KOSTNADSKALKYL. för. Bostadsrättsföreningen Magasinet i Norrtälje Hamn. Norrtälje kommun

Transkript

1 KOSTNADSKALKYL för Bostadsrättsföreningen Magasinet i Norrtälje Hamn Norrtälje kommun Inneliggande kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna och ekonomiska förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten C. Beräknade kostnader för fastighetens förvärv D. Preliminär finansieringsplan E. Beräkning av föreningens årliga kostnader F. Beräkning av föreningens årliga intäkter G. Sammanställning insats, upplåtelse- och årsavgifter H. Särskilda bestämmelser I. Ekonomisk prognos och Känslighetsanalys år 1-11 J. Enligt Bostadsrättslagen föreskrivet intyg

2 A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Magasinet i Norrtälje Hamn (nedan kallad Föreningen) som ansökt om registrering och registrerats hos Bolagsverket och har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningens org. nummer är Norrtälje Hamn är en ny stadsdel i centrala Norrtälje. Den nya stadsdelen är tänkt att bli en förlängning av den äldre stadskärnan och här byggs och planeras förutom för bostäder även småparker, torg och kajpromenad. Dessutom planeras för lokalytor inom handel, rekreation och service. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap 3 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för Föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftskostnader etc. grundar sig på vid tiden för kostnadskalkylens upprättande kända förhållanden. Stamfastigheten Brännäset 8 i Norrtälje hamn ägs av Fastighets AB Insjövassen, org nummer Lantmäteriförrättning pågår med vilken del av stamfastigheten har avstyckats och bildat en egen registerfastighet, Brädgården 1. Denna avstyckningslott, fortsättningsvis kallad Fastigheten, förvärvades av Norrtälje Torn Kvarter 4 AB, org. nummer Föreningen har genom ett bolagsförvärv av Norrtälje Torn Kvarter 4 AB förvärvat Fastigheten av säljaren Index Norrtälje Holding 1 AB, org. nummer Därefter har Fastigheten sålts vidare från Bolaget till Föreningen för skattemässigt restvärde. Överlåtelsen sker med stöd av 23 kap inkomstskattelagen (underprisöverlåtelse) och villkoren bedöms vara uppfyllda för att undvika uttagsbeskattning. Föreningen erhöll lagfart på Fastigheten den 23 januari Ny detaljplan berörande Fastigheten vann laga kraft den 28 oktober Ansökan om bygglov inlämnas i maj Föreningen har ingått uppdragsavtal med Index Asset Management AB, org. nummer I uppdraget ingår att ombesörja och bekosta Föreningens verksamhet och administration under projekttiden via utlägg, upphandla projektets finansiering, och uppgifter och åtaganden hänförliga till rollen som byggherre och totalentreprenör inom ramen för anskaffningskostnad enligt fastställd ekonomisk plan. Vidare ansvarar Index Asset Management AB för eventuellt osålda lägenheter efter färdigställandet, samt i det fall beräknad hyresintäkt enligt ekonomisk plan för kommersiell lokal inte skulle erhållas av annan hyresgäst under en period av 3 kalenderår. Föreningen har ingått två totalentreprenadavtal för nybyggnation av bostäder och lokaler samt garage med Index Asset Management AB. Garantier erhålls enligt ABT 06. Byggnadsarbeten beräknas påbörjas under september Detta sker under förutsättning att erforderliga myndighetsbeslut som exempelvis bygglov beviljas. Föreningen avser att träffa förhandsavtal på grundval av inneliggande kostnadskalkyl. Tillstånd att ta emot förskott kommer att sökas hos Bolagsverket. Upplåtelse och inflyttning beräknas ske efter det att godkänd slutbesiktning föreligger, den slutliga kostnaden redovisats på föreningsstämma samt att en ekonomisk plan registrerats av Bolagsverket. Inflyttning beräknas ske under maj Fastigheten kommer att vara fullvärdesförsäkrad då den tas i anspråk. Föreningen avser vara kopplad till konceptet Touch by Index. Ett planerat servicekoncept i Norrtälje hamn med concierge, bil- och båtpool, festlokal m.m. Grundkostnad ingår i månadsavgiften. Valda tjänster kan innebära en tillkommande kostnad för medlemmarna.

