Årsrapport Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

Transkript

1 Årsrapport 2011 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Global Fastighet Utbetalning 2007 AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Hamngallerian kontorsbyggnad i Sverige Stella logistikfastigheter i Sverige Waterfront kontorsbyggnad i Sverige Kongsberg kontorsbyggnad i Norge Bad Kissingen äldrebostäder i Tyskland Elisa äldrebostäder i Tyskland Chemnitz bostäder i Tyskland Troubadour bostäder i Tyskland München-Laim bostäder i Tyskland Colonial Retail affärscentra i USA Colorado Plaza Tower One kontorsbyggnad i USA.. 23 TCM New England hotell i USA Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 3

4 Waterfront i Göteborg 4 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

5 Viktiga händelser 2011 VÄRDERINGAR Utvecklingen för marknadsvärdena har varierat under I de fl esta portföljer har vi sett en stabilisering av värdena och vissa portföljer har utvecklats bra under året. Den bästa värdeutvecklingen har skett i USA där fastighetsvärdena har stigit med över 8 procent under Portföljerna Troubadour och Elisa har däremot haft en svag utveckling vilket lett till en negativ kursutveckling för fastighetsvärdena under VIKTIGT HYRESAVTAL FÖRHANDLAT FÖR TOMTEBODA Bolaget har förhandlat fram ett nytt 25-årigt hyresavtal med en statlig aktör i Tomteboda i Stockholm. Avtalet avser invändiga lokaler på cirka kvadratmeter och en utvändig parkeringsplats på cirka kvadratmeter. Innan avtalet kan undertecknas måste det först godkännas av berörda myndigheter. Om avtalet blir godkänt bör det kunna undertecknas före 30 juni 2012 med inflyttning 1 juli FÖRHANDLINGAR MED LÅNGIVARE I TROUBADOUR Utvecklingen i troubadour har varit klart svagare än det som förväntades vid investeringstidpunkten. Det har lett till att investeringen per idag inte har tillräckligt kassaflöde för att täcka drift och finanskostnader. Det har därför initierats en restruktureringsprocess med banken där målet är att reducera lånet och finanskostnaderna. Förhandlingar med långivare pågår och förväntas vara klara under första halvåret LAIM Investeringsmarknaden i München har utvecklats mycket starkt på senare år. Bolaget har noterat ett starkt intresse för köp av portföljen och har följaktligen beslutat att sätta marknadens köpintresse på prov. En eventuell försäljning kan bli aktuell under hösten UTBETALNING FÖR 2011 Det råder fortsatt osäkerhet kring händelseförloppet på kapitalmarknaderna och därmed är en riskfaktor kopplad till den framtida utvecklingen av koncernens investeringar. Därtill krävs fullgod likviditet för att säkra aktieägarnas tillgångar och värden. Styrelsen har mot bakgrund av resultatet för 2011, och bolagets likviditet, föreslagit en utbetalning på 0,20 kronor per A-aktie, motsvarande 1 procent av det totala tillförda kapitalet i den första emissionen. Detta kommer att ske genom inlösen av B-aktier. Slutgiltigt beslut kommer att fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 5

6 Ca Aktieägare i Norge Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU) 72 % Global Eiendom Utbetaling 25 % 100 % 80 % 100 % 100 % 80 % Stella (Logistik Sverige) Waterfront (Kontor Sverige) Kongsberg (Kontor Norge) Elisa (Äldreboenden Tyskland) Troubadour (Bostäder Tyskland) Colorado Plaza Tower One (Kontor USA) 12 byggnader kvm Hyra MNOK 72 Andel av inv. kapital 9 % 1 byggnad kvm Hyra MNOK 52 Andel av inv. kapital 10 % 3 byggnader kvm Hyra MNOK 82 Andel av inv. kapital 12 % 7 byggnader kvm Hyra MNOK 81 Andel av inv. kapital 14 % 227 byggnader kvm Hyra MNOK 86 Andel av inv. kapital 15 % 1 byggnad kvm Hyra MNOK 55 Andel av inv. kapital 10 % Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av investeringsportföljerna i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB, ( GFU ). Struktur och översikt GFU är en fastighetsportfölj som består av investeringar i hyresbostäder och kommersiella fastigheter som kontorsbyggnader, hotell, lagerbyggnader, industribyggnader och affärsfastigheter. Fastigheterna har centrala lägen med avseende på befolkning och kommunikation och/eller en stor andel långsiktiga hyresavtal med förmodat kreditvärdiga hyresgäster. Investeringarna har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Global Eiendom Utbetaling 2007 AS ( GEU ) genom det samägda bolaget Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS ( GEUN ). I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna för GEU och GFU. Fastighetsportföljen Bolaget bildades 2007 och har 12 investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Totalt sett består portföljen av cirka kvadratmeter fastigheter och budgeterade hyresintäkterna för 2012 uppgår till cirka 669 miljoner norska kronor. Postterminalen i Jönköping 6 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

