Årsrapport Kommersiella Fastigheter Holding III AB

Transkript

1 Årsrapport 2010 Kommersiella Fastigheter Holding III AB

2 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Kommersiella Fastigheter Holding III AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Skårersletta kontors-/lagerbyggnad Norge Wall Street kontorsbyggnad USA Matrix kontorsbyggnad USA One Alliance kontorsbyggnad USA Arlington hotell USA Jacobs hotell USA Riga affärscentra Lettland Curanum äldrebostäder Tyskland Gävle hotell Sverige Stella logistikbyggnad Sverige Alpha kontor/butiker Finland Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 3

3 Wall Street, New York 4 Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

4 Viktiga händelser 2010 FASTIGHETSVÄRDENA De underliggande värdena för kommersiella fastigheter tycks ha planat ut på de fl esta marknader under 2010 och det har nu skett en måttlig förbättring av värdena på de fl esta marknader. Utvecklingen i USA är dock fortsatt mycket osäker och bilden här ser inte riktigt likadan ut som på de övriga marknader som bolaget har investerat i. Värdena har för enskilda investeringar i USA fortsatt nedåt på en långsam och transaktionssvag marknad, medan värdena steg markant under den sista delen av 2010 vad gäller andra investeringar. STELLA Posten har beslutat att omstrukturera sina terminaler i Sverige, vilket kommer att påverka två av terminalerna i Stellaportföljen i Solna i Stockholm och i Västerås där Postens avtal löper ut den 31 december I Solna hyr Posten totalt cirka kvadratmeter. Bolaget har tillsatt en projektgrupp som arbetar med att analysera fastigheterna och marknaden för att kunna bedöma vilken alternativ användning som är den mest ändamålsenliga och lönsamma för de här terminalerna när Posten fl yttar. FINANSIERING LETTLAND Den ekonomiska turbulensen i Lettland ledde till ett betydande värdefall för bolagets investeringar i landet under 2009 och början av Värdefallet medförde att bolaget inte längre uppfyllde vissa villkor i de låneavtal som ingåtts med Swedbank och man arbetade aktivt för att komma fram till en lösning med banken. Den framförhandlade lösningen innebär bland annat att man gör en särskild avbetalning på bolagets lån på 14,5 miljoner euro. Utvecklingen för investeringen i Lettland under 2010 har varit positiv och portföljen levererar idag bättre än de prognoser som användes under omförhandlingen med banken. Värderingarna är fortsatt mycket osäkra på grund av bristen på referensförsäljningar på marknaden, men de senast inhämtade värdena (opartiska värden från DTZ och Akershus Eiendom) indikerar att värdena ligger högre än lånebeloppet. HÖG VAKANSGRAD PÅ 44 WALL STREET USA Vakansgraden i fastigheten har ökat mycket under det senaste året och låg under första kvartalet 2011 på cirka 25 procent. Bolaget måste kunna göra stora investeringar i uppgraderingar och hyresgästanpassningar för att kunna få till stånd nya hyresavtal. MATRIX FINANCIAL CENTER, DENVER, USA Den största hyresgästen, United Western Bankcorp som hyrde cirka 40 procent av ytan med ett hyresavtal till 2016, gick i konkurs i januari Delar av konkursboet har köpts upp av en konkurrerande bank, men det är för närvarande osäkert hur stora ytor de behöver. Det finns risk för att fastigheten endast kommer att vara uthyrd till procent efter detta och de löpande intäkterna kommer då inte att vara tillräckliga för att kunna betala portföljens räntekostnader. Under våren kommer bolaget att försöka inleda förhandlingar med långivaren för att se om det är möjligt att hitta en lösning där skulden minskas mot att dagens ägare förbinder sig att betala för de kostnader som är kopplade till uthyrning av de lediga lokalerna. UTDELNING FÖR 2010 Osäkerheten på kapitalmarknaderna har minskat under det senaste året, men det fi nns fortfarande risk kopplad till den framtida utvecklingen för koncernens investeringar och behovet av likviditet för att säkra aktieägarnas värden. Styrelsen har mot denna bakgrund føreslagit att utbetala 0,30 kronor per A-aktie, motsvarande 1,5 procent av det totala inbetalade kapitalet i den första emissionen. Utbetalningen sker genom inlösen av B-aktier. Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 5

5 > aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS 63 % Næringsbygg 100 % 80 % 78 % 75 % 49,9 % Skårersletta (Norge) One Alliance (USA) Wall Street (USA) Stella (Sverige) Arlington (USA) Kontor/lager kvm Mars 2006 Kontor kvm Januari 2007 Kontor kvm Maj 2006 Logistik kvm Februari 2007 Hotell kvm Juni 2006 Projektpris MNOK 336 Andel inv. kapital 3,1 % Projektpris MNOK Andel inv. kapital 10,9 % Projektpris MNOK 509 Andel inv. kapital 5,9 % Projektpris MNOK Andel inv. kapital 29,1 % Projektpris MNOK 493 Andel inv. kapital 6,2 % Kommersiella Fastigheter Holding III AB Inledning Årsrapporten för 2010 innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på de aktuella fastighetsmarknaderna samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Kommersiella Fastigheter Holding III AB (KFH III). Struktur och översikt KFH III är en fastighetsportfölj som ska bestå av investeringar i kontorsbyggnader, hotell, lagerbyggnader och/eller handelsfastigheter med centralt läge och/eller med långsiktiga hyresavtal i EU/EES-området och eventuellt i USA. Investeringarna har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Næringsbygg Holding III AS (NBH III) genom det gemensamt ägda bolaget Næringsbygg i Norge III AS (NBN III) Bilden ovan anger vilka investeringar som ingår i strukturen. Bolaget har totalt 11 fastighetsinvesteringar, varav fem i USA, två i Sverige, en i Finland, en i Tyskland, en i Norge och en i Lettland. Geografi skt är portföljen utspridd och investeringarna är också fördelade på olika branscher. Entrén till kontorfastigheten One Alliance 6 Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

