ÅRSREDOVISNING Sundbybergs stadshus AB

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2013 Sundbybergs stadshus AB

2 Innehåll Sida Detta är Sundbybergs stadshus AB 1 VD har ordet 2 Koncernöversikt 3 Året som gått 4 Koncernen i sammandrag inkl kommentarer 5 Resultat per bolag inkl kommentarer 6 Fastighetsbestånd 7 Investeringar 8 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB 9 Sundbybergs stadshus infrastruktur AB 10 Ursvik Sopsug AB 11 Fastighets AB Förvaltaren 12 Förvaltaren HBC AB 13 Stadsnätsbolagen 14 Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Redovisningsprinciper Noter Förslag till vinstdisposition 34 Revisionsberättelse Ernst & Young 35 Granskningsrapport 36 Hållbarhetsredovisning ( Fastighets AB Förvaltaren) Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2013

3 Detta är Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs vision år Innehåller planer för hur mark, skogs- och vattenområden ska användas på bästa sätt utifrån ett socialt, ekologiskt och ekonomiskt perspektiv. Koncernen Sundbybergs stadshus AB har som syfte att: Utveckla kommunen som attraktiv och efterfrågad bostadsort Erbjuda ett pris- och kvalitetsvarierat utbud av hyresbostäder i alla stadsdelar genom produktion av miljöprofilerade bostadsmiljöer som bidrar till ökad livskvalitet, tillväxt, nyföretagande, samt integration Vara ett strategiskt instrument för tillväxt, företagsetableringar, och utveckling av näringsliv samt effektivt utnyttjande av lokaler. Detta ska leda till en mer attraktiv kommun byggd på varierat näringsliv Sundbybergs stad Sundbybergs stad till ytan Sveriges minsta kommun, samtidigt den snabbast växande med drygt invånare. Med närhet till Stockholm city, grönområden, flygplatser och en stadskärna med alla allmänna kommunikationer, har "Sumpan" mycket att erbjuda. Välkommen till staden där den är som bäst. Fram till år 2020 ska befolkningen öka med cirka 25 procent, från drygt invånare till För att bemöta befolkningsökningen byggs bostäder i Ursvik och Brotorp liksom mellan Rissne, Hallonbergen och Ör. Samtidigt görs plats för fler företag. Sundbybergs stad ska vara en kommun i social, ekonomisk och ekologisk balans. Staden ska präglas av balans mellan bostäder, arbetsplatser och grönstruktur. En viktig princip är en bostad - en arbetsplats. Stadens bostadsområden ska planeras så att människor med olika bakgrund ska kunna mötas. SCB:s nya befolkningsstatistik visar att Sundbyberg de senaste fem åren har växt med 12,3 procent mest i hela Sverige. Vid årsskiftet hade staden ca medborgare. Sundbyberg har en yngre befolkning än Stockholms län och landet i stort. Medelåldern är 38,1 år och sju av tio är i arbetsför ålder (18-64 år). Projekt Tvärbanan Norr, ombyggnationen av Mälarbanan, nya E18 och Stora Ursvik är aktuella projekt som kommer påverka tillväxten i kommunen. Dessa utbyggnader kommer att möta den allt större efterfrågan på effektiva transportmedel och kvalitativt boende som uppstår i takt med att storstadsregionen växer. Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus AB, moderbolaget, har en sammanhållande funktion för bolagen i koncernen. Koncernen bildades den 8 januari 2009 och bolagets säte är Sundbyberg. Koncernen består av 4 dotterbolag varav ett bolag i sin tur har 5 egna dotterbolag. Koncernens uppgifter Koncernstyrelsen ska fatta de principiella beslut som krävs för att kommunfullmäktiges uppdrag till koncernen genomförs. Dotterbolagens styrelser och verkställande ledningar har det operativa ansvaret för att kommunfullmäktiges beslut verkställs. Koncernen ska bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya sundbybergare valfrihet bland olika upplåtelseformer i Sundbybergs stads alla stadsdelar. Därför ska koncernen ha en markreserv för framtida bostadsbehov och förvärva fastigheter samt medverka till nyproduktion av hyresrätter i stadsdelar där bostadsrätter är dominerande. Koncernen ska vidare kunna avyttra mark för nybyggnation av bostads- och äganderätter i stadsdelar där hyresrätter är den dominerade upplåtelseformen. Koncernen ska vidare vara en god hyresvärd för sina hyresgäster. Koncernen ska också som hyresvärd möjliggöra att kooperativa hyresrättsföreningar bildas och drivs inom sitt bestånd. Ett aktivt arbete ska bedrivas för att öka hyresgästernas möjligheter till inflytande över sitt boende och för att öka insynen. Den sociala dimensionen ska vara tydlig. Utveckling av stadskärnan i centrala Sundbyberg och andra centra Stadskärnan ska präglas av en blandning av olika funktioner och verksamheter. Koncernen ska aktivt medverka till att möjliggöra en järnväg i tunnel för att utveckla stadskärnan i centrala Sundbyberg. Koncernen ska skapa förutsättningar för en handel och service i staden som har hög tillgänglighet. Koncernen ska med sitt fastighetsbestånd kunna bidra till den av kommunen beslutade utvecklingen av Sundbybergs stadskärna och övriga stadsdelar. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

