Ekonomisk plan för Brf Lövsätra

Transkript

1 Ekonomisk plan för Brf Lövsätra Lövsätragränd 9-21, Skärholmen Bostadsrättsföreningen Lövsätra, Skärholmen, org. nr: Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av tomträtten och byggnaden C. Beräknade kostnader för föreningens tomträttsförvärv D. Finansieringsplan E. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter F. Redovisning av lägenheter och lokaler G. Ekonomisk prognos år 1-11 H. Känslighetsanalys I. Särskilda förhållanden Bilagor: - Intyg från behöriga intygsgivare. - Protokoll från teknisk besiktning.

2 A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Lövsätra, org. nr: som har sitt säte i Stockholms kommun och som registrerats hos Bolagsverket den 20 augusti år 2015 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende för nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen har med Hållsätra Fastighets AB förhandlat om förvärv av tomträtten Stockholm Hållsätra 3 via förvärv av aktierna i ett nystartat aktiebolag vars enda tillgång är tomträtten Stockholm Hållsätra 3. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet, som underlag för föreningsstämmans beslut om förvärv. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnaderna för förvärvet av tomträtten på avtalad köpeskilling. Den i planen uppställda anskaffningskostnaden utgör den slutliga kostnaden för tomträttsförvärvet. Tomträttsförvärvet kommer att ske genom ett förvärv av aktierna i ett nystartat aktiebolag. Köparen d.v.s. bostadsrättsföreningen Lövsätra kommer att förvärva samtliga aktier i det aktiebolaget som i sin tur äger tomträtten Stockholm Hållsätra 3. Tomträtten kommer efter förvärvet att föras över i bostadsrättsföreningen Lövsätra från aktiebolaget via transportköp, varefter aktiebolaget kommer att likvideras. Avsikten med transaktionerna är att bostadsrättsföreningen ska bli ägare till tomträtten på samma sätt som om tomträtten hade förvärvats direkt från Hållsätra Fastighets AB. Säljaren kommer att garantera föreningen skadelöshet innebärandes att föreningen ej skall drabbas av skatt som ej skulle ha utgått om föreningen förvärvade tomträtten direkt från säljaren. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftkostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Föreningen kommer att upphandla lån genom offertförfarande. Föreningens lånebörda jämte exakta bindningstider kommer att sättas i anslutning till föreningens tillträde. De i planen beräknade räntesatserna är avsiktligt högre än de aktuella marknadsmässiga räntesatserna i syfte att skapa en långsiktigt hållbar ekonomisk plan. Föreningen bör göra bokföringsmässiga avskrivningar på föreningens byggnad om 1 procent av byggnadens bokförda värde i de årsredovisningar som föreningen ska upprätta i framtiden. Avskrivningarna om totalt kr redovisas som en årlig kostnad i den ekonomiska planen avsnitt E där den är uppdelad på fondavsättning om kr, amortering om kr och avskrivning om kr. Bostadsrättsföreningen avser att debitera lägre årsavgifter än vad som krävs för att täcka den bokföringsmässiga avskrivningen, då den avskrivningen även avser kostnader som i realiteten kommer att åvila bostadsrättshavarna (t ex förnyelse av ytskikt, vitvaror m.m.) Med de debiterade årsavgifterna kommer resultatet i föreningens kommande årsredovisning att påvisa ett bokföringsmässigt negativt resultat efter avskrivningar om ca kr. Föreningen kommer dock årligen, före avskrivningar, att få ett likviditetsöverskott på kr.

3 Fortsättning A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen räknar med att tillträda tomträtten senast under det första kvartalet år 2016 och per tillträdesdatumet även upplåta lägenheterna som bostadsrätter till sina medlemmar med omgående tillträde. Med fastigheten följer en premieförsäkring hos Brandkontoret, en sk. Allframtidsförsäkring. Försäkringen ger upphov till en årlig utdelning med ett netto för ägaren om ca kr per år. Till denna utdelning tillkommer normalt en årlig bonus. Bonusen är dock ej medräknad i denna ekonomiska plan. Utdelningen för år 2014 blev totalt kr. Föreningens förvärv avser tomträtten Stockholm Hållsätra 3. På tomträtten finns ett flerbostadshus, vilket inrymmer 39 bostadslägenheter, förråd och driftsutrymmen, samt 40 st parkeringsplatser. I denna ekonomiska plan har intäkter från 23 st parkeringsplatser upptagits. Samtliga lägenheter är uthyrda.

