Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, som anmodats yttra sig i rubricerat ärende, får härmed anföra följande.

Transkript

1 1 (5) YTTRANDE Dnr SU Justitiedepartementet Stockholm Remiss: Moderna hyreslagar (SOU 2009:35) Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, som anmodats yttra sig i rubricerat ärende, får härmed anföra följande. Den översyn som utredningen har gjort syftar till att modernisera jordabalkens 12 kapitel och göra detsamma mer överskådligt och lättillgängligt. Som ett led i detta vill utredningen att hyresregleringen i huvudsak bryts ut ur jordabalken samt att en uppdelning vidare skall ske i en bostadshyreslag och i en lokalhyreslag. I jordabalkens 12 kapitel skall endast en liten del avseende några grundläggande förhållanden rörande hyra finnas kvar. Ett förhållande som målas upp som ett problem med hyreslagen i dag är att den innehåller drygt 90 paragrafer och att en del av dessa är långa och innehåller i sig långa stycken. Vidare att upprepade lagändringar kommit att leda till flera a- och b-paragrafer. Att göra hyreslagen mer överskådlig och lättillgänglig motiveras bl.a. av hänsyn till bostadshyresgästerna och det konsumentperspektiv som också hyreslagstiftningen delvis kan sägas vara skriven ur. Till detta kan läggas att utredningen framhåller det faktum att hyreslagen innehåller regler både för lokaler och bostäder och att det ibland kan vara svårt att sluta sig till om ett visst stadgande är hänförligt till den ena eller andra hyreskategorin eller om det istället alternativt rör både kategorierna. Utredningen uttalar också att ungefär hälften av reglerna är gemensamma medan återstoden reglerar endast den ena typen av upplåtelse. Utredningens lösning är alltså en reglering som delats upp på tre separata lagar och sammanlagt består denna lösning av över 300 paragrafer. Fakultetsnämnden är starkt kritisk till utredningens förslag och menar att det vore olyckligt om det kom att genomföras. Förslaget med en utbrytning ur jordabalken är olämpligt med tanke på att hyra trots allt är del i det allmänna fastighetsrättsliga systemet som jordabalken utgör och det är inte riktigt att hävda att argumentet i stor utsträckning är överspelat till följd av att en hel del bestämmelser rörande hyra redan finns utanför jordabalken. Detta är enligt fakultetsnämndens en felaktig bild då jordabalken utan tvekan innehåller den huvudsakliga och egentliga regleringen av hyresrätt och de aktuella av utredningen utpekade lagarna måste ses som i ett bredare sammanhang mer marginella eller åtminstone speciella. Att exempelvis Stockholms universitet Besöksadress: Telefon: Stockholm Telefax: E-post:

2 2(5) hänvisa till det faktum att lagen om kooperativ hyresrätt men också ett par förvärvslagar på området inte ingår i jordabalken synes vara direkt missvisande. Lagen om kooperativ hyresrätt som inte vunnit någon större tillämpning i praktiken är en egen form av hyresrätt som knappast passar inom ramen för jordabalken. Vidare kan sägas att de av utredningen angivna förvärvslagarna i första hand hänger samman med köp av nu aktuella fastigheter och anknyter därmed egentligen till 4 kapitlet i jordabalken. Motsvarande kan sägas om de övriga i utredningen uppräkning angivna lagarna, dvs. de passar inte inom ramen för jordabalken och det förefaller ändamålsenligt att det hållits utanför densamma. Något egentligt och betydande avsteg ifrån jordabalkens system har därmed ännu inte skett. Fakultetsnämnden vill även framhålla att inte bara 7 kapitlet och 23 kapitlet jordabalken motiverar hyreslagens placering i jordabalken utan härtill kan också läggas reglerna om företräde på grund av inskrivning i 17 kapitlet och 18 kapitlets regler om godtrosförvärv som också omfattar hyresrätt. Givetvis är det även av betydelse för en hyresgäst att känna till den grundläggande regleringen i jordabalken om vad som är fast egendom, innefattande tillbehör (1 och 2 kapitlet) och inte minst möjligheten för hyresgästen att bibehålla rätten till viss på fastigheten eller i byggnaden anbringad egendom; det sistnämnda perspektivet regleras som bekant i 2:4 jordabalken. Härtill kommer att den som exempelvis står i begrepp att köpa en helt eller delvis uthyrd fastighet eller acceptera en panträtt i en motsvarande fastighet har mycket att vinna på att jordabalken innehåller en reglering avseende de praktiskt sett viktigaste rättigheterna i fast egendom. Med dessa två sistnämnda exempel avses att understrykas att i den mån man vidgar perspektivet till att omfatta frågor också utanför det rent hyresrättsliga området är det tydligt att fördelarna med en samlad reglering av praktiskt viktiga förhållande rörande fast egendom sammanhålls i jordabalken är betydande. Inte minst måste det anses vara en fördel att reglerna om arrende och hyresrätt hålls samman till följd av att det trots allt är fråga om en reglering av likartade rättigheter där huvudfrågorna är gemensamma och där den enda egentliga skillnaden i ett större perspektiv är att arrende avser upplåtelse av mark medan hyra avser upplåtelse av hus eller del av hus. Den grundläggande frågan om hyreslagens översiktlighet och tillgänglighet som väglett utredningen innehåller framför allt perspektivet att göra hyreslagen i någon mening begriplig för den genomsnittlige bostadshyresgästen. Detta i och för sig vällovliga syfte är dock knappast i egentlig mening möjligt att uppfylla om inte hyreslagen och dess regler får ett helt annat innehåll eller åtminstone en annan precision än idag. Härmed avses att de mest viktiga och grundläggande frågorna som berör bostadshyresgästen i allmänhet inte låter sig besvaras enbart genom ett studium av lagtexten. Ser man till reglerna om besittningsskydd, villkorsändring, överlåtelse av hyresrätt till annan, andrahandsuthyrning samt till reglerna om förverkande för att ta några exempel är det tydligt att man inte erhåller något närmare besked om den enskilde hyresgästen rätt i nu aktuella avseenden utan att konsultera förarbetena och förefintlig rättspraxis i aktuella frågor. Hyreslagen innehåller exempelvis i åsyftade

