Årsrapport 2008 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

Transkript

1 Årsrapport 2008 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

2 Innhold Viktiga händelser... 3 Översikt över Global Fastighet Utbetalning 2007 AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Hamngallerian kontorsbyggnad i Sverige Stella logistikfastigheter i Sverige Waterfront kontorsbyggnad i Sverige star kontorsbyggnad i Finland Kongsberg kontorsbyggnad i Norge Bad Kissingen äldrebostäder i Tyskland Elisa äldrebostäder i Tyskland Chemnitz bostäder i Tyskland Troubadour bostäder i Tyskland München-Laim bostäder i Tyskland Colonial Retail affärscentra i USA Colorado Plaza Tower One kontorsbyggnad i USA 22 TCM New England hotell i USA Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse... 37

3 Viktiga händelser 2008 VÄRDERINGAR Till följd av turbulensen på fi nansmarknaden och den ekonomiska utvecklingen under 2008 har bolagets fastighetsvärden i lokal valuta minskat med cirka tio procent under året. Den svaga utvecklingen för den svenska kronan under andra halvåret har dock kompenserat för en stor del av detta värdefall. Eftersom koncernens investeringar är lånefi nansierade kommer ett minskat fastighetsvärde att ge en större procentuell effekt på värdet per aktie. Detta beror på att det egna kapitalet belastas med hela värdefallet medan skulden är oförändrad. Värderingen av bolagets fastighetsportföljer görs av en oberoende tredjepart två gånger per år. VALUTAFÖRLUSTER Försvagningen av den norska och svenska kronan mot euron och den amerikanska dollarn i slutet av 2008 ledde till stark press på valutapositionerna i koncernen och bolaget var tvunget att lämna säkringspositioner på grund av likviditets begränsningar. Detta har lett till att moderbolaget har bokfört förluster på valutaterminer i årets bokslut. FÄRRE VAKANSER I CHEMNITZ Marknadsföringsåtgärder, anpassning av lägenheter och ökat fokus på uthyrning har gett goda resultat i Chemnitz, där vakansgraden har minskat från drygt 10 till 6,5 procent. ÖKANDE VAKANSGRAD I TROUBADOUR I Troubadour-portföljen är det många hyresgäster som har misskött sina hyresavtal som därmed har avslutats. Förvaltaren har inte lyckats återuthyra vakanta lägenheter, vilket har lett till en ökning av vakansgraden under Förvaltningen kommer att lägga extra resurser på uppföljning och uthyrning under NY FÖRVALTARE PÅ STELLA På Stella valdes Newsec som ny förvaltare efter att en anbudsrunda genomförts under hösten. Newsec är en välkänd fastighetsförvaltare för bostadsinvesteringar i Sverige. Förvaltningen av portföljen togs över med verkan från den 1 mars UTDELNING FÖR 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 3

4 5 600 Aktieägare i Norge Aktieägare i Sverige Global Eiendom Utbetaling 2007 AS («GEU») 71 % Global Fastighet Utbetalning 2007 AB («GFU») 29 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS («GEUN») 25 % 100 % 80 % 100 % 100 % 80 % Stella (Logistik Sverige) Waterfront (Kontor Sverige) Kongsberg (Kontor Norge) Elisa (Äldreboenden Tyskland) Troubadour (Bostäder Tyskland) Denver Tower One (Kontor USA) 100 % 100 % 50 % 100 % 62 % 49 % 100 % Hamn gallerian (Kontor Sverige) Five Star (Kontor Finland) Bad Kissingen (Äldreboenden Tyskland) Chemnitz (Bostäder Tyskland) Colonial Retail (Affärscentra USA) TCM New England (Hotell USA) München-Laim (Bostäder Tyskland) Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Inledning Årsrapporten för 2008 innehåller, förutom bolagets årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden samt en uppdatering om viktiga händelser i de investerade portföljerna i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU). Struktur och översikt GFU är en fastighetsportfölj som består av investeringar i hyresbostäder och kommersiella fastigheter som kontorsbyggnader, hotell, lagerbyggnader, industribyggnader och affärsfastigheter. Fastigheterna ska ha centrala lägen vad gäller befolkning och kommunikation och/eller en stor andel långsiktiga hyreskontrakt med förmodat kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget har ett globalt mandat, men ska ha huvudfokus på Europa och Nordamerika. Investeringarna görs tillsammans med det svenska systerbolaget Global Eiendom Utbetaling 2007 AS GEU. Utdelning för 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna i GEU och GFU. Fastighetsportföljen Bolaget grundades 2007 och har investerat i 13 fastighetsportföljer genom dotterbolag till Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS ( GEUN ) i Norge, Sverige, Finland, Tyskland och USA. Totalt sett består portföljen av cirka kvm fastigheter och de budgeterade hyresintäkterna för 2009 är cirka 900 MNOK. Under 2008 har en ägarandel motsvarande 20 procent av projektet i Kongsberg sålts till Global Eiendom Utbetaling Norge Försäljningen minskar exponeringen i Kongsberg. Bolaget diversifieras ytterligare genom investeringen i München-Laim i Tyskland. Waterfront i Göteborg 4 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

5 Portföljens intäkter fördelade på länder Portföljens intäkter fördelade på segment 7,5 % 13,7 % 38,0 % 17,9 % 11,1 % 33,4 % 28,4 % 8,3 % Norge Sverige Finland Tyskland USA 17,3 % 8,8 % 15,7 % Kontor Retail Logistik Hyresbostäder Äldreboenden Hotell Fastigheter Norge Finland Sverige Tyskland USA 1. Kongsberg 2. Five star 3. Waterfront 6. Bad Kissingen 11. Colonial Retail 4. Hamngallerian 7. Troubadour 12. Denver Tower One 5. Stella 8. Elisa 13. TCM New England 9. Chemnitz 10. Laim Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 5