4 B. Beskrivning av fastigheten och byggnaden Fastighetsbeteckning: Stockholm Hållsätra 3 Adress: Lövsätragränd 9-21, Skärholmen Tomtens areal: Area bostäder: kvm kvm (39 lgh) Lägenhetsytorna är hämtade från fastighetsägarens hyreslista. Byggnad Byggnadstyp Fastigheten är bebyggd med ett flerbostadshus uppfört omkring Byggnaden har källare / suterräng och 3 våningar med övervägande bostäder. Byggnaden inrymmer 39 bostäder. Byggnaden har 7 st bostadsentréer. Samtliga bostadslägenheter har tillgång till lägenhetsförråd belägna på källar- / suterrängplan. Gemensamma anordningar Uppvärmning: Ventilation: El: Sophantering: Installationer: Vattenburen fjärrvärme från undercentral. Mekanisk frånluft med fläktar på vinden i anslutning till respektive trapphus. Tilluft via väggventiler i anslutning till fönster. Huvudelcentraler är belägna i källaren. Utvändiga behållare. Fastigheten är ansluten till det allmänna ledningsnätet för El och VA. Gemensamma utrymmen Tvättstuga: Tvättstuga i källare/suterrängplan med två tvättmaskiner, en torktumlare och ett torkskåp. Klinkergolv, målade väggar och undertak. Tomträttsupplåtelse Inskrivningsdag Akt Upplåtelsedag Ändamål Avgäld

5 Bostadsbebyggelse mm SEK Avgäldsperiod Perioddatum från 10 år Tidigaste uppsägningsdatum Efterföljande uppsägningsperiod Inskränkningar år Endast pant- eller nyttjanderätt får upplåtas Anmärkning: Ny avgäld sek fr.o.m enl anm 13/19843, anm 85/32845, ny avgäldsperiod 04/851, ny avgäld 84/22819, ny avgäld 04/851, nytt ändamål 67/423, ny avgäld 67/423. Inskrivningar, Rättigheter Ändamål Rättsförhållande Rättigshetstyp Rättighetsbeteckning Fjärrvärme Last Ledningsrätt 0180K Övrig berörkrets, med rättsförhållande: Förmån Ab Fortum Värme Samägt Med Stockholms Stad ( ) Last Stockholm Hållsätra 1-8, 10 Stockholm Lövsätra 2, 3 Stockholm Malsätra 2 Stockholm Sätra 2:1 Bildningsåtgärd: Ledningsåtgärd Beskrivning: 1 för ledningshavaren gäller 1.1 ledningshavaren har rätt att bibehålla, nyttja, underhålla och förnya befintliga markförlagda fjärrvärmeledningar med tillhörande kulvertar och andra tillbehör inom områden vars principiella utförande framgår av aktbilaga d (redovisar även ledningar som ej ingår i ledningsupprättelsen). 1.3 ledningshavaren har rätt att beträda de belastade fastigheterna för anläggning av ledning, för tillsyn samt för underhålls och reparationsarbeten. 1.4 sedan ledningsarbete avslutas skall ledningshavaren i görligaste mån återställa marken i förut befintligt skick. 1.5 för skada som kan vållas fastighet vid ledningsarbete skall ledningshavaren lämna ersättning. 16 ledningshavaren skall äga skyldighet att medge att befintliga elledningar, tillhöriga den samtidigt bildade anläggningssamfälligheten (se dnr , hållsätra ga:1), får bibehållas, underhållas och förnyas till den del de är belägna i kulvertarna 2 för ägare av belastad fastighet gäller. Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Stadsplan: Delstadsplan Arkivplats: B1 Naturvårdsbestämmelser Datum Akt Ytvattenskydd: Östra mälaren K-P Laga kraft: Tomt Tomträtt om kvm.

