Redovisning av plansamråd och ställningstagande inför fortsatt planarbete för:

Transkript

1 STADSBYGGNADSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE PLANAVDELNINGEN SID 1 (11) Handläggare: Nils Sylwan Tfn Till Stadsbyggnadsnämnden Redovisning av plansamråd och ställningstagande inför fortsatt planarbete för: Detaljplan för del av Giggen 25 och del av Tallkrogen 1:1 i stadsdelen Tallkrogen, S-Dp Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden godkänner redovisningen av plansamrådet och uppdrar åt kontoret att ställa ut planförslaget för granskning. Sammanfattning Detaljplanen möjliggör en komplettering med cirka 70 lägenheter inom fastigheten Giggen 25 och del av Tallkrogen 1:1. De nya bostäderna ersätter en befintlig panncentral, som har höga kulturhistoriska värden, men samtidigt stora problem med farliga ämnen och svårigheter med att hitta annan alternativ användning. Stadsbyggnadskontorets bedömning är att förslagets genomförande inte kommer att innebära betydande miljöpåverkan. Föreslaget följer översiktsplanens intentioner om att skapa en blandad stadsbebyggelse med bostäder, service och verksamheter. Box 8314, Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon Fax stadsbyggnadskontoret@stockholm.se

2 SID 2 (11) Planområdets läge Området ligger i Tallkrogen vid Kaggeholmsvägen och Mörkövägen. Fastigheten Giggen 25 är upplåten genom tomträtt till AB Familjebostäder och Svedmyraskogen 1:1 ägs av Stockholms stad. Stadsbyggnadskontoret fick , i uppdrag av Stadsbyggnadsnämnden att uppdra åt kontoret att påbörja planarbete i enlighet med kontorets tjänsteutlåtande. Planförslaget skickades ut för samråd under tiden 21 maj till 26 juni Under samrådet inkom cirka 20 yttranden från sakägare och boende. Synpunkterna innebär i sammanfattning att den tillkommande bebyggelsen bör bättre anpassas till befintlig bebyggelse genom att bli tre våningar istället för fyra. Det finns också en önskan att behålla den befintliga panncentralen. Vidare kommer förslaget ge en förlust av naturmark för lek och rekreation. SL, Farsta stadsdelsnämnd och Miljö- och hälsoskyddsnämnden är positiva till förslaget medan Länsstyrelsen har förståelse för svårigheterna att bevara panncentralen samtidigt som man framhåller panncentralens stora kulturhistoriska värde. Stockholms stadsmuseum och Rådet till skydd för Stockholms skönhet avstyrker förslaget. Stadsbyggnadskontoret bedömer att planförslaget med de förändringar so föreslås, i huvudsak att de två gårdshusen ersätts med ett hus i ett nytt läge, kan gå vidare till granskning.

3 SID 3 (11) Befintlig bebyggelse Hyreshusen i området byggdes Hela området har utpekats som kulturhistoriskt värdefullt av Stockholms Stadsmuseum. Värmecentralen Förslaget förutsätter rivning av befintlig panncentral. I förundersökningar inför start av planarbetet framkom att panncentralen innehåller stora arkitektoniska och kulturhistoriska värden, vilka redovisas i en antikvarisk utredning: Giggen 25, Panncentral i Tallkrogen, Antikvarisk förundersökning, , Nyréns arkitektkontor. Värmecentralen är uppförd 1949 efter ritningar signerade Ancker-Gate-Lindgren, som även ritat flerbostadshusen i området. Värmecentralen var ursprungligen en viktig servicebyggnad för det omgivande bostadsområdet och innehöll bland annat centraltvätt och verkstadslokaler. Den före detta värmecentralen är en betydelsefull del, i det för sin tid typiska, bostadsområdet och har stora samhällshistoriska värden. Panncentralen i Tallkrogen är ritad av arkitektkontoret Anker Gate Lindegren Arkitekter AB, ett under talen inflytelserikt kontor inom Svensk arkitektur, som också ritade bostadshusen i området.

