Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding II AB

Transkript

1 Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding II AB

2 Innehåll Huvudpunkter Översikt över Hyresfastigheter Holding II AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Södertälje... 9 Eskilstuna og Strängnäs Malmö Haninge Göteborg Uppsala Linköping Markarydsbostäder Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Fastighetsöversikt... 29

3 Huvudpunkter 2008 DELFÖRSÄLJNING OCH FÖRÄDLING AV PORTFÖLJEN I Graflundsportföljen såldes under 2008 fem fastigheter på totalt cirka kvm med betydande inslag av kommersiella lokaler som ett led i förädlingen av portföljen. Ombildningar och försäljningar av fyra fastigheter till bostadsrättsföreningar genomfördes också. Totalt såldes fastigheter för cirka 360 miljoner kronor och avkastningen beräknas till cirka 120 procent. HÖJDA HYRESNIVÅER Utfallet av hyreshöjningarna under 2008 blev 2,8 procent och prognoserna för hyreshöjningar under 2009 är goda. De kommunala fastighetsbolagen i Sverige har hittills fått en hyreshöjning på 3,06 procent, efter att 90 procent av bolagen har förhandlat färdigt. INVESTERINGAR I ENERGISYSTEM I Malmö och Linköping har investeringar genomförts för att minska värme- och vattenförbrukningen. Även i Göteborg genomförs ett program för att minska energiförbrukningen. Detta kommer att minska de fasta kostnaderna framöver samtidigt som det är miljövänliga åtgärder. EFFEKTIVISERING AV FÖRVALTNINGEN För att göra förvaltningen mer effektiv har Graflunds övertagit portföljen i Haninge från Newsec Asset Management och hanterar nu förvaltningen av alla portföljer i östra Sverige. Samtidigt övertog Newsec de delar av Markarydsbostäderportföljen som ligger i Västsverige. STABILA VÄRDEN Värdet av fastigheterna i bolaget är stabilt, trots den mycket turbulenta marknaden och den svaga ekonomiska utvecklingen. Avkastningskravet på fastigheterna har ökat något, men hyreshöjningen har dämpat värdefallet till cirka 0,5 procent under det senaste året. Eftersom koncernens investeringar är lånefinansierade kommer ett minskat fastighetsvärde att ge en större procentuell effekt på värdet per aktie. Detta beror på att det egenkapitalet belastas med hela värdefallet medan skulden är oförändrad. Värderingen av bolagets fastighetsportföljer görs av en oberoende tredjepart två gånger per år. UTBETALNING FÖR 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 3

4 > aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) > aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS (Norge) Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) ca 80 % ca 20 % Hyresbostäder i Sverige II AB Södertälje (Kungskatten 35 & 36 AB) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Eskilstuna/ Strängnäs (Graflunds Invest AB) Malmö (Bostads AB Grøningen) Haninge (Fastighetsbolaget NIAM Haninge AB) Göteborg (Fastighetsbolaget Anelk & Bredfjäll AB) Uppsala (Fastighets AB Linrepan) Linköping (Fastighets AB Ostbrickan) Markarydsbostäder Ronna Park lägenheter kvm Hyra MSEK 86 Förvärvat november 2004 Graflunds lägenheter kvm Hyra MSEK 183 Förvärvat december 2004 Rosengård 867 lägenheter kvm Hyra MSEK 61 Förvärvat december 2004 Haninge lägenheter kvm Hyra MSEK 153 Förvärvat mars 2005 Hammarkullen 891 lägenheter kvm Hyra MSEK 51 Förvärvat mars 2005 Valsätra 948 lägenheter kvm Hyra MSEK 61 Förvärvat februari 2005 Ryd/Skäggetorp lägenheter kvm Hyra MSEK 83 Förvärvat april 2005 Spredt Sverige lägenheter kvm Hyra MSEK 385 Förvärvat juni 2005 Hyresfastigheter Holding II AB Inledning Årsrapporten för 2008 innehåller, förutom en komplett årsredovisning, en del information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Norden samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding II AB ( HFH II ). Struktur och översikt HFH II är en fastighetsportfölj som ska bestå av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i Norden. Tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding II AS ( BUH II ) ägde HFH II i december 2008 totalt lägenheter i Sverige. Under det senaste året såldes 319 lägenheter, varav 256 såldes till nyetablerade bostadsrättsföreningar. I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna i BUH II och HFH II. Bolaget är inne på sitt tredje verksamhetsår. Flera åtgärder har vidtagits för att optimera förvaltningen. Graflunds har övertagit förvaltningen av Haninge och tar nu hand om alla portföljerna i östra Sverige. Newsec Asset Management förvaltar de portföljer som ligger i Västsverige. Dessutom har ett par fastigheter med en stor andel kommersiella lokaler sålts för att renodla bostadsportföljen. Läge Fastighetsportföljen består av totalt åtta projekt. Sju av projekten ligger i kommunerna Haninge (Storstockholm), Göteborg, Malmö, Uppsala, Eskilstuna, Södertälje och Linköping. Dessutom köptes AB Markarydbostäder i juni Den här portföljen har lägenheter i eller i närheten av Storstockholm, Norrköping, Södertälje, Landskrona och Markaryd. Figuren på nästa sida visar fastigheternas geografiska läge. Utbetalning för 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. 4 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

