Årsrapport 2012 Kommersiella Fastigheter Holding III AB

Transkript

1 Årsrapport 2012 Kommersiella Fastigheter Holding III AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Kommersiella Fastigheter Holding III AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Skårersletta kontors-/lagerbyggnad Norge Wall Street kontorsbyggnad USA Matrix kontorsbyggnad USA Arlington hotell USA Riga affärscentra Lettland Curanum äldrebostäder Tyskland Gävle hotell Sverige Stella logistikbyggnad Sverige Alpha kontor/butiker Finland Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 3

4 Wall Street, New York 4 Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

5 Viktiga händelser 2012 UTVECKLING AV FASTIGHETSVÄRDEN De underliggande fastighetsvärdena i bolaget hade totalt sett en svag, negativ utveckling under 2012 på cirka en procent. Investeringen i Stella (+3,9 procent) och Riga (+7,8 procent) har haft en god utveckling under året. Bolagets investering i Tyskland (-19 procent) och hotellet i Arlington (-10 procent) i USA har däremot haft en negativ utveckling. NYTT, VIKTIGT HYRESAVTAL MED POSTEN I JÖNKÖPING Med anledning av den höga aktiviteten på paketterminalen i Jönköping har bolaget beslutat att göra en omfattande investering i fastigheten. Den uthyrningsbara ytan kommer att utvidgas från cirka kvadratmeter till cirka kvadratmeter. Bolaget har i samband med investeringen undertecknat ett 15-årigt hyresavtal med Posten. Avtalet kommer att öka de årliga hyresintäkterna med cirka tio miljoner norska kronor från den första april RIGA DEN POSITIVA UTVECKLINGEN FORTSÄTTER Hennes & Mauritz öppnade sina första butiker i Baltikum 2012, varav en på Alfacentret i Riga. Butiken slog upp portarna den 29:e september 2012 efter en omfattande ombyggnation som medförde en del omflyttning och lokalanpassningar för befintliga hyresgäster. Lokalerna sträcker sig över två plan och är på totalt kvadratmeter. Omsättningen för butiken har hittills legat högre än förväntat, något som även påverkar andra hyresgästers omsättning positivt. FÖRSÄLJNING AV JACOBSPORTFÖLJEN I OHIO USA Hotellportföljen i Ohio, som bestod av 18 hotell, såldes i juni för 113 miljoner dollar. Försäljningen genomfördes på grund av att portföljens lånefinansiering löpte ut. De befintliga långivarna gick inte med på att förlänga finansieringen och ett nytt lån var inte möjligt utan ett betydande tillskott av eget kapital. Försäljningen genererade 4,5 miljoner dollar till bolaget. LÅNGIVAREN HAR ÖVERTAGIT ONE ALLIANCE CENTER I ATLANTA USA One Alliance Center i Atlanta där bolaget ägde 80 procent övertogs av långivarna i januari Flera olika alternativ i förhållande till en restrukturering av lånet har försökt genomföras och både Tishman Speyer och Kommersiella Fastigheter Holding III AB har lagt betydliga resurser för att försöka komma till en lösning med långivarna. Trots detta stod det under hösten 2012 klart att ägarbolagen inte lyckats restrukturera lånet. Med undantag av cirka 3,5 miljoner dollar från kontantström i ägarperioden är investerat egenkapital i denna investeringen förlorat. UTDELNING FÖR 2012 Styrelsen har mot bakgrund av resultatet för 2012, och bolagets likviditetssituation, föreslagit en utbetalning på 0,50 kronor per A-aktie, motsvarande 2,5 procent av det totala tillförda kapitalet i den första emissionen. Detta kommer att ske genom inlösen av B-aktier. Slutgiltigt beslut kommer att fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 5

6 Cirka aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS 63 % Næringsbygg 100 % 78 % 75 % 49,9 % Skårersletta (Norge) Wall Street (USA) Stella (Sverige) Arlington (USA) Kontor/lager kvm Mars 2006 Kontor kvm Maj 2006 Logistik kvm Februari 2007 Hotell kvm Juni 2006 Projektpris MNOK 336 Andel inv. kapital 3,1 % Projektpris MNOK 509 Andel inv. kapital 5,9 % Projektpris MNOK Andel inv. kapital 29,1 % Projektpris MNOK 493 Andel inv. kapital 6,2 % Kommersiella Fastigheter Holding III AB Inledning Årsrapporten innehåller förutom en fullständig årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en redovisning av viktiga händelser i förvaltningen av investeringsportföljerna i Kommersiella Fastigheter Holding III AB (KFH III). Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Struktur och översikt KFH III är en fastighetsportfölj som består av investeringar i kontorsbyggnader, hotell, lagerbyggnader och/eller handelsfastigheter med centralt läge och/eller långsiktiga hyresavtal inom EU/EES-området och USA. Investeringarna har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Næringsbygg Holding III AS ( NBH III ) via det gemensamt ägda bolaget Næringsbygg i Norge III AS (NBN III). I figuren ovan visas vilka investeringar som ingår i strukturen. Bolaget har totalt nio fastighetsinvesteringar, varav tre i USA, två i Sverige, en i Finland, en i Tyskland, en i Norge och en i Lettland. Portföljen har en geografisk spridning och investeringarna är också fördelade på olika branscher. Kartan på nästa sida visar det geografiska läget för fastighetsinvesteringarna. Status drift Samtliga investeringar i fastighetsportföljerna är i normal drift och inget av lånen i portföljen förfaller före Likviditetssituationen i bolaget är god, vilket ger utrymme för tilläggsinvesteringar i de befintliga portföljerna. Detta kan bidra till att öka fastighetsvärdena i flera av portföljerna framöver. Bolaget arbetar också nära lokala förvaltare med målsättningen att optimera driften av portföljerna för att öka rörelseresultatet. Detta kan också påverka fastighetsvärdena positivt. Entrén till kontorfastigheten One Alliance 6 Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