4 SID 4 (11) Byggnadens användning som panncentral, bilverkstad med mera, har medfört att konstruktionerna och marken blivit förorenade. För att kunna bedöma konsekvenserna av detta har miljösituationen utretts: Miljöinventering, Panncentralen Giggen 25, AB Familjebostäder Ebab i Stockholm AB, Utredningen visar ett omfattande saneringsbehov av hela byggnaden och omgivande mark gällande olja, blåbetong, PCB-haltig olja, olja/pah:er, metaller i nedre källaren, med mera. Om byggnaden skall användas för annan verksamhet, bostäder, krävs därför omfattande åtgärder ur hälso- och miljöperspektiv, vilket medför stora kostnader. För att kunna ta ställning till om panncentralen ska bevaras och saneras eller ersättas med ny bebyggelse har följande faktorer vägts mot varandra: Behovet av ökad bostadsproduktion i ett bra läge i staden, en rivning ger möjlighet till cirka 50 fler lägenheter än ett bevarande medger. Byggnadens kulturmiljövärden och dess arkitektoniska värde på platsen. Det omfattande saneringsbehovet. Kostnader för sanering blir höga oavsett rivning eller ombyggnation, dock är det dyrare att sanera för ombyggnation än för rivning. Förundersökningarna visar att befintlig panncentral både har höga kulturhistoriska värden och stora problem med miljöfarliga ämnen i själva byggkonstruktionen. I avvägningen mellan bevarande och nyexploatering spelar det också in att panncentralsbyggnaden är mycket svår att göra om till bostäder, att en förskola eller likande inte bedöms vara en lämplig användning av denna byggnad och att en helt annan verksamhet är tveksam på denna plats. En ersättning med nya bostäder ger också möjligheter till avsevärt fler lägenheter än en ombyggnad tillåter. Stadsbyggnadskontoret förordar av dessa skäl att den befintliga byggnaden rivs och ersätts med nya bostadshus. Samrådsförslaget Fyra bostadshus om fyra våningar följer och förstärker det befintliga gaturummet längs Kaggeholmsvägen. Husen längs gatan rymmer 50 lägenheter med källare för förvaring och teknik. I kvarterets inre föreslås två hus med 20 lägenheter. Gården formas i två nivåer med olika karaktärer. Gårdsrummen kopplas samman genom en trappa eller platåer som kan användas för eftermiddagssol och lek. Den övre platån utgörs av terassbjälklaget på den underjordiska parkeringen. Däcket ska göras planterbart så att även denna del av gården kan ges en grön prägel.

5 SID 5 (11) Kaggeholmsvägen IV IV IV IV Gränd i kvarterets inre III III Mörkövägen Samrådsförslaget Tomtgräns Sektion samrådsförslaget, se situationsplanen ovan. Sektionen visar Kaggeholmsvägen till vänster med ett befintligt hus på vänstra sidan och de nya byggnaderna med underjordiskt garage till höger. Längst till höger syns ett befintligt hus vid Mörkövägen. Byggnaderna får en form som tar upp skalan från den befintliga bebyggelsen genom takutformning, skala och trappningen längs gatan. Installationer kommer att placeras i källarplan, vilket bland annat innebär att taken kan hållas fria från uppstickande installationer. Byggnaden ska utformas i samklang med den befintliga bostadsbebyggelsen men också ges en egen karaktär, som kan ge området ett arkitektoniskt tillskott.

6 SID 6 (11) Bilden visar Kaggeholmsvägen norrut, ungefär på den plats panncentralen finns i dag. Detta perspektiv förändras inte i det nya granskningsförslaget. Fasadutformningsalternativen som visas på illustrationerna tar upp element från panncentralen med sitt tegel, vitputsade betongdelar och de gröna fönsterkarmarna, se bild sidan 6. Utformningen anknyter också till tegelhuset i änden på Tallkrogsplan, före detta Konsum. Tanken är inte att genom detta skapa en pastisch av befintlig bebyggelse utan att göra något som både är nytt och avvikande men ändå i samklang med den befintliga fina gatumiljön. Arbetet med gestaltningen kommer att fortsätta i nästa skede av planarbetet. Illustrationerna visar olika exempel på hur de nämnda fasadmaterialen kan användas. Förgårdsmarken ska ges en god utformning, utgående från den befintliga bebyggelsens delvis föredömligt behandlade förgårdar. Området i sin helhet.

7 SID 7 (11) Några perspektiv har också konstruerats för att ge en bild av hur de nya husen kan komma att te sig från Mörkövägen det vill säga i förhållande till befintliga villor. Mörkövägen norrut. Mörkövägen söderut. Här ser man de befintliga lönnarna som avses vara kvar. Samrådet Under samrådet inkom cirka 20 yttranden från sakägare och boende. Synpunkterna innebär i sammanfattning att den tillkommande bebyggelsen bör bättre anpassas till befintlig bebyggelse genom att bli tre våningar istället för fyra. Husen bör förläggas på längre avstånd från befintlig bebyggelse, främst gäller det gårdshusen, för att skapa mindre skuggning, behålla utsikt och för att inte skapa för mycket insyn. Det finns också en önskan att behålla den befintliga panncentralen. Vidare kommer förslaget ge en förlust av naturmark för lek och rekreation.