7 Ca Aktieägare i Sverige Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) 28 % Norge 2007 AS (GEUN) 100 % 50 % 100 % 75 % 49 % 100 % Hamn gallerian (Kontor Sverige) Bad Kissingen (Äldreboende Tyskland) Chemnitz (Bostäder Tyskland) Colonial Retail (Köpcentrum USA) TCM New England (Hotell USA) München-Laim (Bostäder Tyskland) 1 byggnad kvm Hyra MNOK 15 Andel av inv. kapital 2 % 3 byggnader kvm Hyra MNOK 12 Andel av inv. kapital 2 % 38 byggnader kvm Hyra MNOK 26 Andel av inv. kapital 2 % 10 byggnader kvm Hyra MNOK 116 Andel av inv. kapital 9 % 10 byggnader kvm Hyra MNOK 6 Andel av inv. kapital 5 % 4 byggnader kvm Hyra MNOK 13 Andel av inv. kapital 2 % Fastigheter Norge Sverige Tyskland USA 1. Kongsberg 2. Waterfront 5. Bad Kissingen 10. Colonial Retail 3. Hamngallerian 6. Troubadour 11. Denver Tower One 4. Stella 7. Elisa 12. TCM New England 8. Chemnitz 9. Laim Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 7

8 BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark 2011 Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat en stark tillväxt under det senaste året och tycks ha klarat sig bättre än andra europeiska ekonomier. Starka exportindustrier, stark oljeoch gassektor (Norge), låg statsskuld, hög utbildningsnivå, transparent ekonomi och konsumenter med god privatekonomi ger regional stabilitet och goda förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden utvecklades väl under första halvåret 2011, med ökade affärsvolymer särskilt på den norska och svenska marknaden. Trots oron på finansmarknaderna under andra halvåret 2011, låg likviditeten kvar på en bra nivå under andra halvåret i Norge och Sverige, medan utvecklingen var något svagare i Danmark och Finland. Affärsvolymen under 2012 beräknas vara i samma storleksordning som under Detta innebär att vi får en fortsatt likvid fastighetsmarknad särskilt för de mest attraktiva fastigheterna med bra läge. Detta bottnar i att Norden har starka ekonomier, en stabil banksektor och en mycket transparent marknad. Avkastningskraven/»yields» 1 för kontorsbyggnader minskade under 2010, medan avkastningskraven för 2011 totalt sett var oförändrade. Avkastningskraven för attraktiva fastigheter med bra läge minskade ytterligare under För 2012 beräknas avkastningskraven i de nordiska länderna plana ut men fortsatt stigande hyresnivåer förväntas bidra till en positiv utveckling av fastighetsvärdena. Källor: Newsec, JLL, Akershus Eiendom Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en god ekonomisk tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP ökade med nästan 6 procent under Under 2011 avtog tillväxten och BNP ökade med drygt 4 procent. Under 2012 väntas tillväxten minska och BNP öka med endast 1 procent ungefär. Prognoserna för den svenska ekonomin under 2012 är således något svagare än man tidigare trott. Detta beror främst på minskad export till följd av den svaga utvecklingen i euroområdet och en starkare krona. Svagare tillväxt på bostadsmarknaden under andra halvan av 2011 och osäkerhet kring den framtida utvecklingen förväntas avspeglas i ökat sparande för svenska hushåll. Detta kommer sannolikt att leda till en minskning av privatkonsumtionen. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige stannade av i slutet av 2011, men ännu tycks sysselsättningen inte ha minskat. En vikande konjunktur förväntas dock få effekter på arbetsmarknaden framöver. Inflationen i Sverige är fortfarande låg och väntas sjunka ytterligare under 2012, för att därefter stiga igen under 2013 och Detta beror främst på att man räknar med lägre efterfrågan på varor och tjänster under Riksbanken höjde styrräntan från 1,25 procent vid ingången av 2011 till 2 procent i juni Därefter sänktes styrräntan igen med 1,5 procent i februari Räntan beräknas vara oförändrad under 2012 för att sedan öka successivt från mitten av Källa: Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden under 2011 var något lägre än föregående år. Den totala affärsvolymen uppgick till cirka 93 miljarder kronor jämfört med 98 miljarder under Andelen utländska placerare på marknaden minskade under andra halvan av 2011 till följd av oron på finansmarknaderna. Större affärer under sista halvåret gjordes i huvudsak av svenska placerare. De största affärerna under andra halvan av 2011 var Diös förvärv av 1 Direktavkastning/»yield» kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