6 BNP tillväxt i Norden (%) E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Norden drabbades av den globala fi nanskrisen på allvar under andra halvåret 2008 och prognoserna för 2009 tyder på att lågkonjunkturen fortsätter under hela året. Aktiviteten på fastighetsmarknaden avtog under 2008 till följd av stor osäkerhet på marknaden och problem med lånefinansiering. Samtidigt har direktavkastningen/yielden 1 ökat. Till följd av att avståndet mellan köparnas och säljarnas förväntningar på pris är stort har färre transaktioner genomförts på marknaden jämfört med När aktörerna tyngs av ökade avkastningskrav förväntas attraktiva investeringsmöjligheter komma ut på marknaden, framförallt för aktörer som är mindre beroende av lånefinansiering. Källa: Aberdeen, Newsec, ING Real Estate Kontorsmarknaden i Norden Kontor är det mest likvida fastighetssegmentet där kassaflödet beror på hyresintäkterna, som beror både på hyresnivå och på vakansgrad. Dessa båda faktorer bestäms av utbud och efterfrågan. De viktigaste parametrarna för utbudssidan på kontorsmarknaden är tillgänglig kontorsareal, vakanta kontorslokaler och nybyggnation. Utbudet av nya lokaler beror på om det är lönsamt att uppföra nya kontorsbyggnader. Den viktigaste drivkraften för efterfrågan på kontorslokaler är sysselsättning i kontorsyrken. Med stark efterfrågan och begränsat utbud av moderna kontor med attraktivt läge har hyresnivån ökat kraftigt i Norden under de senaste åren. Den här trenden vände under 2008, hyresnivån planade ut och på många platser pressades hyresnivån ned. Framför allt i Oslo, där hyres nivån har fördubblats under perioden , var nedgången markant i de centrala områdena under den senare delen av Sysselsättningsökningen i Norden förväntas avta under 2009 och i Sverige och Finland förväntas en nedgång i sysselsättningen på två procent under I Danmark och Norge förväntas mindre ändringar, men vi har sett tecken på ökad arbetslöshet även här. Källor: SCB och ING Real Estate, Newsec Makroekonomisk utveckling i Sverige För den svenska ekonomin blev 2008 ett betydligt svagare år än vad som förväntades i början av året. Det berodde främst på att den ekonomiska aktiviteten minskade dramatiskt under fjärde kvartalet och BNP-tillväxten föll med -4,9 procent. Detta innebar att BNP-tillväxten för 2008 föll med -0,2 procent och vi måste gå ända tillbaka till början av 1990 för att hitta motsvarande negativa utveckling för ekonomin. Exporten och orderingången har fallit dramatiskt och antalet varsel är högt. Infl ationen steg under stora delar av 2008, men en kraftig nedgång i slutet av året gav en förändring på 1,3 procent i januari jämfört med samma period Infl ationen förväntas ligga kvar på en låg nivå under Den norska och svenska kronan försvagades kraftigt mot den amerikanska dollarn och euron under andra halvåret 2008 och medan den norska kronan har stärkts sedan nyår har den svenska kronans svaga utveckling fortsatt. Styrräntan i Sverige sänktes från 4,75 procent till 2 procent under För att motverka ett fall i produktion och sysselsättning och att infl ationen blir för låg valde riksbanken att sänka räntan med en procentenhet i januari och därefter ytterligare 0,5 procentenheter i april. Styrräntan ligger nu på 0,5 procent. Källor: SCB, SEB, Riksbanken 1 Direktavkastning/yield kan defi nieras som driftsnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftsnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 6 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

7 Kontorhyresutveckling i Norden, Q109 Huvudnätverket för logistik i Norden Hyresökning avtar Universitetsstäder i Sverige, Göteborg Stockholm, Köpenhamn, Helsingfors Oslo Fallande hyror Oslo Göteborg Örebro Stockholm Norrköping/Linköping Jönköping Helsinki Accelererande hyresökning Hyrorna bottnar ut Källa: Newsec Copenhagen Malmö Källa: ING Real Estate Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden blev högre än förväntat under 2008 till följd av några enstaka stora transaktioner. Statligt ägda Vasakronan såldes till AP-Fastigheter för 41,1 miljarder kronor i juli och detta utgör därmed den största fastighetstransaktionen som någonsin genomförts i Sverige. Totalt omsattes fastigheter för 132,8 miljarder kronor i Sverige under 2008, vilket är en minskning med cirka nio procent jämfört med Marknads andelen för transaktioner som gjorts av internationella aktörer ökade till cirka 60 procent under 2007, men minskade under 2008 till cirka 25 procent. Under 2007 stabiliserades direktavkastningsnivån i Sverige med en svagt stigande tendens under andra halvåret, bland annat till följd av en högre räntenivå och större osäkerhet/ risk på marknaden. Den här utvecklingen fortsatte under hela 2008 till följd av turbulensen på fi nansmarknaderna med ökad osäkerhet och problem med lånefi nansiering. Trots en betydligt lägre räntenivå har utvecklingen med ökade avkastningskrav fortsatt under Källa: Newsec, ING Real Estate Logistikmarknaden i Sverige Logistikmarknaden i Sverige bygger främst på inrikes och regional distribution som påverkas av konsumenternas efterfrågan på varor från import- och handelssektorn. Prognosen för tillväxten på de här marknaderna för 2009 har skrivits ned avsevärt till följd av den ekonomiska lågkonjunkturen. Tillväxten förväntas bli 1 procent för den privata konsumtionen och 0,5 procent för handeln under 2009, innan tillväxten på nytt ökar från Kartan ovan visar huvudnätverket för logistik. Flera av Postens terminaler i logistikportföljen för KFH III/GFU 2007 ligger centralt i detta nätverk, bland annat i Göteborg, Malmö, Jönköping, Norrköping, Linköping och Stockholm. Dagens logistik domineras av vägbaserade inrikestransporter, men tillgången till järnväg blir allt viktigare ur ett miljöperspektiv. Källa: ING Real Estate, Jones Lang LaSalle Makroekonomisk utveckling i Norge Den underliggande ekonomin i Norge försvagades under 2008 och finanskrisen nådde Norge under årets sista månader. På årsbasis föll tillväxten för den norska fastlandsekonomin från 6,1 procent under 2007 till 2,4 procent under Under fjärde kvartalet var tillväxten negativ och låg på -0,2 procent. Arbetslösheten ökar och de allt vanligare reportagen i medierna om utfl yttning av företag, nedläggningar, personalnedskärningar och konkurser visar sig nu i statistiken. Efter att ha planat ut på i januari 2008 steg arbetslösheten under hösten. I december hade arbetslös heten stigit till enligt Arbeidskraftsundersøkelsen från SSB (Norges motsvarighet till Statistiska Centralbyrån). Hittills har detta inte påverkat den totala sysselsättningen, som nådde rekordhöga 2,522 miljoner i december NAV:s (Norges motsvarighet till AMS) prognos för registrerade arbetslösa från mars 2009 visar att nivån kommer att fördubblas under 2009 och nå i slutet av året, för att sedan fortsätta att stiga till i slutet av Infl ationen, mätt genom SSBs konsumentprisindex (KPI), slutade på 3,8 procent för 2008, en ökning från 0,8 procent för SSB förväntar sig att den kommer att falla till 1,4 procent för Kärninfl ationen, KPI justerat för avgiftsförändringar och förändrade energipriser, som enligt Norges Banks riktlinjer för räntejustering ska ligga på 2,5 procent, slutade på 2,8 procent, en ökning från 1,4 procent för Källa: SSB, NAV Fastighetsmarknaden i Norge I den förra årsrapporten förväntades att hyresnivån skulle plana ut under 2008 och att vakansgraden skulle fortsätta att falla, men i en lägre takt. Detta visade sig vara alltför optimistiskt. På grund av minskad lönsamhet i näringslivet, generellt svagare prognoser och uppsägningar föll hyresnivån och vakansgraden ökade under andra halvåret Under 2009 förväntas den här trenden fortsätta. DnB NOR Næringsmegling, en ledande norsk mäklare av kommersiella fastigheter, förväntar sig exempelvis att vakansgraden för kontor i Oslo kommer att öka från under fem procent i Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 7

