Samfundet tillstyrker slutligen förslaget om skyldighet för hyresnämnden att motivera sina beslut.

Transkript

1 R-2004/1176 Stockholm den 7 januari 2005 Till Justitiedepartementet Ju2004/8235/L1 Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 29 september 2004 beretts tillfälle att avge yttrande över Hyressättningsutredningens betänkande Reformerad hyressättning (SOU 2004:91). Inledningsvis vill Advokatsamfundet framhålla följande. Reglering av en marknad medför nödvändigtvis regulatoriska problem och att prissättningen ur ett marknadsekonomiskt perspektiv blir snedvriden. Behovet av en reglering inom det område som nu är aktuellt är ytterst en politisk fråga som samfundet i detta sammanhang inte tar ställning till. De synpunkter som lämnas i det följande inskränker sig följaktligen till juridiskt-tekniska frågor. Sammanfattning Samfundet tillstyrker de föreslagna reglerna för hyressättning av lägenheter i nyproducerade fastigheter, dock med det tillägget att hyresförhandlingsparter, för det fall enighet inte kan nås, bereds möjlighet att hänskjuta frågan om nyproduktionshyror till hyresnämnden för nämndens avgörande. Samfundet tillstyrker i huvudsak det föreslagna regelverket för anpassning av hyror i det befintliga beståndet liksom de föreslagna reglerna för tillval och frånval. Samfundet tillstyrker slutligen förslaget om skyldighet för hyresnämnden att motivera sina beslut. Hyror för nybyggda lägenheter a) Vald modell Enligt utredningsförslaget skall införas en regel varigenom en förhandlingsöverenskommelse träffad mellan en fastighetsägare och en hyresgästorganisation som är etablerad

2 2 på orten tillmäts presumtionsverkan. Genom den föreslagna metoden skulle intresset för och möjligheterna att producera attraktiva hyresrätter förstärkas. Samfundet ifrågasätter dock om den föreslagna metoden leder till önskat resultat. Bakgrunden härtill är följande. Idag förs omfattande diskussioner mellan privata fastighetsägare och hyregästföreningen om att i förväg bestämma nyproduktions- och ombyggnationshyror, dock utan att parterna annat än undantagsvis lyckas nå samförstånd i dessa frågor. De hyror som fastighetsägaren därvid anser sig vara i behov av för att genomföra tänkta projekt avviker markant från de hyror som hyresgästföreningen finner rimliga eller anser sig kunna godta. Hyressättningen kommer därför oftast att ske genom att fastighetsägaren, om förutsättningar föreligger härför, själv bestämmer hyran för prövningslägenheten eller att hyresnämnden efter strandning beslutar i frågan. De allmännyttiga bostadsföretagen har valt att själva, på grundval av de kalkyler avseende produktionskostnad som framtagits, bestämma hyran för nyproducerade bostadshus. De därigenom valda hyrorna får ses som ett uttryck för fastighetsägarens uppfattning om vilka intäkter som krävs för att möjliggöra nyproduktion. I efterhand, när byggnaden väl rests, har i flera fall efter ägardirektiv det allmännyttiga bostadsföretaget kommit överens med hyresgästföreningen om omfattande hyressänkningar i den nyproducerade fastigheten. Frågan har varit aktuell i det s.k. S:t Eriks-målet. På den privata sidan har många fastighetsägare valt att själva bestämma hyran för lägenheterna i nyproduktion. Eftersom de av utredningen uppmärksammade problemen är särskilt stora i Stockholm bör situationen där uppmärksammas. Beträffande flertalet av de nyproducerade fastigheterna i Stockholms innerstad har begärts omfattande hyressänkningar avseende befintliga lägenheter. I de flesta av dessa anhängiggjorda ärenden agerar hyresgästföreningen som ombud för de enskilda hyresgästerna. Det är känt att det är föreningen som tagit initiativet både till frågan om hyressänkning och själva ansökan till hyresnämnden. Således är hyressättningen av flertalet av de bostadslägenheter som har producerats i de privata beståndet i Stockholms innerstad under senare år nu föremål för hyresnämndens prövning. Exempel härpå utgör hyrorna avseende de nyproducerade lägenheterna i kvarteren Jericho, Grävlingen, Blåmannen och Järnlodet. Advokatsamfundet saknar hållpunkter för att de hyror som den enskilde fastighetsägaren sålunda begärt skulle överstiga den hyra som inbegriper rimlig avkastning på kapitalet som satsats för att producera de aktuella lägenheterna. Det är känt att hyresgästföreningen, som för hyresgästers räkning begär hyresjusteringar som ofta uppgår till kronor per m 2 och år, har en helt annan uppfattning om rimlig hyressättning för nyproduktion. Mot denna bakgrund ställer sig samfundet tvekande till om den föreslagna metoden kan bidra till ökad produktion av bostadshyreshus, särskilt när det gäller Stockholms kommun.

