vakanser och förvaltningen fokuserar på att hyra ut lediga lokaler och att tillämpa nya hyreskontrakt genom omförhandling av befintliga hyreskontrakt. Målet är att hyresgästerna i större utsträckning ska täcka sin del av de gemensamma kostnaderna samt att en del av hyran kopplas till omsättningen. Dessutom fokuserar bolaget på att anpassa sammansättningen av hyresgäster så att den är anpassad efter områdenas behov och efterfrågan. Andel av hyresintäkter, 2008 Nyckeltal Land Projekttyp Sverige Köpcentra 29 % Antal byggnader 6 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 18 Investeringstidspunkt december Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

11 Finnflo Fyren köpcenter i Hudiksvall, Sverige Hede Sannavägen Östanbräckvägen Fyren köpcenter ligger i Hudiksvalls centrum. Fastigheten uppfördes ursprungligen 1961 och byggdes ut 1973, innan den omvandlades till ett vanligt köpcenter mellan 1996 och Köpcentret har flera kända hyresgäster, exempelvis KappAhl och Guldfynd, med en total uthyrningsbar areal på cirka kvm. E4 Björnmyravägen Bergsjövägen Kungsgatan Avik Humlegatan G Ä V L E B O R G Djuped Breda Gatan Hudiksvall ligger i Hälsingland, 84 km söder om Sundsvall och cirka 300 km norr om Stockholm. Kommunen har cirka invånare. Det finns goda kommunikationsmöjligheter med motorvägen E4 som går genom staden och restiden med tåg till Stockholm är 2,5 timmar. Köpcentret förvaltas precis som de två centren i Haninge av Comerciante. Centret har idag en bra sammansättning av hyresgäster och huvudfokus har varit att få in en större kedja i centret för att öka intresset både från kunder och från andra hyresgäster. Under 2008 lyckades bolaget komma överens med Clas Ohlson om ett tioårigt hyresavtal. Ombyggnaden av centret inleddes vid årsskiftet då centret bland annat byggdes ut med cirka 400 kvm för Clas Ohlson på översta våningen. Butiken öppnar i slutet av april. 84 Söderrå Måsta Södra Vägen Kungsgatan Huddiksvall Hamngaten Malnvägen Därutöver arbetar förvaltarna med att utveckla atmosfären i centret. Bland annat kommer det att göras förändringar i serveringsutbudet som i högre grad måste anpassas efter kundernas behov av en attraktiv samlingspunkt i centret. Det finns ingen vakans i centret och den underliggande driften genererar ett tillfredsställande intäktsflöde. Andel av hyresintäkter, % Nyckeltal Land Sverige Projekttyp Köpcentra Antal byggnader 1 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 9 Investeringstidspunkt december 2007 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 11

12 Romerike Helsebygg i Lillestrøm, Norge GEVN 2007 har investerat i projektet Romerike Helsebygg, som är en utbyggnad och utveckling av en sjukvårdsbyggnad på cirka kvm i Skedsmo kommun. Byggnaden kommer att stå färdig i september 2009 och följer planen. Bolaget ägde ursprungligen 74,3 procent av Romerike Helsebygg. Projektet har dock ett kapitalbehov på cirka 100 miljoner norska kronor, till följd av högre byggkostnader och Stabekk större hyresgästanpassningar jämfört med den ursprungliga Fornebu kalkylen. Delar av kapitalet tillfördes i en emission i mars 2009, vilket ledde till att ägarandelen för bolaget ökade till 83,7 procent. Banken har gett bolaget en kortsiktig lånefinansiering på 70 miljoner norska kronor som säkrar att byggnaden kan färdigställas. Med dagens uthyrningsstatus är banken inte villig att ge någon permanent finansiering och denna måste därför tillföras som eget kapital. Moderbolaget (GEVN 2007) har med dagens prognoser tillräckligt med eget kapital för att täcka behovet, men detta är också beroende av likviditeten i de övriga investeringarna i bolaget. Om det inte finns tillräckligt med kapital måste man försöka anskaffa externt eget kapital, vilket innebär att ägarandelen minskar. Om inte heller detta lyckas kan Vestre Aker E 18 Lysaker Frogner 150 Oslofjorden 157 Nesodden 156 Kirkeveien Nordre Aker OSLO Langøyene Ulvøya Malmøya Sagene Gamle Oslo Søndre Nordstrand Alna Østensjø Klemetsrud långivarna tvingas försätta projektet i konkurs och det egna kapitalet förloras i sin helhet. Torget 161 Mosseveien E 18 Ekebergveien E Oppegård Grorud Slattum R o m e r i k e Østre Aker vei Skillebekk Stovner Lørenskog Strømmen Skjetten Skedsmokorset Kjeller Lillestrøm Rælingen 65 procent (cirka kvm) av byggnaden är idag uthyrd och förhandling pågår om kontrakt på cirka kvm. Om förhandlingarna leder till kontrakt kommer byggnaden att vara uthyrd till drygt 90 procent och risken i projektet kommer att minska E 6 Fetveien Andel av hyresintäkter, % Nyckeltal Land Norge Projekttyp Kontor Antal byggnader 1 Yta kvm Investeringstidspunkt augusti Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

