Göteborgsförslag [582] Trygga kontraktsformer för kollektiv/bogemenskaper med gemensamt hushåll

Transkript

1 Fastighetskontoret Tjänsteutlåtande Utfärdat Diarienummer 0513/18 Handläggare Sonia Gallo Telefon: E-post: Göteborgsförslag [582] Trygga kontraktsformer för kollektiv/bogemenskaper med gemensamt hushåll Förslag till beslut I fastighetsnämnden Göteborgs förslag [582] Trygga kontraktsformer för kollektiv/bogemenskaper med gemensamt hushåll avslås. Sammanfattning Göteborgs förslag [582] Trygga kontraktsformer för kollektiv/bogemenskaper med gemensamt hushåll har uppnått 200 röster och legat ute på stadens hemsida i 90 dagar. Förslaget lämnades i oktober 2017 och överlämnades till fastighetsnämnden i januari i år. Förslaglämnaren vill att en standardmall för hyreskontrakt för kollektiv med gemensamt hushåll ska tas fram och tillämpas av samtliga förvaltningar och bolag inom staden som upplåter bostäder för kollektivboende. Standardkontraktet ska ge samtliga kollektivmedlemmar s.k. besittningsskydd till bostaden i förhållande till fastighetsägaren. Kontraktet ska, enligt förslagslämnaren, även ge kollektivmedlemmarna rätt att välja in nya medlemmar när någon medlem flyttar. Fastighetsnämnden beslutade den 6 mars i år att det skulle utredas vidare om det är lämpligt och, utifrån nuvarande hyreslagstiftning, juridiskt möjligt att ta fram ett standardkontrakt enligt förslaget. Fastighetskontoret har utrett möjliga avtalskonstruktioner som dock inte ger kollektivet eller dess medlemmar den rätt i förhållande till kommunen som de enligt förslaget önskar. Blockhyresavtal mellan kommunen och kollektivet är den avtalsform som idag finns tillgänglig och som ger förstahandshyresgästen besittningsskydd i förhållande till fastighetsägaren och samtidigt rätten att välja sina egna hyresgäster. Även med blockhyresavtal finner fastighetskontoret emellertid att det finns risker, bl a att kommunen tappar kontrollen över vilka som bor i hyresobjektet och hyresnivån på de hyror som kollektivet debiterar sina medlemmar, att kollektivets val av hyresgäster leder till att vissa kategorier av hyresgäster utesluts från kommunens stora lägenheter och villor samt att kollektivet skulle kunna ta betalt för förmedling av hyreskontrakt. Förvaltningen förslår därför att fastighetsnämnden beslutar att avslå Göteborgs förslag [582]. Ekonomiska konsekvenser Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 1 (6)

2 Barnperspektivet Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Jämställdhetsperspektivet Kollektivet avgör vilka som ska ingå i deras boendegemenskap. Det kan finnas risk att vissa grupper utesluts från boende i kommunens villor eller stora lägenheter. Jämställdhetsperspektivet kan därför komma att påverkas om rätten att välja hyresgäster till det gemensamma boendet i kommunens villor eller stora lägenheter överlåts till kollektivet. Mångfaldsperspektivet Kollektivet avgör vilka som ska ingå i deras boendegemenskap. Det kan finnas risk att vissa grupper utesluts från boende i kommunens villor eller stora lägenheter. Mångfaldsperspektivet kan därför komma att påverkas om rätten att välja hyresgäster till det gemensamma boendet i kommunens villor eller stora lägenheter överlåts till kollektivet. Miljöperspektivet Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Omvärldsperspektivet Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Bilagor 1. Göteborgs förslag [582] Trygga kontraktsformer för kollektiv/bogemenskaper med gemensamt hushåll Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 2 (6)