7 Cirka aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB 37 % i Norge III AS 65 % 100 % 100 % 100 % 100 % Matrix (USA) Alpha (Finland) Curanum (Tyskland) CH Gävle (Sverige) Riga (Latvia) Kontor kvm December 2006 Kontor/handel kvm Mars 2007 Äldreboende kvm December 2006 Hotell kvm December 2006 Köpcentrum kvm November 2006 Projektpris MNOK 116 Andel inv. kapital 1,5 % Projektpris MNOK 225 Andel inv. kapital 2,9 % Projektpris MNOK Andel inv. kapital 16,6 % Projektpris MNOK 141 Andel inv. kapital 1,3 % Projektpris MNOK Andel inv. kapital 14,4 % Fastigheter Norge Sverige Finland Tyskland Latvia USA 1. Skårersletta 2. Gävle 4. Alpha 5. Curanum 6. Riga Wall Street 3. Stella 8. Arlington 9. Matrix Financial Center Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 7

8 BNP tilväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden De nordiska marknaderna har påverkats av finansoron i euroområdet i varierande grad. Oslo och de tre storstadsområdena i Sverige klarar sig fortsatt bra, medan Helsingfors och Köpenhamn har en svårare situation. För Norden har det gått bättre än för andra europeiska ekonomier blir troligen ett krävande år för de flesta marknader, även om prognoserna för Oslo är positiva. Fastighetsmarknaderna i Sverige och Norge utvecklades starkt under det första kvartalet Under andra kvartalet stagnerade transaktionsvolymen i Norge på grund av strängare kreditkrav hos bankerna medan transaktionsvolymen i Sverige var oförändrad. Skuldkrisen bland de europeiska länderna inverkade under 2012 negativt på transaktionsmarknaden i Danmark och Finland, som låg en bra bit lägre än före finanskrisen. Bra bankkontakter och tillgång till kreditobligationsmarknaden blev ännu viktigare under hösten då den europeiska skuldkrisen eskalerade. Under fjärde kvartalet 2012 rådde hög transaktionsaktivitet, särskilt i Oslo och i svenska storstadsområden. Exempelvis utgjorde transaktionsvolymen i Sverige under fjärde kvartalet 49 av totalt 115 miljarder kronor för hela I Oslo skedde 40 procent av alla transaktioner under fjärde kvartalet. Gemensamt för de nordiska länderna under 2012 var ett konsekvent intresse bland investerarna för attraktiva fastigheter med bra läge. Omsättningen av sekundära fastigheter utanför storstadsområden har minskat i takt med att riskbenägenheten i banksektorn gått ner. Avkastningskraven/»yield» 1 har legat stabilt på de flesta nordiska marknader och denna trend förväntas hålla i sig under det kommande året. På hyresmarknaden har intresset varit störst för moderna och effektiva kontorslokaler med bra läge. På de flesta nordiska marknader har utbudet av attraktiva kontorslokaler varit begränsat medan volymen för nya kontorslokaler samtidigt varit blygsam. I Helsingfors ökar vakansgraden på grund av fler stora byggnadsprojekt. Hyresnivåerna har under 2012 varit stabila med undantag av Stockholm och Oslo som upplevt en ökning på cirka fem procent under året. Hyresnivåerna i CBD i Stockholm antas inte stiga över den nuvarande nivån på kronor per kvadratmeter under Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Norge Norsk ekonomi utvecklas bra och de närmaste framtidsutsikterna bedöms vara goda. BNP-tillväxten är för närvarande stabil i Norge samtidigt som inflationsnivån är mycket låg. Arbetslösheten är låg, sysselsättningen hög och de flesta makroekonomiska indikatorer är positiva. Till skillnad från flera stora och viktiga handelspartners upplever Norge i dagsläget en stabil tillväxt för de flesta ekonomiska nyckelindikatorer. Norska statistiska centralbyrån och Norges Bank spår en blygsam till hög konjunkturuppgång fram till 2015 med en BNP-ökning som ligger väl över snittet för både EU och OECD. Inflationsnivån har under en lång tid legat en bra bit under norska centralbankens mål på 2,5 procent om året. Den låga inflationsgraden har bland annat medfört en mycket stark reallöneutveckling både ur historiskt och europeiskt perspektiv. Detta har pågått sedan ett tag tillbaka med ökad intensitet på sistone, vilket resulterat i att Norge nu har en lönenivå som ligger 35 procent högre än resten av Norden och ännu högre än snittet i övriga Europa. 1 Direktavkastning/»yield» kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