4 VD har ordet Sveriges snabbast växande kommun Sundbyberg är en Sundbyberg är nu den kommun som växer snabbast i landet. Utmaningen för staden och stadens bolag är att möta de stora krav som befolkningstillväxten innebär. Det behövs fler bostäder, utbyggd service, bra kommunikationer, en väl utbyggd infrastruktur och nya arbetstillfällen. Koncernen 5 år Sundbybergs stadshus AB, som är det kommunala koncernbolaget, har nu varit verksamt i fem år. De fem åren har kännetecknats av ett intensivt utvecklingsarbete: * Värdeutvecklingen på jämförbart fastighetsbestånd har ökat med 45 procent eller 3,3 miljarder. * Under perioden har Fastighets AB Förvaltaren investerat cirka 1,1 miljarder i sina fastigheter. * Nästan 1 miljard har använts till underhåll. * 268 nya lägenheter har byggts och 211 lägenheter har renoverats. * 17 fastigheter med lägenheter har ombildats till bostadsrätter. Det totala försäljningspriset är drygt 2 miljarder. * Två nya bolag har tillkommit i koncernen. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB och Ursviks Sopsug AB. * Förändringar av bolagsstrukturen pågår för att öka effektiviteten ett år med fortsatt utveckling Koncernens strategi med att skapa starka finanser som ger utrymme för omfattande investeringar har fortsatt varit framgångsrikt. Från en investeringsvolym på 28 mkr och ett underhåll på 122 mkr 2009 har investeringstakten succesivt ökat och uppgick 2013 till 424 mkr. Dessutom gjordes underhåll för 178 mkr i bolagens fastigheter. De största investeringarna var färdigställandet av nya lägenheter i Ursvik och ombyggnationen av Banken 8. Inflyttningen i Fastighets AB Förvaltarens 268 nya lägenheter i Ursvik slutfördes under Det är den första nyproduktionen i bolaget på över 20 år. Järnvägens dragning genom Sundbybergs centrum är av oerhörd strategisk betydelse för stadens utvecklingsmöjligheter. Om Mälarbanans fyra spår förläggs i en nedsänkt tunnel möjliggörs på sikt en mycket positiv utveckling av stadens centrum. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB bildades 2011 för att medverka i kommunens ansträngningar för att få en överenskommelse om nedgrävning av järnvägen. Under våren 2013 träffade Sundbybergs stad en överenskommelse med Trafikverket som möjliggör en övertäckning av järnvägen genom centrala Sundbyberg. Förslaget innebär att staden blir ägare till marken ovanpå den övertäckta järnvägen. Regeringen kommer under första kvartalet 2014 att ta slutgiltig ställning till förslaget har en fastighet avyttrats till bostadsrättsförening. Det är Hästhoven 2 i Ör. Den totala köpeskillingen var 192 mkr. Under 2012 genomfördes inom koncernen en utredning om nyttan med kommunägd stadsnätsverksamhet. Under 2013 lämnade Sundbybergs stadshus AB rekommendationer till staden om den fortsatta verksamheten. I november beslutade kommunfullmäktige att tillstyrka rekommendationerna som bland annat innebär att ägandet av bolagen bör förändras så att de ägs av Sundbybergs stadshus AB. Översynen av stadens och koncernens fastighetsbestånd samt de kommunala lokalfrågorna har fortsatt under Starka finanser och omfattande investeringsprogram Koncernen har en fortsatt positiv resultatutveckling. Resultatet för 2013 är 232 mkr efter skatt vilket är en förbättring jämfört med föregående år på 23 mkr. Även värdeutvecklingen på koncernens fastigheter och mark har varit god. Resultatet av den marknadsvärdering som gjordes vid årsskiftet visar att marknadsvärdet ökat med 9 procent under året. Sedan 2009 har marknadsvärdet i kr/kvm ökat med 45 procent. Det samlade fastighetsvärdet i koncernen var vid årsskiftet ca 10,7 miljarder kronor. Koncernen har en synlig soliditet på 48,6 procent och om hänsyn tas till marknadsvärdet är soliditeten 65,9 procent. Direktavkastningen på marknadsvärdet 2013 är 2,7 procent vilket är i linje med ägardirektivens krav på avkastning som är 3,5 procent procent. Totalavkastningen för 2013 var 11,7 procent. Den starka finansiella ställningen är viktig med tanke på det omfattande investeringsprogram som planeras inom koncernen. Under de kommande fem åren planeras investeringar på 4,4 miljarder och för de kommande 15 åren finns investeringsplaner på totalt 11 miljarder. I dessa ingår byggandet av 1000 nya bostäder. Aktiv ägarstyrning Bolaget ansvarar för styrning och uppföljning av dotterbolagens verksamheter utifrån kommunfullmäktiges ägardirektiv och strategiska inriktning. Kommunens ägardirektiv har av moderbolaget omsatts till direktiv för respektive bolag i koncernen. Sundbybergs stadshus AB kommer i sin ägarstyrning årligen att följa upp dessa direktiv och till kommunen redovisa uppnådda resultat. Även de ekonomiska resultatmålen för respektive bolag fastställs av koncernen. Utmaningar 2014 Arbetet med att förverkliga den omfattande fastighetsutvecklingsplanen i Fastighets AB Förvaltaren fortsätter. Prognosen för den totala projektvolymen i investeringar och underhåll 2014 uppgår till ca 900 mkr. Den kommunala koncernen bidrar genom dessa investeringar till att Sundbybergs stad är väl rustat för den fortsatta snabba utvecklingen. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

