ÅRSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN (PUBL) 93 procent av de som ringer kundtjänst får svar inom 1 minut.

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING 2014 FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN (PUBL) Förvaltaren har 3 byggnader som certifierats Miljöbyggnad Silver. 93 procent av de som ringer kundtjänst får svar inom 1 minut. 28 språk finns representerade bland Förvaltarens medarbetare.

2 Beatrice Graalheim Under de senaste 3 åren har Nöjd- Kund-Index ökat från 60 till 67. Beatrice Graalheim Beatrice Graalheim Beatrice Graalheim Fredrik Hjerling

3 INNEHÅLL VIKTIGA HÄNDELSER VD HAR ORDET 6 VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV 8 FASTIGHETSUTVECKLING 10 FÖRVALTNING DISTRIKTEN 16 SUNDBYBERGS STADSNÄT 18 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE 20 FINANSIERING 22 HÅLLBARHETSREDOVISNING 24 KUNDERNA 28 MILJÖN 31 MEDARBETARNA 34 EKONOMIN 36 SAMHÄLLET 39 RISKHANTERING 42 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 45 RESULTATRÄKNING 46 BALANSRÄKNING 48 NYCKELTAL 51 KASSAFLÖDESANALYS 52 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR 54 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 61 REVISIONSBERÄTTELSE 62 GRANSKNINGSRAPPORT 63 FÖRETAGSLEDNING 64 STYRELSE 65 FLERÅRSÖVERSIKT KONCERN 66 FASTIGHETSFAKTA 67 DEFINITIONER 75 Christer Carlsson

4 VIKTIGA HÄNDELSER 2014 VIKTIGA HÄNDELSER 2014 Under 2014 fokuserade Förvaltaren på att underhålla fastigheterna och utveckla en ännu bättre kundservice. Flera stora projekt startades och företagets Nöjd-Kund-Index bland de boende ökade från 65 till 67, samtidigt som det höga kreditbetyget befästes. Nettoomsättningen uppgick till 768 (749) mkr, en ökning med 19 mkr främst beroende på hyreshöjningen för bostäder (1,44 procent) från och med 1 februari 2014 samt att fastigheterna i Ursvik är färdigställda och fullt uthyrda. Rörelseresultatet uppgick till 184 (434) mkr, en minskning med 250 mkr vilket beror på fastighetsförsäljningar samt lägre avskrivningar under Årets resultat efter skatt uppgick till 95 (330) mkr. Förvaltaren behöll det höga kreditbetyget AA-/Stable/A-1+. Bostadshyrorna höjdes med 1,44 procent under Årets Nöjd-Kund-enkät bland de boende visade att betyget ökat från 65 till 67. Förvaltaren hyrde ut flera stora lokaler till bland annat Picard (211 kvm), Matrebellerna (1 967 kvm) och Stockholms läns landsting (Vårdcentral) (690 kvm). Ombyggnation av Hundlokan 3. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klart under sommaren Uppförande av fastigheten Enen 9 i centrala Sundbyberg har påbörjats med en slutkostnadsprognos om 60 mkr, beräknas stå klart hösten Underhållsåtgärder om totalt 106 mkr. Förvaltaren gav som första bolag inom allmännyttan ut en grön företagsobligation om totalt 400 mkr i oktober. Marknadsvärdet för fastigheterna per sista december uppgick till mkr, en ökning med 688 mkr sedan föregående år. Hyreshöjningen för bostäder uppgår till 0,9 procent för Förvaltaren har avyttrat Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB till Sundbybergs Stadshus AB. HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG Förvaltaren har tecknat ett avtal om förvärv av tre fastigheter i centrala Sundbyberg, vilket är villkorat av kommunfullmäktige godkänner förvärvet. FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN I SAMMANDRAG mkr där inget annat anges Utfall 2014 Koncern Moderbolag Utfall 2013 Utfall 2014 Utfall 2013 Intäkter Driftnetto Rörelseresultat Resultat efter skatt Investeringar Marknadsvärde fastigheter Eget kapital Vakansgrad, % 6,0 5,5 5,8 5,3 Belåningsgrad, % 19,2 17,5 19,5 17,7 Soliditet (synlig), % 44,4 50,5 45,0 51,0 Soliditet (justerad), % 62,6 66,3 62,7 66,0 NKI enheter NMI enheter

5 Maria Norrman 5

6 VD HAR ORDET HÅLLBAR FÖRNYELSE AV ÅRETS KOMMUN Nöjda hyresgäster, engagerade medarbetare, bra miljöval, hållbar fastighetsutveckling och starka finanser är ledord för Förvaltarens arbete. Det är glädjande att kunna konstatera att vi uppnått de högt ställda målen för Nu spänner vi bågen ännu mer fram till Beatrice Graalheim ATT STÄNDIGT VÄNDA OCH VRIDA PÅ FRÅGORNA OCH IFRÅGASÄTTA INVANDA MÖNSTER ÄR EN NATURLIG DEL I VÅRT SÄTT ATT UTVECKLAS. Med cirka hyresrätter är Fastighets AB Förvaltaren en mindre aktör i Stockholmsregionen. Vi har cirka 3 procent av marknaden i Norra Storstockholm. Bostadsbristen gör att det finns en mycket stor efterfrågan på våra lägenheter. Då kan det vara lätt att sitta nöjd. Men så vill vi inte ha det. Vi är nyfikna, uppmärksamma som lyssnare med en evig ambition att våga utmana. Det är en naturlig del i vårt sätt att utvecklas. ALLT NÖJDARE BOSTADSHYRESGÄSTER Hyresrätten som boendeform är en del i det moderna livet där vi alltmer hyr oss fria från många arbetsuppgifter och bekymmer. Alla i Förvaltaren drivs av en önskan att utveckla hyresrätten och att hjälpa våra hyresgäster till ett bättre och mer bekymmersfritt boende. Vi gör det spontant i kundmöten, men också systematiskt över tid. I år kunde vi glädjande nog konstatera att vi höjt vårt betyg för hyresvärdens service med två steg från 65 till 67! VI FÖRSTÄRKER ARBETET MED LOKALER Butiker, kontor, förskolor, äldreboenden, förråd och mycket mer ryms i de cirka kvm lokaler som Förvaltaren äger och förvaltar. Vår målsättning är att alla, oavsett storlek och verksamhetsinriktning, ska känna att vi finns där för att lyssna, diskutera, lösa problem och hjälpa till så att företaget kan ägna sig åt sin verksamhet istället för att hantera lokalfrågor. Förvaltaren är en stor spelare på den lokala marknaden och måste till alla delar agera professionellt. Under 2014 har vi därför genomfört en tydlig förstärkning av vår lokalenhet för att bättre kunna motsvara ägarens och Sundbybergarnas förväntningar på oss som lokalhyresvärd. FÖRVALTAREN ÄR ETT BRA MILJÖVAL Att bo i hyresrätt eller hyra lokal av Förvaltaren är också ett bra miljöval. Hos oss är uppvärmningen så gott som fri från koldioxidutsläpp och vi köper bara grön el. Vi tar hänsyn till miljön i våra upphandlingar och när vi bygger nytt eller renoverar våra hus står miljöfrågorna alltid i centrum. Vi är också i full gång att byta ut alla våra bilar till biogasbilar eller elbilar. Vi nådde inte målet 100 procent fossilfria bilar under 2014 men räknar med att nå målet under Vi arbetar systematiskt med miljöfrågorna bland annat genom vårt miljöledningssystem och löpande interna revisioner och utbildningar av medarbetare och chefer. HÅLLBARHET STYR FASTIGHETSUTVECKLING Miljöfrågorna är ett av Förvaltarens hållbarhetsperspektiv. Vi arbetar också med social och ekonomisk hållbarhet. De tre perspektiven hänger ihop och påverkar varandra. Vi fortsätter därför vårt långsiktiga arbete med att utveckla fastighetsportföljen utifrån hållbarhetsperspektiven. Målbilden är en jämnare fördelning mellan värdeåren. På så vis kan vi erbjuda Sundbybergarna lägenheter med olika bruksvärde och därigenom olika hyresnivåer. Med vår plan för fastighetsutveckling vill vi också fördela underhållsinsatserna jämnare över åren, vilket i sin tur förbättrar den ekonomiska hållbarheten. När en blandning av upplåtelseformer och hyresnivåer uppnås i samma stadsdel skapas förutsättningar för integration och dynamik i stadsdelen. 6