9 Kontorhyresutveckling i Norden, Q412 Helsinki Oslo, Stockholm Göteborg Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källor: Jones Lang Lasalle Den norska kronkursen var i december 2012 den starkaste i förhållande till andra nyckelvalutor sedan På en redan pressad exportmarknad bidrar den höga norska kronkursen till sämre konkurrensförmåga för norska företag inom traditionell export. Medan köpkraften ökat över tid uppvisar detaljhandeln en betydligt svagare utveckling. Den europeiska statsskuldskrisen har fått konsekvenser även för den norska ekonomin. Tack vare en god inkomsttillväxt i Norge, driven av hög sysselsättning och goda lönevillkor, kan norska hushåll spara mer än tidigare. Sammanfattningsvis utmärker sig den norska ekonomin positivt jämfört med den allmänna utvecklingen i Europa på en rad områden. BNP-tillväxten låg på 3,5 procent under 2012 och arbetsmarknaden har stärkts med ökade sysselsättningsnivåer och en arbetslöshet på tre procent. Privatkonsumtionen ökade med cirka 3,3 procent under 2012 och bostadspriserna stiger i takt med befolkningsökningen, speciellt i större städer. Dessa faktorer, i kombination med betydande värden i de statliga pensionsfonderna utomlands och fortsatta möjligheter att sänka styrräntan ytterligare ger Norge en unik ekonomisk handlingsfrihet jämfört med de flesta andra ekonomier. Källa: DNB, SSB Fastighetsmarknaden i Norge Transaktionsvolymen uppnådde under 2012 den högsta nivån sedan Det var i synnerhet två saker som utmärkte sig jämfört med tidigare år. Bland annat kunde man notera ökade köp av utvecklingsfastigheter som i hög grad är avsedda för ombildning till bostäder. Dessutom har en ovanligt stor del av transaktionerna ägt rum inom handelsfastigheter. Detta beror på flera stora portföljförsäljningar inom köpcentersegmentet i vilken bland annat den största fastighetstransaktionen gjordes Ändå utgjorde kontorsdelen den största sektorn inom näringsfastigheter även under 2012 och stod för närmare 42 procent av den totala omsättningen. Under 2012 registrerades transaktioner för näringsfastigheter för 52,2 miljarder norska kronor inom sektorerna kontor, handel, utveckling, logistik och «andra» (skolor, museer, och dylikt) vilket är en ökning från 35 miljarder norska kronor Något ovanligt var att de fem största transaktionerna under 2012 uppgick till 21 miljarder kronor och därmed utgjorde drygt 40 procent av den totala transaktionsvolymen under året. Av den totala transaktionsvolymen på 52,2 miljarder norska kronor tillkom även drygt 18 miljarder norska kronor under loppet av årets sista två månader. Detta behöver inte vara någon indikation på hur 2013 ska arta sig. Det faktum att endast fem transaktioner låg bakom över 40 procent av den totala omsättningen kan göra att transaktionsvolymen under 2013 kan hamna något lägre jämfört med under En annan faktor är att investerarna har sneglat på bostadsmarknaden. Stor befolkningstillväxt och låg aktivitet för bostadsbyggen håller bostadspriserna på en hög nivå. Prisökningen verkar inte avta och det är inte många som tror att detta är en bostadsbubbla som kommer att spricka. I storstäderna kan drivkrafterna för högre bostadspriser skilja sig åt, men gemensamt för de alla är en kraftig befolkningsökning. Detta har medfört ökad press på hyresmarknaden, inte minst när det gäller hyresnivåerna på bostäder. Hittills utgör bostadsrelaterade transaktioner under 2013 drygt 30 procent av volymen jämfört med en nivå på cirka fem procent under föregående år. Flera aktörer har hittills under 2013 signalerat en ökad investeringsvilja och många vill utnyttja den låga räntenivån för att göra gynnsamma investeringar. Så snart bankerna får större klarhet i hur de framtida ramverken kommer att påverka deras verksamhet kommer möjligheterna till bankfinansiering förbättras. Källor: DNB, Colliers Makroekonomisk utveckling i Sverige BNP-tillväxten var 0,8 procent under 2012, vilket är en betydlig minskning jämfört med nivån för år 2011, som var på cirka fyra procent. Riksbanken spår fortsatt låg tillväxt under 2013 med en prognos på 1,2 procent. Riksbanken förväntas hålla styrräntan oförändrad till början av 2014, vilket är nödvändigt för att stimulera tillväxten framöver. Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 9

10 Hovednettverket for logistikk i Norden Örebro Helsinki Oslo Stockholm Göteborg Copenhagen Norrköping/Linköping Jönköping Malmö Kilde: ING Real Estate Skuldkrisen i euroområdet är fortsatt en osäkerhetsfaktor som påverkar tillväxtutsikterna i Sverige för det kommande året. 70 procent av den svenska exporten går till Europa, som befinner sig i recession och tillväxtutsikterna för 2013 är svaga. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige bromsade in i slutet av 2011 och arbetslösheten ligger nu på 8,5 procent. Produktions- och anläggningsverksamhet har det särskilt svårt. Orderingången och byggproduktionen har sjunkit och företagen har tvingats göra ytterligare personalnedskärningar. Arbetslösheten spås bli fortsatt hög fram till 2014 innan den vänder nedåt igen. Hushåll och företag är fortsatt osäkra vilket kännetecknas av försiktighet och uppskjutna investeringar. Det finns ändå några ljuspunkter i omvärlden som kan få den svenska tillväxten på fötter snabbare. Många tillväxtekonomier ökar starkt och de ekonomiska utsikterna i USA förbättras ständigt. Med positiva tillväxtsignaler och minskad finansiell oro antas konsumtionen i Sverige att återhämta sig framöver. Investerarna fokuserar fortsatt på segment med relativt låg risk såsom bostäder i tillväxtområden, främst i större städer. I takt med att rädslan avtar på finansmarknaderna och de låga räntenivåerna ligger kvar, förväntas efterfrågan på mer riskabla tillgångsslag att öka med högre förväntad avkastning som följd. Således är en ökad riskbenägenhet att vänta även på fastighetsmarknaden framöver. Källor: SCB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Aktiviteten på fastighetsmarknaden tog sig rejält under det fjärde kvartalet 2012 med en transaktionsvolym på 49 miljarder kronor, motsvarande drygt 40 procent av hela transaktionsvolymen för Utländska aktörer utgjorde under andra halvåret 45 procent av transaktionsvolymen i Sverige och ligger därmed betydligt högre än övriga nordiska länder där motsvarande andel ligger under tio procent. En stor del av transaktionerna sker i de centrala områdena i storstäderna men sekundära lägen är fortsatt mindre attraktiva. Här är tillgången på investeringskapital också mer begränsad. Avkastningsnivåerna har varit förhållandevis stabila under 2012 och inga större förändringar väntas heller under Hyresnivåerna har också legat relativt stabilt det senaste året med undantag för de bästa lägena i Stockholm och Göteborg som haft hyresökningar på upp till fem procent. Utvecklingen under 2013 tros bli flack. I Göteborg utvecklades vakansgraden i positiv riktning under 2012 och vid ingången av 2013 var vakansen 6,5 procent, vilket är den lägsta nivån på tio år. I Stockholm ökade vakanserna något under andra halvan av 2012 och låg vid årsskiftet på 9,6 procent. Det har blivit vanligare att söka alternativa finansieringskällor såsom obligationslån, eftersom bankerna fortsatt är relativt återhållsamma med sin utlåning. Under första delen av 2013 har det ändå funnits tecken som tyder på att flera banker åter är mer aktiva på finansieringssidan. Likväl förväntas kredittillgången bli fortsatt stram och marginalerna kommer att vara höga under en lång tid framöver och det räknas därför med att marknaden i allt större utsträckning kommer att domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Finland Den finska ekonomin uppvisade god tillväxt under de första tre kvartalen 2011, men upplevde att tillväxten avtog under fjärde kvartalet på grund av den psykologiska effekten av nedgången i Europa. Tillväxten var under första kvartalet 2012 mycket hög men vände sedan nedåt under andra kvartalet. BNP-ökningen landade på cirka 1,5 procent under Inflationen låg under 2012 på 2,8 procent och beräknas gå ned till 2,2 procent under 2013 respektive 2,1 procent under Arbetslösheten är 7,7 procent och beräknas öka till 8,1 procent under 2013 för att sedan stabiliseras på omkring åtta procent. Den finska ekonomin är exportdriven och drygt 40 procent av BNP genereras i denna sektor. 10 Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