6 > aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB 37 % i Norge III AS 65 % 49 % 100 % 100 % 100 % 100 % Matrix (USA) Jacobs (USA) Alpha (Finland) Curanum (Tyskland) CH Gävle (Sverige) Riga (Latvia) Kontor kvm December 2006 Hotell kvm December 2006 Kontor/handel kvm Mars 2007 Äldreboende kvm December 2006 Hotell kvm December 2006 Köpcentrum kvm November 2006 Projektpris MNOK 116 Andel inv. kapital 1,5 % Projektpris MNOK 577 Andel inv. kapital 8,2 % Projektpris MNOK 225 Andel inv. kapital 2,9 % Projektpris MNOK Andel inv. kapital 16,6 % Projektpris MNOK 141 Andel inv. kapital 1,3 % Projektpris MNOK Andel inv. kapital 14,4 % Fastigheter Norge Sverige Finland Tyskland Lettland USA 1. Skårersletta 2. Gävle 4. Alpha 5. Curanum 6. Riga Wall Street 3. Stella 8. Arlington 9. Jacobs Hoteller 10. One Alliance Center 11. Matrix Financial Center Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 7

7 BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat stark tillväxt under det senaste året och regionen verkar ha klarat sig bättre än andra industriländer med sin starka tillväxt och stabila makroekonomiska fundamenta. Låg statsskuld, konkurrenskraftig exportindustri, öppen ekonomi och konsumenter med sund privatekonomi ger regionen stabilitet och en grund för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden har återhämtat sig under I Norge och Sverige har intresset för fastighetsinvesteringar ökat bland både nationella och internationella aktörer. Viktiga faktorer bakom den ökade likviditeten är att bankerna öppnar upp för fi nansiering, de utländska bankerna är tillbaka, räntorna är stabila och investerarna förväntar sig en relativt stark ekonomisk utveckling. Centralt belägna prestigefastigheter med långa, säkra hyresavtal har visserligen haft den bästa prisutvecklingen, men hela fastighetsmarknaden har haft en uppgång. Den goda likviditeten på de norska och svenska marknaderna förväntas fortsätta under hela 2011, medan transaktionsvolymen i Finland förväntas återhämta sig, framför allt för de mest attraktiva fastigheterna. I Danmark har avståndet mellan köpare och säljare minskat och det finns förhoppningar om ökad likviditet på den danska fastighetsmarknaden under Avkastningskraven 1 för kontorsbyggnader i Norden passerade toppen under 2009 och för prestigefastigheter har direktavkastningen fallit på alla marknader utom i Köpenhamn. I Norge såg man avkastningsförändringen redan under 2009 tidigare än i de övriga nordiska länderna mot bakgrund av den gradvisa förbättringen i ekonomin, att vakansgraden stabiliserats och högre hyresnivåer. I Stockholm och Helsingfors såg man fallande avkastningskrav under första halvåret Källa: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en kraftig tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP-tillväxten var hela 6,9 procent under tredje kvartalet 2010 jämfört med samma kvartal förra året. Sverige påverkas starkt av den globala ekonomin eftersom ungefär hälften av BNP utgörs av export, varav cirka 80 procent till OECD-länderna. Tillväxten förväntas ligga på 6 8 procent inom exportindustrin under Arbetsmarknaden följer konjunkturerna och sysselsättningen steg med cirka 1 procent under 2010 och förväntas stiga med 1 1,5 procent under Infl ationen steg under 2010 men förväntas av fl era olika skäl vara låg under de kommande åren. Kapacitetsutnyttjandet i världen är för närvarande mycket lågt, vilket ger ett lågt infl ationstryck. Löneökningarna förväntas bli låga, eftersom en stark global konkurrens leder till prispress. Dessutom har centralbankerna ett tydligt fokus på en låg och stabil infl ation. Även om Riksbanken höjde styrräntan till 1,5 procent i februari 2011 förväntas räntan stiga försiktigt och ligga kvar på en låg nivå under de kommande åren. Kreditmarknaden har förbättrats då de utländska bankerna är tillbaka i Sverige efter att ha varit frånvarande sedan Kredit spreadarna är fortfarande något högre än de var innan finanskrisen. Källa: Riksbanken, SCB, Newsec Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden ökade under 2010 och transaktionsvolymen uppgick till 98 miljarder svenska kronor, vilket är tre gånger mer än året innan. Utländska investerare, främst från Norge och Tyskland, ökade sin relativa andel från 10 procent av volymen under 2009 till 15 procent av volymen under Ett par stora transaktioner bidrog starkt till den ökade volymen. Försäljningen av Hyresbostäder i Sverige AB och delar av Hyresbostäder i 1 Direktavkastning/yield kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