8 Kontorshyra, Helsingfors (EUR/m 2 /år) E 2010E Källa: Newsec CBD Central Prime submarkets Secondary office areas början av 2008 till drygt tio procent under Hyrorna för de bästa kontorslokalerna i Oslo nådde nästan kronor per kvm i slutet av 2007, vissa kontor hade en hyra på nästan kronor per kvm, men hyrorna förväntas falla till omkring kronor under Efterfrågan på investeringsmarknaden för kommersiella fastigheter föll kraftigt under 2008 och transaktionsvolymen mer än halverades. Nedgången drevs av en mer pessimistisk syn på marknaden, strängare finansieringsvillkor och likviditetsbrist samt ökade riskpremier på eget kapital och lånefinansiering. För de bästa objekten i Oslo ledde detta till att avkastnings kravet steg med från 5,4 procent till 6,75 procent. Källa: DnB NOR Næringsmegling Makroekonomisk utveckling i Finland De makroekonomiska prognoserna för Finlands ekonomi är svaga. BNP-tillväxten försvagades kraftigt under andra halvåret 2008 och hamnade på 2,0 procent för året som helhet. Under 2009 förväntas en nedgång i ekonomin på -0,5 procent. Arbet slös heten visar nu en stigande tendens i Finland för första gången på 15 år och förväntas stiga både under 2009 och Inflationsprognosen för 2009 och 2010 ligger på cirka 2 procent. Källa: Newsec Fastighetsmarknaden i Finland Aktiviteten på fastighetsmarknaden i Finland var lägre under 2008 och vi såg en nedgång för transaktionsvolymen på cirka 30 procent jämfört med Efterfrågan på kontor, logistiklokaler och köpcentrum med bra lägen har ändå varit förhållandevis bra under året, men avkastningskravet för den här typen av fastigheter har ökat. De ökade avkastningskraven motsvarar ett värdefall på procent under Trots lägre räntor kräver aktörerna på marknaden nu en högre riskpremie och avkastningsnivån förväntas öka markant inom alla segment under 2009 och Totalt förväntas en avkastningsökning på mellan 0,75 och 1,5 procent under 2009 och 2010 jämfört med Den goda utvecklingen för hyresnivån vi har sett i Finland under de senaste åren avstannade och planade ut under Under 2009 och 2010 förväntas en svag sänkning av hyresnivåerna när företagen blir mer kostnadsmedvetna till följd av lågkonjunkturen. Källa: Newsec, ING Real Estate Utveckling på fastighetsmarknaden i Centraleuropa Euroområdet drabbades fullt ut av fi nanskrisen under andra halvåret 2008, vilket hämmade tillväxten i hela regionen. Finanskrisen spred sig från USA till Europa och Asien, både direkt genom att banker och investerare gjorde förluster på sina investeringar i USA och till följd av de psykologiska effekterna av en konjunkturnedgång. Den globala lågkonjunkturen tillsammans med hög volatilitet på valutamarknaden har också fått en negativ effekt på fastighetsmarknaden i Europa under Avkastnings kraven har ökat markant och finansiering har blivit dyrare. Hyreshöjningen på kontorsmarknaden planade ut under 2008 och fastighetsvärdena för både kommersiella fastigheter och bostäder har fallit. På grund av problemen med finansiering och mindre eget kapital på marknaden blev transaktionsvolymen i Europa betydligt lägre under 2008 än under Källor: Eurostat, DN Makroekonomisk utveckling i Tyskland BNP-tillväxten var fortsatt positiv i euroområdet under 2008 med en tillväxt på 1,2 procent, vilket var en nedgång från 2,6 procent under Prognoserna för ekonomin är svaga och Europeiska centralbanken förväntar sig ett BNP-fall på cirka 2,7 procent för Prognosen för utvecklingen i världsekonomin har stadigt förvärrats sedan fi nanskrisen slog till för fullt i euroområdet under andra halvåret Prisökningen i Europa var hög under 2008 med en ökning på 3,3 procent jämfört med 2,1 procent under 2007, men tillväxten förväntas avta kraftigt under 2009 som en följd av den globala lågkonjunkturen. Råvarupriserna har minskat avsevärt, oljepriset har lett nedgången med en minskning från toppnoteringen på 150 dollar/fatet till cirka 40 dollar/ fatet. Arbetslösheten i Europa ökade marginellt från 7,8 8 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