5 Koncernöversikt Kommunfullmäktige Kommunstyrelsen Förklaringar till färger Bolag med anställda Bolag utan anställda Styrnings- och ägarutskott Sundbybergs stadshus AB Styrelse, Ordf Pär Nuder VD, Sten Olsson Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Styrelse, Ordf Sten Olsson VD, Torsten Josephson Fastighets AB Förvaltaren Styrelse, Ordf Sten Olsson VD, Anette Sand Ursvik Sopsug AB Styrelse, Ordf John Lindell VD, Andreas Hellström Sundbybergs stadshus Infrastruktur AB Styrelse, Ordf Bo Bylund VD, Torsten Josephson Förvaltaren HBC AB Styrelse, Ordf Sten Olsson Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB Styrelse, Ordf Sten Olsson VD, Anette Sand Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Styrelse, Ordf Anette Sand VD, Heléne Jacobsson Förvaltaren Fastighetsutveckling AB Styrelse, Ordf Sten Olsson Sundbybergs Bredband AB Styrelse, Ordf Anette Sand VD, Heléne Jacobsson Sundbybergs stadshus Koncern Ska aktivt medverka till att stadens vision förverkligas. Koncernen ska verka för att samordningsvinster och rationaliseringsmöjligheter inom kommunkoncernen tas till vara. Koncernen ska se till att stadens vision och strategiska inriktningar genomsyrar hela bolagskoncernen. Sundbybergs stadshus Infrastruktur AB är ett dotterbolag till Sundbybergs stadshus AB. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att genom administrativa åtgärder söka åstadkomma en järnväg i tunnel i Sundbybergs stad och bidra till utvecklingen i Sundbybergs stads resecentrum. Sundbybergs stadshus AB är moderbolag i Sundbybergs Stads bolagskoncern. Bolaget ska äga och förvalta aktier i bolag som indirekt ägs av Sundbybergs kommun. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB är ett dotterbolag till Sundbybergs Stadshus AB. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med arbetsplatser, lokaler och kollektiva anordningar. Bolagets syfte är att främja lokal- och arbetsplatsförsörjningen i Sundbybergs kommun. Fastighets AB Förvaltaren är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Sundbybergs stad tillika ett dotterbolag till Sundbybergs stadshus AB. Med 7936 lägenheter fördelade över hela Sundbyberg är Förvaltaren ett av de största bostadsbolagen i Storstockholm. Förutom bostäder har Förvaltaren ca kvadratmeter lokaler. Lokalerna finns i bostadsfastigheterna och kan vara alltifrån små lager till större butiker och kontor. Ursvik Sopsug AB är ett dotterbolag till Sundbybergs Stadshus AB. Bolaget ska uppföra, bedriva och förvalta sopsugsanläggningar i Sundbybergs stad. Ändamålet med bolagets verksamhet är att med iakttagande av självkostnadsprincipen äga, uppföra, förvalta och underhålla sopsugssystem i Sundbybergs stad. Förvaltaren HBC AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom stadsdelen Hallonbergen i Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter. Bolaget äger fastigheten Terränglöparen 11 (Hallonbergen Centrum). Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt idka annan därmed förenlig verksamhet Förvaltaren Fastighetsutveckling AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt idka annan därmed förenlig verksamhet. Bolaget äger inga fastigheter. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun äga och förvalta stadsnät för bredbandstjänster samt därmed förenlig verksamhet. Bolaget äger inga fastigheter. Sundbybergs Bredband AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att, direkt eller indirekt, utveckla och tillhandahålla nuvarande och framtida data-, TV - och telekommunikationstjänster till företag, organisationer och hushåll och därmed förenlig verksamhet. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

6 Året som gått Årsomsättningen uppgick till 768 (768) mkr. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är (9 826) mkr och det bokförda värdet (3 884) mkr. Standard & Poor s behöll dotterbolaget Fastighets AB Förvaltarens rating vid AA-/Stable/A-1+. Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 1,75 procent nya lägenheter färdigställdes i Ursvik. Inflyttat och klart i december Projektstart för ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg. Från 317 ettor och tvåor till 213 energisnåla lägenheter av blandade storlekar. Försäljningen utav fastigheten Hästhoven 2 i Hallonbergen med 128 lägenheter skedde under mars. Årets Nöjd-Kund-enkät bland de boende visade att betyget ökat från 64 till 65. Under året tecknades ett avtal mellan Sundbybergs stad och Trafikverket som medför att järnvägen genom centrala Sundbyberg läggs i tunnel när Mälarbanan utökas till fyra spår. Detta innebär att helt nya förutsättningar för att skapas en utveckling av stadskärnan. Under året hyrde Förvaltaren ut flera stora lokaler till bland annat Svensk Personlig Assistans, Sundbybergs Köksbryggeri och Elixia. Garage- och gårdsrenovering på Vandraren 8 i Hallonbergen med över 400 garageplatser påbörjades. Energianvändningen minskade med 2 procent, vilket är en del i målet att vara klimatneutral år Fastighets AB Förvaltaren beslutade utvecklingsplan som omfattar drygt av lägenheter under en 15- årsperiod har tagit fart. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

7 Koncernen i sammandrag Koncernen presenterar ett solitt resultat Intäkter Koncernens intäkter uppgick till 768 (768) mkr. Fastighetskostnader Koncernens fastighetskostnader ökade till 481 (451) mkr, en ökning med 30 mkr eller 6,7 procent. Kostnadssidans ökning beror främst på ett ökat fastighetsunderhåll. Administration Koncernens kostnader för administration ökade till 126 (111) mkr, en ökning med 15 mkr (13,5 procent). Ökningen beror främst på omställningskostnader. Avskrivningar Koncernens avskrivningskostnader minskade till 27 (96) mkr, en minskning med 69 mkr eller 71,9 procent. Förklaringen är en återläggning av en tidigare genomförd nedskrivning. Fastighetshandel Resultatet från fastighetsförsäljningar minskade till 177 (193) mkr. Under år 2013 avyttrades en fastighet, Hästhoven 2, till en nybildad bostadsrättsförening till ett försäljningspris om 192 mkr. Räntenetto Koncernens räntenetto uppgick till -64 (-73) mkr, en förbättring med 9 mkr eller 12,3 procent. Förbättringen förklaras av bättre lånevillkor, mindre swapvolym samt lägre marknadsräntor. Skatt Koncernens skatt uppgick till - 15 (-21) mkr, en minskning med 6 mkr. Resultat efter skatt Koncernens resultat efter skatt och bokslutsdispositioner uppgick till 232 (209) mkr, en ökning med 23 mkr eller 11 procent. Balansomslutningen uppgick till (4 356) mkr. Det egna kapitalet har under de senaste fem åren ökat med 834 mkr och uppgick till (2 005) mkr. Ökningen är främst hänförlig till fastighetsförsäljningar som skett under perioden. Den justerade soliditeten uppgick till 66 (63) procent att jämföra med 50 procent år Resultaträkning Rörelseintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Administration Bruttoresultat Avskrivningar Fastighetshandel Räntenetto Resultat före skatt Skatt Årets resultat Balansomslutning Eget kapital Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % Soliditet (justerad), % Direktavkastning, % 2,7 3,4 3,7 4,1 3,8 Jämförbart bestånd Rörelseintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

