datum Detaljplan för fastigheten BASUNEN 3 i Innerstaden i Malmö

Transkript

1 datum diarienummer SBN Dp 5370 SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING Detaljplan för fastigheten BASUNEN 3 i Innerstaden i Malmö INLEDNING DETALJPLANENS SYFTE Syftet med planen är att göra det möjligt att utöka byggrätten för befintligt vårdboende. Hyresgäst är Malmö stad, och antal lägenheter/rum föreslås utökas från dagens ca 45 st till ca 80 st, efter detaljplanens genomförande. Idag finns det äldre-/vårdboende och LSS-boende på fastigheten, och det är troligt att även utökning av LSS-boendet kommer att ske. SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET Detaljplanen innebär att befintlig byggnad längs med Erikslustvägen kommer att rivas, och ersättas med en byggnad med högsta byggnadshöjd 16,5 respektive 13,5 meter (ca 5 respektive 4 våningar). Den norra delen av den nya byggnationen, föreslås vara 13,5 meter hög. Den befintliga sydliga trevåningsbyggnaden förblir intakt. En befintlig nätstation i fastighetens nordvästra del flyttas åt sydöst inom fastigheten. Gällande tomtindelningsbestämmelser kommer att upphävas i samband med denna detaljplans antagande. Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen. PLANHANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser och illustrationskarta, fastighetsförteckning och denna planbeskrivning. PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs med förenklat planförfarande enligt 5 kap 7 plan- och bygglagen och kommer att antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe i enlighet med 5 kap 27 plan- och bygglagen. V (11)

2 Detaljplanen har bedömts sakna intresse för en bredare allmänhet och är förenlig med översiktsplanen samt Länsstyrelsen granskningsyttrande över översiktsplanen. Genomförandet bedöms inte heller medföra en betydande miljöpåverkan. Sammantaget innebär detta att det finns förutsättningar för enkelt planförfarande. PLANDATA Planområdet ligger i Rönneholm, norr om Erikslustsplan. Området begränsas av Erikslustvägen i väster, Lekgången i söder, Nordlinds väg i norr och ett bostads område i öster. Planområdets area är ca 3100 m 2. Marken omfattas av fastigheten Basunen 3. Fastigheten ägs av Bertlands Fastigheter Basunen KB. Inom området finns servitut samt ledningsrätt. BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11 miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN Detaljplanen berör område föreslaget för riksintresse för kulturmiljövård M:K 114 Malmö. Bedömningen har gjorts att planförslaget inte riskerar att påtagligt skada riksintresset. ÖVERSIKTSPLAN Området redovisas i översiktsplanen som blandad stadsbebyggelse vilken omfattar bland annat samtliga bostadstyper och sjukvård. GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER Området är tidigare planlagt. Berörda gällande detaljplaner är Dp 4200 och Dp Fastighetsplan T00600 gäller som fastighetsindelningsbestämmelse. Gällande detaljplaner och fastighetsindelningsbestämmelser upphör att gälla inom planområdets gränser i samband med att denna detaljplan vinner laga kraft. 2 (11)

3 BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN Snedbild över planområdet BEFINTLIG BEBYGGELSE Idag är planområdet bebyggt med ett trevåningshus för LSS- och äldreboende i sydöstra plandelen och ett envåningshus längs Erikslustvägen. Byggnaderna formar ett halvslutet kvarter. De är byggda på 1990-talet, arkitekturen domineras av brunt tegel och sadeltaket. I norra delen av planområde ligger en nätstation och parkeringsplatser. KULTURMILJÖ Planområdet berör inte några värdefulla kulturmiljöer men gränsar till kulturhistoriskt särskilt värdefulla miljöer i norr, väster och söder. TOPOGRAFI OCH LANDSKAP Tomten är avgränsad av häckar mot öster och söder. I norra plandelen finns två stycken större träd och en mindre gräsyta. KOLLEKTIVTRAFIK Området trafikeras idag av stadsbussar på den angränsande Erikslustvägen. Busshållplatser ligger vid sydvästra hörnan av planområdet. Det finns planer på att etablera spårvägstrafik i Erikslustvägen i framtiden. TRAFIK Området angörs idag från Nordlinds väg i norr. N 3 (11)

