Ekonomisk plan för Brf Aspgärdan

Transkript

1 Ekonomisk plan för Brf Aspgärdan Kråkbärsvägen 1A-H, Umeå Bostadsrättsföreningen Aspgärdan, UMEÅ, org. nr: Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten och byggnaden C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv D. Finansieringsplan E. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter F. Redovisning av lägenheter G. Ekonomisk prognos år 1-11 H. Känslighetsanalys I. Särskilda förhållanden Bilagor: - Intyg från behöriga intygsgivare. - Protokoll från teknisk besiktning.

2 A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Aspgärdan med org. nr: som har sitt säte i Umeås kommun och som registrerats hos Bolagsverket den 4 november år 2031 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen har med Lerstenen Hus förhandlat om förvärv av fastigheten Aspgärdan 19. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet, som underlag för föreningsstämmans beslut om förvärv. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnaderna för förvärvet av fastigheten på avtalad köpeskilling. Den i planen uppställda anskaffningskostnaden utgör den slutliga kostnaden för fastighetsförvärvet. Fastighetsförvärvet kommer att ske genom ett förvärv av aktierna i ett nystartat aktiebolag, d.v.s. bostadsrättsföreningen Aspgärdan kommer att förvärva samtliga aktier i det nystartade aktiebolaget som i sin tur äger fastigheten Aspgärdan 19. Fastigheten kommer efter förvärvet att föras över i bostadsrättsföreningen Aspgärdan från aktiebolaget, varefter aktiebolaget kommer att likvideras genom säljarens omsorg och på dennes bekostnad. Det nystartade bolaget kommer som sin enda tillgång att äga fastigheten Aspgärdan 19. Avsikten med transaktionerna är att bostadsrättsföreningen ska bli ägare till fastigheten på samma sätt som om fastigheten hade förvärvats direkt från Lerstenen Hus AB. För bostadsrättsföreningens del innebär köpet av aktier i aktiebolag en lägre lagfartskostnad. I den här ekonomiska planen antas att lagfartskostnaden baseras på fastighetens taxeringsvärde för år 2013 om kr. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftkostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Föreningen kommer att upphandla lån genom offertförfarande. Föreningens lånebörda jämte exakta bindningstider kommer att sättas i anslutning till föreningens tillträde. De i planen beräknade räntesatserna är avsiktligt högre än de aktuella marknadsmässiga räntesatserna. I det fall uppslutningsgraden intill tillträdesdagen skulle sjunka, tillåter detta en större lånebörda utan att medlemmarnas årsavgifter påverkas. Utöver banklån kommer föreningen finansiera förvärvet med hjälp av en revers utställd av säljaren. Reversen om kr skall amorteras i takt med att hyreslägenheter upplåtes med bostadsrätt. När en hyreslägenhet upplåtes med bostadsrätt efter 6 månader f.r.o.m. föreningens tillträdesdag skall ränta motsvarande halva vinsten (försäljningspris minus insats minus mäklararvode) erläggas till säljaren. Löpande ränta skall ej utgå. Föreningen har i den ekonomiska planen budgeterat för en årlig amortering om kr. Föreningens belåningsgrad medför ej krav på amortering. Amorteringen avser utgöra ett sparande för framtida renoveringar. I samband med upprättande av årsredovisning kommer föreningen att göra avskrivningar i paritet med amorteringen. Avskrivningarna kan komma att öka efter den första 10-års perioden.

3 Bostadsrättsföreningen räknar med att tillträda fastigheten senast under det tredje kvartalet år 2014 och per tillträdesdatumet även upplåta lägenheterna som bostadsrätter till sina medlemmar med omgående tillträde. Föreningens förvärv avser fastigheten Aspgärdan 19. På fastigheten finns tre flerbostadshus vilka inrymmer 40 bostadslägenheter, 15 garageplatser och i övrigt förråds- och driftsutrymmen. På fastigheten finns även 25 st parkeringsplatser. Beträffande byggnadens skick hänvisas till bilagt besiktningsprotokoll.

4 B. Beskrivning av fastigheten och byggnaden Fastighetsbeteckning: Aspgärdan 19 Adress: Kråkbärsvägen 1A-H Umeå Tomtens areal: Bostadsarea: kvm kvm (40 lgh) Ytorna är hämtade från fastighetsägarens hyreslista. Uppmätning har inte skett. Byggnad Byggnadstyp Fastigheten är bebyggd med tre flerbostadshus uppfört omkring Byggnaderna har 2 våningsplan jämte källarplan i en av byggnaderna. Byggnaden inrymmer 40 bostäder. Byggnaderna har 8 st bostadsentréer. Hiss saknas. Samtliga bostadslägenheter har tillgång till lägenhetsförråd belägna i källaren i en av byggnaderna. Gemensamma anordningar Uppvärmning: Ventilation: El: Sophantering: Installationer: Vattenburen fjärrvärme från undercentral. Mekanisk frånluft med en fläktenhet i varje trapphus. Väggventiler bakom radiatorer i rummen för tilluft. Huvudelcentraler är belägna i källaren. Utvändiga behållare. Fastigheten är ansluten till det allmänna ledningsnätet för El och VA. Gemensamma utrymmen Tvättavdelning: Tvättstugan är belägen i källarplan. Tvättstugan innefattar totalt 4 tvättmaskiner, 1 torktumlare, 1 torkskåp, 1 centrifug, 1 mangel samt tvättbänk.