3 EKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR Som underlag för denna kostnadskalkyl har använts befintliga handlingar från bostadsrättsföreningen, arkitekter och från myndigheter. Kalkylen är upprättad i maj Förvärvet avser fastigheten Brädgården 1 i Norrtälje. Nyproduktion av 46 stycken lägenheter, 23 lokaler samt garage i två plan avses genomföras på marken. Entreprenadens kontraktssumma för bostäder och lokaler uppgår till uppgår till kr inklusive moms. Entreprenadens kontraktssumma för garaget uppgår till kr inklusive moms. Redovisade kostnader för förvärv och entreprenad, enligt pkt C, avser preliminära kostnader. Totalt uppskattas Föreningens förvärvs- och entreprenadkostnader uppgå till kr inklusive kassamedel. Byggnaden är nyproducerad och något renoveringsbehov bör inte föreligga inom de närmaste fem åren. Enligt stadgar avsätts ett belopp motsvarande minst 0,1 % av fastighetens taxeringsvärde alternativt enligt kommande underhållsplan. Styrelsen har valt att avsätta 0,2 % av fastighetens uppskattade taxeringsvärde (2018) i inneliggande Kostnadskalkyl. Bostadsrättsföreningen redovisar enligt god redovisningssed. Föreningen skall enligt bokföringslagen ( ) göra avskrivningar på byggnaden vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat, men inte dess likviditet. Föreningen avser tillämpa linjär avskrivning i sin redovisning. Underlag för avskrivning är kronor vid kalkylens upprättande. Underlaget för avskrivning beräknas till ca 76 % av köpeskillingen, motsvarande taxeringsvärde för byggnad i förhållande till totalt uppskattat taxeringsvärde. Skattemässigt restvärde för Fastigheten beräknas uppgå till kr vid förvärvet. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar Fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Kommunal avgift för nybyggda bostäder utgår ej de första femton åren. Omtaxering sker Driftkostnaderna grundas på kända förhållanden och fakta samt erfarenhetstal med hänsyn till vad som är normalt för hustypen. Föreningen har tecknat avtal om 25 år kring uthyrning av 40 garageplatser med den intilliggande bostadsrättsföreningen Soltornet i Norrtälje Hamn. Bashyran uppgår till kr årligen exklusive moms. Därutöver förfogar Föreningen över 30 stycken egna garageplatser, vilka förutsätts uthyras till medlemmarna för kr/mån enligt kösystem. I Föreningen kommer finnas 3 lokaler om totalt 280 kvm. Genomsnittlig utgående hyra för lokalerna förutsätts i kostnadskalkylen vara kr/kvm i varmhyra exklusive fastighetsskatt, vilket bedöms vara enligt nuvarande marknadshyror på motsvarande lokaler i närområdet. I samband med Föreningens tillträde till Fastigheten avses nya hypotekslån upptas enligt finansieringsplanen, avsnitt D. Valda löptider och uppdelning i olika lånedelar kan av styrelsen komma att ändras om förutsättningarna anses mer fördelaktiga. Amorteringar sker enligt årlig plan med 0,75 % av kapitalskulden. Föreningens redovisade utgifter och utbetalningar fördelas på årsavgifterna. Tillkommer kostnad för av bostadsrättshavaren vald service såsom exempelvis bostadsrättsförsäkring, parkering, bredband, TV-avgift etc. Bostadsrättsinnehavare svarar därutöver för egen förbrukning av varmvatten. Tillkommande kostnad för varmvatten uppskattas enligt schablon till 25 kr/kvm/år. Andelstal beräknas utifrån lägenheternas storlek. Årsavgifterna fördelas i förhållande till lägenheternas andelstal.

4 B. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Uppgifter om byggnadernas ytor och tekniska standard har hämtats från arkitektritningar och entreprenadbeskrivning. Fastighetsbeteckning Norrtälje Brädgården 1 Taxeringsvärde Fastställt taxeringsvärde för fastigheten saknas. Uppskattat taxeringsvärde (2018) enligt Skatteverkets beräkningsmodell är kr, varav byggnad kr och mark kr efter genomförd nyproduktion. Tomtens areal Läge Kommunikationer Vatten/avlopp Rättigheter/Skyldigheter Gemensamhetsanläggningar Andel i samfällighet kvm. Läget bedöms som attraktivt i centrala Norrtälje. En del av kommunens nya bostadsområde i Norrtälje Hamn. Stort utbud av kommersiell service finns på nära promenadavstånd. Omkringliggande bebyggelse består huvudsakligen av bostäder. Buss finns inom gångavstånd. Ansluts till kommunens vatten- och avloppsnät. Vid slutförd lantmäteriförrättning av fastigheten kan servitut från stamfastigheten medfölja, t ex belastande servitut i form av tryckavloppsledning. Inga Inga BYGGNAD Nybyggnation av 46 bostadslägenheter, garage om totalt ca 70 platser samt 3 lokaler. Uthyrningsbar area Bostäder kvm Lokaler 280 kvm Garage ca 70 platser Nybyggnadsår Lägenhetsbeskrivning Se infogad Rumsbeskrivning och Teknisk beskrivning. Ändringar och avvikelser kan förekomma. Inredningsval ska göras av köpare, vissa val kan innebära en tillkommande kostnad.

