Överlåtelse av Täljehallen och Rosenborgshallen till Södertälje Basketbollklubb

Transkript

1 1 (7) Ann-Charlotte Gjöthlén Börje Spong Kultur- och fritidsnämnden Utbildningsnämnden Kommunstyrelsen Kommunfullmäktige Överlåtelse av Täljehallen och Rosenborgshallen till Södertälje Basketbollklubb Sammanfattning av ärendet Södertälje Basketbollklubb (SBBK) har sedan flera år en önskan om att överta Täljehallen och Rosenborgshallen från Telge Fastigheter. Förvaltningen ställer sig positiv i ärendet och har upprättat ett förslag till hur fastigheten kan avyttras på ett sätt som skapar godtagbara förutsättningar för alla parter. På samma sätt som för ishockeyn och fotbollen, föreslås att ett arenabolag bildas för drift och utveckling av fastigheten. För att skapa förutsättningar för ett fortsatt inflytande och engagemang från kommunens sida, föreslås att den avstyckade fastigheten med Täljehallen och Rosenborgshallen förvärvas av ett bolag som ägs till 90 % av SBBK och till 10 % av kommunen genom Telge AB. Kultur- och fritidsnämnden, utbildningsnämnden och kommunstyrelsen föreslås tillstyrka förvaltningens förslag till överlåtelse av Täljehallen och Rosenborgshallen i enlighet med de principer och utgångspunkter som anges i ärendet. Under förutsättning att kommunfullmäktige godkänner förslaget, föreslås kommunstyrelsen också ge kultur- och fritidschefen i uppdrag att underteckna erforderliga handlingar för att fullfölja överlåtelsen. Handlingar Tjänsteskrivelse daterad Bilaga, ekonomiska förutsättningar Bilaga, övergripande sammanfattning av avtal XXXX (skriv besöksadress här) Tfn Bankgiro Södertälje sodertalje.kommun@sodertalje.se Org-nr Postgiro

2 2 (7) Bakgrund Södertälje Basketbollklubb (SBBK) önskar överta de byggnader som klubben idag nyttjar för sin verksamhet. Diskussionen initierades redan 2007 men har konkretiserats under det senaste året. Förvaltningen har berett ärendet i dialog med SBBK och presenterar nu ett förslag i ärendet som skulle möjliggöra för SBBK att överta fastigheten. De byggnader som omfattas av förslaget är Täljehallen och Rosenborgshallen och ett antal lokaler i undervåningarna till Rosenborgsskolan. Täljehallen är hemmaplan för SBBK och utgör också bas för den omfattande ungdoms- och breddverksamhet som klubben bedriver. Men byggnaderna används också av volleybollklubben och för olika typer av arrangemang. Till detta kommer att Täljehallen och Rosenborgsskolans gymnastiksal är de anläggningar där eleverna på Rosenborgsskolan och gymnasierna Colin Leclair, Ekenbergska och Wendela Hebbe har sina gymnastiklektioner. Aktuella byggnader ägs idag av Telge Fastigheter. Södertälje kommun hyr i sin tur byggnaderna och upplåter till SBBK att nyttja för sin verksamhet. Enligt dagens överenskommelse mellan SBBK och Kultur- och fritidskontoret, har SBBK rätt att börja nyttja lokalerna efter klockan 16 på dagarna. Det finns en potential att öka nyttjandegraden i byggnaderna eftersom det vid sidan av skolorna och SBBK idag bara är volleybollklubben som använder lokalerna. SBBK äger och driver också vandrarhemmet, Idrottsgården, som är belägen alldeles bakom Täljehallen. Klubben anser att vandrarhemmet är en viktig del av klubbens verksamhet även i framtiden. Kommunen har kostnader på ca 7,2 mkr per år (exklusive moms) i form av hyra och drift av Täljehallen och Rosenborgshallen. Då har vissa kostnader som varierar mycket räknats som ett snitt mellan 2009 och I driften ingår ett bidrag direkt till SBBK för deras deltagande i driften. SBBKs utvecklingsplan SBBK har tagit fram en plan över hur fastigheten och verksamheten kan utvecklas i det man kallar för Täljehallskonceptet. Följande skäl anger klubben som motiv för att vilja ta över fastigheten; Enligt SBBK tar klubben redan idag ett totalansvar för Täljehallen på högre nivå än vad som är avtalat. SBBK är sannolikt den part som bäst kan utveckla Täljehallen till nästa nivå. SBBK har möjlighet att med ett framgångsrikt arbete skapa ekonomiska förutsättningar för att förbättra sina normala verksamhetsgrenar. SBBK bedriver sedan lång tid en omfattande och framgångsrik ungdomsverksamhet som en viktig del i klubbens helhetskoncept. Förutsättningarna för ungdomsverksamheten förbättras om lokalerna kan lyftas och anpassas.