11 BNP tillväxt i Tyskland og EU 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Källor: IMF, ECB e Tyskland EU Fastighetsmarknaden i Finland Transaktionsnivån på investerarmarknaden var under 2012 cirka 2,1 miljarder euro, motsvarande en ökning på 16 procent från Av samtliga transaktioner genomfördes cirka 45 procent i centrala Helsingfors. Finska placerare har varit mest aktiva på denna marknad under de senaste fyra åren, men den utländska andelen har stabiliserats på nivån från De mest aktiva utländska placerarna kommer från Tyskland och Sverige. Efterfrågan på kontorslokaler är generellt hög. Relativt få kvadratmeter nya kontorslokaler kom ut på marknaden under 2011 men ett stort antal nya projekt som påbörjades under 2011 nådde marknaden under Det pågår också flera nya projekt som kommer att färdigställas under de kommande åren. Många byggare avvaktar dock tecken på ett bättre ekonomiskt klimat eller en garanterad beläggning innan de sätter igång nya projekt. Under 2012 ökade nya lokaler med kvadratmeter varav cirka kvadratmeter i nya byggnader och cirka kvadratmeter i renoverade lokaler. Under 2013 beräknas kvadratmeter tillkomma. Efterfrågan på förstklassiga kontor i Finland är relativ stabil och hyresnivåerna har stigit något under det senaste året. I Helsingfors CBD 2 låg vakanserna under tredje kvartalet på fem procent, motsvarande nivåerna under Detta är ett tecken på att de mest centrala områdena behållit sin attraktionskraft. Vakansgraden beräknas öka under 2013 på grund av de nya lokaler som tillkommer och viss utflyttning till billigare lokaler utanför CBD. Källa: DTZ/ Newsec Makroekonomisk utveckling i Lettland Den lettiska ekonomin utvecklades positivt även under 2012 och BNP ökade med drygt fem procent. För 2013 beräknas en BNP-tillväxt på 3,8 procent och fem procent under Den statliga konsumtionen minskades med 2,8 procent och budgetunderskottet krympte från fyra procent under 2011 till 1,2 procent under Detta innebär att Lettland sannolikt uppfyller de kriterier EU/ECB satt upp för anslutning till euroområdet från Arbetslösheten har sjunkit stadigt och låg vid utgången av 2012 på 10,5 procent och en fortsatt nedgång är att vänta under åren som kommer. Tillväxten i detaljhandeln har fortsatt sin återhämtning och ökade med 9,7 procent under 2012 jämfört med samma månad året före. I synnerhet har konsumtionen av kläder och elektronik ökat till nivåerna före finanskrisen. Källa: Newsec, SEB Fastighetsmarknaden i Lettland Investeringsvolymen på den baltiska marknaden blev svagare än väntat 2012 med en volym som var 40 procent lägre jämfört med Under 2012 skedde en stor ökning på utbudssidan med flera intressanta fastighetsobjekt på marknaden. Internationella investerarare har haft ett gott öga till Baltikum. Flera stora internationella fonder med investeringar i Baltikum närmar sig avvecklingsdatum och ett flertal har inlett försäljningsprocesser. Detta har bidragit till att mer internationellt kapital nått marknaden för investeringar i regionen tillsammans med nytt kapital från nya fonder av mindre storlek. Värdena för fastigheter i Baltikum minskade kraftigt under 2008 och 2009, men har förbättrats betydligt under de senaste åren för attraktiva objekt. Trenden beräknas hålla i sig och riskpremien på marknaden minska i takt med att tillväxten ökar. Tillförseln av nytt kapital på marknaden kommer troligen att leda till fortsatt god utveckling för de bästa fastigheterna. Källa: Newsec Makroekonomisk utveckling i Tyskland Den tyska ekonomin hade två bra år under 2010 och 2011 men var under 2012 något svagare och BNP-tillväxten landade på 0,9 procent. Den svaga trenden beräknas 2 Central Business District (det mest attraktiva affärsområdet i en stad) Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 11