9 BNP tillväxt i Tyskland Kontorpriscykel, Q E Källa: Newsec Berlin Hyresökningarna avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Göteborg, Frankfurt, München, Amsterdam, Paris, Roma Stockholm, Köpenhamn, Helsingfors, Madrid Atlanta, Denver, New York Barcelona, Moskva, Dublin London, Brussel Källa: Jones Lang Lasalle, Newsec Tyskland EU procent under 2007 till 7,9 procent under 2008 och förväntas stiga ytterligare under Tillväxten i den tyska ekonomin låg på 1,3 procent under 2008 jämfört med 2,5 procent under Under sista kvartalet 2008 var dock den ekonomiska tillbakagången mellan 1,5 och 2 procent. Tyskland är hårt drabbat av lågkonjunkturen och finansdepartementet fruktar en nedgång på så mycket som 3 procent under Tack vare strukturreformer och stark sysselsättning i Tyskland minskade arbetslösheten under 2008 och låg på 7,3 procent i slutet av året. På grund av finanskrisen och den svaga utvecklingen för realekonomin förväntas arbetslösheten stiga till över 8 procent under Källa: ESB Bostadsmarknaden i Tyskland Trots fallande värden på bostadsmarknaden under 2008 förväntas efterfrågan på bostäder öka under de kommande åren. Antalet hushåll förväntas öka med mellan 0,5 och 1 procent per år, samtidigt som nybyggnadsaktiviteten förväntas vara låg. Den genomsnittliga hyreshöjningen i Tyskland för bostadsfastigheter låg på cirka 1 procent under 2008, medan hyreshöjningen i städer med mer än invånare låg på mellan 2 och 3 procent. Källa: Destatis Under 2009 förväntas det fi nnas fortsatt intresse från invester are på bostadsmarknaden eftersom priserna är attraktiva. Dessutom anses bostäder vara ett intressant investerings objekt på en mark nad som i övrigt är osäker eftersom kassafl ödet är relativt stabilt. Trots positiva prognoser för efterfrågan på bostadsmarknaden förväntas fastighetsvärdena ändå få en negativ utveckling under 2009 till följd av ökade avkastningskrav och problem med tillgång på både eget kapital och lånefi nansiering. Källor: ING Real Estate, Immobilienverband IVD Marknadsutvecklingen i USA Effekterna från raset på bostadsmarknaden i USA och den kreditkris som sedan följde i början av 2008 eskalerade till nya höjder när flera av de stora investmentbankerna fick problem under andra halvåret Den amerikanska ekonomin föll med -3,8 procent på årsbasis under fjärde kvartalet och ekonomin befinner sig i en allvarlig kris. Arbetslösheten stiger kraftigt och i februari nådde arbetslösheten 8,1 procent, vilket är den högsta nivån på 25 år. Arbetslösheten förväntas fortsätta stiga till någonstans mellan 8,5 och 8,8 procent under BNP-tillväxten förväntas bli negativ under 2009 med en nedgång på -1,9 procent, innan den på nytt ökar under 2010 till en nivå mellan 2,5 och 3,3 procent. Inflationen förväntas också bli negativ under 2009 med en prognos på -1,4 procent. Källa: ING Real Estate Kontorsmarknaden i Denver Finanskrisen drabbade Denver under fjärde kvartalet Staden domineras av företag inom olje- och energisektorn och klarade sig därför relativt bra under 2008, men detta förändrades när priserna på olja och gas föll kraftigt under andra halvåret. Hyrorna förväntas sättas under press under 2009 och fastighets aktörerna kommer troligen att tvingas ge högre rabatter än normalt för att kunna upprätthålla hyres nivån. Marknaden i Denver är pressad på utbudssidan, eftersom endast ett fåtal nya projekt håller på att byggas och kommer att komma ut på marknaden under de följande två åren. Dessutom är befolkningsökningen fortsatt hög, vilket kommer att bidra till att hålla efterfrågan uppe. Tillsammans med en fortsatt relativt stark energisektor förväntas Denver klara sig bra under den ekonomiska lågkonjunkturen. Även fastighetsmarknaden förväntas klara sig bra jämfört med de flesta andra storstäder i USA. Vakansgraden i centrala Denver steg med 3 procent till 12,25 procent för de moderna kontorsbyggnaderna (class A), medan de äldre byggnaderna (class B) har en vakansgrad på 11,8 procent, en minskning med 0,5 procent jämfört med Källa: CBRE Affärsfastigheter i USA Den ekonomiska krisen nådde handelssektorn under 2008, vilket har lett till en dramatisk minskning av antalet nya företag och fler konkurser. Dessutom upplever fastighetsaktörerna en Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 9

10 betydande press från hyresgästerna i förhandlingarna om nya hyreskontrakt, både när det gäller hyresnivå och kontraktslängd. I Houston föll hyresnivån med 3,3 procent under Sysselsättningen i regionen som drivs av företag inom oljeoch energisektorn fortsätter att stiga, men i en svagare takt än tidigare som en direkt konsekvens av de kraftigt sänkta priserna på olja och energi. Den ekonomiska tillväxten i Alabama är i hög grad beroende av bilindustrin som nu befi nner sig i en mycket svår period. Detta kommer att påverka köpkraften i området vilket förväntas ge lägre omsättning i handelssektorn under Dessutom byggs en del nya kommersiella centrum i regionen som förväntas pressa marknaden ytterligare. I Florida förväntas nybyggnationen minska kraftigt under Antalet konkurser kommer sannolikt att öka kraftigt inom handelssektorn och stora företag kommer att ha större förhandlingskraft när nya hyreskontrakt ska undertecknas, vilket kommer att sätta press på hyresnivån. Arbetslösheten förväntas öka, vilket också kommer att ge en negativ effekt på konsumenternas köpkraft. Källor: ING Real Estate, Colliers Hotellmarknaden i USA Hotellmarknaden i USA upplevde ett fall för transaktionsvolymen under 2008 på cirka 80 procent jämfört med 2007, men den var fortsatt högre än under den förra lågkonjunkturen mellan 2001 och Intäkterna per tillgängligt rum (REVPAR 2 ), som är ett av de viktigaste nyckeltalen inom hotellsektorn, ökade under de första nio månaderna 2008, men vände i en markant negativ utveckling under sista kvartalet vilket medförde en nedgång för året som helhet på 1,9 procent. Under 2009 förväntas en nedgång för REVPAR på 11,2 procent. Till följd av den ekonomiska lågkonjunkturen förväntas nybyggnationen av hotell bli mycket låg under 2009 och Detta kan komma att bidra till att marknaden snabbt kommer att återhämta sig när de ekonomiska prognoserna förbättras. Colorado Plaza Tower One 2 Revenues Per Available Room 10 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

