EN FUNGERANDE BOSTADSMARKNAD - En Reformagenda

Transkript

1 EN FUNGERANDE BOSTADSMARKNAD - En Reformagenda Klas Eklund, ordf Bokriskommittén, 12 juni 2014 Sonny Modig Fastighetsägarna Syd, 16 oktober 2014

2 Sonny Modig 66 år fyllda Tidigare VD för MKB Fastighets AB i Malmö Numera pensionär, bostadsutredare och fri debattör Foto Ulrika Majstrovic Hansén

3 Sonny Modig Ansvarig för Boverkets Bostadsfinansieringsgrupp Ansvarig för Boverkets Normsekretariat och Projektledare för Boverkets Byggregler BBR 94

4 Byggkommissionen (Fi 2002:01) 21 feb dec 2002 (SOU 2002:115) Boverkets Byggkostnadsforum Byggkommittén (Fi 2004:15)

5

6

7

8 Betrakta bostadsmarknadens aktörer som goda, och ingen fiende som skall bekämpas. Dom kommer att bygga det som efterfrågas om förutsättningarna är de rätta! Det går inte att tvinga ett aktiebolag att göra dåliga affärer! Inte ens om det ägs av kommunen! Regeringens proposition 2009/10:185 s. 42 I sammanhanget bör dock framhållas att en kommun, enligt de föreslagna reglerna, inte kan kräva av sitt företag att de vidtar åtgärder som inte är lönsamma för företaget. eftersom det strider mot EU:s statsstödsregler!

9

10 Undersökningen visar bl.a. att - Ca 80 procent av de som flyttar in i MKB:s nyproduktion, lämnar en bostad i Malmö, - Ca 70 procent lämnar en hyresrätt - Endast 10 procent av nyinflyttade Malmöbor har råd att efterfråga en nyproducerad lägenhet

11

12

13

14 VD - ORD Sonny Modig, VD

15 VD ORD MKB:s årsredovisning 2011 Sonny Modig VD maj 2007 augusti 2013

16 Det enda inslag som är helt unikt för Sverige är den starka och institutionaliserade hyresgäströrelsen och det korporatistiska systemet för hyresförhandlingar. Någon motsvarighet till detta finns varken i Norden eller i världen i övrigt. Bo Bengtsson, 2006 Professor i statsvetenskap, Uppsala Universitet

17 VD ORD MKB:s årsredovisning 2011 En systematisk underprissättning leder dessutom till köer och svarthandel och driver på ombildningen av hyresrätt till bostadsrätt!

18 VD ORD MKB:s årsredovisning 2011 Sonny Modig VD maj 2007 augusti 2013 Man måste bygga nytt för de som har råd att efterfråga funktionella och långsiktigt hållbara nyproducerade bostäder och så bra och attraktivt att dom lockas att flytta från den bostad dom redan har!

19 Andreas Schönström (S), Kommunalråd Malmö Stad Sydsvenskan 11 juni 2013

20

21

22 Lagen anger bl.a. att - ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer, - bolagen skall åläggas marknadsmässiga avkastningskrav

23 Lagändringen innebär bl.a. att - vid prövning av om en hyra skall anses skälig skall jämförbara hyror som fastställts vid förhandling enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) främst beaktas, oberoende av om lägenheterna ägs av allmännyttan eller är privatägda

24 Regering och riksdag, otaliga bygg- och bostadsutredningar samt bostadsmarknadens parter (fastighetsägare och hyresgästföreningen) har sedan början av 1900-talet strävat efter att skapa en balanserad bostadsmarknad, utan att lyckas, dvs. i mer än 100 år! 1907 Allmänna hyreslagen 1916 Kunglig förordning om inrättade av kommunala hyresnämnder 1917 Besittningsskydd införs i en tillfällig hyresstegringslag 1923 Hyresgästernas Riksförbund konstitueras 1923 Hyresstegringslagen avvecklas 1930 Bostadsrättslagen 1935 Barnrikehus 1936 Bostadspolitisk utredning om hyreslagstiftningen (SOU 1938:22) 1939/1940 Ny hyreslag 1942 Ny (tillfällig) Hyresregleringslag (SOU 1942:14, prop. 1942:301) 1945 Bostadssociala utredningen (SOU 1945:63) 1947 Bostadsförsörjningslag 1950 SABO bildas 1956 Besittningsskyddslag 1965 Riksdagen beslutar starta miljonprogrammet SOU 1965: Hyresregleringslagen avvecklas och Bruksvärdessystemet införs 1978 Hyresförhandlingslag och de facto rätt till förhandlingsordning osv 1992 Bostadsförsörjningslagen, bostadsanvisningslagen och bostadssaneringslagen upphävs Allmännyttan förlorar sina finansiella och skattemässiga privilegier osv 2011 Ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag

25 Oberoende av vilka förslag som tagits fram och oberoende av hur det politiska klimatet har sett ut för stunden, har lösningarna alltid inneburit att bostadshyresmarknadens grundprinciper legat fast, att särintressena stärkts och att bostadsmarknadens problem har förblivit olösta. De nya spelreglerna för hyresrättens aktörer, som gäller från 1 januari 2011, utgör inget väsentligt undantag från det mönstret!

26 Stigberoende förklarar hur den uppsättning beslut som står till buds i varje given situation begränsas av de beslut man fattat i det förflutna, även om de förutsättningar som gällt tidigare inte längre är relevanta Illustreras bl.a. av verklig forskning på apors beteende, utförd av G.R Stephenson (1967). Cultural acquisition of a specific learned response among rhesus monkeys.