8 Resultat per bolag Fastighetsrörelsen står för 96% av omsättningen Sundbybergs stadshus AB - moderbolag Intäkterna för moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick till 3,9 mkr (3,6 mkr) och består av management fees till koncernbolag. Kostnader för bolaget uppgick till 7,2 (6,3) mkr och består främst av reverskostnader i samband med köpet av bolaget Förvaltaren Lokalfastigheter samt styrelsearvode, Vd och övriga kostnader såsom juridiska tjänster, revision mm. Bolaget erhöll utdelning från dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB om 3,5 mkr. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Bolaget redovisar ett resultat på 3 (0) mkr för året. Resultatet hänförs till ränteintäkter. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Intäkterna för dotterbolaget Lokalfastigheter i Sundbyberg AB uppgick till 24 (22,3) mkr. Fastighetskostnader för bolaget uppgick till 7,7 (6,7) mkr och består av taxebundna utgifter om 3,8 mkr, driftkostnader om 1,5 mkr samt fastighetsskatt om 1,1 mkr. Driftnettot uppgick till 16,4 (15,6 ) mkr. Kostnad för administration uppgick till 4,1 (4,8) mkr. Bruttoresultatet uppgick till 12,1 (10,8) mkr. Årets resultat efter finansiella poster och skatt uppgick till 8 (3,5) mkr. Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB Har under året fusionerats in i Fastighets AB Förvaltaren. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Bolagets intäkter uppgick till 20,3 (18) mkr. Driftkostnaderna uppgick till 2 (2) mkr och administrationskostnaderna till 12 (12) mkr. Bolagets bruttoresultat uppgick till 6 (5) mkr och resultatet efter finansiella kostnader till 2,6 (1) mkr. Sundbybergs Bredband AB Bolagets intäkter uppgick till 24,6 (24) mkr. Driftkostnaderna uppgick till 9 (9) mkr och administrationskostnaderna till 9 (9) mkr. Bolagets bruttoresultat uppgick till 7,2 (6) mkr och resultatet efter finansiella kostnader till 2,5 (3) mkr. Ursviks sopsug AB Bolaget redovisar ett resultat på 0 (0) mkr för året. Fastighets AB Förvaltaren Intäkterna för dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick till 697 (697) mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 466 (416) mkr varav underhållskostnader uppgick till 173 (123) mkr. Administrationskostnaderna uppgick till 103 (87) mkr. Årets resultat uppgick till 255 (242) mkr. Bolagets superbruttoresultat uppgick till 519 (507) kr/kvm. Förvaltaren HBC AB Intäkterna för bolaget uppgick under 2013 till 30 (27) mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 18 mkr (39) mkr, varav underhållskostnader uppgick till 4 (24) mkr. Resultatet efter skatt uppgick under året till 1,0 (-17) mkr. Resultat efter skatt år 2013 US-Ursvik Sopsug AB SS-Sundbybergs Stadsnätsbolag AB SI-Sbg stadshus infrastruktur AB v SH-Sundbybergs stadshus AB SB-Sundbybergs Bredband AB LF-Lokalfastigheter HC-Förvaltaren HBC AB FV-Förvaltaren mkr Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

9 Fastighetsbestånd Marknadsvärdet ökar med 9,0 procent Koncernen innehar ett fastighetsbestånd om ca kvm uthyrningsbar yta med ett marknadsvärde på mkr. Beståndet domineras av bostadsfastigheter med en sammanlagd yta på ca kvm, vilket motsvarar 78 procent av den totala ytan. Lokalytorna uppgick till ca kvm. Bostäder Koncernen äger en större del av det totala antalet hyresrätter inom kommunen. De finns i praktiskt taget alla stadsdelar och har olika karaktär beroende på under vilken period de byggdes. Fördelningen över storlek är också god, med tyngdpunkt på tvåor och treor. Drygt 33 procent utgörs av tvåor med en genomsnittlig yta på 61 kvm. Drygt 35 procent består av treor, med en genomsnittlig yta på 78 kvm. Lokaler Lokalerna är komplement till koncernens bostadsbestånd. Huvuddelen av lokalytan, kvadratmeter, ägs av dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren och är lokaliserade i bostadsfastigheterna. Resterande kvm är renodlade lokalfastigheter. De består av fastigheter i centralt attraktiva lägen. Garage och p-platser Med närmare garageplatser och ca p-platser har koncernen en stor del av hela kommunens utbud av bilplatser. Marknadsvärdering Det bedömda marknadsvärdet för koncernen Sundbybergs stadshus AB inklusive mark uppgick per 31 dec 2013 till (9 826) mkr. Jämfört med 2012 innebär det en ökning av marknadsvärdet med 9,0 procent. På ett jämförbart bestånd har marknadsvärdet ökat med 3,4 procent. Detta beror framförallt på att det långsiktiga avkastningskravet för fastigheterna har sjunkit jämfört med föregående år. Bokfört värde och övervärde Övervärde beräknas som skillnaden mellan bedömt marknadsvärde och bokfört värde. Koncernen Sundbybergs stadshus ABs bedömda marknadsvärde per 31 december 2013 uppgick till 10,7 mkr och det sammanlagda bokförda värdet inklusive pågående fastighetsarbeten uppgick till 4,1 mkr. Utifrån detta beräknades övervärdet till 6,6 mkr. Övervärdet utgör ca 62 procent av bedömt marknadsvärde. Behovet av nedskrivning bedöms utifrån den genomförda marknadsvärderingen. Inga fastigheter har under året varit föremål för nedskrivning. Projekt Ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg. Från 317 ettor och tvåor till 213 energisnåla lägenheter av blandade storlekar. Garage- och gårdsrenovering på Vandraren 8 i Hallonbergen med över 400 garageplatser påbörjades. Marknads- Antal Yta Antal Yta Yta Antal Antal värde (Mkr) lgh lgh lokaler lokaler tot p-platser garagepl Förvaltaren HBC Lokfast Totalt mkr v Marknadsvärde Antal fastigheter v Värdeår Marknadsvärde Bokfört värde Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