3 3 (7) Ett övertagande ses som en rättvisefråga de olika idrotterna emellan (jmfr fotbollen och ishockeyn) och det förslag till villkor för övertagande som SBBK önskar sig, följer i vissa delar det upplägg och de avtal som upprättades mellan Södertälje kommun och SSK. Den plan som SBBK har upprättat syftar till att i ett antal faser skapa mer professionella förutsättningar som säkrar en stabil ekonomi. Klubben anser att en viktig utgångspunkt är att ha rådighet över fastigheten. Fas1 att skapa en acceptabel och affärsmässig miljö I fas 1 ingår att genomföra ett antal renoveringsinsatser och att anställa en vaktmästare för att få en attraktiv, trygg och affärsmässig miljö. Syftet är att skapa förutsättningar för fas 2, att öppna upp anläggningen, kunna ta emot mer publik och klara fler turneringar och evenemang. Fas 2 skapa grogrund för utveckling I fas 2 ingår att skapa en organisatorisk och ekonomisk grund bland annat genom att optimera användandet av ytorna. Klubben kommer att arbeta aktivt för att vid de tider då lokalerna inte nyttjas av skolan, klubben eller andra verksamheter, hyra ut till kontinuerliga träningar, träningsläger, turneringar, konferenser, kulturarrangemang och möten. Enligt diskussion mellan förvaltningen och SBBK ska fas 2 även inbegripa att Täljehallen utvecklas till en öppen mötesplats för ungdomar. SBBK har även skissat på en tredje fas som på längre sikt går ut på att bygga om entréhallen, öka publikkapaciteten samt bygga ut VIP- och serveringslokaler i direkt anslutning till elitarenan. Fas tre omfattas inte av förvaltningens förslag. Förvaltningens uppfattning Samberedning har skett eftersom ett flertal aktörer i förvaltningen är berörda i ärendet. Det är kultur- och fritidskontoret, utbildningskontoret, samhällsbyggnadskontoret, Telge Fastigheter och Telge AB. Även kommunens finans- och ekonomiavdelningar samt kommunens revisorer har deltagit i diskussionen och framfört synpunkter som har hanterats i beredningen. En kontinuerlig dialog har parallellt ägt rum med SBBK. Förvaltningen ställde sig redan när frågan först väcktes, principiellt positiva till att SBBK övertar fastigheten. En grundförutsättning för en överlåtelse är emellertid att utbildningskontoret får fortsätta att nyttja lokalerna enligt samma nyttjandegrad som idag och att övriga berörda klubbar inte får försämrade möjligheter att nyttja lokalerna. SBBK har ett mycket bra record och en välskött ekonomi över lång tid. Klubben bedriver dessutom en mycket bred och framgångsrik ungdomsverksamhet. Bland annat arrangerar klubben Kom och studsa för de minsta. För mellan- och högstadiet har man skolturneringar och för äldre ungdomar har man både basketklasser och basketgymnasium. För

4 4 (7) att ge alla ungdomar en möjlighet att utöva sin idrott på "hemmaplan" startade klubben stadsdelsverksamhet redan Idag spelar och tränar över 700 barn och ungdomar basket ute i stadsdelarna under ledning av mer än 100 ledare. SBBK har också mycket väl, lyckats engagera både tjejer och killar på flera nivåer och har också en bred mångfald bland sina aktiva. Under beredningsprocessen har förvaltningen fått frågor som rör parallellen till SSKs ägande av SSK Arena. Grundförutsättningarna mellan de båda klubbarna är emellertid helt olika. Kalkylen för SSK Arena baserades på att man skulle uppnå höga publiksiffror och sponsringsresultat, som i dagsläget inte visat sig realiserbara. Kalkylen över Täljehallen är inte baserad på höga publiksiffror eller sponsringsintäkter för att klara sig ekonomiskt. Intäkter utöver de hyror som redovisas i skrivelsen kommer att stärka ekonomin i arenabolaget, men är inget krav för att verksamheten ska ge positivt resultat. SBBKs breddverksamhet är ett föredöme för föreningarna i Södertälje. Med utgångspunkt från detta och den plan som klubben har tagit fram för att skapa en grogrund för utveckling, är förvaltningen fortsatt positiva till att klubben övertar fastigheten. Det finns ett antal viktiga utgångspunkter i ärendet, som kommer att avtalas och regleras i överlåtelseavtal och hyresavtal. Även andra avtal kommer att vara nödvändiga, vilkas innehåll sammanfattas i bilaga till denna skrivelse. De utgångspunkter som ligger till grund för överlåtelsen sammanfattas nedan. Lösningen ska möjliggöra för klubben att realisera fas 1 och 2 i den utvecklingsplan som klubben har upprättat. Ett antal definierade renoveringar ska i det sammanhanget genomföras för att skapa en mer öppen och publik anläggning. Södertälje kommun ska även fortsättningsvis behålla ett inflytande över fastigheten genom att ha ett delägande med 10 % i det arenabolag som bildas för fastigheten. Till detta ska kommunkoncernen (förslagsvis Telge AB och Kultur- och fritid) också tilldelas 2 platser i styrelsen. Utbildningskontoret ska även fortsättningsvis kunna använda lokalerna enligt samma nyttjandegrad som idag och utan fördyrande kostnader jämfört med idag. Detaljerna för detta regleras separat. Södertälje kommun ska ha rätt att nyttja lokalerna 6 dagar per år för större evenemang. För detta nyttjande kommer Arenabolaget att få ersättning från Södertälje kommun motsvarande sina merkostnader. Detta innebär att Arenabolaget får ersättning för att genomföra åtgärder eller anskaffningar som inte sker vid normalt nyttjande. Arenabolaget åtar sig att arbeta aktivt för att främja nyttjandet av hallen för övriga idrotter och elitidrotter i Södertälje. I avtal kommer att regleras att eventuella nya