9 Kontorhyresutveckling, Q112 Huvudnätverket för logistik i Norden Oslo Helsinki Stockholm Göteborg, Denver Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källa: Jones Lang Lasalle, Newsec Oslo Göteborg Copenhagen Örebro Stockholm Norrköping/Linköping Jönköping Malmö Helsinki Källa: ING Real Estate Norrvidden för 5,8 miljarder kronor och AMF Fastigheters förvärv av tre köpcentra i centrala Stockholm. Den svaga utvecklingen i euroområdet påverkar tillväxten i Sverige negativt. Därför förväntas fastigheter med exponering mot inhemska marknader ha den starkaste utvecklingen under de kommande åren. Bostadsfastigheter i de flesta större svenska städer kommer att öka ytterligare i värde tack vare låga räntor, relativt hög inkomstökning, större befolkning och låga nivåer för nyproduktion. Kontorsfastigheter med bra läge spås också en god utveckling under de kommande åren då efterfrågan på dessa fastigheter är hög bland placerare och bankerna i allt större utsträckning vill finansiera denna typ av investeringar. Utmaningarna på bankmarknaden kommer sannolikt att leda till att situationen med stora avkastningsskillnader mellan attraktiva och mer perifera fastigheter kommer att bestå då finansieringsmöjligheterna för fastigheter med mer sekundärt läge förväntas vara fortsatt dåliga. Den positiva utvecklingen för fastighetsmarknaden i Sverige är beroende av en stärkt banksektor. Man räknar med sämre kredittillgång, noggrannare kundurval från bankernas sida och fortsatt relativt höga marginaler under de kommande åren. I Norden tros dessa effekter bli måttligare än i andra delar av Europa. Ändå har situationen i banksektorn förbättrats under det första kvartalet 2012 och bland annat har kreditmarginalerna sänkts igen efter en kraftig ökning under andra halvåret Marknaden förväntas dock i större utsträckning domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: CBRE, Newsec Makroekonomisk utveckling i Norge Den europeiska statsskuldskrisen har fått konsekvenser även för den norska ekonomin. Trots en god inkomsttillväxt i Norge, driven av hög sysselsättning och goda lönevillkor, kan norska hushåll spara mer än tidigare. Det råder emellertid ingen krisstämning i norsk ekonomi. I november 2011 rapporterade norska företag en förväntad produktionsökning på 2,3 procent under första halvåret Dessutom rapporterade några företag kapacitetsproblem vilket gör att man räknar med ökad sysselsättning framöver. Oljeindustrin beräknas även i fortsättningen vara en viktig motor i den norska ekonomin. Man har gjort flera stora fyndigheter på den norska sockeln under 2011, något som kommer att spela en viktig roll för den norska ekonomin under de kommande åren. Hög aktivitet i den oljerelaterade sektorn i kombination med låga räntor och positiv reallöneutveckling lägger grunden för ökad konsumtionen framöver. En stark norsk krona kan emellertid dämpa tillväxten i den konkurrensutsatta industrin och delvis som en följd av detta, beslöt norska riksbanken att sänka styrräntan med ytterligare 0,25 procent till 1,5 procent i mars Styrräntan har därmed sjunkit med 0,75 procent sedan december Sammanfattningsvis utmärker sig den norska ekonomin positivt jämfört med den allmänna utvecklingen i Europa på en rad områden. BNP-tillväxten låg på 2,4 procent under 2011 och arbetsmarknaden är starkare med stigande sysselsättning och en arbetslöshet på strax under 3,5 procent. Den privata konsumtionen ökade med cirka 2,3 procent år 2011 och bostadspriserna stiger i takt med befolkningsökningen, speciellt i större städer. Dessa faktorer, i kombination med betydande värden i de statliga pensionsfonderna utomlands och fortsatta möjligheter att sänka styrräntan ytterligare ger Norge en unik ekonomisk handlingsfrihet jämfört med de flesta andra ekonomier. Källa: DNB Fastighetsmarknaden i Norge Osäkerhet rådde på fastighetsmarknaden under 2011 och löpande prognoser har präglats av en hög grad av osäkerhet. Detta återspeglade alltså den allmänna ekonomiska osäkerheten i Europa för övrigt. Förväntningarna på 2011 var stora i början av året och den beräknade affärsvolymen uppgick till 50 miljarder norska kronor. Den europeiska statsskuldskrisen förändrade dock marknaden radikalt och osäkerheten var stor även på den norska fastighetsmarknaden. Affärsvolymen landade på 35 miljarder norska kronor vilket trots allt var bättre än många emellanåt befarat. Den största affärsvolymen är av förklarliga skäl koncentrerad till Stor-Oslo och denna marknad stod för 65 procent av den totala affärsvolymen. Värdeutvecklingen var allmänt positiv under första halvåret 2011 med fallande avkastningskrav och stigande värden. Efter sommaren vände denna trend och marknaden blev mer selektiv. Dyrare finansiering var Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 9