5 Gemensamma anordningar på tomtmark Gemensam gård med sandlåda och planteringar. Garage och Parkering På fastigheten finns det 15 st garage och samt 25 st parkeringsplatser. Servitut och gemensamhetsanläggningar Ändamål Rättsförhållande Rättigshetstyp Rättighetsbeteckning Kraftledning Last Avtalsservitut 24-IM1-22/129.1 Intrång mm Last Avtalsservitut 24-IM1-66/ Gångväg mm Last Avtalsservitut 24-IM1-78/ Fjärrvärmeledning Last Avtalsservitut 24-IM1-83/ Planbestämmelser Tomtindelning: Stadsplan: Böleby, , akt 3590K-P72/1969 Tomt Äganderätt om kvm. Byggnadsdisposition Källare: Bottenvåning/ våning 2: Källare finns i en av byggnaderna och inrymmer tvättstuga, driftsutrymmen, el-central, värmeundercentral, lägenhetsförråd, bastu, samt förrådsutrymmen. Bostäder Teknisk beskrivning Grundläggning: Stomme: Bjälklag: Fasad: Trapphus entré: Kantförstyvad betongplatta på mark i 2 st huskroppar, källare i en huskropp. Bärande väggar av armerad betong Armerad betong. Mexitegel. Eternitskivor i balkongpartier. Träpanel på garage. Betongmosaik på golv, målade väggar och träullstak. Betongtrappa och smidesräcke.

6 Yttertak: Balkonger: Fönster: Uppvärmning: Ventilation: Asfaltpapp. Plåttak på garagebyggnad. Betongplatta, galvaniserade räcken och träskärmar. 2- glas träfönster kopplade med bågar. Vattenburen fjärrvärme från undercentral. Mekanisk frånluft med en fläktenhet i varje trapphus. Väggventiler bakom radiatorer i rummen för tilluft. Den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) för bostäderna är är idag ej godkänt men kommer att bli godkänt innan föreningen tillträder fastigheten. Bostädernas biutrymmen Lägenhetsförråd för hyresgäster är belägna i källaren. Kortfattad rumsbeskrivning Allmänt: Köksinredningar: Badrum: Varierande standard i lägenheterna. Golv i vardagsrum är belagda med parkett, övriga golv i huvudsak belagda med linoleum- eller plastmatta. Linoleumgolv i kök. Väggarna är målade eller tapetserade. Diskbänk, elspis, kyl- och frys. Skåpinredning i huvudsak från byggnadsåret. Inredning och utrustning är av blandad karaktär och ålder. Plastmatta på golv och väggplastmatta på vägg. Målade tak. Utrustningen består av duschplats samt wc-stol samt tvättställ samt egen installerad TM i vissa. Sanitetsartiklar av blandad ålder Försäkringar Fastigheten kommer att fullvärdeförsäkras från och med föreningens tillträde. Nödvändigt underhållsbehov Underhållsbehovet under närmsta tioårsperiod är specificerat i bilagd teknisk utredning upprättad av Projektledarhuset AB. Besiktningen som utfördes den 18 november år 2013 är utförd för att uppfylla de krav som följer av bostadsrättslagen, med syfte att bedöma det underhållsbehov som åligger föreningen att utföra och bekosta. Kostnader för renovering av brister upptagna i besiktningsprotokollet uppgår till kr. En avsättning till reparationsfonden på kr görs direkt vid anskaffningen av fastigheten.