4 Cykelvägar ligger längs Nordlinds väg (huvudcykelled i blandad trafik) och Lekgången (separat cykelväg). I framtiden planeras även ny huvudcykelväg längs Erikslustvägen. Området har bra förutsättningar för fotgängartrafik. TEKNISK INFRASTRUKTUR Fastigheten är ansluten till befintliga ledningsnät. I norra delen av planområdet finns en nätstation. BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE Bladins skola ligger ca 300 m från planområdet vid Major Nilssonsgatan vilken innehåller förskola, grundskola och gymnasieskola. Det finns även andra skolor och förskolor inom radie av ca 500 m från planområdet. Området kring Erikslustsplan är utpekat som grannskapscentrum i översiktsplanen. Här finns bland annat flera stycken livsmedelbutiker, bank, frisör, bensinstation etc. PLANFÖRSLAG BEBYGGELSESTRUKTUR Detaljplanen medger en ny bygrätt längs Erikslustvägen och Nordlinds väg. Befintlig byggnad längs med fastighetens västra gräns kommer att rivas, och ersättas med en byggnad med högsta byggnadshöjd 16,5 meter och ca 4500 m 2 BTA. Den norra delen av den nya byggnaden föreslås vara högst 13,5 meter i byggnadshöjd. Arkitekturen ska signalera småskalighet och vara välanpassad till omgivningen. Byggnaden ska ha entréerna riktade mot gatusidan för att skapa mer liv i gatumiljö. Extra uppmärksamhet ska dras till aktivering av hörnläge. Högsta sockelhöjd (avstånd mellan anslutande marknivå och överkant av bottenvånings bjälklag) ska inte överstiga 80 cm för att skapa bra relation mellan privata och offentliga zoner. Illustrationsplan av Arkitekt Axel Carlsson AB Det kan vara aktuell med byggande i etapper. Med respekt till nuvarande boende i befintlig byggnad som kommer att rivas, föreslås att norra delen av nybyggnationen ska byggas färdig innan rivningen påbörjas. På så vis kan LSS-boendet undvika att behöva flytta temporärt från fastigheten. Detaljplanen tillåter bostäder och vårdboende. Idag finns det äldre-/vårdboende och LSS-boende på fastigheten, och det är troligt att även utökning av LSS-boendet kommer att ske. Hyresgäst är Malmö stad. Om vårdboende etableras i ny bebyggelse, antal lägenheter/rum kommer att utökas från dagens ca 45 st till ca 80 st, efter detaljplanens genomförande. 4 (11)