3 Ärendet Göteborgs förslag [82] Trygga kontraktsformer för kollektiv/bogemenskaper med gemensamt hushåll har uppnått 200 röster och legat ute på stadens hemsida i 90 dagar. Förslaget lämnades i oktober 2017 och överlämnades till fastighetsnämnden i januari i år. Förslaglämnaren vill att en standardmall för hyreskontrakt för kollektiv med gemensamt hushåll ska tas fram och tillämpas av samtliga förvaltningar och bolag inom staden som upplåter bostäder för kollektivboende. Fastighetsnämnden beslutade vid sammanträde att det bör utredas vidare om det är lämpligt och, utifrån nuvarande hyreslagstiftning, juridiskt möjligt att ta fram ett standardkontrakt enligt förslaget. Förvaltningen har därefter utrett förslaget vidare. Fastighetsnämnden ska utifrån gjord utredning nu ta ställning till om förslaget ska godkännas eller avslås. Beskrivning av ärendet Förslagslämnaren vill att en standardmall för hyreskontrakt med kollektiv med gemensamt hushåll ska tas fram och tillämpas av samtliga bolag och förvaltningar inom staden som upplåter bostäder för kollektivboende. Standardkontraktet ska ge samtliga kollektivmedlemmar s.k. besittningsskydd till bostaden i förhållande till fastighetsägaren. Kontraktet ska, enligt förslagslämnaren, även ge kollektivmedlemmarna rätt att välja in nya medlemmar när någon medlem flyttar. Bakgrunden till förslaget uppges vara att ett flertal kollektiv i Göteborg under det senaste året har sagts upp från sina kontrakt utan sakliga grunder. Detta till följd av att boendeformen inte fullt ut regleras i hyreslagen, vilket innebär stor otrygghet för kollektivmedlemmarna. Fastighetskontoret har utrett om det är lämpligt och, utifrån nuvarande hyreslagstiftning, juridiskt möjligt att ta fram standardkontrakt enligt förslaget. Förvaltningens bedömning Hyreslagens regler Hyreslagen (12 kap jordabalken) ger hyresgästen ett skydd mot ogrundade uppsägningar. Detta innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten om hyresvärdens skäl för uppsägning vid en prövning anses ogrundat, sk. besittningsskydd. Samhyresgäst eller hyresgästens make eller sambo som har sin bostad i lägenheten har också under vissa förutsättningar rätt till förlängning av avtalet för egen del om hyresavtalet sägs upp. Övriga personkretsar saknar sådant skydd. För att en hyresgäst ska ha rätt att sätta annan i sitt ställe krävs enligt hyreslagen att hyresvärden samtycker till partsbytet. Förslagslämnarens önskan är att samtliga kollektivmedlemmar ska få besittningsskydd gentemot fastighetsägaren och att kollektivmedlemmarna ska ha rätt att välja in nya medlemmar när någon medlem flyttar. Frågan är om det är möjligt och lämpligt att genom avtal ge samtliga kollektivmedlemmar sådant skydd och rätt, som alltså inte följer av nuvarande hyreslagstiftning. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 3 (6)

4 Möjliga avtalskonstruktioner Fastighetskontoret ser att det finns tre möjliga avtalskonstruktioner för att reglera kollektivboende. Alternativen, som alla har utretts, är följande; 1. Lägenheten hyrs gemensamt av alla medlemmar i kollektivet (samhyresgäster) 2. Enskilda hyresavtal tecknas mellan kommunen och varje medlem i kollektivet 3. Blockhyresavtal tecknas mellan kommunen och kollektivet (i form av en ekonomisk förening) Vid hyresavtal enligt alternativ 1 och 2 ovan får kollektivets medlemmar besittningsskydd i förhållande till kommunen och vid blockhyresavtal, alternativ 3 ovan, enbart i förhållande till förstahandshyresgästen, dvs kollektivföreningen. Lägenheten hyrs gemensamt av alla medlemmar i kollektivet (samhyresgäster) Om hyresavtalet tecknas med samtliga medlemmar i kollektivet blir alla medlemmar samhyresgäster som var och en kan säga upp hyresavtalet. Enligt bestämmelserna i hyreslagen kan övriga samhyresgäster ha rätt till gemensam förlängning av avtalet. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet till följd av omständighet som hänför sig till endast en av samhyresgästerna, måste uppsägning av samtliga hyresgäster ske. Dessa kan senare ha rätt till gemensam förlängning av avtalet. Förslagslämnarens förslag vid avtal enligt detta alternativ är att det till hyresavtalet ska finnas en förteckning över samtliga kollektivmedlemmar/samhyresgäster. Förteckningen ska uppdateras allteftersom någon i kollektivet flyttar och ersätts av en ny samhyresgäst som kollektivet väljer. En uppdaterad hyresgästförteckning ska därefter skickas till kommunen. Alternativet med samhyresgäster innebär avtalsrättsligt att hyresvärden inte ensidigt kan ändra avtalsparterna, eller få till stånd en ändring av villkoren i avtalet, utan att samtliga samhyresgäster samtycker till en sådan förändring. Kollektivet kan av samma anledning inte heller utan samtliga samhyresgästers medgivande komma överens med hyresvärden om ändringar i avtalet eller upphörande av detsamma. Juridiskt är förslagslämnarens förslag därför inte möjligt. Förslaget med en hyresgästförteckning som uppdateras av kollektivet allt eftersom förändringar sker på hyresgästsidan innebär vidare stor risk för att kommunen tappar kontrollen över vilka som är avtalsparter. Kommunen måste dessutom vid ett sådant förfarande vara försäkrad om att samtliga samhyresgäster är överens om partsbytena på hyresgästsidan. Förslaget är mot denna bakgrund inte förenligt med en effektiv fastighetsförvaltning och därför inte heller lämplig. Enligt förslaget är det kollektivet som beslutar om uppsägning eller uteslutning av en medlem i kollektivet, dvs medlemmen kan förlora sin rätt att bo kvar i sin bostad utan rättslig prövning. Fastighetskontoret anser att detta är en försämring av det besittningsskydd som medlemmen har genom sitt hyresavtal med kommunen. Om medlemmen vägrar att flytta är förslaget heller inte juridiskt hållbart eftersom det inte är kommunen, hyresvärden, som sagt upp hyresavtalet. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 4 (6)

5 Enskilda hyresavtal mellan kommunen och varje medlem i kollektivet Enskilda hyresavtal mellan kommunen och varje medlem i kollektivet, enligt alternativ 2, innebär att varje hyresgäst hyr ett eget rum i en stor lägenhet eller villa med del i gemensamt kök, badrum och vardagsrum som delas med övriga hyresgäster. Hyresgästen förfogar över sitt hyresavtal och har besittningsskydd i förhållande till fastighetsägaren. Om hyresavtalet mellan hyresvärd och hyresgäst upphör kan hyresvärden hyra ut lägenheten till en ny hyresgäst enligt de principer som gäller i kommunen. Kollektivet får alltså inte självt avgöra vilka som ska ingå i boendegemenskapen. Även om varje medlem får besittningsskydd finner fastighetskontoret att detta alternativ inte uppfyller förslagslämnarens önskan om att kollektivet ska ha gemensamt hushåll. Det är därför inget lämpligt alternativ för boende i ett kollektiv. Blockhyresavtal mellan kommunen och kollektivet (ekonomisk förening) Blockhyresavtal, enligt alternativ 3, innebär att kollektivet hyr i första hand av kommunen. Kollektivet hyr i sin tur ut lägenheterna (rummen) i den stora villan eller lägenheten, i andra hand till sina medlemmar. Blockhyra regleras särskilt i hyreslagen. För att kollektivet ska få en klar rättslig status med otvetydig rättshandlingsförmåga bör det lämpligen organiseras i form av en ekonomisk förening med stadgar och en styrelse som företräder kollektivet utåt, exempelvis i relation till kommunen. Stadgarna kan då bl a reglera hur föreningen ska organiseras och styras samt hur nya medlemmar väljs in. Blockförhyrningen innebär att kollektivföreningen har besittningsskydd i förhållande till kommunen och att kollektivets medlemmar har besittningsskydd i förhållande till kollektivet. Kollektivet, dvs förstahandshyresgästen, väljer hyresgäster liksom det även sköter processen med villkorsändringar och uppsägningar m m av avtalen med sina hyresgäster/medlemmar. Kommunen däremot, har bara en avtalspart att vända sig mot. Fastighetskontoret finner att blockhyresavtalet är det alternativ som är bäst lämpat för uthyrning av stora villor eller lägenheter till kollektivboende. Blockförhyrningen tillgodoser kollektivets önskan att självt få ersätta avflyttande medlemmar med nya. Standardavtal för blockförhyrning finns redan att tillgå på marknaden. Upplysningsvis kan nämnas att det inom det inom Framtiden-koncernen i vart fall finns ett hyresavtal för kollektivboende där uthyrningen sker genom blockuthyrningsavtal mellan Familjebostäder och Majbacken ekonomisk förening. När det gäller kollektivmedlemmars skydd och rätt till sin bostad vid kommunens uppsägning av kollektivets (förstahands)hyresavtal, är detta beroende av att kollektivet är berett att tillvarata sin rätt om det anser att hyresvärdens uppsägning saknar grund. Som medlem i den ekonomiska föreningen har alla boende möjlighet att påverka föreningens styrning och verksamhet. Andra risker och slutsats Som redogjorts för ovan är alternativet att samtliga kollektivmedlemmar är parter i hyresavtalet (alternativ 1 ovan) varken lämpligt eller juridiskt möjligt. Enskilda förstahandshyresavtal med varje medlem i kollektivet (alternativ 2 ovan) uppfyller inte Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 5 (6)

6 förslagslämnarens önskemål om hushållsgemenskap och är därför olämpligt. Av möjliga avtalskonstruktioner är blockhyra (alternativ 3 ovan) det alternativ som enligt fastighetskontoret bäst motsvarar förslagslämnarens önskemål vad gäller besittningsskydd och rätt att välja nya kollektivmedlemmar. Emellertid finns det andra omständigheter som gör att inte heller detta alternativ är lämpligt för kommunen att tillämpa på generell basis. I likhet med alternativ 1 medför även en blockförhyrning att kommunen tappar kontrollen över upplåtelsen på olika sätt. Exempelvis har kommunen ingen möjlighet att påverka vilka som bor i hyresobjektet och den har heller ingen kontroll över vilken hyra som kollektivet debiterar sina medlemmar. Som följd av detta finns det risk att olika kategorier av hyresgäster, som enligt kollektivet inte passar in i kollektivet, utesluts från boende i kommunens villor och stora lägenheter. Rätten att sätta annan hyresgäst i sitt ställe utan kommunens medgivande finns inte för kommunens övriga hyresgäster, varför överföringen av val av hyresgäst till kollektivföreningen även skulle kunna strida mot den kommunala likabehandlingsprincipen. Enligt vad som beslutats i kommunen ska alla kommunala hyresobjekt, förutom s.k. kommunala kontrakt (hyresavtal som fastighetskontoret hyr av fastighetsägare i första hand för vidareuthyrning till boende med remiss från socialtjänsten), förmedlas via Boplats utifrån kötid. Slutligen kan inte heller risken att ett kollektiv skulle kunna komma att ta betalt för förmedling av hyreskontrakt (svart handel med kontrakt) uteslutas. Mot bakgrund av ovanstående anser fastighetskontoret att det varken är lämpligt eller juridiskt möjligt att ta fram ett standardkontrakt att använda generellt för samtliga bolag och förvaltningar inom staden vid upplåtelse av bostäder för kollektivboende. Göteborgs förslag [582] bör därför avslås. Martin Öbo Fastighetsdirektör Peter Kim Avdelningen för verksamhetsstyrning Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 6 (6)

7

8