11 Hamngallerian i Gustavsberg Sverige Hamngallerian är en näringsfastighet som ligger i Gustavsberg i Värmdö kommun utanför Stockholm. Fastigheten består av två sammanbyggda kontors- och industribyggnader i två respektive tre våningar, som uppfördes med en tillbyggnad från 1988/1989. Stora delar av byggnaden totalrenoverades under Fastigheten består främst av kontors- och utställningslokaler och ligger i anslutning till hamnområdet, cirka 500 meter från Gustavsbergs centrum. Värmdö kommun är en av de kommuner i Sverige som har högst befolkningstillväxt och har ett mycket fint läge i Stockholms skärgård, cirka 23 km från Stockholm centrum. Hamnområdet i Gustavsberg har under de senaste åren omvandlats från industri till bostäder, butiker och kontor och är ett område under kraftig utveckling STOCKHOLM Stockholm Skeppsholmen Ringvägen Nynäsvägen Varmdöleden Hammarbyhöjden Kärrtorp 73 Enskededalen Nynäsvägen Nacka Storängen Varmdöleden Saltsjøbaden Älgö Solsidan Bollmora Gamla Tyresjö -29,557 mm Bergholm Varmdöleden Värmdö Byggnadens största hyresgäst, Stockholms läns landsting, använder kontorsdelen till en vårdcentral, medan den andra stora hyresgästen, Gustavsberg Hamn, hyr utställningslokalerna. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyreskontrakten är knappt sju år. Byggnaden har mycket god teknisk standard och det finns inga lediga lokaler. Graflunds är ansvarig förvaltare. Under 2008 har det tecknats ett nytt tekniskt förvaltningsavtal med det lokala företaget Landvik och Dals för att säkra att byggnadens drift optimeras. Under 2009 kommer fokus att ligga på att behålla den låga vakansgraden och på att anpassa byggnaden efter hyresgästernas behov. Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckeltal Land Sverige Projekttyp Kontor/utställning Antal fastigheter 1 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 16 Förvaltare Landvik och Dals/Grafl unds Investeringstidpunkt maj 2007 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 11

12 1. Västerås 2. Alvesta 3. Tomteboda, Stockholm 4. Göteborg 5. Jönköping 6. Vasslan, Stockholm 7. Vevaxeln, Malmö 8. Sundsvall Stella Sverige Bolaget äger 25 procent av en logistikportfölj med fastigheter i olika delar av Sverige, medan Næringsbygg Holding Norge III AS äger resterande 75 procent. Fastigheterna har strategiska lägen i förhållande till transportmöjligheter, både i förhållande till järnvägs-, väg- eller flygtransport. Totalt består portföljen av cirka kvm fördelat på 12 fastigheter. Söderhamn Stockholm, Göteborg och Malmö är naturliga logistikcentrum i Sverige. Hit går huvudvägarna och järnvägen. Dessutom har de här städerna en stor andel internationella varutransporter per fl yg och båt. De övriga platserna ligger också centralt i Sveriges logistiknätverk med anslutning till de stora Europavägarna E4, E6, E20 samt järnvägsnätet. Göteborg Karlstad Eskilstuna Jönköping Linköping STOCKHOLM Den största hyresgästen är Posten Sverige AB som svarar för cirka 85 procent av hyresintäkterna. Huvuddelen av Postens paket- och brevsortering sker i Stellas terminalbyggnader. Hyreskontrakten med Posten varierar i längd, men den genomsnittliga återstående kontraktstiden är cirka fyra år. Bolaget genomförde en anbudsprocess under andra halvåret 2008, där Newsec Asset Management kom med det bästa anbudet och tog över förvaltningen av portföljen med verkan från den 1 mars Under 2008 kom bolaget överens med Malmö Posten om nya hyreskontrakt i Alvesta och Norrköping som löper i tre år, från den 1 januari I Norrköping kommer Posten att lämna cirka 1/3 av lokalerna i slutet av 2010 och förvaltningen har inlett arbetet med att hitta nya hyresgäster till den här arealen. I Linköping har cirka kvm kontorslokaler renoverats och hyrts ut till Statens Järnvägar. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Land Sverige Projekttyp Logistik Antal fastigheter 12 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 92 Förvaltare Riksbyggen/Newsec Investeringstidpunkt februari Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

13 Waterfront Sverige Fastigheten ligger på Norra Älvstranden i Göteborg och består av en stor kontorsbyggnad på cirka kvm som ligger på en pir invid vattnet. Byggnaden stod klar 2002, har fem till åtta våningar och är i gott tekniskt skick. Dessutom har man byggt ett parkeringsgarage på kvm med 267 parkeringsplatser samt cirka 40 parkeringsplatser utomhus. Keillers Keillers Park Rambergsstaden Park Frihamnen Lundbyleden Lindholmen Myntg Lindholmsaléen Lundbyleden Lundbyvassen E 45 Götaälvbron Nordstan Holmens Industriområde Götaleden Området utvecklas kontinuerligt med många utbyggnadsprojekt och har redan en bra sammansättning med universitet, forskning/utveckling och företag samt många bostäder. Avståndet till Göteborgs affärscentrum är cirka tio minuter och det kan enkelt nås med bil, buss eller båt. Göteborg är Sveriges näst största stad med nästan invånare och en stark befolkningstillväxt. Hamnen i Göteborg är den största i Skandinavien och Göteborg betraktas som det viktigaste logistikområdet i Sverige. Universitetet i staden har cirka studenter. E 45 Majorna Djurgårdsgatan Masthuggskaien Stigbergsleden Bargatan Andrégatan Stigberget Masthugget Linnégatan Skeppsbron Inom Vallgraven E 45 GÖTEBORG Kungsparken Pustervik Sprängkullsgatan Kommandantsängen Parkgatan Nya Aléen Vasastaden Aschebergsgata Kungsparken Ericsson är hyresgäst i byggnaden med cirka anställda och hyreskontrakten löper till Newsec Asset Management bistår bolaget med ekonomisk förvaltning, medan Coor Service Management är teknisk förvaltare. Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal 7 % Land Sverige Projekttyp Kontor Antal fastigheter 12 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 78 Förvaltare Coor/Newsec Investeringstidpunkt december 2007 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 13