8 Huvudnätverket för logistik i Norden Örebro Helsinki Oslo Stockholm Göteborg Copenhagen Norrköping/Linköping Jönköping Malmö Källa: ING Real Estate Sverige III Gul AB till Willhem AB i december omfattade cirka kvm till ett värde av 7 miljarder svenska kronor. I juni köpte den svenska pensionsstiftelsen Fjärde AP-fonden fastighetsbolaget Dombron med kvm bostadsyta för 5,4 miljarder svenska kronor. Transaktionen var delvis intern eftersom säljaren var Vasakronan, som ägs av första, andra, tredje och fjärde AP-fonderna. I december köpte Vasakronan fastigheten Klara Zenit i Stockholm från den tyska fastighetsfonden Commerz Real för 4,35 miljarder svenska kronor. Den positiva trenden för fastighetsmarknaden är beroende av att banksektorn förstärks och att bankfinansiering blir tillgänglig. Oron vad gäller återfi nansiering under de kommande åren har nu minskat. Det är framför allt nordiska banker som återhämtat sig, men även en del utländska banker har som mål att växa på den nordiska marknaden. Attraktiva fastigheter har främst köpts av institutionella aktörer som inte har problem med finansieringen. Segmentet med mindre attraktiva fastigheter är mer beroende av extern bankfi nansiering och detta är en viktig orsak till det ökade avkastningsgapet mellan segmenten. De nordiska bankerna är fortfarande försiktiga och ger främst nya lån till befi ntliga och solida kunder. För att resten av fastighetsmarknaden ska följa prisutvecklingen måste bankerna öppna upp för mer utlåning och ökad exponering. Källor: JLL, Newsec Makroekonomisk utveckling i Norge Även om den norska ekonomin klarade sig bättre än de fl esta under fi nanskrisen upplevde Norge en negativ BNP-tillväxt under Detta var det första året med negativ utveckling sedan Den negativa utvecklingen har nu vänt och för 2010 visar jämförbara siffror en tillväxt på 2 procent. Den positiva utvecklingen är ett resultat av ökad offentlig och privat konsumtion. Den positiva utvecklingen förväntas fortsätta under 2011 och 2012, då tillväxten beräknas uppgå till 2 procent under 2011 och till 2,5 procent under Tillväxten stimuleras främst av den fortsatt ökade privatkonsumtionen. Arbetslösheten var stabil under 2010 och ligger idag på cirka 3,6 procent, men förväntas sjunka med 1 procent under de kommande två åren. Prisökningen var 2,5 procent under 2010 och energikostnaderna var den viktigaste faktorn bakom ökningen. Prisökningen förväntas avta något under 2011, bland annat som en följd av att löneökningarna förväntas bli måttliga. För 2012 förväntas inflationen ligga på cirka 2 procent. Styrräntan ligger idag på 2 procent. Räntan förväntas höjas under 2011 och 2012, som ett resultat av en allmän ekonomisk tillväxt. Styrräntan förväntas ligga på 2,5 procent i slutet av 2011 och på 3,5 procent i slutet av Källa: Newsec. Fastighetsmarknaden i Norge Aktiviteten på den norska fastighetsmarknaden ökade kraftigt under 2010 jämfört med föregående år. Under 2010 omsattes fastigheter för drygt 35 miljarder norska kronor jämfört med 14 miljarder norska kronor under Detta motsvarar en ökning med 150 procent. En annan positiv signal är att alla typer av investerare är tillbaka på marknaden, även om aktörer inom syndikering var de som var mest aktiva. Detta inkluderar även privata investerare och pensionsfonder. Investeringarna var huvudsakligen relaterade till fastigheter med långa hyreskontrakt och solida hyresgäster, men marknaden förväntas så småningom också fokusera på fastigheter med kortare kontrakt. Direktavkastningsnivån inom CBD 2 -området i Oslo är idag cirka 5,75 procent, en nedgång från 6,25 procent i slutet av Direktavkastningsnivån förväntas falla ytterligare under 2011 och Detta bekräftas av transaktioner under slutet av 2010, då bland annat Orklas huvudkontor (Skøyen, Oslo) såldes för en direktavkastning på 5,5 procent. I början av 2011 var vakansgraden för kontor i Oslo cirka 8 procent. I slutet av 2011 förväntas vakansgraden ha minskat till cirka 7,5 procent. Ett ökat utbud genom att pågående byggprojekt färdigställs kommer att bidra till en ökad vakansgrad under Vakansgraden i slutet av Central Business District Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 9

9 förväntas bli 8,5 procent, men förväntas sjunka under de följande åren. Den genomsnittliga hyresnivån i Oslo för fastigheter i bra lägen ( CBD ) är idag cirka NOK/kvm, där NOK/ kvm anses vara en topphyra. För övriga fastigheter med bra lägen i Oslo ligger hyran i intervallet NOK/kvm. En generell hyreshöjning förväntas under Hyreshöjningarna startar normalt i CBD-områdena och sprider sig så småningom också till andra områden. Källa: Newsec. Makroekonomisk utveckling i Finland BNP i Finland föll med cirka 7 procent under 2009, vilket innebar att ekonomin återgick till 2006 års nivå. I slutet av 2010 började ekonomin visa tecken på att förbättras och BNP för 2010 förväntas uppvisa en tillväxt på drygt 3 procent och den förväntade årliga tillväxten för 2011 och 2012 är cirka 3 procent. Tillväxten beror främst på ökad efterfrågan på exportvaror, nybyggnation av hus för privatpersoner och ökad privatkonsumtion. Den senaste tidens tillväxt i ekonomin och tecknen på förbättringar är positiva för Finland totalt sett, men underskottet i den offentliga sektorn och den ständigt växande statsskulden är fortfarande ett problem som måste lösas. Källa: Newsec Fastighetsmarknaden i Finland Transaktionsmarknaden förbättrades under 2010 jämfört med Den totala transaktionsvolymen var 2,1 miljarder euro, en ökning med 27 procent jämfört med Tillväxten återhämtade sig inte förrän i slutet av 2010, trots att man hade förväntat sig en något tidigare tillväxtökning baserat på siffrorna från slutet av Det är återigen möjligt att få bankfi nansiering och bankerna beviljar nu lån för köp av lågriskfastigheter i CBD på upp till 60 procent, men de är fortfarande avvaktande till att fi nansiera andra fastigheter. Direktavkastningsnivåerna för Helsingfors CBD verkar ha stabiliserats under 2010 och utvecklingen förväntas fortsätta även under Den nuvarande direktavkastningsnivån ligger kring 5,8 procent i Helsingfors CBD, ökar till 6,5 procent utanför CBD i huvudstadsregionen och till 8,5 procent i andra områden. Den genomsnittliga vakansgraden i Helsingforsområdet har under 2010 ökat till 13 procent från 10 procent under Vakansgraden i Helsingfors CBD ligger på cirka 6 procent. Vakansgraden i vissa områden förväntas öka under 2011 till följd av hyresgästernas förtätning i de egna lokalerna och nybyggnation av lokaler. Nedgången för hyresnivåerna verkar avta, men hyrorna faller fortfarande på vissa marknader med svag efterfrågan. Källa: Newsec Makroekonomisk utveckling i Lettland Lettland hade en ackumulerad nedgång i BNP under på upp emot 25 procent på grund av den globala fi nanskrisen. Ekonomin har visat tecken på förbättring och stabilisering under Lettland hade under 2010 tre kvartal med oavbruten tillväxt och visade på så sätt att landet har tagit sig igenom lågkonjunkturen. Siffror på årsbasis visar på en ekonomisk återhämtning som är bättre än förväntat, även om tillväxttakten under 2011 och 2012 kommer att vara betydligt lägre än före krisen. Arbetslösheten fortsätter att vara hög under kommande år och antalet arbetstillfällen inom den privata sektorn har minskat med 24 procent och med 7 procent inom den offentliga sektorn jämfört med 2008 års nivåer. Liksom i de övriga baltiska länderna drivs tillväxten av ökad export, med en stabil produktionsökning. Konsumtionsökningen har hittills varit avvaktande, men har potential när produktionen och exporten ökar. Omsättningen inom handelssegmentet, beräknat på årsbasis, uppvisade en positiv trend. Även om den totala konsumtionen minskat är nedgången nu begränsad och man förväntar sig en tillväxt under de kommande kvartalen. Källa: Newsec, DTZ Fastighetsmarknaden i Lettland Kontorsmarknaden i Lettland har en vakansgrad på procent beroende på område. Detta är något lägre än vad som antogs under 2010 och man förväntar sig också att nivån kommer att vara densamma under hela 2011 och 10 Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

