Årsrapport Hyresfastigheter Holding IV AB

Transkript

1 Årsrapport 2010 Hyresfastigheter Holding IV AB

2 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Hyresfastigheter Holding IV AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Max Frisch Nidda Dresden Obelix Bad Kissingen Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 3

3 Bad Kissingen 4 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

4 Viktiga händelser 2010 VÄRDERINGAR Fastighetsvärdena föll under 2008 och delvis också under Situationen har stabiliserats och under 2010 har fastighetsvärdena gått svagt uppåt. Det beror delvis på att marknaden är bättre, men också på att driften i de enskilda portföljerna har förbättrats. OBELIX Utvecklingen i Obelix har varit god under Vakansgraden låg i december 2010 på 4,6 procent, vilket är den lägsta uppmätta vakansgraden inom HFH IV under ägartiden. Fokus framöver kommer därför att ligga på att behålla denna nivå och försöka minska den ytterligare. Kapitalfl ödet från projektet är fortsatt svagt, eftersom tillgänglig likviditet används till hyresgästanpassningar. En stabilisering av vakansgraden på den nivå man nu upplever kommer dock att bidra till att stärka kapitalfl ödet framöver. NIDDA Den underliggande utvecklingen i Nidda är god, men portföljen uppfyller ändå inte låneavtalets krav på relationen mellan fastighetens marknadsvärde och belåningsgrad. Även om belåningsgraden har minskat genom inbetalningar från delförsäljningar uppfyller investeringen fortfarande inte kraven i låneavtalet. Man överväger ytterligare delförsäljningar för att kompensera för detta. Tills vidare har långivaren kontroll över likviditeten i Nidda. FÖRVALTNING Den tidigare förvaltaren, Curanis, har bytts ut i alla investeringar. Nästan all förvaltning genomförs nu i regi av Cenda. Utvecklingen efter fl ytten till Cenda har varit god och framför allt Obelix utmärker sig. INGEN UTDELNING Osäkerheten på kapitalmarknaderna har minskat under det senaste året, men det fi nns fortfarande risk kopplad till den framtida utvecklingen för koncernens investeringar och behovet av likviditet för att säkra aktieägarnas värden. Styrelsen har mot denna bakgrund gjort bedömningen att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att man inte betalar ut någon utdelning för räkenskapsåret Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 5

5 Ca aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Ca aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding IV AS (Norge) Hyresfastigheter Holding IV Vit AB (Sverige) ca 66 % ca 34 % Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB 30 % 50 % Max Frisch 1 (HBS Södra Tyskland AB) 100 % Nidda (HB 4 Nidda Tomt AB) 100 % Dresden (HB i Dresden IV AB) 100 % Obelix (HBS 21 AB) Bad Kissingen 1 (HB BK 1 Aps) Oberhausen, Köln, Hamburg, Bielefeld m.fl lägenheter kvm Hyra MEUR 8,5 Förvärvat september 2006 Andel inv. av kapital 9 % 1 visar 100 %. Frankfurt, Hannover, Kiel lägenheter kvm Hyra MEUR 9,0 Förvärvat september 2006 Andel inv. av kapital 42 % Dresden 465 lägenheter kvm Hyra MEUR 2,1 Förvärvat januari 2007 Andel inv. av kapital 5 % Tyskland lägenheter kvm Hyra MEUR 10,0 Förvärvat december 2006 Andel inv. av kapital 39 % Bad Kissingen 364 lägenheter för äldre kvm Hyra MEUR 2,8 Förvärvat juni 2007 Andel inv. av kapital 6 % Hyresfastigheter Holding IV AB Inledning Årsrapporten för 2010 innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Tyskland samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding IV AB (HFH IV). Läge Totalt består portföljen av lägenheter. Fastigheterna är utspridda, med tyngdpunkter i Frankfurtområdet samt delstaterna Nordrhein-Westfalen och Schleswig-Holstein. Kartan på nästa sida visar var investeringarna ligger. Struktur och översikt HFH IV är en fastighetsportfölj som består av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i EU/EES - området. Fem investeringar har genomförts, samtliga i Tyskland. Portföljen är i normal drift och man arbetar kontinuerligt med åtgärder för att minska vakanserna, sänka kostnaderna samt hitta investeringar med god avkastning. Dessutom arbetar ett eget asset management-team i Tyskland med den dagliga uppföljningen av investeringarna. Huvudbyggnaden i Bad Kissingen 6 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

6 1 Flensburg 1 1 Cuxhaven Kiel Hamburg 1 Bremen 4 1 BERLIN 1 4 Bielefeld 2 Hannover 4 Herne 4 Essen Hilden 4 Düsseldorf 4 Köln Frechen Bonn Jena 1 Leipzig 1 1 Dresden 3 Chemnitz Frankfurt am Main 2 Aschaffenburg Mannheim Nürnberg 4 Saarbrucken Ludvigsburg Fastigheter Stuttgart 1. Obelix 5. Bad Kissingen 2. Nidda 3. Dredsen 4. Max Frisch Ulm München Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 7

7 BNP tillväxt i Tyskland 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % Hyra per kvm Hyreshöyning 2010 Hyreshöyning 2011* Hamburg 11,20 8,4 % 8,0 % Berlin 8,37 13,0 % 10,0 % Köln 9,73 7,0 % 4,0 % Frankfurt 11,73 5,7 % 5,0 % München 12,48 2,4 % 6,0 % * prognos Tyskland 2003 EU E Marknadsuppdatering Utvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden Ekonomin i Europa återhämtade sig under Under 2010 ökade bruttonationalprodukten i euroområdet med 1,7 procent. Det ska jämföras med utvecklingen under 2009 som låg på - 4,1 procent. Efter en betydande nedgång under 2008 och 2009 (-11,7 respektive -9,6 procent) har vi sett fastighetsvärdena öka med 2,6 procent under Denna tillväxt fördelar sig dock lite ojämnt, eftersom de västeuropeiska länder som har en mer stabil ekonomi har varit mer intressanta för fastighetsaktörerna. Storbritannien, som var först ute med en tillväxtökning från mitten av 2009, hade den största ökningen i Europa med 8,9 procent. Frankrike följde efter med 4,4 procent, medan tillväxten i Norden var 3,4 procent och i Tyskland 1,4 procent. De här länderna stod också för merparten av den totala investeringen under både fjärde kvartalet 2010 och året som helhet. Tillväxten i Östeuropa var 0,8 procent, även om detta främst berodde på den positiva utvecklingen i Polen. Källor: Eurostat, Destatis, CBRE Makroekonomisk utveckling i Tyskland Den tyska ekonomin fi ck en kraftig uppgång under Bruttonationalprodukten ökade med 3,6 procent var därmed det starkaste året i den tyska ekonomin sedan återföreningen Förra årets uppgång drevs, föga överraskande, av utrikeshandeln. Exporten ökade med hela 14,2 procent under året, medan importen ökade med 13 procent. Detta gav ett nettoexportbidrag till den tyska bruttonationalprodukten på 1,1 procent under Det är ändå värt att notera att även den inhemska efterfrågan steg kraftigt under året. Investeringar i maskiner och utrustning ökade med 9,4 procent under året efter en kraftig nedgång året innan. Hushållens efterfrågan steg med 0,5 procent, medan den offentliga konsumtionen ökade med 2,2 procent under året. Sysselsättningen ökade med personer, motsvarande 0,5 procent, vilket är den högsta sysselsättningen i Tyskland någonsin. Källa: Eurostat, Destatis Bostadsmarknaden i Tyskland Bostadsmarknaden i Tyskland är på uppgång. Efter att hyresnivåerna i storstäderna höjdes markant redan förra året har nu mindre städer och tätorter hakat på denna trend. Den genomsnittliga hyran i västra Tyskland steg under 2010 med cirka 3,4 procent eller 0,25 euro/kvm. Framför allt i storstäder som Berlin, München, Frankfurt, Hamburg och Köln är trenden med hyreshöjningar ännu starkare. Den bakomliggande orsaken är den demografi ska utvecklingen med centralisering. Medan antalet invånare i västra Tyskland minskade med ökade antalet invånare i storstäderna. Antalet invånare har under de senaste fem åren ökat med 6,5 procent i München, 3,9 procent i Frankfurt, 2,9 procent i Köln, 2,3 procent i Hamburg och 1,3 procent i Berlin. Antalet hushåll ökade ännu mer mot bakgrund av tendensen att varje hushåll består av färre personer. Samtidigt låg antalet färdigställda byggprojekt fortfarande på en mycket låg nivå. Tabellen ovan visar utvecklingen i tyska storstäder under 2010 och den förväntade utvecklingen under Efterfrågan på bostäder förväntas öka under de kommande åren. Antalet hushåll förväntas öka med mellan 0,5 procent och 1,0 procent per år, medan nybyggnadsaktiviteten förväntas vara låg. För 2011 förväntas en höjning av bostadshyrorna på i genomsnitt 1,5 2 procent i Tyskland. Källor: Frühjahresgutachten Immobilienwirtschaft Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

8 Marknaden för äldrebostäder i Tyskland Intresset för investeringsmarknaden för vårdhem och äldre boenden ökade under Volymen steg från cirka 250 miljoner euro under 2009 till cirka 400 miljoner euro under Fastighetsvärdena stabiliserade sig på en låg nivå och inköpsmultiplikatorerna låg mellan 12,5 och 13. Prognoserna för 2011 ser bra ut och experterna förväntar sig ett ökat intresse från investerarsidan som ger ett säkert kapitalfl öde under lång tid (operatörsavtal). Källa: Axion Consult Bad Kissingen Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 9

9 Max Frisch Investeringen består av lägenheter på olika platser i västra Tyskland. Cirka 80 procent av portföljen ligger i Oberhausen, Köln och Hamburg. Byggnaderna är uppförda under perioden från förra sekelskiftet och fram till början av 1990-talet och har en normal teknisk standard. Byggnaderna står på arrendetomter och hyrs på 200-åriga kontrakt. Cuxhaven Bremen Hamburg BERLIN Hannover Efter en positiv utveckling för vakansgraden under 2009 har portföljen stabiliserats under Vakansgraden fl uktuerar kring 4,5 procent. Vakansgraden i december var 4,1 procent, vilket är den lägsta uppmätta vakansgraden under Standarden i portföljen är genomgående god, men den omfattar en del områden som är utmanande. Detta gäller framför allt Oberhausen, som är det största området i Max Frisch. Byte av uthyrningsmäklare och förändrade incitaments arrangemang är några av de åtgärder som genomförts för att minska vakansgraden i det här området. Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Bielefeld Frankfurt am Main Aschaffenburg Mannheim Jena Nürnberg Leipzig Chemnitz Dresden Saarbrucken Ludvigsburg Stuttgart Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal 10 % Antal lägenheter Bostadsyta kvm andel bostäder 95 % andel affärslokaler 5 % Hyresintäkter 2011 MEUR 8,5 Teknisk och ekonomisk förvaltare Cenda Investeringstidpunkt september Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

10 Nidda Portföljen består av cirka lägenheter i området kring städerna Frankfurt (cirka 50 procent), Hannover (cirka 33 procent) och Kiel (cirka 17 procent). Frankfurt är ett av Europas viktigaste finanscentrum. Generellt ligger portföljen i områden med högre befolkningstillväxt än genomsnittet i Tyskland och arbetslösheten är lägre än genomsnittet. Cuxhaven Bremen Kiel Hamburg Utvecklingen för den underliggande driften har varit god under 2010 och vakansgraden i portföljen har stabiliserats på en acceptabel nivå. Investeringen uppfyller dock fortfarande inte de villkor i låneavtalet som ställer krav på relationen mellan belåningsgrad och fastigheternas marknads värde. Likviditeten i Nidda kontrolleras därför av långivaren. Delförsäljning bedöms kontinuerligt i syfte att uppfylla kraven. Den senaste försäljningen genomfördes hösten 2010, då 60 lägenheter såldes. Likviditeten från försäljningen användes huvudsakligen för att betala av på lånet. Banken genomför nästa bedömning i januari Fram tills dess kommer banken att fortsätta kontrollera likviditeten i portföljen. Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Saarbrucken Hannover Bielefeld Frankfurt am Main Aschaffenburg Mannheim Jena Nürnberg BERLIN Leipzig Dresden Chemnitz Ludvigsburg Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal 36 % Antal lägenheter Bostadsyta kvm andel bostäder 95 % andel affärslokaler 5 % Hyresintäkter 2011 MEUR 9,0 Teknisk och ekonomisk förvaltare Brömer & Koch Investeringstidpunkt september 2006 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 11

11 Dresden Portföljen består av 465 lägenheter med centralt läge i Dresden, som är huvudstaden i delstaten Sachsen med cirka invånare. Dresden är en av de städer som har den mest positiva utvecklingen i östra Tyskland med en stabil arbetslöshet och befolkningsökning under de senaste åren. Dresden förväntas också vara ett av de viktigaste tillväxtområdena i denna del av Tyskland framöver. na A 14 Döbeln Riesa Meissen Sachsen De fl esta lägenheterna i den här portföljen totalrenoverades under 1995/1996 och är generellt i gott skick. Driftsmässigt fungerar portföljen bra, med lokala förvaltare som har bra kunskaper om fastigheterna. Vakansgraden är låg och motsvarar bara fluktuationen i portföljen. Kommersiella lokaler som blev lediga under 2009 är återuthyrda. g KAU B 180 B 173 CHEMNITZ Freiberg A 4 DRESDEN Freital Pirna E 55 Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal 8 % Antal lägenheter 465 Bostadsyta kvm andel bostäder 93 % andel affärslokaler 7 % Hyresintäkter 2011 MEUR 2,1 Teknisk och ekonomisk förvaltare Integra GmbH Investeringstidpunkt januari Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

12 Obelix Detta är en utspridd portfölj som består av cirka lägenheter och 24 kommersiella lokaler med läge i framför allt norra Tyskland. Förvaltningen av portföljen togs över av Cenda under Cuxhaven Kiel Hamburg Utvecklingen under sista kvartalet 2010 var god och vakansgraden minskade under året från 5,7 procent till 4,6 procent. Huvudfokus framöver kommer därför att ligga på att upprätthålla denna nivå och minska den ytterligare. Portföljen genererar idag liten likviditet, eftersom den tillgängliga likviditeten används för investeringar. Om vakansgraden stabiliseras på den nuvarande nivån kommer också kapitalfl ödet att bli starkare. Portföljen är fortsatt krävande och det krävs starkt fokus framöver från förvaltaren för att upprätthålla dagens vakansgrad och inte minst för att minska den ytterligare. Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Bremen Bielefeld Hannover Jena BERLIN Leipzig Dresden Chemnitz Frankfurt am Main Aschaffenburg Mannheim Nürnberg Saarbrucken Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal 40 % Antal lägenheter Bostadsyta kvm andel bostäder 98 % andel affärslokaler 2 % Hyresintäkter 2011 MEUR 10,0 Teknisk och ekonomisk förvaltare Cenda Investeringstidpunkt december 2006 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 13

13 Bad Kissingen Portföljen består av 364 äldreboenden i Bad Kissingen i Bayern i Tyskland där bolaget äger 50 procent. Den återstående andelen ägs av Global Eiendom Utbetaling 2007, som är ett annat fastighetsbolag som etablerats av Acta Asset Management. Huvudbyggnaden uppfördes 1973 och fastigheten byggdes ut 1990 med två nya byggnader. Lägenheternas storlek varierar mellan 30 kvm och 100 kvm. Som en del av utbudet för äldrebostäderna ingår simbassäng, restaurang, bank och medicinsk behandling samt attraktiva parkområden. Avtalen med fastighetens operatör löper till den 31 december Under de senaste åren har operatören genomfört en rad uppgraderingar och omstruktureringar och planerar ytterligare uppgraderingsåtgärder under den närmaste tiden för att göra fastigheten mer attraktiv för befi ntliga och nya hyresgäster. Portföljen genererar ett stabilt kapitalfl öde och man förväntar sig också en positiv utveckling under Künzell Schotten Eichenzell ungen Grebenhain A 66 Gedem Flieden Mittelkalbach hzell Hirzenhain Nidda 7 Birstein A 7 Schlüchtern Nidder Steinau Büdingen Wächterbach Bad Orb Gründau Gelnhausen Burgjoß Kinzig Hanau am Main nken B8 au Bieber Flörsbach Kleinkahl Langenbom Frammenbach Partenstein Hö b h Zeitiofs Poppenhausen Gersfeld Wildflecken Sandberg Bad Brückenau Burkardroth Obersinn Bad Kissingen Oberthulba Burgsinn Fuchsstadt Rieneck Hammelburg Gemünden Wernfeld Andel av årliga hyresintäkter 1 6 % Nyckeltal 1 Antal lägenheter 364 Bostadsyta kvm andel bostäder 100 % andel affärslokaler 0 % Hyresintäkter 2011 MEUR 2,8 1 Visar 100 % ägarandel Teknisk och ekonomisk förvaltare Axion Consult Investeringstidpunkt juni Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

14 Nyckeltal Hyresfastigheter Holding IV Vit AB ("HFH IV") äger 34,32 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB ("HBS IV"). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen för HFH IV omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS IV. Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivningar Nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Minoritetsandel (SEK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Minoritetsandel Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 15

15 Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp 3 Förfall ICR krav 1 LTV krav 2 Faktisk ICR Faktisk LTV Nidda SEB ,35 77,5 % 1,45 80,3 % Obelix Hypo Real Estate ,30 90 % 1,31 80,1 % Dresden Areal Bank ,25 85 % 1,42 76,0 % Bad Kissingen Hypo Real Estate ,40 80 % 1,58 73,0 % Max Frisch (30 %) Hypo Real Estate ,40 90 % 1,44 72,0 % 1 ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetekningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. 2 LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. 3 Lånebelopp är nominerat i projektvaluta (EUR) Banken har inhämtat en egen värdering på Nidda-portföljen som visar ett brott med LTV klausulen i låneavtalet. Kvartalsvisa amorteringar kommer fortsätta framöver tills bolaget inte är i brott med låneavtalens LTV klausuler. LTV beräkningen i Nidda är baserat på värdering för bank i januari Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Förfallodatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Nidda SEB EUR 3,92 % Obelix Hypo Real Estate EUR 4,63 % Dresden Areal Bank EUR 4,05 % Bad Kissingen Hypo Real Estate EUR 4,50 % Max Frisch (30 %) Hypo Real Estate EUR 3,96 % Summa räntederivat EUR Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i januari Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund av dessa värderingar har bolaget per genomfört följande reversering av tidigare nedskrivningar: Portfölj / bolag Bokfört värde före årets nedskrivning Nedskrivning Reverserade nedskrivningar Nytt bokfört värde Värdering EUR Obelix, Bartol Obelix, Certram Obelix, Zidal Obelix, Sivaka Bad Kissingen Totalt netto nedskrivet balansvärde Omräkningsdifferens Netto nedskrivning över resultat Not: Översikten visar bara investeringar som är konsoliderade i det norska moderbolaget. Investeringar som är redovisade efter kapitalandelsmetoden är ej inkluderade. 16 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

16 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 17

17 18 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

18 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 19

19 20 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

20 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 21

21 22 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

22 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 23

23 24 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

24 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 25

25 26 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

26 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB 27

27 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding IV AB

28 Hyresfastigheter Holding IV AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 Oslo signatur.no