Delårsrapport januari-september 2000

Transkript

1 Delårsrapport januari-september 2000

2 Delårsrapport januari-september 2000 Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. Resultatet efter skatt för januari-september 2000 uppgick till 324 Mkr, motsvarande en vinst om 6,69 kronor per aktie. Resultatet i förvaltningen förbättrades med 21 % och förvaltningsresultatet per aktie steg till 6,69 kronor. Under tredje kvartalet har egna aktier inlösts och återköpts för 830 Mkr. Verksamhet och strategi Castellum är ett av de större renodlade, börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstadsområdena. Fastighetsbeståndet, som innehåller främst kommersiella lokaler men även bostäder, ägs och förvaltas av sex lokala dotterbolag med egna identiteter. Castellums verksamhet fokuseras på tillväxt i kassaflöden och resultat, vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Castellums övergripande strategi för värdetillväxt bygger på: Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingsmöjligheter. Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvaltning. Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Castellums resultat skall därför bestå både av överskott i den löpande verksamheten och av vinster från fastighetsförsäljningar, de sistnämnda till en målsatt nivå om 100 Mkr per år. Den synliga soliditeten i Castellums nuvarande bestånd skall långsiktigt vara minst 30 %. Castellums utdelningspolitik innebär att minst 50 % av årets resultat efter betald skatt skall delas ut. Hänsyn skall dock tas till bolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Intäkter och resultat Förvaltningsresultatet, d v s periodens resultat exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt, uppgick till 324 Mkr (276), motsvarande 6,69 kr (5,52) per aktie. Förbättringen, som uppgår till 21 %, har främst uppnåtts genom ökade hyresintäkter men resultatet har också påverkats positivt av genomförda förvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Inlösen- och återköpsprogrammet har hittills endast marginellt påverkat resultatet per aktie. Förvaltningsresultat per aktie, kr Isolerat kvartal, staplar 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Rullande årsvärde, kurva 12,00 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv ,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Vinster från fastighetsförsäljningar uppgick till 126 Mkr (107). Periodens resultat efter skatt uppgick till 324 Mkr (276), vilket ger ett resultat per aktie om 6,69 kr (5,52). Kassaflödet inklusive vinst från fastighetsförsäljningar uppgick till 531 Mkr (441), motsvarande 10,97 kr (8,82) per aktie. Koncernens hyresintäkter uppgick till Mkr (928). Hyresintäkterna har påverkats positivt av såväl hyresnivåökningar som en förbättring av uthyrningsgraden. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet har jämfört med motsvarande period föregående år ökat med två procentenheter till 91,5 %, medan den är i stort sett oförändrad i bostadsbeståndet, 98 %. Hyresutvecklingen under perioden har varit positiv. Både nyuthyrningar och genomförda omförhandlingar har medfört ökade hyresnivåer om än i varierande grad beroende på såväl de lokala marknaderna som hyresobjektens läge och kvalitet. I stockholmsområdet har stigande efterfrågan och minskande utbud av attraktiva, lediga lokaler medfört fortsatt sjunkande vakanser och ökande hyresnivåer. Även i Göteborg är efterfrågan god på de flesta typer av lokaler, särskilt större lager- och logistiklokaler. I öresundsområdet är Lund fortfarande den delmarknad som har högst efterfrågan och där har