10 BNP tillväxt i Tyskland 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % Tyskland 2003 EU E En delvis stillastående transaktionsmarknad har gjort det svårt att se förändringar i direktavkastningsnivåerna under perioden, men man har sett direktavkastningsnivåer på omkring 9 procent i Riga CBD i början av Handelssektorn i Lettland har haft en omsättningsökning på 6,2 procent under Detta är avsevärt bättre än under 2009, då nedgången låg på upp emot 30 procent. Vakansgraden vid centrala affärsgator ligger kvar på mellan 10 och 20 procent och efterfrågan på större affärslokaler minskar fortfarande. I de större köpcentrumen är vakansgraden strax under 10 procent, en minskning jämfört med Källa: Newsec, Linstow, DTZ Utvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden Ekonomin i Europa återhämtade sig under Under 2010 ökade bruttonationalprodukten i euroområdet med 1,7 procent. Det ska jämföras med utvecklingen under 2009 som låg på -4,1 procent. Efter en betydande nedgång under 2008 och 2009 (-11,7 respektive -9,6 procent) har vi sett fastighetsvärdena öka med 2,6 procent under Denna tillväxt fördelar sig dock lite ojämnt, eftersom de västeuropeiska länder som har en mer stabil ekonomi har varit mer intressanta för fastighets aktörerna. Storbritannien, som var först ute med en tillväxtökning från mitten av 2009, hade den största ökningen i Europa med 8,9 procent. Frankrike följde efter med 4,4 procent, medan tillväxten i Norden var 3,4 procent och i Tyskland 1,4 procent. De här länderna stod också för merparten av den totala investeringen under både fjärde kvartalet 2010 och året som helhet. Tillväxten i Östeuropa var 0,8 procent, även om detta främst berodde på den positiva utvecklingen i Polen. Källor: Eurostat, Destatis, CBRE Makroekonomisk utveckling i Tyskland Den tyska ekonomin fi ck en kraftig uppgång under Bruttonationalprodukten ökade med 3,6 procent var därmed det starkaste året i den tyska ekonomin sedan One Alliance Center, USA Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 11

11 återföreningen Förra årets uppgång drevs, föga överraskande, av utrikeshandeln. Exporten ökade med hela 14,2 procent under året, medan importen ökade med 13 procent. Detta gav ett nettoexportbidrag till den tyska bruttonationalprodukten på 1,1 procent under Det är ändå värt att notera att även den inhemska efterfrågan steg kraftigt under året. Investeringar i maskiner och utrustning ökade med 9,4 procent under året efter en kraftig nedgång året innan. Hushållens efterfrågan steg med 0,5 procent, medan den offentliga konsumtionen ökade med 2,2 procent under året. Sysselsättningen ökade med personer, motsvarande 0,5 procent, vilket är den högsta sysselsättningen i Tyskland någonsin. Källa: Eurostat, Destatis Marknaden för äldrebostäder i Tyskland Intresset för investeringsmarknaden för vårdhem och äldreboenden ökade under Volymen steg från cirka 250 miljoner euro under 2009 till cirka 400 miljoner euro under Fastighetsvärdena stabiliserade sig på en låg nivå och inköpsmultiplikatorerna låg mellan 12,5 och 13. Prognoserna för 2011 ser bra ut och experterna förväntar sig ett ökat intresse från investerarsidan som ger ett säkert kapitalfl öde under lång tid (operatörsavtal). Källa: Axion Consult Makroekonomisk utveckling i USA Efter den svaga tillväxten i den amerikanska ekonomin under andra och tredje kvartalet 2010 ökade tillväxten under fjärde kvartalet och BNP-tillväxten för hela 2010 låg på 2,8 procent. Den framtida utvecklingen ser nu ljusare ut och den amerikanska centralbanken förväntar sig att tillväxten återhämtar sig ytterligare under 2011, med en förväntad årlig tillväxt på 3,5 4 procent. Arbetslösheten har fallit under 2010, en nedgång från cirka 10 procent i början av året till 8,9 procent i februari Arbetslösheten förväntas dessutom fortsätta falla till 8,4 procent i december och till 7,5 procent innan slutet av Den stigande privatkonsumtionen är en av de faktorer som Lobbyområdet på hotellet i Arlington 12 Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

