Ekonomisk plan för Brf Jakobsdalsvägen 23-29

Transkript

1 Ekonomisk plan för Brf Jakobsdalsvägen Sicklaön13:81, Stockholm Bostadsrättsföreningen Jakobsdalsvägen 23-29, Nacka Strand, org. nr: Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten och byggnaden C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv D. Finansieringsplan E. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter F. Redovisning av lägenheter och lokaler G. Ekonomisk prognos år 1-11 H. Känslighetsanalys I. Särskilda förhållanden Bilagor: - Intyg från behöriga intygsgivare. - Protokoll från teknisk besiktning.

2 A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Jakobsdalsvägen 23-29, org. nr: som har sitt säte i Nacka kommun och som registrerats hos Bolagsverket den 25 april 2016 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende till nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen har med Fastighetsbolaget Jakobsdal Kommanditbolag förhandlat om förvärv av fastigheten Nacka Sicklaön 13:81 via förvärv av aktierna i ett nystartat aktiebolag vars enda tillgång är fastigheten Nacka Sicklaön 13:81. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet, som underlag för föreningsstämmans beslut om förvärv. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnaderna för förvärvet av fastigheten på avtalad köpeskilling. Den i planen uppställda anskaffningskostnaden utgör den slutliga kostnaden för fastighetsförvärvet. Fastighetsförvärvet kommer att ske genom ett förvärv av aktierna i ett nystartat aktiebolag. Köparen d.v.s. Bostadsrättsföreningen Jakobsdalsvägen kommer att förvärva samtliga aktier i det aktiebolaget som i sin tur äger fastigheten Nacka Sicklaön 13:81. Fastigheten kommer efter förvärvet att föras över i Bostadsrättsföreningen Jakobsdalsvägen från aktiebolaget via transportköp, varefter aktiebolaget kommer att likvideras. Köpeskillingen för aktiebolaget (aktier) motsvarar fastighetens överenskomna marknadsvärde minus fastighetens bokförda värde (utan avdrag för latent skatteskuld) plus bolagets egna kapital (initial kassa om kronor). Efter föreningens förvärv av aktierna kommer fastigheten, genom underprisöverlåtelse, transporteras till bostadsrättsföreningen för en köpeskilling motsvarande fastighetens, i aktiebolaget, bokförda värde. Efter att Bostadsrättsföreningen blivit lagfaren ägare till fastigheten kommer aktiebolaget avyttrats för likvidation. Redovisningsmässigt uppkommer en nedskrivning av aktierna i bolaget i samband med att fastigheten överförs till underpris till bostadsrättsföreningen. Underpriset motsvarar övervärdet i fastigheten med samma belopp. För att möta nedskrivningen sker en motsvarande uppskrivning av fastighetens värde. Vid eventuell försäljning av fastigheten, beräknas realisationsskatt på mellanskillnaden av fastighetens anskaffningsvärde exklusive uppskrivning å ena sidan och framtida försäljningspris å andra sidan. Avsikten med transaktionerna är att bostadsrättsföreningen ska bli ägare till fastigheten på samma sätt som om fastigheten hade förvärvats direkt från Fastighetsbolaget Jakobsdal Kommanditbolag. Säljaren driver flera ärenden gällande detaljplaner tillsammans med kommunen för att utveckla Nacka strand och skapa byggrätter. Förutsatt att detaljplanerna ändras och bygglov beviljas kommer nya fastigheter att bebyggas i föreningens närhet. En förutsättning för föreningens förvärv är att styrelsen undertecknar aktieöverlåtelseavtal med förbindelse att Brf Jakobsdalsvägen mot vite inte ska överklaga eller intervenera i Säljarens detaljplaneprocesser under en 5-års period från det att föreningen tillträtt fastigheten.