27 Albert Einstein, Tysk teoretisk fysiker Skapare bl.a. av teorin om allmän relativitet

28 Sonny Modig, Svensk bygg- och bostadsutredare Skapare bl.a. av kostnadseffektivt byggande

29 BRYT STIGBEROENDET Utred riskerna med en friare hyressättning men se möjligheterna

30 12 juni 2014

31

32 Tor Borg, SBAB Klas Eklund, SEB (ordf) Ulrika Francke, Tyréns Björn Hasselgren, KTH (sekr) Hans Lind, KTH Sonny Modig, fd MKB Barbro Wickman-Parak, fd Riksbanken Olle Zetterberg, SBR

33

34 Bostäder för alla plånböcker och alla skeden i livet Valfrihet mellan upplåtelseformer Rörlighet och fungerande flyttkedjor Starkt besittningsskydd Minskad segregation, ingen svartmarknad Snabb byggprocess

35 Bostadsbrist Stor brist på hyresrätter Svårt komma in på marknaden Blockerade flyttkedjor Segregation Svarta marknader Skador på arbetsmarknad, dynamik och tillväxt

36 Staten abdikerade utan ersättare Bara halv reform Ökad efterfrågan bromsas av utbudshinder Hyresregleringen består Skatter bromsar rörlighet Stel och långsam planprocess Ineffektivt byggande Ingen sammanhängande bostadspolitik

37 Det svenska hyressättningssystemet unikt Kollektiva förhandlingar de facto krav Reglerat pris består även vid flytt och byten Utanförskap leder till höga samhällsekonomiska kostnader Skadar sysselsättning och tillväxt Har ej minskat segregationen!

38 En Fungerande Bostadsmarknad En reformagenda Bokriskommittén juli 2014

39 Ta bort kravet på kollektiva förhandlingar Fri hyressättning vid nybyggen och när det kommer ny hyresgäst (i nyare hus) Acceptera höjningar på 5% per år i äldre lägenheter Anpassning tar olika lång tid: Bara ett år i de flesta medelstora städer Ca 1-2 år i Malmö Ca 4-5 år i Göteborg Ca 10 år (?) i Stockholms innerstad

40 Individuell förhandling det normala Kollektiv förhandling, om parterna är överens Fri hyressättning vid nybyggnation och vid hyresgästbyte Gradvisa förändringar (t.ex. i takt med inflationen), för den med gammalt kontrakt Justering mot marknadsindex i femårsetapper

41 och konsumenternas intressen skyddas! men lika lite som Motormännens Riksförbund bestämmer priset på bilar, bör Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna, SABO, eller någon annan intresseorganisation bestämma priset på bostäder! Det är en myndighetsuppgift att reglera en marknad! Låt Konsumentverket, Konkurrensverket och Boverket reglera villkoren för bostadsmarknaden och utöva tillsyn, inte marknadens särintressen!

42 men Ingångna avtal skall hållas! Ingen skall tvingas lämna sin bostad för att någon annan senare vill betala mera (besittningsskydd). och Skydd mot oskäliga avtalsvillkor bör regleras i lag (konsumentlagstiftningen). Övergångsbestämmelser krävs och intrappningsregler för sittande kund bör troligtvis regleras i lag (t.ex. max 5 procent höjning per år, tills marknadsjämvikt uppnåtts).

43 Tillfälligt bostadsbidrag krävs eventuellt Tillfällig fastighetsskatt kan balansera övervinster Besittningsrätten ska skyddas Sanktioner mot oseriösa fastighetsägare Nej till Social housing (finns dock redan idag!) Fastighetsbolag måste reservera en viss andel av beståndet till kommunal förmedling (Sociala bostäder), men mot marknadshyra.

44 Regeringen gick åt rätt håll: Mindre detaljer i detaljplanen Färre kommunala särkrav Färre riksintressen Färre överklaganden Men ambitionsnivån borde varit ännu högre: Inga sanktionsmöjligheter, ingen inskränkning i planmonopolet

45 Översiktsplan grunden, mindre detaljer i detaljplanen Inskränk kommunernas planmonopol, tillåt byggarna själva planera mer Färre riksintressen gör bostadsbyggandet till allmänintresse Färre överklaganden, inskränk kretsen av sakägare Öka trycket på kommunerna både uppifrån och nerifrån

46 Gå inte tillbaka till storskaliga subventioner eller investeringsstöd det höjer bara byggpriserna Ingen brist på kapital. Problemet är risknivån i nybyggnation Utveckla och stärk kreditgarantierna i riskexponerade områden Inför statligt reglerat bosparande Individuella amorteringsplaner bättre än lånetak Skapa skattemässig neutralitet mellan boendeformer - Se över avdragen för skuldräntor - Behov av större skatteutredning

47 Fastighetsskatten i huvudsak avskaffad men evig reavinstskatt plus ränta på uppskov Skattemässigt gynnat att bo men dyrt att flytta - Sänk reavinstskatten, höj uppskovsbeloppet, ta bort uppskovsräntan Sänk lagfartsavgift och pantbrevskatt Finansiera om så bedöms nödvändigt, med låg och enkel fastighetsskatt

48 Försämringar om inget görs! Ökat byggande minst fler bostäder per år Ökad sysselsättning minst nya jobb direkt, tiotusentals nya jobb totalt på sikt Minskad svart marknad och krympande köer Segregation kan minska Färre omvandlingar till bostadsrätt Högre tillväxt och starkare statsfinanser

49 Bostadsmarknaden är ett allmänt intresse som berör flera politikområden Bred politisk uppgörelse krävs över flera mandatperioder Alla parter och särintressen måste ge och ta - win - win Sveriges politiker har samlat ihop sig förr nu är det dags igen!

50 Det går inte att bara bygga mer Det går inte att bara avreglera Nödvändigt med helhetspolitik

51