5

6

7

8 Bostadsrättsföreningen Magasinet i Norrtälje C. UTBETALNINGAR OCH KOSTNADER FÖR FASTIGHETENS FÖRVÄRV Förvärv, uppdragsavtal och entreprenad Övriga kostnader Lagfartskostnader Pantbrevskostnader Reparationsfond 0 Kassa Totala avsättningar för förvärv D. FINANSIERINGSPLAN Befintliga lån Inga Nya lån Hypotekslån Rörlig 2,00% Ränta 2 år 2,50% Ränta 5 år 3,00% ,50% Summa insatser Upplåtelseavgift Totala skulder och eget kapital ROSENGREN & Co

9 Bostadsrättsföreningen Magasinet i Norrtälje E. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER OCH UTBETALNINGAR 2017 Finansieringsnetto Avsättning underhållsplan Driftkostnader Förvaltningskostnader Fastighetsskötsel & reparationer Gemensam elförbrukning Vatten och avlopp Värme Ventilation Sophämtning Städning Försäkring Övrigt inkl Touch koncept Fastighetsskatt och kommunal avgift utgår med Summa kostnader och utbetalningar F. FÖRENINGENS INTÄKTER Hyror lokaler garage medlemmar Brf Magasinet garage uthyres Brf Soltornet Årsavgifter lägenheter Summa intäkter ROSENGREN & Co

10 Bostadsrättsföreningen Magasinet i Norrtälje G. SAMMANSTÄLLNING UPPLÅTELSE- OCH ÅRSAVGIFTER Insatser Årsavgifter Hyresintäkter Lgh Plan Lgh Lägenhetstyp Andelstal Insats Upplåtelseavgift Insats och upplåtelseavgift Årsavgift Andelstal Månadsavgift nr yta insats årsavgift per m² och år (m²) (%) (kr) (kr) (kr) (kr/kvm) (kr) kr/mån (%) rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 4, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 2, , rum kök bad&wc 4, , rum kök bad&wc 1, , rum kök bad&wc 1, , SUMMA , ,000 ROSENGREN & Co

11

12 Summa utgifter Avskrivningar Avsättning underhåll Hyror hyreslägenheter Hyror lokaler Hyror parkering Ränteintäkter Årsavgifter medlemmar Summa årliga intäkter Resultat innan avskrivningar Resultat efter avskrivningar I prognosen har inte ränteintäkter upptagits. I kalkylen har ingen nyupplåning skett. Skulle i framtiden upplåning behöva att ske, kostar varje Kkr i dagens ränteläge 6,79 kr/kvm i ökade årsavgifter. Samma relation gäller om föreningen löser lån. I Ekonomisk prognos och Känslighetsanalys år 1-11 Ekonomisk prognos år 1-11 Föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Lånebelopp Räntor Amortering Driftkostnader Fastighetsskatt och kommunal avg Tomträttsavgäld Summa utgifter och avsättningar Årliga kostnader Föreningens årliga intäkter Ränteantagande, genomsnittsränta enl. kostnadskalkyl 2,50% Inflationsantagande 2,00% Gäller driftkostnader, taxeringsvärde, och därmed relaterade kostnader, skatter och fondavsättning. Hyresförhandlingar bostadslägenheter 0,00%

13 I Ekonomisk prognos och Känslighetsanalys år 1-11 Observera att nedanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden. Känslighetsanalys I År Årsavgift enligt ekonomisk prognos (bilaga 1) med dagens inflationsnivå och dagens genomsnittsräntenivå med Årsavgifter om: Dagens inflationsnivå och 1. Dagens genomsnittsräntenivå +1 % Dagens genomsnittsräntenivå -1 % Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå +1 % Dagens inflationsnivå -1 % Dagens genomsnittsräntenivå 2,50% Dagens inflationsnivå 2,00%

14