5 Detaljplanen innebär att en befintlig nätstation i fastighetens nordvästra del (planlagd E i gällande detaljplan), flyttas åt sydöst inom fastigheten, så att ytan kan nyttjas till byggbar mark för utbyggnaden av bostad/vårdboendet. Den befintliga sydliga trevåningsbyggnaden förblir intakt. Dessutom skapar detaljplanen möjlighet att anordna balkong längs södra/östra fasaden. Gällande tomtindelningsbestämmelser kommer att upphävas i samband med denna detaljplans antagande. GRÖNSTRUKTUR OCH PARK GRÖNYTOR OCH PLANTERING PÅ KVARTERSMARK I norra plandelen finns två stycken större träd som ska ersättas med nya träd som ska planteras inom fastigheten vid fällning. Vid gestaltning av trädgården ska extra vikt läggas på gröna kvalitéer, planterade och icke-hårdgjorda markytor. FASTIGHETER OCH MARKRESERVAT FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om fastighetsindelning. Fastighetsindelningsbestämmelser kan dock vid behov, genom en ny planprocess, införas för att styra det fastighetsrättsliga genomförandet av detaljplanen. TRAFIK BILTRAFIK OCH ANGÖRING Angöringen till fastigheten kommer att ske via ny infart från Erikslustvägen. Det kommer att finnas möjlighet för service av nätstationen från Nordlinds väg. PARKERING Parkeringsutredning har gjorts av Arkitekt Axel Carlsson AB som visar att planområdet kommer att rymma ca 80 lägenheter/rum för vårdboende och ca 28 anställda efter detaljplanens genomförande. Enligt Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, tillhör planområdet zon 1 vilket ger parkeringsbehovet för bil vid arbetsplatser 0,2bpl/anställd. För vårdboende krävs parkering för besökare, 0,1bpl/lgh det ger 8 bpl för besökare och 6 bpl för anställda, samanlagt 14 bpl i parkeringsbehov. De kommer att anläggas på fastigheten Hellas 37 som ligger på andra sidan av Erikslustvägen och ägs av samma ägare som Basunen 3. En av parkeringsplatserna ska anordnas på fastigeten Basunen 3 och anpassas för rörelsehindrade. Parkeringsnorm för cykel vid vårdboende är 0,5 cpl/lgh för besökare och 0,4 för anstälda, vilket ger 52 cpl i behov totalt. Dessa ska placeras inom fastigheten. TEKNISK FÖRSÖRJNING EL, VA, GAS, VÄRME Befintliga byggnader är redan anslutna till befintliga nät och kommer att fortsätta vara det. Ny byggnad ansluts till befintliga nät. Nätstationen kommer att flytas inom fastigheter. DAGVATTEN Dagvattenhantering sker via det befintliga nätet i området. 5 (11)

6 AVFALLSHANTERING Avfallshantering ska lösas i enlighet med Avfallsplan för Malmö stad och Burlövs kommun. HÖJDSÄTTNING Avsikten är att ny bebyggelse ska förhålla sig till befintliga markhöjder på allmän platsmark, eftersom planområdet ligger i redan bebyggt stadsmiljö. GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Fastighetsägare ansvarar för utbyggnaden inom kvartersmark. E.on ansvarar för att nätstationer uppförs enligt Elsäkerhetsverkets föreskrifter och allmänna råd (ELSÄK-FS 2008:1). TIDPLAN Detaljplanen beräknas bli antagen av stadsbyggnadsnämnden under fjärde kvarttalet Normalt vinner planen laga kraft fem veckor efter antagandet. TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Nödvändig grundundersökning förutsätts tas fram av byggherre i samband med bebyggandet av området. VA Syd ska medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa att spillvatten och dagvatten kan avledas med självfall. I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av ledningar för el och VA utredas. Planområdet är beläget inom en insatstid för räddningstjänsten som inte överstiger 10 minuter. Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA-Syd. Flödet i brandposterna ska dimensioneras enligt VAV-normen p-83, tabell 2.3. Avståndet mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Byggherre ska redovisa att brandvattenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglov. Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherre ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan. I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets verksamhet, reviderad av kommunfullmäktige och gällande fr.o.m Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, eller elledningar bekostas av exploatören. 6 (11)