10 BNP tillväxt i Tyskland 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % Tyskland EU den främsta orsaken till detta i kombination med ökade kapitalkrav. De bästa fastigheterna låg fortsatt bra i pris och de bästa fastigheterna såldes med avkastningsnivåer på ca 5,25 procent. Hittills under 2012 har läget varit bättre än det var i slutet av Riskjustering och kreditspreadar har minskat något jämfört med förra året och internationella makroekonomiska siffror ser genomgående bättre ut än de gjorde i slutet av Beräknad affärsvolym under 2012 är 40 miljarder norska kronor. Emellertid kommer viktiga faktorer som ränteutveckling och allmän ekonomisk utveckling både i Norge och internationellt att vara avgörande för aktiviteten på marknaden. Aktiviteten i början av året har varit hög bland annat genom försäljningen av DNB:s nya huvudkontor i Bjørvika. Priset uppgick till 4,8 miljarder norska kronor, vilket motsvarar 5,1 procent direktavkastning. På hyressidan ligger kontorsmarknaden i Stor-Oslo på fortsatt bra nivåer. Den mest märkbara konsekvensen av den allmänna ekonomiska oron är att beslut tar längre tid. Vi ser emellertid en tudelning i den norska ekonomin där företag inom olje- och offshoreverksamhet har ett växande arealbehov och därför skiljer sig från andra segment. Den totala vakansgraden i Stor-Oslo har ökat från kvadratmeter till kvadratmeter under de senaste sex månaderna. Detta motsvarar en vakansgrad på cirka 7 procent, som väntas vara stabil under Trenden är att nya, moderna byggnader i områden som CBD 2 och Skøyen kommer att fyllas på bekostnad av äldre byggnader utanför de centrala affärsområdena. Anledningen till den ökade vakansgraden under 2011 berodde på en tilltagande nyproduktion. Hyrorna beräknas få en plan till en svagt positiv tillväxt. För de bästa objekten i Oslo beräknas priserna stiga även i fortsättningen. För kontorsfastigheter låg hyresnivåerna under fjärde kvartalet förra året på cirka norska kronor per kvadratmeter för de bästa objekten. Detta är högre än förväntat men det är ändå en indikation på att folk fortsatt är beredda att betala mycket för ett bra läge. Genomsnittshyran i Oslo beräknas till cirka per kvadratmeter för CBD. För kontorslokaler i Oslo, som ligger utanför CBD, ligger hyran på mellan och norska kronor per kvadratmeter beroende på läge och standard. Källor: DNB, Colliers Makroekonomisk utveckling i Finland Den finska ekonomin uppvisade en stark tillväxt under de tre första kvartalen 2011, men upplevde att tillväxten avtog under fjärde kvartalet. BNP-ökningen under 2011 låg på cirka 2,7 procent. För 2012 förväntas inte någon tillväxt i BNP utan ökningen beräknas tillta först under 2013 med 1,8 procent. Den genomsnittliga inflationen låg på 3,4 procent under 2011 och man räknar med att inflationen ska sjunka till 2,6 procent under 2012 och 2,1 procent under Räntorna beräknas inte öka igen förrän i slutet av Arbetslösheten ligger på 7,8 procent och förväntas öka till 8,1 procent under 2012 och Den finska ekonomin är exportdriven och mer än 40 procent av BNP genereras inom denna sektor. Fastighetsmarknaden i Finland Affärsvolymen på investeringsmarknaden låg under 2011 på cirka 1,8 miljarder euro. Finska placerare har varit mest aktiva på denna marknad under de senaste tre åren, men den utländska andelen har långsamt ökat något. De mest aktiva utländska placerarna kommer från Tyskland och Sverige. Under 2011 kom 25 procent av försäljningsvolymen från nya entreprenörsprojekt. 55 procent av dessa affärer genomfördes av finländska placerare som försäkringsbolag och pensionsfonder. Prisnivåerna har förbättrats något för de bästa lägena, men detta tros plana ut framgent. Fastighetsmarknaden har också minskat efter återhämtningen 2010 och första halvåret Osäkerhet kring den europeiska ekonomin har naturligtvis påverkat fastighetsmarknaden i Finland. Bankerna har blivit mer försiktiga och marginalerna har ökat. Tillgången på bankfinansiering kommer att vara en viktig faktor för utvecklingen av denna marknad framöver. Belåningsgraden för bankfinansierade fastigheter utanför CBD ligger nu på omkring 50 procent. Många fastighetsportföljer ska återfinansieras mellan 2012 och 2014 och skillnaden mellan de nya kraven och de faktiska värdena måste täckas. Många av dessa projekt finansierades vid en tidpunkt då belåningsgraden var betydligt högre än idag. Källa: DTZ 2 Central Business District (det mest attraktiva området för företag i en stad) 10 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

11 Utvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden BNP i euroområdet sjönk med 0,3 procent under fjärde kvartalet 2011 jämfört med föregående kvartal. På årsbasis steg BNP med 0,7 procent enligt den statistiska centralbyrån Eurostat. Under 2010 ökade BNP med 1,7 procent. Enligt EU:s uppskattningar beräknas BNP sjunka med 0,3 procent under Tidigare beräkningar spådde en tillväxt på 0,5 procent. Efter kraftigt sänkta fastighetsvärden under 2008 och 2009 (-11,7 procent respektive -9,6 procent) noterade CB Richard Ellis en ökning på 2,6 procent för Under 2011 sjönk fastighetsvärdena marginellt. Utvecklingen har emellertid varierat från region till region. De nordeuropeiska länderna har upplevt en värdeökning på 1,4 procent. Affärsvolymen för näringsfastigheter i Europa ökade med 7 procent och slutade på 118 miljarder euro. Källor: Eurostat, CBRE, DN Makroekonomisk utveckling i Tyskland under 2011 Den tyska ekonomin utvecklades bra även under 2011, om än inte lika bra som under BNP ökade med 3,1 procent under 2011 jämfört med 3,6 procent året dessförinnan. Tillväxten under 2011 drevs främst upp av den inhemska efterfrågan. I synnerhet var privatkonsumtionen viktig för den positiva ekonomiska utvecklingen. Denna ökade med 1,5 procent under 2011, vilket är den starkaste ökningen på fem år. Den positiva utvecklingen är ett resultat av minskad arbetslöshet. Arbetslösheten sjönk till 5,5 procent i december 2011 jämfört med 6,6 procent 12 månader tidigare. Sysselsättningen i Tyskland är nu den högsta någonsin och med hela 41 miljoner personer i arbete per januari 2012 ser den goda trenden ut att hålla i sig. Ökad export bidrog också till tillväxten som ökade med 11,4 procent under året, medan importen ökade med 13,2 procent. Källa: Destatis Bostadsmarknaden i Tyskland 2011 ökade priserna på bostäder i Tysklands 125 största städer med 5,5 procent, efter att ha ökat med 2,5 procent under För hela Tyskland ökade priserna på bostäder med 2,5 procent medan motsvarande ökning var 0,5 procent år Den tyska bostadsmarknaden har med andra ord varit stark under Orsakerna till värdeökningen är många. Nyproduktionsnivån har bland annat länge varit låg vilket ger ett stabilt utbud men ökad efterfrågan. Tack vare gynnsamma finansieringsmöjligheter är det också attraktivt att investera i fastigheter. Fastighetsinvesteringar anses också ge inflationsskydd då hyresnivåerna ofta går hand i hand med inflationstakten. Precis som bostadspriserna är hyresnivåerna också på väg uppåt även om utvecklingen inte är lika stark. Tyskt hyresindex visar att genomsnittshyran steg med 1 procent, vilket var mindre än väntat. Genomsnittshyran i Tyskland uppgår till 6,04 euro per kvadratmeter. I München betalar hyresgäster cirka 59 procent mer än snittet (9,58 euro per kvadratmeter), medan hyresgäster i Berlin betalar cirka 8 procent mindre än genomsnittet (5,56 euro per kvadratmeter). Efterfrågan på bostäder förväntas öka under de kommande åren. Antalet hushåll beräknas öka med mellan 0,5 och 1,0 procent per år, medan nyproduktionsaktiviteten förväntas öka något från nuvarande nivåer. Källor: BulwienGesa AG, Deutsche Bundesbank, Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, LBS, F+B Prisindex Marknaden för äldreomsorg i Tyskland Intresset för placeringar på marknaden för vårdhem och äldreboenden var stabil under Affärsvolymen var cirka 450 miljoner euro vilket är något mer jämfört med Priserna på vårdhem ökade också något under Källa: axion consult Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 11