3 3(5) regleringar typiska rättsliga rekvisit som god sed i hyresförhållanden, skäligen, skäligt belopp, beaktansvärda skäl samt ringa betydelse. Detta betyder utan tvekan att den genomsnittlige hyresgästen inte kan bedöma närmare vilken rätt denne har i nu aktuella frågor. Utredningens förslag hjälper inte hyresgästen i dessa frågor och det är därför en chimär att tro hyreslagen ger den genomsnittlige hyresgästen ett närmare besked i nu åsyftade och praktiskt viktiga frågor. I detta sammanhang kan vidare understrykas att det visserligen är riktigt att hyreslagen innehåller regler som är synnerligen komplicerade och svårtillgängliga och ett sådant exempel kan tas i reglerna om villkorsändring för bostadshyresgäster i nuvarande 12:54 till och med 12:55 d. Denna reglering torde i huvudsak vara omöjlig för den genomsnittliga hyresgästen att närmare tillgodogörs sig men fakultetsnämnden vill understryka att utredningens förslag knappast leder till en större begriplighet för samma hyresgäst. Att enbart exempelvis dela upp en paragraf i flera sådana är inte enbart en, för förståelsen, fördel då man likafullt för att kunna förstå innehållet måste tillgodogöra sig samma regler även om de är uppdelade på flera paragrafer. Att hålla flera paragrafer i minnet kan till och med hävdas vara försvårande i jämförelse med att enbart se till en paragraf. I detta sammanhang skall inte förnekas att utredningen trots allt i vissa delar skapat en något mer begriplig reglering, men att även motsatsen i andra avseenden måste sägas kommit att bli fallet. Redan det faktum att hyreslagen nu skall spänna över drygt 300 paragrafer torde innebära att den genomsnittlige hyresgästen drunknar i denna mängd och detta även med beaktande av att bostadshyresgästen kan bortse från de drygt 100 av dessa som rör lokalhyra. När det härnäst gäller argumentet att det kan vara svårt att direkt se om ett visst stadgande reglerar bostadshyra eller lokalhyra tar utredningen för att visa på detta som exempel reglerna om upprustningsföreläggande i 18 a och därpå närmast följande paragrafer. I den mån det sagda överhuvudtaget är riktig synes detta vara mycket enkelt att åtgärda genom att till rubriken upprustningsföreläggande foga ett lämpligt tillägg där bostadshyra ingår. Rent generellt vore motsvarande åtgärd möjlig för att räta ut några ytterligare av de motsvarande frågetecken som utredningen tar upp och i denna del är utredningens kritik berättigad även om fakultetsnämnden menar att utredning förslag på lösning är att gå för långt. Här kan även anmärkas att det på samma sätt vore möjligt att officiellt döpa 12 kapitlet jordabalken till hyreslagen genom att till kapitelrubriken foga tillägget hyreslagen inom parantes om det nu som utredningen synes mena är ett problem att gemene man och även andra benämner jordabalkens 12 kapitel för hyreslagen utan täckning för detsamma i lagstiftningen, vilket i och för sig fakultetsnämnden ställer sig frågande till. Fakultetsnämnden vill även framhålla att det synes riktigt att tvärtemot vad utredningen gör gällande hävda att hyreslagens reglering i stor utsträckning är gemensam både för bostäder och för lokaler. Visserligen kan man som utredningen gjort räkna de enskilda paragraferna och hänföra dessa till antingen till den ena eller den andra kategorin om det nu inte är fråga om en gemensam regel. Ser man istället regleringen ur en systematisk eller funktionell synvinkel och inte enbart räknar enskilda stadgandena framstår en övervägande del av de

4 4(5) dessa funktioner gemensamt reglerade. Går man ett steg längre och bortser från regleringen avseende upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten (18 a 18 h ) och regleringen avseende villkorsändring för bostäder (54 55 d ) blir resultatet också av en granskning i form av en ren kategoritillhörighet ett helt annat och de gemensamma bestämmelserna dominerar i sådan fall med klar majoritet. Rent generellt synes det riktigt att hävda att utredningen visserligen för fram berättigad kritik mot hyreslagen i nu aktuella hänseenden, men att de åtgärder som föreslås enligt fakultetsnämnden mening inte är befogade. Utredningen kritiserar bl.a. vidare det faktum att det i femte stycket i lagens 1 anges att lagens som utgångspunkt är tvingande till hyresgästens förmån. Det är knappast riktigt att det skulle råda någon sorts osäkerhet i nu aktuellt hänseende men i den mån det ändock mot förmodan skulle göra det i någon utsträckning vore en enkel lösning att lyfta upp detta femte stycke i exempelvis det första. Fakultetsnämnden vill också framhålla att det visserligen kan hävdas att ett användande av en paragrafindelning med a-, b- och c-paragrafer osv. är försvårande men att man likväl kan hävda att detta är en i sammanhanget pedagogisk lösning då en dylik indelning har kommit att fungera som ett eget kapitel i kapitlet och att exempelvis de nyss nämnda reglerna om upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten just kan ses som ett eget kapitel inom hyreslagen för nu åsyftade frågeställningar. Vill man på allvar se igenom hyreslagen och skapa en modern hyreslag synes detta erfordra en ordentlig genomgång där det också övervägs om inte flera av de materiella reglerna i flera avseende måste justeras för att nå en mer lättillgänglig lösning. Vill man trots allt genomföra en förändring redan idag utan vidare utredningsarbete synes en bättre lösning än den som utredningen förordar vara att i första hand genom ytterligare information i rubriker samt ett utökat utnyttjande av sådana tydliggöra om en reglering avser bostäder eller lokaler eller alternativt båda dessa kategorier samt att företa rent språkliga förändringar i några av de enskilda stadganden. Vidare vore ytterligare en lösning att lyfta bort exempelvis flertalet av reglerna avseende villkorsändring för bostäder (54 55 d ) samt huvuddelen av regleringen avseende upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten (18 a 18 h ) från jordabalkens 12 kapitel. En sådan lösning skulle kunna sägas ligga i linje med det faktum att hyresförhandlingslagen och bostadsförvaltningslagen ligger utanför jordabalken och en dylik lösning vore åtminstone inte lika drastisk som utredningens.

5 Sammanfattningsvis avstyrker fakultetsnämnden bestämt att lagförslaget genomförs. Visserligen vore det positivt att hyreslagen kom att bli mer överskådlig och lättillgänglig, men förslaget kan inte sägas leda till att hyreslagstiftningen blir lättillgänglig för den genomsnittlige hyresgästen samtidigt som utbrytningen ur jordabalken vore ur ett bredare fastighetsrättligt perspektiv men också ur ett mer begränsat hyresrättsligt systematiskt perspektiv starkt negativt. Att gå från drygt 90 paragrafer till över 300 uppdelade på tre lagar kan knappas sägas var en förenkling. En genomsyn och modernisering av hyreslagen i syfte att förenkla den erfordrar att en del av de materiella reglerna förändras och en i huvudsak redaktionell genomarbetning måste rimligen invänta en sådan omarbetning, men också ta hänsyn till det bredare fastighetsrättsliga perspektivet. 5(5)