10 Investeringar 2013 Fastighetsutvecklingsplanen i fokus Investeringarna i koncernen per 31 december 2013 uppgick till 321 mkr (386 mkr) varav 301 mkr i Fastighets AB Förvaltaren. Antal pågående projekt under året uppgick till 260 st varav 35 st som aktiverats. De största satsningarna under 2013 avsåg byggstart för ombyggnationen av Banken 8 i Centrala Sundbyberg, I bolaget Bostäder i Ursvik färdigställdes nybyggnation en av Kv Skörden och Kv Höladan I Ursvik som i slutet av året fusionerades in i Fastighets AB Förvaltaren. Under året slutfördes även renoveringen av Ljungen 3 i Ör samt ombyggnationen av särskilt boende på Vandraren 8 i Hallonbergen. I Centrala Sundbyberg utfördes lokalanpassning för nytt gym på Östern 5, ett bryggeri på Spiken 4 samt ny vårdinrättning på Posten 12. I Ör påbörjades projektering för ombyggnation av Hundlokan 3. I Rissne och Centrala Sundbyberg satsade man på modernisering av hissar som fortlöper vidare etappvis. I bolaget Ursvik Sopsug AB pågår projektet av nyanläggning av ledningsnät och terminalbyggnad i Ursvik. Energieffektivisering i Hallonbergen centrum slutfördes. Den totala projektvolymen för 2013 inkl underhåll uppgick till ca 500 mkr. Projekt: (mkr) Bolag Utfall 2013 Ombyggnation Kv Banken 8 FV 139 Nybyggnation Ursvik FV 54 Lokalanpassning för Elixia, Östern 5 FV 22 Renovering Kv Ljungen 3 FV 12 Ombyggnation särskilt boende Vandraren 8 FV 10 Modernisering hissar Rissne FV 7 Projektutveckling Ursvik FV 6 Projektering Kv Hundlokan 3 FV 5 Modernisering hissar Centrala Sbg FV 4 Lokalanpassning SPA och tak Posten 12 FV 4 Övriga investeringar inkl tillval FV 37 Fastighets AB Förvaltaren totalt FV 301 Förvaltaren HBC AB HBC 5 Ursviks Sopsug AB US 16 Lokalfastigheter LF 0 KONCERNEN TOTALT 321 Nybyggnation Ursvik Ombyggnation Ljungen 3 Projektering av järnvägstunnel Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

11 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB "Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbybergs AB är efter försäljningarna i princip skuldfritt och omfattar ett fastighetsbestånd med 10 fastigheter med sammantaget ca kvm lokalyta och ett marknadsvärde om 220 mkr" VD, Torsten Josephson Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB har ett bestånd av rent kommersiella fastigheter. Under 2013 omsatte bolaget 24 mkr vilket är 2 mkr bättre än föregående år och ligger helt i linje med ägardirektiven som anger att avyttring ska ske av renodlade kommersiella fastigheter i takt med att marknaden utvecklas. Årets resultat efter finansiella poster men före skatt uppgick till 10 mkr en förbättring med 81 procent jämfört med föregående år. Marknaden är med beaktande av arbetsmarknaden, finansoron i flera länder och framtida räntenivåer osäker och avvaktande för kommersiella fastigheter både avseende transaktioner och avseende uthyrning av lokaler. För nya och moderna lokaler i centrala lägen så minskar vakanserna och hyresnivåerna är osäkra eller stagnerade. Makaronen 8, Järnvägsgatan 66 i centrala Sundbyberg Efter tidigare försäljningar är bolaget i princip skuldfritt och omfattar ett fastighetsbestånd med 10 fastigheter med sammantaget ca kvm lokalyta och ett marknadsvärde om 220 mkr. Under året har fokus legat på uthyrning av uppkomna vakanser och översyn av teknisk status för minskning av driftkostnader. Planerade aktiviteter 2014 Fortsatt fokus på uthyrningsarbete och driftöversyn. Identifiering av projektutvecklingsmöjligheter för kvarvarande fastigheter. Kvartersmästaren 1, Rissne Torg 1-9 i Rissne Nyckeltal Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % Direktavkastning, % Andel av koncernens omsättning 3% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

12 Sundbybergs stadshus infrastruktur AB "Under året medverkade bolaget till att ett avtal tecknades mellan Sundbybergs stad och Trafikverket som medför att järnvägen genom centrala Sundbyberg läggs i tunnel när Mälarbanan utökas till fyra spår. Detta innebär att helt nya förutsättningar för att skapas en utveckling av stadskärnan. På uppdrag från Staden leder nu bolaget arbetet med en Framtidsdialog om Sundbybergs nya stadskärna. VD, Torsten Josephson Sundbybergs stadshus infrastruktur ABs syfte är att verka för att åstadkomma en överdäckning av spårområdet vid utbyggnad av järnvägen genom centrala Sundbyberg och bidra till utvecklingen av Sundbybergs stads resecentrum. Under hösten 2011 etablerades bolaget och under våren 2012 träffades en överenskommelse mellan Trafikverket och bolaget för att genomföra ett gemensamt utredningsarbete i syfte att klargöra förutsättningarna och kostnaderna för Mälarbanans utbyggnad genom centrala Sundbyberg. Under ledning av en styrgrupp genomfördes ett intensivt gemensamt utredningsarbete med fördjupade studier rörande förutsättningarna för ytalternativ och tunnelalternativ med bland annat fördjupade kostnadsanalyser. Utredningsarbetet avslutades under första kvartalet Därefter vidtog förhandlingar mellan Trafikverket och Sundbyberg företrädda av bolaget kring ett medfinansieringsavtal. Under våren 2013 träffades ett avtal mellan parterna. Medfinansieringsavtalet förutsätter att utbyggnaden av Mälarbanan till fyra spår genom centrala Sundbyberg sker i tunnel. Kostnaden för järnvägssträckan är beräknad till 9,7 mdkr. Sundbybergs stad avlastar Trafikverket 800 mkr genom att dels själv genomföra och finansiera åtgärder kostnadsberäknade till 350 mkr, och dels genom att betala 450 mkr till Trafikverket. I detta ingår att staden förvärvar den fastighet (mark) som skapas ovan tunneln. Medfinansieringsavtalets giltighet är villkorat av att Regeringen godkänner avtalet, vilket beräknas ske under våren Så snart så skett måste arbetet med att ta fram en ny järnvägsplan startas av Trafikverket. Parallellt med detta arbete ska nya detaljplaner utarbetas. Under hösten 2013 fick bolaget i uppdrag från Staden att leda arbetet med att genomföra en bred Framtidsdialog om Sundbybergs nya stadskärna med syfte att samla in åsikter, idéer och visioner som kan ligga till grund för kommande detaljplanearbeten. Arbetet som ska resultera i en rapport under våren 2014 bedrivs av en projektgrupp som bolaget ansvara för och finansierar. Nyckeltal Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % Direktavkastning, % Andel av koncernens omsättning 0% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