3 3 Om systemet likväl genomförs bör det kompletteras med en möjlighet att hänskjuta frågan om fastighetens hyror till hyresnämndens prövning för det fall parterna inte kommer överens. I en sådan process kan det material som legat till grund för parternas förhandling tjäna som underlag för hyresnämndens prövning. Som alternativ till denna lösning bör mot vad utredningen förordar övervägas om inte en modell med förhandsprövning i hyresnämnden kan komma i fråga. Samfundets farhågor kommer även till uttryck i det särskilda yttrandet avgivet av Rune Thomsson (s. 172 f.). b) Jämförelse mellan nyproduktionshyror och andra hyror För det fall den förslagna modellen genomförs anser samfundet att hyran enligt de förhandlingsöverenskommelser som träffas om nyproduktionshyror bör kunna användas som jämförelsematerial vid bestämmande av hyror för lägenheter i likartade fastigheter. Med utredningens förslag att en hyra som omfattas av presumtionsverkan inte får användas som jämförelsematerial, kan på goda grunder antas att den hyresvärd som väljer att själv sätta hyra utan att förhandla med hyresgästföreningen kommer att sakna tillgång till jämförelsematerial. Om värden sedan misslyckas med att nå en överenskommelse med hyresgästföreningen och inte kan finna annat stöd för sin hyressättning, så kan den ekonomiska effekten bli problematisk för värden. En sådan ordning främjar knappast byggandet av enskilt ägda bostadshyreshus. Samfundet har svårt att dela uppfattningen att det skulle finnas risk för att nyproducerade fastigheters hyror kan komma att påverka hyressättningen av befintligt bestånd, om man bortser från påverkan på hyressättningen av andra nyproducerade fastigheter. I dag tillåts veterligen inte jämförelser mellan hyror i äldre och i nyproducerade hus. Om emellertid lägenheterna i ett nyproducerat hus åsatts en hyra som understiger vad de hyresförhandlande parterna i övrigt ansett vara en rimlig bruksvärdeshyra, framstår det som rimligt att berörd fastighetsägare skall kunna, efter sedvanlig förhandling med hyresgästföreningen eller prövning vid hyresnämnden, tillgodoräkna sig den hyra som lägenheternas bruksvärde ger vid handen. Vid en sådan prövning är det rimligt att kunna åberopa en förhandlingsöverenskommelse som träffats mellan de parter för vilka lagstiftaren i övrigt har förtroende. Hyror i det befintliga beståndet Samfundet tillstyrker den föreslagna modellen och finner det rimligt att samma förutsättningar härvidlag gäller för hyresgäster i det privata fastighetsbeståndet som för hyresgäster hos de allmännyttiga bostadsföretagen, dock med följande reservationer. I andra sammanhang understryker utredningen betydelsen av att hyresgäst, när han tecknar ett hyresavtal, är medveten om vilka åtaganden han gör. Till exempel uttalas att