6 Byggnadsdisposition Källare/entrévåning: Övriga våningsplan: Inrymmer driftsutrymmen, bostäder, tvättstuga och förråd Bostäder Teknisk beskrivning Undergrund: Grundläggning: Stomme: Bjälklag: Fasad: Ytterväggar: Trapphus: Entré: Entréport: Övriga dörrar: Yttertak: Balkonger: Fönster: Uppvärmning: Energideklaration: Ventilation: Tomt / mark: Berg Grundmurar av betong till berg. Armerad betong Armerad betong Betongsockel, puts i våningsplanen, tegelfasad vid entréer, plåtfasad i vissa utfackningspartier. Sannolikt lättbetong som putsbärande stomme. Naturstensgolv, målad puts på vägg och i tak. Handledare och räcke. Naturstensgolv, målade väggar, målade tak eller akustiktak. Lackade träpartier med glas Källarinnerdörrar av stål Källarytterdörrar av aluminium. Läganhetsdörrar av säkerhetstyp (de flesta) eller av trä Asfaltduk Betongplatta, galvaniserat räcke, plåtskärm. 2 och 3-glas träfönster med kopplade bågar. Fönster i fasadliv har utvändig aluminiumbeklädnad. Vattenburen fjärrvärme. Utförd Mekanisk frånluft med fläktar på vinden i anslutning till respektive trapphus. Tilluft via väggventiler i anslutning till fönster. Hårdgjorda ytor belagda med asfaltbetong till entréer. I övrigt gräsmatta, naturmark, planteringar, lekplats, uteplatser till bottenvåningslägenheter etc.

7 OVK Energideklaration Radon: Obligatorisk ventilationskontroll är godkänd. Utförd. Radonmätningar med registrerade värden som understiger godkända gränsvärden har utförts. Bostädernas biutrymmen Lägenhetsförråd för hyresgäster är belägna i källare / suterrängplan Kortfattad rumsbeskrivning Allmänt: Golv i de flesta vardagsrum är belagda med parkett. Plastmatta i de flesta övriga rum. Plastmatta i kök. Avvikelser förekommer mellan lägenheterna. Väggarna är målade eller tapetserade. Taken är målade. Köksinredningar: Badrum: WC: Diskbänk, elspis, kyl- och frys. Snickerier i all huvudsak från byggnadsåret. Avvikelser kan förekomma mellan lägenheterna. Klinker på golv (plastmatta i en), kakel på vägg (till överkant dörrfoder), målad vägg däröver, målade tak. Badkar eller duschväggar, wc-stol samt tvättställ. Vattenradiator Egeninstallerad tvättmaskin i några. Klinkergolv och klinkersockel. Målade väggar och tak. WC-stol och tvättställ. Försäkringar Fastigheten kommer att fullvärdeförsäkras från och med föreningens tillträde. Nödvändigt underhållsbehov Underhållsbehovet under närmsta tioårsperiod är specificerat i bilagd teknisk utredning upprättad av Projektledarhuset AB. Besiktningen som utfördes den 20 augusti 2015 är utförd för att uppfylla de krav som följer av bostadsrättslagen, med syfte att bedöma det underhållsbehov som åligger föreningen att utföra och bekosta. Kostnader för renovering av brister upptagna i besiktningsprotokollet uppgår till kr. En avsättning till reparationsfonden på kr görs direkt vid anskaffningen av fastigheten.