3 också nyproduktion inletts. Även i Malmö förbättras hyresmarknaden successivt, vilket gör det möjligt att efterhand genomföra bolagets utvecklingsprojekt. Såväl västra Småland som Mälardalen kännetecknas av fortsatt god tillväxt och stabil sysselsättning. Fastighetskostnaderna, som uppgick till 362 Mkr (347) ligger på en långsiktigt stabil nivå. Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 700 Mkr (581) motsvarande en direktavkastning om 9,0 % (8,8). Efter avskrivningar om 74 Mkr (66) var bruttoresultatet från fastighetsförvaltningen 626 Mkr (515). Under perioden har fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris om 434 Mkr (411), vilket innebar en vinst om 126 Mkr (107). De centrala administrationskostnaderna uppgick till 43 Mkr (41). I denna post ingår kostnader för incitamentsprogram till företagsledningen om 9 Mkr (7). Under perioden har 6 Mkr avseende överskottsmedel från SPP intäktsförts. Resultatpåverkan netto är dock oväsentlig då pensionsåtaganden gjorts på motsvarande belopp. Kostnaderna avseende det offentliga erbjudandet till Diligentias aktieägare uppgick till 12 Mkr, vilka redovisas som jämförelsestörande poster. Budet fullföljdes ej då villkoren för erbjudandet inte uppfylldes. Periodens rörelseresultat före finansnetto uppgick till 697 Mkr (581). Finansnettot, som var 259 Mkr ( 198) har, utöver förändrad fastighetsportfölj, påverkats med 9 Mkr i ökade räntekostnader såsom en effekt av inlösen-/återköpsprogrammet. På grund av kvarvarande underskottsavdrag, som uppgår till 1,4 mdr uppstår ingen aktuell betald skattekostnad. I enlighet med nedanstående redogörelse redovisas uppskjuten skattekostnad om 115 Mkr (107). Bolagets redovisningsprinciper har från och med år 2000 ändrats avseende avskrivningar och inkomstskatter. Avskrivningarna, som tidigare varit differentierade för olika fastighetskategorier (kontor/butik 1,5 %, lager/ industri 2 % samt bostäder 1 %), har med hänsyn till utvecklingen av fastighetsbeståndets marknadsvärde liksom rådande branschpraxis ändrats till generellt 1 %, vilket på helårsbasis medför Mkr lägre avskrivningar. Med beaktande av Redovisningsrådets rekommendation om byte av redovisningsprincip (RR:5), och avskrivningarnas väsentliga betydelse för det redovisade resultatet, har det bedömts att det mest rättvisande sättet att redovisa bolagets resultatutveckling är att jämförelsetalen avseende avskrivningar och berörda nyckeltal justeras. Någon justering av fastigheternas bokförda värden har ej gjorts. Vidare har Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9) tillämpats från och med år Denna rekommendation innebär i korthet att såväl uppskjutna skatteskulder som skattefordringar medtas i redovisningen och att förändringar av dessa under perioden skall påverka resultaträkningen. För Castellum innebär detta att det egna kapitalet ökas med uppskjutna skattefordringar vid årets ingång om 401 Mkr, främst bestående av outnyttjade underskottsavdrag. I takt med att underskottsavdragen och därmed den uppskjutna skattefordran utnyttjas redovisas en uppskjuten skattekostnad om ca 28 % av resultatet före skatt. Jämförelsetalen avseende såväl resultat- och balansräkning som nyckeltal har justerats utifrån en skattesats om 28 %. Investeringar och försäljningar Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedanstående uppställning. Bokfört värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningar Avskrivningar 69 Fastighetsbestånd 30 september Under perioden har förvärvats 17 (27) kommersiella fastigheter för totalt 605 Mkr (720). Därav avser 305 Mkr förvärv i Storgöteborg, 104 Mkr i Mälardalen, 97 Mkr i Öresundsområdet, 55 Mkr i Storstockholm samt 44 Mkr i Västra Småland. Med undantag för förvärvade fastigheter med stora vakanser, ger samtliga förvärv redan vid tillträdet ett positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar. Investeringar i befintliga fastigheter har under perioden uppgått till 402 Mkr (289). Bland de större igångsatta, ej färdigställda projekten kan nämnas nybyggnation av ett kontorshus vid Lilla Bommen i centrala Göteborg för ca 160 Mkr med beräknat färdigställande i början av I Lund pågår första etappen av en större nybyggnation av kontor om ca 200 Mkr. I Stockholm pågår projektering av nya kontorsbyggnader i dels norra Kista om 12 tkvm, dels Johanneshov om 15 tkvm. Under perioden har 34 (32) fastigheter, bokförda till 308 Mkr (304), avyttrats med en vinst om 126 Mkr (107). Av periodens försäljningar avsåg 20 bostadsfastigheter bokförda till 230 Mkr, vilka såldes med en vinst om 84 Mkr. Fastigheter bokförda till 80 Mkr såldes till lokala bostadsrättsföreningar med en vinst om 51 Mkr. Vidare avyttrades 14 kommersiella fastigheter bokförda till 78 Mkr med en vinst om 42 Mkr. Den 20 mars offentliggjordes en värdering av Castellums fastighetsbestånd samt en substansvärdering av aktien. Denna värdering visade att substansvärdet per 31 december 1999 uppgick till 132 kr per aktie. Utifrån det övervärde som beräknades vid denna värdering har substansvärdet per 30 september 2000, justerat för köpta fastigheters anskaffningsvärde och sålda fastigheters försäljningspris, beräknats till 141 kr per aktie.