12 fortsätta under 2013 då det råder stor osäkerhet kring hur eurokrisen ska lösas och BNP beräknas öka med 0,6 procent. Detta osäkerhetsmoment och Tysklands centrala roll i lösningen inverkar negativt på Tysklands ekonomi på två specifika områden. För det första har Tysklands regering redan bidragit med garantier på flera hundra miljarder euro och därför är kapitalet inte tillgängligt för nationella investeringar. Det andra området som påverkas negativt är tysk export eftersom euroområdet står för 40 procent av Tysklands exportmarknad. Arbetslösheten ökade något i början av 2012 och låg i september på 6,8 procent men efter en stark slutspurt hade siffran sjunkit till 5,9 procent vid sista mätningen i januari Inflationen i Tyskland ligger nu på 2,0 procent, vilket är något högre än ECB:s målsättning. Några förändringar är inte att vänta under Källa: Destatis. Postbank, IMF, Savilles Makroekonomisk utveckling i USA Kännetecknande för 2012 var osäkerheten. Presidentvalet och budgetkrisen i USA, det så kallade budgetstupet gjorde företag och konsumenter mindre riskbenägna. Trots bättre balans och ökade vinster var företagen motvilliga till att anställa och konsumenterna tenderade att hålla i pengarna innan den politiska och finansiella situationen klarnat. På grund av detta växte den amerikanska ekonomin långsamt under 2012 med en BNP-tillväxt på 2,2 procent jämfört med 1,8 procent under Därmed var tredje året i rad med en tillväxt under 2,5 procent ett faktum. Två ljuspunkter i den inhemska ekonomin var energi- och tekniksektorn där sysselsättningen ökade och investeringarna var höga. Efter en BNP-tillväxt på 3,1 procent under det tredje kvartalet 2012 gick den amerikanska ekonomin under fjärde kvartalet 2012 oväntat bakåt med -0,1 procent till följd av lägre lagernivåer, betydande nedskärningar i de offentliga utgifterna och minskad export. Under 2013 förväntas BNP öka med 2,5 till 3,0 procent och under 2014 väntas ytterligare en ökning på mellan 3,0 och 3,8 procent. Arbetslösheten i USA sjönk till 7,7 procent i februari 2013, vilket är en liten nedgång jämfört med nivån för ett halvår sedan då arbetslösheten var 8,2 procent. Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Trots hoten om budgetstupet och orkanen Sandy, ökade privatkonsumtionen till 2,2 procent under fjärde kvartalet 2012 från 1,6 procent under tredje kvartalet. Företagsinvesteringarna ökade med 8,4 procent jämfört med -1,8 procent under tredje kvartalet, medan bostadsinvesteringarna ökade med hela 15,3 procent. Källor: U.S. Bureau of Labor Statistics, IMF, Federal Reserve Lobbyområdet på hotellet i Arlington Kontorsmarknaden i Denver (CBD) Arbetslösheten i Denver låg i oktober på 7,7 procent, vilket är 0,4 procent lägre än året dessförinnan. Nya arbetsplatser skapas i synnerhet inom olje- och gassektorn, byggbranschen, hälsa och utbildning. Under det senaste året har tre procent av de nya arbetstillfällena uppstått i olje- och gassektorn i Denver. Sysselsättningen väntas hålla i sig, vilket bidrar till en stabilisering av den ekonomiska tillväxten på medellång sikt. Som följd av detta kommer efterfrågan på kontorsytor sannolikt att öka under 2013, vilket kan bidra till högre hyror på de flesta delmarknader. 12 Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

13 Kontorhyresutveckling i USA, Q412 Denver New York Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källor: Jones Lang Lasalle USA Uthyrningsaktiviteten på kontorsmarknaden i Denver var lägre under sista delen av 2012 jämfört med 2011, men den underliggande trenden var dock positiv under årets gång. Vakansen i Denver sjönk från 15,7 till 15,4 procent under CBD hade också god efterfrågan på kontorslokaler och genomsnittshyrorna ökade med 4,4 procent under året. Tillväxten inom olje- och gassektorn fortsätter att driva ekonomin i Denver under kommande år och uthyrningsaktiviteten beräknas därför öka under de närmaste kvartalen. Det pågår ett maktskifte på marknaden och uthyrarna erbjuder allt färre hyresfria perioder och enklare uppgraderingar i samband med att hyresavtal ingås. Detta, i kombination med den ökade sysselsättningen, beräknas påverka hyresmarknaden i Denver positivt under Källor: JLL, Cushman & Wakefield under Den positiva utvecklingen beräknas hålla i sig under 2013 med en intäktsökning på cirka sex procent, främst tack vare högre intäkter per uthyrt rum. I linje med den allmänna positiva utvecklingen på hotellmarknaden i USA, spås även Washingtonområdet en god utveckling framöver. Intäktsökningen uppskattas till cirka fem procent under Källor: Hotel Horizons, Marcus & Millichap Kontorsmarknaden i New York Downtown Manhattan Den skada och förstörelse som stormen Sandy orsakade minskade sysselsättningen i New York City under fjärde kvartalet Nedgången kommer sannolikt att vända tämligen snabbt och stadens ekonomi spås en måttlig ökning under På Manhattan ökade uthyrningen av kontorslokaler avsevärt under året och vakansgraden utvecklades positivt under Vid utgången av året var vakansgraden cirka 8,8 procent jämfört med 10,1 procent under fjolåret. Hyrorna på Manhattan steg med nästan tio procent under Ökningen var störst i Midtown men även Downtown utvecklades positivt. Den positiva utvecklingen på kontorsmarknaden tros hålla i sig under Källor: Cushman & Wakefield, Colliers Hotellmarknaden i USA/Washington DC Den amerikanska hotellmarknaden utvecklades positivt i USA under Det är särskilt högre aktivitet från affärsresenärer som bidrog till en beläggningsökning på 2,2 procentenheter och en ökning av intäkterna per uthyrt rum på 4,2 procent för Detta innebar en ökning av intäkterna i den amerikanska hotellsektorn på 6,5 procent One Alliance Center, USA Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 13