8 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighet Anskaffningskostnader för fastigheten Köpeskilling för fastigheten kr Lagfart 1,5% kr * Pantbrev 2% kr ** Ombildningskostnad Total reservavsättning till reparationsfond, kr kr Totala anskaffningskostnader: kr kr*** *Lagfartskostnaden baseras taxeringsvärdet. **Pantbrev finns idag uttagna till kr. *** Utgör den slutliga anskaffningskostnaden för föreningens tomträtt. Taxeringsvärden och fastighetsskatt / kommunal bostadsavgift 2015 Taxeringsvärde Bostäder kr 1243 kr/lgh kr kommunal bostadsavgift Lokaler - kr 1,0% - kr fastighetsskatt Totalt kr kr D. Finansieringsplan Nya lån Grundlån vid 100 % uppslutning Uteblivna insatser Totalt lån förening kr kr kr Lån Belopp Säkerhet Förfallodag Ränteomsättn Ränta Banken XXX kr Pantbrev Rörligt Rörligt 2,00% Banken XXX kr Pantbrev 3 år 3 år 2,50% Banken XXX kr Pantbrev 6 år 6 år 2,50% kr Summa lån i bank kr Privata insatser för lgh vid 100 % uppslutning kr * Agår uteblivna insatser kr kr Summa insatser kr Totala skulder och eget kapital kr *Insatsernas fördelning mellan bostadsrätterna framgår av avsnitt F. Redovisning av lägenheterna.

9 E. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter Kapitalkostnader Räntekostnad föreningslån Amortering Finansieringsnetto kr kr kr Driftkostnader inkl moms i förekommande fall Ekonomisk förvaltning Fastighetsskötsel, service avtal Elförbrukning Vattenförbrukning Uppvärmning Sophämtning Trädgårdsskötsel Städning Försäkring Kabeltv Total Driftkostnad kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Avsättning för underhåll Fond för yttre underhåll (motsvarar 0,2% av taxvärde) Övriga avsättningar Avsättning till utjämningsfond Övriga kostnader Fastighetsskatt Avskrivning Tomträttsavgäld t.o.m Summa kostnader kr 0 kr kr kr kr kr kr Årsavgifter Årsavgifter medlemmar (80 % av bostadsytan) kr * Övriga intäkter Hyresintäkter Brf s hyresrätter (20 % av bostadsytan) Intäkt Allframtidsförsäkring Hyresintäkter från 23 P-platser kr kr kr kr *Utöver årsavgift åligger det melemmarna att betala för eventuella tv avgifter samt hushållsel. Summa intäkter Resultat efter fulla avskrivningar Föreningens årsavgifter täcker amortering / avskrivningar per år Dvs. Föreningens likviditetsöverskott påer år kr kr kr kr

10 F. Redovisning av lägenheter och lokaler Nr Vån Namn Kvm Andel (alla) Andel (Ek.plan) Total Insats Tot Ins/kvm Avgift/mån Avgift/år bv Pierre Rubiano 80 2,3881% 2,3881% kr kr kr kr bv Jessica Dahlin 116 3,4627% 3,4627% kr kr kr kr Cecilia Hjern 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Liselotte Hansson 71 2,1194% 2,1194% kr kr kr kr Börje Karlsson 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Lotta Pernkrans 71 2,1194% 2,1194% kr kr kr kr bv Pekka Hyvik 130 3,8806% 3,8806% kr kr kr kr bv Hubert Wojtyna 84 2,5075% 2,5075% kr kr kr kr Victor Beaini 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Gunilla Gezelius 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Kjell-Olov Norlund 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Johan Engström 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr bv Siv Dahlin 71 2,1194% 2,1194% kr kr kr kr bv Peter Öhman 80 2,3881% 2,3881% kr kr kr kr Zeynep Bektas 71 2,1194% 2,1194% kr kr kr kr Görel Jansson 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Ulla Dahlström 71 2,1194% 2,1194% kr kr kr kr Viviann Gudmundsson 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr kv Adam Lhafiane 54 1,6119% 1,6119% kr kr kr kr bv David West 126 3,7612% 3,7612% kr kr kr kr bv Ulla Albinsson 71 2,1194% 2,1194% kr kr kr kr Sarah Andersson 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Irene Näslund 71 2,1194% 2,1194% kr kr kr kr Nicole Lindahl 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Gunnar Lundgren 71 2,1194% 2,1194% kr kr kr kr kv Siri Mattsson 56 1,6716% 1,6716% kr kr kr kr bv Eva Albinsson-Fältskog 84 2,5075% 2,5075% kr kr kr kr bv Jaana Tekin 130 3,8806% 3,8806% kr kr kr kr Anetta Granslund 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Evandro, Mori Aguilar 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Silvia Petré 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Sebastian Kallander 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr bv Marie Fahlqvist Wagi 116 3,4627% 3,4627% kr kr kr kr bv Robert Östber 80 2,3881% 2,3881% kr kr kr kr Didier Bouchnak 71 2,1194% 2,1194% kr kr kr kr Jeanette Eriksson 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr Seydi Ercin 71 2,1194% 2,1194% kr kr kr kr Anna Kowalewska 88 2,6269% 2,6269% kr kr kr kr bv Phiona Lagerkvist 96 2,8657% 2,8657% kr kr kr kr Total Sum ,0000% 100,0000% kr kr kr Andelstalen är beräknade i relation till lägenheternas yta. Årsavgifterna är fördelade i relation till lägenheternas andelstal i enlighet med föreningens stadgar.