4 Finansiering Castellums finansiering per 30 september 2000 kan sammanfattas i följande diagram. Eget kapital Mkr (32 %) Räntebärande skulder Övriga skulder Mkr (63 %) 532 Mkr (5 %) Det egna kapitalet uppgår till Mkr (4 370), motsvarande en soliditet om 32 % (40). Det egna kapitalets förändring under perioden framgår av nedanstående uppställning: Fria re- Aktie- Bundna server/ Mkr kapital reserver resultat Summa Vid årets ingång Effekt byte redovisningsprincip inkomstskatt Utdelning 4,50 kr/aktie Nyemission, C-aktier Inlösen Återköp egna aktier Periodens resultat Vid periodens utgång Den ordinarie bolagsstämman den 24 maj beslutade att godkänna ett inlösen/återköpsprogram om totalt Mkr. Erbjudandet om inlösen avsåg var sjunde aktie till 100 kronor per aktie, innebärande att aktier om totalt ca 700 Mkr har lösts in. Till ledning för den kommande realisationsvinstbeskattningen har Riksskatteverket nyligen fastställt anskaffningsvärdets fördelning varvid 98,3 % hänförs till aktier och resterande 1,7 % till inlösenrätter. I samband med inlösenprogrammet emitterades temporärt C-aktier. Beslut har fattats om att lösa in dessa C-aktier för 14 Mkr. Tingsrättens tillstånd har erhållits och utbetalning kommer att ske efter det att beslutet vunnit laga kraft och erforderlig PRV-registrering skett. Under tredje kvartalet har återköp skett av egna aktier för 126 Mkr. Antalet registrerade aktier uppgår till , medan antalet utestående aktier, exklusive C-aktier och återköpta egna aktier, uppgår till Per den 30 september 2000 hade Castellum avtalade kreditlöften om totalt Mkr (6 715), varav Mkr (5 670) var disponerat. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 77 Mkr (96) uppgick till Mkr (5 574). Den vägda löptiden för avtalade kreditlöften var 5,1 år och garanterar Castellum krediter till en bestämd marginal under avtalens löptid. Enligt Castellums finanspolicy skall låneförfallostrukturen vara sådan att minst 50 % av koncernens lånestock skall ha en löptid om 2 år eller mera. Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 2000 var 5,8 % (5,8), medan den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,2 år (2,3). Ränteförfallostrukturen har uppnåtts dels genom långa räntebindningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränteswapavtal och collars. Den genomsnittliga räntebindningstiden inom koncernen skall enligt finanspolicyn vara 2 4 år. Ränte- och låneförfallostruktur Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Kreditavtal Utnyttjat Mkr % Mkr Mkr 0-1 år, inkl likviditet , år 941 6, år 962 5, år , år ,4 5-6 år 152 6, år Totalt , Moderbolaget Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 9 Mkr (1). Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 6 Mkr (5). Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 69 Mkr (85), i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag Mkr (2 546) och räntebärande internfinansiering om Mkr (6 269). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om Mkr (3 509) och externa långfristiga skulder om Mkr (5 363). Göteborg 19 oktober 2000 Lars-Erik Jansson Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Ekonomiska rapporteringstillfällen Bokslutskommuniké januari 2001 Ordinarie bolagsstämma mars 2001 Delårsrapport januari mars april 2001 Halvårsrapport januari juni augusti 2001 Delårsrapport januari september oktober 2001 Bokslutskommuniké januari 2002 Ytterligare information kan erhållas av bolagets ekonomi- och finansdirektör / vice VD Håkan Hellström, tel , samt på Castellums webbplats,

5 Resultaträkning Mkr juli-sept juli-sept jan-sept jan-sept jan-dec Hyresintäkter Driftskostnader Underhåll Hyresgästanpassningar Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar* Bruttoresultat fastighetsförvaltning Försäljningar, fastigheter Försäljningsintäkter Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljningar Centrala administrationskostnader Jämförelsestörande poster 12 Rörelseresultat Räntebidrag Finansiella kostnader netto Resultat efter finansnetto Aktuell betald skatt 1 Uppskjuten skatt* Periodens resultat Balansräkning Mkr 30 sept 30 sept 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter Uppskjuten skattefordran* Övriga anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital* Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder * Bolagets redovisningsprinciper har från och med år 2000 ändrats. I resultaträkningen har berörda jämförelsetal justerats avseende såväl avskrivningar som inkomstskatter medan balansräkningens jämförelsetal enbart justerats avseende inkomstskatter.