14 Skårersletta Norge Skedsmokorset Slattum R o m e r i k e Skillebekk Kjeller 22 Skårersletta 55 ligger i Lørenskog kommun längs med utvecklingsområdet mot Gardermoen. Fastigheten är på cirka kvadratmeter varav den största delen är lager. Vestre Aker Resterande del utgörs av kontors- och butikslokaler. Fastigheten har också en nyttjanderätt till 141 parkeringsplatser som kan användas av hyresgästerna. Fetve Skjetten 150 er vei n ie Alna k Lysaker OSLO Lørenskog Rælingen Gamle Oslo E6 Østensjø ien rgve Langøyene Ulvøya Malmøya Ekebe Den största hyresgästen i byggnaden är Apokjeden, som Stabekk Fornebu har knappt sju år kvar på sin hyresperiod. Cirka 900 kvadratmeter som stått tomma länge hyrdes ut till Apokjeden O s l o f j o r d e n på samma villkor som befintliga hyresavtal från 1 januari Fastigheten har därmed full beläggning. NBN III har i samband med tecknandet av det nya hyresavtalet skjutit till Nesodden norska kronor för renovering av matsalen i fastigheten. 191 Strømmen 190 veien Kir Frogner Sagene e ev Lillestrøm Østre Ak Nordre Aker ien Stovner Grorud Mosse E 18 E Søndre Nordstrand 156 Förvaltaren kommer framåt att fokusera på att ha en nära dialog med hyresgästerna för att säkerställa att fastigheten tillgodoser deras behov. Det kommer också att vara fokus på gott underhåll av fastigheten samt optimering av driften för att hålla driftkostnaderna nere. Andel av årliga hyresintäkter 4% Klemetsrud E 18 Torget Oppegård Nyckeltal Land Projekttyp Ägarandel Yta Budgeterade hyresintäkter 2013 Teknisk och ekonomisk förvaltare Investeringsår 14 Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB Norge Kontor/lager 100 % kvm MNOK 23 Basale 2006

15 North Bergen Union City Central Park Manhattan Island Wall Street USA 44 Wall Street är en kontorsfastighet på 24 våningar som ligger nära New York-börsen och Trump Center. Läget är centralt i New Yorks finansdistrikt på den nedre delen av Manhattan. Fastigheten består till största delen av kontor men rymmer också butiks- och lagerlokaler. Fastigheten byggdes ursprungligen för The Bank of America Höga takkonstruktioner med stora fönster ger attraktiva kontorslokaler. Under 2012 genomfördes en fusion i bolaget som gör att NBN III har ökat sin andel i fastigheten från 78 till 100 procent. Till följd av detta har inte längre Swig Equities och Baruch något innehav i bolaget som äger fastigheten. ABS Partners, som är en av de ledande fastighetsförvaltarna på Manhattan är ansvarig för uthyrning och förvaltning av byggnaden. Under andra halvan av 2012 skedde en positiv utveckling på kontorsmarknaden på nedre delen av Manhattan och intresset från nya, potentiella hyresgäster har ökat. Därtill har flera av de befintliga hyresgästerna expanderat i fastigheten och utvidgat sina hyresavtal. Hyresavtal har också ingåtts med flera nya hyresgäster. Trots att flera tidigare hyresgäster har flyttat ut ur byggnaden har vakansgraden sjunkit från cirka 25 till cirka 18 procent under de senaste sex månaderna. För att göra lediga kontorslokaler mer attraktiva för potentiella hyresgäster har det under det senaste halvåret genomförts ett pilotprojekt där ett kontorsplan på cirka kvadratmeter har byggts om till fem moderna kontorslokaler på kvadratmeter. Responsen på marknaden har varit god och flera nya hyresavtal har tecknats de senaste månaderna. Communipaw Jersey City Liberty State Park Palisade Ave Washington St. Hoboken Holland Tunnel Lincoln Tunnel NEW YORK Broadway Greewich Village Brooklyn Bridge Hyresnivån i dessa avtal ligger cirka 20 procent högre jämfört med genomsnittshyrorna för Mot bakgrund av detta kommer det under 2013 att genomföras ett motsvarande renoveringsprojekt på plan fem. Det förväntas att vakansgraden i fastigheten kommer att kunna minskas till under 15 procent under Nyckeltal Land Projekttyp Washington Park Ellis Island Weehawken Washington Bvd Clinton StSt. 478 Governors Island Joe Dimaggio Hwy 9 A 11 th Ave Hudson St 12 th Ave FDR Dr N Canal St 12 th Ave 495 W 23 rd St 6 th Ave Furman St Broadway Manhattan Bridge W 34rd St 2 nd Ave East Broadway 278 Broadway Delancey St 1 st. Ave Brooklyn E 34rd St Franklin D. Roosevelt Dr Franklin D. Roosevelt Dr Fort Greene Greenpoint Williamsburg st W USA Kontor Ägarandel 78,2 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 59 Teknisk och ekonomisk förvaltare ABS Partners Investeringsår 2006 Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 15

