Årsrapport Hyresfastigheter Holding II AB

Transkript

1 Årsrapport 2010 Hyresfastigheter Holding II AB

2 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Hyresfastigheter Holding II AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Södertälje Eskilstuna och Strängnäs Malmö Haninge Göteborg Uppsala Linköping Markarydsbostäder Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Fastighetsöversikt Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 3

3 Aspen 1 2 i Markaryd 4 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

4 Viktiga händelser 2010 DELFÖRSÄLJNING OCH REALISERING AV VINST I Eskilstuna och Strängnäs såldes under 2010 fem fastigheter och totalt cirka 316 lägenheter till nystartade bostadsrätts föreningar. Det totala försäljningspriset var 285 miljoner svenska kronor och avkastningen på investerat eget kapital beräknas vara cirka 75 procent. ÅTERFINANSIERING Låneavtalen för Linköpingsportföljen löpte ut i juni 2010 och behövde omförhandlas. Man har ingått ett avtal om förlängning med Deutsche Pfandbriefbank, förutsatt att belåningsgraden minskade till cirka 60 procent av portföljens marknadsvärde. Lånet minskades från 500 miljoner svenska kronor till 415 miljoner svenska kronor. Ett lån på 220 miljoner svenska kronor för Uppsalaportföljen löpte ut den 31 december 2010 och återfi nansieringen av den här portföljen kommer att genomföras under våren POSITIV UTVECKLING FÖR VAKANSGRADEN Stort fokus på marknadsföring och uthyrningsaktiviteter har gett god effekt under Vakansgraden har varit fallande i Linköping, Norrköping och Eskilstuna, där det under 2009 uppstod vakanser. I Linköping har vakansgraden minskat från cirka 4 procent till cirka 1 procent under det senaste året, medan utvecklingen i Norrköping har inneburit en nedgång från cirka 8,5 procent till cirka 2,5 procent. I Eskilstuna fi nns det i praktiken inga vakanser idag. VÄDERPROGNOSSTYRNING Som en viktig åtgärd för att sänka driftkostnaderna har Grafl unds satsat på väderprognosstyrning för att minska värmekostnaderna samtidigt som inomhustemperaturen blir mer stabil. Väderprognosstyrning går ut på att centralvärmen justeras baserat på väderprognoser. På det här sättet kan man justera värmen i tillräcklig tid innan utomhustemperaturen förändras. Erfarenheterna hittills visar att man sparar 7 8 procent av energiförbrukningen när man använder den här tekniken. UTDELNING FÖR 2010 Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2010 och bolagets likviditet föreslagit att utbetala 0,80 kronor per A-aktie, motsvarande 4 procent av det totala inbetalade kapitalet i den första emissionen. Utbetalningen sker genom inlösen av B-aktier. Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 5

5 Ca aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Ca aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS (Norge) Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) ca 80 % ca 20 % Södertälje (Kungskatten Holding AB) 100 % Eskilstuna/ Strängnäs (Grafl unds Fastighets AB) 100 % Malmö (Bostads AB Gröningen) Hyresbostäder i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Haninge (Fastighetsbolaget Kullerstensv./ Sågenv. AB) Göteborg (Fastighetsbolaget Bredfjäll AB) Uppsala (Fastighets AB Linrepan) Linköping (Fastighets AB Ostbrickan) Markarydsbostäder (Markarydsbostäder Holding AB) Ronna Park lägenheter kvm Hyra MSEK 95 Förvärvat november 2004 Andel av inv. kapital 9 % Grafl unds lägenheter kvm Hyra MSEK 168 Förvärvat december 2004 Andel av inv. kapital 20 % Rosengård 867 lägenheter kvm Hyra MSEK 60 Förvärvat december 2004 Andel av inv. kapital 6 % Haninge lägenheter kvm Hyra MSEK 119 Förvärvat mars 2005 Andel av inv. kapital 15 % Hammarkullen 891 lägenheter kvm Hyra MSEK 54 Förvärvat mars 2005 Andel av inv. kapital 3 % Valsätra 948 lägenheter kvm Hyra MSEK 65 Förvärvat februari 2005 Andel av inv. kapital 7 % Ryd/Skäggetorp lägenheter kvm Hyra MSEK 91 Förvärvat april 2005 Andel av inv. kapital 7 % Sverige lägenheter kvm Hyra MSEK 415 Förvärvat juni 2005 Andel av inv. kapital 33 % Hyresfastigheter Holding II AB Inledning Årsrapporten för 2010 innehåller, förutom en komplett årsredovisning, en del information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Norden samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding II Blå AB (HFH). Struktur och översikt HFH är en portfölj som består av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i Norden. Investeringarna i bolaget har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding II AS (BUH) genom det gemensamt ägda bolaget Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS). HBS ägde per december 2010 totalt lägenheter i Sverige. Under det senaste året såldes 316 lägenheter till nyetablerade bostadsrättsföreningar. I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna för BUH och HFH. Bolaget är inne på sitt sjätte normala verksamhetsår. Grafl unds, som är HBS:s eget förvaltningsbolag, förvaltar portföljerna i östra Sverige och har etablerat sitt varumärke på de lokala marknader där de är verksamma. Newsec Asset Management, som förvaltar de portföljer som ligger i västra Sverige har valt att säga upp sina avtal då de vill fokusera på förvaltning av kommersiella fastighetsportföljer. Avtalen med Newsec kommer att avslutas under första kvartalet 2012 och HBS kommer att leta efter en ny operatör för förvaltningen av de här portföljerna. Läge Fastighetsportföljen består av totalt åtta projekt. Sju av projekten ligger i de sju kommunerna Haninge (Storstockholm), Göteborg, Malmö, Uppsala, Eskilstuna, Södertälje och Linköping. Dessutom köptes AB Markarydsbostäder i juni Den här portföljen har lägenheter i eller i närheten av Stockholm, Norrköping, Södertälje, Landskrona och Markaryd. Figuren på nästa sida visar fastigheternas geografi ska läge. 6 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