7 Om planens genomförande förutsätter lantmäteriförrättning skall detta bekostas av fastighetsägaren/ledningshavaren om inget annat avtalas. FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR FASTIGHETSBILDNING Ledningar som kommer att förläggas eller finnas kvar inom kvartersmark säkras lämpligen genom att servitut eller ledningsrätter bildas för dess ändamål. Initiativ till bildande av ledningsrätt tas av berörd ledningshavare. Ansökningar om förändringar av fastigheter, gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter ska lämnas till Lantmäterimyndigheten Malmö stad. DETALJPLANENS KONSEKVENSER MILJÖKONSEKVENSER STADSBILD Detaljplanen möjliggör för bostads/vårdboende bebyggelse 16,5 meter hög längs Erikslustvägen. Detta innebär för stadsbilden att de breda gaturummen får bättre proportioner med mer fönster och dörrar mot gata. KULTURMILJÖ Planområdet berör inte några värdefulla kulturmiljöer men kommer att bidra till att omkringliggande kulturhistoriskt särskilt värdefulla miljöer upplevs mer trygga, livsfulla och lät orienteringsbara. Planförslaget kommer skapa tydlig övergång mellan småhus område i norr och granskapsenheter i söder. RISKER OCH SÄKERHET Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker LUFTKVALITET Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till luftkvalitet. VATTENKVALITET Dagvatten från planområdet avleds via kommunala dagvattenledningar till havet. Sammantaget bedöms ett genomförande av detaljplanen inte medföra någon risk för försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten. MARKFÖRORENINGAR Inom planområdets norra delen har påträffats mark som är förorenad. En utredning har genomförts ( ) som visar att det finns metallobjekt i marken. Eventuellt kan dessa utgöras av cisterner samt även pump och några mindre metallobjekt från en f.d. bensinstation på rubricerad fastighet. Vid fältarbetet noterades lukt av petroleumprodukt i tre provpunkter på 1,5 till 3 meter under markytan, vilket bekräftades av fältmätningar av VOC ( ppm). Laboratorieanalyserna visade på halter bensen, aromater och alifater över SPis branschspecifika riktvärden för täta jordlager på 1-2 meter under markyta. Bly har också detekterats, dock i halter under riktvärdet. I en av punkterna installerades ett grundvattenrör där man även påträffade bensen och xylen i halter över SPis riktvärden för ångor i byggnader. 7 (11)

8 Saneringsarbete pågår på fastigheten just nu och kommer troligvis bli klart innan antagande av detaljplan. Eventuellt kommer en bestämmelse att införas på plankartan som anger att bygglov inte får lämnas innan marken är efterbehandlad. ELEKTROMAGNETISKA FÄLT Nätstation inom planen kommer att ligga ca 5 meter från planerad bebyggelse. TRAFIKBULLER En bullerutredning har genomförts (2012) som redovisar beräknade bullernivåer vid befintliga bebyggelser. Utredningen visar att riktvärdena överskrids vid fasad längs Erikslustvägen och längs Nordlinds väg. Enligt Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 ska följande riktvärden innehållas vid nybyggnad av bostäder: Utomhus 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad Utomhus 70 db(a) maximal ljudnivå vid uteplats Inomhus 30 db(a) ekvivalent ljudnivå Inomhus 45 db(a) maximal ljudnivå nattetid 8 (11)

9 Stadsbyggnadskontoret tillämpar ovanstående riktvärden med det tillägget att avsteg kan göras från ekvivalentvärdet utomhus på 55 db(a). Om detta krav inte kan uppnås kan bebyggelsen ändå accepteras om det utanför fönster till minst hälften av boningsrummen i varje bostad är högst 50 db(a) ekvivalent och högst 70 db(a) maximal bullernivå. Av de rum som vetter mot den ljuddämpade sidan ska minst ett rum vara vänt mot en gårdssida. Riktvärdena för trafikbullernivå inomhus ska alltid innehållas. En planbestämmelse har införts på plankartan som anger att dessa riktvärden ska klaras och vad som gäller vid avsteg. TRAFIKKONSEKVENSER Plangenomförandet bedöms inte medföra betydande trafikökning. KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER Fastighet Basunen 3 Det kan bli aktuellt att skapa ledningsrätt eller servitut för at skydda ledningar för ny nätstation. SAMHÄLLSKONSEKVENSER BOSTADSPOLITISKA MÅL Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål. Målen ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen. Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen genom att: Detaljplanen medger uppförande av en bebyggelse som har goda förutsättningar att innehålla vårdboende eller hyreslägenheter. BARNPERSPEKTIV Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har goda förutsättningar för att bli en bra miljö för både barn och vuxna genom ett säkert och utvecklat gång- och cykelvägnät i omgivningen. Hänsyn har tagits till barns behov av utemiljö genom att det finns möjlighet för bullerskyddade bostadsgård med plats för grönska och lek. TILLGÄNGLIGHET Det finns inga stora höjdskillnader i området. Området anses ha bra förutsättningar för tillgänglighet. JÄMSTÄLLDHET Planförslaget bidrar till jämställdhet genom: Att möjliggöra bostäder, vårdboende med god och bostadsnära tillgång till affärer och annan service. Att möjliggöra bostäder i närheten av skolor och dagis. Bra förutsättningar för olika trafikslag: gång-, cykel-, bil- och kollektivtrafik. Trygg utemiljö: belyst gång- och cykelvägar, gatumiljö med många fönster och dörrar. 9 (11)