12 Makroekonomisk utveckling i USA Den amerikanska ekonomin visade en svag tillväxt under första halvåret 2011 och särskilt andra kvartalet var svagt, med en årlig tillväxt på endast 1 procent. Under sommaren ökade oron på kapitalmarknaderna delvis till följd av skuldproblemen i USA och Europa. Denna osäkerhetsfaktor dämpade tillväxten även under tredje kvartalet som uppvisade en årlig tillväxt på 1,8 procent. Under fjärde kvartalet återhämtade sig makroekonomin i USA som fick hjälp på traven av kvantitativa lättnader, och den årliga tillväxten steg till 3,0 procent. Sammantaget ökade BNP i USA med 1,7 procent under 2011 jämfört med 2,8 procent under För 2012 väntas en tillväxt på cirka 2,0 procent. Det skapades nya arbetstillfällen i USA i februari Detta är tredje månaden i rad där det skapas över nya jobb i USA. Detta är en snabbare ökning än på många år. Arbetslösheten i USA låg per februari månad 2012 på 8,3 procent, vilket är en minskning jämfört med 10 procent i början av Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Även här såg man en svag utveckling under första halvan av 2011, men under fjärde kvartalet 2011 steg privatkonsumtionen med 2,1 procent. Inflationen har under det senaste året legat på 2,9 procent. Källor: U.S. Bureau of Labor Statistics Kontorsmarknaden i Denver (CBD) Nya fyndigheter av skifferolja i Colorado gör att nya och befintliga olje- och gasbolag vill etablera sig i Denver. Detta har bidragit positivt till ekonomin i Denver under det senaste året och arbetslösheten minskade från cirka 9 procent till 7,7 procent under de senaste 12 månaderna. Kontorsmarknaden i centrala Denver stabiliserades under 2011 och nettouthyrningen var cirka kvadratmeter. Detta innebar att vakansgraden minskade till 13,8 procent per december 2011 från 15,2 procent föregående år. Hyrorna tycks också ha vänt uppåt under andra halvan av Dessutom erbjuds färre incitament för hyresgäster som tecknar nya avtal och detta är en trend som tros hålla i sig framöver. Källor: CBRE, JLL, Marcus & Millichap Hotellmarknaden i USA (Boston, Ohio, Washington, Montreal) Den negativa utvecklingen på hotellmarknaden i USA vände under andra kvartalet 2010 och den positiva utvecklingen accelererade så att intäkterna per tillgängligt rum (REVPAR 3 ) för året ökade totalt sett. Under 2011 fortsatte den positiva trenden med en beläggningsökning på cirka 4,4 procent. Dessutom har intäkterna ökat per uthyrt rum med 3,7 procent jämfört med Sammantaget innebär detta en ökning av intäkterna för hotellbranschen i USA med 8,2 procent under REVPAR ökade under 2011 med 9 procent i Ohio, 8 procent i Boston, 2,8 procent i Washington och cirka 10 procent i Montreal jämfört med Intäkterna i hotellbranschen i USA beräknas öka med totalt 6-8 procent per år under åren 2012 och Källor: Smith Travel Research, Marcus & Millichap Marknaden för affärsfastigheter i USA Under 2011 har utvecklingen på marknaden för näringsfastigheter i USA varit relativt stabil, både vad gäller vakansgrad och hyresnivåer. Den starka privatkonsumtionen, som låg på hela 4 procent under 2010, gav en välbehövlig skjuts åt handeln. Under 2011 ökade den emellertid i betydligt blygsammare takt med bara 1,6 procent under första halvåret. Under året ökade tillväxttakten igen som en följd av mindre osäkerhet i ekonomin och under fjärde kvartalet 2011 låg den årliga tillväxten på 2,1 procent. Mindre osäkerhet på kapitalmarknaderna och fortsatt låga räntor gör att konsumenterna vågar öppna plånboken igen. Även om det amerikanska sparandet är förhållandevis högt räknar man med en positiv utveckling inom handelssektorn under Källor: Colliers, Marcus & Millichap 3 Revenues Per Available Room (Intäkter per tillgängligt rum) 12 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