6 Söderhamn 6 Karlstad Eskilstuna STOCKHOLM Linköping Göteborg 5 Jönköping 8 8 Malmö 3 Fastigheter 1. Södertälje 5. Göteborg 2. Eskilstuna/Strängnäs 6. Uppsala 3. Malmö 7. Linköping 4. Haninge 8. Markarydsbostäder Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 7

7 BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % E Norge Sverige Finland Danmark Källor: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat stark tillväxt under det senaste året och regionen verkar ha klarat sig bättre än andra industriländer med sin starka tillväxt och stabila makroekonomiska fundamenta. Låg statsskuld, konkurrenskraftig exportindustri, öppen ekonomi och konsumenter med sund privatekonomi ger regionen stabilitet och en grund för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden har återhämtat sig under I Norge och Sverige har intresset för fastighetsinvesteringar ökat bland både nationella och internationella aktörer. Viktiga faktorer bakom den ökade likviditeten är att bankerna öppnar upp för finansiering, de utländska bankerna är tillbaka, räntorna är stabila och investerarna förväntar sig en relativt stark ekonomisk utveckling. Centralt belägna prestigefastigheter med långa, säkra hyresavtal har visserligen haft den bästa prisutvecklingen, men hela fastighetsmarknaden har haft en uppgång. Den goda likviditeten på de norska och svenska marknaderna förväntas fortsätta under hela 2011, medan transaktionsvolymen i Finland förväntas återhämta sig, framför allt för de mest attraktiva fastigheterna. I Danmark har avståndet mellan köpare och säljare minskat och det fi nns förhoppningar om ökad likviditet på den danska fastighetsmarknaden under Avkastningskraven 1 för kontorsbyggnader i Norden passerade toppen under 2009 och för prestigefastigheter har direktavkastningen fallit på alla marknader utom i Köpenhamn. I Norge såg man avkastningsförändringen redan under 2009 tidigare än i de övriga nordiska länderna mot bakgrund av den gradvisa förbättringen i ekonomin, att vakansgraden stabiliserats och högre hyresnivåer. I Stockholm och Helsingfors såg man fallande avkastningskrav under första halvåret Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en kraftig tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP-tillväxten var hela 6,9 procent under tredje kvartalet 2010 jämfört med samma kvartal förra året. Sverige påverkas starkt av den globala ekonomin eftersom ungefär hälften av BNP utgörs av export, varav cirka 80 procent till OECD-länderna. Tillväxten förväntas ligga på 6 8 procent inom exportindustrin under Arbetsmarknaden följer konjunkturerna och sysselsättningen steg med cirka 1 procent under 2010 och förväntas stiga med 1 1,5 procent under Infl ationen steg under 2010 men förväntas av fl era olika skäl vara låg under de kommande åren. Kapacitetsutnyttjandet i världen är för närvarande mycket lågt, vilket ger ett lågt infl ationstryck. Löneökningarna förväntas bli låga, eftersom en stark global konkurrens leder till prispress. Dessutom har centralbankerna ett tydligt fokus på en låg och stabil infl ation. Även om Riksbanken höjde styrräntan till 1,5 procent i februari 2011 förväntas räntan stiga försiktigt och ligga kvar på en låg nivå under de kommande åren. Kreditmarknaden har förbättrats då de utländska bankerna är tillbaka i Sverige efter att ha varit frånvarande sedan Kreditspreadarna är fortfarande något högre än de var innan fi nanskrisen. Källor: Riksbanken, SCB, Newsec Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden ökade under 2010 och transaktionsvolymen uppgick till 98 miljarder svenska kronor, vilket är tre gånger mer än året innan. Utländska investerare, främst från Norge och Tyskland, ökade sin relativa andel från 10 procent av volymen under 2009 till 15 procent av volymen under Ett par stora 1 Direktavkastning/yield kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