12 Kontorpriscykel, Q111 Washington Oslo Helsingfors Stockholm Hyresökningarna avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Atlanta Göteborg Källa: Jones Lang Lasalle, Newsec New York Denver påverkar den amerikanska ekonomin mest. Under 2010 ökade privatkonsumtionen med så mycket som 4,1 procent och lyckas man behålla denna tillväxttakt framöver är prognoserna för den amerikanska ekonomin återigen positiva. Viljan att behålla ökningstakten för privatkonsumtionen var ett av de viktigaste skälen till att president Obama vid nyår gick med på att förlänga Bush-administrationens skattelättnader. Infl ationen har under de senaste 12 månaderna legat på 2,1 procent och förväntas bli 1,3 procent under 2011, vilket ligger under infl ationsmålet på mellan 1,7 och 2 procent. Källa: U.S. Bureau of Labor Statistics, Fed, WSJ Kontorsmarknaden i Atlanta Flera nya kontorsbyggnader på totalt cirka kvadratmeter har färdigställts i Atlanta under de senaste åren. Ungefär hälften av dessa byggnader finns i Buckhead, som är stadens finansdistrikt. Med ett stort utbud av nya kontorsbyggnader är fastighetsaktörerna tvungna att erbjuda hyresgästerna attraktiva hyresvillkor. Detta leder till ökade kostnader i samband med hyresgästanpassningar och till att hyresgästerna kräver en hyresfri period för att underteckna nya avtal. Vakansgraden i Buckhead ökade under 2010 från cirka 22 procent till 24 procent och hyrorna i samma område föll med cirka 5 procent under det senaste året. Bostadsbyggandet i Buckhead har nu upphört helt och inga nya byggprojekt förväntas genomföras under de närmaste åren. Baserat på detta förväntas vakansgraden gradvis minska och hyresmarknaden kommer också att förbättras under de kommande månaderna. Källor: CBRE, Colliers, Tishman Speyer Kontorsmarknaden i Denver (CBD) Uthyrningsaktiviteten ökade markant under andra halvåret 2010 och bidrog till att minska vakansgraden från 19,2 procent till 17,2 procent under året. Hyresnivåerna har också planat ut och förväntas vara stabila under en period, innan de på nytt stiger mot slutet av Ökningen förväntas bli svagt positiv med årliga hyreshöjningar på 1 2 procent under de närmaste 2 3 åren. Marknaden förväntas också bli mer ägarevänlig och det kommer inte längre att förekomma lika kostsamma hyresgästanpassningar framöver. Transaktionsmarknaden återhämtade sig också i slutet av 2010 och två stora transaktioner genomfördes som gällde kontorsfastigheter i centrala Denver. Källa: CBRE, JLL Kontorsmarknaden i New York Downtown Manhattan Kontorsmarknaden i Downtown Manhattan har fortsatt sin svaga utveckling under 2010 och vakansgraden har ökat från 10,9 procent till 12,8 procent under året. Hyresnivåerna påverkas negativt av den ökade vakansgraden. Hyresnivån har fallit med 20 procent jämfört med för två år sedan, men marknaden verkar ha stabiliserats. Aktiviteten på hyresmarknaden var låg under 2010 och konkurrensen om hyresgästerna är fortsatt stark. Utvecklingen i Midtown har varit god det senaste året och detta förväntas påverka Downtown positivt framöver. Dessutom är byggnationen av nya World Trade Center i full gång, vilket kan bidra till att på nytt öka områdets attraktivitet när projektet är färdigställt Källor: CBRE, Colliers Hotellmarknaden i USA (Boston, Ohio, Washington) Den negativa utvecklingen på hotellmarknaden i USA vände under andra kvartalet 2010 och den positiva utvecklingen accelererade så att intäkterna per tillgängligt rum (REVPAR 3 ) för året som helhet ökade. Tillväxten drivs främst av ökad beläggning. REVPAR-tillväxten under 2010 låg på 13 procent i Boston-området, 6 procent i Chicago och 5 procent i Washington. Det genomsnittliga priset per rum (ADR 4 ) har varit stabilt under 2010, men den positiva utvecklingen på hotellmarknaden förväntas fortsätta under 2011 och många hotell är väl positionerade för att kunna höja priserna framöver. Baserat på detta förväntas intäkterna öka med 5 8 procent under 2011 och med ytterligare 7 8 procent under 2012 och Källa: Smith Travel Research 3 Revenues Per Available Room 4 Average Daily Rate Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 13

13 Skårersletta Norge Skårersletta 55 ligger i kommunen Lørenskog, i utvecklingsaxeln ut mot Gardermoen. Fastigheten är på ca kvm, varav den största delen är lager. Resterande del utgörs av kontors- och butikslokaler. Fastigheten har också en obegränsad nyttjanderätt till 141 parkeringsplatser som kan användas av hyresgästerna. Läget bedöms som gott. En betydande utveckling av området runt Skårersletta planeras, vilket förväntas göra Skårersletta 55 mer attraktivt. Byggnation av en annan fastighet i anslutning till Skårersletta 55 inleddes under Aker Frogner 150 ofjorden Kirkeveien Nordre Aker OSLO Langøyene Ulvøya Malmøya Sagene 161 Gamle Oslo Mosseveien Ekebergveien E Alna Østensjø 163 Skjetten Grorud Stovner Lillestrøm Strømmen Lørenskog Rælingen Østre Aker vei Fetveien Fastigheten är fullt uthyrd med en återstående hyrestid på åtta år och driften löper på som planerat. Nesodden 155 Søndre N d t d Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal 3 % Land Norge Projekttyp Kontor/lager Ägarandel 100 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 21 Teknisk och ekonomisk förvaltare Basale Investeringsår Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