13 Hamngallerian i Gustavsberg Sverige Hamngallerian är en näringsfastighet som ligger i Gustavsberg i Värmdö kommun utanför Stockholm. Fastigheten består av två sammanbyggda kontors- och industribyggnader i 2 respektive 3 våningar och uppfördes med en tillbyggnad från 1988/1989. Stora delar av fastigheten totalrenoverades Fastigheten består i huvudsak av kontors- och utställningslokaler i hamnområdet som ligger cirka 500 meter från Gustavsbergs centrum. Värmdö kommun är en av de kommuner i Sverige som har högst befolkningstillväxt och har ett mycket fi nt läge i Stockholms skärgård, cirka 23 km från Stockholm centrum. Hamnområdet i Gustavsberg har gradvis ändrat inriktning från industri till bostäder, butiker och kontor och är ett område under kraftig utveckling STOCKHOLM Stockholm Skeppsholmen Ringvägen Nynäsvägen Varmdöleden Hammarbyhöjden Kärrtorp 73 Enskededalen Nynäsvägen Nacka Storängen Varmdöleden Saltsjøbaden Älgö Solsidan Bollmora Gamla Tyresjö -29,557 mm Bergholm Varmdöleden Värmdö På Hamngallerian i Gustavsberg har den aktör som hyr mässhallarna i byggnaden på kvadratmeter problem som är knutna till driften. GEUN har därför upprättat en extern projektgrupp som i samarbete med förvaltaren och befintlig hyresgäst försöker hitta nya hyresgäster till dessa lokaler. Bland annat pågår en diskussion med vårdcentralen som är intresserad av att utöka sina lokaler med uppemot kvadratmeter i den ena av mässhallarna. Vårdcentralen är fastighetens viktigaste hyresgäst och en utvidgning av deras verksamhet skulle vara positiv. Även andra hyresgäster har visat intresse att hyra delar av den andra mässhallen. Andel av årliga hyresintäkter 2 % Övriga affärslokaler i byggnaden fungerar bra och området utvecklas väl. Bland annat kommer det under de närmaste åren att byggas nya lägenheter i området. Detta kommer sannolikt att öka affärslokalernas attraktionsgrad ytterligare. En möjlighet som projektgruppen tittar på är därför att utvidga affärslokalerna in i delar av av den ena mässhallen. Graflunds är ansvarig förvaltare av fastigheten, som har en god teknisk standard. Under 2012 kommer fokus att ligga på att hitta alternativa användningsområden för mässhallarna samt följa upp hyresgästerna och säkerställa att fastigheten är anpassad efter hyresgästernas behov. Nyckeldata Land Sverige Projekttyp Kontor/utställning Antal fastigheter 1 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 15 Förvaltare Landvik och Dals/Grafl unds Investeringstillfälle maj 2007 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 13

14 1. Västerås 2. Alvesta 3. Tomteboda, Stockholm 4. Göteborg 5. Jönköping 6. Vasslan, Stockholm 7. Vevaxeln, Malmö 8. Sundsvall Stella Sverige Söderhamn GEUN äger 25 procent av en logistikportfölj med fastigheter i olika delar av Sverige, medan Næringsbygg i Norge III AS äger resterande 75 procent. Fastigheterna har strategiska lägen med avseende på transportmöjligheter oavsett om det handlar om järnvägs-, väg- eller flygtransport. Totalt består portföljen av cirka kvadratmeter fördelade på 12 fastigheter. Göteborg Karlstad Eskilstuna Jönköping Linköping STOCKHOLM Stockholm, Göteborg och Malmö är naturliga logistikcenter i Sverige. Hit går huvudlederna och järnvägen. De tre storstäderna har också omfattande internationella varutransporter med fl yg och båt. De övriga platserna ligger också centralt i Sveriges logistiknätverk med anslutning till de stora Europavägarna E4, E6 och E20 samt järnvägsnätet. Under det senaste året har man utvärderat möjligheterna för alternativa hyresgäster i bolagets fastighet i Solna utanför Stockholm på cirka kvadratmeter. Posten är idag den största hyresgästen, men kommer att flytta ut ur logistiklokalerna Bolaget förhandlar därför med en statlig hyresgäst om ett hyresavtal med 25 års löptid. Avtalet avser invändiga lokaler på cirka kvadratmeter och en utvändig parkeringsplats på cirka kvadratmeter. Innan avtalet kan undertecknas måste det först godkännas av berörda myndigheter. Om avtalet blir godkänt bör det kunna undertecknas före 30 juni 2012 med inflyttning 1 juli Dessutom pågår diskussioner med flera berörda parter Malmö som vill hyra tåghallen på cirka kvadratmeter. En projektgrupp arbetar också med att utvärdera en alternativ användning av fastigheten i Västerås där Posten beräknas flytta ut under 2014, men detta arbete har ännu inte resulterat i något nytt avtal. Bolaget har också lediga ytor/lokaler i Årstad, Norrköping, Linköping och Malmö på cirka kvadratmeter. Newsec har upprättat en marknadsplan för uthyrningen och fokuserar på att hitta nya hyresgäster till dessa ytor/lokaler. Vakansgraden i portföljen ligger på 3 procent. Den underliggande verksamheten har varit tillfredsställande under 2011 och man räknar med lika stabil utveckling under Portföljen genererar ett bra kapitalflöde från den löpande verksamheten med cirka 5 procent av avkastningen på eget kapital. Andel av årliga hyresintäkter 11 % Nyckeldata Land Sverige Projekttyp Logistik Antal fastigheter 12 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 72 Förvaltare Riksbyggen/Newsec Investeringstillfälle februari Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