8 transaktioner bidrog starkt till den ökade volymen. Försäljningen av Hyresbostäder i Sverige AB och delar av Hyresbostäder i Sverige III Gul AB till Willhem AB i december omfattade cirka kvm till ett värde av 7 miljarder svenska kronor. I juni köpte den svenska pensionsstiftelsen Fjärde AP-fonden fastighetsbolaget Dombron med kvm bostadsyta för 5,4 miljarder svenska kronor. Transaktionen var delvis intern eftersom säljaren var Vasakronan, som ägs av första, andra, tredje och fjärde AP-fonderna. I december köpte Vasakronan fastigheten Klara Zenit i Stockholm från den tyska fastighetsfonden Commerz Real för 4,35 miljarder svenska kronor. Den positiva trenden för fastighetsmarknaden är beroende av att banksektorn förstärks och att bankfinansiering blir tillgänglig. Oron vad gäller återfinansiering under de kommande åren har nu minskat. Det är framför allt nordiska banker som återhämtat sig, men även en del utländska banker har som mål att växa på den nordiska marknaden. Attraktiva fastigheter har främst köpts av institutionella aktörer som inte har problem med finansieringen. Segmentet med mindre attraktiva fastigheter är mer beroende av extern bankfinansiering och detta är en viktig orsak till det ökade avkastningsgapet mellan segmenten. De nordiska bankerna är fortfarande försiktiga och ger främst nya lån till befintliga Vendelsö i Haninge Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 9

9 Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (genomsn. SEK per kvm) Volym för BRF-ombildningar (MSEK) Källa: SCB och solida kunder. För att resten av fastighetsmarknaden ska följa prisutvecklingen måste bankerna öppna upp för mer utlåning och ökad exponering. Källor: JLL, Newsec Bostadsmarknaden i Sverige Bostäder är det fastighetssegment som har haft högst genomsnittlig avkastning och lägst volatilitet (prisvariation) under det senaste decenniet. Den svenska bostadsmarknaden är tvådelad: en reglerad uthyrningsmarknad och en självägarmarknad som är fri. Prissättningen för de reglerade uthyrningslägenheterna påverkas av möjligheten till ombildning till lägenheter som ägs av hyresgästerna själva. Efterfrågan på bostäder i storstäderna i Sverige är stabil och i Stockholm, Göteborg och Malmö har det rått bostadsbrist under de senaste åren. I andra svenska städer varierar balansen mellan tillgång och efterfrågan. I tillväxtregioner fi nns det ofta en starkare efterfrågan, medan det i regioner med strukturella förändringar ofta fi nns ett utbudsöverskott. På grund av lågkonjunkturen har nybyggnationen minskat kraftigt under Nybyggnationen återhämtade sig under 2010 och förväntas öka ytterligare under Under 2010 omsattes lägenheter inom det här segmentet för cirka 27 miljarder svenska kronor, en ökning från cirka 24 miljarder svenska kronor under I hela landet har bostadsrättspriserna stigit med cirka 7 procent under det senaste året. Bostadsrättspriserna är i hög grad beroende av hyresnivån och den lokala andrahandsmarknaden. Priserna varierar stort mellan olika städer. Under 2010 var genomsnittspriset kr/kvm i Stockholm, medan genomsnittet i Eskilstuna var kr/kvm. Tillväxten i den svenska ekonomin och den sjunkande arbetslösheten är positiva faktorer vad gäller ombildning till bostadsrätter. Högre räntor bidrar däremot till att dämpa aktiviteten. Särskilt i starka regioner med höga bostadsrättspriser påverkar i stor utsträckning räntenivåerna ombildnings möjligheterna. De kommunala bostadsbolagen har stått för procent av ombildningsvolymen i centrala Stockholm och deras strategi är att minska utförsäljningen framöver. Detta kommer att leda till att den totala ombildnings volymen sannolikt kommer att minska märkbart under Källor: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatistik Stabila hyresnivåer och låg vakansgrad leder till en låg variation i avkastningen, priserna styrs av investeringsmarknaden och är i hög grad påverkade av fi nansiella faktorer. Direktavkastningsnivåerna i Storstockholms förorter ligger kring 5 procent, medan direktavkastningsnivån i anda storstäder ligger kring 5,5 procent. Direktavkastningsnivåerna har fallit under 2010 och en fortsatt nedgång förväntas under , dvs. stigande priser. Källor: Hem & Hyra, Newsec Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Fortsatt låga räntor och ekonomisk tillväxt har bidragit till en ökad aktivitet vad gäller ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Ombildningstakten var hög i Stockholmsregionen och då inte bara i centrala Stockholm. Aktiviteten var hög i förortsområdena, där den befintliga hyresnivån, priserna på andrahandsmarknaden och kommunikationerna är viktiga faktorer. 10 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