14 Wall Street USA 44 Wall Street är en kontorsfastighet på 24 våningar som ligger nära New York-börsen och Trump Center. Läget är centralt i New Yorks finansdistrikt på den nedre delen av Manhattan. Fastigheten består till största delen av kontor men rymmer också butiks- och lagerlokaler. Fastigheten byggdes år 1927 för The Bank of America. Högt i tak och stora fönster gör kontorslokalerna attraktiva. NBN III äger fastigheten tillsammans med Swig Equities och Baruch, som äger cirka 11 procent var, medan NBN III har utökat sin ägarandel från 75 till 78 procent. ABS, som är en av de ledande fastighetsförvaltarna på Manhattan, ansvarar för uthyrning och förvaltning av fastigheten. Vakansgraden i fastigheten är cirka 25 procent och fastighetens värde är i relation till värderingen lägre än lånet. Många företag har lämnat lokaler som nu står tomma i området och hyresnivån är utsatt för stark press. Hyrorna ligger cirka 25 procent lägre jämfört med hyresnivåerna under 2007/2008. För att kunna hyra ut de lediga lokalerna måste man investera i uppgraderingar och hyresgästanpassningar av lokalerna. Medel för de här investeringarna kommer dels att komma från ett eget avsättningskonto i JV-bolaget, dels från att NBN III s investeringsbolag i USA har satt av delar av det kapitalfl öde som genererats i projektet tidigare. Dessutom paw Liberty State Park P Jersey City Washington Bvd Ellis Island Clinton StSt. Washington St. Hoboken Holland Tunnel NEW YORK 478 Joe Dimaggio Hwy 9 A Hudson St Broadway 11 th Ave W 23 rd St Greewich Village Brooklyn Bridge fi nns det risk för att man måste tillföra ytterligare medel från moderbolaget för att stabilisera uthyrningsgraden i fastigheten på en nivå över 90 procent. Bolaget förhandlar nu med banken om ändringar i låneavtalet för att förbättra bolagets kapitalfl öde så att det frigörs medel som kan användas till investeringar i fastigheten. Resultatet av de här diskussionerna är osäkra och det fi nns stor risk kopplad till utvecklingen i det här projektet framöver. FDR Dr N Canal St 6 th Ave rman St Broadway Manhattan Bridge 2 nd Ave 1 st. Ave East Broadway 278 Delancey St E 34rd St Franklin D. Roosevelt Dr Gree Williamsburg st W Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Ägarandel 78 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 48 Teknisk och ekonomisk förvaltare ABS Investeringsår 2006 Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 15

15 Colorado Bldv Matrix Financial Center USA Matrix Financial Center är en toppmodern, 24-våningars kontorsfastighet på kvm. Fastigheten ligger centralt i Denvers fi nansdistrikt (CBD) i närheten av mer än 50 restauranger och 16 hotell. 92 procent av den uthyrningsbara ytan består av kontor, medan övriga ytor omfattar bland annat butikslokaler i markplan. Denver är en stad med positiv utveckling och ledande bolag inom olje- och energisektorn. Infrastrukturen i Denver kommer att förbättras kraftigt under de kommande åren, bland annat med nya tågförbindelser mellan ytterområden och stadskärna. Fastigheten ägs tillsammans med en norsk fastighetsinvesterare som har goda kunskaper om fastighetsmarknaden i Denver. Toma West Management förvaltar fastigheten, medan Jones Lang Lasalle ansvarar för uthyrningen. Vakansgraden i portföljen har under det senaste året varit cirka 20 procent. Den största hyresgästen, United Western Bankcorp som hyrde cirka 40 procent av ytan med ett hyresavtal till 2016, gick i konkurs i januari Delar av konkursboet har köpts upp av en annan bank, men det är för närvarande osäkert hur stora ytor de behöver. Sannolikt kommer fastigheten att vara uthyrd till procent som en följd av konkursen och de löpande intäkterna kommer Andel av årliga hyresintäkter 2 % wood Wildlife Ref Mt Olivet Edgemont Green Mountain Village r Creek ke Park Arvada Lakeside Mountain Wheat View Ridge Edgewater Spivak W 6th Ave Lakewood Boulder Turnpike 76 Federal Heights Western Hills Zuni 70 North Washington DENVER Alamo Placita College View Englewood Sheridan N Valley Hwy Lawrence St 85 Cherry Hills Commerce City Glendale Irondale Sandtown W. Coldfax Ave Sullivan Rockey Mountain Arsenal National Refuge Montbello COLORADO Sable Ch C k Aurora Buckley AFB inte att vara tillräckliga för att kunna betala av på portföljens lån. Under våren kommer Toma West Management att försöka inleda förhandlingar med långivaren för att se om det är möjligt att hitta en lösning där skulden minskas mot att dagens ägare förbinder sig att betala för de kostnader som är kopplade till uthyrning av de lediga lokalerna. Detta är bolagets bedömning av den nu stora risken i det här projektet och det egna kapital som är investerat. Bolaget har dock fullt fokus på att hitta en lösning tillsammans med sin JV-partner. Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Ägarandel 65 % Yta kvm 270 Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 14 Teknisk och ekonomisk förvaltare Toma West Management Investeringsår Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