13 Turner McDonald Pkwy Marietta Two Alliance Center i Atlanta, USA Two Alliance Center är ett utvecklingsprojekt i Atlanta, Georgia i USA. Byggnaden ligger i stadsdelen Buckhead, norr om stadens centrum. Byggnaden har direkt tillgång till en av huvudvägarna som går genom staden. Läget i Buckhead är mycket bra, med gångavstånd till några av stadens bästa köpcenter samt flera av de största hotellen. GEVN 2007 äger 50 procent av projektet, medan de resterande 50 procenten ägs av Tishman Speyer som är joint venture partner. Smyrna Chattahoochee G E O R G I A Tom Murphy Fwy Mt. Betel Chattahoochee Plantation Riverside 75 Horace E. Tate Fwy 285 Sandy Springs 403 ATLANTA North Atlanta Buckhead Business District Hillside Cottages Dunwoody ME Expy NE Doraville Chamblee Decatur East Lake Scottdale Clarkston Avondal Estates Norcross Pittsburg Tucker Berkeley Lake Northeast Expy Pine Lane Glen Heaven Stone Mountain Bob A. Holmes Fwy Bolaget bygger en 25 våningar hög kontorsbyggnad och den beräknade uthyrningsbara arealen kommer att ligga på kvm, varav kvm är kontor. Byggnadsarbetet följer budget och planeras stå färdigt i juli Lehman Brothers som är partner med Tishman Speyer i det här projektet står under konkursskydd, men har trots detta betalat sina åtaganden i projektet. I slutet av mars har inga hyresavtal undertecknats, men Tishman Speyer, som ansvarar för uthyrningen, förhandlar om ett hyresavtal med ett entreprenörföretag om cirka Ben Hill East Point College Park Hapeville Gresham Park Panthersville Purple Heart Hwy kvm. Diskussioner förs också med fyra olika aktörer Stonewall Pleasant om totalt cirka kvm. Det är helt avgörande för Hill projektet att man tecknar hyresavtal. Utan undertecknade hyresavtal kommer byggnaden att sakna värde för aktieägarna i GFT och det egna kapital som betalats in i projektet kommer att gå förlorat. Union City 285 Red Oak Forest Park 675 Klondike Andel av hyresintäkter, % Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Antal byggnader 1 Yta kvm Investeringstidspunkt juli 2007 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 13

14 Colorado Bldv Colorado Plaza Tower Two i Denver, USA Bolaget äger 80 procent av Colorado Plaza Tower Two, en kontorsbyggnad med 28 våningar på totalt kvm på th Street i Denver. Det finns också en parkeringsanläggning i anslutning till fastigheten som gör att hyresgästerna lätt kan nå byggnaden. De återstående 20 procenten av projektet ägs av en norsk investerare med lång erfarenhet av fastighetsmarknaden i Denver. Denver är en stad med positiv utveckling och ledande bolag inom olje- och energisektorn. Infrastrukturen i Denver kommer att förbättras avsevärt under de närmaste åren. En del uppgraderingar har genomförts i byggnaden under Bland annat har parkeringsanläggningen byggts ut, gemensamma utrymmen rustats upp och del kontorslokaler, inklusive den översta våningen, har renoverats. Hyresavtal med Subway och 7-eleven har undertecknats för två kontorslokaler omfattande totalt cirka kvm. Jones Lang Lasalle har förvaltat byggnaden sedan den övertogs, medan Cushman & Wakefield har ansvarat för uthyrningen. Bolagets styrelse har inte varit nöjda med Applewood Green Mountain Open Space Standley Lake Regional Park Wildlife Ref Mt Olivet Edgemont Green Mountain Village Bear Creek Lake Park Arvada Lakewood Westminister Mountain Wheat View Ridge Edgewater W 6th Ave Lakeside Spivak Denver Boulder Turnpike 76 Federal Heights Western Hills Thomton North Washington DENVER Englewood Cherry Hills Village Commerce City Rockey Mountain Arsenal National Refuge Montbello Aurora det arbete som Bow gjorts Mar Cherry Littleton på uthyrningssidan Ridge Greenwoodoch Jones Lang Columbine Village Lasalle har därför Valley tagit över ansvaret. Columbine Zuni 70 Sheridan N Valley Hwy College View Lawrence St Alamo Placita 85 Glendale Sandtown Centennial Hezeltine Eno Hezeltine Heights Irondale Sullivan Sable Cherry Creek State Park Foxfield Hills GFT har dålig likviditet och det är därför mycket viktigt att få till stånd fler hyresavtal under 2009 för att kunna öka intäkterna i projektet. Detta är också viktigt för att kunna uppfylla de krav som finns i låneavtalen vid årets slut. 270 Rolla C O L O R A D O W. Coldfax Ave Buckley AFB Andel av hyresintäkter, 2008 Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Antal byggnader 1 Yta kvm 57 % Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 37 Investeringstidspunkt juni Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

15 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 15

16 16 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

17 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 17

18 18 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

19 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 19

20 20 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

21 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 21

22 22 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

23 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 23

24 24 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

25 Årsrapport 2008, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 25

26

27

28 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no