6 Kassaflödesanalys Mkr jan-sept jan-sept jan-dec Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Jämförelsestörande poster 12 Betalt finansnetto Betald skatt 1 Kassaflöde före förändring rörelsekapital och investeringar Förändring rörelsekapital Kassaflöde före investeringar Investeringar, fastigheter Försäljningar, fastigheter Investeringar, övrigt netto Kassaflöde efter investeringar Förändring långfristiga skulder Förändring långfristiga fordringar Förändring fordran/skuld vid försäljning/förvärv av fastigheter Inlösen/återköp egna aktier m m 817 Utdelning Förändring kassa och bank Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans Nyckeltal jan-sept jan-sept jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 92,3 % 90,7 % 91,3 % Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Direktavkastning 9,0 % 8,8 % 8,4 % Bokfört värde, kr/kvm Uthyrningsbar yta, tkvm Finansiella nyckeltal* Kassaflöde inkl. vinst fastighetsförsäljningar, Mkr Kassaflöde exkl. vinst fastighetsförsäljningar, Mkr Investeringar i fastigheter, Mkr Räntetäckningsgrad 269 % 293 % 268 % Belåningsgrad 66 % 55 % 55 % Soliditet 32 % 43 % 40 % Avkastning eget kapital 10,0 % 8,0 % 7,6 % Avkastning totalt kapital 8,0 % 7,5 % 7,1 % Data per aktie* Utestående antal aktier, tusental Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental Resultat efter skatt, kr 6,69 5,52 6,56 Förvaltningsresultat, kr 6,69 5,52 6,92 Kassaflöde inkl. vinst fastighetsförsäljningar, kr 10,97 8,82 11,10 Kassaflöde exkl. vinst fastighetsförsäljningar, kr 8,37 6,68 8,92 Eget kapital, kr 87,35 86,60 87,40 Fastigheternas bokförda värde, kr 261,04 186,08 204,84 * Bolagets redovisningsprinciper har från och med år 2000 ändrats avseende avskrivningar och inkomstskatter varvid berörda jämförelsetal har justerats.

7 Fördelning per fastighetskategori Fastighetsbestånd per 30 september 2000 Drift, Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- under- Drifts- Direktfastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Kontor/butik , ,5 Lager/industri , ,2 Bostäder , ,4 Summa , ,9 Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration ,9 Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 699 9,0 Projekt Obebyggd mark Totalt Hyresvärde per fastighetskategori Hyresvärde per geografiskt område Kontor/butik 53 % Lager/industri 33 % Storgöteborg 33 % Öresundsområdet 22 % Bostäder 11 % Projekt 3 % Storstockholm 21 % Västra Småland 13 % Mälardalen 11 % Fördelning per geografiskt område Drift, Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- under- Drifts- Direktfastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Storgöteborg , ,3 Öresundsområdet , ,4 Storstockholm , ,8 Västra Småland , ,9 Mälardalen , ,2 Summa , ,9 Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration ,9 Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 699 9,0 Projekt Obebyggd mark Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 714 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 700 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under perioden sålda fastigheter 13 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 27 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

8 Castellumaktien Castellum, vars aktie är noterad på OM Stockholmsbörsens O-lista, hade vid periodens utgång drygt aktieägare. Aktieägare Andel av röster och Antal aktier kapital % Sjätte AP-fonden ,1 Fjärde AP-fonden ,2 Försäkringsbolaget SPP Ömsesidigt ,7 Handelsbanken Liv Försäkrings AB ,9 Livförsäkrings AB Skandia ,3 Övriga aktieägare registrerade i Sverige ,7 Aktieägare registrerade i utlandet ,1 Totalt utestående aktier ,0 C-aktier under inlösen Återköpta egna aktier Totalt registrerade aktier Andelen aktier registrerade i utlandet uppgick vid periodens slut till 42 %. De utländska ägarna är företrädesvis fonder i USA, Storbritannien och Nederländerna. Aktieägare fördelade per land Sverige 58 % USA 18 % Storbritannien 13 % Nederländerna 7 % Övriga 4 % Kursen på Castellumaktien per den 30 september 2000 var 99,50 kronor motsvarande ett börsvärde om ca 4,1 mdr, beräknat på antalet utestående aktier. Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens totalavkastning, inkluderat utdelning om 4,50 kronor och genomsnittligt värde av inlösenrätt 0,98 kronor, varit ca 49 %. Sedan årets början har omsatts totalt 29 miljoner aktier, exklusive återköpta egna aktier, motsvarande i genomsnitt ca aktier per dag. Kursutvecklingen till och med den 13 oktober 2000 framgår av nedanstående diagram. Castellumaktiens kursutveckling och omsättning 23 maj oktober 2000 Aktiekurs kronor Omsättning miljoner aktier per månad Castellum Carnegie Real Estate Index OM Stockholmsbörsens Generalindex Omsättning per månad Castellum AB (publ) Box 2269, Göteborg Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon Telefax E-post info@castellum.se Org nr Lokala fastighetsbolag Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Bolidenvägen 14 Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B Örebro Box 3158 Box 5013 Box 148 Box Mölndal Telefon Malmö Johanneshov Värnamo Göteborg Telefon Telefax Telefon Telefon Telefon Telefon Telefax orebro@aspholmenfastigheter.se Telefax Telefax Telefax Telefax info@harry-sjoegren.se fastighets.ab@briggen.se info@brostaden.se varnamo@corallen.se info@eklandia.se