16 One Alliance Center USA Byggnaden är en kontorsfastighet på 20 våningar i stadsdelen Buckhead, norr om Atlantas centrum. Fastigheten är på ca kvm. Läget i Buckhead är mycket bra, med gångavstånd till några av stadens bästa köpcenter samt fl era av de största hotellen som Ritz-Carlton, Grand Hyatt och Westin. Smallwood, Reynolds och Stewert & Stewart har ritat huset. NBN III äger 80 procent av fastigheten och Tishman Speyer, som är minoritetsägare och samarbetspartner äger 20 procent. Tishman Speyer hör till de främsta amerikanska företagen inom drift och utveckling av fastigheter och bedriver fastighetsprojekt i nästan hela världen. Situationen för One Alliance är fortsatt utmanande. Tre större avtal löper ut under och NBN III:s JV-partner och förvaltare, Tishman Speyer, har nya avtal för alla de här lokalerna. Det görs inga betydande uppgraderingar av kontorslokalerna, men hyresnivån i de nya avtalen är cirka procent lägre än den hyra som betalas idag. Eftersom hyresintäkterna kommer att bli betydligt lägre när de nya hyresavtalen träder i kraft kommer projektet inte längre att kunna täcka räntekostnaderna på lånet. Andel av årliga hyresintäkter 10 % Smyrna Bob A. Holmes Fwy Chattahoochee G E O R G I A Ben Hill 285 Tom Murphy Fwy Horace E. Tate Fwy East Point College Park 75 ATLANTA 85 Hapeville 403 Hillside Cottages North Atlanta Buckhead Business District ME Expy NE Chamblee Decatur East Lake Gresham Park Scottdale Panthersville Clarkston Avondal Estates Pittsburg Tucker Pine Lane Glen Heaven Sto Mou Purple Heart Hwy Tishman Speyer förhandlar nu med långivaren vad gäller en omstrukturering av lånet, men processen tar lång tid och för närvarande har det inte lett till något konkret resultat. En omstrukturering av lånet kommer troligen att kräva att de nuvarande ägarna (NBN III äger 80 procent) tillför nytt eget kapital. Det råder fortfarande stor osäkerhet kring resultatet av denna process och hur mycket nytt eget kapital som kommer att behövas för att få till stånd en överenskommelse med banken. Risken i det här projektet är hög. Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Ägarandel 80 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 81 Teknisk och ekonomisk förvaltare Tishman Speyer Investeringsår 2007 Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 17

17 Arlington USA West Arlington Gateway är ett 15-våningars hotell med 336 rum och konferenslokaler på cirka kvm. Hotellet ligger centralt i stadsdelen Ballston i närheten av huvudinfarten till det som anses vara den mest dynamiska förorten till Washington DC. Området har genomgått en stark ekonomisk utveckling och förorten har vuxit påtagligt de senaste åren. NBN III äger 49,9 procent av hotellet, medan JBG Companies äger 50,1 procent. Hotellet har ett löpande 20-årsavtal med Starwood Hotels & Resort som driver hotellet under varumärket Westin. Den underliggande driften av hotellet i Arlington har haft en positiv utveckling under 2010 och året blev betydligt bättre än förväntat som en följd av ett starkt andra halvår. Under 2009 genomförde JBG en rad åtgärder för att sänka driftkostnaderna, vilket har bidragit till ett bättre kapitalfl öde under Dessutom visar prognoserna för 2011 på en tillväxt på 7 8 procent, vilket ger goda utsikter för intäkterna i projektet. Inhämtade värderingar av hotellets fastighetsvärde har visat på en markant ökning under de senaste åren, med en stor uppgång under det senaste halvåret. eorge Washington Memorial Pkwy Canal Rd NW Woodmont Highlands Colonial Village Arlington Lyon park Fort Myer Arlington Heights Westmont Arlington Blvd Washington Blwd Army and Navy Country Club University Arlington National Cemetery orial Hwy 395 Theodor Roosevelt Island Route 66 The Pentagon George Washington University WASHINGTON D. C. White House 395 The Elipse United Stated Capitol MARYLAND Totalt har värdeprognoserna ökat med hela 59 procent jämfört med samma tidpunkt i fjol. Preferensstrukturen som ingicks som en del av köpeavtalet gör att NBN III hade krav på 100 procent av kapitalfl ödet från projektet under 2010 och det förväntas också att den största delen av kapitalfl ödet under 2011 tillfaller NBN III. Jefferson Davis Hwy Addison Heights West Potomac Park Potomac 110 emorial Pkwy Constitution Ave NW independence Ave SW SW Fwy East Potomac Park St NW apitol St NW S. Capitol St SE Andel av årliga hyresintäkter 11 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Hotell Ägarandel 49,9 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 90 Teknisk och ekonomisk förvaltare Starwood Hotel & Resort Investeringsår Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

18 Jacobs USA Portföljen består av 17 hotell med sammanlagt rum i Ohio/Kentucky-området, fördelade på Cleveland, Columbus, Cincinnati och Toledo/Findlay. Hotellen ingår i Marriott-kedjan. h i g a n Toledo L a k e E r i e Cleveland Varje hotell har sin egen nisch på marknaden. Alla fastigheter är belägna i etablerade affärsområden i städernas centrala delar och syns väl från huvudvägarna. Alla hotell byggdes av Richard E Jacobs Group, ett av de största privata fastighetsbolagen i Ohio. Marriott är en av världens största hotellkedjor med verksamhet i 69 länder. Marriott är ett ansett varumärke på marknaden och har bland annat ett av de mest omfattande bonusprogrammen för stamgäster. Gary South bend Fort Wayne Indianapolis Dayton Columbus O H I O Akron NBN III äger 49 procent av portföljen och Och-Ziff som äger resterande 51 procent. Fastighetsbolaget Och-Ziff grundades av Och-Ziff Capital Management, ett globalt, institutionellt kapitalförvaltningsbolag. Hotellen i den här portföljen levererade ett fortsatt tillfredsställande kapitalfl öde under 2010, trots den negativa ekonomiska utvecklingen i USA. Beläggning och intäkter per uthyrt rum är högre än budgeterat och hotellen uppvisar INDIANA Cincinnati bättre siffror än vad jämförbara hotell inom samma område gör. Dessutom är prognoserna för 2011 positiva, med en förväntad tillväxt på cirka 6 procent. Inhämtade värderingar för portföljen visar också en positiv värdetrend, med en värdeökning på cirka 13 procent jämfört med samma tidpunkt i fjol. Andel av årliga hyresintäkter 15 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Hotell Ägarandel 49 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 120 Teknisk och ekonomisk förvaltare Och-Ziff Real Estate Investeringsår 2006 Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 19