7 I. Särskilda förhållanden Styrelsen har upprättat denna ekonomiska plan enligt bostadsrättslagen i syfte att redovisa förutsättningarna för Bostadsrättsföreningen Aspgärdan 19:s förvärv av fastigheten Aspgärdan 19, Umeå, via förvärv av aktierna i nystartat aktiebolag. Medlemmarna har att vid föreningsstämma ta ställning till villkoren för föreningens förvärv och föreningens upplåtelse av bostadsrätter genom att rösta ja eller nej till köp av fastigheten med denna ekonomiska plan som grund. De till vilka bostadsrätt beräknas upplåtas är boende i respektive lägenhet och kan förväntas väl känna till lägenhetens skick. Uppmätning av lägenheterna har ej skett. Styrelsen upplyser att föreningen är skyldig att vidtaga en bokföringsmässig avskrivning. Detta påverkar det bokföringsmässiga resultatet negativt dock påverkar det inte föreningens likviditet. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifterna angående fastigheten och byggnadens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och förhållanden. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar. Umeå den 13 mars år 2014 Bostadsrättsföreningen Aspgärdan 19 Peter Wickström Fredrik Ljungberg Åsa Broman Peter Bäckman Hans Edström Karola Näslund

8 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighet Anskaffningskostnader för fastigheten Köpeskilling för fastigheten kr Lagfart 1,5% kr * Pantbrev 2% kr ** Ombildningskostnad Reservavsättning till reparationsfond kr kr Totala anskaffningskostnader: kr kr *** *Lagfartskostnaden baseras på taxeringsvärdet **Pantbrev finns upptagna upp till kr. *** Utgör den slutliga anskaffningskostnaden för föreningens fastighet. Taxeringsvärden och fastighetsskatt / kommunal bostadsavgift 2013 Taxeringsvärde Bostäder kr 1210 kr/lgh kr kommunal bostadsavgift Lokaler - kr 1,0% - kr fastighetsskatt Totalt kr kr D. Finansieringsplan Nya lån Grundlån vid 100% uppslutning Uteblivna insatser kr kr kr Lån Belopp Säkerhet Förfallodag Ränteomsättn Ränta Banken XXX kr Pantbrev Rörligt Rörligt 4,00% Banken XXX kr Pantbrev 3 år 3 år 4,00% Banken XXX kr Pantbrev 6 år 6 år 4,00% kr Summa lån i bank kr Revers från säljaren kr Privata insatser för lgh** Avgår uteblivna insatser Summa insatser kr kr kr kr Totala skulder och eget kapital kr * Säljaren ställer ut en revers om 5 Mkr. Ränta utgår först när hyreslägenhet upplåtes med bostadsrätt. (se avsnitt A) **Insatsernas fördelning mellan bostadsrätterna framgår av avsnitt F. Redovisning av lägenheterna.

9 E. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter Kapitalkostnader Räntekostnad föreningslån Amortering Finansieringsnetto kr kr kr Driftkostnader inkl moms i förekommande fall Ekonomisk förvaltning Fastighetsskötsel, service avtal Elförbrukning Vattenförbrukning Uppvärmning Sophämtning Städning Försäkring Kabeltv Underhåll hyreslägenheter Total Driftkostnad kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Avsättning för underhåll Avsättningar i enlighet med föreningens stadgar Fond för yttre underhåll (0,1 % av fastighetens taxeringsv.) Övriga avsättningar Avsättning till utjämningsfond Övriga kostnader Fastighetsskatt kr 0 kr kr kr Summa kostnader kr Årsavgifter 1927,0 kvm brf lgh med årsavg/kvm på 590 kr kr * Övriga intäkter Intäkter från brf s hyresrätter kr Hyresintäkter 15 garageplatser och 25 P-platser kr ** kr *Utöver årsavgift åligger det melemmarna att betala för eventuella tv avgifter samt hushållsel. **Avser total hyresintäkt inklusive eventuella tillägg t ex. index och fastighetsskatt. Summa intäkter kr