7 VD HAR ORDET FORTSATT STARKA FINANSER Fler och fler upptäcker fördelarna med Sundbyberg årets tillväxtkommun Det gör att avkastningskraven sjunker, vilket ger ökade marknadsvärden på våra fastigheter. Förvaltaren har finansiella nyckeltal som visar på att bolaget är fortsatt starkt. Bland annat har vi en belåningsgrad på 19,2 procent, en soliditet på 44,4 procent och ett marknadsvärde på 11,2 Mdr. År 2011 fick Förvaltaren höjd rating av Standard & Poors från A+ till AA-. Betyget för kort upplåning höjdes från A-1 till A-1+, vilket är det högsta möjliga betyget för kort upplåning. Vi är mycket stolta och glada över att vi 2012, 2013 och 2014 fått behålla detta fina betyg. Våra finansiella nyckeltal talar också om att vi både kan och bör investera. Och det är precis vad vi gör. Vår fastighetsutvecklingsplan, innehåller både nyproduktion och totalrenoveringar av befintligt bestånd. VI ÖKAR TAKTEN I PROJEKTPORTFÖLJEN Vår projektportfölj under 2014 visar takten i förnyelsen. Vi har under året färdigställt fyra ombyggnads- och upprustningsprojekt. Vi har också hela sex pågående stora ombyggnadsprojekt och ett nybyggnadsprojekt. Utöver det ligger nio stora ombyggnadsprojekt och ett ombyggnads/nybyggnadsprojekt på ritbordet för igångsättning inom kort. Vi följer upp varje projekt så att det lever upp till kraven på energiförbättringar. Vår erfarenhet är att det tar ett par år. Med en genomtänkt, långsiktig och aktiv utveckling av vår fastighetsportfölj i kombination med en effektiv drift visar Förvaltaren att vi har både kompetens och förmåga att driva bolaget med en långsiktigt hållbar ekonomi. FÖRST MED GRÖN OBLIGATION Och visst går ekonomisk hållbarhet hand i hand med miljöfrågorna! Ett exempel är att Förvaltaren, som första allmännyttiga bolag, gav ut en grön företagsobligation om totalt 400 mkr i oktober. Obligationen finansierar totalombyggnaden av Banken 8 till Miljöbyggnad Silver. HÄNGIVNA MEDARBETARE VISAR VÄGEN Vi vill alltid förnya och utveckla, förbättra och konsolidera verksamheten. Förvaltaren arbetar därför långsiktigt och envist med att rekrytera och utveckla kunniga, ambitiösa och hängivna medarbetare. Även här planerar vi systematiskt och utgår bland annat från den medarbetarenkät vi genomför varje år. I december såldes dotterbolagen Sundbybergs Stadsnät och Sundbybergs Bredband till Sundbyberg Stadshus AB. Detta för att renodla Fastighets AB Förvaltaren som ett allmännyttigt bostadsbolag. VI NÅDDE MÅLEN NU SIKTAR VI MOT 2018 Med tydliga långsiktiga planer för utveckling av vår förvaltning och vår fastighetportfölj och högt uppsatta mål för ständiga förbättringar har vi nått de mål för 2014 som vi satte upp redan Det känns fantastiskt och det värmer i hjärtat. Nu ser jag fram mot ett nytt kapitel i Förvaltarens långa historia där vi ska genomföra många viktiga projekt och nå de nya mål som vi satt upp för Då ska vi nå NKI 70. För att klara det fortsätter vi bland annat satsningarna på trädgård, klagomålshantering, skötsel och städning. I målbilden 2018 finns också att vi ska vara klimatneutrala. Redan idag är vi nära i vår löpande förvaltning. Med fossilfria bilar och en mindre klimatkompensation kommer vi att nå målet. Det ekonomiska målet 2018 är ett superbrutto på 640 kronor/kvm. Det når vi genom en fortsatt effektiv drift och genom att fler och fler projekt genomförs vilka förbättrar vårt driftnetto. Det känns både entusiasmerande och lite pirrigt att på nytt spänna bågen inför en ny tid av dialog, problemlösning, ansvarstagande och ständiga förbättringar. Att tillsammans med medarbetare och hyresgäster fortsätta bidra till en långsiktigt uthållig utveckling av Sundbybergs stad. Anette Sand VD FÖRVALTAREN HAR BÅDE KOMPETENS OCH FÖRMÅGA ATT DRIVA BOLAGET MED EN LÅNGSIKTIGT HÅLLBAR EKONOMI. Beatrice Graalheim 7

