KOMMERSIELLA HYRESAVTAL

Transkript

1 ANDERS DAHLQUIST-SJOBERG KOMMERSIELLA HYRESAVTAL EN AVTALSTYP I OMVANDLING

2 INNEHALL FORORD vn INNEHALL IX FORKORTNINGAR xvn I. INTRODUKTION 19 1 Inledning Amnet Utgangspunkt Hypotes Syfte och metod Avgransning Disposition 29 2 Bakgrund Centrumavtalet Avtalssituationen Avtalsregleringen Avtalsvariant I Avtalsvariant II Avtalsvariant III Normalavtal for centrumanlaggningar och gallerior Foretagareforeningar en introduktion Typtillhorighetens betydelse Tvingande och dispositiv lagstiftning Bestamning av typtillhorighet Avtal med flera typtillhorigheter Konklusioner Historisk dverblick av den svenska hyresratten Den svenska hyresrattens uppkomst ars hyreslagstiftning ars hyreslagstiftning Partsorganisationernas framvaxt Krislagstiftningen fran IX

3 Organisationernas roll Bergman och Lundstedt om besittningsskyddet Hyreslagstiftningen Hyresregleringen Partsorganisationerna och hyresregleringen Besittningsskyddslagen Den moderna hyreslagstiftningen Partsorganisationerna och den moderna hyresratten Hyresforhandlingslagen 70 n. BETYDELSEN AV EN HYRESRATTSLIG TYPTILLHORIGHET 71 3 Hyreslagens tillamplighet pa centrumavtal Inledning Nyttjanderatt till fast egendom Hyra Bostadshyra och lokalhyra Lokalhyresavtalet Hyresinslag av underordnad betydelse Konklusioner 87 4 Hyreslagens tvingande forpliktelser Inledning Hyresvardens rattsliga forpliktelser Hyresgastens rattsliga forpliktelser Konklusioner Hyreslagens disposivitet Inledning Det primara avtalsutrymmet i hyresforhallanden Hyresgastens anvandning av lokalen Andrad anvandning av lokal Lokalanvandning och centrumavtal Lokalens skick Lokalens skick vid tilltradet Uthyrning av lokal i befintligt skick Lokalens skick under hyresforhallandet Uppsagning och uppsagningstid Begransningar av ratten till hyresreducering Avstaende fran besittningsskydd 121

4 5.2.6 Hyran Index och omsattningshyra Annan ersattning Konklusioner Det sekundara avtalsutrymmet i hyresforhallanden Rattsliga regleringar av hyresforhdllandets bestdende Inledning Forfarandet Besittningsskyddet Det indirekta besittningsskyddets omfattning Besittningsskydd och centrumavtal Forverkande Drojsmal vid erlaggandet av hyran Olovlig overlatelse eller upplatelse av lokalen Olovligt brukande av lagenheten Hyresgastens vardplikt Hyresvardens ratt till tilltrade Asidosattande av avtalad skyldighet Forverkanderegelns bada vasentlighetskrav Uppsagningsgrunder Befogad uppsagningsgrund Intresseawagning Avtalsbrott Rivning eller ombyggnad Godtagbar ersattningslokal A.I A Avtalad uppsagningsgrund Konklusioner Skalig hyra och hyresvillkor Vederlag som utgor hyra Skalig hyra Det ursprungliga systemet for hyresprovningen Justeringar av hyresprovningen Mest sannolik hyra - ekonomisk teori Konklusioner Skaliga hyresvillkor i ovrigt Konklusioner Frantrade Avtalets upphorande innan tilltradet Konklusioner 219 XI

5 6.6.2 Frantrade utan uppsagningstid Avtalsbrottets betydelse Konklusioner Frantrade med iakttagande av uppsagningstid Konklusioner Ordinar uppsagning Formalia vid uppsagning Uppsagningens form Uppsagningens overlamnande Konklusioner Alternativa pdfoljder vid avtalsbrott Inledning Avtalsbrott och avtalsstorning Avsikten hos den agerande parten Grundlaggande forutsattningar for pafoljd Utgangspunkt Faststallande av avtalsbrott och pafoljd Fullgorelse Mojligheten att prestera Avtalsprestationens art Varaktiga avtal Patryckning for att erhalla fullgorelse Konklusioner Vite Vite och lokalhyra Skadestand Skadestand och lokalhyra Hyresvardens skadestandsansvar Hyresgastens skadestandsansvar Skadestand och centrumavtal Havning Vasentlighetskravet vid havning Vasentlighetsrekvisitet i koplagen Vasentlighetsrekvisitet i jordabalkens 4:e kapitel Forutsattningslarans vasentlighetskrav Konklusioner Speciellt om forutsattningarna for forverkande Havningsrattens betydelse for centrumavtal Vasentlighetsrekvisitet i 12:42 JB 296 XII

6 Bedomningen av "ringa betydelse" i praxis 300 Drojsmal med erlaggande av hyran 300 Olovlig overlatelse och upplatelse 309 Andrad anvandning och brott mot vardplikten 320 Kontraktsbrott avseende avtalad forpliktelse Konklusioner Vasentlighetsrekvisitet och centrumavtal Pafoljdsfragan vid ett typfall Konklusioner Avtalets upphorande Inledning Ett hypotetiskt fall Avrakning vid arrende Varfor avrakning? Hyresforhallandets upphorande Skyldigheten att aterstalla lokalen i ursprungligt skick Ratten till egendom som hyresgasten tillfort fastigheten Konklusioner Den hyresrdttsliga typtillhdrighetens betydelse 347 HI. YTTERLIGARE BEDOMNINGSGRUNDER Foretagareforeningar Inledning Foretagareforeningarnas rattsliga status Ekonomiska foreningar Foreningens andamal Ekonomisk verksamhet Blandad verksamhet Deltagande i verksamheten Oppenhetsprincipen Lika rostratt Overskottsutdelning Ideell forening Foretagareforeningarnas foreningsform Uteslutning ur foretagareforeningen Domstolsprovning av uteslutning Foretagarefdreningens ratt att utesluta medlem 397 XIII

7 11 Kopplingen mellan forening och hyresavtal Inledning Uteslutning som grund for hyresforhallandets upphorande Medlemskapets upphorande som uppsagningsgrund Medlemskapets upphorande som forverkandegrund Konklusioner Foreningens ansvar for medlemmarna Konkurrensra'ttsliga bedomningsgrunder Inledning Svensk konkurrenslagstiftning Konkurrensbegransande avtal Konkurrenslagens tillamplighet pa lokalhyresavtal Avtalsrekvisitet Foretagsrekvisitet Konkurrensbegransningsrekvisitet A Franchise - undantag fran forbudet Konklusioner Sakrdttsliga bedomningsgrunder Inledning De sakrattsliga reglerna avseende nyttjanderatt Sakrattslig verkan av hyresratt vid frivillig overlatelse Forbehall Ond tro Skriftligt avtal och tilltrade Forlangning, andringar och tillagg Inskrivning Sakrattslig verkan av hyresratt vid exekutiv forsaljning Besittningsskyddet - ett sakrattsligt komplement? Konkurrens mellan rattigheter Godtrosforvarv av nyttjanderatt Den sakrattsliga systematiken i jordabalken Sakrattsliga faktorer vid hyra Det sakrattsliga systemets utveckling System eller undantag? Konklusioner Centrumavtalets sakrattsliga verkan 461 XIV

8 IV. AVSLUTNING Satnmanfattande analys Inledning Centrumavtalets rattsliga verkan Hyreslagens tillamplighet Omfattningen av hyreslagens tillamplighet Undantag fran hyreslagens tillamplighet Den hyresrattsliga tillhorighetens betydelse Begransning av sanktionsmojligheten Begransningar av alternativa pafoljder Den hyresrattsliga behandlingen av centrumavtal Centrumavtal och konkurrenslagen Inneborden av konkurrenslagens tillamplighet Allmanna regler om avtals giltighet Centrumavtalets sakrattsliga stallning Verkan av koppling till foretagareforeningen Foreningslagens tillamplighet Foretagareforening som regleringsinstrument Konklusioner 490 SUMMARY 493 KALLOR OCH LITTERATUR 503 INDEX 523 XV