8 SID 8 (11) Länsstyrelsen har förståelse för att det är förenat med svårigheter och kostnader att bygga om panncentralen men vill samtidigt framhålla dess stora kulturhistoriska värde och att den utgör ett betydelsefullt inslag i efterkrigstidens bostadsmiljöer som är värda att värna. En återanvändning är därför att föredra framför rivning. SL anser att det är positivt att utöka bebyggelsen i ett bra kollektivtrafikläge. Stockholms brandförsvar framför synpunkter som ska beaktas i det fortsatta arbetet. Trafikverket har inga synpunkter. Farsta stadsdelsnämnden är positiv till förslaget, men har synpunkter på de två gårdshusen främst utifrån den körväg som föreslås. Synpunkter framförs också på att utemiljön är vagt beskriven. Cykelnorm bör förtydligas. Förvaltningen anmäler också ett behov av tio servicelägenheter enligt LSS för personer med funktionsnedsättning. Miljö- och hälsoskyddsnämnden anser att området är lämpligt för bostäder och att det till och med skulle tåla en högre exploatering. Markföroreningar och trafik bör studeras vidare. Trafikkontoret tar upp fråga om handikapparkeringar, grönkompensation, återplantering av träd och avfallshanteringen. Stockholms stadsmuseum beskriver värmecentralens stora kulturmiljövärden och menar att en ändrad användning av värmecentralen skulle var möjlig utan att de kulturhistoriska värdena påverkas negativt. Stadsmuseet kommer att avstyrka en plan som innebär rivning av värmecentralen. Rådet till skydd för Stockholms skönhet anser att planförslaget är problematiskt av flera skäl. Man river en mycket intressant bruksbyggnad, de föreslagna bostadshusens volym och höjd tar inte hänsyn till den befintliga villabebyggelsen, särskilt gäller det de planerade två husen i "gränden". Dessa inkräktar dessutom på den fina hällmark som finns på platsen. Förslaget i denna del innebär också ett avsteg från stadsplanemönstret i området där flerbostadshusen orienteras längs gatorna. Skönhetsrådet anser att en av de viktigaste stadsbyggnadsuppgifterna måste vara att skapa en blandad stad där olika verksamheter ryms och integreras i stadsmiljön. Rådet uppfattar att stadens översiktsplan Promenadstaden syftar till just detta att motverka monokulturer och i stället planera för en levande stad med många kvaliteter. Enligt Skönhetsrådets uppfattning innebär föreliggande planförslag en utarmning av stadsmiljön i Tallkrogen. Rådet anser att den befintliga panncentralen är intressant ur kulturhistorisk synpunkt men framför allt arkitektoniskt. Det är rådets bestämda uppfattning att byggnaden därför bör bevaras och med måttliga ändringar brukas för något som tillför bostadsområdet nya kvaliteter. Vidare anser Skönhetsrådet att man bör utreda möjligheten att tillföra bostäder med panncentralen bevarad. Skönhetsrådet avstyrker förslag till detaljplan.

9 SID 9 (11) Stadsbyggnadskontorets ställningstagande Stadsbyggnadskontoret bedömer att de föreslagna fyravåningshusen längs Kaggeholmsvägen ger en rimlig avvägning mellan intresset av fler bostäder, rimliga kostnader och en anpassning till den befintliga miljön. För att förbättra ljusförhållanden, utsikt, insyn, bevarande av berghäll med mera föreslås att de två gårdshusen utgår och ersätts med ett gårdshus. Gårdshuset görs mindre och placeras så att olägenheterna för de befintliga husen minskar, berghällen bevaras och körvägen tas bort. Förslaget kommer att ge mer mark för lek och rekreation än befintliga förhållanden, med värmecentralen och tillhörande parkering. Ett nytt hus i detta läge kan inte heller anses störa det befintliga stadsplanemönstret. Då det gäller bevarande av panncentralen ser inte stadsbyggnadsförvaltningen att det framkommit något i sak som förändrar den bedömning som görs i planbeskrivningen, som citeras ovan på sidan två till fyra. Frågor om LSS-boende regleras inte av detaljplanen. Utemiljön, cykelnorm, avfallshantering, handikapparkering med mera kommer att förtydligas i granskningsskedet. Nytt förslag Planförslaget har förändrats utifrån stadsbyggnadskontorets ställningstagande. Den största förändringen är att de två gårdshusen ersatts med ett hus. Gårdshuset görs mindre och placeras så att olägenheterna för de befintliga husen minskar, att berghällen bevaras och att körvägen tas bort. Fler träd kommer också kunna bevaras. Gårdshuset utförs i tre våningar plus två suterrängvåningar. Gestaltningen kommer att ta upp element från småhusen och få en helt egen karaktär jämfört med gatuhusen. Det nya gårdshuset ses i det inre av kvarteret i övrigt är bebyggelseförslaget oförändrat från samrådet

10 SID 10 (11) Nytt hus i kvarterets inre Det nya förslaget ger större avstånd mot befintliga hus och minskar insyn, skuggning och förbättrar utsiktsförhållanden. Berg i dagen sparas Bilden visar den befintliga värmecentralen med streckad linje under ritningen på den föreslagna bebyggelsen Gårdshuset skymtar till höger i bilden

11 SID 11 (11) Skuggning klockan 16 vid höst och vårdagjämning Ställningstagande Stadsbyggnadskontoret bedömer att planförslaget med de förändringar som föreslås, i huvudsak att de två gårdshusen ersätts med ett hus i ett nytt läge, kan gå vidare till granskning och föreslår därför att Stadsbyggnadsnämnden godkänner redovisningen av plansamrådet och uppdrar åt kontoret att ställa ut planförslaget för granskning.