5 5 (7) Södertäljeidrotter som når högsta nivå, i rimlig omfattning ska ges möjlighet att nyttja Täljehallen för träning och elitseriematcher. Taxorna sätts till självkostnadspris enligt den definition Skatteverkets använder i de skrivelser där man yrkar på uttagsbeskattning för fotbollsarenan. Eventuella tvister om detta nyttjande, lyfts till och avgörs av styrelsen, där Södertälje kommun kommer att ha två styrelseplatser. Södertälje kommun anser att det är viktigt med transparens och vill som en del i uppdraget att stödja bredd- och elitidrott i Södertälje, kunna följa nyttjandet av hallarna. Detta sker bäst genom att SBBK ingår i kommunens bokningssystem. Formerna för detta avses avtalas separat. SBBK har redan idag en stor betydelse för Södertäljes ungdomar, en roll som i och med överlåtelsen ges förutsättningar att stärkas ytterligare. Som en grund för överlåtelsen, har Kultur- och fritidskontoret och SBBK inlett ett samarbete om fritidsverksamhet/fritidsgårdsverksamhet i befintliga lokaler i Täljehallen. SBBK kommer därmed att bidra aktivt till att bygga upp en mötesplats och en öppen fritidsverksamhet som en del i sin verksamhet. Det ekonomiska upplägget och konsekvenserna Arenabolaget har inriktningen att göra Täljehallen mer publikdragande och till en samlingsplats för evenemang och turneringar. Det är också en strävan att bredda arenans användande till annan elitidrott vid sidan av basketen. En utgångspunkt i förvaltningens förslag, är att skapa reella förutsättningar för denna utveckling. Förvaltningen föreslår att Telge Fastigheter styckar av Täljehallen och Rosenborgshallen till en särskild fastighet. Fastigheten avyttras till ett bolag (arenabolaget) med SBBK som huvudägare med 90 % och Telge AB som minoritetsägare. Telge Fastigheters styrelse hanterade frågan den 14 februari Överlåtelsen sker om möjligt den 1 juli Enligt liggande förslag avyttras fastigheten till bokfört värde på 26 mkr. Finansiering av fastighetsförvärvet sker genom ett räntefritt lån på 30 år från kommunen. Vid löptidens utgång kan lånet sägas upp eller villkoren omförhandlas på initiativ av endera parten. Om det är möjligt att, utan fördyringar för kommunen, ha en modell där räntefrihet kan ersättas med kommunalt bidrag till räntan ska ett sådant alternativ övervägas. För att möjliggöra för fortsatt utveckling, föreslår förvaltningen också ett lånelöfte på upp till 6,5 mkr. Lån enligt det extra lånelöftet på 6,5 mkr löper med ränta på normalt sätt. Kommunens genomsnittsränta är för närvarande 4,08 %. Kommunens kostnader för hyror, övriga kostnader och driftbidrag till SBBK uppgår till ca 7,2 mkr ex moms. Beloppet har varierat mellan åren. Här ingår den hyra som kommunen betalar till Telge fastigheter för lokalerna, de kostnader som kommunen (kultur- och fritidskontoret) har själva för lokalerna samt de direkta bidrag för anställda som går till SBBK.