10 F. Redovisning av lägenheter och lokaler Nr Vån Namn Kvm Andel (alla) Andel (Ek.plan) Total Insats Tot Ins/kvm Avgift/mån Avgift/år 1001 Bv Brändström Birgit 75 2,8281% 3,8921% kr kr kr kr 1002 Bv Engström Elisabeth 62 2,3379% 0,0000% kr kr 0 kr 0 kr Nilsson Maria 79 2,9789% 4,0996% kr kr kr kr Robertsson Åsa 75 2,8281% 3,8921% kr kr kr kr 1005 Bv Lappalainen Onni 63 2,3756% 3,2693% kr kr kr kr 1006 Bv Ådén Marianne 75 2,8281% 0,0000% kr kr 0 kr 0 kr Andersson Inger 75 2,8281% 3,8921% kr kr kr kr Bäckman Peter 79 2,9789% 4,0996% kr kr kr kr 1009 Bv Granberg Marianne 75 2,8281% 3,8921% kr kr kr kr 1010 Bv Jonsson Emelie 63 2,3756% 3,2693% kr kr kr kr Wallén Kemi, Eva 79 2,9789% 4,0996% kr kr kr kr Jonsson Inglis 75 2,8281% 0,0000% kr kr 0 kr 0 kr 1013 Bv Larsson Eva 63 2,3756% 0,0000% kr kr 0 kr 0 kr 1014 Bv Öberg Agneta 75 2,8281% 3,8921% kr kr kr kr Widlund Maria 75 2,8281% 3,8921% kr kr kr kr Korpela Jani 79 2,9789% 4,0996% kr kr kr kr 1017 Bv Nilsson Johannes 63 2,3756% 3,2693% kr kr kr kr 1018 Bv Ljungberg Fredrik 38 1,4329% 1,9720% kr kr kr kr 1019 Bv Landström Jonsson Margaretha77 2,9035% 0,0000% kr kr 0 kr 0 kr Jonsson Robert 38 1,4329% 1,9720% kr kr kr kr Wikner Per-Ola 77 2,9035% 3,9958% kr kr kr kr Johansson Mats 79 2,9789% 0,0000% kr kr 0 kr 0 kr 1023 Bv Wickström Peter 77 2,9035% 3,9958% kr kr kr kr 1024 Bv Lindgren Jakob 38 1,4329% 1,9720% kr kr kr kr 1025 Bv Viklund Malin 63 2,3756% 3,2693% kr kr kr kr Karlsson Aline 79 2,9789% 0,0000% kr kr 0 kr 0 kr Broman Åsa 77 2,9035% 3,9958% kr kr kr kr Fransson Kjell-Åke 38 1,4329% 1,9720% kr kr kr kr 1029 Bv Thurmon Björn 63 2,3756% 0,0000% kr kr 0 kr 0 kr 1030 Bv Gustavsson Robert 38 1,4329% 1,9720% kr kr kr kr 1031 Bv Lundberg Lars 76 2,8658% 0,0000% kr kr 0 kr 0 kr Svensson Kenneth 38 1,4329% 1,9720% kr kr kr kr Holm Helmer 76 2,8658% 0,0000% kr kr 0 kr 0 kr Bråting Therese 79 2,9789% 4,0996% kr kr kr kr 1035 Bv Edström Hans 77 2,9035% 3,9958% kr kr kr kr 1036 Bv Nyberg Erik 37 1,3952% 1,9201% kr kr kr kr 1037 Bv Stande Lisa 63 2,3756% 3,2693% kr kr kr kr Näslund Karola 79 2,9789% 4,0996% kr kr kr kr Westberg Joakim 77 2,9035% 3,9958% kr kr kr kr Olsson Hampus 38 1,4329% 1,9720% kr kr kr kr Total Sum ,0000% 100,0000% kr kr kr kr Bostadshyresgäster Nr Vån Namn Kvm Hyra/kvm Tot årshyra 1002 Bv Engström Elisabeth kr kr 1006 Bv Ådén Marianne kr kr Jonsson Inglis kr kr 1013 Bv Larsson Eva kr kr 1019 Bv Landström Jonsson Margaretha kr kr Johansson Mats kr kr Karlsson Aline kr kr 1029 Bv Thurmon Björn kr kr 1031 Bv Lundberg Lars kr kr Holm Helmer kr kr Total Sum kr kr Andelstalen är beräknade i relation till lägenheternas yta. Årsavgifterna är fördelade i relation till lägenheternas andelstal i enlighet med föreningens stadgar.

11 G. Ekonomisk prognos år 1-11 År Föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Lånebelopp kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Räntor kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Amorteringar kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Driftkostnader kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Underhållskostnader Avsättning underhåll kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Övriga kostnader Fastighetsskatt kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Summa årliga kostnader kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Föreningens årliga intäkter Hyror hyreslägenheter kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Hyror Garage och Parkeringsplatser kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Årsavgifter medlemmar kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Summa årliga intäkter kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Ränteantagande, genomsnittsränta enl. ekonomisk plan 4,00% Inflationsantagande 2,00% Gäller driftkostnader, taxeringsvärde och därmed relaterade kostnader, skatter och fondavsättning. Hyresförhandlingar bostadslägenheter 2,00% Årligen Hyresförhandlingar Parkeringsplatser och garage 3,00% Vart tredje år I prognosen har inte ränteintäkter upptagits. Ränteintäkter kommer givetvis att förekomma under den närmsta tiden men avtar i takt med att renoveringsfonden förbrukas. I kalkylen har ingen nyupplåning skett. Skulle i framtiden upplåning behöva ske, kostar varje 1 Mkr i dagens ränteläge ca 21 kr/kvm/år i ökad årsavgifter. Observera att ovanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden.

12 H. Känslighetsanalys År Årsavgift enligt ekonomisk prognos (bilaga 1) med dagens inflationsnivå och dagens genomsnittsräntenivå kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Årsavgifter om: Dagens inflationsnivå och 1. Dagens genomsnittsräntenivå + 1 % kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 2. Dagens genomsnittsräntenivå - 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå + 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 2. Dagens inflationsnivå - 1% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Dagens genomsnittsräntenivå 4,00% Dagens inflationsnivå 2,00%

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23