14 1. Opus Helsinki 2. Opus Helsinki 3. Mannerheimintie, Helsinki 4. Plaza Alto, Helsinki 5. Plaza Alto, Helsinki 6. Dynamo, Tampere 7. Pilot 1, Oulu 8. Pilot 1, Oulu star Finland Five Star-portföljen består av fem näringsfastigheter i Finland. Byggnaderna består av kontorslokaler och ingår i så kallade Business Parks, där hyresgästerna har flexibla lokaler och tillgång till all nödvändig infrastruktur. Tre av byggnaderna ligger i Storhelsingfors, en byggnad ligger i Tammerfors, medan den femte ligger utanför Oulu i norra Finland. Byggnaderna är uppförda under perioden och är i mycket gott skick. Vaasa Kokkola Oulu Lisalmi Kajaani Joensuu Helsingfors är centrum för handel och näringsliv i Finland. Kontorsbyggnaderna i Five Star-portföljen ligger i utkanten av stadskärnan, men i attraktiva områden. En byggnad ligger i närheten av Helsingfors flygplats och har även goda kommunikationsmöjligheter med Helsingfors centrum, cirka 20 km därifrån. De övriga två byggnaderna ligger i utkanten av Helsingfors, fyra respektive sex km utanför stadskärnan. Tampere Pori Hämeenlinna Kotka Turku HELSINKI Savonlinna Mikkeli Tammerfors och Oulu är Finlands tredje och sjätte största städer med cirka respektive invånare. Från Tammerfors tar det cirka två timmar till Helsingfors med tåg eller bil. I samma område har bland annat Nokia sitt huvudkontor. Dessutom är Oulu känt som ett centrum för högteknologisk utveckling och näringsliv. Portföljen förvaltas av Newsec Asset Management. Vakansgraden i Tammerfors ligger stabilt på cirka tio procent, men har varit stigande i Oulu under 2008 och ligger nu på cirka 35 procent. Förvaltningen arbetar med olika åtgärder för att minska antalet vakanser och investerar bland annat i bättre utrustade mötesrum och trådlöst Internet för att göra byggnaderna mer attraktiva. Dessutom arbetas det aktivt genom olika marknadskanaler för att hitta potentiella hyresgäster. Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal 8 % Land Projekttyp Antal fastigheter Areal Finland Kontor kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 87 Förvaltare Newsec Asset Management Investeringstidpunkt juli Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

15 Myntgata Kongsberg Norge Portföljen förvärvades den 20 december 2007 och består av en befi ntlig byggnad samt två byggnader som håller på att uppföras. Den totala arealen vid färdigställande kommer att vara kvm. Kongsberg är den näst största staden i Buskerud med strax under invånare. Avståndet till Oslo är cirka 90 km. Byggnaderna ingår i Kongsberg Næringspark, som totalt med bolagets nybyggnation kommer att ha en uthyrningsbar areal på cirka kvm. 89 Spennings gate Bergmannsveien Stortorvet Kongsberg Kjøpesenter Numedalsveien 90 Hyttegata E 134 Kongsberg Sykehus Glitregata E 134 Gomsrudveien Wergelands vei Drammensveien KONGSBERG Kapermoen Dagens verksamhet i Kongsberg Næringspark har i hög grad sitt ursprung i Kongsberg Våpenfabrikk. Hyresgäst i den befintliga byggnaden är Kongsberg Maritime. Kongsberg Maritime kommer också att hyra en av de nya byggnaderna, medan FMC Kongsberg Subsea AS kommer att vara hyresgäst i den andra byggnaden. Sexes gate Kirkegårdsveien Gomsrudveien srudveien Ole Gjeddes vei Byggarbetet fortlöper enligt plan och budget och förväntas vara färdigställt under Alla hyreskontrakt är undertecknade och löper fram till Hyresgästerna ansvarar i princip helt och hållet för driftskostnaderna och kassafl ödet från det här projektet förväntas vara stabilt. Andel av årliga hyresintäkter 7 % Nyckeltal Land Norge Projekttyp Kontor Antal fastigheter 12 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 62 Förvaltare Forvaltningskompagniet Investeringstidpunkt december 2007 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 15

16 Bad Kissingen Tyskland Portföljen består av 364 äldreboenden i Bad Kissingen i Bayern i Tyskland och bolaget äger 50 procent av investeringen. Den resterande andelen ägs av Hyresfastigheter Holding IV AB. Huvudbyggnaden uppfördes 1973 och fastigheten byggdes ut 1990 med två nya byggnader. Lägenheternas storlek varierar mellan 30 kvm och 100 kvm. Som en del av utbudet i äldrebostäderna ingår simbassäng, restaurang, bank och medicinsk behandling samt attraktiva parkområden. Långsiktiga kontrakt har ingåtts med en aktör som ansvarar för den dagliga driften och underhållet av äldreboendena. Detta är en vanlig avtalsform för den här typen av byggnader i Tyskland som säkrar en långsiktig och stabil förvaltning av portföljen. Risken med den här modellen är att kassafl ödet är kopplat till en enda motpart. Det fi nns dock inga indikationer på att motparten i projektet skulle ha betalningsproblem. Hungen chzell Nidda 87 Nidder Büdingen h Gründau Bad Orb Gelnhausen Burgjoß Obersinn Bad Kissingen Bieber Oberthulba Burgsinn Flörsbach Hanau am Main Kleinkahl Fuchsstadt u Langenbom Rieneck Hammelburg nken Frammenbach Gemünden B8 gau Partenstein Wernfeld Hösbach Kinzig Schotten Gedem Hirzenhain Birstein Wächterbach Grebenhain Flieden Steinau Eichenzell A 66 Schlüchtern Mittelkalbach A 7 Zeitiofs Poppenhausen Bad Brückenau Burkardroth Gersfeld Wildflecken Sandberg Fokus kommer att ligga på att bidra till att utveckla fastigheterna så att de framstår som attraktiva också framöver. Detta kommer att bidra till att säkra kassafl ödet hos operatören, vilket också är fördelaktigt för ägaren. Andel av årliga hyresintäkter 1 % Nyckeltal Land Tyskland Projekttyp Äldreboenden Antal fastigheter 3 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 14 Förvaltare Curanis Investeringstidpunkt juli Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