10 Gården Gården 1 5. Sjöboden Fäboden 3 Södertälje Portföljen i Ronna Park i Södertälje består av 21 fastigheter med lägenheter. Fastigheterna är uppförda i slutet av 1960-talet, men renoverades under och 1990-talen och är i relativt bra tekniskt skick. Södertälje är en kommunikationsknutpunkt för Mälardalsregionen och här möts Europavägarna E4 och E20 samt tåg- och pendeltågtrafik. Södertälje är en förortskommun till Stockholm och ingår i Stockholm läns väl utbyggda kollektivtrafi knät. Pendeltåget till och från Stockholm går fyra gånger i timmen och tar cirka 40 minuter. Portföljen i Södertälje har en hög genomsnittlig hyresnivå och hög uthyrningsgrad. Under 2010 genomfördes en del åtgärder för att förebygga vattenskador. Ett tak byttes ut och ett större projekt för att byta ut avloppsrör har inletts. Sanering av PCB-förekomst i fasaderna pågår och kommer att fortsätta under inomhustemperatur i lägenheterna. Det nya avtalet för kabel-tv ger hyresgästerna ett stort utbud av kanaler. Installation av så kallad väderprognosstyrning, justering av värmecentralen utifrån väderprognoser, ska minska värmeförbrukningen och koldioxidutsläppen och ge en jämnare Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal fastigheter 4 Antal lägenheter Yta kvm Andel bostäder 94 % Andel kommersiella lokaler 6 % Hyresintäkter 2011 MSEK 95 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle november 2004 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 11

11 Bonden Forbomsvreten Frimuraren 8 4. Nybyggaren 9 5. Notarien Nybyggaren Vaksamheten 8 8. Fäktaren Eskilstuna och Strängnäs Portföljen består av cirka 48 fastigheter med centralt läge i Eskilstuna och Strängnäs/Mariefred. De flesta fastigheterna i Eskilstuna är byggda under och 1970-talen, medan fastigheterna i Strängnäs och Mariefred är byggda på 1970-talet. Eskilstuna och Strängnäs är två städer i Mälardalen med goda kommunikationer till Stockholm. Med tåg tar det cirka 50 minuter respektive en timme till Stockholms centralstation. Framför allt Strängnäs har fått allt fler invånare som pendlar till Stockholm under de senaste åren. Vakansgraden i Eskilstuna har minskat under 2010 tack vare en kraftfull fokusering på uthyrning och marknadsföring. Förvaltningen har fortsatt arbetet med att öka tryggheten och trivseln i områdena under det senaste året. Åtgärder som ny belysning i trappuppgångar och garage, modernisering av hissar med installation av säkerhetsdörrar samt installation av porttelefon har genomförts. I Eskilstuna har man bytt tak på två byggnader och den första etappen av ett omfattande avloppsrörsprojekt för ett kvarter på 176 lägenheter är färdigställt och nästa etapp fortsätter under Till- och frånluftsventiler med värmeåtervinning har installerats i ett kvarter i Strängnäs. I Mariefred har man installerat bergvärme, eftersom den gamla oljepannan var förbrukad. Ett 10-årigt hyresavtal för cirka kvm har ingåtts med Landstingsfastigheter i Eskilstuna. Lokalerna kommer att renoveras och anpassas efter hyresgästens behov. Under 2010 såldes fem fastigheter med totalt 316 lägenheter till nybildade bostadsrättsföreningar. Det totala försäljningspriset var 285 miljoner svenska kronor. Andel av årliga hyresintäkter 16 % Nyckeltal Antal fastigheter 48 Antal lägenheter Yta kvm Andel bostäder 89 % Andel kommersiella lokaler 11 % Hyresintäkter 2011 MSEK 168 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle december Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