6 6 (7) Förvaltningen föreslår att överlåtelsen sker den 1 juli Enligt liggande förslag, tillkommer inga extra kostnader för kommunen år Det totala hyresbeloppet kommer att uppgå till 6,75 dividerat med 12 och multiplicerat med 6 = 3,375 för att avspegla 7 månader. Från och med år 2012 adderas ytterligare 0,5 mkr, till 7,25 mkr, för att bland annat täcka kostnaderna för en dagvaktmästare. Förändringen i kommunens kostnader från och med år 2012 (exklusive moms) blir en ökning på ca 0,5 mkr samt räntekostnaden per år under 30-årsperioden. Räntekostnaden beräknas till ca 1,1 mkr i början och ca 0,4 mkr i slutet av perioden. Kommunens hyror/bidrag ska indexjusteras för att följa KPI med 2010 som basår. Uppräkningsfaktorn för 2011 är den förändring som kan avläsas den sista oktober 2010 jämfört med ett år tidigare. Indexjusteringarna fortsätter sedan på motsvarande sätt. Efter en inledande 10-årsperiod ska indexuppräkningen tas upp till förnyad diskussion. Utvärdering ska ske så att den inte ger orimliga effekter. Ny indexeringsmodell kan bli aktuell. De ekonomiska förutsättningarna samt detaljerna kring överlåtelsen av fastigheten beskrivs mer utförligt i bilaga till denna tjänsteskrivelse. Sammanfattning Förvaltningen anser att SBBK bedriver en mycket bra verksamhet och ställer sig positiv till den utvecklingsplan som klubben har upprättat. Förvaltningens förslag syftar till att skapa möjligheter för klubben att realisera sin utvecklingsplan samtidigt som kommunen behåller ett visst inflytande över fastigheten. Det mervärde som förslaget innebär, anser förvaltningen kan motivera den ökande kostnad som förslaget leder till. Det mervärde som förvaltningen ser för Södertäljeborna och för Södertälje kommun, är; En mer publik och öppen anläggning. Upprustning av lokalerna och en mer tilltalande anläggning med förutsättningar till fler arrangemang och aktiviteter. Ett aktivt arbete för att möjliggöra för andra klubbar och verksamheter att få tillgång till lokalerna. SBBK har redan idag en stor betydelse för Södertäljes ungdomar, en roll som i och med överlåtelsen kommer att stärkas ytterligare. I dialog med kultur- och fritidskontoret, kommer SBBK att bidra aktivt till att bygga upp en mötesplats och en öppen fritidsverksamhet som en del i sin verksamhet. Förvaltningens förslag till kultur- och fritidsnämndens beslut 1. Förvaltningens förslag till överlåtelse av Täljehallen och Rosenborgshallen tillstyrks enligt de utgångspunkter som anges i ärendet, under förutsättning att

7 7 (7) kultur- och fritidsnämnden kompenseras ekonomiskt för de ökande kostnader som överföringen innebär. Förvaltningens förslag till utbildningsnämndens beslut 1. Förvaltningens förslag till överlåtelse av Täljehallen och Rosenborgshallen tillstyrks enligt de utgångspunkter som anges i ärendet. Förvaltningens förslag till kommunstyrelsens beslut 1. Förvaltningens förslag till överlåtelse av Täljehallen och Rosenborgshallen tillstyrks, i enlighet med de principer och utgångspunkter som anges i ärendet. 2. Under förutsättning att kommunfullmäktige godkänner överlåtelsen, ges kultur- och fritidschefen i uppdrag att underteckna erforderliga handlingar och att fullfölja överlåtelsen. 3. De interna anslagen justeras så att utbildningskontoret och kultur- och fritidskontoret inte får försämrade förutsättningar p.g.a. de förändringar som överlåtelsen medför. 4. De räntekostnader som uppstår från och med år 2012 inarbetas som en kommande kostnad i Mål & Budget. Förvaltningens förslag till kommunfullmäktiges beslut 1. Förvaltningens förslag till överlåtelse av Täljehallen och Rosenborgshallen godkänns, i enlighet med de principer och utgångspunkter som anges i ärendet. Kjell Hasslert Koncerndirektör Ulla-Marie Hellenberg Kommundirektör Staffan Jonsson Annabella Kraft Mats Christiansson Kultur- och fritidschef Utbildningsdirektör Ekonomidirektör

8 Börje Spong Business Consulting AB Ekonomiska förutsättningar för ett arenabolag med SBBK som huvudägare. Bakgrund För ishockey och fotboll har tillskapats arenabolag där idrottsklubbarna är antingen ensamma ägare (SSK) eller huvudägare (Assyriska och Syrianska). På så vis uppnås ett intresse för klubbarna att utveckla arenorna samtidigt som det kan komma att påverka klubbarna ekonomiskt positivt. För att med SBBK som huvudägare uppnå en liknande situation för basketen skissas nedan hur ett arenabolag skulle utvecklas med givna förutsättningar. Förutsättningar Telge Fastigheter AB styckar av Täljehallen och Rosenborgshallen till en särskild fastighet. Fastigheten avyttras till ett bolag (arenabolaget) med SBBK som huvudägare och Telge AB som minoritetsägare. Överlåtelsen sker så snart möjligt under perioden 1/4 1/ Priset blir totalt 24,5 + 1,5 = 26,0 MSEK. Komponenterna utgörs av befintliga byggnader (24,5) och, mark (1,5) vilka tillsammans utgör nu befintliga tillgångar om totalt 26,0 MSEK. Därutöver står Arenabolaget för transaktionskostnader. Arenabolaget startas med SBBK som huvudägare med en ägarandel på 90 %. Resterande 10 % ägs av kommunen genom Telge AB. Kommunen och Telge AB har varsin representant i styrelsen, kommunens från kultur och fritid. Det samägda bolaget kommer på plats genom att Telge AB förvärvar 10 % av aktierna i det av SBBK ägda bolaget Täljegården AB. Bolaget driver idag vandrarhemsverksamhet. Täljegården AB kommer att namnändras till Täljehallen AB. Köpeskillingen för aktierna uppgår i det här sammanhanget till ett försumbart belopp. Efter att det samägda bolaget kommit på plats förvärvas den avstyckade fastigheten från Telge Fastigheter AB. Finansieringen av fastighetsförvärvet sker genom ett lån från kommunen. Lånet på 26,0 MSEK + transaktionskostnader (uppskattas till 1,3 MSEK) löper fram t.o.m är amorteringsfritt därefter amorteras årligen 600 KSEK per år fram t.o.m Lånet löper utan ränta. Lånet kan, av båda parter, sägas upp eller sägas upp till omförhandling av lånevillkoren senast 31 mars Om lånet inte sagts upp förlängs lånet med samma villkor till lånet slutbetalats. Om det är möjligt att, utan fördyringar för kommunen, ha en modell där räntefrihet kan ersättas med kommunalt bidrag till räntan ska ett sådant alternativ övervägas. SBBK har identifierat ett antal upprustningsåtgärder som man anser bör genomföras för att nå en standard på anläggningen så att fortsatt utveckling av verksamheten kan ske. För att ge en uppfattning om karaktären på åtgärderna visas nedan de mest prioriterade. Prioriterade investeringar Fasadombyggnad framsidan Rosenborg 1,4 Tak lågdel Rosenborg 0,1 Åtgärder värmesystem Rosenborg 0,6 1

9 Omklädningsrum och duschar Täljehallen 1,7 Totalt 3,8 För att möjliggöra dessa och liknande åtgärder ger kommunen ett lånelöfte på upp till 6,5 MSEK. Lånelöftet kan utnyttjas inom en femårsperiod från överlåtelsen för upprustnings och utvecklingsåtgärder i sporthallarna. Låneavtalet löper fram t.o.m med ränta. Under 2011 erhålls amorteringsfrihet. Lånet ska sedan årligen amorteras med 120 KSEK per år. Lånet kan, av båda parter, sägas upp eller sägas upp till omförhandling av lånevillkoren senast 31 mars Om låneavtalet inte sagts upp förlängs lånet på samma villkor till full betalning skett. Räntan utgörs av den för kommunen vid varje tidpunkt genomsnittliga inlåningsräntan utan någon ramavgift. För lånen förutsättes bästa pant i fastigheten. Kommunala hyror och ersättningar Kommunens kostnader för hyror stöd och bidrag till SBBK för nyttjandet av idrottshallarna samt det nedre planet i matbespisningsbyggnaden uppgår till ca 7,16 MSEK ex moms i genomsnitt de senaste åren, beloppet har varierat mellan åren. Då ingår den hyra kommunen betalar till Telge Fastigheter för lokalerna, de kostnader som Kultur och Fritid har själva för lokalerna samt de direkta bidrag för anställda som går till SBBK på 1,1 MSEK. För de två senaste åren ser utfallet ut enligt nedan. 2009/2010 Kultur och Fritids kostnader 1125 Kostnad rep o unh är ett snitt 09/10 Kostnader för el och vatten 450 Hyra till Telge Fastigheter 4489 Bidrag till SBBK 1100 Totalt 7164 Kommande kommunala hyror och ersättningar För det första halvåret d.v.s. perioden från till utgår en hyra från kommunen som motsvarar en årshyra på 6,750 MSEK ex moms (6,750/2=3,375 MSEK ex moms) uppräknad med inflation (KPI) enligt indexförändring per sista oktober föregående år(för 2011 sista oktober 2010).. Om överlåtelsen kan ske tidigare än ökar hyran proportionellt till hyresperioden. Från och med 2012 adderas ett ytterligare belopp om 0,500 MSEK till hyran. Det täcker bland annat ett tillskott av en dagvaktmästare. Beloppet indexuppräknas som ovan med 2010 som basår. Efter en inledande 10 årsperiod ska indexuppräkningen tas upp till förnyad diskussion. Utvärdering ska ske så att den inte ger orimliga effekter. Ny indexeringsmodell kan bli aktuell. Hyresvillkoren framgår av separat hyresavtal där tillgång till och utnyttjande av hallen i stora drag grundar sig på den fördelning som idag råder mellan SBBK, skolorna och övriga nyttjare. Därutöver har kommunen kvar kostnaden för lokalerna i matsalsbyggnaden (363 KSEK) som även fortsättningsvis kommer att nyttjas av SBBK som kansli och styrketräningslokaler. Kommunens kostnader kommer följaktligen att förändras enligt nedan KSEK Idag 7164 Enligt ovan Från och med ,250+0,363(ytor kansli o styrka i matsalsbyggnad) Kostnadsökning 449 2

10 Arenabolaget har inriktningen att göra Täljehallen mer publikdragande och till en samlingspunkt för evenemang och turneringar. Det är också en strävan att bredda arenans användande till annan elitidrott vi sidan av basketboll. SBBK har identifierat ett investeringsprogram på ca 7 MSEK som bör genomföras för att lyfta anläggningen från ovan nämnda utgångspunkter. Förändringen i kommunens kostnader blir följaktligen en ökning med ca 500 KSEK per år (+ inflationsuppräkning med 2010 som basår) från och med Därtill blir den genomsnittliga räntekostnaden per år under 30 års perioden ca 0,7 MSEK vid en antagen räntenivå på 4,08 % för det lån som löper utan ränta, högre i början (ca 1,1 MSEK) och lägre mot slutet(ca 0,4 MSEK). Räntan är baserad på kommunens genomsnittliga inlåningsränta och innehåller ingen låneramsavgift. Den kommer att variera över tiden. Senast tillgängliga beräkning uppgår till 4,08 procent. Hyresupplägg Skatteverket har skrivit ett PM där man anger att man överväger att besluta om uttagsbeskattning för fotbollsarenan. Deras kalkyl innebär att det skulle bli skattetillägg för de senaste åren på flera miljoner. Argumentationen förefaller besynnerlig och Telges motargument är av den arten att det borde ändra skatteverkets skisserade ställningstagande. Men sannolikt kommer det att innebära en flerårig process innan det finns ett slutligt utslag. Grundproblemet är att föreningarna anses betala för låg hyra, dels i jämförelse med kommunen men även i relation till självkostnad. För att undvika att exponera arenabolaget för skatterisken bör man minska kommunens hyra till arenabolaget och att istället ett belopp som motsvarar neddragningen betalas direkt som bidrag till SBBK. SBBK får sedan i sin tur betala en hyra till Arenabolaget. Då uppkommer situationen att den ekonomiska risken för arenabolaget kan komma att öka jämfört med ett läge där man har ett 30 årigt hyresavtal med kommunen. Upprättade avtal mellan de tre parterna kommunen, SBBK och Arenabolaget måste därför utformas så att det så långt möjligt säkrar att bidraget används för hyran till arenabolaget. Man kan exempelvis ingå ett avtal om någon form av netting förfarande mellan de tre parterna. Kommunen, SBBK och Arenabolaget ska därför ingå ett trepartsavtal om nettingförfarande av vissa betalningsströmmar. Nettingförfarandet innebär att kommunbidraget till SBBK, SBBK:s hyra till Arenabolaget och Kommunens hyra till Arenabolaget nettas till en betalningsström från Kommunen till Arenabolaget. Kommunen blir avsändare och Arenabolaget mottagare av betalningen medan SBBK:s bidrag från Kommunen kvittas mot hyresbetalningen till Arenabolaget. Värdering av fastigheten En värdering av fastigheten har genomförts och köpeskillingen understiger inte bedömt marknadsvärde. Arenabolagets ekonomiska utveckling I bilaga 1 återges hur den ekonomiska utvecklingen för bolaget förväntas bli under de första sex åren. Där kan noteras att ett stabilt resultatmässigt överskott förväntas med ett kassaflöde som gör att amorteringar kan klaras och att dessutom, under perioden , investeringar och andra satsningar på ca 13 MSEK kan genomföras om lånelöftet på 6,5 MSEK utnyttjas. I kalkylen är då redan 3

11 en grundnivå på investeringar på 200 KSEK per år inlagd. Den ekonomi som erhålls i bolaget ger upphov till ett positivt kassaflöde per år på ca 1,9 MSEK vilket ger ca 1,3 MSEK efter amorteringar. Det utgör en bas för framtida utveckling av arenan. Bolagets resultatnivå är betryggande under den första sexårsperioden med ett resultat före dispositioner och skatt på ca 1,7 MSEK per år. Resultatet torde vara ganska enkelt att prognosera då varken intäkter eller kostnader i någon större utsträckning är beroende av publikintäkter eller liknande volatila inslag. Det innebär att bolaget totalt klarar sig på de intäkter som kommun och SBBKhyran innebär. Tillkommande hyror från andra föreningar, egna event och kostnadsbesparingar jämfört med TF:s och kommunens drift är förbättringspotentialer som kan användas för arenans vidare utveckling eller för SBBK:s sportsliga utveckling. 4

12 BILAGA 1 Inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Löner 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 1/2 år Resultaträkning Intäkter Kommunbidrag Uthyrning 0, Egna intäkter Totala intäkter Personal Drift, Unh 0 0,0% Städning Vatten Fjärrvärme El Övrigt TF och Kommun 0,0% Tomträtt Personal SBBK Försäkringar Övrigt SBBK Summa "cash-cost" Resultat före avskrivningar Avskrivningar Rörelseresultat Finansiella intäkter 1,0% Finansiella kostnader1 0,0% Finansiella kostnader2 4,0% Resultat efter finansiella poster Dispositioner 30,0% Skatt 26,3% Nettoresultat Återlägg avskrivningar Återlägg dispositioner Förändring omsättningstillg Förändring Räntefria skulder Investeringar S:a kassaflöde Amortering Amortering 1 45 år Kassaflöde efter amortering mark övrigt Anläggningstillgångar Kundfordringar 2,0% Övriga omsättningstillg. 4,5% Kassa S:a tillgångar Eget kapital Dispositioner Ursprungligt lån 2 Extra lån Ursprungligt lån Övriga lån Levskulder 4,0% Övriga räntefria skulder 5,0% S:a EK och skulder Nettolån Avskrivningar

13 1 (4) Sammanställning av avtal i samband med överlåtelsen av Täljehallen till Arenabolaget Överlåtelseavtal Föremål Av Telge Fastigheter AB genomförd avstyckning från fastigheten Rosenlund 1:1 omfattande Täljehallen och skolans gymnastiksal. Parter Säljare: Telge Fastigheter AB Köpare: Arenabolag (Arenabolaget kommer att ägas till 90 % av SBBK och till 10 % av Telge AB) Huvudsakligt innehåll Köpeskilling uppgår till 26,0 MSEK Köparen står för avgifter i samband med överlåtelsen. Hyresavtal Föremål Nyttjande av Täljehallen och Gymnastikhallen Parter Uthyrare: Arenabolaget Nyttjare: Södertälje Kommun Huvudsakligt innehåll Årlig nettohyra uppgår till kommunens bedömda årskostnadsnivå före överlåtelse på 6,75 MSEK i 2010 års penningvärde. Det innebär för andra halvåret 2011 ett hyresbelopp på 6,75/2=3,375 MSEK ex moms uppräknat med KPI förändring. KPI förändringen utgörs av den årsförändring som kan avläsas i oktober året före. D.v.s för 2011 räknas hyresbeloppet upp med den årsförändring som kan avläsas i oktobervärdet Från och med 2012 ökas årskostnadsbeloppet med 0,500 MSEK, från 6,75 till 7,25 MSEK i 2010 års penningvärde. Rosenborgsskolan och gymnasieskolorna (skolorna) skall äga rätt att nyttja lokalerna i Rosenborgsskolans idrottshall mellan klockan 8.00 och 16.00, vardagar under alla skoldagar. Skolorna skall vidare ha rätt att nyttja B- och C-hallen i Täljehallen maximalt 12 timmar per skoldag. XXXX (skriv besöksadress här) Tfn Bankgiro Södertälje sodertalje.kommun@sodertalje.se Org-nr Postgiro

14 2 (4) Kommunen skall, utöver skolornas möjlighet att nyttja Rosenborgsskolans idrottshall samt Täljehallen i enlighet med ovan, ges möjlighet att utnyttja Täljehallen och Rosenborgsskolans idrottshall med totalt 6 dagar per år. Vid Kommunens (inklusive skolornas) nyttjande skall finnas tillgång till omklädningsrum med dusch, förrådsutrymme och sammanträdesrum i samma omfattning som idag. Nuvarande omfattning skall således ligga till grund för framtida fördelning, se bilaga 1 a-c. Nyttjande av andra idrottsföreningar garanteras totalt ske i samma utsträckning som före avtalets ingående. Befintlig utrustning såsom matchspeakeranläggning skall få användas fritt vid Kommunens nyttjande. Arenabolaget äger rätt att ta ut en avgift från föreningar inom Södertälje kommun som önskar nyttja Täljehallen liksom Rosenborgsskolans idrottshall inom ramen för Kommunens nyttjande enligt den kommunala taxa som skall tillämpas från och med den 1 januari 2011, (med årlig inflationsuppräkning). Arenabolaget skall äga rätt att bygga om i Täljehallen liksom Rosenborgsskolans idrottshall. Likaså skall Arenabolaget äga rätt att bygga till en utbyggnad om maximalt kvm om inga specifika detaljplanekrav lägger hinder i vägen. För det fall Arenabolaget bygger om lokalerna, alternativt bygger till en utbyggnad, äger Arenabolaget rätt att bestämma hyran oberoende av den kommunala taxan. Arenabolaget åtar sig att, mot hyresfrihet i nyttjandet av matsalsbyggnadens undre plan, samarbeta med andra klubbar som volleyboll och innebandy för behov av arrangemang och tillgång till lokaler vid exempelvis kommande behov för elitverksamhet samt att även upp till ett maximalt årligt belopp om kronor, svara för underhåll och ersättning av Rosenborgsskolans gymnastikmaterial. Utbyte av material som tillhör skolan ska bekostas av skolan. Detta hyresavtal löper från och med tillträdesdagen den 1 juli 2011 till och med den 31 december Parterna skall senast två år före avtalstidens utgång uppta förhandlingar om förlängning och eventuellt villkorsändring av detta avtal. Under utredning Med anledning av att skatteverket driver ärenden om uttagsbeskattning av Fotbollsarenan och SSK Arena övervägs ett upplägg som ligger i linje med skatteverkets syn. Det är ett upplägg där hyran fördelas mellan kommunen och SBBK efter självkostnad för nyttjandet. Innebär två hyresavtal ett mellan kommunen och Arenabolaget och ett mellan SBBK och Arenabolaget. Vidare träffas ett avtal mellan kommunen och SBBK om bidrag för lokalkostnader för SBBK. Slutligen ingås ett trepartsavtal mellan kommunen, Arenabolaget och SBBK om nettning av betalningsströmmar mellan de tre parterna. Nettningsavtalet

15 3 (4) som dirigerarnettobeloppet direkt till Arenabolaget ska ha samma varaktighet som avtalet om bidrag till lokalkostnader mellan kommunen och SBBK. Låne- och finansieringsavtal Föremål Lån för fastighetsförvärv och lånelöfte för vidareutveckling av fastigheten. Parter Långivare: Södertälje kommun Låntagare: Arenabolaget Huvudsakligt innehåll Lån för Arenabolagets förvärv av fastigheten. Lånet uppgår till 26,0 MSEK + avgifter i samband med överlåtelsen (Köparen bedömer dessa till 1,3 MSEK. Innan lånet fastställs ska beloppet verifieras). Kommunen får pant i fastigheten. Lånet löper utan ränta. Amorteringsfritt under 2011 därefter amortering med 0,600 MSEK per år. Uppsägning kan ske inför 31 december Om så ej sker löper lånet vidare på samma villkor till det är färdigamorterat. Lånelöfte för vidareutveckling av fastigheten. Lånelöftet uppgår till max 5 MSEK och gäller 5 år från datum för fastighetsöverlåtelsen. Ett realiserat lån ska löpa med ränta i nivå med kommunens genomsnittliga inlåningsränta. Ramavgift ska ej debiteras för lånet. Amortering ska ske med 0,120 MSEK per år. Uppsägning kan ske inför 31 december Om så ej sker löper lånet vidare på samma villkor till det är färdigamorterat. Kommunen får pant i fastigheten. Aktieöverlåtelseavtal Föremål Tjugo procent av aktierna i Arenabolaget. Parter Säljare: SBBK Köpare: Telge (i Södertälje) AB Huvudsakligt innehåll Aktieöverlåtelsen. Priset ej fastställt men i sammanhanget ett belopp av mindre betydelse. Bestämmelser om samägandet i ett aktieägaravtal. Aktieägaravtal Föremål Parternas samägande av Arenabolaget.

16 4 (4) Parter Majoritetsägare: SBBK Minoritetsägare: Telge (i Södertälje) AB Huvudsakligt innehåll Styrelserepresentation. Fyra ledamöter utsedda av majoritetsägaren och två ledamöter utsedda av minoritetsägaren (en av Telge AB och en av kommunen). Beslutsregler. Återstår att utforma. Ev ytterligare bestämmelser. Återstår att utforma.