17 Ludvigsburg 3 5. Hilden 6 8. Ulm Elisa Tyskland Portföljen består av lägenheter för äldreboende som ligger i delstaterna Bayern, Baden Würtemberg och Nordrhein- Westfalen i Tyskland. Alla fastigheterna är uppförda under perioden efter 1985 och är därmed i gott skick. Fastigheterna ligger i orterna Ulm, Aschaffenburg, Ludwigsburg, Køln, Hilden, Herne och Frechen. Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Bielefeld Jena Leipzig Chemnitz Dresden Portföljen har också ett mindre antal kommersiella lokaler, vid sidan av infrastrukturareal och bostäder för de anställda. Utnyttjandegraden per kvadratmeter för den här typen av fastigheter är lägre än för vanliga bostadsportföljer eftersom det fi nns en högre andel gemensam areal. I det här projektet betalar dock hyresgästerna även för gemensamma arealer. Ett tio år långt hyreskontrakt har ingåtts med Curanum som är ansvariga för driften av den här portföljen. Curanum sköter driften av fastigheterna och har också den dagliga kontakten med hyresgästerna. Risken med den här modellen är att kassafl ödet är kopplat till en enda motpart. Det fi nns dock inga indikationer på att motparten i projektet skulle ha betalningsproblem. Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Aschaffenburg Ludvigsburg Stuttgart Nürnberg Fokus kommer att ligga på att bidra till att utveckla fastigheterna så att de framstår som attraktiva också framöver. Detta kommer att bidra till att säkra kassafl ödet hos Curanum, vilket också är fördelaktigt för ägaren. Ulm Andel av årliga hyresintäkter 10 % Nyckeltal Land Tyskland Projekttyp Äldreboenden Antal fastigheter 7 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 102 Förvaltare Curanis Investeringstidpunkt december 2007 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 17

18 Chemnitz Tyskland Portföljen består av drygt 950 lägenheter i delstaten Sachsen. Huvuddelen av portföljen ligger i Chemnitz (cirka 70 procent), i närheten av Dresden som anses vara ett av de starkaste tillväxtområdena i den här delen av Tyskland. Förutom i Chemnitz har portföljen fastigheter i Riesa, Grimma, Döbeln, Leisnig och Hartha. ZIG Borna Grimma Leisnig A 14 Döbeln Hartha Riesa Meissen Sachsen Ansvaret för förvaltningen har fl yttats till förvaltningsbolaget Integra. Bytet av förvaltare kommer att medföra lägre kostnader för bolaget. Altenburg Freiberg A 4 DRESDEN Freital Pirna 2008 genomfördes ett projekt i Chemnitz med målsättning att minska vakansgraden i portföljen, som låg på över tio procent vid övertagandet. Bland annat har det genomförts olika marknadsåtgärder och anpassning av lägenheterna så att hyresgästerna kan ta emot ekonomiskt stöd från myndigheterna. De här åtgärderna i kombination med en ny och bättre förvaltning har gett goda resultat och i februari 2009 hade vakansgraden minskat till cirka 6,5 procent. ZWICKAU B 180 B 173 CHEMNITZ E 55 Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal 3 % Land Tyskland Projekttyp Bostäder Antal fastigheter 38 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 32 Förvaltare Integra Investeringstidpunkt oktober Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

19 Troubadour Tyskland Portföljen köptes och övertogs den 31 december 2007 och består av drygt lägenheter i Tyskland. Ganderkesee Bremerhaven Bremen Hamburg Portföljen har visat sig vara krävande och vakansgraden ökade under första halvåret Detta har nu stabiliserat sig och vakansgraden planade ut under årets sista månader. En andel av hyresgästerna har misskött åtagandena i sina hyreskontrakt och underlåtit att betala hyra. Totalt sett har detta lett till att resultatet för 2008 är svagare än vad som ursprungligen antogs och portföljen genererar ett svagt kassafl öde. Detta har lett till att bolaget inte uppfyller villkoren i låneavtalet, vilket i värsta fall kan medföra att banken kräver försäljning av fastigheterna. Om ett sådant scenario blir verklighet på dagens marknad kan det leda till att det egna kapitalet i det här projektet går förlorat. Diskussioner förs med banken i syfte att komma överens om alternativa lösningar. Krav på ersättning har skickats till det bolag som sålde portföljen. Styrelsen menar att vakansgraden i portföljen i realiteten var betydligt högre än vad som presenterades vid köptillfället och vad som låg till grund för köpesumman. Det råder osäkerhet kring hur detta kommer att lösas. Essen Düsseldorf Köln Bonn Saarbrucken Bielefeld Frankfurt am Main Mannheim Stadthagen Stuttgart Hannover Hildesheim Göthingen Det förväntas att situationen ska förbättras under 2009, men situationen i den här portföljen innebär i nuläget en stor utmaning. Jena Nürnberg München BERLIN Leipzig Chemnitz Dresden Andel av årliga hyresintäkter 13 % Nyckeltal Land Tyskland Projekttyp Bostäder Antal fastigheter 248 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 133 Förvaltare Cenda Investeringstidpunkt november 2007 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 19

20 München-Laim Tyskland Bolaget investerade under hösten 2008 i en mindre portfölj i München-Laim. Totalt består portföljen av cirka 298 lägenheter på cirka kvm. Portföljen togs över med ekonomisk verkan från den 1 juli Fastigheterna har god teknisk standard och har dessutom goda parkeringsmöjligheter med 157 parkeringsplatser inomhus och 15 parkeringsplatser utomhus. Essen Düsseldorf Köln Bonn Bremen Ganderkesee Stadthagen Hannover Hildesheim Bielefeld Göthingen Jena BERLIN Leipzig Dresden Chemnitz München är huvudstad i delstaten Bayern och en av de starkaste ekonomiska regionerna i Europa med cirka invånare och lägst arbetslöshet i Tyskland med 5,6 procent. München-Laim är en av 25 stadsdelar i München och har cirka invånare. Fastigheterna ligger cirka fyra km från centrum och har en mycket bra infrastruktur med tunnelbana, S-Bahn och buss. Det är cirka 3,5 km till centralstationen. Motorväg till Schweiz/Bodensee och Stuttgart fi nns i närheten av München. Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Stuttgart Nürnberg München Die Fachverwalter ansvarar för förvaltningen av portföljen och driften fungerar hittills som förutsatt. Framöver kommer det att tas ställning till om det ska investeras i balkonger på alla lägenheter, något som förväntas kunna ge bra hyreshöjningar. Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckeltal Land Tyskland Projekttyp Bostäder Antal fastigheter 34 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 16 Förvaltare Die Fachverwalter Investeringstidpunkt augusti Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