12 Kronodirektören Malmö Portföljen i Malmö består av 21 fastigheter i ett bostadsområde i stadsdelen Rosengård. Fastigheterna är på tre, sex respektive nio våningar och har gemensam infrastruktur och utemiljö. I stadsdelen Rosengård har cirka invånare och majoriteten har utländsk bakgrund. Under 2010 installerades bredbandsnätverk i fastigheterna, vilket kommer att ge hyresgästerna tillgång till höghastighetsbredband med Tele2 som leverantör. Detta kommer också att ge intäkter till portföljen baserat på anslutningsgraden. Det stora renoveringsprojektet för att höja standarden på hela portföljen fortsätter. I slutet av 2010 hade cirka 400 badrum, cirka 180 toaletter och cirka 300 kök renoverats. Det omfattande renoveringsarbetet fortsätter under 2011, med planer på att renovera ytterligare cirka 180 badrum, cirka 120 toaletter och cirka 200 kök. Dessutom kommer gemensamma ytor att rustas upp. Bland annat har hittills 21 tvättstugor, 21 trappuppgångar och 8 källare renoverats och cirka nya fönster satts in. Förvaltningen är aktivt delaktig i ett program tillsammans med kommunen och andra fastighetsaktörer för att lyfta hela området. Det krävs ett helhetsgrepp för att lösa de sociala problem som fi nns i Rosengård idag. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal fastigheter 8 Antal lägenheter 867 Yta kvm Andel bostäder 96 % Andel kommersiella lokaler 4 % Hyresintäkter 2011 MSEK 60 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle december 2004 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 13

13 Kalvsvik 11: Kalvsvik 11:35 5. Vendelsö 3: Vendelsö 3: Haninge Den här fastighetsportföljen ligger i Haninge kommun som är en del av Storstockholmsregionen. Fastigheterna ligger inom två områden i Haninge, båda i nära anslutning till stora grönområden. Haninge är en attraktiv kommun 20 km från centrala Stockholm och är ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Kommunikationsmöjligheterna från Haninge in till huvudstaden är goda. Under 2010 inleddes sanering av PCB i området Jordbro, ett projekt som kommer att pågå under en fyraårsperiod. En porttelefonsanläggning har monterats och cirka 30 säkerhets dörrar installerats efter önskemål från hyresgästerna och med hänsyn till säkerheten. Förvaltningen är engagerad i trygghets- och bostadsmiljöfrågor tillsammans med kommunen, polisen och andra aktörer för att göra området ännu mer attraktivt. Väderprognosstyrning installerades i slutet av fjolåret och förväntas ge effekter under I området Vendelsö kommer det under våren 2011 att pågå fl era försäljningsprocesser till bostadsrättsföreningar. Andel av årliga hyresintäkter 11 % Nyckeltal Antal fastigheter 7 Antal lägenheter Yta kvm Andel bostäder 94 % Andel kommersiella lokaler 6 % Hyresintäkter 2011 MSEK 119 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle mars Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

14 Hjällbo 35:2-35: Hjällbo 31:8 Göteborg Göteborgsportföljen består av 14 fastigheter med lägenheter i stadsdelen Hammarkullen, cirka 18 km norr om centrala Göteborg. Byggnaderna uppfördes 1968/1969, men lägenheterna har moderniserats på senare tid. Göteborg är Sveriges näst största stad med drygt invånare och en fortsatt stark befolkningsökning. Hammarkullen är en förort i nordöstra Göteborg. Området är anslutet till Göteborgs mycket goda kollektivtrafiknätverk. Portföljen har stor efterfrågan och det finns inga vakanser. Under 2010 har upprustningen av utemiljön fortsatt med uppgradering av lekplatser, nya staket samt renovering av garageanläggningar. Flera hissar renoverades och nya hissdörrar monterades för att uppfylla myndigheternas krav. Ett stort projekt för utbyte av fönster inleddes under 2010 och kommer att fortsätta under 2011, då totalt 650 fönster ska bytas ut. Förvaltningen kommer också att fortsätta med målning av trappuppgångar under Ett nytt energiavtal har ingåtts med Göteborg Energi som innebär att hela ventilationssystemet kommer att renoveras eller bytas ut. Göteborg Energi har lagt fram en strukturerad plan för att minska förbrukningen av både vatten och värme i fastigheterna. En åtgärd för att minska vattenförbrukningen är installation av mätare i alla lägenheter så att förbrukningen kan faktureras till hyresgästerna. Tele2 kommer att installera fi bernät och leverera bredbandstjänster från Andel av årliga hyresintäkter 5 % Nyckeltal Antal fastigheter 2 Antal lägenheter 891 Yta kvm Andel bostäder 96 % Andel kommersiella lokaler 4 % Hyresintäkter 2011 MSEK 54 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle mars 2005 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 15