4 4 det skyddsintresse som befintliga hyresgäster har efter en hyresanpassning inte finns när det gäller nyinflyttade hyresgäster; dessa har ju möjligheten att i stället välja att bo någon annanstans utan att det påverkar deras trygghet i boendet (s. 96y). Motsvarande möjlighet för hyresgästen att förutse omfattningen av sitt åtagande skulle förbättras om den tidpunkt som avgör om en hyresgäst skall betraktas som befintlig eller ny hyresgäst bestäms med utgångspunkt i den tidpunkt då en förhandlingsöverenskommelse om skilda hyresnivåer börjar gälla beträffande prövningsfastigheten i stället för beträffande jämförelsefastigheten. Att nuvarande hyressättningssystem medger fastighetsägare rätt att under pågående hyresperiod höja hyran för en befintlig hyresgäst om bruksvärdet är högre än vad som tidigare tillämpats, utgör enligt samfundet inte skäl till att ytterligare öka risken för hyresgästen att drabbas av oförutsedda kostnader. Det framstår vidare som olyckligt att utredningen i sitt förslag överlämnat till rättstillämpningen att reglera vilken skyddsregel eller rabattsystem som skall läggas till grund för prövning av hyrorna för befintliga hyresgäster i det fall flera förhandlingsöverenskommelser därom ligger till grund för hyressättningen av prövningslägenheterna. Risken för att denna situation skulle uppstå bör inte underskattas. Särskilt på orter med flera allmännyttiga bostadsföretag föreligger en uppenbar risk för att flera överenskommelser med olika tidpunkt för ikraftträdande och olika rabattsystem skulle gälla vid sidan av varandra. Det är önskvärt att frågan om hur en sådan situation skall bemästras blir belyst i det fortsatta lagstiftningsarbetet. Utredningen förslår att eventuellt förekommande rabatt inte skall gälla vid upplåtelse av en lägenhet i andra hand. Samfundet finner att undantaget är befogat, men vill peka på att en sådan ordning kan ge ökat incitament till hyresgäster att utan hyresvärdens hörande hyra ut lägenheter för att därigenom vinna skillnaden mellan den oavkortade och den rabatterade hyran. På bristorter kan detta medverka till att öka den okontrollerade och svåröverskådliga andrahandsmarknaden för bostäder. Tillval och frånval Samfundet tillstyrker utredningens förslag till reglering i fråga om tillval och frånval. De principer och tankegångar som kommer till uttryck i utredningens förslag bör dock tydliggöras i lagrummet. För att tillägget för tillval skall binda en senare hyresgäst på föreslaget sätt förutsätter utredningen att en förhandlingsöverenskommelse träffats och att denna antingen uttryckligen omfattar den berörda lägenheten eller utgörs av en fastställd prislista. Det är önskvärt att detta kommer till uttryck i lagrummet på tydligare sätt än genom angivelse att priset skall ha fastställts i en förhandlingsöverenskommelse.

5 5 Av lagtexten kan inte utläsas vad som skall gälla om kortare avskrivningsperioder tillämpats än de som förutsatts i utredningen. Samfundet anser att lagtexten tydligare bör återspegla de tankegångar som utredningen gett uttryck för. Det kan konstateras att utredningen inte tar ställning till frågan om vilket ansvar fastighetsägare har för att återanskaffa ett tillval som, utan att förhandlingsöverenskommelse ingåtts, avtalats direkt med en sedermera avflyttad hyresgäst. Av utredningsförslaget framgår visserligen att tillvalet i den uppkomna situationen inte skall följa tillvalsreglerna utan i stället tjäna som underlag för bruksvärdering av lägenheten. En sådan ordning torde innebära att fastighetsägaren får återanskaffa tillvalet när det tjänat ut. Det bör övervägas om det är en rimlig avvägning att den fastighetsägare som efter önskemål från hyresgästen har låtit installera tillval skall bära risken för att inte få tillvalsobjektet ersatt enligt det särskilda tillvalssystemet i fall hyresgästen avflyttar tidigare än förväntat och därtill om han inte kompenseras inom ramen för bruksvärdesprövning ha skyldighet att återanskaffa egendomen. Hyresnämndens hyresprövning Samfundet tillstyrker att den föreslagna ordningen i fråga om beslutsmotivering genomförs. Det skulle bota en besvärande brist. Om en part kan ta del av skälen för fattat beslut kan detta leda till att han finner beslutet välgrundat och avstår från att överklaga detsamma. Genom förslaget skapas också bättre möjlighet för hovrätten att pröva om hyresnämnden korrekt bedömt det åberopade jämförelsematerialet. Övrigt De föreslagna lagrummen är svårtillgängliga och låter sig i delar knappast förstås utan tämligen ingående studier av lagmotiv. Särskilt gäller detta bestämmelserna som intagits i förslaget till 55 c, därvid kan tilläggas att en prövning inte avser en hyra som tillkommer en hyresgäst utan en hyra som skall betalas för en lägenhet. Det är i hög grad önskvärt att ett regelverk inom hyresrätten utformas så att gemene man kan förstå det. Den redaktionella utformningen av f i förslaget inbegripet en omnumrering av 55 c och 55 d bidrar till att framställa bruksvärdesystemet som ett lappverk, inte endast från materiell synpunkt utan även i redaktionellt hänseende. Det är inte godtagbart att en i sig svåröverskådlig lagmateria görs på föreslaget sätt än mer svårtillgänglig, sett särskilt från gemene mans synpunkt. Den valda metodiken medför betydande risk för missförstånd. SVERIGES ADVOKATSAMFUND Anne Ramberg genom Ragnar Palmkvist