11 G. Ekonomisk prognos år 1-11 År Föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Lånebelopp kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Räntor kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Amortering kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Driftkostnader kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Underhållskostnader Avsättning underhåll kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Övriga kostnader Fastighetsskatt kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Tomträttsavgäld kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Summa årliga kostnader kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Föreningens årliga intäkter Hyror hyreslägenheter kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Intäkt Allframtidsförsäkring kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Hyror p-platser kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Årsavgifter medlemmar kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Summa årliga intäkter kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Avskrivning kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Resultat efter fulla avskr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Ränteantagande, genomsnittsränta enl. ekonomisk plan Inflationsantagande Hyresförhandlingar bostadslägenheter Hyresförhandlingar p-platser 2,33% Räntan för det rörliga lånet och det 3-års bundna lånet justeras år 2018 till 2,5%. Därefter höjs räntan med 0,15% per år t.o.m Snitträntan för det 6-års bundna lånet justeras efter 2021 till 3 % och därefter höjs snittet med 0,25 % per årt.o.m. År ,00% Gäller driftkostnader, taxeringsvärde och därmed relaterade kostnader, skatter och fondavsättning. 2,00% Årligen 3,00% Vart tredje år I prognosen har inte ränteintäkter upptagits. Ränteintäkter kommer givetvis att förekomma under den närmsta tiden men avtar i takt med att renoveringsfonden förbrukas. I kalkylen har ingen nyupplåning skett. Skulle i framtiden upplåning behöva ske, kostar varje 1 Mkr i dagens ränteläge ca 8,7 kr/kvm/år i ökad årsavgifter. Observera att ovanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden.

12 H. Känslighetsanalys År Årsavgift enligt ekonomisk prognos (bilaga 1) med dagens inflationsnivå och dagens genomsnittsräntenivå kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Årsavgifter om: Dagens inflationsnivå och 1. Dagens genomsnittsräntenivå + 1 % kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 2. Dagens genomsnittsräntenivå - 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå + 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 2. Dagens inflationsnivå - 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Prognosens genomsnittsräntenivå 2,33% 2,33% 2,33% 2,50% 2,65% 2,80% 3,00% 3,25% 3,50% 3,75% 4,00% Prognosens inflationsnivå 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

13 I. Särskilda förhållanden Styrelsen har upprättat denna ekonomiska plan enligt bostadsrättslagen i syfte att redovisa förutsättningarna för Bostadsrättsföreningen Lövsätra förvärv av tomträtten Hållsätra 3 i Stockholm. Medlemmarna har att vid föreningsstämma ta ställning till villkoren för föreningens förvärv och föreningens upplåtelse av bostadsrätter genom att rösta ja eller nej till köp av fastigheten med denna ekonomiska plan som grund. De till vilka bostadsrätt beräknas upplåtas är boende i respektive lägenhet och kan förväntas väl känna till lägenhetens skick. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifterna angående fastigheten och byggnadens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och förhållanden. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar. Stockholm den Bostadsrättsföreningen Lövsätra Victor Beaini Isa Bektas Jessica Dahlin Hubert Wojtyna

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25