15 Valsätra Uppsala Portföljen består av nio fastigheter i Valsätra i Uppsala kommun, cirka sju km sydväst om centrum. Fastigheterna består av sex punkthus och 40 lägre hus som ligger samlade med ett gemensamt grönområde. Byggnaderna uppfördes under perioden Uppsala har haft en stark befolkningsutveckling under de senaste åren och är med sina cirka invånare Sveriges fjärde största stad. Tillväxten förväntas fortsätta, inte minst tack vare utbyggnaden av infrastrukturen i området. Driften av portföljen i Uppsala är stabil. Omfl yttningen är måttlig och det fi nns inga vakanser. En stark befolkningsökning leder till stor efterfrågan på bostäder. Arbetet med att förebygga vattenskador går enligt plan och har redan gett god effekt. Sanering av PCB har inletts och kommer att pågå fram till Under det senaste året har man bland annat asfalterat infartsvägar, ventilationsanläggningar har förbättrats och väderprognosstyrning installerats för att ge ett mer stabilt inomhusklimat och minskad värmeförbrukning. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal fastigheter 8 Antal lägenheter 948 Yta kvm Andel bostäder 91 % Andel kommersiella lokaler 9 % Hyresintäkter 2011 MSEK 65 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle februari Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

16 Gulsparven Ostbrickan 2 Linköping Portföljen består av fastigheter i stadsdelarna Skäggetorp och Ryd i Linköpings kommun. Huvuddelen av portföljen ligger i Ryd, i närheten av universitetet i Linköping. Linköping är Sveriges femte största stad med cirka invånare. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit utmärkande för staden. Staden har goda kommunikationsmöjligheter genom vägnät och järnväg. Stadsdelarna Skäggetorp och Ryd ligger nordväst respektive väster om Linköpings centrum. Ryd är den stadsdel i Linköping där det bor flest studenter. Ett målinriktat arbete med uthyrning och aktiv marknadsföring har haft positiv effekt och vakansgraden i portföljen har fallit kraftigt under I början av året var vakansgraden drygt 4 procent, medan den i december endast var endast cirka 1 procent. Under 2011 förväntas vakansgraden vara stabilt låg. Bredbandsavtalet med Quadracom har utökats och samtliga lägenheter kommer att vara anslutna till fi bernätet under första kvartalet Under 2010 uppgraderades gemensamma ytor och utomhusmiljön i form av målning och ny och förbättrad utomhusbelysning samt ny lekplatsutrustning. Energieffektiviserande åtgärder, som utbyte av luftventiler och torkaggregat, har genomförts. Väderprognosstyrning installerades i slutet av 2010 och förväntas ge effekt under kommande år. För 2011 planeras renovering av cirka 65 badrum samt installation av elektroniska låssystem för gemensamma ytor. Förvaltaren Grafl unds kommer att fl ytta sitt förvaltningskontor till området Ryd, där de fl esta av lägenheterna i portföljen ligger. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal fastigheter 2 Antal lägenheter Yta kvm Andel bostäder 97 % Andel kommersiella lokaler 3 % Hyresintäkter 2011 MSEK 91 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle april 2005 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 17

17 1. Bäckgården 1 5 (Huddinge) 2. Renen 13 (Markaryd) 3. Kopparvägen 3 (Landskrona) 4. Märsta Ekoporten (Norrköping) 6. Porten (Norrköping) 7. Grinstugan 1 (Södertälje) 8. Rödvenen 4 (Södertälje) Markarydsbostäder Markarydsbostäder är en utspridd portfölj med fastigheter i Märsta, Upplands Bro, Huddinge, Södertälje, Norrköping, Markaryd och Landskrona. Portföljen består av cirka lägenheter och är den största enskilda investering som gjorts i HFH II. Cirka 55 procent av intäkterna kommer från områdena Norrköping och Södertälje. Söderhamn Karlstad Eskilstuna STOCKHOLM Som ett resultat av aktiv marknadsföring mot nya kundgrupper som studenter samt förändringar i uthyrningsteamets organisation har vakansgraden i Norrköping minskat under Vakansgraden var nere på 3,25 procent i december 2010, vilket är den lägsta nivån på fl era år. Man måste fortsätta med uthyrningsaktiviteterna framöver, eftersom det fortfarande finns ett överskott av bostäder i Norrköping. En stark inflyttning till staden och en omfattande utbyggnad av infrastrukturen är positivt. Göteborg Malmö Jönköping Linköping I Märsta, norr om Stockholm, genomfördes första etappen av ett större renoveringsprojekt under 2010, då avloppsrör byttes ut. Ytterligare avloppsrör kommer att renoveras under 2011 och leda till lägre driftkostnader under de kommande åren. Det råder stor efterfrågan på lägenheter i Märsta, samtidigt som det har uppstått vissa vakanser när det gäller kommersiella lokaler. Därför genomfördes under 2010 en ombyggnad av en tom lokal till 10 nya lägenheter. I Södertälje och Vårby, väster om Stockholm, är det stor efterfrågan på bostäder och det fi nns inga vakanser. I Vårby har det pågått Andel av årliga hyresintäkter 39 % renovering av entréer under 2010 och det här arbetet kommer att fortsätta under I Landskrona och Markaryd i södra Sverige var vakansgraden i slutet av 2010 cirka 2,5 procent respektive 10 procent. Framför allt i Markaryd fi nns det ett överskott på bostäder och det är svårt att hålla nere vakansgraden. Förvaltningen arbetar aktivt med marknadsföring och kampanjer som t.ex. pendlarrabatt. I Landskrona håller ett stort logistikföretag på att etablera verksamhet som skapar cirka arbetstillfällen, vilket är positivt för infl yttningen och efterfrågan på bostäder. Nyckeltal Antal fastigheter 94 Antal lägenheter Yta kvm Andel bostäder 92 % Andel kommersiella lokaler 8 % Hyresintäkter 2011 MSEK 415 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle juni Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