8 VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV Förvaltaren ägs av Sundbybergs stad. Sedan starten 1947 har företaget byggt och utvecklat det moderna Sundbyberg med attraktiva bostäder och fräscha lokaler för företag och andra verksamheter. Bolaget byggde Storskogen på 1950-talet, Ör på 60-talet, Hallonbergen på 70-talet och Rissne på 80-talet. Nu finns Förvaltaren med och utformar Sundbybergs nya stadsdel Ursvik. Bolaget bidrar också till att förtäta stadsdelar och utveckla stadens centra. VI SÄGER OCH GÖR SAKER SOM VI KAN STÅ FÖR. VÅR VISION Stolta hyresgäster i skönare lägenheter och fräschare lokaler. VÄRDEGRUND Bolagets agerande styrs utifrån en väl förankrad värdegrund: Vi gillar och intresserar oss för människor särskilt kunder. Vi lyssnar aktivt för att förbättra oss. Vi är nyfikna och vågar utmana. Vi säger och gör saker som vi kan stå för. Vi är rädda om pengar. Värdegrunden talar i sin tur om hur cheferna och medarbetarna ska agera för att Förvaltaren ska uppfattas som ett fräscht, spännande, kompetent och lönsamt bolag. LÅNGSIKTIGA MÅL Verksamheten styrs mot fyra långsiktiga mål: Förvaltaren har de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm. Förvaltaren är ett ekologiskt hållbart företag och är klimatneutralt i den löpande verksamheten år Fastighetsutvecklingen är långsiktigt hållbar ur ett ekonomiskt, socialt och ekologiskt perspektiv. Förvaltaren bidrar till trygga och trivsamma bostäder och bostadsområden, blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar och en långsiktigt hållbar utveckling för Sundbybergs stad. För att nå uppsatta mål arbetar Förvaltaren med ägande, utveckling och förvaltning. Ägande. Förvaltaren äger bostäder och lokaler inom Sundbyberg stad. De fastig heter som inte ingår i den långsiktiga fastighetsstrategin har avyttrats. Detta har bidragit till blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar. Med avyttringarna skapas också en jämnare fördelning av värdeåren i fastighetsport följen, vilket ger utrymme för investeringar i nyproduktion. Förvaltaren äger även mark som kan avyttras för byggande av bostäder. Genom att frigöra kapital kan Förvaltaren fortsätta att utveckla ett långsiktigt hållbart fastighetsinnehav. Utveckling. Förvaltaren arbetar mycket aktivt med en fastighetsutvecklingsplan för att uppnå en långsiktigt hållbar utveckling. Planen är ett strategiskt dokument som beslutas av styrelsen. Bolaget eftersträvar ett fastighets bestånd med en jämn fördelning av värdeår utifrån antal kvadratmeter. Genom detta nås en jämnare fördelning av såväl underhåll som resultat över tiden. Detta kan uppnås dels genom att bygga nytt alternativt förvärva nybyggda fastigheter och dels genom omfattande investeringar i befintliga fastigheter. Förvaltning. Genom att ha rätt kompetens och genom att vara lyhörd skapar För valtaren trygga och trivsamma bostäder, kvarter, stadsdelar samt lokaler för hyresgästens behov. Genom effektiv drift skapar bolaget utrymme för långsiktigt underhåll, nöjdare kunder och lägre energiförbrukning. ÄGARDIREKTIV Förvaltaren får sitt ägardirektiv från Sundbyberg stadshus AB som i sin tur får sitt ägardirektiv från Sundbybergs stad. Nedan redovisas direktivet i kortform tillsammans med utvalda exempel på måluppfyllelse av direktivet under Ägardirektiv för är ännu inte klara. Valfrihet i boendet och en god hyresvärd Bolaget ska bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya Sundbybergare valfrihet bland olika upplåtelseformer i Sundbybergs stads alla stadsdelar. Förvaltaren har hittills sålt lägen heter till bostadsrättsföreningar. Bolaget förvaltar nu hyreslägenheter. Försäljningarna 8

9 VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV har bidragit till en god valfrihet i upplåtelseform. Bolagets arbete i Ursvik bidrar till en valfrihet av boendeform. Varje år mäts även hur Nöjd-Kund-Index har utvecklats för att säkerställa att Förvaltaren är en attraktiv hyresvärd, se mer under avsnittet Kunderna sidorna Utveckling av stadskärnan i centrala Sundbyberg och andra centra Bolaget ska med sitt fastighetsbestånd kunna bidra till den av kommunen beslutade utvecklingen av Sundbybergs stadskärna och övriga stadsdelscentra. Förvaltaren arbetar med en fastighetsutvecklingsplan för att utveckla Sundbybergs stad. Under 2014 har företaget bland annat fokuserat på bolagets fastigheter i centrala lägen som Sundbybergs Torg och Hallonbergen centrum, men även renoveringar och nyproduktion. Läs mer under avsnittet Fastighetsutveckling sidorna Miljö och estetiska värden Bolaget ska vara ett föredöme inom miljöområdet genom att bli klimatneutralt till år Det innebär bland annat ett kontinuerligt arbete med åtgärder som bidrar till energieffektivisering. Förvaltarens mål är att vara klimatneutrala Under 2014 färdigställdes flera fastigheter med energieffektiviseringar i storleksordningen procent. Bolaget använder bara miljömärkt fjärrvärme, grön el och byter till miljöbilar. Förvaltaren har också en femårsplan för förnyelsen av utemiljön och trädgårdar. Läs mer under avsnittet Miljön på sidorna Förvaltaren arbetar aktivt för att nå en tryggare och säkrare miljö. Därför satsar bolaget på hela, rena och snygga miljöer. Genom egen personal dygnet runt, kvartersvärdar dagtid och jour på kvällen och natten har Förvaltaren en hög tillgänglighet och service för sina hyresgäster. Förvaltaren har även en störningsjour nattetid och en gratistjänst, Tryggve, där hyresgästerna bland annat kan få sällskap hem till dörren av väktare. Därutöver har merparten av fastigheterna elektroniska lås- och passersystem, vilket utökas varje år. Företaget samverkar också med kommunen, socialförvaltningen och polisen. Läs mer under avsnittet Kunderna på sidorna Socialt ansvar Bolaget ska säkerställa att det finns lägenheter för äldreboende samt utveckla trygghetsboenden. Därutöver ska koncernen bidra till att andra kommunala verksamheter såsom särskilda boenden, gruppboenden, dagligverksamhet, förskolor och skolor kan bedrivas inom koncernens fastighetsbestånd. Förvaltaren bygger och förvaltar trygghetsoch seniorboenden. Vid årsskiftet hade Förvaltaren 34 lägenheter för trygghetsboende och 125 lägenheter för seniorboende, så kallat plusboende. Därutöver har bolaget lägenheter som hyrs av kommunen för äldreboende samt ungdomslägenheter. I fastighetsutvecklingsplanen planeras det för ett hundratal nya bostäder i en äldreboenden. Förvaltaren har ett tjugotal så kallade kommunlokaler för förskolor och särskilda boenden. Läs mer under avsnittet Samhälle på sidan 39. FÖRVALTARENS MÅL ÄR ATT VARA KLIMATNEUTRALT REDAN Lokaler och infrastruktur för elektronisk kommunikation Koncernen ska ta fram en strategisk plan kring lokaler samt en strategisk plan kring infrastruktur för elektronisk kommunikation. Som en stor lokal aktör har bolaget ett särskilt ansvar att tillhandahålla attraktiva lokaler till marknadsmässiga hyror för olika intressenter. För detta har bolaget en strategisk plan. Via Stadsnätsbolagen skapar Förvaltaren stora möjligheter till en högeffektiv infrastruktur. Idag har Sundbyberg Sveriges bästa bredbandstäckning med 92 procent. Läs mer under avsnittet Stadsnät på sidorna Trygghet och säkerhet Bolaget ska aktivt medverka till en tryggare miljö och ett säkert boende. Underhåll Bolaget ska arbeta kontinuerligt och långsiktigt med att underhålla fastighetsbeståndet. Det ska göras med lång framförhållning och prioritering för att uppnå maximalt värde. De senaste fem åren har underhållssats ningarna ökat från 60 mkr till över 150 mkr per år. För 2014 är underhållskostnaderna cirka 300 mkr. Läs mer under avsnittet Förvaltning på sidan MÅLSTYRNING Operativ målstyrning Ägarmål Fastighets AB Förvaltaren Mål 2014 Utfall 2014 Utfall 2013 Superbruttoresultat, kr/kvm moder* Operativt resultat, mkr koncern NKI CO 2 (jämfört med år 2010) -10% -87% -37% Direktavkastning (%) 3,5 +/- 1 3,4 3,7 Synlig soliditet (%) ,0 51,0 * Se definition på sidan 75. 9

10 FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING Förvaltaren är i början på en av de mest utmanande epokerna i företagets snart 70-åriga historia. De kommande tio åren kommer att präglas av en intensiv förädling av det befintliga fastighetsbeståndet. Samtidigt spelar bolaget en mycket aktiv roll i utvecklingen av hela staden Sundbyberg. Däri ingår att Förvaltaren även ska nyproducera cirka hyresrätter. Allt detta ska ske inom ramen för de samlade kraven på långsiktig ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. PLANEN SKA BIDRA TILL EN JÄMNARE FÖRDELNING AV VÄRDEÅREN FÖR FÖRVALTARENS FASTIGHETER. Företagets fastighetsportfölj innehåller fastigheter från 1900-talets början fram till 2013, då företaget färdigställde 268 nya hyresrätter i Ursvik. Tonvikten på byggår och värdeår finns under och 80-talen. Sammanfattningsvis kan sägas att renoveringsbehoven i flertalet fastigheter är stora. Under de senaste åren har redan flera stora renoveringsprojekt startat. Det första färdigställdes 2013 och flera blir klara under Ägardirektivet, tillsammans med affärsplanen och fastighetsutvecklingsplanen, ligger till grund för företagets samlade fastighetutveckling. I ägardirektivet beskrivs hur företagets fastighetsutveckling skall bidra till att hela staden utvecklas. HÅLLBAR UTVECKLING I den planerade fastighetsutvecklingen tar Förvaltaren stor hänsyn till ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Det innebär att företaget i varje stadsdel planerar för olika grader av renovering, energieffektiviseringar och hyresnivåer. Med åren ska planen också bidra till en jämnare fördelning av värdeåren för Förvaltarens fastigheter. Även detta en viktig aspekt för kommande generationer av Sundbybergare. Varje renovering är resurskrävande samtidigt som varje fastighet ska bära sina egna kostnader. För att klara den sociala hållbarheten försöker Förvaltaren att skapa en uthållig fördelning av olika hyresnivåer inom varje bostadsområde. Samtidigt ska företaget leva upp till stadens klimatmål där energianvändningen i det samlade fastighetsbeståndet ska minska med 30 procent fram till För att klara det kommer Förvaltaren att energieffektivisera merparten av sina fastigheter med procent. Samtidigt bygger man cirka nya hyresrätter inom ramen för Miljöbyggnad Silver. Den omfattande fastighetsutvecklingsplanen ställer samtidigt stora krav på stark ekonomi och goda finanser. Varje satsad krona ska generera ökade marknadsvärden med uthålliga resultatmål. Sammantaget ger de ekonomiska, ekologiska och sociala hållbarhetskraven en mycket tuff utmaning för Förvaltaren. Fastighetsutveckling i nära dialog med hyresgästerna och med stöd i en stark projektorganisation är därför det område där Förvaltaren kommer att fokusera mycket av sina resurser de kommande tio åren. LÅNSIKTIG PLANERING FÖR FASTIGHETERNA För att Förvaltaren ska kunna lyckas med att leva upp till de långsiktiga målen och samtidigt klara hållbarhetskraven krävs genomarbetad och långsiktig planering. Förvaltarens plan för fastighetsutveckling är ett centralt strategiskt dokument i det arbetet. Planen sträcker sig tolv år framåt och innehåller såväl totalombyggnation och renoveringar på olika nivåer som nyproduktion. Planen revideras årligen, bland annat utifrån nya tekniska fakta, ändrade lagar och regler eller nya ägardirektiv. Vidare har Förvaltaren en flerårig underhållsplan som koordineras med fastighetutvecklingsplanen och sedan bryts ner i en årlig plan för planerat underhåll. Häri ingår förbättringar som nya hissar, energieffektiviseringar, förnyade trädgårdar och uppgraderade tvättstugor. För trädgårdarna finns en femårig plan för att uppgradera Förvaltarens utemiljöer till Fantastiska trädgårdar. STADSDELSUTVECKLING Förvaltaren har ända sedan starten 1947 varit en betydelsefull aktör i skapandet av det moderna Sundbyberg. På 1940-talet byggde företaget Tulemarken, på 50-talet Storskogen, på 60-talet Ör, på 70-talet Hallonbergen och på 80-talet Rissne. 10

11 FASTIGHETSUTVECKLING Ursvik en helt ny stadsdel. Med den nya stadsdelen Ursvik står Sundbyberg återigen mitt i en av stadens mest expansiva faser. Som en central aktör finns Förvaltaren återigen med i planeringen och genomförandet av hela den nya stadsdelen. Förvaltaren är som stor markägare mycket engagerad i Ursvik. Arbetet sker i nära samarbete med staden, boende i området, Stora Ursviks KB och övriga byggherrar. När stadsdelen är färdigbyggd framåt 2025 kommer här att bo människor i drygt bostäder. Dessutom byggs och planeras för ett stadsdelscentrum, ett antal skolor och förskolor, ny tvärbana till Bromma och Kista och övrig kringservice. Av de bostäderna kommer cirka en fjärdedel att byggas på Förvaltarens mark. Riktlinjerna för hela stadsdelen är en balanserad blandning av hyresrätter, bostadsrätter och egnahem. I den första etappen av Ursvik har det redan uppförts närmare 700 bostäder, flera skolor har tillkommit och servicen för de närmare boende har byggts ut. Förvaltaren har självt byggt 268 bostäder. Företaget planerar för att uppföra ytterligare cirka 500 hyresrätter i Ursvik. Under 2014 fortsatte programarbetet för den västra delen av Ursvik. Här ägs marken av Förvaltaren och Stora Ursvik KB, vilket gör att Förvaltarens engagemang ytterligare ökar, exempelvis i styrgruppsarbete, plansamarbete och marknadsföring av varumärket Ursvik. Under räknar man med att de första detaljplanerna ska bli klara. Byggnationen i västra Ursvik beräknas starta Rissne förtätas. I närliggande stadsdelen Rissne är ett halvdussin detaljplaneärenden aktuella. Det innebär att stadsdelen kommer att förtätas med tusentals nya bostäder. Samtidigt byggs den nya tvärbanan med planerad invigning Förvaltaren äger många av de fastigheter som direkt eller indirekt berörs av de nya planerna. När det gäller företagets egna fastigheter är de från 1980-talet och fortfarande moderna och energieffektiva. Under de kommande åren planeras därför för underhållsarbeten som nya hissar, förnyade trädgårdar, trygghetsåtgärder och stambyten. Därigenom kan hyreshöjningarna balanseras, exempelvis höjs hyran med 350 kronor per månad vid stambyten. Centrala Sundbyberg. Centrala Sundbyberg utvecklas just nu mycket snabbt och kommer inom en tioårsperiod att ändra karaktär och betydelse när Stockholmsregionens hela utveckling på sikt skapar nya cityliknande centra. Centrala Sundbyberg med sin naturliga stadskärna har där goda möjligheter att bli det första regioncentrat tillsammans med Stockholms innerstad. Redan idag märks en tydlig utveckling med kraftig förtätning och stor inflyttning av företag och service. Sveriges bästa kommunikationer och en planerad nedgrävning av järnvägen i kombination med spektakulära fastighetsförnyelser skapar särskilt goda möjligheter. Via egna initiativ och inom ramen för stadens och Stadskärneföreningens arbete är Förvaltaren mycket delaktig i centrumförnyelsen. Under 2014 har ombyggnation av det så kallade Bananhuset vid Landsvägen, Banken 8, fortsatt som planerat. Under 2015 blir huset färdigt med 212 hyresrätter varav 56 för äldreboende i stadens regi. Efterfrågan på de nya hyresrätterna har varit mycket stor. Ett trettiotal av de tidigare hyresgästerna i huset har via sin förtur valt nya lägenheter i huset. Tidigare hyresgäster bor med förstahandskontrakt i andra hus hos Förvaltaren. I entréplanet i Banken 8 byggs en helt ny Träffpunkt för stadens seniorer. Den får sällskap av nya spännande butiks- och måltidskoncept. Läget är det allra bästa vid Torget och tvärbanans hållplats. Fastigheten är klassad Miljöbyggnad Silver och ombyggnationen finansieras med en grön obligation, den första för ett allmännyttigt fastighetsbolag. På Järnvägsgatan 80, Enen 8, startade nyproduktionen av 24 hyresrätter. Även Enen 8 är Miljöbyggnad Silver. Huset har ett centralt läge med attraktiv villakänsla intill lummiga trädgårdar. Under 2014 fortsatte också planeringen för kommande förtätningar och renoveringar i centrala Sundbyberg. Hallonbergen-Ör. I Hallonbergen-Ör har staden långt gångna planer på en förtätning med upp till nya bostäder. Stadsdelarna har ett mycket intressant läge mittemellan Solna centrum och Kista Galleria på promenadavstånd till nya Arenastaden och med Naturreservatet i Ursvik på andra sidan Enköpingsvägen. Som markägare och blivande byggherre deltar Förvaltaren mycket aktivt i det pågående planarbetet. Det sker inom ramen för nyskapande Parklek Parlament, vilket CENTRALA SUNDBYBERG HAR GODA MÖJLIGHETER ATT BLI DET FÖRSTA REGIONCENTRAT TILLSAMMANS MED STOCKHOLMS INNERSTAD. KISTA RISSNE URSVIK BROMMA FLYG DUVBO HALLONBERGEN ÖR STORSKOGEN CENTRALA SUNDBYBERG LILLA ALBY ARENASTADEN SOLNA 11

12 FASTIGHETSUTVECKLING INVESTERINGAR mkr är en tvåårig dialog med boende, verksamhetsutövare och fastighetsägare i syfte att bland annat identifiera viktiga grönytor, mötesplatser och möjliga ytor för förtätning. En första förnyelse är planerad vid Vandraren 8 i korsningen Rissneleden och Hallonbergsvägen där Förvaltaren initierat ett detaljplanearbete för cirka 170 nya lägenheter. I Ör har samma process initierats tillsammans med HSB och staden för att totalt bygga 150 nya bostäder, varav Förvaltaren beräknas bygga 50 hyresrätter. Under året avslutades också renoveringen av 211 lägenheter och utemiljöer på Spelmanshöjden i Ör, Ljungen 3. Samtidigt påbörjades renoveringen av grannfastigheten Hundlokan 3 på Majeldsvägen med 166 lägenheter. Även här sker en genomgripande renovering med hänsyn tagen till ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Fastigheten kommer erhålla klassificeringen som Miljöbyggnad Silver. Som en del i det sociala hållbarhetsarbetet har Förvaltaren påbörjat arbetet med att återskapa den populära mötesplatsen Toppstugan på Hallonbergens högsta punkt. Området förnyas nu med dansbana, nya vägar och ett helt nytt aktivitetshus. Förvaltaren bygger och Sundbybergs stad hyr huset. INTRESSENTPÅVERKAN Varje år genomför Förvaltaren en hyresgästenkät där de boende får svara på frågor om hur de upplever inomhusklimat, standard på kök och badrum, hissar, trappuppgångar och gårdar. I regel bekräftar hyresgästernas svar väl Förvaltarens uppfattning av fastigheter och behov. Enkäten är ändå ett viktigt verktyg i helhetsbedömningen av hur företaget ska prioritera de olika åtgärderna i fastighetsutvecklingsplanen exempelvis kostnader och tid. I samband med de stora renoveringsprojekten har Förvaltaren ett planerat kommunikationsarbete. Hyresgästerna är den viktigaste intressenten och bjuds tidigt in till dialog. När det gäller projektets omfattning och hyresnivåer sker detta via en förhandling med Hyresgästföreningen. Projektet följs upp med en hyresgästenkät, vilken Förvaltaren använder för att förbättra kommande projekt. UTHYRNINGSBAR YTA Uthyrningsbar yta (kvm) Antal Distrikt Bostäder Lokaler Totalt Fastigheter Lägenheter Lokaler P-platser Garageplatser Hallonbergen/Ör Rissne Centrala Sundbyberg Varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren Totalt koncernen Christer Carlsson Christer Carlsson 12

13 FASTIGHETSUTVECKLING FÄRDIGSTÄLLDA OCH PÅGÅENDE PROJEKT Stadsdel Fastighet Projektbeskrivning Planerat färdigdatum Projektstatus Hallonbergen Terränglöparen 11 Lokalanpassning ny livsmedelsbutik och vårdcentral 2014 Färdigställt Hallonbergen Hallonbergen Ungdomslägenheter Bo i kubik 2014 Färdigställt Centrala Sundbyberg Posten 12 Takrenovering och lokalanpassning 2014 Färdigställt Ör Ljungen 3 Gård och markupprustning 2014 Färdigställt Rissne Rissne Stambyte 2015 Pågående Centrala Sundbyberg Banken 8 Ombyggnad 2015 Pågående Storskogen Ekorren 2 Ombyggnad 2015 Pågående Hallonbergen Vandraren 8 Garageombyggnad 2015 Pågående Ör Hundlokan 3 Ombyggnad 2015 Pågående Centrala Sundbyberg Enen 8 9 Nyproduktion 2015 Pågående PLANERADE PROJEKT Stadsdel Fastighet Projektbeskrivning Planerat färdigdatum Projektstatus Storskogen Vargen 2 Takrenovering 2015 Planerade Hallonbergen Terränglöparen 11 Förnyelse av Hallonbergen Centrum 2016 Planerade Hallonbergen Kartan 1 Ombyggnad mitten hus och vårdboende 2016 Planerade Ör Violen 2 Ombyggnad 2017 Planerade Centrala Sundbyberg Spiken 4 Ombyggnad 2017 Planerade Centrala Sundbyberg Ekdungen 1 Ombyggnad 2017 Planerade Centrala Sundbyberg Basaren 1 Ombyggnad och nyproduktion 2017 Planerade Centrala Sundbyberg Östern 5 Ombyggnad 2017 Planerade Centrala Sundbyberg Bageriet 23 Ombyggnad 2018 Planerade Hallonbergen Vandraren 8 Ombyggnad bostäder 2018 Planerade Ursvik Västra Ursvik Nybyggnation bostäder och handel Planerade FÄRDGISTÄLLDA OCH PÅGÅENDE DETALJPLANER Stadsdel Fastighet Omfattning BTA* Storskogen Bävern 2 Nyproduktion Centrala Sundbyberg Banken 8 Äldreboende N/A Centrala Sundbyberg Basaren 1 Nyproduktion N/A Ursvik Västra Ursviks planprogram Nyproduktion bostäder och handel Ör Gullvivan 2 Förtätning Nyproduktion Hallonbergen Vandraren/Orienteraren Nyproduktion *BTA = Bruttoarea 13

14 Ursvik lockar många unga, men Tvärbanan behövs. Gina Selimovic, Rissne Beatrice Graalheim Sundbyberg är en del av innerstan. Ronny Pettersson, Centrala Sundbyberg Beatrice Graalheim Beatrice Graalheim 14 Bra med Signalfabriken eftersom vi nu fått ett H&M. Jenny Muhren, Rissne Beatrice Graalheim Ju fler butiker i Sundbyberg desto bättre. Maria Gandler, Centrala Sundbyberg

15 I Signalfabriken händer det mycket. Vi hänger ofta på Public Grill and Bar. Evelina Forsell och Anna Larsson, Centrala Sundbyberg Sundbyberg är perfekt, nära till allt. Beatrice Graalheim Beatrice Graalheim Abduhl Badume, Hallonbergen Sundbyberg har blivit en mycket attraktiv stadsdel. Simon Nikolaev, Centrala Sundbyberg Beatrice Graalheim Hela Sundbyberg blir bara bättre och bättre. Osama Mghouroni, Hallonbergen Beatrice Graalheim 15

16 DISTRIKTEN FÖRVALTNING DISTRIKTEN Förvaltaren utvecklar och underhåller 82 fastigheter med lägenheter och 684 lokaler. Verksamheten finns i Sundbybergs alla stadsdelar. Företaget har hyresrätter för livets olika faser; ungdomsbostäder, vanliga hyresrätter, +65 boende och Trygghetsboende +75. Förvaltaren är samtidigt stadens största aktör på lokalmarknaden i Sundbyberg. DAGLIG DIALOG FÖR ATT LYSSNA IN SPECIFIKA BEHOV OCH ÖNSKEMÅL FRÅN HYRESGÄSTERNA. Christer Carlsson Som en mycket långsiktig och samhällsviktig aktör har bolaget i uppdrag att väga in såväl ekonomiska, ekologiska som sociala aspekter i underhållet och den dagliga skötseln av fastigheterna. För att klara det har Förvaltaren en årlig underhållsplan som samspelar med den övergripande planen för fastighetsutveckling. Underhållsplanen omfattade under 2014 cirka 130 projekt till en kostnad av 149 mkr. Alla underhållsprojekt syftar samlat till att effektivisera skötseln av fastigheterna, öka kundnöjdheten, minska energianvändningen och bevaka att Förvaltaren lever upp till de lagar och regler som gäller för bland annat ventilation, el och brand. Utöver de rent tekniska och lagliga aspekterna av underhåll sker många av förbättringarna utifrån företagets årliga kundmätning. Där får företagets bostadshyresgäster bedöma företagets servicenivå och hur man upplever lägenhetens, fastighetens och områdets kvaliteter. Utifrån mätningen gör varje distrikt i samråd med stödenheter som kommunikation och ekonomi en analys av mätningen. Därigenom kan distrikten tillsammans med företagets underhållsprojektledare och specialister göra en prioritering inför kommande år. Men inte allt fångas in via kundmätning. Därför använder distrikten och kundtjänst den dagliga dialogen för att lyssna in specifika behov och önskemål från hyresgästerna. Detta gäller exempelvis i samband med förnyelser av gemensamma ytor som tvättstugor, entréer och trädgårdar. NKI 2014*. När det gäller kundnöjdheten (NKI) för skötsel och underhåll ökade NKI totalt för företaget från 60 (2013) till 64 (2014). En stor del av det högre betyget kan hänföras till företagets satsningar på trädgårdar, lekplatser, hissar och gemensamma utrymmen som tvättstugor och entréer. CENTRALA SUNDBYBERG Förvaltarens 32 fastigheter i Centrala Sundbyberg genomgår steg för steg en betydande förändring. Det handlar om alltifrån mindre underhållsinsatser som nya hissar och förnyelse av entréer till totalombyggnationen av fastigheten Banken 8 med 213 hyresrätter varav 56 för vårdboende. När det gäller underhåll och skötsel har distriktet särskilt fokuserat på förnyelse av tvättstugor, entréer och trapphus och gårdar. Man har även byggt nya lekplatser, bytt ett antal hissar och genomfört flera takbyten. Fräscht i tvättstugan. Under året har vi byggt om, förnyat och uppdaterat maskinerna i totalt 3 tvättstugor i centrala. Lyft för hissarna. Trapphusen på Tulegatan fick nya, fräscha och säkra hissar. Under 2014 installerade Förvaltaren totalt 4 nya hissar i Centrala. Fräschare trapphus. Trapphusen på Starrbäcksgatan målades upp och fick närvarostyrd belysning som sparar energi och miljö. Under året förnyade Förvaltaren 16 entréer och trapphus i Centrala. Smartare centraler. Nya miljömedvetna undercentraler som styr värme och vatten det har husen på Skogsbacken fått. Under 2014 har 4 hus i centrala fått nya undercentraler. Rätt värme. Det ska vara skönt hemma med jämn temperatur. Vi har därför bytt termostatventiler i flera av våra fastigheter. Totalt har 215 lägenheter i Centrala fått nya ventiler. Fri väg för räddning. När olyckan är framme behövs snabb hjälp. Vi har därför sett över alla brandvägar för räddningstjänsten. Egenodlat på gården. På gården vid Tornparken odlar numera hyresgästerna egna grönsaker. Detta tack vare Förvaltarens 100-lapp, det vill säga de 100 kronor per hyresgäst och år som ska användas för förbättringar i den egna fastigheten. Under året har Förvaltaren förnyat flera gårdar i distriktet. 16 * NKI för skötsel och underhåll är en delmängd av företagets totala NKI på 67.

17 DISTRIKTEN RISSNE/URSVIK Förvaltarens 38 fastigheter i Rissne och Ursvik tillhör Förvaltarens modernare fastighetsbestånd. De två fastigheterna i Ursvik är från 2013 med 268 lägenheter. Fastigheterna i Rissne är från 80-talet och håller hög standard. De stora renoveringsbehoven finns i bad- och duschrum där vi nu genomför stambyten. Därutöver uppgraderas fastigheterna löpande. Det handlar främst om nya hissar, uppfräschade trapphus, förnyelser av tvättstugor och satsningar på att uppdatera alla trädgårdar. På energisidan handlar det om effektiviseringar som närvarostyrda belysningar samt energisnåla hissar, tvättmaskiner och fläktar. Hissar för miljoner. De kommande åren ska 130 hissar bytas i Rissne. De nya hissarna kostar cirka 1 miljon kronor per styck och ger en säkrare, trevligare och ljusare resa. Under 2014 bytte distriktet 7 hissar. Mera lek i Ursvik. De nya gårdarna i Ursvik har fått helt nya lekmöjligheter. Samtidigt har gårdarna kompletterats med nya träd som körsbär och rönn. Under 2014 har en gård och lekplats i Rissne-Ursvik uppdaterats. Grön tvätt på Mjölner. Tvättstugan på Mjölnerbacken har fått ett ordentligt ansiktslyft och nya maskiner som snålar på energin. Under året har 2 tvättstugor förnyats. Nya garageburar. Garaget på Lavettvägen 3 7 har fått en ny stil när gamla trötta garageburar har bytts ut på två plan. 159 bilar huserar nu i ny, ljus och energisnål miljö. Under 2014 har distriktet förnyat ett garage och 97 stycken burar. Bättre ventilation. På Odalvägen 9 och 13 byttes ventilationsaggregaten med bättre inomhusklimat och friskare luft som resultat. Även tre stycken andra adresser fick nya och energisnåla aggregat. Odla grönt i Ursvik. Under sommaren kunde Förvaltarens hyresgäster prova på stadsodling på gården. 24 odlingslådor fylldes snabbt med blommor och grönsaker. HALLONBERGEN/ÖR Förvaltarens 11 fastigheter i Hallonbergen/ Ör är från Sammantaget väntar under de närmaste 10 åren en omfattande förnyelse av alla fastigheter. Samtidigt utvecklas hela området Hallonbergen/Ör inom ramen för det ambitiösa förtätningsprogram som drivs av Sundbybergs stad i samarbete med ett antal byggherrar, däribland Förvaltaren. Totalt kommer det att byggas närmare bostadsrätter och hyrersätter under de kommande åren. Därtill förnyas Hallonbergen centrum som ägs av Förvaltaren. Elektroniska lås säkrar. På Lötsjövägen uppgraderades förråd och cykelrum med elektroniska lås. Bytet är följd av företagets inriktning att alla passerlås i gemensamma utrymmen ska vara elektroniska. Under 2014 uppgraderades 82 stycken lås i Hallonbergen. Närvarostyrd belysning. Hallonbergsvägen 5 47 och Skidbacken 4 70 fick närvarostyrd belysning i trapphusen. Totalt fick 76 trapphus ny belysning under Nya gårdar i Ör. I Ör fick Spelmanshöjden med 166 lägenheter en helt ny gård till glädje för hyresgästerna. Och runt hörnet på Logdansvägen blev den nya trappan till gröna Golfängarna klar lagom till sommaren. Under året förnyade distriktet två gårdar. Ny el för bilen. Parkeringsplatserna på Mamsellstigen och Logdansvägen har fått nya motorvärmaruttag, vilka kan tidsinställas så att elen inte står på i onödan. Och i Hallonbergen centrum kan den med el- eller hybridbil från 2014 ladda batterierna. Första tennisbanan. I början av september invigdes en ny stor tennisplan med mjuk markbeläggning på Bergshöjden. Banan kom till efter ett medborgarförslag och är öppen för alla spelare. Biologisk mångfald. I Ör har våra trädgårdsmästare lämnat så kallade högstubbar. Allt för att främja den biologiska mångfalden. I den höga stubben trivs viktiga bakterier, svampar, insekter och hålbyggare som hackspetten. DÄRTILL FÖRNYAS HALLONBERGEN CENTRUM SOM ÄGS AV FÖRVALTAREN. Christer Carlsson Christer Carlsson 17

18 SUNDBYBERGS STADSNÄT SUNDBYBERGS STADSNÄT Sverige och svenskarna är världsledande i det digitala informationssamhället och Sundbyberg är den ledande kommunen i Sverige. Bakom denna framgång står Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB. Bolagen samverkar under begreppet Sundbybergs Stadsnät och arbetar för att erbjuda Sundbybergsborna och kommunens näringsidkare en komplett infrastruktur för transport av dagens och morgondagens bredbandstjänster. TJÄNSTEPORTFÖLJEN SKA UTÖKAS MED LEVERANTÖRER SOM ERBJUDER VÅRD OCH OMSORGSTJÄNSTER präglades av berikande samarbeten med andra stadsnät och marknadsoperatörer samt av lyckad införsäljning av nätanslutningar. Under 2015 kommer man att erbjuda fler digitala tjänster och fortsätta det viktiga arbetet med att länka samman Sundbyberg med resten av världen. UPPDRAG OCH MÅL Sundbybergs Stadsnät ska driva, utveckla och skapa en framtidssäker och kostnadseffektiv infrastruktur med mindre miljöbelastning för snabba digitala kommunikationer inom Sundbybergs stad. Kommunikationen ska ske i ett öppet och konkurrensneutralt nät. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB äger och förvaltar en fiberoptisk infrastruktur, det vill säga ett passivt nät. Sundbybergs Bredband AB äger och förvaltar en teknikplattform för transport av bredbandstjänster till och från slutkonsumenter, det vill säga ett aktivt nät. Bolagen organiseras som dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. VISION Stadsnätets vision är ett samhällstäckande fibernät till nytta för alla i Sundbyberg; privatpersoner, företag, organisationer, myndigheter samt utbildnings- och vårdenheter. Nätet ska vara snabbt och driftsäkert och kunna användas för all typ av digital kommunikation. HÄNDELSER 2014 I SUNDBYBERGS STADSNÄTSBOLAG AB Utbyggnaden av det fiberoptiska nätet skedde främst i samband med kommunens exploateringsarbeten i Stora Ursvik, Västra Brotorp, fastigheterna Franstorp 1 och Elverket. Under året anslöts femtiofem fastigheter och ett tjugotal företag till nätet. Investeringen i den utökade redundansen i nätet har markant ökat driftsäkerheten. Myndigheterna ställer större krav på robustheten i fiberinfrastrukturen. Med utgångspunkt från Post- och Telestyrelsens allmänna rekommendationer för robusta nät och noder påbörjades ett kvalitetsgranskningsarbete under året. HÄNDELSER 2014 SUNDBYBERGS BREDBAND AB Införsäljning av företagsanslutningar inom moderbolagets fastighetsbestånd har pågått under året, liksom bearbetning av fastighetsägare för flerbostadshus. Aktiva slutkundsnoder ökade med 6 procent, aktiveringsgraden med 2 procent och anslutningsbara med 3 procent. Under året genomfördes ett framgångsrikt byte av leverantör för Öppen Bredbands-TV, från Sundbybergs Bredband AB till Kalejdo Bredband AB. Förändringen har inneburit att nya TV-tjänster och nya tjänsteleverantörer har tillförts kalejdoplattformen, vilket genererat Sundbybergs Stadsnät ett positivt tillflöde. Installationsarbetet av en teknisk plattform, som möjliggör leverans av kapacitetstjänster upp till 1 Gbit/sekund slutfördes under Förhandlingar har med positivt resultat genomförts med leverantörer av triple-play tjänster. Utifrån erfarenheter från SABOs utvecklingsprojekt (BoIT) och i samverkan med moderbolaget, Fastighets AB Förvaltaren har Sundbybergs Stadsnät även arbetat med att utreda och fastställa koncernens strategier och riktlinjer för implementation av IT-infrastruktur samt för service och tjänster i morgondagens bostäder och i den andan har Sundbybergs Stadsnät genomfört fyra aktiviteter. Sundbybergs Stadsnät deltar i ett nytt innovationsprojekt tillsammans med 25 partner i kommuner, bostadsbolag och små och stora företag i syfte att skapa en öppen gemensam teknisk plattform för tjänster och gemensamma affärsmodeller för att kunna erbjuda smarta, kostnadseffektiva tjänster till hemmen. 18

19 SUNDBYBERGS STADSNÄT PLANERAD UTVECKLING UNDER 2015 Utbyggnaden går fortsatt i takt med kommunens exploateringsplaner och bearbetningen av byggherrar ska ytterligare utökas. Tjänsteportföljen ska utökas med leverantörer som erbjuder vård och omsorgstjänster samt ett utökat utbud av fastighetsrelaterade tjänster. Likaså kommer IPv6 att implementeras. Även kapacitetstjänster för regionala och nationella företag kommer att erbjudas. Kvalitetssäkerhetsarbetet fortsätter, både vad gäller robusta nät och noder samt säker kundanslutning, helt enligt Post- och Telestyrelsens rekommendationer. Företaget fortsätter att tillsammans med tjänsteleverantörerna genomföra riktade försäljningskampanjer i syfte att öka aktiveringsgraden till slutkundsnoder. Avtalsväxling ska ske till Svenska Stadsnätsföreningens (SSNf) standardavtal för uthyrning av svartfiber och kapacitet (våglängd). Under 2015 kommer bolaget slutföra certifieringen av Säker Kund Anslutning (SKA) i enlighet med rekommendation från Svenska Stadsnätsföreningen (SSNf) och Post- och Telestyrelsen. Stadsnätet kommer fortsatt vara engagerad i BoIT projektet, vars syfte bland annat är att via en teknisk plattform göra fastighetsrelaterade tjänster tillgängliga för slutkunder. Likaså kommer företaget i samverkan med kommunen, branschen, tjänsteleverantörer och fastighetsägare aktivt medverka till utveckling av nya samhälls- och omsorgstjänster. FRAMTIDENS INFORMATIONSSAMHÄLLE Sverige och svenskarna är världsledande i det digitala informationssamhället och Sundbyberg är den ledande kommunen i Sverige. Med det fiberoptiska nätet i Sundbyberg som täcker 92 procent av alla hyresrätter, bostadsrätter, villor och kommersiella fastigheter i hela staden är Sundbyberg den fibertätaste kommunen i landet, enligt en rikstäckande undersökning utförd av Post- och Telestyrelsen. Regeringens mål är att 90 procent av Sveriges hushåll och företag ska ha tillgång till bredband om 100 Mbit/sekund år Detta har Sundbybergs Stadsnät redan uppnått med råge. Sundbyberg Stadsnät är väl rustat för att möta framtidens allt högre kapacitetskrav. Likaså är Sundbybergs Stadsnäts väl utvecklade öppna nät utbyggt för att svara upp mot framtidens tjänstekrav. Detta innebär att det öppna nätets plattform innehåller en tjänstemarknad med många tjänsteleverantörer i fri konkurrens. Varje enskild slutkund kan välja fritt mellan en mängd olika tjänster där konkurrensen skapar hög kvalité, inga eller korta bindningstider samt hög prisvärdhet. Denna hållbara, miljövänliga digitala teknik kommer att gälla i överskådlig framtid och Sundbybergs Stadsnät ligger i den absoluta framkanten. POSITIV UTVECKLING Sundbyberg Stadsnät har en positiv utveckling. Flera av de ursprungliga målen för stadsnätet är nu uppnådda. Speciellt värt att nämnas är att målet, att i stort sett alla fastigheter enkelt ska kunna anslutas till fibernätet, har uppnåtts. Sundbybergs Stadsnät har också i stort bidragit till att staden är en bra plats att bo, leva och arbeta i. I Sundbyberg kan man tack vare den digitala effektiviteten frigöra tid för en rikare fritid, bland annat för att träffa och umgås med andra människor. Sundbybergs Stadsnät kommer även att fortsätta utvecklingen av det fiberoptiska transportnätet med fokus på Sundbybergarnas trygghet och säkerhet. SUNDBYBERGS STADSNÄTSBOLAG AB Intäkter, tkr Kostnader, tkr Rörelseresultat, tkr Resultat efter skatt, tkr Rörelsemarginal, % 11,81 SUNDBYBERGS BREDBAND AB Intäkter, tkr Kostnader, tkr Rörelseresultat, tkr Resultat efter skatt, tkr Rörelsemarginal, % 11,34 19

20 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet för koncernens fastigheter, inklusive mark, uppgick per den 31 december 2014 till (10 492) mkr. Detta motsvarar en ökning på 6,6 procent från föregående år. Inga förvärv med tillträde har skett under året. En mindre markförsäljning i Ursvik har ägt rum. mkr MARKNADSVÄRDE Bokfört värde, Koncern Marknadsvärde, mkr Bokfört värde, mkr Marknadsvärde koncern, kr/kvm kr/kvm VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet under året består av investeringar om 336 mkr och orealiserade värdeförändringar om 352 mkr. Investeringarna under året avser främst ombyggnaden av kvarteret Banken 8, 212 nya hyresrätter, varav 11 lägenheter blir plusboende och 56 lägenheter har möjligheter för vårdboende, nyproduktion av 24 hyresrätter i centrala Sundbyberg samt renovering av 166 lägenheter i fastigheten Hundlokan. Orealiserade värdeförändringar består främst av förändring av direktavkastningskravet samt förändringar i driftnettot. Det förbättrade driftnettot beror delvis på hyresökningarna under 2014 men även på energieffektiviseringar samt att investeringar ökar intäkterna. Under året har vi sett minskade direktavkastningskrav för alla stadsdelar i Sundbyberg om cirka 0,1 procentenhet, vilket bidragit positivt till marknadsvärdet. BOKFÖRT VÄRDE OCH ÖVERVÄRDE Övervärde beräknas som skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde. Fastigheternas sammanlagda bokförda värde uppgick per till mkr och övervärdet uppgick därmed till mkr. Taxeringsvärdet uppgick till mkr. Under året har inga fastigheter varit föremål för nedskrivningar. MARKNADSVÄRDERING Marknadsvärderingen är utförd av NAI Svefa, med värdetidpunkt december Värdebedömningen grundas på kassaflödesanalyser av verkliga och prognostiserade framtida hyresintäkter, prognostiserade drift- och underhållskostnader, beslutade investeringar samt jämförelser med genomförda köp av liknande fastigheter på respektive delmarknad, så kallad ortprisanalys. För det markbestånd Förvaltaren äger i Ursvik är värdering gjord utifrån värde per kvadratmeter (BTA) med hänsyn tagen till bedömd kvarvarande tid till det att detaljplanen är antagen, tillsammans med det ytor som planförslaget innehåller. MARKNADSINFORMATION Sundbyberg Stad har de senaste åren präglats av en stark expansion. Befolkningsutvecklingen är procentuellt en av landets högsta och antalet invånare uppgår till cirka Expansionen underlättas av befintliga goda kommunikationer och närhet till Stockholm, Kista, Solna och Bromma flygplats. Inom de närmaste åren kommer fler infrastrukturinvesteringar att göras i kommunen, däribland utbyggnaden av Mälarbanan och nedgrävningen av järnvägsspåren i centrala Sundbyberg samt utbyggand av tvärbanan till Kista. Kistagrenen kommer att ha två hållplatser inom Stadens gränser, en i Rissne och en i den nya stadsdel som växer fram i Ursvik. Sundbybergs kommun utsågs under 2014 till Årets Tillväxtkommun av Arena för Tillväxt tillsammans med konsultföretaget Sweco. Lokalmarknaden. Kontorshyrorna i centrala Sundbyberg har väldigt stor spridning. På sikt kommer troligtvis Swedbanks etablering och närheten till Solna Business Park bidra till en högra och stabilare nivå. Bästa läget (närmast tunnelbanan) är topphyran cirka kr/kvm. Hallonbergen har under en längre tid haft stora vakanser på lokalhyresmarknaden. Men marknaden har stärkts av att kommunen har flyttat till AMFs kontorshus. Bostadsmarknaden. Sundbybergs stad planerar för nya bostäder fram till Av dessa ska Förvaltaren bidra med cirka lägenheter. Flera olika aktörer har också förvärvat mark och arbetat fram detaljplaner för bostäder, däribland Ikano Fastigheter, Besqab, Tobin Properties och Järntorget Bostad. 20