5 Luleå Umeå Östersund Söderhamn 6 Karlstad Eskilstuna STOCKHOLM Linköping Göteborg 5 Jönköping 8 8 Malmö 3 Fastigheter 1. Södertälje 5. Göteborg 2. Eskilstuna/Strängnäs 6. Uppsala 3. Malmö 7. Linköping 4. Haninge 8. Markarydsbostäder Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 5

6 BNP tillväxt i Norden (%) E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Norden drabbades av den globala finanskrisen på allvar under andra halvåret 2008 och prognoserna för 2009 tyder på att lågkonjunkturen fortsätter under hela året. Aktiviteten på fastighetsmarknaden avtog under 2008 som en följd av stor osäkerhet på marknaden och problem med lånefinansiering. Vi har samtidigt sett en markant ökning av direktavkastningen/yielden 1. Till följd av bland annat att avståndet mellan köparnas och säljarnas förväntningar är stort har färre transaktioner genomförts på marknaden jämfört med Då aktörerna tyngs av ökade avkastningskrav förväntas attraktiva investeringsmöjligheter komma ut på marknaden, framför allt för aktörer som är mindre beroende av lånefinansiering. Källa: Aberdeen, Newsec, ING Real Estate Makroekonomisk utveckling i Sverige För den svenska ekonomin blev 2008 ett betydligt svagare år jämfört med förväntningarna i början av året. Det berodde främst på att den ekonomiska aktiviteten minskade dramatiskt under fjärde kvartalet och BNP-tillväxten föll med -4,9 procent. Detta innebar att BNP-tillväxten för 2008 föll med -0,2 procent och vi måste gå ända tillbaka till början av 1990 för att hitta motsvarande negativa utveckling för ekonomin. Exporten och orderingången har fallit dramatiskt och antalet varsel om uppsägning är högt. Inflationen steg under stora delar av 2008, men en kraftig nedgång i slutet av året gav en förändring på 1,3 procent i januari jämfört med samma period Inflationen förväntas ligga kvar på en låg nivå under Den norska och svenska kronan försvagades kraftigt mot den amerikanska dollarn och euron under andra halvåret 2008 och medan den norska kronan har stärkts sedan nyår har den svenska kronans svaga utveckling fortsatt. Den svenska kronan har försvagats med cirka 14 procent mot den norska kronan under januari och februari. Styrräntan i Sverige sänktes från 4,75 procent till 2 procent under För att motverka att produktionen och sysselsättningen blir för svag och inflationen för låg valde riksbanken att än en gång sänka räntan med en procentenhet i januari. Styrräntan ligger nu på en procent. Riksbanken utgår från att räntan kan komma att sänkas ytterligare under första halvåret Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden blev högre än förväntat under 2008 som en följd av några enstaka stora transaktioner. Statligt ägda Vasakronan såldes till AP-Fastigheter för 41,1 miljarder kronor i juli och är den största fastighetstransaktionen som någonsin genomförts i Sverige. Totalt omsattes fastigheter för 132,8 miljarder kronor i Sverige under 2008, vilket är en minskning med cirka nio procent jämfört med Marknadsandelen för transaktioner som gjorts av internationella aktörer ökade till cirka 60 procent under 2007, men minskade under 2008 till cirka 25 procent. Under 2007 stabiliserades direktavkastningsnivån i Sverige med en svagt stigande tendens under andra halvåret, bland annat som en följd av en högre räntenivå och större osäkerhet/risk på marknaden. Den här utvecklingen fortsatte under hela 2008 som en följd av turbulensen på finansmarknaderna med ökad osäkerhet och problem med lånefinansiering. Trots en betydligt lägre räntenivå har utvecklingen med ökade avkastningskrav fortsatt under Källa: Newsec, ING Real Estate 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftsnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftsnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 6 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