3 Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftkostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Föreningen kommer att upphandla lån genom offertförfarande. Föreningens lånebörda jämte exakta bindningstider kommer att sättas i anslutning till föreningens tillträde. De i planen beräknade räntesatserna är avsiktligt högre än de aktuella marknadsmässiga räntesatserna i syfte att skapa en långsiktigt hållbar ekonomisk plan. Föreningen bör göra bokföringsmässiga avskrivningar på föreningens byggnad om 1 procent av byggnadens bokförda värde i de årsredovisningar som föreningen ska upprätta i framtiden. Avskrivningarna om totalt kr redovisas som en årlig kostnad i den ekonomiska planen avsnitt E där den är uppdelad på amortering om kr, avskrivning om kr och fondavsättning om kr. Bostadsrättsföreningen avser att debitera lägre årsavgifter än vad som krävs för att täcka den bokföringsmässiga avskrivningen. Med de debiterade årsavgifterna kommer resultatet i föreningens kommande årsredovisning att påvisa ett bokföringsmässigt negativt resultat efter avskrivningar om ca kr. Bostadsrättsföreningen räknar med att tillträda fastigheten senast under det fjärde kvartalet år 2016 och per tillträdesdatumet även upplåta lägenheterna som bostadsrätter till sina medlemmar med omgående tillträde. Föreningens förvärv avser fastigheten Nacka Sicklaön 13:81 i Nacka. På fastigheten finns 4 flerbostadshus vilket inrymmer 85 st bostadslägenheter samt förråds och driftsutrymmen. Beträffande byggnadens skick hänvisas till bilagt besiktningsprotokoll. Samtliga lägenheter förutom en är uthyrda vilket framgår av avsnitt F. Ytterligare 15 lägenheter är uthyrda till företag. Säljaren kommer att säga upp företagslägenheterna för avflytt så att dessa tomställs i samband med föreningens tillträde. Den vakanta lägenheten och de uppsagda företagslägenheterna kommer att finansieras genom ett kortfristigt lån i bank och därefter säljas till fysisk person efter föreningens tillträde. Räntekostnaden för detta kortfristiga lån är ej upptagen i den ekonomiska planen. Vinsten efter mäklararvode beräknas till minst 15 Mkr.

4 B. Beskrivning av fastigheten och byggnaden Fastighetsbeteckning: Nacka Sicklaön 13:81 Adress: Jakobsdalsvägen 23-29, Nacka Strand. Tomtens areal: Area bostäder: kvm kvm (85 lgh) Lägenhetsytorna är hämtade från fastighetsägarens hyreslista. Byggnad Byggnadstyp Fastigheten är bebyggd med fyra flerbostadshus uppförda Byggnaderna har fem till sju våningar samt källare/sluttningsvåningar. Husen inrymmer 85 bostäder. Byggnaderna har 4 st bostadsentrér. I varje hus finns hiss. Samtliga bostadslägenheter har tillgång till lägenhetsförråd belägna i källaren /sluttningsvåningen. Gemensamma anordningar Uppvärmning: Ventilation: Sophantering: Installationer: Vattenburen fjärrvärme från undercentral. Mekanisk frånluftsventilation med återvinning via värmepump som värmer varmvattnet. Sopbyggnad på gård. Fastigheten är ansluten till det allmänna ledningsnätet för El och VA. Gemensamma utrymmen Tvättavdelning: Källarvån/sluttn vån: Gatuplan: Tvättstuga med tvättmaskiner, torktumlare torkskåp och elmangel. Golv plast samt målade väggar. Skyddsrum, förråd, lägenhetsförråd, el-centraler. Trapphusentréer.

5 Inskrivningar Nr Inskrivningar Inskrivningsdag Akt 16 Avtalsservitut Grundläggning m.m. Rättigheter Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Se beskrivning Förmån Avtalsservitut 01-IM8-93/ Bildningsåtgärd: Uppgift saknas Beskrivning: Grundläggning m.m. Se beskrivning Last Avtalsservitut 01-IM8-93/ Bildningsåtgärd: Uppgift saknas Beskrivning: Grundläggning m.m. Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Detaljplan: Dp K-92/43 Genomf. start: Genomf. slut: Plananmärkning: Ändrade bestämmelser se(akt 0182k-2008/15) ändrade bestämmelser se (akt 0182k-2008/48) Ändrade bestämmelser se (akt 0182k ) Tomt Äganderätt om kvm. Sluttande gård med hårdgjorda ytor, planteringar samt lekplats. Byggnadsdisposition Källare/Sluttningsvån: Gatuplan: Våningsplan: Skyddsrum, förråd, lägenhetsförråd, el-centraler, lägenheter etc. Trapphusentréer, lägenheter. Lägenheter. Teknisk beskrivning Undergrund: Grundläggning: Stomme: Berg (bedömt av besiktningsmannen). Till berg. Betong