13 Ursvik Sopsug AB "Ursvik Sopsug AB bildades för att anlägga och sköta stationär sopsug i Stora Ursvik. " VD, Andreas Hellström Ursvik Sopsug AB Bolaget Ursvik Sopsug AB, USAB, förvärvades av Stadshus AB den av NCC, HSB, Riksbyggen och Fastighets AB Förvaltaren. Ursvik Sopsug AB bildades för att anlägga och sköta stationär sopsug i Stora Ursvik. Anledningen var ett beslut som fattades av den partsgemensamma ledningsgruppen inom stadsbyggnadsprojektet Stora Ursvik, att sophanteringen inom projektet ska ske genom sopsug, i stället för genom kärlhämtningssystem. Syftet är främst miljömässigt då de tunga transporterna inom området minskar. Under 2013 upphandlades entreprenaden för uppförandet av sopsugsterminalen och anläggningsarbetena påbörjades under sensommaren Sopsugsterminalen beräknas vara färdig och driftsättas under hösten Sopsugsterminalen kommer miljöklassas enligt BREEAM. Under 2013 har även några anslutningsavtal tecknats med byggherrar i Stora Ursvik, ett arbete som kommer fortlöpa åren framöver. Anslutningsavtalet reglerar bland annat den tekniska anslutningen mellan sopsugsanläggningen inom kvartersmark och det av Ursvik Sopsug AB ägda huvudnätet och styrningen. Anlutningsavtalet reglerar även den anslutningsavgift som varje anslutet kvarter/fastighetsägare måste erlägga. Till driftsättningen kommer även driftavtal/årsavtal tecknas med anslutna fastighetsägare. Driftavtalet reglerar kostnader för drift av sopsugsanläggning och omhändertagande av insamlade sopor. Nyckeltal Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % Direktavkastning på MV, driftnetto, % Andel av koncernens omsättning 0% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

14 Fastighets AB Förvaltaren Allt fler företag etablerar sina huvudkontor i Sundbyberg. Mitt i händelsernas centrum har Förvaltaren sin verksamhet. Att äga och förvalta cirka lägenheter och cirka kvadratmeter lokaler på denna marknad är både spännande och fascinerande." VD, Anette Sand Mycket gynnsam marknad Efterfrågan på hyresrätter i Storstockholm bara växer. Vi på Förvaltaren har cirka hushåll i vår intressebank. Mot bakgrund av inflyttning och befolkningsprognoser för regionen ser vi inte att efterfrågan kommer att sjunka under överskådlig framtid. Fastighetsportfölj med långsiktig utveckling Förvaltaren fortsätter sitt långsiktiga arbete med att få en bättre spridning av värdeåren i fastighetsportföljen. Syftet är dels att få en jämnare fördelning av renoverings- och underhållsbehov mellan åren - och dels att kunna erbjuda våra hyresgäster ett brett utbud av lägenheter med olika standard och hyresnivå. Under 2013 har vi avyttrat fastigheten Hästhoven 2 i Ör till bostadsrätter, färdigställt vår nyproduktion av 268 lägenheter i Ursvik och haft byggstart på vår totalrenovering av fastigheten Banken 8 i centrala Sundbyberg. Förvaltarens mål är att bygga hyresrätter och att bidra med mark för byggandet av ytterligare 1000 hyresrätter i Sundbyberg. Fastighetsportfölj med långsiktig utveckling Förvaltaren har idag finansiella nyckeltal som visar att vi kan och bör investera och det ska vi göra! Vi har precis påbörjat genomförandet av vår omfattande fastighetsutvecklingsplan som innehåller både renoveringar av befintliga hus och nyproduktion. Vi har samtidigt, genom effektiviseringar i den dagliga verksamheten, kunnat öka underhållsinsatserna från 60 mkr 2008 till 173 mkr Ett bolag med långsiktigt hållbar utveckling Förvaltaren har en lång tradition av att arbeta med miljöfrågor. Lägg därtill vårt ständiga engagemang för bosociala frågor och vår stabila ekonomi. Då syns vår långsiktigt hållbara utveckling. Vi har också satt in extra resurser för att få bättre ordning på trappstädningen, vilket märktes tydligt i årets kundmätning. Resultatet för 2013 gav ett index på 65 vilket betyder att vi höjt oss ett steg sedan förra året och fem hela steg sedan Det betyder i sin tur att vi är på rätt väg för att nå vårt långsiktiga mål att ha norra Storstockholms nöjdaste hyresgäster. Butiker, kontor, förskolor, äldreboenden och mycket mer ryms i de cirka kvm lokaler som Förvaltaren äger och förvaltar. Vi ska finnas där för att lyssna, diskutera, lösa problem och hjälpa företaget eller organisationen att kunna ägna sig åt sin affärsverksamhet istället för att hantera lokalfrågor. Eftersom Förvaltaren är en stor spelare på lokalmarknaden i Sundbyberg betyder det mycket för staden som helhet hur vi lyckas. För att förstärka den delen av vår verksamhet har vi vid årsskiftet 2013/2014 bildat en särskild enhet med en ansvarig chef som ska arbeta ännu tydligare med dessa frågor. Våra medarbetare är medlet att nå målen Förvaltaren satsar målmedvetet på rekrytering och utveckling av ambitiösa, kompetenta och hängivna medarbetare. Med allt från studiebesök och utbildning till chefsutveckling och internrekrytering försöker vi skapa ett klimat som stödjer ett resultatorienterat och kundfokuserat arbetssätt. Jag ser fram mot 2014 Med ett fortsatt fokus på nöjda kunder, en långsiktig fastighetsutvecklingsplan och styrning mot ständiga förbättringar, i kombination med fantastiskt fina finansiella nyckeltal, är det lätt att känna glädje och positiv förväntan inför Våra hyresgäster är själva nerven i företaget Därför analyserar vi svaren på vår Nöjd-Kund-enkät kvarter för kvarter och verkställer de förbättringar som efterfrågas. Under 2013 har vi till exempel anställt egna trädgårdsmästare eftersom våra hyresgäster tycker att gårdarna är en mycket viktig trivselfaktor. Nyckeltal Omsättning Andel av koncernens omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % 49,6 47,5 44,8 Direktavkastning på MV, driftnetto, % 2,3 3,1 3,5 91% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