21 Colonial Retail USA Colonial Retail består av elva affärsfastigheter i Florida, Alabama, Texas och Georgia i USA. De fl esta fastigheterna är byggda eller har genomgått omfattande renoveringar efter 1990 och den totala uthyrningsbara arealen utgör cirka kvm fördelat på städerna Orlando, Jacksonville, Tampa, Punta Gorda, Houston, Birmingham och Athens. Fastigheterna har en vakansgrad på strax under tio procent och en bra sammansättning av hyresgäster med en blandning av lokala och nationella aktörer. Den största hyresgästen står för cirka 4,5 procent av hyresintäkterna. Exempel på några av de största aktörerna är Publix, Wal-Mart, TJ och Maxx. a Wyoming Colorado New Mexico South Dakota Nebraska Kansas Oklahoma Texas Iowa Missouri Wisconsin Illinois Michigan Indiana Tennessee Kentucky Ohio New York Pennsylvania West Virginia Virginia North Carolina Arkansas Mississippi Alabama Georgia South Carolina Louisiana Florida N.J. Wash Del. Bolaget har under året ökat sin ägarandel i projektet från 54 procent till 62 procent och delar av kassafl ödet kommer under en period att användas för att lösa ut partners som har dragit sig ur projektet. Och-Ziff som är partner i TCM New England äger den resterande delen av projektet. Till följd av den ekonomiska lågkonjunkturen har det uppstått en mindre ökning av vakansgraden på en del av köpcentren. För att säkerställa ett så gott kassafl öde som möjligt har en del mindre investeringar som var planerade att genomföras under 2008 skjutits upp. Hyresnivåerna är pressade vilket kommer att påverka intäkterna i projektet framöver. Under 2009 kommer det att fokuseras på att investera i hyresgästanpassningar i samband med att nya hyreskontrakt ingås i syfte att i möjligaste mån upprätthålla hyresnivån. Andel av årliga hyresintäkter 16 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Affärscentra Antal fastigheter 11 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 164 Förvaltare Och Ziff Real Estate Investeringstidpunkt juni 2007 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 21

22 Colorado Bldv Colorado Plaza Tower One USA Colorado Plaza Tower One ligger på th street i Denver och är en kontorsbyggnad på 32 våningar med en tillhörande parkeringsbyggnad på fem våningar samt en parkeringsplats. Kontorsbyggnaden består av cirka kvm, medan den totala parkeringskapaciteten är platser. Byggnaden har ett centralt läge i Denvers mest attraktiva affärsområde. Huvudbyggnaden uppfördes 1974, men har genomgått omfattande renoveringar under de senaste åren. Byggnaden är anpassad för flera hyresgäster och två statliga institutioner är idag de största hyresgästerna. Båda kontrakten har en återstående löptid på cirka nio år och utgör tillsammans 43 procent av den uthyrningsbara arealen. Företag inom olje- och energisektorn är ledande i Denver, vilket har inneburit att staden hittills har klarat sig bra jämfört med de flesta andra storstäder i USA. Infrastrukturen i Denver kommer att förbättras väsentligt under de närmaste åren med ett nytt, omfattande tågnätverk som planeras i syfte att öka tillgängligheten från ytterområdena in till centrum. 80 procent av fastigheten ägs av bolaget, medan de återstående 20 procenten ägs av en norsk fastighetsinvesterare med lång erfarenhet av fastighetsmarknaden i Denver. Mt Olivet wood Edgemont Green Mountain Village r Creek ke Park Arvada Mountain Wheat View Ridge Edgewater W 6th Ave Lakeside Spivak Lakewood der Turnpike 76 Heights Zuni 70 Sheridan Western Hills N Valley Hwy College View North Washington Lawrence St DENVER Alamo Placita 85 Englewood Cherry Hills Commerce City Glendale Irondale Sandtown Sullivan Rockey Mountain Arsenal National Refuge Montbello Sable Cherry Creek Aurora Buckley AFB Jones Lang Lasalle har förvaltat byggnaden sedan den övertogs, men bolaget har inte varit nöjda med deras arbete. Det har därför gjorts vissa ändringar i arbetsrutinerna för att få bättre fokus på uthyrningen. Dessutom har partnern i projektet ett eget management team i Denver som följer upp den dagliga driften närmare. Vakansgraden i projektet är drygt fem procent. 270 COLORADO W. Coldfax Ave Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Antal fastigheter 1 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 90 Förvaltare Jones Lang Lasalle Investeringstidpunkt september Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

23 TCM New England USA Hotellportföljen består av 13 hotell som ligger i Tampa (Florida), Lincolnshire (Illiinois), Montreal och på fl era andra platser i staterna New York, Connecticut, Massachusetts, New Hampshire och Vermont. Portföljen förvaltas av företagen Marriot, Chareter One och Prospera. South Dakota Nebraska Iowa Wisconsin Illinois Michigan Indiana Ohio New York Pennsylvania Vermont New Hampshire Mass. Conn. Maine GFU äger 49 procent av portföljen tillsammans med Och-Ziff som partner. Hotellportföljen har hittills utvecklats något under förväntningarna, men har gått bra jämfört med konkurrenterna under samma period. lorado exico Kansas Oklahoma Missouri Tennessee Kentucky West Virginia Virginia North Carolina Arkansas Mississippi Alabama Georgia South Carolina N.J. Washington DC Del. En omfattande renovering av nio hotell har genomförts under Till följd av detta har intäkterna från de här hotellen varit något lägre jämfört med Dessutom har det svåra ekonomiska klimatet bidragit till lägre intäkter per tillgängligt rum (REVPAR) för hotellen, framför allt för hotell som ligger i den nordöstra regionen. Utvecklingen med lägre intäkter förväntas fortsätta också under 2009, men projektet genererar ändå ett tillfredsställande kassafl öde. Texas Louisiana Florida Andel av årliga hyresintäkter 14 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Hotell Antal fastigheter 13 Areal kvm Budgeterade hyresintäkter 2009 MSEK 143 Förvaltare Och-Ziff Investeringstidpunkt december 2007 Årsrapport 2008, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 23