10 Föreslagna byggnader formar mindre kvarter som bidrar till att forma rutnät, med korta avstånd, naturliga stråk och god genomströmning. Byggnaderna bidrar till att det blir lättare att orientera sig på området. KOMMUNAL SERVICE Genomförandet av detaljplanen kommer eventuellt att bidra till att skapa ca 40 lägenheter/rum för LSS-, äldre-/ vårdboende. ADMINISTRATIVA FRÅGOR GENOMFÖRANDETID Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft. VILLKOR FÖR BYGGLOV Eventuellt kommer bygglov att villkoras till att markföroreningar ska vara avhjälpta. Se kapitel om Markföroreningar. UNDERLAG TILL PLANARBETET PROGRAM OCH UTREDNINGAR HANDLINGSPROGRAM FÖR ARKITEKTUR OCH STADSBYGGANDE Planområdet ingår i karaktären Grannskapsenheter enligt Handlingsprogram för arkitektur och stadsbyggande (antaget av kommunfullmäktige 2005). Enligt programmets rekommendationer ska ny bebyggelse passas in i grannskapsenheternas genomtänkta rumsliga struktur och helhetskaraktär. Kompletteringar ska bidra med funktioner eller bostadstyper som saknas. BOSTADSPOLITISKA MÅL Kommunfullmäktige antog bostadspolitiska mål i tio punkter. Planer och program för genomförande ska utgå från dessa mål. MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas. ENERGISTRATEGI FÖR MALMÖ Energistrategin är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kommunfullmäktige. MILJÖBYGGPROGRAM SYD Miljöbyggprogrammet är kommunens program för hållbart byggande och ska följas vid nybyggnation på mark som kommunen äger, säljer eller upplåter. På övrig mark är programmet vägledande vid nybyggnation och gäller för både bostäder och lokaler. TILLÄMPNINGSSKRIFT OM TRAFIKBULLER Dokumentet beskriver vilka krav Malmö stad ställer vid planering och byggande av bostäder och är godkänd av stadsbyggnadsnämnden. Malmö stads tillämpning är till 10 (11)

11 viss del en anpassning av Boverkets allmänna råd 2008:1 om planläggning för bostäder i bullerutsatta miljöer. TRAFIKSTRATEGI FÖR MALMÖ Trafikstrategin, antagen av kommunfullmäktige 2004, redovisar en målmedveten strategi för ett trafiksystem som bidrar till att skapa framtidens Malmö med tre huvudmål: trygg och tillgänglig stad för Malmöborna, en starkare region och effektivare transporter. TRAFIKMILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD Trafikmiljöprogrammet, antaget av tekniska nämnden, har som övergripande målsättning att Malmö stad ska arbeta i riktning mot ett miljöanpassar transportsystem. FOTGÄNGARPROGRAM FÖR MALMÖ STAD Fotgängarprogrammet utgör grunden för gångstråksplanen i vilken viktiga stråk för gående pekas ut. Programmet antogs av tekniska nämnden PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av kommunfullmäktige i september Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. AVFALLSPLAN FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen. MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram detaljplanen har dessutom tjänstemän från miljöförvaltningen deltagit. Josephine Nellerup Planchef Džiugas Lukoševičius Planhandläggare 11 (11)