16 Colorado Bldv Matrix Financial Center, USA Matrix Financial Center är en kontorsfastighet på 24 våningar på cirka kvadratmeter. Fastigheten ligger centralt i Denvers finansiella distrikt (CBD) med närhet till mer än 50 restauranger och 16 hotell. 92 procent av den uthyrningsbara ytan består av kontor, medan övriga ytor bland annat omfattar butikslokaler på markplan. Denver är en stad med positiv utveckling och ledande bolag inom olje- och energisektorn är mest framträdande. Infrastrukturen i Denver kommer att förbättras avsevärt under de kommande åren, bland annat med nya tågförbindelser mellan ytterområden och stadskärna. Fastigheten ägs tillsammans med en norsk fastighetsinvesterare som har god kunskap om fastighetsmarknaden i Denver. Toma West Management förvaltar fastigheten och är också ansvarig för uthyrningen. Bolagets största hyresgäst, United Western Bank, gick i konkurs i februari Delar av konkursboet köptes upp av First Citizens Bank, och de flesta hyresavtalen löper därför vidare fram till Under hösten 2012 blev det klart att First Citizens Bank ska flytta ut ur sina bank- och kontorslokaler på cirka kvadratmeter i april Detta utgör cirka 20 procent av den uthyrningsbara ytan och gör att vakansgraden i fastigheten nu ligger på cirka 30 procent. Applewood Green Mountain Open Space Standley Lake Regional Park Wildlife Ref Mt Olivet Edgemont Green Mountain Village Bear Creek Lake Park Arvada Lakewood Westminister Mountain Wheat View Ridge Edgewater W 6th Ave Lakeside Spivak Denver Boulder Turnpike 76 Federal Heights Zuni 70 Sheridan Bow Mar Columbine Valley Western Hills N Valley Hwy College View DENVER Littleton Thomton North Washington Lawrence St Alamo Placita 85 Englewood Cherry Hills Village Commerce City Glendale Cherry Ridge Sandtown Greenwood Village Centennial Hezeltine Eno Hezeltine Heights Irondale Sullivan Rockey Mountain Arsenal National Refuge Montbello Sable Cherry Creek State Park Aurora Buckley AFB Därför anlitades Columbine 2012 en erfaren lokal fastighetsmäklare Foxfield Hills som får i uppdrag att hyra ut de lediga lokalerna. Flera hyresgäster är intresserade av att hyra lokalerna och målet är att finna nya hyresgäster så fort som möjligt. Efterfrågan på mindre kontorslokaler i centrala Denver har varit bra under 2012 och flera nya hyresavtal i fastigheten har tecknats under året. Den positiva utvecklingen beräknas hålla i sig under Rolla COLORADO W. Coldfax Ave Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Ägarandel 65 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 10 Teknisk och ekonomisk förvaltare Toma West Management Investeringsår Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

17 Arlington USA West Arlington Gateway är ett 15 våningar högt hotell med 336 rum och konferenslokaler på cirka kvadratmeter. Hotellet ligger centralt i stadsdelen Ballston i Arlington, i närheten av huvudinfarten till det som anses vara den mest dynamiska förorten till Washington DC. Området har genomgått en stark ekonomisk utveckling och vuxit kraftigt de senaste åren. Efter en omstrukturering av samarbetsavtalet som ingicks i slutet av 2012, har NBN III ökat sin andel i hotellet från 50 till 64 procent. JBG Companies har minskat sin andel från 50 till 36 procent. Operatörsavtalet har också sagts upp och Crescent Hotels and Resorts övertog driften av hotellet den första april Tvärs över gatan från hotellet har ett utvecklingsprojekt med lägenheter, kontor och butikslokaler färdigställts. Detta förväntas bidra positivt till utvecklingen av området framöver. Dessutom kommer det att skapa nya möjligheter att attrahera affärskunder till hotellet. George Washington Memorial Pkwy Glover Archibold Park Canal Rd NW Woodmont Highlands Arlington Lyon park Fort Myer Arlington Heights Colonial Village Westmont Arlington Blvd Army and Navy Country Club Douglas park Fort Barnard Washington Blwd Georgetown University Arlington National Cemetery Rock Creek and Potomac Parkway Route 66 WASHINGTON D. C. White House MARYLAND Hotellet utvecklades Heights svagare än förväntat under 2012 och Bolling AFB totalt sett låg intäkterna Arlandriapå samma nivå som Intäkterna beräknas öka under 2013 med två till tre procent. Henry G. Shirley Memorial Hwy Beverly Hills District of Columbia 395 Theodor Roosevelt Island The Pentagon George Washington University Jefferson Davis Hwy Addison Heights Aurora Hills George Washington Memorial Pkwy The Elipse Constitution Ave NW West Potomac Park independence Ave SW P o t o m a c 110 Reagan National Airport 15th St NW East Potomac Park Ledroit Park Rhode Island Ave NE 7th St NW SW Fwy Bloomingdale 395 Eckington N Capitol St NW United Stated Capitol S. Capitol St SE 295 Congress Heights Andel av årliga hyresintäkter 13 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Hotell Ägarandel 49,9 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 84 Teknisk och ekonomisk förvaltare Starwood Hotel & Resort Investeringsår 2006 Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 17