15 Förvaltaren HBC AB "Förvaltaren HBC ABs energieffektiviseringsprojekt har gett en total besparing på MWh/år för värme och 500 MWh/år för el" Ordf, Sten Olsson Intäkterna för bolaget uppgick under 2013 till 30 (27) mkr. Vakanserna och hyresförlusterna har minskat något under året. Ett ökat fokus på intäktsprocesserna sker fortsätter under Fastighetskostnaderna uppgick under 2012 till 18 (39) mkr. Resultatet efter skatt uppgick under 2013 till 1 (-17) mkr. Resultatet förklaras med minskade projektkostnader och energibesparingar. Fastigheten innehåller cirka kvadratmeter lokaler för såväl handel, kontor som kommunal service. Verksamheten förvaltas av inhyrd personal från moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren Nyckeltal Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto 40 neg neg Överskottsgrad, bruttoresultat 34 neg neg Soliditet (synlig), % Direktavkastning, % 4 neg neg Andel av koncernens omsättning 4% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

16 Sundbybergs Stadsnät "Sundbybergs stadsnät har bidragit till att Sundbyberg är fibertätast kommun i hela landet. Vi i Sundbyberg har full valfrihet och välja och vraka och byta när vi vill - Det är frihetens nät" Sundbybergs Stadsnät Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och systerbolaget Sundbybergs Bredband AB samverkar under begreppet Sundbybergs Stadsnät i syfte att erbjuda Sundbybergsborna och kommunens näringsidkare en komplett infrastruktur för transport av dagens och morgondagens bredbandstjänster. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB äger och förvaltar den passiva infrastrukturen. Sundbybergs Bredband AB äger och förvaltar det aktiva bredbandsnätet och transporterar bredbandstjänster till och från slutkonsumenten. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB äger och förvaltar ett passivt fiberoptiskt nät inom Sundbybergs stad. Bolaget erbjuder kommunens fastighetsägare anslutning till ett finmaskigt fiberoptiskt nät, byggt och designat för att bära dagens och morgondagens bredbandstjänster. Därutöver erbjuder bolaget fiberoptiska kommunikationslösningar på lika villkor till såväl operatörer, företag som offentlig verksamhet. Utbyggnaden av det fiberoptiska nätet har främst skett i samband med kommunens exploateringsarbeten i Stora Ursvik, Västra Brotorp, kvarteret Franstorp, Elverket och Lärkan samt genom samförläggning med andra entreprenörer som utfört olika schaktarbeten inom kommunen. Genom vårt samarbete med andra stadsnät och med marknadens operatörer har ett nationellt avtalspaket tagits fram. Detta för att standardisera handeln med uthyrning av svartfiber till marknadens aktörer. Det pågår också ett nationellt kravställningsarbete gällande ett systemstöd för att underlätta handeln med svartfiberuthyrningen. VD, Helené Jacobson Sundbybergs Bredband AB äger och förvaltar ett aktivt, öppet kommunikationsnät för bredbandstjänster inom Sundbybergs stad. Bolaget erbjuder kommunens fastighetsägare, via förhyrd fiberkabel från Sundbybergs Stadsnätsbolag AB, uppkoppling till ett öppet nät, en plattform innehållande en tjänstemarknad med många tjänsteleverantörer i fri konkurrens. Här väljer varje enskild slutkund fritt mellan en mängd olika tjänster. Konkurrensen ger hög kvalité, korta bindningstider och pressade priser. Riktade försäljningskampanjer, tillsammans med våra tjänsteleverantörer, har genomförts i syfte att öka aktiveringsgraden av slutkundsnoder. Införsäljning av företagsanslutningar inom moderbolagets fastighetsbestånd har pågått under året, liksom bearbetningen av fastighetsägare för flerbostadshus. Aktiva slutkundsnoder ökade med 9%, aktiveringsgraden med 3% och anslutningsbara med 5%. Stadsnätets målsättning är att stimulera en positiv utveckling i Sundbyberg genom att tillhandahålla en öppen och konkurrensneutral infrastruktur för bredbandstransporter, utifrån en väl anlagd fiberinfrastruktur och en välutvecklad plattform för tjänstetransporter. Det öppna transportnätet utvecklas genom lokal, regional och nationell samverkan. Sundbybergs Stadsnät är miljöcertifierat och arbetar utifrån principen, ständiga förbättringar. Myndigheterna ställer mer och mer krav på robustheten i fiberinfrastrukturen. Med utgångspunkt från Post-och Telestyrelsens allmänna rekommendationer för robusta nät och noder har ett kvalitetsgranskningsarbete påbörjats under året. Nyckeltal för båda bolagen tillsammans Omsättning Periodens resultat efter skatt Balansomslutning Likvida medel Överskottsgrad, driftnetto Överskottsgrad, bruttoresultat Soliditet (synlig), % Direktavkastning på MV, driftnetto, % Andel av koncernens omsättning 6% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Sundbybergs stadshus AB avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret ÄGARFÖRHÅLLANDEN Sundbybergs stadshus AB, , ägs till 100 procent av Sundbybergs Stad. Bolaget fungerar som holdingbolag för stadens bolagskoncern. Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus AB bildades 8 januari Bolagets säte är Sundbyberg och har till föremål att vara moderbolag i Sundbybergs stads bolagskoncern. Bolaget ska äga och förvalta aktier i bolag som indirekt ägs av Sundbybergs kommun. Bolaget ska även arbeta med koncerngemensamma tjänster, bl a företagsledning. Som en del av kommunkoncernen ska Sundbybergs stadshus AB med dotterbolag aktivt medverka till att stadens vision förverkligas. Moderbolaget, Sundbybergs stadshus AB, och dess helägda dotterbolag benämns gemensamt koncernen. Koncernen ska verka för att samordningsvinster och rationaliseringsmöjligheter inom kommunkoncernen tas till vara. Koncernen ska se till att stadens vision och strategiska inriktningar genomsyrar hela bolagskoncernen. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Det helägda dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med arbetsplatser, lokaler och kollektiva anordningar. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Det helägda dotterbolaget Sundbybergs stadshus infrastruktur AB har till föremål för sin verksamhet att genom administrativa åtgärder söka åstadkomma en järnväg i tunnel i Sundbybergs stad och bidra till utvecklingen i Sundbybergs stads resecentrum. Ursvik Sopsug AB Det helägda dotterbolaget Ursvik Sopsug AB har till föremål för sin verksamhet att uppföra, bedriva och förvalta sopsugsanläggningar i Sundbybergs stad. Ändamålet med bolagets verksamhet är att med iakttagande av självkostnadsprincipen äga, uppföra, förvalta och underhålla sopsugssystem i Sundbybergs stad. Fastighets AB Förvaltaren (publ) Det helägda dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren (publ) började sin verksamhet år Verksamheten bedrivs i Sundbyberg och omfattar förvaltning och uthyrning av bostäder och lokaler. Enligt ägardirektiven ska bolaget bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya sundbybergare valfrihet i val av bostad i staden. Bolaget ska vidare i den omfattning som är lämplig inom sitt fastighetsbestånd medverka till förutsättningar för att näringslivet i staden utvecklas och att nya företag etableras. I koncernen ingår även Fastighets AB Förvaltarens helägda dotterbolag: Förvaltaren HBC AB har till föremål för sin verksamhet att inom stadsdelen Hallonbergen i Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter. Bolaget äger fastigheten Sundbyberg Terränglöparen 11 (Hallonbergen centrum). Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun, direkt och indirekt, äga och förvalta fastigheter samt att idka annan därmed förenlig verksamhet. Förvaltaren Fastighetsutveckling AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt att idka annan därmed förenlig verksamhet. Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB Har under året fusionerats in i Fastighets AB Förvaltaren. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun äga och förvalta stadsnät för bredbandstjänster samt annan därmed förenlig verksamhet. Sundbybergs Bredband AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun, direkt eller indirekt, utveckla och tillhandahålla nuvarande och framtida data-, TV- och telekommunikationstjänster till företag, organisationer och hushåll och därmed förenlig verksamhet Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÄSENTLIGA HÄNDELSER Nya hyran Fastighets AB Förvaltaren och Hyresgästföreningen kom överens om nya hyresnivåer för I genomsnitt höjdes hyrorna med 1,75 procent från och med 1 februari 2013, vilket motsvarade cirka 9,5 mkr i ökade intäkter. Fastighetsaffärer Under 2013 genomfördes en fastighetstransaktion i Fastighets AB Förvaltaren. Fastigheten Hästhoven 2 avyttrades och ombildades till BRF. Köpeskillingen uppgick till 192 mkr. Projekt Projektstart för ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg. Från 317 ettor och tvåor till 213 energisnåla lägenheter av blandade storlekar. Under året påbörjades garage- och gårdsrenovering på Vandraren 8 i Hallonbergen med över 400 garageplatser. Stadsnät Utbyggnaden av det fiberoptiska nätet har främst skett i samband med kommunens exploateringsarbeten i Stora Ursvik, Västra Brotorp och i kvarteret Franstorp samt genom samordning med andra entreprenörer som utfört schaktarbeten inom kommunen. Rating Förvaltaren behöll det höga kreditbetyget AA-/Stable/A-1+. ÅRETS RESULTAT Omsättningen för koncernen uppgick till 768 (768) mkr. Driftnettot uppgick till 287 (317) mkr, en minskning med 30 mkr. Årets resultat för koncernen uppgick till 232 (209) mkr. Förklaras med en fastighetsförsäljning samt återläggning av tidigare nedskrivning. Det operativa resultatet för koncernen uppgick till 6 (36 ) mkr. Årets resultat, mkr Bolag Omsättning Res e skatt Omsättning Res e skatt Koncernen Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus Infrastruktur AB Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Ursvik Sopsug AB Fastighets AB Förvaltaren Förvaltaren HBC AB Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB Förvaltaren Fastighetsutveckling AB Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Sundbybergs Bredband AB Eliminering Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MÅLUPPFYLLELSE Enligt ägardirektiven ska koncernens direktavkastning, dvs. driftnettot (nettoomsättning minus drift- och underhållskostnader) dividerat med marknadsvärdet på fastighetsbeståndet motsvara 3,5 procent +/- 1,0 procent. För år 2013 uppgick direktavkastningen till 2,7 (3,2) procent vilket innebär att målet för direktavkastning uppfylls. Vidare säger ägardirektiven att en långsiktigt acceptabel soliditetsnivå ska eftersträvas. Koncernens synliga soliditet uppgår till 49 (46) procent och den justerade soliditeten, dvs när man tar hänsyn till marknadsvärden på fastigheterna, uppgår till 66 (63) procent. Med dessa soliditetstal uppfyller koncernen målet i ägardirektivet och det visar även att koncernen har en stark finansiell ställning att möta framtida utmaningar inom fastighetsbeståndet. FRAMTIDEN Styrelsen för koncernen ska fortsätta arbetet med att utveckla kommunen som attraktiv och efterfrågad bostadsort genom att erbjuda ett pris- och kvalitetsvarierat utbud av hyresbostäder genom produktion av miljöprofilerade bostadsmiljöer med målet att bidra till ökad livskvalitet, önskad tillväxt, nyföretagande, inpendling samt integration. Styrelsen kommer även att följa arbetet i dotterbolagen där Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB fortsätter med arbetet att utveckla byggrätter på befintligt bestånd. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB fortsätter sitt arbete med att genomföra framtagna strategier för att åstadkomma en överdäckning av järnvägen. Fastighets AB Förvaltaren fortsätter att realisera sin strategiska plan avseende utveckling av bolagets fastighetsportfölj. HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Sedan periodens utgång har Fastighets AB Förvaltaren genomfört två obligationsemissioner om totalt 350 mkr. Det ena obligationslånet, om 100 mkr, har en löptid på 3 år och det andra obligationslånetet, om 250 mkr, har en löptid på 5 år. Bostadshyran höjdes med 1,44 procent i genomsnitt från och med 1 februari Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning

20 Koncernen Moderbolag RESULTATRÄKNING Not Belopp i mkr Hyresintäkter 1, Övriga intäkter Nettoomsättning Taxebundna utgifter Underhåll Drift Fastighetsskatt Drift- och underhållskostnader Driftnetto Administration 7, 8, Bruttoresultat Avskrivningar 16,18, Återförda nedskrivningar Utrangeringar Resultat från fastighetsförsäljningar Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning