Årsrapport Hyresfastigheter Holding III AS

Transkript

1 Årsrapport 2011 Hyresfastigheter Holding III AS

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Hyresfastigheter Holding III AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Umeå Kiel Romanum Puchheim Mozart Tosca Lohengrin (Berlin) Max Frisch Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB 3

4 Umeå 4 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB

5 Viktiga händelser 2011 UTVECKLING FÖR FASTIGHETSVÄRDENA Under 2011 ökade fastighetsvärdena i de tyska portföljerna med 2,1 procent i lokal valuta. Mätt i penningbelopp har Lohengrin svarat för den största värdeökningen, följt av Tosca & Mozart, som också haft en god utveckling under FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER I UMEÅ Ombildningar till bostadsrättsföreningar, som inleddes under 2011, har genomförts per den 1 mars lägenheter såldes för cirka 30 miljoner svenska kronor. Detta motsvarar en avkastning på investerat kapital på cirka 130 procent. ÅTERFINANSIERING Lånen i Lohengrin och Tosca & Mozart återfi nansierades under Belåningsgraden i Lohengrin ökade med 7 miljoner euro, medan lånet i Tosca & Mozart minskade med 12 miljoner euro. Låga räntor i kombination med lägre nettobelåning gör att fi nansieringskostnaderna blir lägre i framtiden. POSITIV UTVECKLING EFTER BYTE AV FÖRVALTARE I investeringarna Romanum, Tosca & Mozart samt Max Frisch har man bytt förvaltare under Efter en relativt tuff start fungerar förvaltningen nu bra och vakansgraden är genomgående lägre än den var i början av året. Fokus för de här portföljerna är att behålla den positiva utvecklingen och stärka investeringarna ytterligare genom fokus på uthyrning samt höjning av hyrorna där detta är möjligt. INGEN VAKANS I PUCHHEIM Efter att Integra tog över förvaltningen av Puchheim från Curanis har vakansgraden minskat avsevärt. Från ett tidigare genomsnitt på mellan 4 och 5 procent har det under senare perioder inte funnits några vakanta lägenheter i den här portföljen. UTBETALNING Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2011 och bolagets likviditet föreslagit att utbetala 0,80 kronor per A-aktie, motsvarande 4 procent av det totala inbetalade kapitalet i den första emissionen. Utdelningen sker genom inlösen av B-aktier. Slutgiltigt beslut fattas på bolagsstämman i maj. Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB 5

6 Ca aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Ca aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) ca 67 % Hyresfastigheter Holding III Gul AB (Sverige) ca 33 % Hyresbostäder i Sverige III Gul AB 91 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 70 % Umeå (Sverige) Kiel (Tyskland) Romanum (Tyskland) Puchheim (Tyskland) Mozart Tosca (Tyskland) Lohengrin (Tyskland) Max Frisch (Tyskland) Umeå 677 lägenheter kvm Dec 2005 Kiel lägenheter kvm Nov 2005 Spridd lägenheter kvm Dec 2005 München 440 lägenheter kvm Mars 2006 Spridd lägenheter kvm Maj 2006 Berlin lägenheter kvm Juni 2006 Tyskland lägenheter kvm Sept 2006 Årlig hyra MSEK 41 Årlig hyra MEUR 13 Årlig hyra MEUR 8.1 Årlig hyra MEUR 3 Årlig hyra MEUR 9.4 Årlig hyra MEUR 16 Årlig hyra MEUR 5.6 Hyresfastigheter Holding III AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Tyskland samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding III AB (HFH). Struktur och översikt HFH är en fastighetsportfölj som består av investeringar i hyresbostäder. Fastigheterna har centrala lägen vad gäller befolkning och kommunikation inom EU/EES-området. Investeringarna i bolaget har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding III AS (BUH) genom det gemensamt ägda bolaget Hyresbostäder i Sverige III AB (HBS). Bolaget äger totalt sju fastighetsportföljer, varav en i Sverige och sex i Tyskland. Portföljen är i normal drift och man arbetar kontinuerligt med åtgärder för att minska vakanserna, sänka kostnaderna samt hitta investeringar med god avkastning. Totalt äger koncernen lägenheter samt en del kommersiella lokaler som utgör mindre än 5 procent av portföljen. Kartan på nästa sida visar fastigheternas geografi ska läge. Elmschenhagen, Kiel 6 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB

7 Flensburg 1 Umeå 1 4 Kiel Östersund 4 Cuxhaven 4 6 Hamburg Karlstad Eskilstuna Söderhamn STOCKHOLM Bremen 6 Bielefeld Hannover 4 4 BERLIN 5 Göteborg Linköping Jönköping Essen 6 Düsseldorf 6 Köln 4 6 Bonn 4 4 Jena Leipzig Dresden Chemnitz 2 Frankfurt am Main 4 Malmö 6 Saarbrücken Mannheim 2 4 Nürnberg 4 Stuttgart München Fastigheter Sverige Tyskland 1. Umeå 1. Kiel 4. Mozart Tosca 2. Romanum 5. Lohengrin 3. Puchheim 6. Max Frisch Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB 7

8 BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Norge Sverige Finland Danmark Källor: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark 2011 Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat en stark tillväxt under det senaste året och tycks ha klarat sig bättre än andra europeiska ekonomier. Starka exportindustrier, stark olje- och gassektor (Norge), låg statsskuld, hög utbildningsnivå, transparent ekonomi och konsumenter med god privatekonomi ger regional stabilitet och goda förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden utvecklades väl under första halvåret 2011, med ökade affärsvolymer särskilt på den norska och svenska marknaden. Trots oron på fi nansmarknaderna under andra halvåret 2011, låg likviditeten kvar på en bra nivå under andra halvåret i Norge och Sverige, medan utvecklingen var något svagare i Danmark och Finland. Affärsvolymen under 2012 beräknas vara i samma storleksordning som under Detta innebär att vi får en fortsatt likvid fastighetsmarknad särskilt för de mest attraktiva fastigheterna med bra läge. Detta bottnar i att Norden har starka ekonomier, en stabil banksektor och en mycket transparent marknad. Avkastningskraven/»yields» 1 för kontorsbyggnader minskade under 2010, medan avkastningskraven för 2011 totalt sett var oförändrade. Avkastningskraven för attraktiva fastigheter med bra läge minskade ytterligare under För 2012 beräknas avkastningskraven i de nordiska länderna plana ut men fortsatt stigande hyresnivåer förväntas bidra till en positiv utveckling av fastighetsvärdena. Källor: Newsec, JLL, Akershus Eiendom Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en god ekonomisk tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP ökade med nästan 6 procent under Under 2011 avtog tillväxten och BNP ökade med drygt 4 procent. Under 2012 väntas tillväxten minska och BNP öka med endast 1 procent ungefär. Prognoserna för den svenska ekonomin under 2012 är således något svagare än man tidigare trott. Detta beror främst på minskad export till följd av den svaga utvecklingen i euroområdet och en starkare krona. Svagare tillväxt på bostadsmarknaden under andra halvan av 2011 och osäkerhet kring den framtida utvecklingen förväntas avspeglas i ökat sparande för svenska hushåll. Detta kommer sannolikt att leda till en minskning av privatkonsumtionen. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige stannade av i slutet av 2011, men ännu tycks sysselsättningen inte ha minskat. En vikande konjunktur förväntas dock få effekter på arbetsmarknaden framöver. Infl ationen i Sverige är fortfarande låg och väntas sjunka ytterligare under 2012, för att därefter stiga igen under 2013 och Detta beror främst på att man räknar med lägre efterfrågan på varor och tjänster under Riksbanken höjde styrräntan från 1,25 procent vid ingången av 2011 till 2 procent i juni Därefter sänktes styrräntan igen med 1,5 procent i februari Räntan beräknas vara oförändrad under 2012 för att sedan öka successivt från mitten av Källa: Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden under 2011 var något lägre än föregående år. Den totala affärsvolymen uppgick till cirka 93 miljarder kronor jämfört med 98 miljarder under Andelen utländska placerare på marknaden minskade under andra halvan av 2011 till följd av oron på fi nansmarknaderna. Större affärer under sista halvåret gjordes i huvudsak av svenska placerare. 1 Direktavkastning/»yield» kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB

9 De största affärerna under andra halvan av 2011 var Diös förvärv av Norrvidden för 5,8 miljarder kronor och AMF Fastigheters förvärv av tre köpcentra i centrala Stockholm. Den svaga utvecklingen i euroområdet påverkar tillväxten i Sverige negativt. Därför förväntas fastigheter med exponering mot inhemska marknader ha den starkaste utvecklingen under de kommande åren. Bostadsfastigheter i de fl esta större svenska städer kommer att öka ytterligare i värde tack vare låga räntor, relativt hög inkomstökning, större befolkning och låga nivåer för nyproduktion. Kontorsfastigheter med bra läge spås också en god utveckling under de kommande åren då efterfrågan på dessa fastigheter är hög bland placerare och bankerna i allt större utsträckning vill fi nansiera denna typ av investeringar. Utmaningarna på bankmarknaden kommer sannolikt att leda till att situationen med stora avkastningsskillnader mellan attraktiva och mer perifera fastigheter kommer att bestå då fi nansieringsmöjligheterna för fastigheter med mer sekundärt läge förväntas vara fortsatt dåliga. Den positiva utvecklingen för fastighetsmarknaden i Sverige är beroende av en stärkt banksektor. Man räknar med sämre kredittillgång, noggrannare kundurval från bankernas sida och fortsatt relativt höga marginaler under de kommande åren. I Norden tros dessa effekter bli måttligare än i andra delar av Europa. Ändå har situationen i banksektorn förbättrats under det första kvartalet 2012 och bland annat har kreditmarginalerna sänkts igen efter en kraftig ökning under andra halvåret Marknaden förväntas dock i större utsträckning domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: CBRE, Newsec Bostadsmarknaden i Sverige Bostäder är det fastighetssegment som har haft högst genomsnittlig avkastning och lägst volatilitet (prisvariation) under de senaste decennierna. Den svenska bostadsmarknaden är uppdelad i två segment: en reglerad hyresmarknad och en bostadsrättsmarknad som är fri. Hyresnivåerna för allmännyttans hyresrätter påverkas i centrala och attraktiva områden av möjligheten till ombildning till bostadsrätter. Efterfrågan på bostäder i större städer i Sverige är stabil och i Stockholm, Göteborg och Malmö har det varit bostadsbrist under de senaste åren. Omkring 60 procent av de svenska kommunerna har enligt Boverkets årliga rapport ett underskott på bostäder. Anledningen till detta är att man inte bygger mycket nytt och att befolkningen ökar. I tillväxtregioner är efterfrågan ofta starkare medan det i regioner med strukturella förändringar ofta fi nns ett överskjutande utbud. På grund av nedgången sjönk nyproduktionen kraftigt under men hämtade sig igen 2010 och uppskattades under 2011 till cirka enheter. Den reglerade svenska bostadsmarknaden med hyresrätter ger ett stabilt kassafl öde. Man räknar med fortsatt starkt intresse under 2012 och 2013 trots oron i världsekonomin och riskaversion bland placerare. Bostadsmarknaden förväntas därför blir fortsatt stabil och man räknar med en svag positiv värdeutveckling för svenska bostäder framöver. Källor: Savills, Newsec Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Fortsatt låga räntor och ekonomisk tillväxt har bidragit till att fl er hyresrätter ombildas till bostadsrätter. Ombildningstakten var hög i Stockholmsregionen under 2011 och då inte bara i centrala Stockholm. Aktiviteten var hög i förortsområdena, där den befi ntliga hyresnivån, priserna på andrahandsmarknaden och tillgången på offentliga kommunikationer är viktiga faktorer. Försäljningen av bostadsrätter sjönk ändå totalt sett under Detta beror bl.a. på att de kommunala bostadsbolagen har minskat sin ombildningsvolym betydligt i centrala Stockholm. Dessutom har bankerna dragit in på nya lån och effekterna av kraven på högre insats har påverkat marknaden negativt. På nationell nivå sjönk värdet för bostadsrätter med cirka 3 procent under det gångna året. Värdeutvecklingen hänger i hög grad samman med hyresnivån och den lokala andrahandsmarknaden. Värdeutvecklingen varierar däremot stort från en stad till en annan. Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB 9

10 BNP tillväxt i Tyskland 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % Tyskland EU Tillväxten i den svenska ekonomin och den sjunkande arbetslösheten är positiva faktorer vad gäller ombildning till bostadsrätter. Låga räntor hjälper också till att hålla fastighetspriserna uppe. Å andra sidan påverkar osäkerheten kring utvecklingen av den egna ekonomin denna marknad negativt. Dessutom har bankerna som sagt skärpt kraven för utlåning samt höjt kravet på egen insats i samband med fi nansiering av bostadsrätter. Källor: Tenzing, SCB Utvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden BNP i euroområdet sjönk med 0,3 procent under fjärde kvartalet 2011 jämfört med föregående kvartal. På årsbasis steg BNP med 0,7 procent enligt den statistiska centralbyrån Eurostat. Under 2010 ökade BNP med 1,7 procent. Enligt EU:s uppskattningar beräknas BNP sjunka med 0,3 procent under Tidigare beräkningar spådde en tillväxt på 0,5 procent. Efter kraftigt sänkta fastighetsvärden under 2008 och 2009 (-11,7 procent respektive -9,6 procent) noterade CB Richard Ellis en ökning på 2,6 procent för Under 2011 sjönk fastighetsvärdena marginellt. Utvecklingen har emellertid varierat från region till region. De nordeuropeiska länderna har upplevt en värdeökning på 1,4 procent. Affärsvolymen för näringsfastigheter i Europa ökade med 7 procent och slutade på 118 miljarder euro. Källor: Eurostat, CBRE, DN Makroekonomisk utveckling i Tyskland under 2011 Den tyska ekonomin utvecklades bra även under 2011, om än inte lika bra som under BNP ökade med 3,1 procent under 2011 jämfört med 3,6 procent året dessförinnan. Tillväxten under 2011 drevs främst upp av den inhemska efterfrågan. I synnerhet var privatkonsumtionen viktig för den positiva ekonomiska utvecklingen. Denna ökade med 1,5 procent under 2011, vilket är den starkaste ökningen på fem år. Den positiva utvecklingen är ett resultat av minskad arbetslöshet. Arbetslösheten sjönk till 5,5 procent i december 2011 jämfört med 6,6 procent 12 månader tidigare. Sysselsättningen i Tyskland är nu den högsta någonsin och med hela 41 miljoner personer i arbete per januari 2012 ser den goda trenden ut att hålla i sig. Ökad export bidrog också till tillväxten som ökade med 11,4 procent under året, medan importen ökade med 13,2 procent. Källa: Destatis Bostadsmarknaden i Tyskland 2011 ökade priserna på bostäder i Tysklands 125 största städer med 5,5 procent, efter att ha ökat med 2,5 procent under För hela Tyskland ökade priserna på bostäder med 2,5 procent medan motsvarande ökning var 0,5 procent år Den tyska bostadsmarknaden har med andra ord varit stark under Orsakerna till värdeökningen är många. Nyproduktionsnivån har bland annat länge varit låg vilket ger ett stabilt utbud men ökad efterfrågan. Tack vare gynnsamma fi nansieringsmöjligheter är det också attraktivt att investera i fastigheter. Fastighetsinvesteringar anses också ge infl ationsskydd då hyresnivåerna ofta går hand i hand med infl ationstakten. Precis som bostadspriserna är hyresnivåerna också på väg uppåt även om utvecklingen inte är lika stark. Tyskt hyresindex visar att genomsnittshyran steg med 1 procent, vilket var mindre än väntat. Genomsnittshyran i Tyskland uppgår till 6,04 euro per kvadratmeter. I München betalar hyresgäster cirka 59 procent mer än snittet (9,58 euro per kvadratmeter), medan hyresgäster i Berlin betalar cirka 8 procent mindre än genomsnittet (5,56 euro per kvadratmeter). Efterfrågan på bostäder förväntas öka under de kommande åren. Antalet hushåll beräknas öka med mellan 0,5 och 1,0 procent per år, medan nyproduktionsaktiviteten förväntas öka något från nuvarande nivåer. Källor: BulwienGesa AG, Deutsche Bundesbank, Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, LBS, F+B Prisindex 10 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB

11 Safi ren 7 2. Rubinen 3 3. Mulbetet Lönnen 2 5. Leoparden 3 6. Konstnären Konstnären 8 8. Domherren Umeå Portföljen består av 24 fastigheter med 677 lägenheter och med huvudsakligen centrala lägen i Umeå. Byggnaderna är uppförda under perioden och har genomgående en god teknisk standard. HBS III äger 91 procent av portföljen, medan 9 procent ägs av en lokal aktör som också ansvarar för den dagliga driften. Umeå ligger i Västerbottens län i norra Sverige och har cirka invånare. Umeå har under fl era decennier varit en av Sveriges snabbast växande städer och förväntas fortsätta växa. Staden domineras av universitetet som har cirka studenter och anställda. Det fi nns ingen vakans i portföljen och fastigheterna genererar ett bra kassafl öde. Per den 1 mars 2012 har en ombildning till bostadsrätter genomförts, där lägenheterna säljs till hyresgästerna. Avkastningen på investerat kapital vid försäljningen låg på cirka 130 procent, med en försäljningssumma på cirka 30 miljoner svenska kronor. Det pågår ytterligare en ombildningsprocess som förväntas vara klar innan slutet av juni. Andel av årliga hyresintäkter 8 % Nyckeltal Antal fastigheter 24 Antal lägenheter 677 Yta kvm andel bostäder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 41 Investeringstillfälle december 2005 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB 11

12 Wellingdorf 5 7. Elmschenhagen 8. Dietrichsdorf Kiel Fastigheterna ligger i stadsdelarna Elmschenhagen, Wellingdorf och Dietrichsdorf Neu. Fastigheterna i Elmschenhagen är delvis uppförda före och under andra världskriget, medan övriga byggnader är från och 70-talen. Kiel är huvudstaden i delstaten Schleswig-Holstein. Staden ligger i norra Tyskland vid den sydvästra delen av Östersjön. I Norden är staden känd som en kommunikationsknutpunkt med färjor till och från Sverige och Norge. Staden är också känd för Kielerkanalen som gör att fartygstrafi ken slipper gå den långa vägen runt Skagen. Staden har cirka invånare och befolkningsutvecklingen har varit svagt stigande under de senaste åren. ee Olof-Palme Damm Wik Blücherplatz Altstadt Howaldtswerke- Exerzierplatz KIEL Deutsche Werft AG Mönkelberg Ravensberg Düsternbrook Neumühlen-Dietrichsdorf Brunswik Ellerbek Gaarden-Ost K 33 Wellsee B 502 Preetzer Chaussee Ölberg K 31 Ostring K 34 Klausdorf Dreikronen Schönkirchen Oppendorf Dietrichsdorf Siedlung Oppdendorf Tökendorf Dobersdorf g D o b e r S e Dorfstraße Wulfsdorfer Weg Lillent Portföljen har en fortsatt positiv utveckling och vakansgraden ligger under 2 procent, vilket är en avsevärd minskning från 2007, då vakansgraden låg på drygt 5 procent. Den låga vakansgraden och en bra uthyrningsmarknad generellt gör att det fi nns tendenser till prispress, där uthyrningsnivåerna vid återuthyrning är högre än den befi ntliga hyran. Detta förstärks av att produktionen av nya bostäder är låg och förväntas ligga kring 70 enheter per år. Målsättningen framöver är att behålla det positiva kassa-fl ödet genom att ha en fortsatt låg vakansgrad och fokus på hyreshöjningar där detta är möjligt. Som ett led i Andel av årliga hyresintäkter 22 % arbetet med att minska vakansgraden inleddes under 2010 ett samarbete med ett företag i Kiel som erbjuder tjänster för äldre. Samarbetet har varit framgångsrikt och bidrar till att äldre kan bo kvar längre i lägenheterna. Det fi nns dock en tydlig trend som innebär att hyresgästernas genomsnittsålder sjunker och marknadsföringen mot den här gruppen prioriteras. Detta sker bland annat genom aktiv marknadsföring i skolor och på universitet. För att behålla en bra standard på fastigheterna kommer fokus under de kommande åren att i än större utsträckning ligga på underhåll och renovering av fastighetsbeståndet. Nyckeltal Antal fastigheter 168 Antal lägenheter Yta kvm andel bostäder 100 % andel kommersiella lokaler 0 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MEUR 13 Investeringstillfälle november Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB

13 Dusseldorf 2. Gelsenkirchen 3. Frankfurt 4. Haar 5. Krefeld 6. Munchen 7. Osnabruck Romanum Bremen Hamburg BERLIN Portföljen består av 39 fastigheter som ligger utspridda i eller i närheten av de mest befolkningstäta områdena i Tyskland. Cirka 55 procent av portföljen ligger i Nordrhein Westfalen och Niedersachsen-området. Resterande del av portföljen ligger i Hessen/Frankfurt-området (28 procent) och Bayern (17 procent). Byggnaderna är huvudsakligen uppförda under perioden Det finns en stor spridning inom portföljen vad gäller byggnadernas kvalitet och läge. Totalt innehåller portföljen lägenheter. Essen Düsseldorf Köln Bonn Bielefeld Hannover Frankfurt am Main Jena Leipzig Dresden Chemnitz Portföljen förvaltades fram till 2010 av Curanis, som var en av de största tyska fastighetsförvaltarna. Efter fl era förändringar på ägarsidan fi ck Curanis problem och 2010 beslutades att avtalet med Curanis skulle avslutas. Cenda Management tog över förvaltningen från Curanis från och med januari Vid bytet av förvaltare ökar ofta vakansgraden under en kort period och så skedde också för Romanum. Vakansgraden ökade under första halvåret 2011, men denna trend har nu vänt och vakansgraden var i slutet av 2011 lägre än i början av året. Dessutom upplever man att de priser som uppnås vid återuthyrning är högre än befi ntliga nivåer. Utvecklingen totalt sett för 2011 har därmed varit positiv och fokus under 2012 är att behålla den positiva trenden från andra halvåret Man försöker stärka kassafl ödet genom att minska vakansgraden och höja hyran där detta är möjligt. Utmaningen för Romanum under 2012 kommer att vara att minska andelen utestående fordringar. Utvecklingen har inte varit tillfredsställande under det senaste året och jämfört med samma tid i fjol så har fordringarna ökat, vilket påverkar kassafl ödet negativt. I Tyskland är det en utdragen process att säga upp hyresavtal för hyresgäster som inte betalar hyra och den tar mellan 9 och 12 månader. Det kan fi nnas fl era orsaker till att hyresgästerna inte betalar hyra, men erfarenheten är att problemet ofta kan lösas genom direkt dialog med den enskilde hyresgästen. Det kommer därför att vara en prioriterad uppgift för förvaltaren framöver. Nyckeltal Saarbrucken Mannheim Stuttgart Nürnberg München Andel av årliga hyresintäkter 13 % Antal fastigheter 39 Antal lägenheter Yta kvm andel bostäder 93 % andel kommersiella lokaler 7 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MEUR 8,1 Investeringstillfälle december 2005 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB 13

14 Puchheim Portföljens 24 fastigheter ligger samlade i Puchheim cirka 20 km utanför München (Bayern). Fastigheterna är starkt koncentrerade till ett mindre område. Fastigheterna är fl erfamiljshus som är byggda under perioden Tekniskt är de i gott skick i relation till ålder och byggnadstyp. Portföljen har kommunikationsmässigt ett bra läge och ligger på gångavstånd från järnvägen. Det tar cirka 20 minuter med tåg till Münchens centrum. Puchheim ligger i ett av de områden i Tyskland som har starkast tillväxt och där arbetslösheten är relativt låg. Detta läge i kombination med relativt låg hyra gör portföljen attraktiv. B 471 A 8 Malsach Olching Fürstenfeldbruck Germering A 96 E 54 Weichselbaum Gräfelfing B 2 Neuried W ü r m k a n Untermenzing E 533 Fasanerie Maxvorstadt MÜNCHEN B 11 Am Hart Isarvorstadt A 8 E 52 Unt A Investeringen i Puchheim genomfördes under 2006 och var alltså en av de första investeringarna i Tyskland, tillsammans med Lohengrin och Kiel. Trots ett relativt bra läge i utkanten av München klarade inte förvaltaren Curanis att utveckla investeringen på ett tillfredsställande sätt och vakansgraden låg på mellan 4,5 procent och 5 procent under den här perioden. I början av 2010 beslutade man att byta förvaltare till Integra, som var bekant från andra tyska investeringar där de hade levererat positiva resultat. Integra tog över förvaltningen i april 2010 och utvecklingen har sedan dess varit positiv. Vakansgraden låg tidigare på mellan 4 och 5 procent och har nu minskat till lägsta möjliga nivå, som bara varierar marginellt. Orsaken till den positiva utvecklingen är ett strukturerat uthyrningsarbete och lokal Würm Buchendorf Unterhaching närvaro. Under flera månader av 2011 fanns det inga vakanta lägenheter. Huvudfokus framöver kommer att vara att behålla den positiva utvecklingen samt höja hyran där så är möjligt. Beräknade hyreshöjningar för 2012 ligger på mellan 3,5 och 5 procent. Det finns en potential i att öka den genomsnittliga hyrestiden för hyresgästerna. Utflyttningstakten är per idag 11 procent och genom att minska denna takt blir kassaflödet mer stabilt och kostnaderna minskar, som en följd av att bland annat de direkta uthyrningskostnaderna, t.ex. mäklararvoden, blir lägre. A 995 Andel av årliga hyresintäkter 5 % Nyckeltal Antal fastigheter 24 Antal lägenheter 440 Yta kvm andel bostäder 98 % andel kommersiella lokaler 2 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MEUR 3 Investeringstillfälle mars Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB

15 Soltau 2. Munchen 3. Meckenheim 4. Leipzig 5. Kiel 6. Hildesheim 7. hamburg 8. Braunschweig Tosca Mozart Kiel Cuxhaven Hamburg Portföljen består av 20 fastigheter som ligger utspridda i eller i närheten av de mest befolkningstäta områdena i Tyskland. Huvuddelen av portföljen ligger i München (18 procent), Kiel (14 procent), Meckenheim utanför Bonn (11 procent), Hildesheim vid Hannover (10 procent), Cuxhaven (10 procent) och Hamburg (9 procent). Byggnaderna i portföljen är uppförda under perioden och anses genomgående ha en god teknisk standard. Totalt innehåller portföljen bostadsenheter. Essen Düsseldorf Köln Bremen Bielefeld Hannover Jena BERLIN Leipzig Dresden Chemnitz Bonn Även här har man bytt förvaltare från januari Integra är nu förvaltare för Tosca och Pecunia är förvaltare för Mozart. Curanis var förvaltare också här tidigare, men beslutet om att byta förvaltare fattades i ett tidigare skede så att övergången gick enklare än för övriga investeringar där Curanis har bytts ut. Den underliggande utvecklingen är bra och vakansgraden sjunker i både Tosca & Mozart. Man arbetar med att få ett slutligt bygglov för att bygga ut cirka kvm vindslägenheter i München. Slutgiltigt besked förväntas under våren Den beräknade intäktsökningen i anslutning till detta är euro och värdet förväntas öka avsevärt. Lånet i portföljen återfinansierades under sommaren 2011 och det är 12 miljoner euro lägre än det tidigare lånet. Minskad belåningsgrad är genomgående typiskt för de fl esta fastighetsinvesteringar. Bankerna har blivit försiktigare och mer selektiva samt Andel av årliga hyresintäkter 15 % kräver generellt en högre andel eget kapital än tidigare. Kassafl ödet kommer dock att öka som en följd av lägre belåningsgrad samt att räntenivån är betydligt lägre än den var när lånet ursprungligen togs. Effekten minskar något på grund av högre marginaler, men de positiva konsekvenserna är ändå avsevärda. Ett nytt lån togs i den danska banken Nykredit. Nyckeltal Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Stuttgart Nürnberg Antal fastigheter 20 Antal lägenheter Yta kvm andel bostäder 90 % andel kommersiella lokaler 10 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MEUR 9,4 Investeringstillfälle maj 2006 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB 15

16 Wedding Reinichendorf 2. Berlin 3. Britz Grunlingweg 4. Spandau Askanierring 5. Spandau Brokzeile 6. Spandau Petzoldweg 7 8. Tegel Lohengrin (Berlin) Portföljens lägenheter finns i olika delar av Berlin. Huvuddelen av portföljen ligger i det tidigare Västberlin och 40 procent av portföljen ligger i Spandau av lägenheterna ligger i Östberlin med betoning på Britz, där det fi nns 956 lägenheter. Portföljen är koncernens största. Berlin är huvudstaden och den i särklass största staden i Tyskland med 3,4 miljoner invånare. Trots att stadens ekonomi har drabbats hårt av lågkonjunkturen i Tyskland har befolkningen legat på en stabil nivå under de senaste åren. Berlin är också säte för den tyska regeringen och för centrala statsinstitutioner. Utvecklingen i portföljen är positiv, precis som tidigare år. Vakansgraden är låg och hyresnivåerna uppvisar en stigande trend. Den nya hyrestabellen för Berlin (Mietspiegel) tyder på att det fi nns ytterligare potential för hyreshöjningar. Enligt den här tabellen kan hyran höjas med upp till 5 procent under den kommande tvåårsperioden. Värderingen av portföljen ökade också över genomsnittet för Lohengrin återfi nansierade lånet under sommaren 2011 och ett nytt lån togs i den danska banken Nykredit. Den totala utlåningen ökade här med cirka 7 miljoner euro. Bakgrunden till att Lohengrin ökade sin belåning är att fastighetsmarknaden i Berlin framstår som attraktiv samt att Avus Olympic Stadium Heerstraβe E 51 Tegel A 105 Viertel Blankenburg Niederschönhausen Reichendorf Seestraße Wedding Malchow Prenzlauer Berg Weiβensee Landsberger Allee Tiergarten Alt-Treptow Fempfuhl BERLIN Charlottenburg Friedrichshain Kreutzberg Rummelsburg Granewald Alt- Schoneberg Treptow A 104 Spree Plänterwald A 100 Mariendorf Danziger Straße Baumschlungenweg Falkenberg Johannisthal A 113 Marzahn Lohengrin är en samlad och strukturellt transparent portfölj. Bankerna föredrar den här typen av portföljer och det fi nns också en trend som pekar på att värdeutvecklingen för dessa portföljer är mer positiv jämfört med mer utspridda portföljer. Trots att lånebeloppet ökade minskar de årliga räntebetalningarna med cirka 1,2 miljoner euro på grund av att räntenivån är lägre än tidigare. Sammantaget fungerar den underliggande driften bra med stabila intäkter och förutsägbara kostnader. Adlerge Andel av årliga hyresintäkter 27 % Nyckeltal Antal lägenheter Yta kvm andel bostäder 99 % andel kommersiella lokaler 1 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MEUR 16 Investeringstillfälle juni Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB

17 Max Frisch Investeringen består av lägenheter på olika platser i västra Tyskland. Cirka 80 procent av portföljen ligger i Oberhausen, Köln och Hamburg. Byggnaderna är uppförda under perioden från förra sekelskiftet och fram till början av 1990-talet och har en normal teknisk standard. Byggnaderna står på arrendetomter och hyrs på 200-åriga kontrakt. HBS III äger 70 procent av aktierna i portföljen, medan HBS IV äger återstående 30 procent Cuxhaven Bremen Bielefeld Hamburg Hannover BERLIN Essen Leipzig Max Frisch bytte också förvaltare i början av 2011 från Curanis till Cenda Management. Curanis fi ck betydande problem efter förändringar på ägarsidan och gick senare i konkurs. Detta ledde till att övergången till Cenda Management blev komplicerad och vakansgraden i portföljen steg under första halvåret Denna trend har nu vänt och vakansgraden var i slutet av 2011 lägre än den var i början av året. Cenda Management har på så sätt stabiliserat portföljen och fokus framöver kommer att vara att försöka behålla den positiva trenden. Särskilt fokus kommer också att läggas på att driva in utestående fordringar, som har ökat under det senaste året. Düsseldorf Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Stuttgart Jena Nürnberg München Dresden Chemnitz Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal 10 % Antal lägenheter Yta kvm andel bostäder 95 % andel kommersiella lokaler 5 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MEUR 5,6 Investeringstillfälle september 2006 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB 17

18 Nyckeltal Hyresfastigheter Holding III Gul AB («HFH III») äger 32,61 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige III Gul AB («HBS III»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen för HFH III omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS III. Hyresbostäder i Sverige III Gul AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivningar Nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Minoritetsandel (SEK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Minoritetsandel Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB

19 Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp ***) Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Umeå Handelsbanken NA 80 % NA 72 % Kiel HSH Nordbank ,30 85 % 1,36 66 % Romanum Deutsche Pfandbriefbank ,25 85 % 1,35 74 % Puchheim Deutsche Pfandbriefbank ,40 NA 1,52 NA Mozart Tosca Nykredit ,30 80 % 1,72 64 % Lohengrin Nykredit ,30 80 % 1,74 67 % Max Frisch Deutsche Pfandbriefbank ,40 90 % 1,78 72 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetekningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. ***) Lånebelopp är per projekt i lokal valuta (SEK och EUR) Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31/12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Startdatum Slutdatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Umeå Handelsbanken SEK 4,55 % Umeå Handelsbanken SEK 2,38 % Umeå Handelsbanken SEK 2,53 % Kiel HSH Nordbank EUR 3,84 % Kiel HSH Nordbank EUR 3,76 % Romanum Deutsche Pfandbriefbank EUR 4,31 % Romanum Deutsche Pfandbriefbank EUR 4,50 % Puchheim Deutsche Pfandbriefbank EUR 4,06 % Puchheim Deutsche Pfandbriefbank EUR 4,17 % Lohengrin Nykredit EUR 2,75 % Mozart Nykredit EUR 2,75 % Tosca Nykredit EUR 2,75 % Max Frisch Deutsche Pfandbriefbank EUR 3,96 % Summa orealiserad vinst / (-) förlust i EUR Summa orealiserad vinst / (-) förlust i SEK Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i januari Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund av dessa värderingar har bolaget per genomfört följande nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar: Portfölj / bolagsnamn Bokfört värde för årets nedskrivning Nedskrivning Reverserade nedskrivningar Nytt bokfört värde Värdering EUR Romanum, Zeven Gul AB Puchheim, Puchheim Gul AB Max Frisch Alpina Mozart Totalt netto nedskrivet balansvärde under året Omräkningsdifferans Netto nedskrivning över resultatet Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding III AB 19