6 Teknisk beskrivning fortsättning. Bjälklag: Fasad: Trapphus: Yttertak: Balkonger: Fönster: Uppvärmning: Ventilation: Sophantering: Betong. Betong. Golv sten, Väggar och tak målade. Handledare. Dubbelfalsad plåt. Balkonger med platta i betong och räcke i metall samt takterrasser. 3-isolerglasfönster. Vattenburen fjärrvärme. Mekanisk frånluftsventilation med återvinning via värmepump som värmer varmvattnet. Sopbyggnad på gård. Hiss: Tomt / mark: En hiss i varje hus för 8 personer eller 630 kg. Sluttande gård med hårdgjorda ytor, planteringar samt lekplats. Bostädernas biutrymmen Lägenhetsförråd för hyresgäster är belägna i källare/sluttningsvåning. Kortfattad rumsbeskrivning Allmänt: Golv i de flesta vardagsrum är belagda med parkett. Varierande golv i hallar och kök. Avvikelser förekommer mellan lägenheterna. Väggarna är målade eller tapetserade. Taken är målade. Köksinredningar: Badrum: Diskbänk, elspis, kyl- och frys. Skåpsinredning i huvudsak från byggnadsåret. Vitvaror av blandad ålder. Främst plastmattor på golv, kakel på vägg, målade tak. Badkar / duschplats, wc-stol samt tvättställ.

7 Försäkringar Fastigheten kommer att fullvärdeförsäkras från och med föreningens tillträde. Nödvändigt underhållsbehov Underhållsbehovet under närmsta tioårsperiod är specificerat i bilagd teknisk utredning upprättad av Eminenta. Besiktningen som utfördes den 14 augusti 2013 är utförd för att uppfylla de krav som följer av bostadsrättslagen, med syfte att bedöma det underhållsbehov som åligger föreningen att utföra och bekosta. Kostnader för renovering av brister upptagna i besiktningsprotokollet uppgår till kr inklusive moms. Här ingår dock utbyte av maskiner/vitvaror i kök samt våtrums/badrumsrenoveringar på sammanlagt kr. Den senare kostnaden kommer att åvila bostadsrättsinnehavarna varför föreningens egentliga avsättningsbehov enligt besiktningen uppgår till kr. Härutöver bör föreningen avsätta medel för projektledningskostnader om ca 10%. En avsättning till reparationsfonden på kr kommer att göras vid anskaffningen av fastigheten. Därutöver kommer de vinster som uppstår när föreningen säljer de vakanta längenheterna att tillföras reparationsfonden. Vinsterna beräknas uppgå till totalt kr.

8 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighet Anskaffningskostnader för fastigheten Köpeskilling för fastigheten kr Lagfart 1,5% kr * Pantbrev 2% kr ** Pantbrev vakanta lägenheter kr *** Ombildningskostnad kr Total reservavsättning till reparationsfond, kr **** Totala anskaffningskostnader: kr ***** *Lagfartskostnaden baseras taxeringsvärde 2015 om kr. **Pantbrev finns idag uttagna till kr. *** Kortfristigt lån för 16 st lägenhter är vakanta vid föreningens tillträde med insatser om 34 mkr. **** Tillkommer vinst vid försäljning av vakanta lägenhter 15 mkr. ***** Utgör den slutliga anskaffningskostnaden för föreningens fastighet. Taxeringsvärden och fastighetsskatt / kommunal bostadsavgift 2016 Taxeringsvärde Bostäder kr * 1268 kr/lgh kr kommunal bostadsavgift Lokaler - kr 1,0% - kr fastighetsskatt Totalt kr kr *Taxeringsvärdet är beräknat för 2016 D. Finansieringsplan Nya lån Grundlån vid 100 % uppslutning Uteblivna insatser (preliminärt 15 %) Totalt lån förening kr kr kr Lån Belopp Säkerhet Förfallodag Ränteomsättn Ränta Banken XXX kr Pantbrev Rörligt Rörligt 1,50% Banken XXX kr Pantbrev 3 år 3 år 2,00% Banken XXX kr Pantbrev 5 år 5 år 2,50% Banken XXX kr Pantbrev 8 år 8 år 3,00% kr Summa lån i bank kr Privata insatser för lgh vid 100 % uppslutning kr * Avgår uteblivna insatser (preliminärt 15 %) kr kr Summa insatser kr Totala skulder och eget kapital kr *Insatsernas fördelning mellan bostadsrätterna framgår av avsnitt F. Redovisning av lägenheterna.

9 E. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter Kapitalkostnader Räntekostnad föreningslån Amortering Finansieringsnetto kr kr kr Driftkostnader inkl moms i förekommande fall Ekonomisk förvaltning Fastighetsskötsel, service avtal Elförbrukning Vattenförbrukning Uppvärmning Sophämtning Underhåll hyreslägenheter Städning Försäkring Kabeltv Total Driftkostnad kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Avsättning för underhåll Fond för yttre underhåll (motsvarar 0,1% av taxvärde) Övriga kostnader Fastighetsskatt Avskrivning kr 0 kr kr kr kr Summa kostnader kr Årsavgifter Årsavgifter medlemmar (85 % av bostadsytan) kr * Övriga intäkter Hyresintäkter Brf s hyresrätter (15 % av bostadsytan) kr kr *Utöver årsavgift åligger det melemmarna att betala för eventuella tv avgifter samt hushållsel. Summa intäkter Resultat efter fulla avskrivningar kr kr ** **Se avsnitt A. för utförligare beskrivning av avskrivning, amortering och fondavsättning.

10 F. Redovisning av lägenheter och lokaler Nr Vån Kvm Andel (alla) Total Insats Tot Ins/kvm Avgift/mån Avgift/år ,7403% kr kr kr kr ,7403% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,9945% kr kr kr kr ,9945% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,7403% kr kr kr kr ,7403% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,9945% kr kr kr kr ,9945% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,7403% kr kr kr kr ,7403% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr

11 Nr Vån Kvm Andel (alla) Total Insats Tot Ins/kvm Avgift/mån Avgift/år ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,7885% kr kr kr kr ,7885% kr kr kr kr ,7403% kr kr kr kr ,7403% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,5140% kr kr kr kr ,8491% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,9945% kr kr kr kr ,9945% kr kr kr kr ,0539% kr kr kr kr ,2765% kr kr kr kr ,7430% kr kr kr kr ,5762% kr kr kr kr ,7430% kr kr kr kr Total ,00% kr kr kr kr Årsavgifterna är fördelade i relation till lägenheternas andelstal i enlighet med föreninges stadgar. Andelstalen är beräknade i relation till lägenheternas storlek. Lägenheter om 120 m² betalar en avgift om 679 kr/ m² år lägenheter om betalar en avgift om 695 kr/m² år och lägenehter om m betalar en avgift om 710 kr/m² år.

12 G. Ekonomisk prognos år 1-11 År Föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Lånebelopp kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Räntor kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Amortering kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Driftkostnader kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Underhållskostnader Avsättning underhåll kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Övriga kostnader Fastighetsskatt kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Summa årliga kostnader kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Föreningens årliga intäkter Hyror hyreslägenheter kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Årsavgifter medlemmar kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Summa årliga intäkter kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Avskrivning kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Resultat efter fulla avskr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Ränteantagande: 2,25% 2,25% 2,25% 2,38% 2,44% 2,56% 2,81% 2,94% 3,06% 3,38% 4,00% Inflationsantagande Hyresförhandlingar bostadslägenheter 2,00% Gäller driftkostnader, taxeringsvärde och därmed relaterade kostnader, skatter och fondavsättning. 2,00% Årligen I prognosen har inte ränteintäkter upptagits. Ränteintäkter kommer givetvis att förekomma under den närmsta tiden men avtar i takt med att renoveringsfonden förbrukas. I kalkylen har ingen nyupplåning skett. Skulle i framtiden upplåning behöva ske, kostar varje 1 Mkr i dagens ränteläge ca 3,9 kr/kvm/år i ökad årsavgifter. Observera att ovanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden.

13 H. Känslighetsanalys År Årsavgift enligt ekonomisk prognos med dagens inflationsnivå och dagens genomsnittsräntenivå kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Årsavgifter om: Dagens inflationsnivå och 1. Dagens genomsnittsräntenivå + 1 % kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 2. Dagens genomsnittsräntenivå - 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå + 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 2. Dagens inflationsnivå - 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Prognosens genomsnittsräntenivå 2,25% 2,25% 2,25% 2,38% 2,44% 2,56% 2,81% 2,94% 3,06% 3,38% 4,00% Prognosens inflationsnivå 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

14

15