19 Riga Lettland Ratsupe Spilve Podrags Duntes iela Ciekurkalns E 77 Smerlis Brivibas gatve Jugla Fastigheterna i Riga består av de tre köpcentrumen Alfa, Mols och Dole. De ligger utmed viktiga huvudinfarter till Riga och omfattar cirka kvm uthyrningsbar yta. Alfa är ett av Rigas största och modernaste köpcentrum och var det första köpcentret för bilburna i Lettland. Centret öppnade 2001, men byggdes ut avsevärt under 2004 och Den senaste tillbyggnaden till Alfa färdigställdes under 2008 och omfattar bland annat åtta biosalonger och butiker som Mango och Zara. Alfas totala yta är idag kvm. Den senaste satsningen tillmötesgår kundernas önskemål om att kunna kombinera shopping och underhållning under samma tak och är också ett strategiskt val för att positionera sig i förhållande till konkurrenterna. Mols är på totalt kvm och Dole är på kvm. Som nämndes i årsrapporten för 2009 upplevde centren i Riga en avsevärd omsättningsminskning som en följd av den svåra ekonomiska situationen i Lettland. Som en följd av fall i den underliggande driften och den allmänna marknadsrisken i Lettland har fastighetsvärdena minskat avsevärt. De minskade fastighetsvärdena ledde till att projektet inte uppfyllde villkoren i låneavtalet. Bolaget har förhandlat fram ett avtal med Swedbank som kortfattat innebär ett kapitaltillskott från moderbolaget på 10 miljoner euro, som i sin helhet användes för en särskild avbetalning på bolagets lån. Dessutom använde projektet sig av likvida medel motsvarande 4,5 miljoner euro för särskilda avbetalningar på lånet. Totalt innebar detta en avbetalning på 14,5 miljoner euro. Som en kompensation för detta godkände Swedbank att vissa krav i låneavtalet tillfälligt ska upphävas fram till Bolagets ledning och styrelse anser att den framförhandlade lösningen är positiv. I slutet av året var den fortsatta värde utvecklingen i Lettland osäker som en följd av bristen på en effektiv referensmarknad. De senast inhämtade värderingarna från DTZ och Akershus Eiendom indikerar ucavsala Têrinji Lielirbes iela E 22 Bierinji Mårupe Kipsala Centra Rajons Kliversala Krisjäna Valdemära iela Šosciems Vienibas gatve Mucasala RIGA Ziepriakkaina iela Brivibas gatve Katlakalns Lubânas iela dock att investeringen redan nu uppfyller de krav banken ställer vad gäller fastighetens värde i förhållande till lånebeloppet för Den löpande driften av centren går bra mot bakgrund av läget på marknaden och den situation som Lettland befunnit sig i. Det löpande genererade kapitalflödet är bättre än de prognoser som bolaget och styrelsen använde i sina beräkningar i samband med omförhandlingen med Swedbank. En aktiv förvaltning i Lettland har också lett till att vakansgraden i centren är mycket låg och därigenom kan man behålla attraktiviteten gentemot kunderna. Den genomsnittliga andelen lediga affärslokaler låg i januari 2011 på 3,6 procent. Nyckeltal A8 E 22 Lucavsala Biekensala A 10 Atgazene A 7 E 77 A 2 Krasta iela Daugava Darzciems A 6 Kengarags E 22 Purvciems Plavnieki Land Lettland Projekttyp Köpcentra Ägarandel 100 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 95 Teknisk och ekonomisk förvaltare Ma P 4 P 2 Dreilini Linstow Investeringsår Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

20 Curanum Tyskland Portföljen består av drygt lägenheter för äldreboende i den tyska delstaten Nordrhein-Westfalen. De sju fastigheterna ligger i Schwelm (två fastigheter), Ennepetal, Wuppertal, Hagen, Iserlohn och Gevelsberg. Som en del av servicen för de boende ingår simbassäng, restaurang, bank och sjukvård. Dessutom finns det attraktiva grönytor. Långsiktiga avtal har ingåtts med operatörsföretag, som svarar för den dagliga driften och uppföljningen av äldreboendena. Detta är en vanlig avtalsform för den här typen av fastigheter och säkrar ett stabilt kontantflöde i projektet eftersom både intäkter och kostnader till stor del täcks in av avtalen. Tyskland har en åldrande befolkning och demografi ska uppgifter visar att det enbart är åldersgruppen över 70 år som förväntas öka. Behovet av äldreboenden förväntas därför öka under de kommande åren. elderland Gelsenkirchen Duisburg Essen urg Düsseldorf Leverkusen Cologne Münster Bielefeld Ems Hamm Paderborn North Rhein Westphalia Dortmund Hagen Siegen Den ekonomiska utvecklingen i den här typen av investeringar är på kort sikt relativt förutsägbar med tanke på de förvaltningsavtal som ingåtts med operatörsföretagen. Den löpande risken för den här typen av projekt handlar därför huvudsakligen om operatörernas betalningsförmåga. Fokus i framtiden kommer därför att ligga på att utveckla fastigheterna så att de fortsätter att vara attraktiva och därmed lockar till sig hyresgäster som bidrar med kapital till förvaltningen. I Tyskland har man förvarnat om lagändringar med en övergångsperiod fram till 2017 vad gäller drift och storlek på äldreboenden. Lagändringen kommer att påverka investeringen negativt, då intäktspotentialen i framtiden kommer att minska och därmed också investeringens värde. Det löpande kapitalfl ödet efter ingått hyresavtal är dock säkrat så länge avtalet löper. Bolaget arbetar aktivt med att anpassa sig till denna lagstiftning för att säkra så goda intäktsgrunder som möjligt i framtiden. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Land Tyskland Projekttyp Äldreboende Ägarandel 100 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 73 Teknisk och ekonomisk förvaltare Axion Consult Investeringsår 2006 Årsrapport 2010, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 21