15 Waterfront Sverige Fastigheten ligger på Norra Älvstranden i Göteborg och består av en stor kontorsbyggnad på cirka kvm som är byggd på en pir invid vattnet. Byggnaden stod klar 2002, har 5 8 våningar och är i mycket gott tekniskt skick. Dessutom har man byggt ett parkeringsgarage på kvadratmeter med 267 parkeringsplatser samt cirka 40 parkeringsplatser utomhus. Området utvecklas kontinuerligt med många utbyggnadsprojekt och har redan en bra sammansättning med universitet, forskning/utveckling, företag och många bostäder. Avståndet till Göteborgs affärscentrum är cirka 10 minuter och det kan enkelt nås med bil, buss eller båt. Göteborg är Sveriges näst största stad med nästan invånare och har en stark befolkningstillväxt. Hamnen i Göteborg är den största i Skandinavien och Göteborg betraktas som det viktigaste logistikområdet i Sverige. Universitetet i staden har cirka studenter. Ericsson är enda hyresgäst i byggnaden med cirka anställda och ett hyreskontrakt som löper fram till Newsec Asset Management bistår bolaget med ekonomisk förvaltning medan Coor Service Management är teknisk förvaltare. Andel av årliga hyresintäkter 8 % Keillers Keillers Park Rambergsstaden Park E 45 Majorna Det tekniska förvaltningsavtalet med Coor Service Management inkluderar kostnader för inre underhåll, något som ytterligare minskar risken i projektet. Under 2011 har man arbetat med att hitta en bättre lösning för elförsörjningen i byggnaden dels för att tillgodose hyresgästens behov och dels för att locka forsknings- och utvecklingsverksamheter till byggnaden. Fastigheten genererar ett stabilt och bra kapitalfl öde. Nyckeldata Frihamnen Djurgårdsgatan Lundbyleden Lindholmen Masthuggskaien Stigbergsleden Bargatan Myntg Lindholmsaléen Lundbyleden Lundbyvassen Andrégatan Stigberget Masthugget Skeppsbron Inom Vallgraven E 45 GÖTEBORG Kungsparken Pustervik Vasastaden Land Sverige Projekttyp Kontor Antal fastigheter 1 Yta kvm Linnégata Sprängkullsgatan E 45 Kommandantsängen Götaälvbron Parkgatan Nordstan Holmens Industriområde Aschebergsga Götaleden Kungsparken Nya Aléen Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 52 Förvaltare Coor/Newsec Investeringstillfälle december 2007 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 15

16 Myntgata Kongsberg Norge Portföljen består av tre kontorsfastigheter i Kongsberg med en total yta på cirka kvadratmeter, där GEUN äger 80 procent. Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS, som är ett annat bolag som skapats av Acta Asset Management, äger resterande 20 procent av portföljen. Kongsberg är den näst största staden i Buskerud och har knappt invånare. Avståndet till Oslo är 9 mil. Byggnaderna ingår i Kongsberg Næringspark, som kommer att ha en uthyrningsbar yta på cirka kvadratmeter totalt. Dagens verksamhet i Kongsberg Næringspark har i hög grad sitt ursprung i Kongsberg Våpenfabrikk. Kongsberg Maritime hyr två av byggnaderna, medan FMC Kongsberg Subsea AS är den största hyresgästen i den tredje byggnaden. 89 Sexes gate Spennings gate Bergmannsveien Kirkegårdsveien Stortorvet Kongsberg Kjøpesenter Numedalsveien 90 Hyttegata E 134 Kongsberg Sykehus E 134 Gomsrudveien Glitregata Gomsrudveien srudveien Drammensveien KONGSBERG Kapermoen Ole Gjeddes vei Wergelands vei Byggarbetena blev klara i januari Samtliga hyreskontrakt löper fram till Hyresgästerna ansvarar i allt väsentligt för de löpande driftskostnaderna och intäktsfl ödet från den här portföljen är stabilt och bra. Andel av årliga hyresintäkter 12 % Nyckeldata Land Norge Projekttyp Kontor Antal fastigheter 3 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 82 Förvaltare Kongsberg Næringspark Investeringstillfälle december Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

17 Bad Kissingen Tyskland Portföljen består av 364 äldreboenden i Bad Kissingen i Bayern i Tyskland där GEUN äger 50 procent. Den resterande andelen ägs av Hyresbostäder i Sverige IV AB. Huvudbyggnaden uppfördes 1973 och fastigheten byggdes ut 1990 med två nya byggnader. Lägenheternas storlek varierar mellan 30 och 100 kvadratmeter. Som en del av utbudet för äldreboendena ingår simbassäng, restaurang, bank och medicinsk behandling samt attraktiva parkområden. Avtalet med operatören för fastigheten löper fram till den 31 december Under de senaste åren har operatören genomfört en rad renoveringsarbeten och omstruktureringar. Axion Consult övertog förvaltningen av portföljen med verkan från den 1 september Portföljen genererar ett stabilt intäktsfl öde och man räknar med att detta ska vara stabilt även under de kommande åren. Hungen chzell Nidda 87 Nidder Büdingen h Gründau Bad Orb Gelnhausen Burgjoß Obersinn Bad Kissingen Bieber Oberthulba Burgsinn Flörsbach Hanau am Main Kleinkahl Fuchsstadt u Langenbom Rieneck Hammelburg nken Frammenbach Gemünden B8 gau Partenstein Wernfeld Hösbach Kinzig Schotten Gedem Hirzenhain Birstein Wächterbach Grebenhain Flieden Steinau Eichenzell A 66 Schlüchtern Mittelkalbach A 7 Zeitiofs Poppenhausen Bad Brückenau Burkardroth Gersfeld Wildflecken Sandberg Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckeldata Land Tyskland Projekttyp Äldreboende Antal fastigheter 3 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 12 Förvaltare Axion Consult Investeringstillfälle juli 2007 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 17

18 Ludwigsburg 3 5. Hilden 6 8. Ulm Elisa Tyskland Portföljen består av lägenheter som är anpassade f ör äldre hyresgäster och ligger i delstaterna Bayern, Baden Würtemberg och Nordrhein-Westfalen i Tyskland. Alla fastigheterna är uppförda under perioden efter 1985 och är i gott skick. Fastigheterna ligger i orterna Ulm, Aschaffenburg, Ludwigsburg, Köln, Hilden, Herne och Frechen. Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Bielefeld Jena Leipzig Chemnitz Dresden Portföljen har också ett mindre antal kommersiella lokaler, vid sidan av infrastrukturytor och bostäder för de anställda. Beläggningen per kvadratmeter för den här typen av fastigheter är därför lägre än för vanliga bostadsportföljer eftersom det fi nns en högre andel gemensamma ytor. I det här projektet betalar hyresgästerna även för gemensamma ytor. Saarbrucken Frankfurt am Main Aschaffenburg Mannheim Ludvigsburg Stuttgart Nürnberg Ulm Curanum är operatör för hela portföljen, med undantag av fastigheten i Ludwigsburg, där Management Care är operatör. Curanum och Management Care sköter driften av fastigheterna och har också den dagliga kontakten med hyresgästerna. Operatörerna betalar hyra enligt avtal och kontrakten löper fram till Förvaltare är Axion Consult, en aktör som är specialiserad på förvaltning av vårdhem och äldreboenden. Andel av årliga hyresintäkter 13 % Kapitalfl ödet från portföljen var under 2011 bra och utvecklingen förväntas vara stabil även under Det fi nns emellertid en risk eftersom man i Tyskland har aviserat lagändringar med en övergångsperiod fram till 2017 vad gäller drift och storlek på bostäderna. Bland annat kommer det förmodligen att ställas krav på lägsta antal enkelrum. Detta skulle minska intäktsmöjligheterna för operatören och därmed också påverka intäktsmöjligheterna för portföljen vid en omförhandling av hyreskontraktet. Nyckeldata Land Tyskland Projekttyp Äldreboende Antal fastigheter 7 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 81 Förvaltare Axion Consult Investeringstillfälle december Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

19 Chemnitz Tyskland Portföljen består av drygt 950 lägenheter i delstaten Sachsen. Huvuddelen (70 procent) av portföljen ligger i Chemnitz, i närheten av Dresden, vilket anses vara ett av de starkaste tillväxtområdena i den här delen av Tyskland. Förutom i Chemnitz har portföljen fastigheter i Riesa, Grimma, Döbeln, Leisnig och Hartha. ZIG Grimma Borna Leisnig A 14 Döbeln Hartha Riesa Meissen Sachsen A 4 DRESDEN Portföljen förvaltas av Integra. Förvaltningen fungerar bra och utvecklingen har under de senaste två åren varit god. Vid tidpunkten för köpet 2007 var vakansgraden i portföljen 10 procent, men från ingången av 2010 har vakansgraden legat stabilt på omkring 3 procent. Kapitalfl ödet i portföljen är bra och man räknar med att utvecklingen håller i sig. Marknaden i östra delarna av Tyskland är också på bättringsvägen vilket innebär goda utsikter för den fortsatta driften av portföljen. Altenburg B 180 ZWICKAU B 173 CHEMNITZ Freiberg Freital Pirna E 55 Andel av årliga hyresintäkter Nyckeldata 4 % Land Tyskland Projekttyp Bostäder Antal fastigheter 38 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 26 Förvaltare Integra Investeringstillfälle oktober 2007 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 19

20 Troubadour Tyskland Ganderkesee Bremerhaven Bremen Hamburg Stadthagen BERLIN Hannover Portföljen består av cirka lägenheter och cirka 200 kommersiella lokaler i Tyskland. 80 procent av portföljen ligger i delstaterna Niedersachsen och Nordrhein-Westfalen i norra Tyskland. Dessutom fi nns det cirka 600 lägenheter i städerna Köln, Berlin och München. Essen Düsseldorf Köln Bonn Hildesheim Bielefeld Göthingen Frankfurt am Main Jena Leipzig Dresden Chemnitz Utvecklingen i Troubadour har varit klart svagare än det som förväntades vid investeringstidpunkten. Det har lett till att investeringen per idag inte har tillräckligt kassafl öde för att täcka drift och fi nanskostnader. Det har därför initierats en restruktureringsprocess med banken där målet är att reducera lånet och fi nanskostnaderna. Förhandlingar med långivare pågår och förväntas vara klara under första halvåret Om en restruktureringen inte blir framgångsrik fi nns det en risk för att det investerade kapitalet i Troubadour är förlorat. Saarbrucken Mannheim Stuttgart Nürnberg München Andel av årliga hyresintäkter 13 % Nyckeldata Land Tyskland Projekttyp Bostäder Antal fastigheter 247 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 86 Förvaltare Cenda Investeringstillfälle november Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB