INNEHÅLL HÅLLBARHETSREDOVISNING 34 KUNDERNA 38 MILJÖN 42 MEDARBETARNA 46 EKONOMIN 48 SAMHÄLLET 50 RISKHANTERING 54 SÅ STYRS FÖRVALTAREN 56

Transkript

1 INNEHÅLL VIKTIGA HÄNDELSER VD HAR ORDET 8 VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV 10 OMVÄRLD OCH TRENDER 12 FASTIGHETSUTVECKLING 14 DISTRIKT CENTRALA SUNDBYBERG 22 DISTRIKT RISSNE/URSVIK 24 DISTRIKT HALLONBERGEN/ÖR 26 SUNDBYBERGS STADSNÄT 28 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE 30 FINANSIERING 32 HÅLLBARHETSREDOVISNING 34 KUNDERNA 38 MILJÖN 42 MEDARBETARNA 46 EKONOMIN 48 SAMHÄLLET 50 RISKHANTERING 54 SÅ STYRS FÖRVALTAREN 56 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61 RESULTATRÄKNING 62 BALANSRÄKNING 64 NYCKELTAL 67 KASSAFLÖDESANALYS 68 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR 70 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 74 REVISIONSBERÄTTELSE 75 GRANSKNINGSRAPPORT 76 FÖRETAGSLEDNING 77 STYRELSE 78 FLERÅRSÖVERSIKT KONCERN 79 FASTIGHETSFAKTA 80 DEFINITIONER 87

2 Äntligen. Uppvaknandet, de första värmande strålarna. Löftet om en ny tid. Leenden överallt, en annan färg. Nymornade kisar vi mot himlen och undrar var solglasögonen är. Vill bara ta en fika och njuta. Iaktta naturen som ler i kapp med oss. Sprirande knoppar, musöron. Lökar som sattes i fjol, länge glömda, målar nu i lila, rosa, rött och gult. Välkommen att slå dig ner i något av våra gröna rum. Trädgårdarna tycker vi på Förvaltaren är extra viktiga. Beatrice Graalheim Christer Carlsson Christer Carlsson Beatrice Graalheim Christer Carlsson Beatrice Graalheim 4 5

3 VIKTIGA HÄNDELSER 2013 VIKTIGA HÄNDELSER 2013 Under 2013 fokuserade Förvaltaren på arbetet med fastighetsutvecklingen och på att ge en ännu bättre service. Flera stora projekt startades och företagets Nöjd-Kund-Index bland de boende ökade från 64 till 65, samtidigt som det höga kreditbetyget behölls. Nettoomsättningen uppgick till 745 (747) mkr, en minskning med 2 mkr främst beroende på fastighetsförsäljning under året. Rörelseresultatet uppgick till 306 (302) mkr, en ökning med 4 mkr. Årets resultat efter skatt uppgick till 230 (215) mkr. Förvaltaren behöll det höga kreditbetyget AA-/Stable/A-1+. Bostadshyrorna höjdes med 1,75 procent. Årets Nöjd-Kund-enkät bland de boende visade att betyget ökat från 64 till 65. Energianvändningen minskade med 2 procent, vilket är del i målet att bli klimatneutral år Förvaltaren hyrde ut flera stora lokaler till bland annat Svensk Personlig Assistans (1 661 kvm), Sundbybergs Köksbryggeri (675 kvm) och Elixia (2 140 kvm). Start för ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg. Från 317 ettor och tvåor till 213 energisnåla lägenheter av blandade storlekar. Garage- och gårdsrenoveringen på Vandraren 8 i Hallonbergen med över 400 garageplatser påbörjades. 268 nya lägenheter färdigställdes i Ursvik. Inflyttat och klart i december Fastigheten Hästhoven 2 i Ör avyttrades till en köpeskilling om 192 mkr. Marknadsvärdet för fastigheterna per sista december uppgick till mkr, en ökning med 879 mkr sedan föregående år. HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG Hyreshöjningen för bostäder uppgick till 1,44 procent Sedan periodens utgång har Förvaltaren genomfört två obligationsemissioner om totalt 350 mkr. FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN I SAMMANDRAG mkr där inget annat anges Utfall 2013 Koncern Moderbolag Utfall 2012 Utfall 2013 Utfall 2012 Nettoomsättning Driftnetto Rörelseresultat Årets resultat Investeringar Marknadsvärde fastigheter Eget kapital Vakansgrad, % 5,5 4,2 5,3 4,2 Belåningsgrad, % 19,7 21,7 20,1 23,4 Soliditet (synlig), % 49,5 46,8 49,6 47,5 Soliditet (justerad), % 66,3 62, ,2 NKI NMI Fotograf... Christer Carlsson 6 7

4 VD HAR ORDET VD HAR ORDET Beatrice Graalheim HÅLLBARHET ÄR EN STRATEGISK FRÅGA FÖR FÖRVALTAREN. HÅLLBAR UTVECKLING AV SUNDBYBERG Sundbyberg är en av Sveriges snabbast växande städer. Allt fler företag etablerar sina huvudkontor i Sundbyberg, nya butiker fyller på och det byggs bostäder i stadens alla hörn. Befolkningsökningen är relativt den största i landet och kultur- och föreningslivet blomstrar. Mitt i händelsernas centrum har Förvaltaren sin verksamhet. Att äga och förvalta cirka lägenheter och cirka kvadratmeter lokaler på denna marknad är både spännande och fascinerande. Hos oss märks det också tydligt att alla kategorier av människor har fått ett ökat intresse för hyresrätten som boendeform. Att hyra sig fri från räntesvängningar, amorteringar och ansvar är ett attraktivt och modernt sätt att förhålla sig till sin bostad. Det starka besittningsskyddet i kombination med bytesrätt och fullservice ger ett tryggt, flexibelt och enkelt sätt att bo och trivas. MYCKET GYNNSAM MARKNAD Efterfrågan på hyresrätter i Storstockholm bara växer. Vi på Förvaltaren har cirka hushåll i vår intressebank och för Storstockholms Bostadsförmedling är siffran nästan tio gånger så stor. Mot bakgrund av inflyttning och befolkningsprognoser för regionen ser vi inte att efterfrågan kommer att sjunka under överskådlig framtid. Förvaltaren är ett medelstort bolag. Trots det har vi en mindre andel (cirka 3 procent) av de cirka hyresrätter som finns i norra Storstockholm. Som en relativt liten spelare på marknaden måste vi ständigt vara nyfikna, uppdaterade och effektiva i vårt sätt att arbeta. Vi måste kontinuerligt ta del av och bidra till utvecklingen av bostäder och stadsdelar i vid mening. Därför arbetar vi bland annat med en tydlig styrning mot ständiga förbättringar. Läs mer om det på sidan 56. FASTIGHETSPORTFÖLJ MED HÅLLBAR UTVECKLING Förvaltaren fortsätter sitt långsiktiga arbete med att få en bättre spridning av värdeåren i fastighetsportföljen. Syftet är dels att få en jämnare fördelning av renoverings- och underhållsbehov mellan åren och dels att kunna erbjuda våra hyresgäster ett brett utbud av lägenheter med olika standard och hyresnivå. En viktig aspekt för att motverka segregation och öka dynamiken i stadsdelarna. Som ett led i detta har vi under 2013 avyttrat fastigheten Hästhoven 2 i Ör till bostadsrätter, färdigställt vår nyproduktion av 268 lägenheter i Ursvik och haft byggstart på vår totalrenovering av fastigheten Banken 8 i centrala Sundbyberg. Totalt har Förvaltaren sedan 2008 sålt 19 fastigheter med drygt lägenheter till bostadsrättsföreningar. Detta bidrar till målet att ha blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar samtidigt som det skapat finansiella möjligheter för vår stora satsning på nyproduktion och renoveringar av befintligt bestånd. Förvaltarens mål är att bygga hyresrätter och att bidra med mark för byggandet av ytterligare hyresrätter i Sundbyberg. Läs mer om våra pågående projekt på sidorna STARKA FINANSER Förvaltaren har idag finansiella nyckeltal som visar att vi kan och bör investera och det ska vi göra! Vi har precis påbörjat genomförandet av vår omfattande fastighetsutvecklingsplan som innehåller både renoveringar av befintliga hus och nyproduktion. Den tydliga inriktningen i planen tillsammans med våra starka nyckeltal bland annat en belåningsgrad på 19,7 procent, en soliditet på 66,3 procent och ett marknadsvärde på 10,5 Mdr stärker vår position på den finansiella marknaden. Dessutom fortsätter marknaden att se Sundbyberg som en allt mer attraktiv plats i regionen, vilket medför lägre direktavkastningskrav som i sin tur ökar marknadsvärdet på våra fastigheter. Vi har samtidigt, genom effektiviseringar i den dagliga verksamheten, kunnat öka underhållsinsatserna från 60 mkr 2008 till 177 mkr fick Förvaltaren höjd rating av Standard & Poor`s från A+ till AA-. Betyget för kort upplåning höjdes från A-1 till A-1+, vilket är det högsta möjliga betyget för kort upplåning. Vi är mycket stolta och glada över att vi 2012 och 2013 har fått behålla detta fina betyg. ETT BOLAG MED LÅNGSIKTIGT HÅLLBAR UTVECKLING Hållbarhet för Förvaltaren handlar om en långsiktigt stabil ekonomi, ett gediget miljöarbete och ett ständigt engagemang för kunder, medarbetare och samhället. Våra verksamhetsmål på lång och kort sikt (se sidorna 10 11) handlar alla om att ta ansvar för vår ekonomiska, miljömässiga och sociala påverkan. Därför kan jag med gott samvete säga att hållbarhet är en strategisk fråga för Förvaltaren. Nu och i framtiden. Det känns verkligen roligt att i denna årsredovisning kunna presentera en hållbarhetsredovisning enligt GRI:s riktlinjer G4. Läs den på sidorna VÅRA HYRESGÄSTER ÄR SJÄLVA NERVEN I FÖRETAGET Att ge allt för att hjälpa en hyresgäst eller att klura ut lösningar på kniviga frågor, det är något som driver oss på Förvaltaren. Men det räcker inte vi har bestämt oss för att arbeta systematiskt med att bli lite bättre varje år. Därför analyserar vi svaren på vår Nöjd-Kund-enkät kvarter för kvarter och verkställer de förbättringar som efterfrågas. Under 2013 har vi till exempel anställt egna trädgårdsmästare eftersom våra hyresgäster tycker att gårdarna är en mycket viktig trivselfaktor. Vi har också satt in extra resurser för att få bättre ordning på trappstädningen, vilket märktes tydligt i årets kundmätning. Resultatet för 2013 gav ett index på 65 vilket betyder att vi höjt oss ett steg sedan förra året och hela fem steg sedan Det betyder i sin tur att vi är på rätt väg för att nå vårt långsiktiga mål att ha norra Storstockholms nöjdaste hyresgäster. Vi ger oss inte förrän vi är där! Butiker, kontor, förskolor, äldreboenden och mycket mer ryms i de cirka kvadratmeter lokaler som Förvaltaren äger och förvaltar. Behov och krav skiljer sig förstås mycket mellan ett företag som hyr en liten butik och Sundbybergs stad som hyr ett helt äldreboende. Men känslan måste vara densamma. Vi ska finnas där för att lyssna, diskutera, lösa problem och hjälpa företaget eller organisationen att kunna ägna sig åt sin affärsverksamhet istället för att hantera lokalfrågor. Eftersom Förvaltaren är en stor spelare på lokalmarknaden i Sundbyberg betyder det mycket för staden som helhet hur vi lyckas. För att förstärka den delen av vår verksamhet har vi vid årsskiftet 2013/2014 bildat en särskild enhet med en ansvarig chef som ska arbeta ännu tydligare med dessa frågor. VÅRA MEDARBETARE ÄR MEDLET ATT NÅ MÅLEN Högt satta mål och tydliga planer är bra för att nå framgång men man når naturligtvis ingenstans utan goda medarbetare. Förvaltaren satsar målmedvetet på rekrytering och utveckling av ambitiösa, kompetenta och hängivna medarbetare. Med allt från studiebesök och utbildning till chefsutveckling och internrekrytering försöker vi skapa ett klimat som stödjer ett resultatorienterat och kundfokuserat arbetssätt. Självklart mäter vi varje år hur nöjda våra anställda är. Läs mer om våra härliga medarbetare på sidorna Våra dotterbolag Sundbybergs Stadsnät AB och Sundbybergs Bredband AB har under året utvecklats ytterligare. Fler fastigheter har blivit anslutna till Sundbybergs stadsnät och många nya kunder har tillkommit. Under året har också förberedelser för nya samarbeten med staden och Förvaltaren gjorts. Utvecklingen av detta sätt att se på möjligheterna med ett eget stadsnät är väldigt intressant och ligger helt rätt i tiden. Läs mer om dotterbolagen på sidorna JAG SER FRAM MOT 2014 Med ett fortsatt fokus på nöjda kunder, en långsiktig fastighetsutvecklingsplan och styrning mot ständiga förbättringar, i kombination med fantastiskt fina finansiella nyckeltal, är det lätt att känna glädje och positiv förväntan inför Hittills har vi med fastlagda planer och hårt arbete nått våra uppsatta mål och då är det lätt att tro att det går av sig själv. Men att fortsätta nå dit vi vill är inget som går av bara farten. Jag ser verkligen fram mot att få fortsätta möta alla utmaningar, vända och vrida på problem, hitta nya lösningar och ta i lite till. Det är med stor tillförsikt och envis entusiasm som jag möter det nya året tillsammans med fantastiska medarbetare och alla våra kunder. Anette Sand VD NYCKELTALEN STÄRKER VÅR POSITION PÅ DEN FINANSIELLA MARKNADEN. Beatrice Graalheim 8 9

5 VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV VI GILLAR OCH INTRESSERAR OSS FÖR MÄNNISKOR - SÄRSKILT KUNDER. VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV Förvaltaren ägs av Sundbybergs stad. Sedan starten 1947 har företaget byggt och utvecklat det moderna Sundbyberg med attraktiva bostäder och fräscha lokaler för företag och andra verksamheter. Bolaget byggde Storskogen på 1950-talet, Ör på 60-talet, Hallonbergen på 70-talet och Rissne på 80-talet. Nu finns Förvaltaren med och utformar Sundbybergs nya stadsdel Ursvik. VÅR VISION Stolta hyresgäster i skönare lägenheter och fräschare lokaler. VÄRDEGRUND Bolagets agerande styrs utifrån en väl förankrad värdegrund: Vi gillar och intresserar oss för människor särskilt kunder. Vi lyssnar aktivt för att förbättra oss. Vi är nyfikna och vågar utmana. Vi säger och gör saker som vi kan stå för. Vi är rädda om pengar. Värdegrunden talar i sin tur om hur cheferna och medarbetarna ska agera för att Förvaltaren ska uppfattas som ett fräscht, spännande, kompetent och lönsamt bolag. LÅNGSIKTIGA MÅL Verksamheten styrs mot fyra långsiktiga mål: Förvaltaren ska ha de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm. Förvaltaren ska bli ett ekologiskt hållbart företag och vara klimatneutralt år Förvaltaren ska utveckla fastighets portföljen i enlighet med Fastighetsutvecklingsplanen. Förvaltaren ska bidra till trygga och trivsamma bostäder och bostadsområden, blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar och en långsiktigt hållbar utveckling för Sundbybergs stad. För att nå uppsatta mål arbetar Förvaltaren med ägande, utveckling och förvaltning. Ägande. Förvaltaren äger bostäder och lokaler inom Sundbyberg stad. De fastig heter som inte ingår i den långsiktiga fastighetsstrategin har avyttrats. Detta har bidragit till blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar. Med avyttringarna skapas också en jämnare fördelning av värdeåren i fastighetsport följen, vilket ger utrymme för investeringar i nyproduktion. Förvaltaren äger även mark som kan avyttras för byggande av bostäder. Genom att frigöra kapital kan Förvaltaren fortsätta att utveckla ett långsiktigt hållbart fastighetsinnehav. Utveckling. Förvaltaren arbetar mycket aktivt med en fastighetsutvecklingsplan för att uppnå en långsiktigt hållbar utveckling. Planen är ett strategiskt dokument som beslutas av styrelsen. Bolaget eftersträvar ett fastighets bestånd med en jämn fördelning av värdeår utifrån antal kvadratmeter. Genom detta nås en jämnare fördelning av såväl underhåll som resultat över tiden. Detta kan uppnås dels genom att bygga nytt alternativt förvärva nybyggda fastigheter och dels genom omfattande underhållsåtgärder och investeringar i befintliga fastigheter. Förvaltning. Genom att ha rätt kompetens och genom att vara lyhörd skapar För valtaren trygga och trivsamma bostäder, kvarter, stadsdelar samt lokaler för hyresgästens behov. Effektiv drift skapar utrymme för långsiktigt underhåll, nöjdare kunder och lägre energiförbrukning. ÄGARDIREKTIV Förvaltaren får sitt ägardirektiv från Sundbyberg stadshus AB som i sin tur får sitt ägardirektiv från Sundbybergs stad. Nedan redovisas direktivet i kortform tillsammans med utvalda exempel på måluppfyllelse av direktivet under Valfrihet i boendet och en god hyresvärd Bolaget ska bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya Sundbybergare valfrihet bland olika upplåtelseformer i Sundbybergs stads alla stadsdelar. Förvaltaren har hittills sålt lägen heter till bostadsrättsföreningar, varav 128 lägenheter under Bolaget förvaltar nu hyreslägenheter. Försäljningarna har bidragit till en god valfrihet i upplåtelseform. Varje år mäts även hur Nöjd-Kund-Index har utvecklats för att säkerställa att Förvaltaren är en attraktiv hyresvärd, se mer under avsnittet Kunderna sidorna Utveckling av stadskärnan i centrala Sundbyberg och andra centra Bolaget ska med sitt fastighetsbestånd kunna bidra till den av kommunen beslutade utvecklingen av Sundbybergs stadskärna och övriga stadsdelscentra. Förvaltaren arbetar med en fastighetsutvecklingsplan för att utveckla Sundbybergs stad. Under 2013 har företaget bland annat fokuserat på bolagets fastigheter i centrala lägen som Sundbybergs Torg och Hallonbergen centrum. Läs mer under avsnittet Fastighetsutveckling sidorna Miljö och estetiska värden Bolaget ska vara ett föredöme inom miljöområdet genom att bli klimatneutralt till år Det innebär bland annat ett kontinuerligt arbete med åtgärder som bidrar till energieffektivisering. Förvaltarens mål är att vara klimatneutrala Under 2013 färdigställdes flera fastigheter med energieffektiviseringar i storleksordningen procent. Bolaget använder bara grön el och byter till miljöbilar. Läs mer under avsnittet Miljön på sidorna Lokaler och infrastruktur för elektronisk kommunikation Koncernen ska ta fram en strategisk plan kring lokaler samt en strategisk plan kring infrastruktur för elektronisk kommunikation. Som en stor lokal aktör har bolaget ett särskilt ansvar att tillhandahålla attraktiva lokaler till marknadsmässiga hyror för olika intressenter. Via Stadsnätsbolagen skapar Förvaltaren stora möjligheter till en högeffektiv infrastruktur. Idag har Sundbyberg Sveriges bästa bredbandstäckning med 92 procent. Läs mer under avsnittet Stadsnät på sidorna Trygghet och säkerhet Bolaget ska aktivt medverka till en tryggare miljö och ett säkert boende. Förvaltaren arbetar aktivt för att nå en tryggare och säkrare miljö. Därför satsar bolaget på hela, rena och snygga miljöer. Genom egen personal dygnet runt, kvartersvärdarna dagtid och jouren på kvällen och natten har Förvaltaren en hög tillgänglighet och service för sina hyresgäster. Förvaltaren har även en störningsjour nattetid och en gratistjänst, Tryggve, där hyresgästerna bland annat kan få sällskap hem till dörren av väktare. Därutöver har merparten av fastigheterna elektroniska lås- och passersystem, vilket utökas varje år. Företaget samverkar också med kommunen, socialförvaltningen och polisen. Socialt ansvar Bolaget ska säkerställa att det finns lägenheter för äldreboende samt utveckla trygghetsboenden. Därutöver ska koncernen bidra till att andra kommunala verksamheter såsom särskilda boenden, gruppboenden, dagligverksamheten, förskolor och skolor kan bedrivas inom koncernens fastighetsbestånd. Förvaltaren bygger och förvaltar trygghetsoch seniorboenden. Vid årsskiftet hade Förvaltaren 34 lägenheter för trygghetsboende och 125 lägenheter för seniorboende, så kallat plusboende. Därutöver har bolaget 110 lägenheter som hyrs av kommunen för äldreboende samt 83 ungdomslägenheter. I fastighetsutvecklingsplanen planeras det för ett hundratal nya äldreboenden. Förvaltaren har ett tjugotal så kallade kommunlokaler för förskolor och särskilda boenden. Under 2013 färdigställdes ett gruppboende med 11 lägenheter för LSS-boende i Hallonbergen. I Storskogen öppnade förskolan en nattöppen verksamhet. Underhåll Bolaget ska arbeta kontinuerligt och långsiktigt med att underhålla fastighetsbeståndet. I fastighetsutvecklingsplanen planeras underhåll som ska göras med lång framförhållning och prioritering för att uppnå maximalt värde för underhållskostnaderna. De senaste fem åren har underhållssatsningarna ökat från 60 mkr till över 150 mkr per år. MÅLSTYRNING Operativ målstyrning Ägarmål FÖRVALTARENS MÅL ÄR ATT VARA KLIMATNEUTRALT REDAN Fastighets AB Förvaltaren Mål 2014 Utfall 2013 Utfall 2012 Superbruttoresultat, kr/kvm moder Operativt resultat, mkr koncern NKI CO 2 (jämfört med år 2010) -10% -37%* -77% Direktavkastning (%) 3,5 +/- 1 2,3 3,1 Synlig soliditet (%) ,5 46,8 * Ökningen i CO 2 -utsläpp mellan 2012 och 2013 beror på läckage av klimatpåverkande köldmedium hos fjärrvärmeleverantören

6 OMVÄRLD OCH TRENDER OMVÄRLD OCH TRENDER FÖRSÄLJNINGSPRIS Försäljning från Förvaltaren till BRF mkr kr/kvm Försäljningspris, mkr Försäljningspris, kr/kvm Ingen fastighetsförsäljning LOKALMARKNADEN I SUNDBYBERG/ SOLNA ÄR INNE I ETT EXPANSIVT SKEDE. 0 OMVÄRLD OCH TRENDER Stockholmsregionen är inne i ett expansivt skede och är nu en av de snabbast växande marknaderna i Europa. Allra snabbast växer, relativt sett, Sundbyberg som förväntas öka sin folkmängd från dagens cirka till drygt invånare fram till Sundbyberg befinner sig mitt i landets högsta koncentration av arbetsplatser och service. Detta faktum gör kommunen högintressant som etableringsort för såväl näringsliv som privatpersoner. Järnvägen genom Sundbyberg ska utökas från två till fyra spår samt överdäckas, vilket framgår av ett avtal mellan Sundbybergs stad och Trafikverket. Detta kommer att resultera i en mer sammanhållen och attraktiv stadskärna. STARK BEFOLKNINGSTILLVÄXT Under 2000-talet har länets befolkning ökat med en kvarts miljon invånare, utan att bostadsbyggandet ökat i motsvarande grad. För Stockholms län gäller det nu att förbereda sig för en befolkningsökning på ytterligare en halv miljon nya invånare fram till Enligt prognoserna kommer fler än nya bostäder att behöva byggas. Under 2013 ökade befolkningen i Sundby berg med 4,5 procent. En av an ledningarna till den stora befolkningsökningen är tillskottet av bostäder i Ursvik och i de centrala delarna. Tvärbanan Norr med projektstart 2014, utvecklingen av Mälarbanan, nya E18 och Stora Ursvik är aktuella projekt som kommer att påverka tillväxten i kommunen. Dessa utbyggnader möter den allt större efterfrågan på effektiva transport medel och kvalitetsboende som uppstår i takt med att storstadsregionen växer. BOSTADSMARKNADEN Under byggdes det cirka bostäder i Sundbyberg. Sundbybergs stad har ett mål att bygga nya bostäder fram till Förvaltarens mål är att bidra med cirka lägenheter. Förvaltaren förmedlar vakanta lägenheter i egen regi. Dessa publiceras på hemsidan. Bolaget har en intresse bank där cirka personer står i kö. Av dessa är cirka 20 procent aktivt bostadssökande. Kötiderna varierar från 3 30 år beroende på stadsdel, våningsplan, balkong och storlek. Det är kortare kötider till ungdoms lägenheter och generellt längre kötider till stora lägenheter. Äldreboende. I samarbete med Sundbybergs stad planeras det för att skapa ett 50-tal boenden för äldre med vård behov i Banken 8 på Vasagatan 9 i centrala Sundbyberg. Inflyttning bedöms ske under Företaget deltar också i detaljplanearbetet för ett nytt äldreboende i Bävern 2 i Storskogen. Ungdomsboende. Med konceptet Bo i kubik ger bolaget ungdomar i åldern år möjligheten till ett eget första boende som passar behov och plånbok. I Hallonbergen omvandlas därför ut hyrningsrum med separat entré till fri stående mini lägenheter. Det planeras för lägen heter årligen under de närmsta åren. Projektering har även påbörjats i Rissne där samma koncept ska införas i vissa lägenheter med uthyrningsrum. I Hallonbergen planeras för att upplåta mark för tillfälliga studentbostäder. Hyresmarknaden hyressättning. I Storstockholm höjdes hyrorna i genomsnitt med 2,9 procent 2012 och med 1,6 procent Förvaltaren höjde sin hyra enligt en differentierande modell med i genomsnitt 2,3 procent för För 2013 uppgick hyresökningen till 1,75 procent. LOKALMARKNADEN Lokalmarknaden i Sundbyberg/Solna är inne i ett expansivt skede. Flera stora satsningar har under åren gjorts för att bygga om före detta industriområden till profilerade kontorsområden. Framför allt pågår en ökad expansion i centrala Sundbyberg. Det är inte bara Sundbyberg som är attraktivt. Även närliggande områden som Solna Strand och Solna Business Park har stora expansionsplaner. Bygget av Arenastaden i Solna tillsammans med efterfrågan på kostnadseffektiva, moderna kontor med kommunikationsnära lägen har också gynnat Sundbybergs lokalmarknad. Aktiviteten på hyresmarknaden har på sistone skiftat fokus från Stockholms innerstad till förstaden där uthyrningsvolymen i Sundbyberg/Solna ligger i topp. Swedbank är ett exempel på företag som lämnar dyra lägen i centrala Stockholm och etablerar huvudkontor i Sundbyberg. Avkastning och hyror. Direktavkastningskraven för lokalfastigheter förväntas sjunka. I dagsläget ligger vakansgraderna på omkring 8,4 procent för Sundbyberg som helhet. Högsta hyresnivån är kronor per kvadratmeter och år och den lägsta direktavkastningen ligger på 6,0 procent för kontorslokaler. FÖRVALTAREN STADENS STÖRSTA AKTÖR Förvaltaren är den största aktören på lokalmarknaden i Sundbyberg. Under året har bolaget märkt av en ökad efterfrågan på lokaler i centrala lägen. Några av de nya lokalkunderna är Svensk Personlig Assistans, Sundbybergs Köksbryggeri och Elixia. I samband med de stora ombyggnaderna av Banken 8, Bageriet 23 och Basaren 1 vid Landsvägen i Centrala Sundbyberg kommer bolaget att skapa helt nya och mycket attraktiva affärslägen vid Tvärbanans hållplats. LOKALER I SUNDBYBERG Läge Direktavkastning genomsnitt Medelhyra /år, kvm FASTIGHETSMARKNADEN Efterfrågan på bostadsfastigheter i hela Storstockholms området bedöms även fortsättningsvis att vara mycket hög. Sundbyberg har nu direktavkastningsnivåer 3,0 5,25 procent och fastighetspriserna bedöms fortsatt öka i takt med intresset för staden. Detta har gjort allt fler investerare intresserade av att bygga bostäder i Sundbyberg. Förutom storsatsningen i Ursvik har ett flertal andra intressanta projekt kommit igång. Bland dessa finns nya Signalfabriken i centrala Sundbyberg, som efter om- och tillbyggnad omfattar kvadratmeter bostadsrätter, hotell och lokaler samt området Sundbybergs strandpark invid Bällstaviken. Även närliggande Annedal och Mariehäll på stockholmssidan av Bällstaån har en positiv påverkan på Sundbyberg. Vakans normalnivå Centrum 6,00 7,00% % Löfströms allé 6,50 7,25% % Rissne/Hallonbergen 6,75 7,50% % Övriga kommunen 7,00 7,50% % HYRESBOSTÄDER I SUNDBYBERG Läge Direktavkastning genomsnitt Medelhyra /år, kvm Centrum 3,00 4,25% Duvbo 3,00 4,25% Lilla Alby 3,00 4,25% Rissne 3,75 5,00% Ursvik 4,00 4,25% Hallonbergen 4,25 5,25% Källa: Datscha Källa: Datscha BUTIKER I SUNDBYBERG Läge Direktavkastning genomsnitt HYRESBOSTÄDER I SUNDBYBERG, BOSTADSYTA Fastighetsägare LOKALER I SUNDBYBERG, LOKALYTA Fastighetsägare Fastighets AB Förvaltaren The Royal Bank of Scotland Andel, % kvm Diligentia 9 70 Vasakronan 8 60 AMF Pensionsförsäkring AB 7 54 Skanska Fastigheter 6 45 Övriga fastighetsägare kvm Fastighets AB Förvaltaren 535 Wåhlin Fastigheter AB 29 Vega Fastigheter 11 Wallenstam 9 J&E Reibo Fastighets AB 5 Källa: Newsec Summa 1) ) Summa taxerad lokalarea hos de 200 största fastighetsägare i Sundbyberg Medelhyra /år, kvm Källa: Newsec Vakans normalnivå Centrum 5,75 6,75% % Rissne 6,50 7,25% % Hallonbergen 6,50 7,25% % Källa: Datscha 12 13

7 FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING FÖRVALTAREN DELTAR I STADSDELS- UTVECKLINGEN MED UPPDRAGET ATT SKAPA EKONOMISK, EKOLOGISK OCH SOCIAL HÅLLBARHET. FASTIGHETSUTVECKLING Förvaltaren står nu inför en av de mest spännande epokerna i företagets historia. De kommande tio åren kommer att domineras av förädling av befintligt fastighetsbestånd samtidigt som bolaget kommer att spela en viktig roll i utvecklingen av hela staden Sundbyberg. De samlade kraven på ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet innebär en stor utmaning. Förvaltarens fastighetsportfölj innehåller fastigheter från 1900-talets början fram till 2013, då företaget färdigställde 268 nya lägenheter i Ursvik. Spridningen på byggår är stor, med tonvikt på och 80-talen. Sammanfattningsvis kan sägas att renoveringsbehoven över lag är stora i flertalet av Förvaltarens fastigheter. Samtidigt finns också förväntningar på att företaget ska medverka i den totala stadsutvecklingen. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSUTVECKLING När det gäller företagets egna fastigheter har Förvaltaren att ta hänsyn till bland annat olika grader och typer av renoveringsbehov, ekologisk hållbarhet samt ägar direktivet som beskriver hur Förvaltaren aktivt skall bidra till att utveckla sina egna fastigheter till nytta för stadens utveckling. Social hållbarhet är en annan faktor som Förvaltaren måste förhålla sig till. Genomgripande renoveringar är resurskrävande samtidigt som varje fastighet ska bära sina egna kostnader. Bolaget försöker därför alltid hitta en bra fördelning på olika hyresnivåer inom varje bostadsområde. Lägg därtill det ekonomiska målet som säger att bolaget skall generera resultat på minst 25 mkr om året och även bidra till utvecklingen av Sundbyberg så framträder bilden av en mycket tuff utmaning. Fastighetsutveckling är därför det område där Förvaltaren kommer att fokusera mycket av sina resurser framöver. FASTIGHETSUTVECKLINGSPLANEN ETT STRATEGISKT DOKUMENT För att Förvaltaren ska kunna lyckas med att leva upp till de långsiktiga målen och samtidigt klara hållbarhetskraven krävs långsiktig och noggrann planering. Förvaltarens fastighetsutvecklingsplan är ett viktigt strategiskt dokument i det arbetet. Den ambitiösa planen sträcker sig 12 år framåt och innehåller såväl nyproduktion som renoveringar på olika nivåer. Vidare har företaget en 5-årig underhållsplan som koordineras med fastighetsutvecklingsplanen och sedan bryts ner i en årlig plan för planerat underhåll. Fastighetsutvecklingsplanen revideras årligen utifrån nya tekniska fakta om fastigheterna, ändrade lagar och regler, politiska beslut eller nya ägardirektiv. STADSDELSUTVECKLING Förvaltaren har ända sedan starten 1947 varit en central aktör när det gällt skapandet av Sundbybergs stadsbild. Nu står staden inför den troligen mest expansiva fasen i dess historia och även denna gång kommer Förvaltaren att spela en av huvudrollerna. Arbetet med stadsdelsutvecklingen sker i huvudsak på två sätt. Dels genom att Förvaltaren i samarbete med sina intressenter tar initiativ till viktiga förnyelseprojekt, dels genom att Förvaltaren engagerar sig i intressenternas förnyelseprojekt. Även om projekten har olika karaktär deltar Förvaltaren alltid med uppdraget att skapa ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. FÖRNYELSEPROJEKT Under 2013 drev och deltog Förvaltaren i flera viktiga stadsdelsförnyelser. Företaget deltar också aktivt i stadens utvecklingsplaner för tiden framöver. Förvaltaren för en ständig dialog med kommunen om nuvarande och framtida satsningar på utveckling av staden Sundbyberg. AKTUELLA STADSDELSFÖRNYELSER Centrala Sundbyberg. Centrala Sundbyberg utvecklas just nu mycket snabbt och kommer inom en tioårsperiod att ändra karaktär och betydelse när Stockholmsregionens hela utveckling skapar nya cityliknande centra. Sveriges bästa kommunikationer och en nedgrävd järnväg i kombination med spektakulära fastighetsförnyelser skapar särskilt goda möjligheter. Via egna initiativ och inom ramen för stadens och Stadskärneföreningens arbete är Förvaltaren med och driver stora delar av förnyelsen. Detta märktes under året särskilt i kvarteren runt Sundbybergs Torg där företaget äger tre stora fastigheter, däribland Banken 8, vilken byggstartades Här har företaget lyssnat in omgivande intressenter i form av andra fastighetsägare, boende, arbetande i området för att fånga in behov av utbud och information under byggtiden. Läs mer på sidorna Förvaltaren planerar även förtätningar med hundratals nya hyresrätter på egen mark. Under året lämnades bygglov in för 24 hyresrätter i Enen 8 och 9 i Centrala Sundbyberg. Under året påbörjades även planarbetet för nya hyresrätter och ett äldreboende i Storskogen. Här sker utvecklingen i nära samarbete med stadens äldreomsorg. Hallonbergen-Ör. Stadsdelen har ett mycket intressant läge ett stenkast från nya nationalarenan och granne med nya stadsdelen Stora Ursvik. I Hallonbergen-Ör planerar staden för omfattande förtätningar med upp till nya bostäder. Som markägare och blivande byggherre deltar Förvaltaren i stadens projekt Parklek Parlament. Arbetet sker i nyskapande dialogform med boende, verksamhetsutövare och fastighetsägare. Under året deltog Förvaltaren i ett halvdussin olika dialoggrupper med fokus på frågor som ungdomars fritid, skola, service, äldres behov och nyproduktion av bostäder. Under 2013 på började Förvaltaren planeringen av en större förnyelse av centrumet i linje med arbetet inom Parklek Parlament. Parklek Parlament har också satt fokus på betydelsen av fler informella mötesplatser i området. Som en följd av det kommer Förvaltaren i samarbete med staden att utveckla det så kallade toppstugeområdet med fler mötesytor och en ny toppstuga. Under året avlutades etapp två i arbetet med att erbjuda olika boendeformer i Förvaltarens stadsdelar. Detta genom att fastigheten Hästhoven 2, med 128 lägenheter, av yttrades för ombildning till bostadsrätter. Rissne-Ursvik. Under de kommande fem åren kommer stadsdelen att förtätas med nya bostäder i Rissne, Tvärbanans förlängning till Kista samt nya bostäder i Västra Ursvik. Förvaltaren är som markägare mycket engagerad i Ursvik. Arbetet sker i nära samarbete med staden, boende i området, Stora Ursviks KB och övriga byggherrar. Under året har planarbetet för Västra Ursvik fortsatt. På Försvarsmaktens gamla område i Ursvik har redan 987 bostäder uppförts, varav Förvaltaren bidragit med 268 hyresrätter. Nu fortsätter kommunen med den västra delen av området. Totalt kommer det Förvaltarägda området i Ursvik att innehålla drygt nya bostäder bostadsrätter blandat med hyresrätter och egnahem. När området är färdigställt skall 25 procent av bostäderna bestå av hyresrätter (inklusive de redan byggda 268). RENOVERING OCH UNDERHÅLL Återkommande bedömningar av fastigheternas status i kombination med intressenternas behov ligger till grund för företagets fastighetsutvecklingsplan. Förvaltaren har också att ta hänsyn till ett antal lagar och riktlinjer, inte minst på energi- och miljöområdet. Generellt har Förvaltaren en mycket god kontroll på standarden i alla fastigheter. Avdelningen Fastighetsutveckling för en tät och nära dialog med företagets distriktschefer och arbetsledare och får därför snabbt ny information som kan påverka prioriteringarna. Intressentpåverkan. Varje år genomför Förvaltaren en hyresgästenkät där de boende får svara på frågor om hur de upplever inomhusklimat, standard på kök och badrum, hissar, trappuppgångar och gårdar. I regel brukar svaren bekräfta Förvaltarens uppfattning, men är ändå ett viktigt verktyg i helhetsbedömningen av hur man ska prioritera fastighetsutveckling kostnadsmässigt och i tid. Renovering. Underhåll och renovering görs i olika omfattning, utifrån fastigheternas tekniska status och intressenternas behov. Underhåll. Detta innebär mindre löpande renoveringar och förbättringar. Här är flertalet fastigheter i Rissne bra exempel med byte av stammar och renovering av hissar. Ombyggnad. Här är renoveringarna genomgripande och omfattar stambyten, nya värme/ventilationssystem, renovering av kök och badrum samt uppfräschning av fasad, trapphus och gård. Spelmanshöjden VI LYSSNAR IN INTRESSENTERNAS BEHOV AV INFORMATION UNDER BYGGTIDEN. KISTA RISSNE URSVIK BROMMA FLYG HALLONBERGEN DUVBO CENTRALA SUNDBYBERG ÖR STORSKOGEN LILLA ALBY ARENASTADEN SOLNA 14 15

8 FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING INVESTERINGAR mkr i Ör genomgick en sådan ombyggnad under Totalombyggnad. Denna högsta nivå av renovering innebär att fastigheten ges en helt ny struktur vad gäller utformning och storlek på lägenheter. Banken 8 vid Sundbybergs Torg är ett exempel på denna typ av renovering. Stadsdelarnas med olika behov. Förvaltarens olika stadsdelar har vuxit fram under olika tidsåldrar och därför är renoveringsbehoven väldigt olika. I stort kan de beslutade strategierna för de olika stadsdelarna sammanfattas enligt följande: Centrala Sundbyberg. Här ser renoveringsbehoven väldigt olika ut på grund av stor spridning i byggår och värdeår. Renoveringsplanerna utformas individuellt per fastighet. Rissne. Området byggdes på 80-talet och håller energimässig god standard. Renoveringarna kommer att genomföras långsammare här, med stort fokus på hissar, stammar och badrum. Hallonbergen. Hela området byggdes mellan och har stora behov av genomgripande renoveringar. Fasader, garage, gårdar, stammar, trapphus och även kök/ badrum berörs. Dessutom behöver fastigheterna energimässigt förbättras för att Förvaltaren ska kunna uppnå sina energimål. Ör. Även här behövs genomgripande renoveringar. Stammar, gårdar, fasader, gårdar samt energi- och ventilationssystem. LOKALER Lokalanvändning Antal Yta, kvm Kontor Kommunlokal Butik Lager Restaurang Verkstad Övrigt Totalt PÅGÅENDE PROJEKT BOENDE Boendeform Antal Yta, kvm Ungdomsboende Plusboende Trygghetsboende Övriga Totalt VÄRDEÅR FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN Värdeår Antal lgh, % ) 4 Summa 100 Stadsdel Fastighet Adress Projektbeskrivning Planerat färdigdatum Projektstatus Centrala Sundbyberg Banken 8 Vasagatan 9 Totalombyggnation där fastigheten får ett delvis nytt utseende och 213 nya hyresrätter, varav 56 med vårdboende, samt nya kommersiella lokaler Centrala Sundbyberg Östern 5 Tulegatan Ombyggnad och verksamhetsanpassning av kvadratmeter för gymmet Elixia 2015 Pågående 2013 Färdigställt Hallonbergen Terränglöparen 11 Hallonbergen Centrum Förbättring av ventilation och energiförbrukning 2013 Färdigställt Hallonbergen Vandraren 8 Rissneleden Ombyggnad av garage, ytskikt, ventilation, belysning och gård 2015 Pågående PÅGÅENDE DETALJPLANER Stadsdel Fastighet Omfattning BTA* Ursvik Västra Ursviks planprogram Nyproduktion bostäder och handel Ör Rissne/Hallonbergen/Ör Förtätningar Parklek Parlament Storskogen Pollux 2 Nyproduktion bostäder Storskogen Bävern 2 Nyproduktion särskilt boende Centrala Sundbyberg Basaren 1 Nyproduktion bostäder Centrala Sundbyberg Hamnen 8 Nyproduktion och ombyggnad *BTA = Bruttoarea Hallonbergen Vandraren 8 Rissneleden 85 A Ombyggnad till särskilt boende, 11 lägenheter 2014 Färdigställt Hallonbergen Samtliga fastigheter i Hallonbergen Uthyrningsrum blir ungdomslägenheter per år Storskogen Ekorren 2 Ateljévägen 2 28 Ny dränering, ny ventilation, nya förråd, nya uteplatser och nya tak Ursvik Skörden 1/Höladan 1 Stallgatan 26, 29 Ursviks allé Ladugårdsgatan Mönstringsvägen 7 9 Oxenstiernas allé Nybyggnation av 268 ytsmarta och klimatmedvetna lägenheter Ör Ljungen 3 Spelmanshöjden 1 26 Ombyggnad av fasader, gårdar, stammar, kök badrum och energilösningar i 211 lägenheter Löpande Pågående 2015 Pågående 2013 Färdigställt 2013 Färdigställt UTHYRNINGSBAR YTA Uthyrningsbar yta (kvm) Antal Distrikt Bostäder Lokaler Totalt Fastigheter Lägenheter Lokaler P-platser Garageplatser Hallonbergen/Ör Rissne/Ursvik Centrala Sundbyberg Totalt koncernen Varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren PLANERADE PROJEKT Stadsdel Fastighet Adress Projektbeskrivning Projektstatus Centrala Sundbyberg Bageriet 23 Landsvägen Ombyggnad inklusive energieffektivisering, stambyten samt modernisering av 175 lägenheter Centrala Sundbyberg Basaren 1 Franstorpsvägen Ombyggnad av befintliga 95 lägenheter inkl stambyten och energieffektiviseringar. Centrala Sundbyberg Enen 8 9 Björkhagsvägen 2, Järnvägsgatan 80 Ör Hundlokan 3 Majeldsvägen 1 23 Ombyggnad av 166 lägenheter med inriktning på kök, badrum, stammar och nya energilösningar Planerat Planerat Nybyggnation av 24 lägenheter Byggstart 2014 Byggstart

9 FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING FOKUS PÅ PROJEKT: BANKEN 8 Sundbybergs Torg är stadens naturliga medelpunkt. Nu ges torget all den omvårdnad det behöver. Gamla hus fräschas upp, nya kommer till, gröna rum skapas och genom området löper den nya Tvärbanan. Mest fart är det just nu på Vasagatan 9, där Förvaltaren ger landmärket bananhuset en total förnyelse. I början av 2015 kommer de första hyresgästerna att kunna sätta nyckeln i låset. Här ligger Banken 8. Sundbyberg växer så det knakar. Allra mest knakar det kring Sundbybergs Torg vid Landsvägen, där nya bostäder, gångvägar, Tvärbanan och en ny galleria Signalfabriken skapar en helt ny stadsbild. NYDANING AV KLASSISK FASTIGHET Förvaltaren kommer att vara starkt delaktig i förnyelsen under flera år framöver. Under sommaren 2013 tog man ett rejält avstamp i och med att rivningsarbetet i det klassiska bananhuset på Vasagatan 9 påbörjades. När projektet är färdigt kommer de kvadratmeterna i Banken 8 att ha omvandlats till 213 lägenheter i varierande storlekar. Fastigheten kommer även att innehålla butiker, restauranger och en träffpunkt för stadens pensionärer. Här ska man kunna bo hela livet. NYTT SOM KÄNNS IGEN Banken 8 byggdes 1969 för att fungera som personalbostäder åt Marabou. Sedan dess har Banken varit något av ett landmärke i Sundbyberg. Men åren sätter sina spår och renovering har funnits på dagordningen länge. Tanken är att huset ska få ett modernt utseende och samtidigt ge området en mer stadslik karaktär genom fler butikslokaler i gatuplanet. Eftersom Banken 8 besitter kulturhistoriska värden sker utformningen av fastighetens nya fasad i samråd med byggantikvarisk expertis. De karaktär istiska bandverken ska efterliknas och skiffret bevaras. FÖRSTA LÄGENHETEN SNART KLAR Från ord till handling. I början av 2013 flyttade hyresgästerna ut, till ett nytt boende hos Förvaltaren i Sundbyberg. Strax därefter påbörjades rivningsarbetet. Detta avslutades i slutet av 2013 och det var nu dags att bygga de första lägenheterna. Förvaltaren räknar med att visningslägenheten är klar i april Första inflyttning är planerad till början av Uthyrningen startar sommaren 2014 via Förvaltarens bostadskö. FAKTA Stadsdel: Centrala Sundbyberg Adress: Vasagatan 9 Fastighet: Banken 8 Lägenheter: 213 varav 56 med vårdboende Lokaler: Cirka 20 Byggtid: Våren 2013 till sommaren 2015 Uthyrning: Startar sommaren 2014 I BÖRJAN AV 2015 KOMMER DE FÖRSTA HYRESGÄSTERNA ATT KUNNA FLYTTA IN

10 Hallonbergen är en bra plats att bo på och Förvaltaren är en helt okej värd. Men jag önskar att de kunde skruva upp värmen mer på vintern. Janeth Rivera Mosquiter, Hallonbergen Beatrice Graalheim Beatrice Graalheim Vi bor i en fin lägenhet med bra hyra, stor takterrass och bra trappstädning. Men det är väldigt lyhört i huset, skulle behövas 3-glasfönster. Hissen borde också fixas och ingången målas upp. Emma Edman och Jens Aue, Centrala Sundbyberg Beatrice Graalheim Att hyra hos Förvaltaren är lite blandat. När jag haft problem i lägenheten har servicen varit bra. Och parkerna är jättefina och välskötta. När vi i huset däremot felanmäler tvättstugans trasiga maskiner händer för lite. Det vore också bra om man kunde källsortera på plats. Lassad Louati, Hallonbergen Beatrice Graalheim Jag har absolut inget att klaga på när det gäller Förvaltaren. De sköter sig utmärkt och är det något problem löser de det på en gång. Men förresten, det är en sak som blivit sämre automatiseringen av portarna. Äldre personer som ska hälsa på har svårt att förstå sig på systemet. Horst Steingelmeyer, Ör Vi har bott hos Förvaltaren i ett halvår nu och hittills har allt fungerat bra. Vår fastighet är rätt sliten och ska renoveras nästa höst. Jag antar att det kan bli rätt stökigt, men vi har fått väldigt bra information om renoveringsarbetet. Överlag tycker jag att Förvaltaren är bra på att informera. Lars och Leo Hjalmarsson, Ör Beatrice Graalheim Vi har en fin gård och servicen är bra. Det är bara att ringa så åtgärdar de eventuella problem direkt. Förr hade man en fond för invändig renovering, som tyvärr togs bort. Idag får man stå för renoveringen själv, men jag har tur som är händig och bra på att fixa. Åsa Blom, Centrala Sundbyberg Beatrice Graalheim Jag trivs jättebra i Rissne och har absolut inget att klaga på. Förvaltaren sköter sig utmärkt, de planterar, fixar och gör det fint. Har man något problem är det bara att ringa kvartersvärden så kommer de direkt. Pernilla Ekstrand, Rissne Beatrice Graalheim Jag har bott hos Förvaltaren i 30 år nu, i flera olika lägenheter, och alltid varit nöjd. Har man något problem får man snabb respons och hjälp. Förvaltaren är helt enkelt en bra hyresvärd. Nu bor vi dessutom i en fin lägenhet med egen härlig uteplats. Maria Planchard, Centrala Sundbyberg Beatrice Graalheim 20 21

11 DISTRIKT: CENTRALA SUNDBYBERG STADSPULSEN HÖJS Centrala Sundbyberg genomgår just nu en betydande utveckling. Denna redan levande stadsdel har under året berikats med en ny galleria - Signalfabriken vid Torget som även innehåller hotell och nya bostäder. Lägg därtill invigningen av nya Tvärbanan och uppstarten för flera stora byggprojekt av bostäder och lokaler, med Swedbanks nya huvudkontor som det största. Christer Carlsson CENTRALA SUNDBYBERG MED DUVBO, STORSKOGEN OCH LILLA ALBY KISTA RISSNE URSVIK BROMMA FLYG HALLONBERGEN DUVBO CENTRALA SUNDBYBERG DISTRIKTSFAKTA ÖR STORSKOGEN LILLA ALBY ARENASTADEN SOLNA Bostadsarea, kvm Lokalarea, kvm Totalarea, kvm Antal fastigheter 32 Antal lägenheter Marknadsvärde, mkr VIDAREUTVECKLING AV LEVANDE STADSDEL Förnyelsen av Centrala Sundbyberg började i försiktig skala för 15 år sedan då de första bostadshusen längs Bällstaån byggdes. Sedan dess har utvecklingen fortsatt och idag kantas hela ån av hus med båtplatser nedanför. Sundbybergs stad har stora ambitioner för kvarteren längs Landsvägen, från nybygget av Swedbanks huvudkontor till centrumkvarteren med bostäder vid Bällsta bro. Den nya Signalfabriken intill Förvaltarens stora fastigheter med galleria, hotell och bostäder invigdes hösten Gallerian har ett affärsutbud som vitaliserar hela Sundbybergs affärsliv. Den nya Tvärbanan invigdes hösten 2013 och trafikerar hela Landsvägen. Byggstart för Vasagatan. För Förvaltarens del innebar 2013 byggstarten för förnyelsen av företagets tre stora fastigheter vid Sundbybergs Torg. Därtill initierades planarbeten och bygglov för flera nybyggnadsprojekt. Under året byggstartade Förvaltaren förnyelsen av företagets tre stora fastigheter vid Sundbybergs Torg. Först ut är Banken 8 på Vasagatan 9, vilken byggs om för att innehålla 213 miljösmarta hyresrätter varav ett 50-tal för äldreboende. Fastigheten kommer också att få ett tjugotal helt nya lokaler i gatuplanet för restauranger, butiker och service i bästa läge vid Tvärbanans hållplats. Beräknad inflyttning första halvåret nya hyresrätter. På Enen 8 och 9 på Järnvägsgatan 80 bygger Förvaltaren 24 nya hyresrätter. Under 2013 inleddes en dialog med grannarna, samtidigt som ett bygglov lämnades in. I Ekorren 2 på Ateljévägen 2 28 inleddes arbetet med att förbättra inomhusklimatet i 156 lägenheter. Totalt berördes uppemot 500 lägenheter under året av stora projekt. VIKTIGA HÄNDELSER 2013 Planerad omflyttning av lokalkunder. Förvaltaren har stora lokalytor i centrala Sundbyberg. Under 2013 skedde stora omflyttningar mot bakgrund av den påbörjade ombyggnaden av Banken 8. Merparten av hyresgästerna därifrån har flyttat till nya lokaler hos Förvaltaren. Bibliotek blev rehab. Det gamla biblioteket på Järnvägsgatan byter fot och hittade under 2013 nya hyresgäster med ett team av efterfrågade sjukgymnaster, arbetsterapeuter och dietister inom primärvården. På övervåningen flyttar huvudkontoret för Svensk Personlig assistans in. Modernisering av hissar. I distriktet finns många hissar av varierande ålder och kondition. Vi förnyar och moderniserar löpande alla hissar enligt nya gällande regler. Under 2013 fick ett tiotal adresser nya hissar. Nattis i Storskogen. I april startade stadens första heldygnsomsorg för barn 1 5 år på Skogsbacken 17 i Storskogen i Förvaltarens lokaler. För att få tillgång till denna omsorg krävs att båda föräldrarna arbetar på så kallad obekväm arbetstid. Uppgraderade tvättstugor. Under året fortsatte arbetet med att uppgradera distriktets tvättstugor, exempelvis med nya maskiner, ny belysning och nya ytskikt. Bland andra genomfördes detta på Järnvägsgatan 21, Esplanaden 15 17, Vegagatan 1 och Sturegatan 32. Första laddstolpen på plats. Jag vill köpa elbil för att jag vill bidra till att ge Sundbyberg en bättre miljö. Förvaltaren får gärna hjälpa till. Jag behöver en mack så jag kan tanka min bil någonstans. Bästa hälsningar, Olle W, hyresgäst. Sagt och gjort. Från och med 2013 finns Förvaltarens första laddstolpe för elbilar på Bergdalen 6. Nu testar Olle hur den fungerar. NKI 2013: KUNDERNA UPPSKATTAR FASTIGHETSSKÖTSELN Varje år följer Förvaltaren upp hur nöjda bolagets bostadshyresgäster är med service, bostadsområde och lägenhet års kundmätning NKI visade att hyresgästerna i distriktet är klart mer nöjda med distriktskontorets service under 2013 jämfört med Framför allt är man nöjd med skötselfrågor som städning och skötsel av utemiljö. Bland förbättringsmöjligheterna märks bland annat att ta hänsyn till hyresgästernas synpunkter, information om vad som händer i huset, sandning och skottning vintertid och information i samband med felanmälan. Christer Carlsson INFÖR 2014 Under 2014 fokuserar distriktet på en rad kundnära förbättringar i fastigheterna i kombination med ökad information. Helt i linje med hyresgästernas önskemål

12 DISTRIKT: RISSNE/URSVIK GAMLA OCH NYA KVARTER Medan Rissne byggdes på 1980-talet är Ursvik Förvaltarens senaste tillskott i fastighetsportföljen. Båda stadsdelarna kännetecknas av en stark och levande kvarterskänsla med barnvänliga gårdar och lugna gator. Christer Carlsson RISSNE/URSVIK KISTA URSVIK RISSNE HALLONBERGEN ÖR ARENASTADEN DUVBO STORSKOGEN CENTRALA SUNDBYBERG SOLNA BROMMA FLYG LILLA ALBY RISSNE MED FOKUS PÅ RIKTAT UNDERHÅLL När stadsdelen Rissne byggdes på 1980-talet var tanken att skapa en boende miljö där både barn och vuxna skulle kunna leva sina drömmar. Vackra träd och blommor, kringbyggda gårdar och bilfria delar karaktäriserar området, men också en närhet till goda grannar. De äldsta av Förvaltarens fastigheter i Rissne har nu fyllt 30 år. Fastigheterna är i det stora hela fortfarande moderna men behöver uppgraderas avseende stammar för vatten och avlopp, bad- och duschrum, hissar samt aggregat för ventilation. Detta planeras ske steg för steg under de kommande tio åren. Fokus läggs även på att förnya den redan välplanerade och avkopplande trädgårds- och lekmiljön på gårdarna innebar ett år av fortsatt underhållsarbete, exempelvis modernisering av hissar, uppgraderade gårdar och nymålade trapphus. URSVIK KLART MED FÖRSTA NYPRODUKTIONEN Även i Ursvik finns liknande tankegångar om ett skönt liv nära storstad och natur. I Ursvik slutfördes inflyttningen i Förvaltarens 268 ytsmarta och klimatmedvetna hyresrätter, varav 18 med seniorboende för 65+. De sista hyresgästerna flyttade in dagarna före jul Efterfrågan på lägenheterna har varit stor och den kortaste kötiden cirka tre år. För många av de som flyttade in i den sista etappen var lägenheten det första boendet med eget förstahandskontrakt. Förvaltaren planerar nu för ytterligare hyresrätter i Västra Ursvik. VIKTIGA HÄNDELSER nya hissar. I distriktet finns ungefär 130 hissar. Varje år renoverar Förvaltaren ett tiotal av dem. Så även under Hissarna moderniseras enligt nya gällande regler. Det innebär bland annat ny inredning, att nödtelefon installeras med tvåvägskommunikation och att nya hissdörrar monteras för höjd säkerhet. Stambyten med nya våtutrymmen. Under året fortsatte arbetet med att renovera stammar för vatten och avlopp tillsammans med bad- respektive duschrum. Arbetena görs trapphusvis enligt ett avtal med hyresgästföreningen, vilket ger ökade intäkter med kronor i månaden per lägenhet. Under 2013 renoverade vi 16 lägenheter. Gårdarna förnyas. Under året förnyades två gårdar på Lavettvägen respektive Skvadronsbacken i dialog med de boende. Gårdarna helrenoverades med uppdaterade grönytor, gångvägar, träd, buskar, belysningar, staket och lekredskap. Nya lägenheter. Under året byggdes tre tidigare träfflokaler om till tre helt nya lägenheter. Nytt grepp på grovsopor. På Pjäsbacken öppnade ett nytt grovsoprum med ambitionen att prova ett nytt sätt att hantera grovsopor. De boende i kvarteret kan boka rummet på samma sätt som med tvättstugan. På så vis blir det enkelt och bekvämt att hantera grovsoporna, samtidigt som det blir lättare att hålla snyggt i grovsoprummet. Nyfräschat i trapphusen. Under året har Förvaltaren målat om trapphusen på Pjäsbacken till glädje för hyresgästerna i 249 lägenheter. Väggar, handledare och tak har fått ny finish i väl valda toner som passar till husens barndom på tidigt 80-tal. NKI 2013: KUNDERNA ALLT MER NÖJDA Varje år följer Förvaltaren upp hur nöjda bolagets bostadshyresgäster är med service, bostadsområde och lägenhet års kundmätning NKI visade att hyresgästerna i distriktet är fortsatt nöjda med distriktskontorets service. Framför allt är man nöjd med den dagliga servicen och bemötandet från kvartersvärdar och från kundtjänst. Även hantering av felanmälningar och informationen om vad som händer i området och huset får högt betyg. Christer Carlsson DISTRIKTSFAKTA Bostadsarea, kvm Lokalarea, kvm Totalarea, kvm Antal fastigheter 38 Antal lägenheter Marknadsvärde, mkr Christer Carlsson INFÖR 2014 Bland förbättringsambitionerna inför 2014 märks bland annat städningen inomhus samt en bättre snöröjning. Detta uppmärksammas också i distriktets plan för 2014, där man även fokuserar på trygghet och belysning samt ännu bättre service och bemötande

13 DISTRIKT: HALLONBERGEN/ÖR FÖRNYELSE MED ENERGIPERSPEKTIV och 1970-tals husen i Ör och Hallonbergen har nu kommit in i den övre medelåldern och står inför en omfattande förnyelse. Renoveringar, nya bostäder, ungdomslägenheter, attraktivare miljöer och energisparåtgärder står på agendan. Christer Carlsson Christer Carlsson HALLONBERGEN/ÖR KISTA URSVIK RISSNE HALLONBERGEN ÖR ARENASTADEN DUVBO STORSKOGEN CENTRALA SUNDBYBERG SOLNA BROMMA FLYG LILLA ALBY DISTRIKTSFAKTA Bostadsarea, kvm Lokalarea, kvm Totalarea, kvm Antal fastigheter 10 Antal lägenheter Marknadsvärde, mkr FORTSATT FOKUS PÅ RENOVERINGAR En övergripande ambition finns att även förtäta stadsdelarna, länka ihop dem med varandra och tydligare koppla Hallonbergen och Ör till övriga Sundbyberg. Detta utan att ge avkall på det som präglar Hallonbergen och Ör närheten till uppskattade grönområden. Året har präglats av flera stora projekt och många mindre förbättringar i form av förnyade trädgårdar, bättre ventilation, information kring avfall och fönsterbyten. Renoveringar i Ör. I början av året slutfördes den första stora renoveringen i Ör när Ljungen 3 på Spelmanshöjden återigen fylldes med hyresgäster i 211 lägenheter. Under 2014 kan vi göra den första uppföljningen av energianvändningen i fastigheten med sikte på att halvera användningen. Parallellt med detta planerades för renoveringen av Hundlokan 3 på Majeldsvägen med 166 lägenheter. Under året genomfördes en bred hyresgästdialog. I förhandlingarna med Hyres gästföreningen om hyran nådde Förvaltaren inte ända fram och frågan får nu avgöras i Hyresnämnden. De avslutade förhandlingarna påverkar inte byggstarten, som är planerad till Renoveringar i Hallonbergen. Under hösten startade som planerat renoveringen av det mycket stora garaget på Vandraren 8 på Rissneleden i Hallonbergen. Totalt berörs 426 garageplatser, hela gården och indirekt 502 lägenheter av arbetet som fokuserar på teknisk förnyelse av bärande betongdelar, tryggare garagemiljö och en helt ny gård. Inom ramen för hela förnyelsen av Hallonbergen pågår även förstudier för en centrumförnyelse och för en förnyelse av populära toppstugeområdet. Under året har kommunen genomfört en dialog inom ramen för Parklek Parlament för att lyssna in intressenternas olika perspektiv och behov, däribland Förvaltaren, inför förnyelsen av stadsdelarna. VIKTIGA HÄNDELSER nya ungdomslägenheter Bo i kubik I Hallonbergen finns ett tusental lägenheter med uthyrningsrum. Genom att skilja av rummet från övriga lägenheten skapar Förvaltaren varje år helt nya smålägenhe ter för stadens unga i åldern år. Lägenheterna är på 15 kvadratmeter och rymmer såväl pentry som dusch och förvaringsutrymme. Under 2013 skapades 10 ungdomslägenheter. Företaget planerar löpande för nya ungdomslägenheter varje år. Gårdar och lekplatser förnyas. Under 2013 påbörjades och genomfördes flera stora gårdsförnyelser. Förskolan Stella Nova på Rissneleden berikades med en helt ny gård med roliga lekredskap. På Spelmanshöjden med 211 lägenheter påbörjades arbetet med att förnya hela gården, klart sommaren nya lägenheter. Under året färdigställdes 11 nya lägenheter på Rissneleden 85A. Det var den tidigare förskolan i markplan och plan 1 som byggdes om. Lägenheterna hyrs av Sundbybergs stad i ett gruppboende för människor med särskilda behov. Nya fönster i Ör. Under senare år har Förvaltaren bytt fönster i fastigheterna i Hallonbergen och Ör. Under 2013 slutfördes fönsterbyten i 120 lägenheter på Mamsellstigen 2 8 i Ör. Ny ventilation. Förvaltaren arbetar löpande med att förnya fläktarna i alla fastigheter i Hallonbergen. Under 2013 färdig ställdes flera ventilationsprojekt, bland annat fick garaget på Bergs höjden 4 och 40 nya fläktar som är tystare och energieffektivare och på Hallonbergsvägen 17 installerades ett helt nytt ventilationsaggregat. NKI 2013: KUNDERNA ALLT MER NÖJDA Varje år följer Förvaltaren upp hur nöjda bolagets bostadshyresgäster är med service, bostadsområde och lägenhet. Det samlade betyget visar att hyresgästerna blir mer och mer nöjda med distriktkontorets service. Under 2013 är det särskilt felanmälan, information om vad som händer i området och huset, öppettider samt skötsel av växter och rabatter som lyfter betyget. Bland förbättringsmöjligheterna märks tydligast hur distriktet bemöter och tar hänsyn till hyresgästernas synpunkter, snöröjning samt frågor som rör skötsel och underhåll av gemensamma utrymmen. Christer Carlsson INFÖR 2014 Under 2014 fokuserar distriktet särskilt på att förbättra trygghet, belysning och återkoppling till hyresgäster vid felanmälan

14 SUNDBYBERGS STADSNÄT SUNDBYBERGS STADSNÄT SUNDBYBERG ÄR DEN FIBERTÄTASTE KOMMUNEN I LANDET. SUNDBYBERGS STADSNÄT Sverige och svenskarna är världsledande i det digitala informationssamhället och Sundbyberg är den ledande kommunen i Sverige. Bakom denna framgång står Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB. Bolagen samverkar under begreppet Sundbybergs Stadsnät och arbetar för att erbjuda Sundbybergsborna och kommunens näringsidkare en komplett infrastruktur för transport av dagens och morgondagens bredbandstjänster präglades av berikande samarbeten med andra stadsnät och marknadsoperatörer samt av lyckad införsäljning av nätanslutningar. Under 2014 kommer man att erbjuda fler digitala tjänster och fortsätta det viktiga arbetet med att länka samman Sundbyberg med resten av världen. UPPDRAG OCH MÅL Sundbybergs Stadsnät ska driva, utveckla och skapa en framtidssäker och kostnadseffektiv infrastruktur med mindre miljö belastning för snabba digitala kommunikationer inom Sundbybergs stad. Kommunikationen ska ske i ett öppet och konkurrensneutralt nät. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB äger och förvaltar en fiberoptisk infrastruktur, det vill säga ett passivt nät. Sundbybergs Bredband AB äger och förvaltar en teknikplattform för transport av bredbandstjänster till och från slutkonsumenter, det vill säga ett aktivt nät. Bolagen organiseras som dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. VISION Stadsnätets vision är ett samhällstäckande fibernät till nytta för alla i Sundbyberg; privat personer, företag, organisationer, myndigheter samt utbildnings- och vårdenheter. Nätet ska vara snabbt och driftsäkert och kunna användas för all typ av digital kommunikation, till exempel internet, tv, telefoni, underhållning, företagstjänster, vård- och omsorgstjänster, utbildningstjänster och kommunal service. Ett väl utvecklat kommunikationsnät länkar samman Sundbyberg med resten av världen. HÄNDELSER 2013 I SUNDBYBERGS STADSNÄTSBOLAG AB Utbyggnaden av det fiberoptiska nätet skedde främst i samband med kommunens exploateringsarbeten i Stora Ursvik, Västra Brotorp, fastigheterna Franstorp, Elverket och Lärkan. Under året anslöts ett fyrtiotal fastigheter till nätet. Företaget har följt Post- och Telestyrelsens rekommendation och påbörjat upprättandet av rutiner för användning av GLU (gemensam lägesuppfattning). Genom samarbetet med andra stadsnät och med marknadens operatörer togs under året ett nationellt avtalspaket fram. Paketet har som syfte att standardisera handeln med uthyrning av svartfiber till marknadens aktörer. Det pågår också ett nationellt kravställningsarbete gällande ett systemstöd för att underlätta handeln med svartfiberuthyrningen. Myndigheterna ställer större krav på robustheten i fiberinfrastrukturen. Med utgångspunkt från Post- och Telestyrelsens allmänna rekommendationer för robusta nät och noder påbörjades ett kvalitetsgranskningsarbete under året. HÄNDELSER 2013 SUNDBYBERGS BREDBAND AB Införsäljning av företagsanslutningar inom moderbolagets fastighetsbestånd har pågått under året, liksom bearbetning av fastighetsägare för flerbostadshus. Aktiva slutkundsnoder ökade med 9 procent, aktiveringsgraden med 3 procent och anslutningsbara med 5 procent. Med stor framgång genomfördes olika tester i syfte att byta leverantör av Öppen Bredbands-TV. Installationsarbetet av en teknisk plattform, som möjliggör leverans av kapacitetstjänster upp till 1 Gbit/sekund, påbörjades under Under året implementerades IPv6 (Internet protokoll version 6) och utvecklingsarbetet med att utöka tjänsteportföljen med triple-play, VOD-och kapacitetstjänster till företag fortsatte. NKI OCH VARUMÄRKE Under året genomfördes en NKIundersökning (Nöjd-Kund-Index) samt en varumärkes undersökning, båda med mycket positiva resultat. Utifrån erfarenheter från BoIT-projektet och i samverkan med moderbolaget, Fastighets AB Förvaltaren arbetade Sundbybergs Stadsnät även med att utreda och fastställa koncernens strategier och riktlinjer för implementation av IT- infrastruktur samt för service och tjänster i morgondagens bostäder. PLANERAD UTVECKLING UNDER 2014 Utbyggnaden går fortsatt i takt med kommunens exploateringsplaner. Bearbetningen av byggherrar ska utökas ytterligare och bearbetning av kommersiella fastighetsägare påbörjas. Tjänsteportföljen ska utökas med leverantörer som erbjuder triple play-tjänster, Gbit-tjänster och VOD-tjänster (Video On Demand). Likaså kommer IPv6 att implementeras. Även kapacitetstjänster för regionala och nationella företag kommer att erbjudas. Kvalitetssäkerhetsarbetet fortsätter, både vad gäller robusta nät och noder samt säker kundanslutning, helt enligt Post- och Telestyrelsens rekommendationer. Företaget fortsätter att tillsammans med tjänsteleverantörerna genomföra riktade försäljningskampanjer i syfte att öka aktiveringsgraden till slutkundsnoder. Avtalsväxling ska ske till Svenska Stadsnätsföreningens (SSNf) standardavtal för uthyrning av svartfiber och kapacitet (våglängd). Under 2014 kommer bolaget slutföra certifieringen av Säker Kund Anslutning (SKA) i enlighet med rekommendation från Svenska Stadsnätsföreningen (SSNf) och Post- och Telestyrelsen. Stadsnätet kommer fortsatt vara engagerad i SABOs utvecklingsprojet (BoIT), vars syfte bland annat är att via en teknisk plattform göra fastighetsrelaterade tjänster tillgängliga för slutkunder. Likaså kommer företaget i samverkan med branschen, tjänste leverantörer och fastighetsägare aktivt medverka till utveckling av nya sam hälls- och omsorgstjänster. FRAMTIDENS INFORMATIONSSAMHÄLLE Sverige och svenskarna är världsledande i det digitala informationssamhället och Sundbyberg är den ledande kommunen i Sverige. Med det fiberoptiska nätet i Sundbyberg som täcker 92 procent av alla hyresrätter, bostadsrätter, villor och kommersiella fastigheter i hela staden är Sundbyberg den fibertätaste kommunen i landet, enligt en rikstäckande undersökning utförd av Post- och Telestyrelsen. Regeringens mål är att 90 procent av Sveriges hushåll och företag ska ha tillgång till bredband om 100 Mbit/sekund år Detta har Sundbybergs Stadsnät redan uppnått med råge. Sundbyberg Stadsnät är väl rustat för att möta framtidens allt högre kapacitetskrav. Likaså är Sundbybergs Stadsnäts väl utvecklade öppna nät utbyggt för att svara upp mot framtidens tjänstekrav. Detta innebär att det öppna nätets plattform innehåller en tjänstemarknad med många tjänsteleverantörer i fri konkurrens. Varje enskild slutkund kan välja fritt mellan en mängd olika tjänster där konkurrensen skapar hög kvalité, inga eller korta bindningstider samt hög prisvärdhet. Denna hållbara, miljövänliga digitala teknik kommer att gälla i överskådlig framtid och Sundbybergs Stadsnät ligger i den absoluta framkanten. POSITIV UTVECKLING Sundbyberg Stadsnät har en positiv utveckling. Flera av de ursprungliga målen för stadsnätet är nu uppnådda. Speciellt värt att nämnas är att målet, att i stort sett alla fastigheter enkelt ska kunna anslutas till fibernätet, har uppnåtts. Sundbybergs Stadsnät har också i stort bidragit till att staden är en bra plats att bo, leva och arbeta i. I Sundbyberg kan man tack vare den digitala effektiviteten frigöra tid för en rikare fritid, bland annat för att träffa och umgås med andra människor. Sundbybergs Stadsnät kommer även att fortsätta utvecklingen av det fiberoptiska transportnätet med fokus på Sundby bergarnas trygghet och säkerhet. SUNDBYBERGS STADSNÄTSBOLAG AB Intäkter, tkr Driftkostnad, tkr Driftnetto, tkr Rörelseresultat, tkr Resultat efter skatt, tkr Rörelsemarginal, % 14,12 SUNDBYBERGS BREDBAND AB Intäkter, tkr Driftkostnad, tkr Driftnetto, tkr Rörelseresultat, tkr Resultat efter skatt, tkr Rörelsemarginal, % 10,07 SUNDBYBERGS STADSNÄT HAR REDAN ÖVERTRÄFFAT DET NATIONELLA MÅLET OM UTBYGGNAD AV BREDBAND TILL

15 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE mkr MARKNADSVÄRDE Bokfört värde, Koncern Marknadsvärde, mkr Bokfört värde, mkr Marknadsvärde koncern, kr/kvm kr/kvm FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet för koncernens fastigheter, inklusive mark, uppgick per den 31 december 2013 till (9 613) mkr. Detta motsvarar en ökning på 9,1 procent från föregående år. För jämförbart bestånd, det vill säga med hänsyn taget till avyttrade fastigheter, ökade marknadsvärdet för koncernen med mkr, motsvarande 11,4 procent. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Värdeförändringarna i fastighets beståndet under året består av investeringar om 305 mkr, avyttring av fastigheten Hästhoven 2 samt orealiserade värdeförändringar. Orealiserade värdeförändringar består av byggrättsvärdet i Ursvik, förändring av direktavkastningskravet samt förändringar i driftnettot. Under året har vi sett minskade direktavkastningskrav för alla stadsdelar i Sundbyberg. Även driftnettoutvecklingen i bestånden, både faktisk och antaganden om framtida, har bidragit till värdeutvecklingen. BOKFÖRT VÄRDE OCH ÖVERVÄRDE Övervärde beräknas som skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde. Fastigheternas sammanlagda bokförda värde uppgick per till mkr och övervärdet uppgick därmed till mkr. Taxeringsvärdet uppgick till mkr. Under året har inga fastigheter varit föremål för nedskrivningar. MARKNADSVÄRDERING Marknadsvärderingen är utförd av NAI Svefa, med värdetidpunkt december Marken i Ursvik är värderad som värde per kvadratmeter (BTA) med hänsyn tagen till bedömd kvarvarande tid till det att detaljplanen är antagen. Tillsammans med Förvaltarens antagande om bedömda framtida byggbara ytor i Ursvik, utgör detta marknadsvärdet för marken. Värdebedömningarna grundades dels på kassaflödesanalyser baserade på prognoser över framtida betalningsströmmar, dels på jämförelser med genomförda köp av liknande fastig heter inom respektive delmarknad, så kallade ortsprisanalyser. Värderingsunderlag. Underlag till värderingarna kommer från Förvaltaren, i form av sammanställning av hyreskontraktsinformation, areor, taxeringsvärden, värdeår, investeringar samt tidplaner för investeringar och detaljplaner. Drift och underhållskostnader bedöms av NAI Svefa utifrån statistik och erfarenhet. Antaganden varierar utifrån fastighetens skick och teknisk status. Utvalda fastigheter har även okulärbesiktigats av värderaren. Antaganden. Följande antaganden användes vid värderingen: Antagande om direktavkastning bedöms utifrån fastighetens läge, tekniskt skick, hyresintäkter samt drift och underhållskostnader samt jämförbara genomförda transaktioner. Kalkylräntan skall återspegla risken i fastigheten och motsvarar direktavkastningen plus inflationen. Inflationen har antagits till 2 procent i kalkylerna. Intäkterna är baserade på faktiska hyreskontrakt samt i vissa fall antaganden om marknadsmässiga hyresnivåer. Indexeringen av kommersiella hyresintäkter har gjorts utifrån faktisk kontraktsstruktur. När det gäller intäkter från bostäder har schabloner använts för indexreglering. Vakanser är bedömda utifrån faktiska vakanser tillsammans med marknadsmässig vakansgrad för området. Drift och underhållskostnader är antagna utifrån statistik, erfarenhet och i vissa fall utifrån faktiska utfall. Kostnaderna räknas upp med infla tionen i kassaflödeskalkylerna. Värderingsmetod. Marknadsvärdet avser det mest sannolika priset vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknads. Värderingarna genomfördes med erkända och accepterade värderingsmetoder och metodiken ansluter i allt väsentligt till Svenskt Fastighetsindex anvisningar och riktlinjer. Samtliga objekt har värderades i NAI Svefas kalkylmodell. Värderingar av projektfastigheter och byggrätter har också utförts. Samtliga värderingar utfördes objektsvis. mkr DIREKTAVKASTNING Jämförbart bestånd Marknadsvärde, mkr Direktavkastning, % MARKNADSVÄRDE FASTIGHETERNAS VÄRDEN FÖRDELAT PÅ OMRÅDE Marknadsvärde mkr Marknadsvärde mkr Marknadsvärde Investeringar 305 Förvärv 0 Avyttringar -192 Orealiserade värdeförändringar 766 Mark Ursvik 146 Direktavkastningskrav 550 Driftnetto 70 Marknadsvärde % mkr Marknadsvärde kr/kvm VÄRDEFÖRÄNDRING Jämförbart bestånd + = Marknadsvärde, mkr Värdeförändring, % KÄNSLIGHETSANALYS Bokfört värde mkr Bokfört värde kr/kvm Förändring, % Övervärde mkr Värdeeffekt Driftnetto Driftnetto Direktavkastning +0,1-249 Direktavkastning -0,1 264 Övervärde kr/kvm TOTALAVKASTNING Taxeringsvärde mkr Taxeringsvärde kr/kvm Centrala Sundbyberg Hallonbergen/Ör Rissne/Ursvik Fastighets AB Förvaltaren Förvaltaren HBC AB Totalt koncern % % Jämförbart bestånd Totalavkastning inkl underhåll Totalavkastning exkl underhåll 30 31

16 FINANSIERING FINANSIERING FINANSIERING Förvaltaren har en diversifierad finansieringsstruktur med upplåning på både kapital- och bankmarknaden. Bolaget har även tillgång till krediter i form av avtalade kreditfaciliteter. Detta tillsammans med en stark ägarstruktur, i Sundbybergs stad och koncernen Sundbybergs stadshus AB, gör att Förvaltaren bedömer tillgången till krediter som mycket god. Under året har krediter om 336 mkr lösts och nya krediter om 300 mkr har tagits upp. mkr BELÅNINGSGRAD Koncern Marknadsvärde, mkr Belåningsgrad, % % FÖRVALTAREN HAR UNDER ÅRET BEHÅLLIT SITT HÖGA KREDITBETYG AA-/STABLE/A SKULDPORTFÖLJEN Koncernens skuldportfölj uppgick den 31 december 2013 till (2 087) mkr. Andelen finansiering i banklån uppgick till 51 (52) procent. Bolaget har ett företagscertifikatprogram med möjlighet att emittera mkr. Den emitterade volymen uppgick till mkr vid årsskiftet, vilket motsvarar 49 (48) procent av låneportföljen. Till den emitterade volymen har bolaget tecknat backup facilitetsavtal uppgående till mkr. Bolaget hade per 31 december 2013 en derivatportfölj uppgående till ett nominellt värde om (1 710) mkr. FINANSNETTO Koncernens finansnetto uppgick till -61 (-68) mkr. Det förbättrade finansnettot beror på bättre lånevillkor, mindre swapvolym samt lägre marknadsräntor. Den 31 december 2013 var snitträntan (momentan) för skuldportföljen 3,1 (3,2) procent samt en mindre skuldportfölj. Genomsnittlig räntebindning uppgick till 3,5 (4,1) år och andelen räntebindning med förfall inom ett år med hänsyn till kredit löften uppgick till 0 (0) procent. RATING Fastighets AB Förvaltaren har under året behållit sitt höga kreditbetyg AA-/Stable/A-1+, i den rating som utförs av Standard & Poor s. Ratingen avser att bedöma en emittents generella kreditvärdighet att i tid möta sina finansiella förpliktelser. Det mycket höga kreditbetyget motiveras särskilt av bolagets låga affärsrisk och skuldsättning i kombination med stora övervärden i fastighetsportföljen. Ratingen ger också en bedömning av kreditvärdigheten avseende ett specifikt lån/förpliktelse. Ratingen underlättar emittering av kapitalmarknadsprodukter. BORGENSAVGIFT I kommunal borgensavgift har koncernen erlagt 2,8 (2,8) mkr. Beviljad borgensram uppgick till mkr (1 129) mkr, varav (1 122) mkr var utnyttjat. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FINANSIELLA INSTRUMENT Vid årets utgång uppgick finansiella räntederivat till ett nominellt värde om mkr. Marknadsvärderingar gjordes av dessa derivatkontrakt samt av Förvaltarens elhandels kontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående derivatinstrument per den 31 december 2013 var -71 ( 142) mkr, vilket medförde en positiv värdeförändring under året om 63 mkr. Detta beror till stor del på den räntenedgång som skedde i de långa räntorna under året. UTSIKTER 2014 De långa marknadsräntorna väntas stiga marginellt under Den genomstilliga räntan i skuldportföljen för 2014 bedöms ligga i samma nivå, eller något högre, än under Finansnettot väntas öka under 2014 jämfört med 2013 till följd av en ökad skuldportfölj. FINANSPOLICY Finansverksamheten styrs av en finanspolicy som styrelsen årligen fastställer. Policyns syfte är att säkerställa Förvaltarens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Finanspolicyn klargör de mandat och limiter som ligger till grund för hanteringen av de finansiella riskerna. Christer Carlsson KAPITALBINDNING Kapitalbindning 1) Lån Löften Förfall 2) Andel förfall (%) Finanspolicy (max %) <1 år ) år >3 5 år >5 7 år >7 9 år Total volym ) Avser certifikatsprogram 2) Avser lån exklusive certifikat plus lånelöfte. SNITTRÄNTA 4,0 3,5 3,0 3,3% ,4% ,4% ,2% ,1% 2013 Motpartsrisk Motpartsrisker i derivatkontrakt begränsas genom restriktioner gällande nominellt belopp, % av exponering samt löptid. Gällande kreditkontrakt får ingen enskild aktör överstiga 45 procent. Godkända motparter, volymer och rating vid placeringar i värdepapper. Refinansieringsrisk Andel lån med förfall inom 12 månader, med hänsyn taget till bekräftade löften, får inte överstiga 30 procent. Likviditetsrisk Likviditeten bör motsvara kommande tre månaders nettoutbetalningar. Kapitalbindning Genomsnittlig kapitalbindning med hänsyn taget till kreditlöften bör inte understiga 3 år. RÄNTEBINDNING Uppfyllt Uppfyllt (0 procent) FINANSIERINGSKÄLLOR Uppfyllt Uppfyllt (3,0) Finansieringskällor (mkr) Ram Utnyttjat Banklån Kreditlöften Företagscertifikatprogram Checkräkningskredit Summa Räntebindning Volym Andel (%) Finanspolicy Snittränta <1 år 1) ,75 >1 år <3 år ,66 >3 år <5 år ,94 >5 år <7 år ,95 >7 år -10 år ,04 Totalt ,12 1) Snitträntan i detta intervall innehåller även kreditmarginaler. Derivatvolym ej överstiger lånevolym Maxvolym nettoexponering för totalt utestående derivataffärer får max motsvara låneportföljens volym. Uppfyllt 32 33

17 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING Förvaltaren har ett stort ansvar för hur verksamheten påverkar människor, miljö och samhälle. Utveckling av fastigheterna, miljöansvar, jämställdhet, arbetsmiljö och samhällsansvar har länge varit viktiga och prioriterade frågor. Nu ökar Förvaltaren transparensen och ger ut en hållbarhetsredovisning för verksamhetsåret Christer Carlsson HÅLLBARHETSREDOVISNING FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN 2013 Genom att långsiktigt underhålla och aktivt utveckla hyresrätter, lokaler och stadsdelar bidrar Förvaltaren till en levande stad. Företaget har en lång tradition av ett aktivt miljöansvar och har varit miljöcertifierat enligt ISO14001 sedan Arbetet för mångfald och mot diskrimine ring är djupt rotat i företagets kultur. Medarbetarna ses som företagets främsta tillgång, en god arbetsmiljö är mycket viktigt. Hållbarhet är en prioriterad fråga för ägaren, vilket tydligt framgår i ägardirektivet. För verksamhetsåret 2013 ger Förvaltaren ut sin första hållbarhetsredovisning. Den följer GRI:s riktlinjer (Global reporting initiative) G4 på nivå Core. HÅLLBARHET FÖR FÖRVALTAREN När Förvaltaren definierar arbetet för hållbar utveckling omfattas all verksamhet som leder till att på lång sikt vara ett ansvarsfullt och framgångsrikt fastighetsbolag. Att bidra till en positiv utveckling i stadsdelarna, att minska miljöpåverkan och att vara en attraktiv arbetsgivare är självklara delar av hållbarhetsarbetet. Hur Förvaltaren agerar och vilket ansvar företaget tar påverkar direkt och indirekt många människor, både som individer och som grupper. Dessa påverkar i sin tur Förvaltaren och utgör därmed företagets intressenter. En förutsättning för att Förvaltaren ska lyckas med sin verksamhet är att intressenternas synpunkter fångas upp. Företaget har en tät dialog med nyckelintressenterna, som valts utifrån hur stor påverkan de har på Förvaltaren och vice versa. VÄSENTLIGHETSANALYS För att ta reda på om Förvaltaren i sitt hållbarhetsarbete fokuserar på de frågor som är mest betydande genom fördes under 2013 en väsentlighetsanalys. Företaget valde ut ett antal repre sentanter bland nyckelintressenterna och bad dem prioritera utifrån ett brett urval av hållbarhetsfrågor. Parallellt fick Förvaltarens chefer samt ett antal medarbetare ta ställning till den faktiska ekonomiska, sociala och miljömässiga påverkan som Förvaltarens verksamhet har. Därefter bearbetade representanter för Förvaltarens ledningsgrupp resultatet. Med hänsyn tagen till verksamhetsplan och resultat från andra intressentdialoger prioriterades därefter de hållbarhetsfrågor som är mest väsentliga för Förvaltaren. VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR VI GILLAR OCH INTRESSERAR OSS FÖR MÄNNISKOR - SÄRSKILT KUNDER. A. Utveckling av stadsdelar och bostadsområden. B. Underhåll och utveckling av fastigheterna. C. Minskad energiförbrukning och klimatpåverkan, inklusive energi- och klimateffektiva fastigheter. D. Nöjda medarbetare. E. Miljöanpassat materialval inklusive utfasning av miljö- och hälsofarliga ämnen. F. Säkerhet och trygghet i och kring fastigheterna. G. Ansvarsfull hantering av avfall från kunder, egen verksamhet och byggprojekt. H. Rent och snyggt i och kring fastigheterna. I. Positiv ekonomisk påverkan och återinvestering i samhället. J. Förhandlade hyror. VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR Betydelse för intressenter B Hållbarhet och ansvarstagande är viktigt för Förvaltaren och dess intressenter. Agerandet styrs av en väl förankrad värdegrund: Vi gillar och intresserar oss för människor särskilt kunder. Vi lyssnar aktivt för att förbättra oss. Vi är nyfikna och vågar utmana. Vi säger och gör saker som vi kan stå för. Vi är rädda om pengar. Stor Ganska stor J H Ganska stor I G F E D C Stor A Förvaltaren: Ekonomisk, social och miljömässig påverkan Diagrammet visar Förvaltarens väsentliga hållbarhetsfrågor och hur intressenterna respektive Förvaltaren viktar dem

18 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING STYRNING HÅLLBARHET Hållbarhetsarbetet drivs av företags ledningen och är integrerat i det dagliga arbetet. Den övergripande styrningen av hållbarhetsfrågorna ingår i Förvaltarens verksamhetsplan, värdegrund och i en rad riktlinjer, till exempel finanspolicy, fastighetsutvecklingsplan, IT-policy och personalpolicy. Verksamhetsplanen, som inkluderar mål och handlingsplaner i miljöledningssystemet är uppbyggd kring fyra långsiktiga mål som mäter verksamhetens resultat: Förvaltaren ska ha de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm. Förvaltaren ska vara ett ekologiskt hållbart företag och vara klimatneutralt år Förvaltaren ska utveckla fastighetsportföljen i enlighet med fastighetsutvecklingsplanen. Förvaltaren ska bidra till trygga och trivsamma bostäder och bostadsområden, blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar och en långsiktigt hållbar utveckling för Sundbybergs stad. Verksamhetsplanen bryts ned i enhetsvisa handlingsplaner för förbättringar som följs upp på månadsbasis. Implementering av riktlinjer följer Förvaltarens plan för intern kontroll. Medarbetarna informeras via arbetsplatsträffar, e-post och intranät om nya eller förändrade riktlinjer. I introduktionen för nya medarbetare ingår Förvaltarens värdegrund, policyer och riktlinjer. INTRESSENTDIALOG Alla Förvaltarens intressenter kan komma i kontakt med företaget via telefon, e-post eller besök i kundtjänst. Företagets kvartersvärdar, reparatörer, trädgårdsmästare och fastighetsskötare är dagligen på plats i fastig heterna och fångar upp synpunkter från hyresgäster, kunder och allmänhet. Förvaltaren har också anpassade forum för dialog med olika intressentgrupper. I tabellen på nästa sida finns en översikt över de frågor som varit mest aktuella under året och hur Förvaltaren hanterat dem. INTRESSENTDIALOG 2013 Intressenter Kanal Aktuella ämnen Resultat/Aktiviteter Bostadshyresgäster* Lokalkunder* Medarbetare* Årlig kundundersökning Varumärkesundersökning Kundtjänst, kvartersvärdar, spontana dialoger i husen Kundtidning, hemsida, kundbrev, TV-kanal, trapphusinformation Samverkansmöten kopplade till projekt Miljöambassadörer Kundtidning, webbplats, kundbrev, kundtjänst Kundansvarig Medarbetarundersökning Skyddskommitté, fackliga samråd Utvecklingssamtal Arbetsplatsträffar, stormöten Chefsutbildning God service och enkelt att få kontakt med Förvaltaren Skötsel och underhåll av fastigheterna, snöröjning, städning, trädgårdsskötsel Trygghet och säkerhet inuti och utanför fastigheterna Boendefrågor i samband med underhållsprojekt och andra förändringar Hyresnivåer Tillgänglighet för kunder God inomhusmiljö Hyresnivåer Arbetsvillkor och arbetsmiljö Jämställdhet och föräldraledighet Intressanta arbetsuppgifter, interna karriärmöjligheter Ledarskap Ny kundtjänst Fördubblat utgivning av kundtidning från 4 till 8 nr/år Trädgårdsgrupp och vattenskadegrupp inom Förvaltaren Helhetsgrepp kring underhållsprojekten Utökade möjligheter till källsortering och insamling av grovsopor, mer information om avfall till hyresgäster Förbättring av projektsidorna och kvartersinformation på webbplatsen. Omorganisation skapade enheten Uthyrning lokaler Stöd att hitta nya lokaler vid ombyggnation Banken 8 Program för ledarskapsutveckling Omorganisation av och skapande av enheter för uthyrning av lokaler och bostäder Ny kundtjänst internrekrytering och satsning på kompetensutveckling Planering för nytt fastighetssystem Ägarrepresentanter* Styrelsemöten Löpande dialog med VD Styrelsekonferens Intervjuer med medlemmarna i styrelsen Årsredovisning Ekonomisk avkastning Förvaltarens varumärke Nybyggnation Väl genomförda renoveringar Fastighetsaffärer Genomfört specifik intressentdialog Förberedelse för arbetet med nya verksamhetsmål från 2014 till 2018 Finansiärer* Årliga avstämningsmöten Möten vid varje lånetillfälle Tertialbokslut Årsredovisning Högt kreditbetyg Investeringsplaner God riskhantering Aktivt arbete med riskhantering av finansiella risker och affärsrisker Hyresgästföreningen, inkl. lokalavdelningar Hyresförhandlingar Gårdsmöten Konferensen Förvaltardagen Hyresnivåer Samverkan med Förvaltaren i planering, inkl. trädgårdsgruppen. Återkoppling efter utförda åtgärder Specifika frågor som rör det lokala boendet Ökad dialog mellan distrikt och lokala hyresgästföreningar Fördubblat utgivning av kundtidning från 4 till 8 nr/år Entreprenörer och leverantörer Upphandlingar Löpande dialog Samarbetsfrågor Upphandlingsfrågor Stärkt styrning av upphandlingsarbetet Miljökrav i avtal, omarbetning av inköpsriktlinjer Sundbybergs stad Samverkan i olika projekt Möten kring stadens krav på Förvaltaren samt hyresgästers synpunkter Insamling av avfall, inkl. grovsopor och matavfall Samverkan kring upphandling och IT Åtgärder utifrån stadens krav och hyresgästers synpunkter Grovsopsturnén och Returen Parklek Parlament Branschkollegor och branschorganisation Medlemsmöten och nätverk via SABO Hyresutveckling Tolkning av nya Allbolagen Renovering av miljonprogrammet Välunderbyggda beslut Massmedia och allmänhet Presskontakter, events, hemsida, TV-kanal, annonsering Samverkan i projekt med lokala föreningar Varumärkesundersökning Fastighetsutveckling Åtgärder vid projekt som inte gått enligt plan Service Hyresförhandlingar Proaktivt givande av information om status i projekt, inkl. åtgärder vid klagomål Utveckling av projektsidorna på webben 36 * Ingick i väsentlighetsanalysen

19 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING Förvaltaren NKI BOSTÄDER Nöjd-Kund-Index Lägst resultat Medelresultat Högst resultat Förvaltaren ligger på plats 13 bland de 35 bostadsbolag som gör NKI-undersökningar med denna metod. I undersökningen har en 9-gradig skala använts som sedan omräknats till en 100-gradig betygsskala. NKI Medelvärde - Topp 5 72,5 Förvaltaren 65 Medelvärde - Totalt 61,9 NKI (mål) 67 % UTVECKLING NKI Förvaltaren 63 Mer positiv LOJALITET Vilja att stanna hos nuvarande hyresvärd Mer negativ Inte alls Norra Storstockholm 58 Mer positiv Mer negativ 10 Hög utsträckning Diagrammet visar hyresgästernas vilja att stanna hos nuvarande hyresvärd även om de fick chans att flytta. KUNDERNA Förvaltaren har en nära relation till kunderna. Många har varit trogna hyresgäster under lång tid, där husen och kvarteren har blivit en del av deras liv. På Förvaltaren är man därför mycket mån om att ta vara på synpunkter och önskemål. Förvaltaren erbjuder boende för varje fas i livet och har anpassade lägenheter för studenter, singlar, familjer och seniorer. Även äldreboende erbjuds. Den första punkten i värdegrunden Vi gillar och intresserar oss för människor särskilt kunder talar om att alla är välkomna till Förvaltaren. Att kunderna i sin tur gillar sin hyresvärd och är nöjda med vad som levereras är en förutsättning för att företaget ska lyckas med sin verksamhet. Fristående kundundersökningar ger ett högt betyg till Förvaltaren som hyresvärd. Det förbättringsarbete som bedrivits under 2013 har gett mätbart resultat. NÖJDA BOSTADSHYRESGÄSTER Förvaltaren arbetar systematiskt med att mäta och öka kundnöjdheten. Ett av företagets fyra långsiktiga mål är att ha de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm. I slutet av varje år mäts detta genom en enkät som går ut till en tredjedel av alla hyresgäster. Enkäten värderar både hur viktig en specifik fråga är för hyresgästen och hur denne anser att Förvaltaren presterar. Målet för 2013 var att ha ett Nöjd-Kund- Index på 65, vilket uppnåddes. Under 2013 genomfördes en varumärkesundersökning som jämförde hur Förvaltaren presterar i jämförelse med konkurrenterna i närområdet. Undersökningen visade att Förvaltaren uppmäter den högsta lojaliteten bland hyresgäster i Norra Storstockholm. Förvaltarens hyresgäster tycker att service, bemötande, tillgänglighet och miljö är viktigt och att Förvaltaren levererar bra. SATSNINGAR SOM GAV RESULTAT Utifrån resultatet av 2012 års kundundersökning valde Förvaltaren att under 2013 genomföra ett flertal förändringar. För att bättre kunna styra kvaliteten på fastigheternas gröna ytor anställdes sex trädgårdsmästare till en särskild trädgårdsgrupp. Företaget startade också en grupp för att snabbare kunna åtgärda vattenskador. För att förbättra informationen till företagets hyresgäster ökades antalet nummer av kundtidningen från fyra till åtta per år, hemsidan förbättrades med aktuell kvartersoch projektinformation och Förvaltaren satsade också på en ny och bättre kundtjänst. Kundundersökningen för 2013 visade att Förvaltaren förbättrat sig och presterar väl inom tillgänglighet, områdesinformation, kvalitet på reparationer och återkoppling vid felanmälan. Hyresgästerna tyckte också att företaget hade blivit bättre på att ta hänsyn till deras synpunkter. Detta är positivt, men Förvaltaren har som mål att bli ännu bättre på att hantera synpunkter och klagomål. NY KUNDTJÄNST Under 2013 gjordes en genomgång av hur hyresgästerna tar kontakt med Förvaltaren. Utöver den personliga kontakten med kvartersvärden är telefon, e-post och hemsida de kanaler som används mest. Under 2013 satsades det på en ny mer centraliserad kundtjänst i ett starkt team med utökad telefontid. Besökstiderna i Rissne och centrala Sundbyberg minskades något. Kompetensutveckling och rekrytering har gjort att kundtjänst nu består av fler med arbetare, som tillsammans har både bredare och djupare kunskaper än tidigare. Resultatet är en markant ökad service grad. TRYGGT OCH SÄKERT Förvaltarens ägardirektiv anger att bolaget aktivt ska medverka till en trygg miljö och ett säkert boende. Förvaltaren genomför löpande åtgärder i utomhusmiljön för att öka säkerheten och tryggheten, till exempel genom bättre belysning och beskärning av träd och buskar. Sedan 2003 har Förvaltaren i samarbete med Securitas erbjudit hyresgästerna gratistjänsten Tryggve, som innebär att de boende mellan klockan och kan få sällskap av väktare ända hem till dörren. Även gemensamhetsutrymmen i fastigheterna ska kännas säkra. Under 2013 infördes elektroniska lås i vissa fastigheter, för att minska risken för obehöriga. Kundundersökningen visade att den upplevda trygg heten bland kunderna ökade under 2013, både i gemensamma utrymmen och i bostadsområdena som helhet. INOMHUSMILJÖ Trygghet handlar också om att inomhusmiljön ska vara god. I sin bostad eller lokal ska man inte utsättas för några hälsofarliga ämnen, ventilationen ska vara god och inga skadedjur ska förekomma. När underhållsarbeten utförs i bostaden ska Förvaltarens medarbetare eller leverantören agera på ett sådant sätt att de boende känner sig trygga. Under 2013 förekom mögelsporer i inomhus luften i fastigheten Ekorren 2. Åtgärder som dränering, nya tak och ny ventilation planerades och genomfördes, men inte tillräckligt snabbt för att hyresgästerna skulle känna sig säkra på att deras hälsa inte skulle påverkas negativt. Detta ledde till att Sundbybergs stad gav Förvaltaren ett vitesföreläggande. Förvaltaren intensifierade underhållsåtgärderna och dialogen med hyresgästerna för att leva upp till stadens krav och undvika vite. RENT OCH SNYGGT Rent och snyggt både utomhus och inne i fastigheterna är en annan fråga som Förvaltarens intressenter prioriterar högt. Under 2013 satsade Förvaltaren på att förbättra städning, avfallshantering och trädgårdsskötsel. Den nya trädgårdsgruppen, tillsammans med tio säsongsanställda medarbetare och ett hundratal sommarjobbare från Sundbyberg, fokuserade under 2013 på att gå igenom gröna ytor och beskära, plantera och flytta växter och träd. En städcontroller tillsattes med uppgift att säkerställa hög kvalitet på utfört arbete. Inom avfallsområdet satsade Förvaltaren både på att öka möjligheterna till sortering och på information via de så kallade Miljöambassadörerna. Över hushåll, det vill säga 70 procent av Förvaltarens hyresgäster i Hallonbergen, kontaktades via dörrknackning, telefonsamtal och spontana samtal. I kundundersökningen fick Förvaltaren bevis på att hyresgästerna uppskattat satsningen på trädgårdsskötsel. Däremot var hyresgästerna mindre nöjda med hur snöröjning och sandning utfördes vintern FÖRVALTARENS LOKALHYRESGÄSTER Förvaltarens lokalhyresgäster är viktiga för stadens alla stadsdelar. Hyresgästerna bidrar till det utbud av service som de boende behöver och skapar arbetstillfällen i kommunen. Förvaltaren arbetar med många löpande kontakter gentemot lokalhyresgästerna. Ofta i samband med felanmälan, planerat kundbesök eller förändringar i verksamheten som kräver hyresvärdens medverkan. Under 2013 genomfördes ingen kundmätning bland lokalkunderna. Istället satsade Förvaltaren på en mindre omorganisation och start av enheten Uthyrning Lokaler. Syftet är att förbättra servicen, affärsmässigheten och dialogen med lokalhyresgästerna. KOMMUNLOKALER Förvaltaren hyr ut ett tjugotal lokaler till kommunen för olika verksamheter däribland: Bibliotek Förskola, inklusive nattis Sporthall Kulturcentrum Fritidsgård Äldreboende LSS-boende (gruppboende) KUNDÅRET 2014 Varje år analyserar Förvaltaren resultatet från kundundersökningen och planerar in åt gärder för att öka kundnöjdheten. Målet är ett NKI på 67. Den nya kundtjänsten ska vidareutvecklas. Målet är att 80 procent av de som ringer in ska få svar på sin fråga direkt. Framtagande av en femårsplan med sikte på att fastigheternas gröna ytor ska bli vackra trädgårdar och parker. Utbildning av alla medarbetare i klagomåls hantering och införande IT-stöd för att kunna hantera klagomålen systematiskt. Utökad hyresgästnära information. Introducering av uppförandekod för leverantörer för att stärka den gemensamma synen på kundbemötande och ansvar. 5 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA Sundbybergs stad 29 Elixia Sweden AB 4 ICA Sverige AB 2 PROFOTO AB 2 A.Å.H i Sundbyberg AB 2 Övriga 61 Summa 100 KUNDKONTAKTER PER ÅR Telefonsamtal kundtjänst FÖRFALLOSTRUKTUR PÅ LOKALHYRESKONTRAKTEN Besök kundtjänst Felanmälningar Besök forvaltaren.se Förfalloår Antal avtal Objektsarea, kvm Årshyra, mkr Andel av årshyra, % Totalt ) Avser ej vakanta lokaler UNDER 2013 SATSADE FÖRVALTAREN PÅ ATT FÖRBÄTTRA STÄDNING, AVFALLSHANTERING OCH TRÄDGÅRDS- SKÖTSEL. % 38 39

20 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING NYA UTSIKTER I URSVIK 2013 flyttade Micky Seremet med sin fru Therese och deras fyra barn in i en helt nybyggd lägenhet i Ursvik. Vi har aldrig trivts så bra någonstans förut. Här är allt nytt och fräscht, vi trivs otroligt bra! STELLA NOVA FÖRSKOLA Att vi har haft samma kontaktperson på Förvaltaren i många år ger en trygghet åt hela verksamheten. Anitha Gunnarsson, Förskolechef Hallonbergen Micky Seremet, Ursvik Beatrice Graalheim Beatrice Graalheim 40 41

21 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING kwh/kvm Atemp VÄRME OCH EL Värme El 2013 Mål Förvaltaren minskar sakta men säkert sin användning av el och värme. Målet på 30 procent minskning mellan 1995 och 2020 mäts normalårskorrigerat. MELLAN 2010 OCH 2012 MINSKADE FÖRVALTARENS KOLDIOXIDUTSLÄPP MED MER ÄN 70 PROCENT. Förvaltaren ska vara ett ekologiskt hållbart företag. Det innebär att företaget ständigt arbetar för att förbättra prestationen inom miljöområdet. Förvaltaren ska vara klimatneutralt Vägen dit går via el- och gasbilar, grön el, miljömärkt värme och energieffektiva fastigheter. Förvaltaren ska också vidga perspektivet och ta sig an miljöfrågan i sin värdekedja. Genom att stödja hyresgästerna och samverka med leverantörerna kan Förvaltaren göra skillnad. Miljöfrågan blev tidigt viktigt för Förvaltaren. År 2002 valde företaget som ett av de första i branschen att systematisera miljöarbetet genom att införa ett certifierat miljöledningssystem enligt ISO SYSTEMATISKT MILJÖARBETE Förvaltarens miljöpolicy är vägledande i allt arbete och talar om att kunderna ska erbjudas en sund, trivsam och modern bostad eller lokal samt ett stadsnät av hög kvalitet. Samtidigt ska förvaltning, underhåll och nybyggnad ske på ett miljöanpassat sätt. Miljöhänsyn ska finnas med i alla beslut. Störst miljömässig nytta gör företaget inom klimat och energi, upphandling och inköp samt avfall. Arbetet styrs via Förvaltarens verksamhetsplan där specifika miljömål och handlingsplaner finns. KLIMATNEUTRALT 2020 Bygg- och fastighetssektorn står för mer än 30 procent av energianvändningen i Sverige. De beslut Förvaltaren och andra fastighetsägare tar kan därför göra verklig skillnad för klimatet. Förvaltarens åtagande om klimatneutralitet innebär att den löpande verksamheten inte ska tillföra ett nettotillskott av växthusgaser till atmosfären. Först och främst ska användningen av energi och bränslen minskas så långt det är möjligt. Förnybara resurser ska vara förstahandsvalet. För de utsläpp som trots detta återstår ska företaget klimatkompensera började Förvaltaren mäta sina koldioxidutsläpp och tog samtidigt beslutet att företaget ska vara klimatneutralt Mellan 2010 och 2012 minskade Förvaltarens koldioxidutsläpp med mer än 70 procent. Därför höjer företaget nu kraven och ändrar sluttid för målet till FÖRNYBART I FÖRSTA HAND Norrenergi förser Förvaltaren med fjärrvärme och fjärrkyla med Naturskydds föreningens märkning Bra miljöval. MILJÖN Under 2013 kom 98 procent av värmen från förnybara och hållbara källor. Sedan 2010 köper Förvaltaren enbart ursprungsmärkt vattenkraftsel. Andelen gasdrivna serviceoch driftsbilar var 36 procent I merparten av upphandlingarna under året ställdes krav på att stora entreprenörer senast ett år efter kontraktsskrivning ska använda miljöbilar i uppdrag för Förvaltaren. FOKUS PÅ ENERGI Ett viktigt steg på vägen mot klimatneutralitet är att minska energianvändningen i fastig heterna. Arbetet styrs främst genom företagets miljöledningssystem samt planer för fastighetsutveckling och underhåll. Resultatet utvärderas via månatliga driftsmöten, tertialuppföljning och ett årligt energibokslut. Målet är att Förvaltaren mellan år 1995 och 2020 ska minska användningen av värme respektive el med 30 procent mätt per kvadratmeter. Elen som omfattas är så kallad fastighetsel, det vill säga den el som behövs för exempelvis fläktar, hissar, belysning och tvättstugor. Målet är i linje med den klimat- och hållbarhetspolicy som antagits av Sundbybergs stad. Mellan 1995 och 2013 minskade Förvaltarens energianvändning med cirka 11 procent. Energieffektiviseringar i större projekt Vid ombyggnationer görs stora energieffektiviseringar. Gullvivan 2, Mamsellstigen 2 8 i Ör: Nya fönster och frånluftsvärmepumpar resulterade i 20 procent minskad värmeförbrukning. Hallonbergen centrum: Byte av fläktsystem minskade värmeförbrukningen med minst 25 procent. Banken 8, Vasagatan i Centrala Sundbyberg: Planeras innebära en minskning av mängden el och värme med 50 procent ( ). Löpande energieffektivisering. Mindre underhållsprojekt och drift optimeringar ger sammantaget ett betydande bidrag inom energiområdet. Under 2013 testades en ny teknik för optimering av värmetillförseln i flera fastigheter i Centrala Sundbyberg. Hänsyn tas till beteendemönster, solinstrålning och byggnadens egenskaper. Resultatet blev ett jämnare inomhusklimat och en 15-procentig energieffektivisering. Under året har utrustning för vattenspar installerats i 150 lägenheter. 18 torkrum har fått ny utrustning med målet att halvera energiåtgången. PLAN FÖR AVFALL En effektiv och välfungerande avfallshantering är bra för miljön, minskar Förvaltarens kostnader och ger nöjdare kunder. Avfallsfrågan är därför högt prioriterad. Under 2013 sattes målet att 80 procent av hyresgästerna år 2020 ska anse sig ha tillfredsställande insamlingssystem för avfall. Förvaltaren har en femårig avfallsplan som omfattar ett brett spektrum av insatser, allt från att praktiskt tillhandahålla insamlingssystem till att informera hyresgästerna om hur de på bästa sätt gör sig av med sitt avfall drevs ett kommunikationsprojekt med fyra miljöambassadörer i Hallonbergen. Källsortering och matavfall. Under 2013 fortsatte Förvaltaren arbetet med att införa matavfallsinsamling i enlighet med ett beslut från Sundbybergs stad. 440 nya lägenheter fick möjlighet att sortera sitt matavfall och vid årets slut hade drygt av lägenheterna matavfallsinsamling. På Lötsjö vägen i Hallonbergen utökades källsorteringsstationen till sex fraktioner. I övrigt låg fokus 2013 på förberedelse för kommande utbyggnader av källsorteringsstationer och tekniska lösningar för matavfallsinsamling i Hallonbergen, Rissne och Ör. I samarbete med Human Bridge, Läkarmissionen och Erikshjälpen, samlades 54 ton kläder in 2013 jämfört med 36 ton Ökad flexibilitet kring grovsopor. Grovsopsturnén, som sedan 2006 varit kommunens och Förvaltarens kostnadsfria tjänst för hämtning av grovsopor, gjorde mer än 400 stopp i Förvaltarens områden under Förvaltaren fortsatte med den uppskattade SMS-tjänst som påminner närmare 600 hyresgäster om när hämtningen kommer. För att ytterligare öka flexibiliteten bjöds bostadshyresgästerna på två individuella grovsopshämtningar. Ett nytt koncept med ett bokningsbart grovsoprum testades under 2013 på Pjäsbacken i Rissne. MILJÖKRAV Förvaltaren ställer miljökrav vid inköp av både produkter och tjänster. För byggentreprenader följs Förvaltarens byggriktlinjer som omfattar krav på allt från energiprestanda till farliga ämnen och hantering av byggavfall. Vid nybyggnation strävar Förvaltaren efter att klara nivån Silver eller högre enligt systemet Miljöbyggnad. Företaget tillämpar försiktighetsprincipen avseende materialval och väljer om möjligt produkter och material som är godkända enligt ett vedertaget system för miljöbedömning. Även vid mindre inköp ställs miljökrav. Ekologisk frukt, kaffe och te köps. UTFASNING AV HÄLSOFARLIGA ÄMNEN I Förvaltarens fastigheter förekommer radon, PCB och asbest. Företagets plan för radonkontroll följs och eventuella åtgärder genomförs. Hela Förvaltarens fastighets bestånd har inventerats avseende PCB och asbest. Sanering sker i samband med renoveringar. MILJÖÅRET 2014 Utbyte av bilar till miljöbilar. Byte till energisnål belysning i ett flertal fastigheter. Energieffektivisering via ny styr- och reglerteknik. Fortsatt arbete med att lösa matavfallsfrågan. Utveckling av källsorteringen. Utbildning för att stärka miljökompetensen hos Förvaltarens medarbetare. Plan för klimatkompensering ENERGI OCH KLIMAT SEDAN 2010 KÖPER FÖRVALTAREN ENBART URSPRUNGSMÄRKT VATTENKRAFTSEL. AVFALL 2013 Fraktioner Vikt (ton) Matavfall* 126 Restavfall från hushåll** Källsorterade fraktioner**** 848 Brännbart avfall (inkl. grovsopor)** 550 Park- och trädgårdsavfall*** 189 Rivningsmassor*** 4 Elavfall (farligt avfall)**** 56 Övrigt farligt avfall**** 5 Summa 997 *Kompostering **Energiutvinning ***Återanvändning ****Materialåtervinning och ev. utfasning av farliga ämnen Tabellen omfattar avfall från Förvaltarens verksamhet, från hyresgäster samt från vissa entreprenörer Mängd (MWh) CO 2 e (ton) Mängd (MWh) CO 2 e (ton) El Fjärrvärme * Fjärrkyla Diesel och bensin Etanol och biogas Totalt inköpt bränsle och energi. Merparten av Förvaltarens växthusgasutsläpp kommer från värmeproduktion. För att minska påverkan väljs miljömärkt fjärrvärme. * Ökningen i klimatpåverkan 2013 beror på läckage av köldmedium (en stark växthusgas) hos leverantören Norrenergi (basår) orsakades utsläpp av ton CO

22 HÅLLBARHETSREDOVISNING JAG HAR STANS ROLIGASTE JOBB Andreas Finnman är ekonomen som idag jobbar med det han verkligen brinner för att leda byggprojekt. Förvaltaren har några av de mest spännande projekten i Storstockholm. Jag har stora möjligheter till egen utveckling. Andreas Finnman, Byggprojektledare Beatrice Graalheim MILJÖAMBASSADÖRER SOM PRATAR SKRÄP Under 2013 gjorde Miljöambassadörerna Hallonbergen till en renare och snyggare plats. Projektet var ett samprojekt mellan kommunen, arbetsförmedlingen och Förvaltaren. Ett mycket lyckat projekt som innefattade både miljömässig och social hållbarhet, säger Hivand Salivan på Förvaltaren som ledde arbetet. Sabina Tahirovic och Jim Hagström, Miljöambassadörer Beatrice Graalheim 44 45

23 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING MEDARBETARNA En spännande arbetsplats där det är möjligt att förena privatliv och familj med en inspirerande karriär. Förvaltarens index för Nöjd-Medarbetare på 78 (jämfört med Sverigeindex 76) visar att medarbetarna är nöjda med sin arbetsplats. 78 är ett högt betyg, fullt i nivå med företagets ambition att uppnå ett index runt 80. TILLSVIDAREANSTÄLLDA Antal den 31/ UTVECKLING NMI (NÖJD-MEDARBETARINDEX) Förvaltaren Sverigeindex Förvaltaren har genomfört årliga medarbetarundersökningar sedan Undersökningen omfattar ledarskap, förutsättningar i arbetssituation, samarbete och utveckling på enheten samt företaget som arbetsplats. 69% NYANSTÄLLDA % Ålder Under 30 år år Över 50 år 22% NÄR SOMMAR- JOBBARE SKA ANSTÄLLAS PRIORITERAR FÖRVALTAREN DE SOM BOR I FÖRETAGETS HUS. Förvaltaren ska vara en attraktiv arbetsgivare som lockar och behåller kompetenta och serviceinriktade medarbetare. Medarbetarna ska erbjudas goda möjligheter till karriär och personlig utveckling. För att lyckas med detta fokuserar Förvaltaren på sex strategiska HR-frågor. Dessa är valda för att stödja de långsiktiga mål som finns i verksamhetsplanen, den fastslagna värdegrunden och den kultur som ska genomsyra företaget. Förvaltarens strategiska HR-fokus Resultatorienterat arbetssätt. Vi har kompetens och tar ansvar. Serviceinriktade medarbetare. Lönen är individuell och differentierad. Jämställdhet och mångfald. Arbetsmiljö. HR-arbetet styrs via företagets personalpolicy med tillhörande riktlinjer, exempelvis för utvecklingssamtal, lönesättning och rekrytering. HR-chefen stödjer övriga chefer i arbetet och ansvarar för det systematiska arbetet inom HR-området. Varje år mäts medarbetarnöjdheten och utifrån resultatet görs handlingsplaner för det kommande året. KOMPETENSUTVECKLING Höga ambitioner inom förvaltning och fastighetsutveckling gör att Förvaltaren kan erbjuda många utvecklande arbetsuppgifter och möjlighet till kompetensutveckling inom företaget. Hållbart ledarskap. Kompetenta chefer som tar ansvar för helheten, förstärker gruppkänslan och skapar ett öppet och tillitsfullt arbetsklimat det är viktigt för att medarbetarna ska må bra och kunna bidra maximalt till att företaget når sina uppsatta mål. Cheferna på Förvaltaren deltog under 2013 i ett chefsutvecklingsprogram med syfte att stärka sitt ledarskap och få verktyg för att kunna hantera verksamhetsspecifika och affärsmässiga utmaningar. Programmet fortsätter under Rätt kompetens i kundtjänst. Medarbetarna i Förvaltarens nya kundtjänst deltog under 2013 i en gedigen utbildningsinsats för att förbättra kundservicen och den egna arbetsmiljön. MÅNGFALD OCH JÄMSTÄLLDHET I samband med rekryteringar är Förvaltaren noga med att anställa medarbetare i olika åldrar, av olika kön, med olika kompetenser och med skiftande bakgrund. Under 2013 ökade andelen medarbetare med utomnordiskt ursprung från 13 till 15 procent. Möjligheten att kombinera ett utvecklande arbete med ett bra privatliv är viktigt för våra medarbetare. Därför erbjuder vi bland annat flexibla arbetstider och goda villkor för föräldraledighet. När sommarjobbare ska anställas prioriterar Förvaltaren de som bor i företagets hus. HÄLSA OCH FRISKVÅRD En god arbetsmiljö är högt prioriterat på Förvaltaren fick alla medarbetare erbjudande om att göra en hälsoundersökning, två tredjedelar valde att vara med. Resultatet från undersökningen visade att hälsotillståndet överlag är bra, men vissa indikationer på stress förekom. Anställda hos Förvaltaren har rätt till företagshälsovård och ett förmånligt friskvårdsbidrag. För att främja gemenskapen på arbetsplatsen har Förvaltaren en personalklubb, med konstförening och idrottsförening. MEDARBETARÅRET 2014 Varje år analyserar Förvaltaren resultatet från medarbetarundersökningen och utvärderar hur företaget kan arbeta för att bli en ännu mer attraktiv arbetsplats. För 2014 planeras: Programmet för chefsutveckling slutförs och utvärderas. Ett utvecklingsprogram för arbetsledare. Insatser för stresshantering. Förtydligande av lönesättningskriterier. Utbildning kring klagomålshantering för alla medarbetare. % Tjänstamän Fastighetsanställda Totalt Kvinnor Män Totalt ÅLDERSFÖRDELNING Kvinnor Män Totalt PERSONALOMSÄTTNING 23 personer fick tillsvidareanställning hos Förvaltaren under procent av de nyanställda var kvinnor. 4 personer avslutade sin anställning. Personalomsättningen var 3,1 procent, jämnt fördelad över ålderskategorierna. VARIATIONER UNDER ÅRET Antalet säsongsanställda var 17 (0). Antalet praktikanter var 7 (6). Antalet ungdomar som anlitades under sommaren var 127 (37). FLER MEDARBETARFAKTA Antalet tillsvidareanställda den 31 december var 139 (120). Kompetensutveckling i snitt per anställd var (19 700) kr. (Ökning på grund av studieresa och chefsutvecklingsprogram.) Sjukfrånvaron var 6,1 (4,3) procent. Antalet arbetsplatsolyckor var 6 (7). Antalet chefstjänster vid årsskiftet var 13 4 kvinnor, 7 män och 2 vakanser. Fredrik Hjerling 46 47

24 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING MÄNNISKOR BEHÖVER FLYTTA DIT JOBBEN FINNS OCH DÅ MÅSTE DE HA NÅGONSTANS ATT BO. EKONOMIN En god och stabil ekonomi ger Förvaltaren möjligheter att underhålla och utveckla företagets fastigheter, till nytta för dagens Sundbybergare och för framtida generationer. Förhandlade hyror gör att företagets hyresgäster kan känna sig trygga med att de inte betalar för mycket, samtidigt som de vet att de får kvalitet och valuta för pengarna. Förvaltaren är en långsiktig ägare till fastigheterna. Därför ligger det i företagets, och dess ägares, intresse att återinvestera merparten av vinsten i fastighetsbeståndet. Genom att tillhandahålla hyresrätter och bygga nya hyresfastigheter bidrar Förvaltaren positivt till en långsiktig ekonomisk utveckling i Sundbyberg. Människor behöver någonstans att bo och de behöver kunna flytta dit jobben finns. I och med att Förvaltaren tillhandahåller boendeformer för livets olika faser kan människor bo kvar i kommunen genom hela livet, och bidra bland annat genom skatteintäkter. Genom egen verksamhet, via företagets entreprenörer för drift och underhåll och via verksamheterna i företagets kvadratmeter affärslokaler skapas tusentals arbetstillfällen. De kommande fem åren planerar företaget för att investera mellan 800 miljoner och 1 miljard per år i befintliga och nya fastigheter. Då ökar även sysselsättningen i entreprenörsleden. ÅTERINVESTERING Förvaltarens strategi är att långsiktigt äga och förvalta fastigheter. Återinvestering i form av fastighetsunderhåll ger en hög kvalitet över tid och är av stor vikt för den långsiktiga lönsamheten. Allbolagen, som styr de allmännyttiga bolagen, är tydlig med vad vinsten får och ska användas till. Under 2013 lade Förvaltaren 254 kr/kvm på underhåll och utveckling av fastigheterna, att jämföra med medelvärdet bland SABO:s medlemmar på 189 kr/kvm (2012). FÖRHANDLADE HYROR BORGAR FÖR LÅNGSIKTIGHET Förhandlade hyror är en trygghet för Förvaltarens bostadshyresgäster eftersom det garanterar att hyran motsvarar lägenhetens bruksvärde. Förvaltaren följer upp hyresnivåerna årligen. En jämförelse med andra allmännyttiga bolag görs och hyran kopplat till läge och standard utvärderas. Höjningar förhandlas sedan med den regionala hyresgästföreningen var hyreshöjningen 1,75 procent. Vid renoveringar sker specifika förhandlingar. Under året avslutades en förhandling om Majeldsvägen i Ör utan att en överenskommelse nåtts. Ärendet gick vidare till Hyresnämnden. Även vid nyproduktion är hyresgästföreningen motpart i hyressättningen. Hänsyn tas till kostnader för nyproduktionen och nivåer på jämförbara objekt. Området styrs via en tydlig process. ANSVARSFULLA AFFÄRER Under 2013 såldes 128 lägenheter för ombildning till bostadsrätter. Detta bidrog till stadens mål om en blandning av boendeformer och gav Förvaltaren intäkter till underhållsåtgärder. Förvaltaren informerade hyresgästerna om ombildningsprocessen bland annat via stormöten. En opartisk observatör säkerställde att röstningsförfarandet gick rätt till. Boende som ville vara kvar som hyresgäster hos Förvaltaren kunde byta sin lägenhet enligt ordinarie förfarande. RISKEN FÖR MUTOR OCH KORRUPTION Förvaltaren är medveten om risken för oegentlig heter ifråga om otillbörliga förmåner, mutor och korruption. I värdegrunden ingår att Vi säger och gör saker som vi kan stå för. För att förtydliga detta finns riktlinjer för representation och förmåner. Rutiner finns för att säkerställa att uthyrning går rätt till. Uppföljning sker via ett internt kontrollprogram. ANSVAR FÖR PENGAR I det ekonomiska ansvaret ingår att säkerställa att varenda krona används på rätt sätt. Att vara rädd om pengar är en del i Förvaltarens värdegrund. Företaget målsätter och mäter effektivitet via superbrutto-resultat (kr/kvm) års resultat på 519 kr/kvm visade att Förvaltaren lyckades effektivisera verksamheten ytterligare jämfört med 2012 (507 kr/kvm). Förvaltaren följer lagen om offentlig upphandling (LOU) vilket ger bästa pris för den vara eller tjänst som köps. LEVERANTÖRER OCH ENTREPRENÖRER Rätt leverantörer är viktigt ur ekonomiskt, miljömässigt och affärsetiskt perspektiv. Förvaltaren har ett hundratal egna avtal med leverantörer av varor och tjänster. Det handlar framförallt om leverantörer av tjänster kopplade till löpande drift och skötsel av fastigheterna och entreprenörer för nyproduktion och större ombyggnation. Merparten av leverantörerna utför sitt arbete på plats i och omkring Förvaltarens fastigheter. De varor som köps in till verksamheten är framförallt IT-produkter, vitvaror och kontorsmaterial. Även leverantörer som är upphandlade av inköpsorganisationen HBV, en medlemsförening för framförallt kommunala bostadsbolag, anlitas. SKAPAT OCH LEVERERAT DIREKT EKONOMISKT VÄRDE mkr Direkt tillskapat värde BRA JOBBAT I idétävlingen Bra jobbat uppmanas medarbetarna att komma med förslag på hur Förvaltaren kan spara pengar och höja kundnöjdheten. Under 2013 kom det in ett tjugotal förslag. Ett av dem gällde egen utrustning för stamspolning och ledde till att företaget kunde spara en halv miljon kronor per år. EKONOMIÅRET 2014 Ekonomiåret på Förvaltaren hänger tätt samman med de investeringar som görs enligt planen för fastighetsutveckling. Exempel på projekt som avser att effektivisera och förbättra vverksamheten: Vidareutveckling och implementering av projektmodell som togs fram under Införande av Förvaltaren 2.1, ett nytt webbaserat verksamhetstöd för förbättrad styrning. Stärkt process för att minimera vakansgrader Intäkter (inklusive fastighetsförsäljning) 875 Fördelat ekonomiskt värde Leverantörer (drift- och underhållskostnader exklusive fastighetsskatt) 452 Anställda (inklusive löner och ersättningar) 65 Ägare (utdelning) 7 Finansiärer (räntekostnader) 71 Staten (skatter) 20 Samhället (bidrag till föreningsliv) 0,1 Avser moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren Christer Carlsson 48 49

25 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING SAMHÄLLET Sedan Förvaltaren bildades år 1947 har företaget varit en viktig del av samhällsbygget i Sundbyberg och tagit ansvar för utvecklingen av stadsdelarna. Idag arbetar företaget aktivt med att förena fysisk och social stadsdelsutveckling. ATT SKAPA ATTRAKTIVA BOSTADSOMRÅDEN INNEBÄR ATT LYSSNA PÅ DE MÄNNISKOR SOM BOR OCH LEVER DÄR. NBI BOSTÄDER Nöjd-Boende-Index NBI Nöjd-Boende-Index är hyresgästernas totalbetyg på boendet. Det byggs upp av Nöjd- Kund-Index, som betygsätter Förvaltaren som hyresvärd samt av frågor om bostadsområde, lägenhet och hus. En 9-gradig skala har använts som sedan omräknats till en 100-gradig betygsskala. Förvaltarens ambition att kunna erbjuda ett boende för alla faser i livet skapar en variation av hyresgäster, vilket minskar segregationen. Att kunna bo kvar nära vänner och familj ger också livskvalitet. Förvaltarens intressentertycker att företagets bidrag till utvecklingav stadsdelar och bostadsområden är en av verksamhetens tre viktigaste hållbarhetsfrågor. Läs mer på sidorna ALLA ÄR VÄLKOMNA På Förvaltaren arbetar man aktivt mot diskriminering och för integration. Även den som kan ha svårt att hitta boende är välkommen hos företaget hade Förvaltaren 83 ungdomslägenheter och 125 seniorlägenheter, så kallat plusboende. Tre äldreboenden och fyra gruppboenden finns. Individ och omsorgsförvaltningen disponerar cirka 150 av Förvaltarens lägenheter. Förvaltarens fastigheter ska vara tillgängliga och säkra för funktions hindrade. Därför slutfördes under året ett flerårigt projekt för att kontrastmarkera trapp husen med små runda prickar. LEVANDE BOSTADSOMRÅDEN Tillsammans med den fysiska stadsdelsutveckling som bedrivs, så tar företaget ansvar för social utveckling i stadsdelarna. Förvaltaren menar att gemenskap och kontakt mellan människor skapar god stämning och bidrar till trivsel och nöjda hyresgäster. Därför erbjuds mötesplatser för de boende, som grillplatser och boulebanor, och stöd till lokalt föreningsliv. Efter önskemål från odlingsintresserade hyres gäster iordningställdes under 2013 ett tjugotal odlingslotter i Hallonbergen. BARN OCH UNGA En meningsfull fritid för barn och unga är en prioriterad fråga för Förvaltaren. Företaget stöttar projektet Sommarfotboll i Hallonbergen, där Sundbybergs IK och Hallonbergen IF anordnar kvällsfotboll för ett 100-tal ungdomar. Även Summer Sports Camp, ett dagkollo i Rissne som varje sommar tar emot 100 barn mellan 10 och 13 år får stöd av Förvaltaren. Sommaren 2013 tog Förvaltaren emot fler än 130 sommarjobbare via Sundbybergs kommun. Det är viktigt för Förvaltaren att sommarjobbarna ska höra hemma i kommunen och helst vara boende hos företaget. Detta ökar omtanken om områdena och förtroendet för Förvaltaren. En stimulerande fysisk miljö har stor betydelse för lärandet, vilket företaget tagit hänsyn till när tre stycken förskolegårdar och sex av Förvaltarens 90 lekplatser renoverades. INFLYTANDE GER UTVECKLING Att skapa attraktiva bostadsområden innebär också att lyssna på de människor som bor och lever där. Förvaltaren deltog under 2013 i projektet Parklek Parlament. Det drevs av Sundbybergs stad med syfte att engagera människor i utvecklingen av Hallonbergen och Ör. Både hyresgäster och medarbetare deltog till sammans med kommuntjänstemän, affärs idkare och föreningar. Projektet utmynnade i konkreta förslag på förnyelser och förbättringar av Hallonbergen och Ör. STÄRKA FÖRETAGANDE OCH SYSSELSÄTTNING En viktig del av stadsdelutveckling är arbetet för levande stadskärnor. Förvaltaren är med i styrelsen för Sundbybergs Stadskärneförening som arbetar för att göra centrala Sundbyberg mer attraktivt för besökare och affärsidkare. Förvaltaren är även med i styrelsen för Nyföretagarcentrum Solna Sundbyberg som stöttar människor som vill starta eget företag. ÅRET 2014 Projektet Parlek Parlament fortsätter. Fördjupad dialog med föreningar med syfte att skapa aktiviteter för hyresgästerna. Ökad samverkan med kommunen bland annat kring ett äldreboende i planerad nyproduktion. Intensifierad dialog kring trygghetsfrågor i Rissne. CFredrik Hjerling 50 51

26 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING GRI-INDEX STRATEGI OCH ANALYS STYRNING G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-1 ORGANISATIONSPROFIL Uttalande från Vd om relevansen av hållbar utveckling för organisationen och dess strategi 8 9 (ÅR)* G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-3 Organisationens namn s. 6 (ÅR)* G4-4 De viktigaste varumärkena, produkterna och/eller tjänsterna s , 13 (ÅR)* G4-5 Lokalisering av organisationens huvudkontor s. 52 Hallonbergen centrum, Sundbyberg G4-6 Antal länder som organisationen har verksamhet i, och namnen på de länder där viktig verksamhet bedrivs G4-7 Ägarstruktur och företagsform s. 10, 56 (ÅR)* G4-8 Marknader som organisationen är verksam på s (ÅR)* s. 52 G4-9 Organisationens storlek s. 6, 47 (ÅR)* G4-10 Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och region s. 47 All egen verksamhet och merparten av leverantörerna finns i Sverige. G4-11 Andel anställda med kollektivavtal s. 52 Alla tillsvidareanställda omfattas av kollektivavtal. G4-12 Organisationens leverantörskedja s G4-13 Förändringar i organisation eller leverantörskedja s , 61 (ÅR)* G4-14 Försiktighetsprincipens användning inom organisationen s. 43, 54 (ÅR)* G4-15 Medlemskap i hållbarhetsinitiativ s. 52 Förvaltaren är inte ansluten till några hållbarhetsinitiativ. G4-16 Engagemang i organisationer s. 50 IDENTIFIERADE VÄSENTLIGA ASPEKTER OCH AVGRÄNSNINGAR G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-17 Organisationsstruktur s. 52, 58 (ÅR)* Se G4-18 Process för väsentlighetsanalys s. 35 G4-19 Identifierade väsentliga Aspekter s. 35 G4-20 Avgränsning på Aspekt-nivå inom organisationen s. 52 G4-21 Avgränsning på Aspekt-nivå utanför organisationen s , 52 G4-22 G4-23 INTRESSENTDIALOG Förklaring av effekten av förändringar av information i tidigare redovisningar och skälen för dessa Väsentliga förändringar som gjorts sedan föregående redovisningsperiod vad gäller avgränsning och omfattning Redovisning av väsentliga aspekter omfattar alla delar av Fastighets AB Förvaltaren utom Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB. För indikatorer EN16 och EN23 är hyresgästernas påverkan helt eller delvis medräknad, se respektive indikator. s. 52 Hållbarhetsredovisningen för 2013 är Förvaltarens första. s. 52 Hållbarhetsredovisningen för 2013 är Förvaltarens första. G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-34 Redogörelse för bolagsstyrning s (ÅR)* ETIK OCH INTEGRITET G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-56 KATEGORI EKONOMI Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhetsspecifika aspekter Ekonomiskt resultat Positiv ekonomisk påverkan och återinvestering i samhället Förhandlade hyror KATEGORI MILJÖ Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhetsspecifika aspekter Energi Minskad energianvändning och energieffektiva fastigheter Utsläpp Minskad klimatpåverkan och klimateffektiva fastigheter Avfall Ansvarsfull hantering av avfall från kunder, egen verksamhet och byggprojekt Miljöanpassat materialval inkl. utfasning av miljö- och hälso farliga ämnen Redogörelse för grundläggande värderingar, principer, standarder och etiska riktlinjer, samt hur väl dessa införts i organisationen Indikator G4-EC1: Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde Medelhyra år/kvm för bostäder i Sundbyberg Indikator G4-EN3: Energianvändning inom organisationen G4-EN15: Direkta utsläpp av växthusgaser G4-EN16: Indirekta utsläpp av växthusgaser G4-EN23: Total avfallsvikt per typ och behandlingsmetod Under utformning KATEGORI SOCIAL - ARBETSFÖRHÅLLANDEN OCH ARBETSVILLKOR Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhetsspecifika aspekter Anställning Nöjda medarbetare Indikator G4-LA1: Totalt antal anställda som slutat, personalomsättning per ålder, kön, region Nöjd-medarbetarindex s (ÅR)*, 34 36, 48 Hänvisning Indikator s. 49 s. 13 s. 48 Hänvisning Indikator s s s Hänvisning Indikator Beslut om miljömässig, social och ekonomisk påverkan ingår i ansvar tilldelat styrelse och ledningsgrupp. Hänvisning Styrning s. 48, 10 11, (ÅR)* Hänvisning Styrning s. 36, 42 43, (ÅR)* s. 36, 42 43, (ÅR*) s. 36, s. 36, Hänvisning Styrning s s. 36, 46 Kommentar Kommentar Källa omvandlingsfaktor: SPBI. All inköpt el för Förvaltarens fastigheter och verksamhet samt el för 1800 hushåll i Hallonbergen och 250 hushåll i Centrala Sundbyberg. Resultat utgörs av faktisk förbrukning. Alla relevanta växthusgaser omfattas. Uppgift om hanteringsmetod kommer från avfallsentreprenören. Svensk lagstiftning styr. Kommentar G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-24 Intressentgrupper som involverats av företaget s KATEGORI SOCIAL - PRODUKTANSVAR G4-25 Princip för identifiering och urval av intressenter s G4-26 Tillvägagångssätt vid kommunikation med intressenterna s G4-27 INFORMATION OM REDOVISNINGEN Viktiga områden som har lyfts via kommunikationen och hur organisationen hanterat dessa områden G4 Profilindikator Sidhänvisning Kommentar G4-28 Redovisningsperiod s. 52 Verksamhetsåret G4-29 Senaste utgivna rapport s. 52 Hållbarhetsredovisningen för 2013 är Förvaltarens första. G4-30 Redovisningscykel s. 52 Följer verksamhetsåret. s. 37 G4-31 Kontaktperson för redovisningen s. 52 Anders Sundqvist, anders.sundqvist@forvaltaren.se, Väsentliga hållbarhetsfrågor GRI-aspekter och verksamhetsspecifika aspekter Märkning av produkter och tjänster: Säkerhet och trygghet i och kring fastigheterna Märkning av produkter och tjänster: Rent och snyggt i och kring fastigheterna Utveckling av stadsdelar och bostadsområden Underhåll och utveckling av fastigheterna Indikator Hänvisning Indikator G4-PR5 : Resultat från kundundersökningar s G4-PR5 : Resultat från kundundersökningar s Nöjd-Boende-Index Underhåll (kr/kvm) s. 50, s (ÅR)*, 48 (ÅR)*, Hänvisning Styrning s. 36, s. 36, s (ÅR)*, 36 s , 14 (ÅR)* Kommentar Läs mer på sidorna 14 27(ÅR)*. G4-32 GRI innehållsförteckning s. 35, 52 G4-33 Policy för externt bestyrkande av redovisningen s. 52 Redovisningen är inte externt granskad *(ÅR) Förvaltarens årsredovisning

27 RISKHANTERING RISKHANTERING RISKEN MED ATT DRIVA MÅNGA PROJEKT HANTERAS BLAND ANNAT GENOM HÖG KOMPETENS INOM PROJEKTLEDNING. RISKHANTERING Att äga och förvalta fastigheter innebär en ständig exponering mot en mängd risker, inte minst på investeringssidan. Då är väl genomförda programhandlingar och en kompetent organisation som klarar av att hantera en stor mängd projekt avgörande. Nedan beskrivs de största riskerna i Förvaltarens verksamhet. FASTIGHETSINTÄKTER Förvaltarens intäkter utgörs framförallt från de hyror som bolaget får in från bostäder, lokaler, garage och p-platser. Intäkterna från bostäder påverkas av årliga hyres förhandlingar medan intäkterna från lokaler påverkas utifrån KPI och kontraktslängden. Intäkter från garage och p-platser påverkas av konjunkturläget. Förvaltaren bedömer intäktsrisken på bostadssidan som låg och avseende lokaler som medelstor. Per den 31 december 2013 uppgick intäkterna till 745 (747) mkr och hyresvakansgraden till 5,5 (4,2) procent, motsvarande ett hyresbortfall på 40 (30) mkr. INVESTERINGAR Förvaltaren intensifierar arbetet med att renovera bolagets fastigheter och samtidigt bygga nya hyresrätter. I samband med detta ökar riskerna inom investeringsområdet. Bolaget bedömer risken som medelstor. För att hantera riskerna gör Förvaltaren alltid en riskanalys före investeringsbeslut. Den baseras på faktorer som investeringskostnad, intäkter, drift- och underhållskostnader samt räntekostnader. Förvaltaren fastställer omfattningen och kvaliteten på programhandlingarna, vilka sedan ligger till grund för projektering, byggande och förvaltning. För att motverka risken inför Förvaltaren under en projektmodell med tydliga beslutspunkter. Förvaltaren skapar också en organisation som ska hantera en stor mängd projekt. För att hantera denna risk anställer bolaget medarbetare med hög kompetens inom projektledning. Vi implementerar också ett nytt projekt verktyg och använder ett strukturerat arbets sätt för att underlätta uppföljning och styrning. VÄRDEFÖRÄNDRING I FASTIGHETERNA Marknaden har under de senaste åren haft en mycket positiv syn på Sundbyberg. Därigenom har avkastningskraven sjunkit. Förvaltaren bedömer risken för negativ värdeföränding som låg. För att hantera risken arbetar Förvaltaren ständigt med att utveckla fastigheterna via en väl genomtänkt och genomförd fastighetsutvecklingsplan. Bolaget arbetar också med att förbättra driftnettot. VARUMÄRKE Intressenternas förtroende för varumärket Förvaltaren påverkar såväl intäkter och kostnader i förvaltning och projekt som möjligheten för bolaget att styra verksamheten på ett effektivt sätt. Förvaltaren bedömer risken som medelstor. För att reducera risken har Förvaltaren en värdegrund Vi gör saker som vi kan stå för som vägleder varumärkesarbetet. Förvaltarens kommunikation bygger på en planerad och uthållig dialog med företagets intressenter. Bland annat via en professionell kundtjänst, värdeskapande möten i olika forum, en webbplats med tydligt fokus, en kundtidning med sex till åtta nummer per år och en pressjour dygnet runt. För att stämma av hur väl företaget lyckades med sina ambitioner genomfördes under 2013 en varumärkesmätning och en Nöjd-Kund-mätning. Se sidan 38. MILJÖRISKER En miljörisk för Förvaltaren är de farliga ämnen, exempelvis asbest, PCB och radon, som finns i fastighetsbeståndet. Fastigheterna är inventerade och sanering sker enligt framtagen plan. Förvaltaren arbetar systematiskt med bevakning och kontroll av miljölagstiftning, för att exempelvis säkra att avfall hanteras rätt och att inomhusmiljön uppfyller ställda krav. Ytterligare en miljörisk är att de byggnadsmaterial som används idag kan klassificeras som farliga i framtiden. Därför använder Förvaltaren försiktighetsprincipen och gör en miljöbedömning av de material som används i ny- och ombyggnation. RÄNTERISK Kostnaden för Förvaltarens upplåning påverkas av marknadsräntan samt den räntemarginal som Förvaltaren betalar. Nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt medan räntemarginalen är mer trögrörlig. Förvaltaren bedömer risken som medelstor. För att hantera risken har Förvaltaren en ränteförfallostruktur med olika löptider. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ±1 procent enhet från och med balansdagen den 31 december 2013, antaget allt annat lika, skulle räntekostnaden påverkas med /+ 6,7 mkr under den närmaste 12-månadersperioden. Om Förvaltaren däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med /+20,5 mkr. FINANSIELLA RISKER Förvaltaren är exponerat mot olika finansiella risker, där ränte-, motparts- och refinansieringsrisk är de största riskerna. Förvaltaren bedömer risken som medelstor. För att reducera riskerna hanteras räntebindningen genom lån med längre löptider samt genom derivat med en löptid på maximalt tio år. Förvaltaren ingår endast kreditlöften och finansiella derivat avtal med de stora affärsbankerna på den svenska marknaden. Förvaltaren har en långsiktig finansieringsstrategi för att minimera refinansieringsrisken. Denna innebär att bekräftade låneramar överstiger prognos tiserat investeringsbehov för de närmaste 12 månaderna. KÄNSLIGHETSANALYS Känslighetsanalysen nedan visar effekten på resultatet vid en förändring i respektive resultatpost, allt annat lika. Beräkningarna utgår från en förändring per den 31 december KÄNSLIGHETSANALYS: INTÄKTER OCH KOSTNADER Förändring, % Resultateffekt, mkr Hyresintäkter +/-1 +/-7 Vakansgrad lokaler +/-1 +/-1 Drift- och energikostnader +/-1 +/-3 Räntenivå, marknadsränta +/-1 +/-7 Christer Carlsson 54 55

28 SÅ STYRS FÖRVALTAREN SÅ STYRS FÖRVALTAREN INTERNKONTROLLEN VISAR ATT VI HAR TILLFREDSSTÄLLANDE RUTINER OCH IN- STRUKTIONER SAMT ATT UPPDRAGEN UTFÖRS PÅ ETT BE- TRYGGANDE SÄTT. SÅ STYRS FÖRVALTAREN Fastighets AB Förvaltaren är ett allmännyttigt fastighetsbolag som ägs till 100 procent av Sundbybergs stad, via koncernbolaget Sundbybergs stadshus AB. Kommunfullmäktige, kommunstyrelsen och kommunens styrningsoch ägarutskott utövar ägarrollen gentemot koncernen. För att säkerställa att det övergripande målet uppnås har Förvaltaren en tydlig struktur för styrning och kontroll. ÄGARSTYRNING Sundbybergs kommunfullmäktige beslutar om ägardirektiv för koncernen Sundbybergs stadshus AB. Kommunfullmäktige fastställer även bolagsordning och utser styrelseledamöter. Kommunfullmäktige ska ta ställning innan beslut fattas i koncernens verksamhet som är av principiell betydelse eller av annars större vikt. Sundbybergs stadshus AB ansvarar för att stadens vision och strategiska inriktningar genomsyrar hela bolagskoncernen. Sundbybergs stadshus AB har en sammanhållande funktion för bolagen i koncernen, och ansvarar för styrning och uppföljning av dotterbolagens verksamhet utifrån kommunfullmäktiges uppdrag. Styrelsen i Sundbybergs stadshus AB ska fatta de principiella beslut som krävs för att kommunfullmäktiges uppdrag till koncernen genomförs samt lämna ägardirektiv till Fastighets AB Förvaltaren som ska utgå ifrån kommunens ägardirektiv. Dotter- och dotterdotterbolagen, dess styrelser och verkställande ledningar, har det operativa ansvaret för att ägardirektiven följs. BOLAGSSTYRNING Styrelsen i Förvaltaren fast ställer årligen en instruktion för verkställande direktören som reglerar arbetsfördelningen mellan styrelse och verkställande direktör. Styrelsen fastställer också policyer för Förvaltaren medan bolagets VD fastställer riktlinjer och instruktioner. Varje år fastställer styrelsen en fastighetsplan för bolaget. VD fastställer de handlingsplaner som verkställer fastighetsplanen. Planering, styrning och uppföljning av verksamheten sker utifrån den fastställda organisationen, med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. ORGANISATION Genomförandet av den operativa verksamheten sker i bolagets affärsenheter: Förvaltning och uthyrning samt Fastighetsutveckling. Förvaltning och uthyrning har ansvar för driftnetto, kundrelationer, daglig drift och uthyrning. Fastighetsutveckling har ansvar för genomförande av projekt och underhåll samt tekniskt stöd som energi, miljö och lantmäteri. Därutöver finns stödenheter för Kommunikation, HR, Ekonomi/Finans och IT. I Förvaltarens ledninggrupp ingår VD, chef Förvaltning och uthyrning, chef Fastighetsutveckling, chef Ekonomi/Finans, kommunikationschef och HR-chef. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Styrelsen i Fastighets AB Förvaltaren består av 9 personer, varav 1 styrelseordförande, 1 vice ordförande och 7 ledamöter. Utöver styrelsen finns 3 suppleanter samt 3 arbetstagarrepresentanter. Under 2013 träffades styrelsen vid 9 tillfällen. Styrelsemötena har främst behandlat verksamhetsplan, ekonomiska prognoser och uppföljning, större investeringsbeslut, fastighetsutvecklingsplan, investeringskalkyl, policyer och andra frågor som är väsentliga för bolaget. INTERN KONTROLL Förvaltaren upprättar varje år en plan för intern kontroll som består av fem komponenter: kontrollmiljö, riskhantering, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö. Uppföljning av policyer, prognos och verksamhetsplan sker kontinuerligt för att kunna identifiera, värdera och minimera olika risker inom verksamheten. Riskhantering. Förvaltarens riskhantering beskrivs på sidan 54. Kontrollaktiviteter. Vid styrelsemöten, i anslutning till tertialrapporter, följs den ekonomiska utvecklingen upp mot de uppsatta målen samt utvecklingen av investeringar. Vid större avvikelser från målen eller om beslutade investeringar bedöms bli mer kostsamma, rapporterar VD detta till styrelsen. Varje månad sammanställs en VD-rapport till styrelsen som innehåller viktiga affärshändelser. Dessutom får styrelsen en månatlig rapport om finansiering. För att säkerställa bolagets utveckling sker regelbundna ledningsgruppsmöten varannan vecka där det ekonomiska utfallet, beslutade investeringar och avvikelser mot målen följs upp. Information och kommunikation. Internt. Efter varje tertial sammanställs en intern bokslutskommuniké där utfall och prognos redovisas. Förvaltaren har även ett intranät där alla anställda uppdateras dagligen med intern och extern information till exempel nya riktlinjer och regler. Varje enhet har månadsvisa arbetsplatsträffar där handlingsplanerna följs upp. Externt. Förvaltaren utformar en årsredovisning som finns tillgänglig på bolagets hemsida. Den distribueras även ut till ägare och andra intressenter. Uppdatering av hemsidan sker ständigt så att alla hyresgäster och andra intressegrupper ska kunna följa utvecklingen av bolaget. Uppföljning. En internkontroll sker årligen av våra externa revisorer för att säkerställa att den interna kontrollen är effektiv. Förutom den ekonomiska uppföljningen görs även externa och interna revisioner av bolagets miljö ledningssystem som är certifierat enligt ISO Christer Carlsson 56 57

29 SÅ STYRS FÖRVALTAREN BOLAGS-/ÄGARSTRUKTUR Koncernen Kommunfullmäktige Kommunstyrelsen Styrnings- och ägarutskott SUNDBYBERGS STADSHUS AB Styrelse, Ordf Pär Nuder VD, Sten Olsson FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN Styrelse, Ordf Sten Olsson VD, Anette Sand FÖRVALTAREN HBC AB Styrelse, Ordf Sten Olsson FÖRVALTAREN BOSTADSFASTIGHETER I SUNDBYBERG AB Styrelse, Ordf Sten Olsson VD, Anette Sand SUNDBYBERGS STADSNÄTSBOLAG AB Styrelse, Ordf Anette Sand VD, Heléne Jacobsson FÖRVALTAREN FASTIGHETS- UTVECKLING AB Styrelse, Ordf Sten Olsson SUNDBYBERGS BREDBAND AB Styrelse, Ordf Anette Sand VD, Heléne Jacobsson Christer Carlsson 58 59

30 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Förvaltaren avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret ÄGARFÖRHÅLLANDEN Fastighets AB Förvaltaren, , ägs till 100 procent av Sundbybergs stadshus AB som ägs av Sundbybergs stad. VERKSAMHETEN Fastighets AB Förvaltaren (moderbolag) är ett allmännyttigt bostadsbolag. Med koncernens lägenheter fördelade över hela Sundbyberg är Förvaltaren ett av de största bostadsbolagen i Norra Storstockholm. Förutom bostäder har Förvaltaren kvadratmeter lokaler. Lokalerna finns främst i bostadsfastigheterna och kan vara alltifrån små lager upp till större butiker och kontor. Fastighets AB Förvaltaren grundades 1947 och har sedan dess mycket aktivt bidragit till stadens uppbyggnad och dess utveckling fram till vad den är idag. Bolaget är miljöcertifierat enligt ISO Fastighets AB Förvaltarens rent kommersiella fastighet (Hallonbergen centrum) finns i dotterbolaget Förvaltaren HBC AB. Verksamheten inom stadsnätoch bredbandstjänster bedrivs i dotterbolagen Sundbybergs Stadsnätsbolag AB samt Sundbybergs Bredband AB. Under året har Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB fusionerats in i Fastighets AB Förvaltaren. Fastighetsrörelsen står för 96 procent av koncernens omsättning. NYA HYRAN Fastighets AB Förvaltaren och Hyresgästföreningen kom överens om nya hyresnivåer för I genomsnitt höjdes hyrorna med 1,75 procent från och med 1 februari 2013, vilket motsvarade cirka 9,5 mkr i ökade intäkter. PROJEKT Start för ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg. Från 317 ettor och tvåor till 213 energisnåla lägenheter av blandade storlekar. Under året påbörjades garage- och gårdsrenoveringen på Vandraren 8 i Hallonbergen med över 400 garageplatser. FASTIGHETSAFFÄRER Under 2013 frånträddes fastigheten Hästhoven 2 till en köpeskilling om 192 mkr. Försäljningen skedde genom bolag till en bostadsrättsförening. FÖRSÄLJNING TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR Totalt har Fastighets AB Förvaltaren under åren 2008 till år 2013 sålt 19 fastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar till ett sammanlagt försäljningspris om mkr. HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG Hyreshöjningen för bostäder uppgick till 1,44 procent för Sedan periodens utgång har Förvaltaren genomfört två obligationsemissioner om totalt 350 mkr. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET Under året har Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB fusionerats in i Fastighets AB Förvaltaren med 268 lägenheter. Christer Carlsson 60 61

31 RESULTATRÄKNING RESULTATRÄKNING RESULTATRÄKNING KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not Koncernen Moderbolaget Hyresintäkter 1, Övriga intäkter Nettoomsättning Taxebundna utgifter Underhåll Drift Fastighetsskatt Drift- och underhållskostnader Driftnetto Administration 7, 8, Bruttoresultat Avskrivningar 16, 18, Återförda nedskrivningar Utrangeringar Resultat från fastighetsförsäljningar Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag Utdelningar övriga företag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT NETTOOMSÄTTNING KONCERNEN Omsättningen för koncernen minskade till 745 (747) mkr, en minskning med 2 mkr. Sålda bostadsfastigheter under året och projektvakanser som en följd av utförda underhållsåtgärder är den främsta förklaringen till den minskade omsättningen. De kommersiella lokalerna motsvarar 16,8 procent av koncernens omsättning och den genomsnittliga återstående kontraktstiden är 4,5 (2,2) år. Hyreshöjningen för bostadsbeståndet blev i genomsnitt 1,75 procent vilket motsvarar cirka 9,5 mkr. Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 5,5 (4,2) procent. Kostnaden för vakans ökade under 2013 till 40 (30) mkr. Den främsta orsaken var vakanser som uppstår i samband med ombyggnadsprojekt där bostäder måste tomställas. Nettoomsättningen i kronor per kvadratmeter uppgick till (1 087) kr/kvm. Bostadshyran uppgick i genomsnitt till (986) kr/kvm. MODERBOLAGET För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren var intäkterna oförändrade på 697 (697 mkr). DRIFT OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER KONCERNEN Drift- och underhållskostnader för koncernen ökade till 474 (445) mkr, en ökning med 29 mkr (6,5 procent). Kostnader för reparationer och skötsel/ tillsyn var högre till en följd av ökade försäkringsskador. Under året har större underhållsinsatser gjorts enligt fastighetsutvecklingsplanen för Fastighets AB Förvaltaren, vilket förklarar de ökade kostnaderna för drift- och underhåll. Drift- och underhållskostnader i kronor per kvadratmeter uppgick till 692 (648) kr/kvm. MODERBOLAGET För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren ökade drift- och underhållskostnaderna till 467 (416) mkr, en ökning med 51 mkr (12 procent). DRIFTNETTO KONCERNEN Driftnettot för koncernen minskade till 271 (302) mkr, en minskning med 31 mkr (10,3 procent). Överskottsgraden uppgick till 36,4 (40,4) procent. Driftnettot i kronor per kvadratmeter uppgick till 396 (439) kr/kvm. MODERBOLAGET För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick driftnettot till 230 (281) mkr. Överskottsgraden uppgick till 33,0 (40,4) procent. BRUTTORESULTAT KONCERNEN Bruttoresultatet för koncernen minskade till 152 (197) mkr, en minskning med 45 mkr (22,8 procent). Det ökade fastighetsunderhållet är den främsta förklaringen till det minskade bruttoresultatet. Omställningkostnader har ökat kostnader för administration. Bruttoresultatet i kronor per kvadratmeter uppgick till 222 (287) kr/kvm. MODERBOLAGET För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren minskade bruttoresultatet till 128 (194) mkr, en minskning med 66 mkr (34 procent). RÖRELSERESULTAT KONCERNEN Rörelseresultatet för koncernen ökade till 306 (302) mkr, en ökning med 4 mkr (1,3 procent). Fastighetsförsäljningar är den främsta orsaken till det högre rörelseresultatet. Rörelseresultatet i kronor per kvadratmeter uppgick till 447 (439) kr/kvm. MODERBOLAGET För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren ökade rörelseresultat till 122 (151) mkr, en minskning med 29 mkr (19,2 procent). RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER KONCERNEN Resultat efter finansiella poster för koncernen uppgick till 245 (234) mkr, en ökning med 11 mkr (4,7 procent). Räntenettot har förbättrats med 7 mkr (10 procent) på grund av lägre räntor. Resultat efter finansiella poster i kronor per kvadratmeter uppgick till 358 (340) kr/kvm. MODERBOLAGET För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick resultat efter finansiella poster till 255 (270) mkr, en minskning med 15 mkr (5,6 procent). Resultat från andelar i koncernföretag samt resultat från försäljningar av koncernföretag ökade med 13 mkr (8 procent). Räntenettot förbättrades med 1 mkr (0,02 procent). RESULTAT FÖRE SKATT KONCERNEN Resultat före skatt för koncernen uppgick till 245 (234) mkr. Resultat före skatt i kronor per kvadratmeter uppgick till 358 (340) kr/kvm. MODERBOLAGET För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick resultat före skatt till 274 (261) mkr. ÅRETS RESULTAT KONCERNEN Årets resultat för koncernen uppgick till 230 (215) mkr, en ökning med 15 mkr (7 procent). Årets skattekostnad på resultatet uppgick till 5 (10) mkr. Återbetalning av skatt från tidigare taxeringsår har redovisats med 0 (0) mkr. Skatteeffekt på koncernbidrag uppgick till 0 (2) mkr. Uppskjuten skattekostnad har redovisats med 10 (7) mkr. Årets resultat i kronor per kvadratmeter uppgick till 335 (313) kr/kvm. MODERBOLAGET För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick årets resultat till 256 (242) mkr, en ökning med 14 mkr (5,8 procent). Årets skattekostnad på resultatet uppgick till 3 (8) mkr. Återbetalning av skatt från tidigare taxeringsår har redovisats med 0 mkr (0 mkr). Skatt på lämnade koncernbidrag har redovisats med 0 mkr (8 mkr). Uppskjuten skattekostnad har redovisats med 15 mkr (3 mkr). Det operativa resultatet försämrades till 15 mkr (71 mkr)

32 BALANSRÄKNING BALANSRÄKNING BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr Not Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr Not TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Anläggningstillgångar Eget kapital 28 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående fastighetsarbeten Inventarier Stadsnät/utrustning Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos dotterbolag Fordringar hos övriga koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andelar i bostadsrättsförening Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Bundet eget kapital Aktiekapital aktier á nom kr Bundna reserver Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skulder till övriga koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

33 BALANSRÄKNING NYCKELTAL KOMMENTARER TILL BALANSRÄKNING NYCKELTAL TILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR för koncernen uppgick till (3 789) mkr. Jämfört med utfall 2012 innebär det en ökning med 276 mkr (7,3 procent). Investeringar i koncernen uppgick till 305 (369) mkr. Avskrivningar uppgick till 23 mkr. För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick materiella anläggningstillgångar till (3 106) mkr, en ökning med 801 mkr (25,8 procent). Ökningen är primärt hänförd till fusioneringen av dotterbolaget Förvaltaren Bostäder i Ursvik under året. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 301 (169) mkr. Avskrivningar uppgick till 8 mkr. FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR för koncernen uppgick till 228 (228) mkr, oförändrat mot utfall För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick de finansiella anläggningstillgångarna till 451 (956) mkr, en minskning med 505 mkr (52,8 procent). Fordringar hos koncernföretag har minskat på grund av fusioneringen av dotterbolaget Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB. KORTFRISTIGA FORDRINGAR för koncernen uppgick till 72 (59) mkr, en ökning med 13 mkr (22 procent). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick kortfristiga fordringar till 62 (52) mkr, en ökning med 10 mkr (19,2 procent). KASSA OCH BANK för koncernen uppgick till 219 (299) mkr, en minskning av 80 mkr (26,8 procent). Amortering/lösen av lån har varit större än nytecknandet samt investeringar är främsta orsaken till minskad kassa. För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick kassa och bank till 238 (307) mkr, en minskning med 69 mkr (22,5 procent). Amortering/lösen av lån har varit större än nytecknandet samt investeringar är främsta orsaken till minskad kassa. EGET KAPITAL OCH SKULDER BUNDET EGET KAPITAL för koncernen uppgick till 630 (645) mkr, en förskjutning mellan fritt och bundet kapital. För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick bundet eget kapital till 600 mkr (600 mkr). FRITT EGET KAPITAL för koncernen uppgick till (1 404) mkr, en ökning med 245 mkr (17,5 procent). Ökningen är främst hänförlig till årets resultat. Se diagram på sidan 67. För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick fritt eget kapital till (1 456) mkr, en ökning med 257 mkr (17,7 procent). Ökningen är främst hänförlig till årets resultat. OBESKATTADE RESERVER för koncernen uppgick till 0 mkr (0 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick obeskattade reserver till 38 (57) mkr. Minskningen beror på upplösande av periodiseringsfond. AVSÄTTNINGAR för koncernen uppgick till 32 (22) mkr och motsvaras av uppskjuten skatteskuld samt uppskjuten skatt på upplöst periodiseringsfond. För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick avsättningar till 36 (21) mkr och motsvaras av uppskjuten skatteskuld. LÅNGFRISTIGA SKULDER för koncernen uppgick till (2 098) mkr, en minskning med 36 mkr (1,7 procent). Minskningen är hänförlig till en minskad låneportfölj. Skulder till kreditinstitut fördelas på banklån om mkr och företagscertifikatprogram om mkr. För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick långfristiga skulder till (2 093) mkr, en minskning med 36 mkr (1,7 procent). Minskningen är hänförlig till en minskad låneportfölj. KORTFRISTIGA SKULDER för koncernen uppgick till 211 (206) mkr, en ökning med 5 mkr (2,4 procent). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick kortfristiga skulder till 214 (194) mkr, en ökning med 20 mkr (10,3 procent). MARKNADSVÄRDE Koncernen Fastighets AB Förvaltaren har genom NAI Svefa låtit värdera samtliga fastigheter i bolagets bestånd med årsskiftet 2013/2014 som värdetidpunkt. Fastighetsbeståndet omfattade 79 värderingsobjekt samt BTA i Ursvik. Resterande värderingsobjekt internvärderades. Fastigheternas bedömda marknadsvärde för koncernen, inklusive mark, uppgick per den 31 december 2013 till (9 613) mkr vilket motsvarar en ökning på 9,1 procent. Koncern mkr kr/kvm mkr NETTOOMSÄTTNING Omsättning, mkr Omsättning, kr/kvm EGET KAPITAL Koncern Eget kapital, mkr Avkastning eget kapital, % % mkr % ÅRETS RESULTAT Koncern Resultat efter skatt, mkr SOLIDITET Koncern Synlig soliditet, % Justerad soliditet, % 66 67

34 KASSAFLÖDESANALYS KASSAFLÖDESANALYS KASSAFLÖDESANALYS KOMMENTARER TILL KASSAFLÖDESANALYS Belopp i mkr Koncernen Moderbolaget Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm - Avskrivningar Ersättning för sålda inventarier Resultat från fastighetsförsäljningar Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultatet uppgick till 306 (302) mkr och justering för poster som inte ingår i kassaflödet avseende den löpande verksamheten uppgick till 155 (105) mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 73 (123) mkr vilket motsvarar en förändring med 50 (49) mkr. Detta förklaras främst med återläggning av tidigare avskrivningar. Kassaflödet från förändringar av rörelsekapitalet uppgick till 15 (-39) mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 87 (84) mkr, vilket är en minskning med 3 (192) mkr jämfört med föregående år. KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGS- VERKSAMHETEN Investeringarna i materiella anläggningstillgångar uppgick till -316 (-361) mkr vilket är en minskning med 45 mkr jämfört med föregående år. Investeringarna motsvarar främst investeringar i befintliga fastigheter (-305 mkr). Övriga investeringar motsvarar kostnader för inventarier. Kassaflödet från sålda anläggningstillgångar uppgick till 17 (238) mkr. Kassaflödet från sålda koncernföretag uppgick till 176 (163) mkr. Kassaflödet från övriga investeringar uppgick till 0 (1) mkr. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -123 (41) mkr, vilket är en förändring med -164 (241) mkr jämfört med föregående år. KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGS- VERKSAMHETEN Nya lån har tagits upp med 300 (250) mkr och amortering av befintliga lån har skett med -336 (-218) mkr. Övrigt kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -8 (-24) mkr och motsvarar utbetalda koncernbidrag, utbetald utdelning till ägaren samt förändring av långfristiga skulder. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -44 (8) mkr, vilket är en minskning med -52 (517) mkr jämfört med föregående år. Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning/ökning varulager Minskning/ökning kundfordringar Minskning/ökning av fordringar Minskning/ökning av leverantörsskulder Minskning/ökning av skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Sålda koncernföretag Sålda finansiella anläggningstillgångar Övrig förändring finansiella anläggningstillgångar Investeringar i finansiella anläggningstillgångar Infusionerade medel från dotterbolag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skuld Förändring av långfristiga skulder Utbetalda koncernbidrag Utbetald utdelning Anteciperad utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

35 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper De redovisningsprinciper som är tillämpade överensstämmer med Årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd. Följande värderings- och omräkningsprinciper är tillämpade i årsredovisningen: Klassificering Anläggningstillgångar, långfristiga skulder och avsättningar motsvaras i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder motsvaras i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges. Koncernredovisning Koncernens resultat- och balansräkningar omfattar alla företag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har mer än hälften av aktiernas röstvärde samt företag i vilka koncernen på annat sätt har ett bestämmande inflytande och en mer betydande andel av resultatet av deras verksamhet. Samtliga förvärv av företag är redovisade enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagets egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värde, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Obeskattade reserver redovisade i de enskilda koncernföretagen är uppdelade i koncernens balansräkning i en kapitaldel och en skattedel. Kapitaldelen är förd till bundna reserver. Skattedelen är redovisad som avsättning under rubriken Avsättningar. Interna mellanhavanden och internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet. Intäkter Intäkter har upptagits till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Följande kriterier måste också uppfyllas innan intäkter redovisas: Ränta Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta). Hyresintäkter Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Leasing Fastighets AB Förvaltaren har leasingavtal gällande kontorsmaskiner och datorer samt miljöbilar. Samtliga leasing avtal redovisas som operationella vilket innebär att kostnadsförs löpande. Anläggningstillgångar Anläggningstillgångarna är redovisade till anskaffningskostnad med avdrag för planmässiga avskrivningar baserade på en bedömning av tillgångarnas ekonomiska livslängd. Avskrivningar enligt plan är gjorda enligt följande: Byggnader 2 4% Markanläggningar 5% Inventarier/Stadsnät utrustning 20% Moderbolaget har erhållit statligt stöd på 1 mkr under året och det har redovisats som en minskad anskaffning. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som är tänkt att beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. En nedskrivning reverseras om de skäl som föranledde nedskrivningen inte längre gäller. Fordringar och skulder Fordringar och skulder är redovisade till det belopp varmed de beräknas inflyta. Inkomstskatt Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader mellan skattemässiga värden på tillgångar och skulder och redovisningsmässiga värden. Den temporära skillnaden är hänförlig till anläggningstillgångar samt upplupna pensionskostnader. En skattesats på 22 procent har använts vid beräkningen av uppskjuten skatt. Klassificeringar Från år 2011 redovisas koncerninterna intäkter i posten administration för att lättare kunna jämföras mot koncerninterna kostnader i posten administration. Belopp i mkr om inte annat anges. Not 1 Hyresintäkter per rörelsegren Hyresintäkterna fördelas på rörelsegrenar enligt följande: Bostäder Lokaler Garage- och p-platser Övrigt Summa Not 2 Uppgift om inköp och försäljning inom samma koncern, m m Inköp och försäljning mellan Moderbolaget koncernföretag Inköp - Förvaltaren HBC AB 1,0% 1,3% - Sundbybergs Stadsnätsbolag AB 0,8% 0,8% - Sundbybergs Bredband AB 1,3% 1,6% Försäljning - Förvaltaren HBC AB Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Sundbybergs Bredband AB - - Not 3 Övriga intäkter Koncerninterna övriga intäkter 4 (5) mkr redovisas under posten administration. Not 4 Taxebundna utgifter Uppvärmning El Vatten Avfallshantering Fjärrkyla Summa Not 5 Underhållskostnader Fastighetsunderhåll Lägenhetsunderhåll Lokalunderhåll Summa Not 6 Driftskostnader Reparationer Skötsel och tillsyn Övriga driftskostnader Summa 1) ) I posten för moderbolaget ingår koncerninterna inköp med 10 (11) mkr. Not 7 Leasingavtal Moderbolaget Belopp i tkr <1 år 1 5 år >5 år Leasingavtal för kontorsmaskiner Leasingavtal för bilar Summa Leasingkostnader Belopp i tkr Leasingavtal för kontorsmaskiner Leasingavtal för bilar Summa Not 8 Upplysning om revisorns arvode och kostnadsersättning Belopp i tkr Ernst & Young AB Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga uppdrag Summa Med revisionsuppdrag avses granskningen av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag. Not 9 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter Belopp i tkr Medeltalet anställda Antal Varav Antal Varav anställda män anställda män Moderbolaget % % Dotterföretag 10 70% 10 70% Totalt i koncernen % % Löner, ersättningar m m Löner Soc.kostn Löner Soc.kostn och andra (varav pens. och andra (varav pens. ers. kostnader) ers. kostnader) Moderbolaget (9 699) (9 677) Dotterföretag (663) (417) Koncernen (10 362) (10 094) Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter mfl och anställda Styrelse Övriga Styrelse Övriga och VD anställda och VD anställda Moderbolaget Dotterföretag Koncernen Årets pensionskostnad för verkställande direktören i Fastighets AB Förvaltaren uppgår till 518 (453) tkr. Vid uppsägning gäller ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Om bolaget säger upp verkställande direktör äger verkställande direktör rätt till ett avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. Av koncernens pensionskostnader avser 337 (257) tkr nuvarande verkställande direktör i dotterbolagen Sundbybergs Bredband AB och Sundbybergs Stadsnätsbolag AB. Bolaget har en utestående pensionsförpliktelse till en tidigare verkställande direktör. Pensionen utbetalas från försäkringsbolaget via Fastighets AB Förvaltaren och beloppet 837 (922) tkr redovisas av bolaget som långfristig skuld med en korresponderande långfristig fordran gentemot berört försäkringsbolag. Styrelseledamöter och andra ledande befattningshavare Styrelseledamöter varav män Verkst. direktörer varav män Not 10 Resultat från fastighetsförsäljningar I beloppet ingår koncernintern försäljning med 2 (3) mkr. Not 11 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget Anteciperad utdelning på andelar i koncernföretag Summa Not 12 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Ränteintäkter, koncernföretag Summa Not 13 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Kostnad för kommunal borgen Summa Not 14 Bokslutsdispositioner Moderbolaget Avsättning till periodiseringsfond - -9 Återförd periodiseringsfond 19 - Summa 19-9 Not 15 Skatt på årets resultat Aktuell skatt - skatt på årets resultat skatt hänförlig till tidigare perioder skatteeffekt på koncernbidrag Uppskjuten skatt - avseende temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader avseende aktiverade underskottsavdrag Summa Not 16 Byggnader och mark Byggnader Ingående anskaffningsvärde Investeringar Aktiveringar Försäljningar Utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar Utrangeringar Återförda nedskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Ingående nedskrivningar Försäljningar Återförda nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde byggnader

36 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILLÄGGSUPPLYSNINGAR forts. Not 16 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Aktiveringar Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående redovisat värde markanläggningar Mark Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Försäljningar Fusionerade bolag Utrangeringar Utgående redovisat värde mark Utgående redovisat värde byggnader, markanläggningar och mark Not 17 Pågående fastighetsarbeten Redovisat värde vid årets början Investeringar Fusionerade bolag Aktiveringar Kostnadsfört Utgående redovisat värde Not 18 Inventarier Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 19 Stadsnät/utrustning Koncernen Ingående anskaffningsvärde Inköp 14 8 Försäljningar/utrangeringar - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan -8-6 Försäljningar/utrangeringar - - Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 20 Andelar i koncernföretag Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Villkorade aktieägartillskott - 31 Fusionerade bolag Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar - - Försäljningar/avyttringar - - Utgående redovisat värde Kapitalandel i Redovisat Företagets namn och org.nr Säte procent värde Förvaltaren HBC AB Sundbyberg 100% 40 Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB Sundbyberg 100% 0 Förvaltaren Fastighetsutveckling AB Sundbyberg 100% 0 Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Sundbyberg 100% 8 Sundbybergs Bredband AB Sundbyberg 100% 5 Summa 53 Not 21 Fordringar hos koncernföretag Moderbolaget Redovisat värde vid årets början Tillkommande poster Avgående poster Utgående redovisat värde Not 22 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Koncernen Antal Redovisat Företagets namn och org.nr Säte andelar värde Husbyggnadsvaror H.B.V Stockholm Moderbolaget Antal Redovisat Företagets namn och org.nr Säte andelar värde Husbyggnadsvaror H.B.V Stockholm Not 23 Andelar i bostadsrättsförening Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Avser andel i Bostadsrättsföreningen Blå Byn. Not 24 Andra långfristiga fordringar Redovisat värde vid årets början Tillkommande poster Avgående poster Utgående redovisat värde Av fordringarna avser 5 mkr optionsersättning från HSB. Not 25 Övriga kortfristiga fordringar Moms Fordringar i samband med fast.försäljningar Övriga kortfristiga fordringar Summa Not 26 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda driftskostnader Förutbetalda kostnadsräntor Övriga poster Summa Not 27 Kassa och bank Koncernkonto Övriga konton* Summa Moderbolaget har en checkräkningskredit på 140 mkr varav 0 mkr är utnyttjat. Koncernen har en checkräkningskredit på 195 mkr varav 22,4 mkr är utnyttjat. *Förvaltaren köper sin el på en elbörs som är en del av Nasdaq. Enligt EMIR direktiven måste alla kunder på Nasdaq ingå i en Default fond. Belopp insatt i fonden måste vara kvar så länge man är kund på Nasdaq. Genom ett säkerhetskonto måste Förvaltaren även ställa säkerheter för de positioner i el man har ingått avtal om. Detta (11 mkr) belopp ska garantera att Förvaltaren ska kunna betala förändringar i elpriset under perioden Not 28 Förändringar i eget kapital Aktie- Bundna Fria Årets Koncernen kapital reserver reserver resultat Belopp vid årets ingång Förskjutningar mellan bundet och fritt Vinstdisposition enligt beslut vid årets bolagsstämma Lämnade koncernbidrag Skatt på årets lämnade koncernbidrag Utdelning Årets resultat 230 Belopp vi årets utgång Aktie- Bundna Fria Årets Moderbolaget kapital reserver reserver resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisposition enligt beslut vid årets årsstämma Fusion av Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB 1 Utdelning Lämnade koncernbidrag Skatt på årets lämnade koncernbidrag Årets resultat 256 Belopp vid årets utgång Not 29 Obeskattade reserver Moderbolaget Periodiseringsfond tax Periodiseringsfond tax Periodiseringsfond tax Summa Not 30 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld - avseende temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader avseende övriga temporära skillnader Övriga avsättningar Summa I bokslutet 2012 har uppskjutna skatteskulder omvärderats från 26,3% till 22% på grund av att bolagsskatten ändras från och med Not 31 Skulder till kreditinstitut Skulder som förfaller till betalning mellan ett och fem år efter balansdagen Skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen Summa Not 32 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda hyror Interimsskulder avseende fastighetsaffärer Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Upplupna räntekostnader Övriga poster Summa Not 33 Ställda säkerheter till kreditinstitut Fastighetsinteckning Summa Not 34 Ansvarsförbindelser Ansvarsbelopp, Fastigo Summa Not 35 Fusion Per genomfördes en fusion av det helägda aktiebolaget Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB, org nr Bolaget uppgick i Fastighets AB Förvaltaren, org nr Resultat- och balansräkningsposterna var per fusionsdagen följande: Nettoomsättning tkr Rörelseresultat tkr Resultat efter finansiella poster tkr Anläggningstillgångar tkr Omsättningstillgångar tkr Skulder tkr 72 73

37 VINSTDISPOSITION REVISIONSBERÄTTELSE FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION REVISIONSBERÄTTELSE VINSTUTDELNING OCH VÄRDEÖVERFÖRING Den nya lagen för allmännyttiga bostadsaktiebolag trädde i kraft den 1 januari 2011 vilken innebar att reglerna för värdeöverföring förändrades. Räntesatsen utgörs av den genomsnittliga statslåneräntan plus 1 procentenhet. Kapitalbasen ska motsvara det kapital som ägaren vid föregående räkenskapsårs utgång skjutit till i bolaget som betalning för aktier. Värdeöverföringar under ett räkenskapsår får dock inte överstiga ett belopp som motsvarar hälften av bolagets resultat för föregående räkenskapsår. För år 2013 blev den genomsnittliga statslåneräntan 2,01 procent vilket innebär att värdeöverföringen 2013 kan maximalt uppgå till 7,1 mkr. KONCERNEN Fritt eget kapital i koncernen uppgår till mkr, varav årets vinst är 230 mkr. Någon avsättning till bundna fonder föreslås ej. MODERBOLAGET Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel i kronor Sten Olsson Ordförande Bengt Hansson Edwin Ericksson Balanserade vinstmedel från föregående år Fusionerade bolag Årets resultat Summa FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att 7,1 mkr utdelas till ägaren samt att återstående mkr balanseras i ny räkning. Årets utdelning uppgår till 3,01 procent på det belopp som ägaren vid föregående räkenskapsårs utgång skjutit till i bolaget som betalning för aktier. Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas i ny räkning balanseras STYRELSENS YTTRANDE ENLIGT 18 KAP 4 AKTIEBOLAGSLAGEN Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets soliditet med endast 0,2 procent vilket är betryggande mot bakgrund av Kristoffer Tamsons Vice ordförande Sundbyberg Nina Lundström Gunhild Manell Bengt Fasth Vår revisionsberättelse har lämnats Ernst & Young AB bolagets verksamhet. Styrelsen bedömer även att bolagets likviditet kan upprätthållas på en betryggande nivå efter föreslagen utdelning. Med beaktande av relationen mellan bolagets tillgångar, skulder och eget kapital samt med hänsyn till resultatprognoser och investeringsbehov per denna dag anser vi således att den föreslagna utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet. Den föreslagna utdelningen är även försvarlig med hänsyn till bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningen påverkar inte bolagets förmåga att fullgöra sina kort- och långfristiga förpliktelser eller genomföra nödvändiga investeringar. Den föreslagna utdelningen är således inte i strid mot aktiebolagslagens regler i 17 kap 3. Styrelsens uppfattning är vidare att bolagets ekonomiska ställning med beaktande av den föreslagna utdelningen är betryggande för fordringsägarna. Styrelsen kan inte heller finna andra omständigheter som föranleder att utdelning inte bör ske enligt styrelsens förslag. Hossein Atighechi Christer Rydh Anette Sand Verkställande direktör Till årsstämman i Fastighets AB Förvaltaren, org.nr RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fastighets AB Förvaltaren för räkenskapsåret Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR FÖR ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERN- REDOVISNINGEN Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. REVISORNS ANSVAR Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. UTTALANDEN Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fastighets AB Förvaltaren för STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. REVISORNS ANSVAR Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. UTTALANDEN Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 21 mars 2014 Ernst & Young AB Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Magnus Fredmer Auktoriserad revisor 74 75

38 GRANSKNINGSRAPPORT FÖRETAGSLEDNING GRANSKNINGSRAPPORT FÖR ÅR 2013 FÖRETAGSLEDNING Lekmannarevision i Fastighets AB Förvaltaren Till årsstämman i Fastighets AB Förvaltaren Org.nr Till fullmäktige i Sundbybergs stad Vi av fullmäktige i Sundbybergs stad utsedda lekmannarevisorer, har granskat Fastighets AB Förvaltarens verksamhet. Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och intern kontroll och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att vi planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra oss om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning. Under året har lekmannarevisorerna granskat bolagets former och instrument för styrning, uppföljning och kontroll. Granskningen har visat att det föreligger en tillräcklig struktur avseende intern kontroll inom Fastighets AB Förvaltaren. Vidare har en fördjupad granskning genomförts av bolagets rutiner rörande informationssäkerhet, vilken har avrapporterats i särkskild rapport. Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomiskt synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Vi finner således inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. Sundbybergs stad den 21 mars 2014 Torbjörn Nylén HansErik Salomonsson Anette Sand Tuija Fransson John Lindell Anders Sundqvist Urban Holm ANETTE SAND, VD (1957) På Förvaltaren sedan Tidigare VD på Sigtunahem, fastighetschef för Ersta Diakoni samt VD för Wallenstam Stockholm och HSB Södertörn Boservice. Mer än 30 års branscherfarenhet. Utbildning: Gymnasieingenjör kompletterad med universitets-/ högskolestudier i bland annat företagsekonomi, fastighetsekonomi och juridik. URBAN HOLM, CHEF FASTIGHETSUTVECKLING (1956) På Förvaltaren sedan Tidigare verksam 14 år inom beställarledet i olika befattningar, bland annat som chef, och 10 år inom konsultledet som projektledare och projektör. Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad CTH och Drifttekniker KTH. JOHN LINDELL, CHEF EKONOMI OCH FINANS (1970) På Förvaltaren sedan Tidigare ekonomichef på Jernhusen samt koncerncontroller på Hufvudstaden. Har 12 år i fastighetsbranschen. Utbildning: Mag. kand. i Företagsekonomi, Stockholms Universitet. ANDERS SUNDQVIST, KOMMUNIKATIONSCHEF (1962) På Förvaltaren sedan Tidigare 7 år som kommunikatör inom Telia och konsult på PR-byrå samt 9 år som projektör, bland annat vid FFNS Arkitekter. Utbildning: Gymnasieingenjör Bygg (4 år) och fil. kand vid linjen för Personalfrågor, Stockholms Universitet. TUIJA FRANSSON, HR-CHEF (1956) På Förvaltaren sedan Tidigare bland annat verksam i 10 år med personalfrågor inom Stockholm stad. Utbildning: Beteendevetare 120 poäng med inriktning på arbetsrätt vid Stockholms universitet. CHEF FÖRVALTNING OCH UTHYRNING I november 2013 avslutade Lena Boman sin anställning som chef för Förvaltning och uthyrning. Hennes efterträdare Karin Strömberg Ekström börjar sin anställning den 1 juni Karin kommer närmast från Stiftelsen Stockholms Studentbostäder och tjänsten som boservicechef. Där har hon bland annat ansvarat för förvaltning, uthyrning och administration

39 STYRELSE FLERÅRSÖVERSIKT STYRELSE FLERÅRSÖVERSIKT KONCERN RESULTATRÄKNING mkr kr/kvm Nettoomsättning Skötsel och tillsyn Reparationer Underhåll Taxebundna utgifter Övrig drift Fastighetsskatt Sten Olsson Hossein Atighechi Bengt Fasth Fastighetskostnad Driftnetto Administration Bruttoresultat Avskrivningar Berit Berggren Mikael Sundesten Fastighetshandel Rörelseresultat Räntenetto Resultat från andelar i koncernföretag Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Årets resultat Anette Sand (VD) Kristoffer Tamsons Edwin Erickson NYCKELTAL Bengt Hansson Gunhild Manell Superbruttoresultat, kr/kvm (moderbolag) Operativt resultat, mkr Överskottsgrad, driftnetto (%) 36,4 40,4 44,6 43,1 42,1 Överskottsgrad, bruttoresultat (%) 20,4 26,4 29,2 27,4 22,5 Antal lägenheter Marknadsvärde fastigheter Christer Rydh Bokfört värde fastigheter STYRELSE I FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN (MB) Sten Olsson, Styrelseordförande Kristoffer Tamsons, Vice ordförande Bengt Fasth, Ledamot Christer Rydh, Ledamot Hossein Atighechi, Ledamot Bengt Hansson, Ledamot Gunhild Manell, Ledamot Edwin Erickson, Ledamot Nina Lundström, Ledamot Berit Berggren, Suppleant Mikael Sundesten, Suppleant Hannes Holmér, Suppleant* ARBETSTAGARREPRESENTANTER Shorsh Rahem, Vision Wivi-Anne Johansson, Sveriges Ingenjörer Markku Maatala, Fastighets På bild saknas Nina Lundström och Hannes Holmér. Balansomslutning Eget kapital Kassaflöde Direktavkastning (%) 2,6 3,3 3,7 4,1 4,2 Avkastning på eget kapital (%) 10,6 11,0 7,9 20,0 4,3 Soliditet, synlig (%) 49,5 46,8 44,2 37,3 28,1 Soliditet, justerad (%) 66,3 62,8 61,1 56,2 50,0 Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,0 2,6 3,7 6,0 * Efterträdde Sophie Silverryd som valde att avsluta sitt styrelseuppdrag den 13 september

40 FASTIGHETSFAKTA FASTIGHETSFAKTA FASTIGHETSFAKTA: CENTRALA SUNDBYBERG Uthyrningsbar yta (kvm) Antalsuppgifter IDnr Fastighetsnamn Fastighetsadress Fastigheter i dotterbolag Nybyggnadsår Värdeår Taxeringsvärde, mkr Bostäder Lokaler Totalt Lägenheter Lokaler P-platser Garageplatser 1 Bageriet 23 Humbleg 30 36, Högklintav 17 39, Landsv Banken 8 Espl. 4 8, Landsv 58 62, Vasag Basaren 1 Franstorpsv 19 29, Landsv Berghällen 11 Gjuteribacken Berghällen 16 Gjuteribacken Bildhuggaren 11 Mariagatan 1 5, Prästgårdsg Bävern 2 Friluftsv 29 31, Vackra v Dalen 1 Tulegatan Ekdungen 1 Järnvägsgatan Ekorren 2 Ateljevägen Enen 8 9 Björkhagsv 2, Järnvägsg Fasanen 3 Furuv 28, Rensg 2, Stenbrottsg 4, Tuleg Grönskogen 1 Fågelsången Gåsen 2 Vintergatan Gåsen 6 Prästgårdsgatan Göken 2 Skogsbacken Klippan 25 Trädgårdsgatan Maskinisten 2 Lekplatsvägen Metallarbetaren 1 Bergsg 5 15, Lekplatsv 2 10, Tuleg Muraren 9 Järnvägsg 30, Stationsg 1 5, Stureg Polaris 2 Bergdalen Pollux 2 Bergdalen Posten 12 Järnvägsg 24 26, Stureg Pressen 1 Esplanaden 15 17, Stureg 32, Vegag Renen 2 Ateljev 1 3, Skogsbacken Ringaren 5 Otterstavägen Rökeriet 5 Nybergs Torg 8, 10 A B, Stationsg Skogen 1 Lötgatan Skogen 3 Lötgatan 4 6, Starrbäcksg Spiken 4 Sturegatan 41/Esplanaden Vargen 2 Friluftsv 4 26, Skogsbacken Östern 5 Götg 14 20, Råstensg 15, Tuleg Totalt Otterstavägen, Centrala Starrbäcksgatan, Centrala Sturegatan, Centrala Järnvägsgatan, Centrala Nybergs Torg, Centrala 80 81

41 FASTIGHETSFAKTA FASTIGHETSFAKTA FASTIGHETSFAKTA: RISSNE/URSVIK IDnr Fastighetsnamn Fastighetsadress Fastigheter i dotterbolag Nybyggnadsår Värdeår Taxeringsvärde, mkr Uthyrningsbar yta (kvm) Bostäder Lokaler Totalt Lägenheter Antalsuppgifter Lokaler P-platser Garageplatser 10 1 Artilleristen 1 5 Ridvägen 11 45, Kavalleriv 3 + 5, p-hus Batteriet 1 Pjäsbacken Batteriet 2 Pjäsbacken Batteriet 3 Pjäsbacken Batteriet 4 Pjäsbacken 2 6, p-hus Divisionen 1 Lavettvägen Divisionen 2 Lavettvägen Divisionen 5 Lavettvägen 3 7, p-hus Dragonen 1 Kavallerivägen Höladan 1 Stallg 29, Mönstringsv 7 9, Ladugårdsg Lien 1 Odalvägen Lien 2 Odalvägen , p-hus Lien 3 Odalvägen Parkering Valkyriavägen 1, p-pl Räfsan 1 Valkyriavägen Räfsan 2 Valkyriavägen Räfsan 4 Valkyriavägen Räfsan 5 Valkyriavägen Räfsan 6 Valkyriavägen Skvadronen 2 Skvadronsbacken Skvadronen 3 Skvadronsbacken Skvadronen 4 Skvadronsbacken Skvadronen 5 Skvadronsbacken Skvadronen 6 Skvadronsbacken Skvadronen 7 Skvadronsbacken Skvadronen 8 Skvadronsbacken Skvadronen 9 Skvadronsbacken 6, p-hus Skörden 1 Stallg 26, Ursviks allé 14 16, Oxenstiernas allé Solskiftet 1 Valkyriavägen Solskiftet 2 Valkyriavägen Solskiftet 3 Valkyriavägen , p-hus Solskiftet 4 Valkyriavägen Spaden 1 Odalvägen Spaden 2 Odalvägen Spaden 3 Odalvägen 1+ 29, p-hus Sundbyberg 2:79 1) (Mark Ursvik) Vikingen 4 Mjölnerbacken Vikingen 5 Mjölnerbacken Totalt ) Gemensamhetsanläggning Odalvägen, Rissne Ursviks allé, Ursvik Odalvägen, Rissne Pjäsbacken, Rissne Stallgatan, Ursvik 82 83

42 FASTIGHETSFAKTA FASTIGHETSFAKTA FASTIGHETSFAKTA: HALLONBERGEN OCH ÖR IDnr Fastighetsnamn Fastighetsadress 1 Gullvivan 2 Mamsellstigen Hundlokan 3 Majeldsvägen Kartan 1 Lötsjövägen 2 6, Rissneleden 7, Skolgången p-pl Fastigheter i dotterbolag Nybyggnadsår Ljungen 3 Spelmanshöjden Orienteraren 8 Hallonbergsv 1 47, Skolgången Skidåkaren 7 Skidbacken Stigfinnaren 8 Bergshöjden Terränglöparen 11 Hallonbergen 8 10 x Terränglöparen 9 Lötsjövägen Vandraren 8 Rissneleden Violen 2 Logdansv 2 48, Örsvängen Totalt Värdeår Taxeringsvärde, mkr Uthyrningsbar yta (kvm) Bostäder Lokaler Totalt Lägenheter Antalsuppgifter Lokaler P-platser Garageplatser 7 10 Skidbacken, Hallonbergen Spelmanshöjden, Ör Skidbacken, Hallonbergen Spelmanshöjden, Ör Skidbacken, Hallonbergen 3 1 FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Fastighet Adress Vikingen 3 Mjölnerbacken Rissne Stadsdel Försäljningsår Antal lägenheter Area Köpeskilling, mkr Köpeskilling, kr/kvm Vikingen 7 Mjölnerbacken Rissne Blåelden 2 Örsvängen 3 7 Hallonbergen/Ör Divisionen Lavettvägen 31 35, Rissne Källsprånget 4 Eliegatan Centrala Sundbyberg Räfsan 3 Valkyriavägen 7 Rissne Skvadronen 1 Skvadronsbacken Rissne Vikingen 1+ 2 Mjölnerbacken Rissne Vikkingen 6 Mjölnerbacken Rissne Trasten 3 Furuv. 23, Stenbrottsg. 1 5, Tuleg. 20 Centrala Sundbyberg Franstorp 1 Franstorpsvägen Lilla Alby Enen 13 Hästhagsg. 1, Järnvägsg , Ursviksv. 1 Centrala Sundbyberg Gulmåran 1 Kavaljersbacken 2 16 Hallonbergen/Ör Grönskogen 6 Prästgårdsg , Bergsg. 2 Centrala Sundbyberg Kompasen 1 Hallonbergspl. 2 20, Lötsjöv. 1 A Rissneleden 1 5 Hallonbergen/Ör Kapellet 11 Esplanaden 14, Järnvägsgatan 40 Centrala Sundbyberg Hästhoven 2 Örsvägen 9, 11, 13 och 15 Hallonbergen/Ör Totalt

43 Christer Carlsson 86