18 Nyckeltal Hyresfastigheter Holding II AB äger 20,26 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen för HFH II omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS II. Hyresbostäder i Sverige II AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivninger Nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt (SEK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 19

19 Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Förfall ICR krav 1 LTV krav 2 Faktisk ICR Faktisk LTV Södertälje Deutsche Pfandbriefbank SEK ,7 67 % 2,75 54 % Grafl unds Swedbank SEK ,4 80 % 1,82 56 % Malmö SBAB SEK ,4 75 % 1,27 A) 84 % 3 Uppsala Swedbank SEK ,4 80 % 1,65 27 % Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank SEK ,4 80 % 1,71 58 % Markarydsbostäder Deutsche Pfandbriefbank SEK ,5 85 % 1,57 73 % Linköping 4 Deutsche Pfandbriefbank SEK ,7 67 % 1,96 59 % 1 ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetekningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. 2 LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. 3 Det pågår diskussioner med SBAB angående brott på ICR- och LTV-krav för koncernens investering i Malmö. Låg ICR beror på vakanser och extra kostnader i förbindelse med renoveringsprogrammet. 4 Nytt låneavtal tecknades 29 dec 2010 och träder i kraft i januari Bokfört lån per 31 dec 2010 var 500 mkr. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Förfallodatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Södertälje Deutsche Pfandbriefbank SEK 2,13 % Grafl unds Handelsbanken SEK 5,54 % Grafl unds Handelsbanken SEK 4,18 % Malmö SBAB SEK 4,70 % Uppsala F-banken Ratchet SEK 4,75 % Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank SEK 4,62 % Markarydsbostäder Deutsche Pfandbriefbank SEK 3,73 % Sum räntederivat SEK Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i januari Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund av dessa värderingar har bolaget per genomfört följande nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar: Portfölj Bokfört värde för nedskrivning Nedskrivning Nytt bokfört värde Värdering lokal valuta Valuta Linköping SEK Uppsala SEK Rosengård SEK Total nedskrivet balansvärde Nedskrivning över resultatet Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

20 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 21

21 22 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

22 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 23

23 24 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

24 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 25

25 26 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

26 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 27

27 28 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

28 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 29

29 30 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

30 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 31

31 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

32 Fastighetsöversikt Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2010 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Sjöboden 1 Södertälje Fäboden 3 Södertälje Hemmanet 4 Södertälje Gården 2 Södertälje Sum Södertälje Kronodirektören 2 Malmö Kronodirektören 4 Malmö Kronodirektören 5 Malmö Kronodirektören 6 Malmö Kronodirektören 7 Malmö Kronodirektören 8 Malmö Kronodirektören 9 Malmö Kronodirektören 10 Malmö Sum Malmö Kalvsvik 11:1084 Haninge Kalvsvik 11:23 Haninge Kalvsvik 11:35 Haninge Kalvsvik 11:1083 Haninge Kalvsvik 11:18 Haninge Vendelsö 3:114 Haninge Vendelsö 3:1075 Haninge Sum Haninge Hjällbo 31:8 Göteborg Hjällbo 35:2-35:11 Göteborg Sum Göteborg Valsätra 33:1 Uppsala Valsätra 19:1, 34:1 Uppsala Valsätra 34:3, 40:1 Uppsala Valsätra 36:1 Uppsala Valsätra 36:1 Uppsala Valsätra 36:4 Uppsala Valsätra 36:5 Uppsala Sum Uppsala Gulsparven 2 Linköping Ostbrickan 2 Linköping Sum Linköping Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 33

