Såvitt gäller enbart bostäder, som står i centrum för utredningen, förekommer i dag i JB och BrL regler om

Transkript

1 R 7215/ Till Justitiedepartementet Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 12 december 2000 beretts tillfälle att avge yttrande över betänkandet Kooperativ hyresrätt, SOU 2000:95. Med anledning härav anför Advokatsamfundet följande. 1 Ökad komplexitet 1.1 Befintligt regelverk Nyttjanderätt till fast egendom har redan i dag en relativt komplicerad systematik i dels jordabalken (JB), dels bostadsrättslagen (BrL). JB utgör ett väl utvecklat och finstämt regelsystem som emellertid med tiden blivit påtagligt omfattande främst vad gäller hyra och jordbruksarrende. 12 kap. JB torde vara en av de mest omfångsrika lagar som gemene man kommer i beröring med. Såvitt gäller enbart bostäder, som står i centrum för utredningen, förekommer i dag i JB och BrL regler om äganderätt till bostadsfastighet tomträtt arrende av jordbruk med bostad för arrendatorn arrende av jordbruk med bostad för annan bostadsarrende hyra och bostadsrätt

2 2 Trots detta omfattande regelsystem har olika alternativa former av avtalsanknytning till bostaden uppkommit utanför JB och BrL och helt utan samband med försöksverksamheten med kooperativ hyra. Även för gemensamt ägande av bostäder har det uppkommit företeelser som inte regleras i lag. Karaktäristiskt för bostadens juridik kan sägas vara att det inte råder full avtalsfrihet och att andra regler kan komma att gälla mellan två parter än dem de avtalat om. Denna karaktär leder med nödvändighet till särskilt omfattande och komplicerade regler. Det ligger då också i sakens natur att sådana regler leder till rättsförluster. Enskilda kan drabbas om man har missuppfattat rättsreglerna och agerat felaktigt. Det uppstår vidare kostnader för den enskilde som vill vara säker på att inte drabbas av en rättsförlust eller som behöver hjälp att reparera sin situation efter ett felsteg. Man kan inte heller helt bortse från kostnader för det allmänna på grund av sådana förhållanden. 1.2 Förslaget Advokatsamfundet anser att det är en stor nackdel att de samlade reglerna om boendets juridik med förslaget blir än mer komplext än hittills. Förslaget innebär att en ny form av nyttjanderätt införs som har två olika skepnader. Boende i kooperativa hyresbostäder kommer vidare att ha sin anknytning till huset i två olika former nämligen dels i form av ett hyresavtal, dels genom ett därifrån frikopplat medlemskap i den ekonomiska föreningen. Det förhållande att den kooperativa hyran i många delar nära ansluter till reglerna i 12 kap. JB medför enligt Advokatsamfundets bedömning inte att dessa blir lättare att tillämpa i det praktiska rättslivet. I stället ligger det ett avsevärt praktiskt dilemma i att parallella och likartade men likväl i vissa detaljer olika regelsystem skapas. Reglerna i JB om arrende är i vissa avseenden näraliggande och parallella till dem om hyra. Erfarenheter från de praktiska problem en fastighetsägare kan ha att agera rätt gentemot sin nyttjanderättshavare visar att det är lätt att göra fel i det enskilda fallet. Många är de advokater som fått förklara för en fastighetsägare att denne agerat fel i något formellt avseende så att nyttjanderättsavtalet blivit förlängt med en ny avtalsperiod på oförändrade villkor. Som bekant är ju reglerna om nyttjanderätt många gånger gynnsamma för nyttjanderättshavaren och i motsvarande grad ogynnsamma för den andra sidan. Det är Advokatsamfundets erfarenhet att just de närliggande men ändå skilda regelsystemen bidrar till rättsförluster som ibland ter sig orimliga även med respekt för att lagstiftaren önskat gynna nyttjanderättshavaren. Utredningen presenterar ett relativt komplext författningsförslag som om det genomförs skall läggas till ovanstående lista. Ett betydelsefullt skäl för att ta det steget som förslaget innebär är det faktum att SKB är så väletablerat och stort. Men den föreningen synes sedan länge fungera utmärkt

3 3 med en undantagslagstiftning. Något egentligt skäl att införa det föreslagna lagkomplexet generellt för riket ligger därför inte i förekomsten av SKB. Advokatsamfundet vill med det anförda uttrycka tvekan inför förslaget som helhet. 2 De materiella reglerna Advokatsamfundet anser att utredningen väsentligen gjort goda analyser av rättsläget nu och om förslaget genomförs. De materiella regler om hyra m.m. som föreslås synes utgöra en väl balanserad avvägning mellan de mot varandra stående intressena. Utredningen har från praktisk utgångspunkt goda lösningar på de materiella reglerna. Advokatsamfundet har dock följande att härtill anföra. 2.1 Lokalhyra Beträffande lokalhyresgäster är förhållandena särpräglade. Vare sig lokalhyresgästen är medlem i den kooperativa hyresföreningen eller inte kommer han att i många avseenden ha helt andra intressen än de boende i huset och i föreningen. Utredningen väljer under att för lokalhyresgäst som är föreningsmedlem undanta de eljest gällande reglerna om skadestånd för det fall hyresvärden kräver höjning av hyran över det skäliga. Remediet mot missbruk säger utredningen ligger i det föreningsrättliga regelverket. För Advokatsamfundet framstår det som en reglering som kan ge orimliga resultat. I många föreningar kommer de boende att utgöra en homogen grupp som skiljer sig från de medlemmar som är lokalhyresgäster. Lokalhyresgästen kan därför lätt komma i utpräglad minoritet i föreningsdemokratin. Vidare kan det förekomma att lokalhyresgäster ofta har gjort sådana tillåtna ändringar av lokalen som bara denne har nytta av och som kanske är starkt anpassade till den i lokalen bedrivna rörelsen. Utredningens förslag kan enligt Advokatsamfundets bedömning få den följden att lokaler inte kan upplåtas med kooperativ hyresrätt eftersom företag inte vill hyra och genom investeringar förädla i lokaler utan det fulla indirekta besittningsskydd som följer av 12 kap. JB. Då behöver sådan hyresgäst också det centrala skyddet mot av föreningen beslutad hyreshöjning som går längre än vad som är skäligt. Det ter sig gynnsamt för institutet kooperativ hyra om även lokalhyresgäster blir föreningsmedlemmar. Även om Advokatsamfundet godtar förslagets huvudregel att föreningen själv bestämmer hyran anser samfundet alltså att det finns skäl att låta även den lokalhyresgäst som är medlem fullt ut njuta det indirekta besittningsskyddet som den lokalhyresgäst har som inte är föreningsmedlem.

4 4 Eftersom huvuddelen av de kooperativa hyresföreningarnas byggnader antas komma att utgöras av bostäder kan det inte vara en betydande nackdel att göra ett sådant undantag från huvudregeln att föreningen bestämmer hyran genom sina demokratiska organ. 2.2 Indexerade insatser Advokatsamfundet delar Rolf-Erik Románs i det särskilda yttrandet framförda uppfattning att det bör vara möjligt för en kooperativ hyresförening att i stadgarna bestämma att en medlem som flyttar ska äga återfå realvärdet av sin insats. Först med en sådan reglering blir boende neutralt mot eventuell inflation, vilket enligt Advokatsamfundets uppfattning är särskilt angeläget eftersom innehavet av den egna bostaden kan pågå under årtionden. Det Román anför om skattefrihet för mellanskillnaden mellan nominell insats och den uppräknade reala insatsen som återfås ter sig också angeläget. 2.3 Ombildning Utredningen överväger under om det ska finnas särskilda begränsningar för en kooperativ hyresförenings medlemmar att ombilda strukturen till bostadsrätt. Advokatsamfundet delar utredningens slutsats att det inte är möjligt att helt förhindra sådana ombildningar. Advokatsamfundet delar också utredningens uppfattning om att reglerna om frivillig likvidation ger ett tillräckligt skydd för de kooperativa hyresföreningarna. Det skulle vidare enligt samfundets uppfattning uppkomma ett särskilt problem om dessa regler skärptes. De kooperativa hyresföreningarna är demokratiska organ med avsevärt medlemsinflytande över boendet. Begränsningar i möjligheter för en betydande majoritet av medlemmarna att ombilda sitt boende till bostadsrätt står principiellt sett i konflikt med denna demokratimodell. 3 Nomenklatur I följsamhet med regeringens direktiv för utredningen använder den genomgående begreppet kooperativ hyresrätt för de form av nyttjanderätt till fast egendom som det är fråga om. Det sker även i förslagen till lagtext. Nyttjanderätt till fast egendom såvitt avser tidsbegränsad sådan till hus eller delar av hus benämns i jordabalken hyra. Visserligen är det begreppet mångtydigt då det används såväl för nyttjanderätten som sådan som exempelvis för den avgift hyresgästen betalar.

5 5 Begreppet hyresrätt finns mångenstädes i JB i speciella fall som benämning på den mer konkreta rättighet hyresgästen har genom lagens materiella regler. Vid sidan därav har det allmänspråkliga begreppet hyresrätt utvecklats på bostadsmarknaden jämte de legala begreppen bostadsrätt och äganderätt. För ordet hyresrätt förekommer emellertid fler betydelser än så. Naturligtvis finns det skäl att för den nya formen av nyttjanderätt till fast egendom införa en nomenklatur som tydligt markerar skillnaden från de tidigare formerna av nyttjanderätt till bostad. Detta nya begrepp bör emellertid enligt advokatsamfundets uppfattning konstrueras så enkelt som möjligt. Komplicerade rättsliga begrepp får annars hos lekmän lätt en enklare men avvikande struktur vilket kan leda till att särskiljningsförmågan hos begreppet faller och att missuppfattningar uppstår För dem som inte har en väl utvecklad känsla för det svenska språket torde ordsammansättningar vara ett särskilt bekymmer. Lagstiftaren bör därför inte införa sådana om de inte är nödvändiga. Inte minst de många svenskar som inte har enbart svenska som familjens språk kan därför komma att gynnas av att en förenkling sker. Begreppet kooperativ är i sig inte enkelt och följer inte normala regler för vårt språk eftersom det härrör från äldre engelskt politiskt språkbruk. Det har emellertid även i vårt land fått en betydelse som kan vara värd att ta fasta på som syftar på just en form av gemenskap av ekonomiskt slag där medlemmar i en förening själva deltar i arbetet cooperatio betyder just samarbeta. Begreppet innefattar emellertid även den gemenskap som förekommer i de förslaget närliggande bostadsrätterna. Ändå har lagstiftaren hållit sig till begreppet bostadsrätt utan bestämningen kooperativ. Advokatsamfundet kan ändock stödja användningen av begreppet kooperativ för den hyresform som nu är i fråga eftersom adjektivet då främst urskiljer denna form av hyra från den som följer av enbart 12 kap JB. Advokatsamfundet anser att den nya nyttjanderättsformen bör kallas kooperativ hyra och den legala föreningsformen kooperativ hyresförening. Utredningen använder självt begreppet den kooperative hyresgästen som väl ansluter till samfundets förslag. För att närmare beskriva den rätt som tillkommer en sådan hyresgäst blir det då naturligt att använda begreppet kooperativ hyresrätt. Samma term kan tänkas utvecklas för att beskriva det rättsområde som lagförslaget om det förverkligas blir inledningen till. 3.1 Textanmärkning I lagförslagets 3 kap. 12 introduceras begreppet avtalet i bestämd form. Det synes vara hämtat från texten i 12 kap. JB. I JB inleds emellertid 12 kapitlet av en särskild paragraf om hyresavtalet. Det gör att tvekan inte kan förekomma om vilket avtal lagtexten i balken därefter avser.

6 6 Den kooperative hyresgästen har en dubbel koppling till föreningen medlemskapet och hyresavtalet. Det kan vara lämpligt att i förevarande lagrum ange att det rör sig om hyresavtalet. SVERIGES ADVOKATSAMFUND Elisabet Fura-Sandström