18 Riga Lettland Grâvis Sarkandaugava Kundzinsafa Fastigheterna i Riga består av de tre köpcentren Alfa, Mols och Dole. De ligger utmed stora huvudinfarter till Riga och omfattar mer än kvadratmeter uthyrningsbar yta. Ratsupe Spilve Podrags Duntes iela Ciekurkalns E 77 Smerlis Brivibas gatve Jugla Alfa är ett av Rigas största och modernaste köpcentrum och var det första köpcentret för bilburna i Lettland. Centret slog upp portarna 2001 men genomgick en omfattande utbyggnad 2004 respektive Alfas senaste tillbyggnad stod klar 2008 och har bland annat åtta biosalonger samt butiker som Mango och Zara. Den totala ytan för Alfa är idag kvadratmeter. Den senaste satsningen tillmötesgår kundernas önskemål om att kunna kombinera shopping och underhållning under samma tak och är också ett strategiskt val för att positionera sig i förhållande till konkurrenterna. Mols är på totalt kvadratmeter och Dole är på kvadratmeter. Den löpande driften på centren i Riga uppvisar en fortsatt positiv trend och portföljen genererar ett bra kassaflöde från driften. Genom aktiv och effektiv förvaltning har det lyckats att hålla vakansgraden i köpcentren nere samtidigt som kundernas intresse behållits. Hennes & Mauritz öppnade sina första butiker i Baltikum 2012, varav en på Alfa-centret i Riga. Butiken slog upp portarna den 29 september 2012 efter en omfattande ombyggnation som medförde en del omflyttning och lokalanpassningar för befintliga hyresgäster. Lokalerna sträcker sig över två plan och är på totalt kvadratmeter. Omsättningen för butiken är högre än förväntat vilket påverkar centrets totala omsättning och attraktion i positiv riktning. Av värderingar som tagits in det senaste året framgår att värdena har fortsatt sin positiva utveckling sedan den refinansiering som genomfördes Refinansieringen resulterade i en extra amortering av lånet på 14,5 miljoner Lucavsala Têrinji Lielirbes iela E 22 Bierinji Mårupe Kipsala Centra Rajons Kliversala Krisjäna Valdemära iela Šosciems Vienibas gatve Mucasala Biekensala RIGA Lucavsala Ziepriakkaina iela Krustkaini Brivibas gatve Katlakalns Lubânas iela Maskavas iela Gaisma euro. Som en Tiraine Râmava kompensation för Câlissils detta godkände banken att vissa krav i låneavtalet tillfälligt Baloẑi ska upphävas fram till Kraven är kopplade till relationen mellan belåningsgraden och fastigheternas marknadsvärde. Bolaget ligger nu gott och väl innanför angivna gränsvärden. Nyckeltal Land Projekttyp A 8 A 10 Atgazene A 7 E 77 E 22 A 2 Krasta iela D a u g a v a Darzciems A 6 Kengarags E 22 Purvciems Plavnieki P 4 P 2 Dreilini Latvia Kjøpesentre Ägarandel 100 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 118 Teknisk och ekonomisk förvaltare Linstow Investeringsår Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

19 Curanum Tyskland Ems Osnabrück Portföljen består av drygt lägenheter för äldreboende i den tyska delstaten Nordrhein-Westfalen. Portföljen innehåller sju fastigheter som ligger i Schwelm (två fastigheter), Ennepetal, Wuppertal, Hagen, Iserlohn och Gevelsberg. Som en del av servicen för de boende ingår simbassäng, restaurang, bank och sjukvård. Dessutom finns det attraktiva grönområdem. Tyskland har en allt äldre befolkning och åldersgruppen över 70 år är den enda som växer. Behovet av äldreboenden förväntas därför öka under de kommande åren. Arnhem Gelderland Liemburg Enschede Gelsenkirchen Duisburg Essen Düsseldorf Münster Bielefeld Ems Hamm Paderborn North Rhein Westphalia Dortmund Hagen På grund av sjunkande intäkter i förhållande till hyrans storlek, meddelade Curanum 2011 att de ville säga upp avtalet. Efter en längre tids förhandling enades parterna under 2012 om en lösning där årshyran minskas från 9,1 Liège till 8,2 miljoner euro. Dessutom ska NBN bekosta en renovering av fastigheterna i portföljen motsvarandeett belopp på cirka 20 miljoner norska kronor. På så sätt räknar bolaget med att säkra hyresavtalet med Curanum fram till att det löper ut Till följd av lägre intäkter och större osäkerhet kring framtida intäkter bröt bolaget under 2012 mot låneavtalet. Låneavtalet med banken har därför omförhandlats. Detta Aachen Leverkusen Cologne Bonn Siegen innebär bland annat att lånet ska amorteras ned från cirka 73 miljoner euro till cirka 60 miljoner euro fram till lånet förfaller I Tyskland planeras en lagändring träda i kraft Lagen innebär krav på fler enkelrum per vårdhem samt minimistorlek för rummen. Effekten av lagändringen är fortfarande osäker men risken är att den långsiktiga intäktspotentialen för flera av fastigheterna minskar. Andel av årliga hyresintäkter 10 % Nyckeltal Land Tyskland Projekttyp Eldrehjem Ägarandel 100 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 61 Teknisk och ekonomisk förvaltare Axion Consult Investeringsår 2006 Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 19

20 Gävle Sverige Strömsbrovägen Fastigheten ligger centralt i Gävle centrum nära järnvägsstationen och stadens butiksgator. Hotellet har 186 rum, restaurang och en mindre konferensavdelning. Fastigheten blev allvarligt skadad i en brand 2005 och stora delar av hotellet har därför totalrenoverats. 58 rum i den minst skadade delen öppnades igen i maj 2006, medan resten av rummen hölls stängda fram till första kvartalet Gävle ligger ca 17 mil norr om Stockholm och har omkring invånare. Staden har en väl utbyggd infrastruktur med både motorväg och tågförbindelse till Stockholm, en resa som tar cirka 80 minuter. NBN har ett hyresavtal med Scandic Hilton AB som är en av Sveriges största hotelloperatörer. Avtalet löper fram till 2026 med 100 procents justering av KPI årligen. Graflunds är ekonomisk förvaltare, medan Riksbyggen står för den tekniska förvaltningen av byggnaden. Den underliggande verksamheten för hotellet är tillfredsställande och kassaflödet i projektet gav under 2012 en avkastning på cirka fem procent på insatt eget kapital. Västra vägen Högskolan i Gävle Skånbergsleden 80 Boulognerskogen Valbogatan Hälsingegatan Kaplansgatan 80 Vallbacken Parkvägen Hälalngaleden Nygatan Norra Kungsgatan Staketgatan Hamiltongatan Sofiagatan GÄVLE Öster Södertull Brynäs Stenebergsparken En långsiktig underhållsplan följs för att säkra fastighetens tekniska standard. Driften för hotellet förväntas vara stabil även under Luthergatan Stora Esplanadgatan Kålhagsgatan Kasemgatan Parkvägen Fällskärsleden Södra Kopparslagarsgatan Kasemgatan Upplandsgatan Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckeltal Land Sverige Projekttyp Hotell Ägarandel 100 % Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 10 Teknisk och ekonomisk förvaltare Riksbyggen/Graflunds Investeringsår Årsrapport 2012, Kommersiella Fastigheter Holding III AB