33 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2010 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Vaksamheten 8 Eskilstuna Nybyggaren 10 Eskilstuna Serganten 8 Eskilstuna Nålsticket 2 Eskilstuna Nybyggaren 11 Eskilstuna Nybyggaren 12 Eskilstuna Nybyggaren 9 Eskilstuna Fäktaren 1 Eskilstuna Friheten 5 Eskilstuna Flintan 14 Eskilstuna Fäktaren 3 Eskilstuna Fäktaren 4 Eskilstuna Fäktaren 5 Eskilstuna Fäktaren 6 Eskilstuna Friheten 11 Eskilstuna Fakiren 7 Eskilstuna Favören 1 Eskilstuna Venus 8 Eskilstuna Venus 9 Eskilstuna Navigatören 2 Eskilstuna Navigatören 3 Eskilstuna Notarien 7 Eskilstuna Notarien 8 Eskilstuna Notarien 9 Eskilstuna Notarien 11 Eskilstuna Notarien 12 Eskilstuna Forsbomsvreten 16 Eskilstuna Forsbomsvreten 20 Eskilstuna Forsbomsvreten 21 Eskilstuna Forsbomsvreten 22 Eskilstuna Frimuraren 8 Eskilstuna Bonden 12 Strängnäs Bonden 13 Strängnäs Bonden 14 Strängnäs Åkern 16 Strängnäs Läraren 11 Strängnäs Åkern 1 Strängnäs Åkern 3 Strängnäs Åkern 5 Strängnäs Järpen 1 Strängnäs Järpen 3 Strängnäs Järpen 4 Strängnäs Ekhovsgärdet 1 Mariefred Ekhovsgärdet 2 Mariefred Ekhovsgärdet 3 Mariefred Ekhovsgärdet 4 Mariefred Ekhovsgärdet 5 Mariefred Skönsta 1 Mariefred Sum Eskilstuna/Strängnäs Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

34 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2010 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Valvet 1 Norrköping Dörren 12 & 14 Norrköping Röken 22 Norrköping Porten 16 Norrköping Plysaren 13 Norrköping Pallas 75 Landskrona Pallas 77 Landskrona Ganymedes 23 Landskrona Sten Sture 1 Landskrona Gröna Lund 4 Landskrona Neptun 36 Landskrona Svanen 13 Landskrona Nimrod 32 Landskrona Norra Roten 26 Landskrona Juno 21 Landskrona Herkules 26 Landskrona Gjutaren 24 Landskrona Tycho Brahe 5 Landskrona Tycho Brahe 23 Landskrona Tycho Brahe 30 Landskrona Minerva 18 Landskrona Linné 8 Landskrona Linné 42 Landskrona Gröna Lund 29 Landskrona Pallas 40 Landskrona Kungsörnen 2 Landskrona Kopparängen 3 Landskrona Märsta 1:167 Sigtuna Valsta 3:8 Sigtuna Finnsta 1:11-1:12 Bro Finnsta 1:14-1:17 Bro Finnsta 1:13 Bro Bäckgården 1-5 & 7 Huddinge "Wasagårdarna": Södertälje Åkervenen 3, Rödvenen 4, Strandrågen 4, Svingeln 2 Ängsgröen 1 & 3 Södertälje Vårbrodden 2 Södertälje Grindstugan 1 Södertälje Topasen 6 Södertälje Rundeln 2-6 Markaryd Gränsfejden 1, Budkaveln 1, Markaryd Stämpeln 1 Mellangård 17 Markaryd Aspen 1-2 Markaryd Bävern 1-2,7 Markaryd Linnéan 14 Markaryd Ljungen 2,3 Markaryd Sälgen 8 Markaryd Hästen 13, Renen 13 Markaryd Packaren 1 Markaryd Markaryd 7:11 Markaryd Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB 35

35 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2010 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Läraren 1 Markaryd Landsfi skalen 2 Markaryd Riksdagsmannen 7 Markaryd Skräddaren 1 Markaryd Toffelmakaren 6 Markaryd Toffelmakaren 8, Urmakarn 5 Markaryd Toffelmakaren 2 Markaryd Industrien 9 Markaryd Triangeln 12 Markaryd Konditorn 3 Markaryd Banmästaren 13 Markaryd Sum Markarydsbostäder Sum Hyresbostäder i Sverige II Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding II AB

36 Hyresfastigheter Holding II AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 Oslo signatur.no