7 Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (%) 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Källa: SCB Bostadsmarknaden i Sverige En hög andel av befolkningen i Sverige hyr sin bostad och 39 procent av alla bostäder i Sverige är hyresbostäder. Detta ger en stor och välfungerande hyresmarknad samtidigt som priset per kvadratmeter ligger betydligt under kostnaden för nybyggnation, vilket bidrar till att minska risken med investeringen. Den svenska marknaden för hyresbostäder är en marknad med i huvudsak reglerade hyror. I praktiken justeras hyrorna i förhållande till kostnadsökningarna för de kommunala bostadsbolagen och hyrorna varierar därför inte särskilt mycket. Detta innebär att hyresintäkterna för portföljen är stabila och risken på intäktssidan är främst risken för vakanser. Utveckling på efterfrågesidan beror på befolkningssituationen i området, medan utbudssidan beror på bostadsbyggandet. Under 2008 fortsatte den positiva utvecklingen för hyresnivån i Sverige med en ökning på 2,7 procent för de kommunala bolagen och 2,8 procent för de privata bolagen. Prognoserna för hyreshöjningarna under 2009 är också goda och resultatet av hyresförhandlingarna hittills ger en hyreshöjning på drygt tre procent. Källor: Hem & Hyra, Newsec Valsätra i Uppsala Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 7

8 Volym för BRF-ombildningar (MSEK) Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Ombildning av hyreslägenheter till bostadsrättslägenheter eller bostadsrättsföreningar (BRF) har varit mycket populärt under de senaste åren och en utveckling har ägt rum där fler och fler vill äga sin egen bostad/lägenhet. Antalet bostadsrättsombildningar ökade markant under 2007 och 2008 och en viktig orsak till detta var att den så kallade stopplagen, en lag som i princip hindrade de kommunala bolagen från att genomföra ombildningar, upphörde att gälla i juli Figuren ovan visar den totala volymen för ombildningar under de senaste sex åren. Den kraftiga sänkningen av styrräntan i Sverige har påverkat kostnadsbilden i en bostadsrättsombildning positivt, vilket gör det mer attraktivt för hyresgästerna att investera i den egna bostaden. Priserna på bostadsrättslägenheter i Sverige föll med cirka två procent under 2008, men har haft en positiv utveckling i början av 2009 till följd av den låga räntenivån. Källor: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatistik 8 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

9 Gården Gården 1 5. Sjöboden Fäboden 3 Södertälje Fastighetsportföljen i Ronna Park i Södertälje, består av 22 fastigheter med lägenheter i sju våningar, som är uppförda i slutet av 1960-talet, men som renoverades under 80- och 90-talen. Byggnaderna är i relativt gott tekniskt skick. Södertälje är en kommunikationsknutpunkt för Mälardalsregionen och här möts Europavägarna E4 och E20 samt tåg och pendeltågtrafik. Södertälje är en förortskommun till Stockholm och ingår i Stockholms läns väl utbyggda kollektivtrafiknät. Pendeltåget till och från Stockholm går fyra gånger i timmen och tar cirka 40 minuter. Portföljen har under 2008 haft en fortsatt god utveckling när det gäller vakansgraden, som nu ligger på nästan noll. Detta är mycket positivt för området. Förvaltningen arbetar med att effektivisera driften och under 2008 installerades sparventiler för att minska vattenförbrukningen. Tyvärr har det uppstått en del vattenskador under det senaste året och förebyggande åtgärder kommer att genomföras under 2009 för att minska vattenläckagen. Det finns också behov av att renovera några dåliga lägenheter under Det är stort tryck på hyresbostäder i Södertälje och det finns goda förutsättningar att behålla en låg vakansgrad under den närmaste framtiden. Hyreshöjningen för 2009 blev relativt bra med en höjning på 4,75 procent. Andel av årliga hyresintäkter 8 % Nyckeltal Antal byggnader 21 Antal lägenheter Areal kvm Andel bostäder 94 % Andel kommersiella lokaler 6 % Hyresintäkter 2008 MSEK 86 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle november 2004 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 9

10 Bonden Forbomsvreten Frimuraren 8 4. Nybyggaren 9 5. Notarien Venus Vaksamheten 8 8. Trevanden Eskilstuna og Strängnäs Portföljen består av cirka 100 byggnader med centralt läge i Eskilstuna och Strängnäs. Eskilstuna och Strängnäs är två städer i Mälardalen med goda kommunikationer till Stockholm. Med tåg tar det cirka 50 minuter respektive en timme till centralstationen i huvudstaden. Framför allt Strängnäs har fått allt flera invånare som pendlar till Stockholm under de senaste åren. Under 2008 genomfördes försäljning av fyra fastigheter till nyetablerade bostadsrättsföreningar. Totalt omfattade detta 256 lägenheter och cirka kvm. Det totala försäljningspriset låg på 362 miljoner kronor och avkastningen är beräknad till cirka 110 procent. Under 2008 såldes också fem fastigheter med tyngdpunkt på kommersiella lokaler. Fastighetsvärdet vid denna försäljning var 98 miljoner kronor och avkastningen på insatt eget kapital beräknas till cirka 170 procent. I fastigheten Vaksamheten 8 i Eskilstuna har Försäkringskassan tecknat ett nytt sex år långt hyresavtal omfattande cirka kvm. Lokalerna kommer samtidigt att renoveras. Andel av årliga hyresintäkter 19 % Nyckeltal Antal byggnader 91 Antal lägenheter Areal kvm Andel bostäder 90 % Andel kommersiella lokaler 10 % Hyresintäkter 2008 MSEK 183 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle december Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

11 Kronodirektören Malmö Portföljen i Malmö består av 21 fastigheter i stadsdelen Rosengård. Fastigheterna är på tre, sex respektive nio våningar och har gemensam infrastruktur och utemiljö. I stadsdelen Rosengård i Malmö möts människor från olika kulturer. Antalet invånare är cirka och majoriteten har utländsk bakgrund. Ett energiprojekt är färdigställt och har redan gett vissa effekter genom minskad värme- och vattenförbrukning. Portföljen har många hyresgäster och stort slitage både i lägenheterna och på utemiljön. Rosengård har fått mycket negativ medieuppmärksamhet på senare tid på grund av integrationsutmaningar och eftersatt underhåll. Förhoppningsvis kommer detta att vinklas mer positivt när renoveringsinsatserna börjar märkas. Förvaltningen har med hjälp från det tekniska konsultföretaget Ramböll gjort en genomgång av alla lägenheterna för att bedöma renoveringsbehovet. Utifrån detta har man tagit fram en renoveringsplan för att utveckla fastigheterna och området. Ett fem år långt renoveringsprogram planeras där man rustar upp en gård varje år. För att ge området ett lyft kommer man att genomföra extra insatser under det kommande året för att hantera allt akut underhållsbehov som bland annat omfattar renovering av badrum och kök samt byte av fönster. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal byggnader 21 Antal lägenheter 867 Areal kvm Andel bostäder 96 % Andel kommersiella lokaler 4 % Hyresintäkter 2008 MSEK 61 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle december 2004 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 11

12 Kalvsvik 11: Kalvsvik 11: Söderbymalm 7:51 6. Vendelsö 3: Vendelsö 3: Haninge Den här fastighetsportföljen ligger i Haninge kommun som är en del av Storstockholmsregionen. De åtta fastigheterna ligger i tre områden i Haninge och består huvudsakligen av bostadsfastigheter. Det finns fina grönområden kring fastigheterna. Haninge är en attraktiv kommun 20 km från centrala Stockholm och är ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Kommunikationsmöjligheterna från Haninge in till huvudstaden är goda. Uppbyggnaden av ett förvaltningskontor och en lokal i Jordbro, med närbutik, bageri och samlingslokal, är genomförd, vilket är positivt för området. Fyra värmecentraler har bytts ut och justerats under Tidigare genomförd el-separering gör att bolaget inte drabbas lika kraftigt av de högre elpriserna. Graflunds har övertagit förvaltningen av portföljen efter Newsec. Övergången har gått smidigt och kommer att medföra en mer effektiv uppföljning av fastigheterna. Andel av årliga hyresintäkter 14 % Nyckeltal Antal byggnader 112 Antal lägenheter Areal kvm Andel bostäder 95 % Andel kommersiella lokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MSEK 153 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle mars Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

13 Hjällbo 35:2-35: Hjällbo 31:8 Göteborg Göteborgsportföljen består av 14 fastigheter med lägenheter i Hammarkullen, ca 18 km norr om Göteborgs centrum. Byggnaderna uppfördes 1968/1969, men lägenheterna har moderniserats på senare tid. Göteborg är Sveriges andra största stad med nästan invånare och en stabilt stark befolkningstillväxt. Hammarkullen är en förort i nordöstra Göteborg med en mångkulturell befolkning. Området är anslutet till Göteborgs mycket goda kollektivtrafiknätverk. Portföljen i Hammarkullen har stor efterfrågan och det finns inga vakanser. Driftsmässigt har förvaltningen ingått ett samarbete med Göteborg Energi om att förbättra energisystemen under en femårsperiod. Efter förbättringarna kommer energiförbrukningen att minska och ge lägre driftskostnader. På grund av krav från Räddningstjänsten fanns det behov av att förstärka takets bärförmåga i de underjordiska garageanläggningarna på området. Det har också kommit myndighetskrav om säkerhetsdörrar i hissarna. Båda dessa krav har medfört extrakostnader. Under 2009 kommer förvaltningen att fortsätta arbetet med tryggheten på området och man planerar att installera kameraövervakning i vissa källare. Det kommer också att finnas behov av att renovera en del sämre lägenheter under Andel av årliga hyresintäkter 5 % Nyckeltal Antal byggnader 14 Antal lägenheter 891 Areal kvm Andel bostäder 96 % Andel kommersiella lokaler 4 % Hyresintäkter 2008 MSEK 51 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle mars 2005 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 13

14 Valsätra Uppsala Portföljen består av nio fastigheter i Valsätra i Uppsala kommun, cirka sju km sydväst om centrum. Fastigheterna består av sex punkthus och 40 lägre hus som ligger samlade kring ett gemensamt grönområde. Byggnaderna uppfördes under perioden Uppsala har haft en stark befolkningsutveckling under de senaste åren och är med sina cirka invånare Sveriges fjärde största stad. Tillväxten förväntas fortsätta, inte minst tack vare utbyggnaden av infrastrukturen i området. Portföljen har stabil drift och inga vakanser. Det byggs många bostadsrätter i området, men brist på hyreslägenheter gör att efterfrågan är stor. För att förebygga vattenskador dras avloppsrören om. Under 2008 fanns det behov av att byta ut en del äldre vitvaror. Passersystem är installerade i vissa hus och tvättstugor, något som hyresgästerna uppskattar. En PCB-inventering (miljögift som kan finnas i fog- eller golvmassor) har genomförts och sanering kommer att genomföras fram till Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal byggnader 44 Antal lägenheter 948 Areal kvm Andel bostäder 91 % Andel kommersiella lokaler 9 % Hyresintäkter 2008 MSEK 61 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle februari Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

15 Gulsparven Ostbrickan 2 Linköping Portföljen består av fastigheter i stadsdelarna Skäggetorp och Ryd i Linköpings kommun. Huvuddelen av portföljen ligger i Ryd, i närheten av universitetet i Linköping. Linköping är Sveriges femte största kommun med cirka invånare. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit utmärkande för staden. Staden har goda kommunikationsmöjligheter genom vägnät och järnväg. Stadsdelarna Skäggetorp och Ryd ligger nordväst respektive väst om Linköpings centrum. Ryd är den stadsdel i Linköping där det bor flest studenter. Under 2008 har en uppgradering av värmesystemet i sex byggnader genomförts. Fler uppgraderingar planeras under Under 2008 installerades också bokningssystem i alla tvättstugor. Vakansgraden i Linköping har ökat något under det senaste året. Förvaltningen har nu extra fokus på uthyrning för att vända den negativa trenden. En del av de tomma lägenheterna behöver renoveras innan de kan hyras ut. Andel av årliga hyresintäkter 8 % Nyckeltal Antal byggnader 134 Antal lägenheter Areal kvm Andel bostäder 97 % Andel kommersiella lokaler 3 % Hyresintäkter 2008 MSEK 83 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle april 2005 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 15

16 Bäckgården 1 5 (Huddinge) Renen 13 (Markaryd) Kopparvägen 3 (Landskrona) Märsta Ekoporten (Norrköping) Porten (Norrköping) Grinstugan 1 (Södertälje) Rödvenen 4 (Södertälje) Luleå Markarydsbostäder Umeå Östersund Markarydsbostäder är en spridd portfölj som ligger i närheten av eller i större städer i södra Sverige. Portföljen innehåller lägenheter och är den största enskilda investering som gjorts i HFH II. Söderhamn Cirka 55 procent av intäkterna kommer från områdena Norrköping och Södertälje. Resten av portföljen ligger i Storstockholmsområdet samt i Landskrona och Markaryd. Karlstad Eskilstuna Linköping STOCKHOLM Hyreshöjningarna för portföljen blev i genomsnitt tre procent, vilket är rimligt i förhållande till inflation och kostnadsökningar. Vakansgraden i Norrköping är fortsatt relativt hög och ligger på cirka åtta procent. Förvaltningen kommer att ha starkt fokus på uthyrningsaktiviteter under För Södertälje har utvecklingen av vakansgraden varit mycket positiv och denna ligger nu nära noll. I Vårby har man startat ett projekt (Vårbygruppen) i samarbete med kommunen och andra fastighetsägare i området för att erbjuda ungdomar olika aktiviteter och minska bråk och skadegörelse. Efter sammanslagningen av Graflunds och Markarydsbostäder har förvaltningskostnaderna minskat något genom en mer effektiv organisation. Antalet vattenskador har ökat på flera Göteborg Malmö Jönköping ställen i portföljen och man genomför nu flera proaktiva åtgärder som att spola avloppen. PCB-sanering inleds under 2009 och kommer att pågå i flera etapper under några år framöver. Under 2009 kommer det också att finnas behov av att renovera en del lägenheter som är i dåligt skick. Andel av årliga hyresintäkter 36 % Nyckeltal Antal byggnader 13 Antal lägenheter Areal kvm Andel bostäder 92 % Andel kommersiella lokaler 8 % Hyresintäkter 2008 MSEK 385 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle juni Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

17 Nyckeltal Hyresfastigheter Holding II AB äger 20,26 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige II AB («HBS II»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för HFH II omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS II. Hyresbostäder i Sverige II AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Av- och nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt (SEK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 17

18 18 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

19 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 19

20 20 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

21 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 21

22 22 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

23 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 23

24 24 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

25 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 25

26 26 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

27 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 27

28 28 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

29 Fastighetsöversikt Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Garage/ Ppl Byggnad Tomt Totalt Sjöboden 1 Södertälje Fäboden 3 Södertälje Hemmanet 4 Södertälje Gården 2 Södertälje Summa Södertälje Kronodirektören 2 Malmö Kronodirektören 4 Malmö Kronodirektören 5 Malmö Kronodirektören 6 Malmö Kronodirektören 7 Malmö Kronodirektören 8 Malmö Kronodirektören 9 Malmö Kronodirektören 10 Malmö Summa Rosengård Kalvsvik 11:1084 Haninge Kalvsvik 11:23 Haninge Kalvsvik 11:35 Haninge Kalvsvik 11:1083 Haninge Kalvsvik 11:18 Haninge Vendelsö 3:114 Haninge Vendelsö 3:1075 Haninge Söderbymalm 7:51 Haninge Summa Haninge Hjällbo 31:8 Göteborg Hjällbo 35:2 35:11 Göteborg Summa Hammarkullen Valsätra 33:1 Uppsala Valsätra 19:1, 34:1 Uppsala Valsätra 34:3, 40:1 Uppsala Valsätra 36:1 Uppsala Valsätra 36:1 Uppsala Valsätra 36:4 Uppsala Valsätra 36:5 Uppsala Summa Uppsala Gulsparven 2 Linköping Ostbrickan 2 Linköping Summa Ostbrickan Vaksamheten 8 Eskilstuna Nybyggaren 10 Eskilstuna Serganten 8 Eskilstuna Nålsticket 2 Eskilstuna Nybyggaren 11 Eskilstuna Nybyggaren 12 Eskilstuna Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 29

30 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Garage/ Ppl Byggnad Tomt Totalt Nybyggaren 9 Eskilstuna Fäktaren 1 Eskilstuna Friheten 5 Eskilstuna Flintan 14 Eskilstuna Fäktaren 3 Eskilstuna Fäktaren 4 Eskilstuna Fäktaren 5 Eskilstuna Fäktaren 6 Eskilstuna Friheten 11 Eskilstuna Fakiren 7 Eskilstuna Favören 1 Eskilstuna Venus 10 Eskilstuna Venus 11 Eskilstuna Venus 12 Eskilstuna Venus 8 Eskilstuna Venus 9 Eskilstuna Navigatören 2 Eskilstuna Navigatören 3 Eskilstuna Notarien 7 Eskilstuna Notarien 8 Eskilstuna Notarien 9 Eskilstuna Notarien 11 Eskilstuna Notarien 12 Eskilstuna Forsbomsvreten 16 Eskilstuna Forsbomsvreten 20 Eskilstuna Forsbomsvreten 21 Eskilstuna Forsbomsvreten 22 Eskilstuna Frimuraren 8 Eskilstuna Bonden 12 Strängnäs Bonden 13 Strängnäs Bonden 14 Strängnäs Åkern 16 Strängnäs Trevnaden 1 Strängnäs Trevnaden 2 Strängnäs Läraren 11 Strängnäs Åkern 1 Strängnäs Åkern 3 Strängnäs Åkern 5 Strängnäs Järpen 1 Strängnäs Järpen 3 Strängnäs Järpen 4 Strängnäs Ekhovsgärdet 1 Mariefred Ekhovsgärdet 2 Mariefred Ekhovsgärdet 3 Mariefred Ekhovsgärdet 4 Mariefred Ekhovsgärdet 5 Mariefred Skönsta 1 Mariefred Summa Graflunds Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

31 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Garage/ Ppl Byggnad Tomt Totalt Valvet 1 Norrköping Dörren 12 & 14 Norrköping Röken 22 Norrköping Porten 16 Norrköping Plysaren 13 Norrköping Pallas 75 Landskrona Pallas 77 Landskrona Ganymedes 23 Landskrona Sten Sture 1 Landskrona Gröna Lund 4 Landskrona Neptun 36 Landskrona Svanen 13 Landskrona Nimrod 32 Landskrona Norra Roten 26 Landskrona Juno 21 Landskrona Herkules 26 Landskrona Gjutaren 24 Landskrona Tycho Brahe 5 Landskrona Tycho Brahe 23 Landskrona Tycho Brahe 30 Landskrona Minerva 18 Landskrona Linné 8 Landskrona Linné 42 Landskrona Gröna Lund 29 Landskrona Pallas 40 Landskrona Kungsörnen 2 Landskrona Kopparängen 3 Landskrona Märsta 1:167 Sigtuna Valsta 3:8 Sigtuna Finnsta 1:11 1:12 Bro Finnsta 1:14 1:17 Bro Finnsta 1:13 Bro Bäckgården 1 5 & 7 Huddinge «Wasagårdarna»: Åkervenen 3, Rödvenen 4, Strandrågen 4, Svingeln 2 Södertälje Ängsgröen 1 & 3 Södertälje Vårbrodden 2 Södertälje Grindstugan 1 Södertälje Topasen 6 Södertälje Rundeln 2-6 Markaryd Gränsfejden 1, Budkaveln 1, Stämpeln 1 Markaryd Mellangård 17 Markaryd Aspen 1 2 Markaryd Bävern 1 2,7 Markaryd Linnéan 14 Markaryd Ljungen 2,3 Markaryd Sälgen 8 Markaryd Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 31

32 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Garage/ Ppl Byggnad Tomt Totalt Hästen 13, Renen 13 Markaryd Packaren 1 Markaryd Markaryd 7:11 Markaryd Läraren 1 Markaryd Landsfiskalen 2 Markaryd Riksdagsmannen 7 Markaryd Skräddaren 1 Markaryd Toffelmakaren 6 Markaryd Toffelmakaren 8 Markaryd Toffelmakaren 2 Markaryd Industrien 9 Markaryd Triangeln 12 Markaryd Konditorn 3 Markaryd Banmästaren 13 Markaryd Summa Markaryd Summa Hyresbostäder i Sverige II Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

33

34

35

36 Hyresfastigheter Holding II AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no