Bokslutskommuniké 1997

Transkript

1 Bokslutskommuniké 1997

2 Castellum bokslutskommuniké 1997 Resultatet efter skatt för 1997 uppgår till 250 Mkr vilket motsvarar en vinst per aktie om 5,00 kronor. Kassaflödet uppgår till 305 Mkr motsvarande 6,11 kronor per aktie. Direktavkastningen uppgår till 7,5 % jämfört med 6,7 % i proforma Styrelsen avser att föreslå en utdelning om 2,75 kronor per aktie. Verksamhet Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbolagen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet motsvarande ca 73 % av hyresvärdet finns i de tre storstadsområdena. Fastighetsbeståndet, vilket innehåller såväl bostäder som lokaler, ägs och förvaltas av sex lokala dotterbolag med egna identiteter. Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökad uthyrning och kostnadseffektiv förvaltning, dels att genomföra förvärv som tillför ny tillväxtpotential och försäljningar som realiserar skapade mervärden. Castellumaktien är noterad på Stockholms Fondbörs O- lista. Intäkter och resultat Årets resultat uppgick till 250 Mkr, vilket ger ett resultat per aktie om 5,00 kronor. Resultatet per aktie efter justering för fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster uppgick till 4,03 kronor. Årets kassaflöde uppgick till 305 Mkr motsvarande 6,11 kronor per aktie. Koncernens hyresintäkter uppgick under 1997 till Mkr (1 108). Den ekonomiska uthyrningsgraden under året var 89 % (87). I Castellums strategi för tillväxt ingår bland annat att förvärva fastigheter med vakanser och sälja mogna fullt uthyrda fastigheter. Detta innebär att förändringen av uthyrningsgraden i koncernen inte på ett rättvisande sätt återspeglar årets uthyrning. Fortsättningsvis kommer därför även uthyrningsgraden i jämförbart bestånd att redovisas. Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 601 Mkr. Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration var 7,5 % (6,7). Efter avskrivningar var bruttoresultatet 482 Mkr. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 47 Mkr. Under året har fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 389 Mkr. Fastigheterna var bokförda till 325 Mkr vilket innebar en realisationsvinst om 64 Mkr. Årets resultat innehåller jämförelsestörande poster i form av dels börsnoteringskostnader om 10 Mkr, dels avsättning för aktierelaterat incitamentsprogram för företagsledningen om 5 Mkr. Den senare reserveringen har gjorts med hänsyn till såväl aktiekursen vid årets utgång som upplupen tid av den tvååriga bonusperioden. Årets rörelseresultat före finansnetto uppgick till 484 Mkr. Finansnettot var 234 Mkr. På grund av underskottsavdrag uppstår ingen skattekostnad. De omfattande förändringar av Castellums fastighetsbestånd och finansiering som genomfördes under fjolåret omöjliggör relevanta jämförelser mellan utfallen för 1996 och Förändringarna utgörs bland annat av att fastigheter såldes för Mkr och förvärvades för 900 Mkr, samt att finansieringen omförhandlades. Jämförelser, vilka anges inom parentes, görs därför i tillämpliga fall mot den proforma helår 1996, som redovisades i noteringsprospektet. Investeringar och försäljningar Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedanstående uppställning. Bokfört värde Antal Bokfört värde Förvärv Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningar Avskrivningar 114 Bokfört värde Under året har 47 fastigheter förvärvats för totalt 756 Mkr. 40 % av köpeskillingen avser förvärv i västra Småland, 31 % i Storstockholm, 14 % i Öresundsområdet, 10 % i Mälardalen och 5 % i Storgöteborg. Förvärven ger redan första året ett positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar. Investeringarna i befintliga fastigheter har under året uppgått till 111 Mkr. I beloppet ingår såväl ett antal mindre ny- och tillbyggnader som ombyggnader och färdigställanden. Därutöver har beslut fattats om bland annat nyproduktion av två byggnader i Uppsala och Örebro för totalt 53 Mkr. Under 1997 har 46 fastigheter bokförda till 325 Mkr avyttrats med en realisationsvinst om 64 Mkr. Den största affären var försäljningen av bolagets samtliga fastigheter i Kristianstad. Affären avsåg 13 bostadsfastigheter om kvm som avyttrades för 190 Mkr med en realisationsvinst om 24 Mkr. Efter räkenskapsårets utgång har, med tillträde den 1 april 1998, bolagets samtliga 28 bostadsfastigheter i Malmö

3 med sammanlagt 585 lägenheter och kvm yta avyttrats. Försäljningspriset uppgick till 281 Mkr, vilket innebär en realisationsvinst om 45 Mkr. Finansiering Castellum har långfristiga kreditavtal om sammanlagt Mkr. Per den 31 december 1997 var Mkr disponerat under ovannämnda kreditavtal, innebärande ett kvarvarande disponibelt utrymme om 562 Mkr, varav 361 Mkr kan disponeras utan ställande av ytterligare pant i för närvarande ej pantsatta fastigheter. Netto räntebärande poster efter avdrag för likvida medel om 116 Mkr uppgick till Mkr. Under året uppgick den genomsnittliga räntekostnaden till 6,2 % medan den per den 31 december 1997 uppgick till 6,4 %. Den genomsnittliga räntebindningstiden per samma datum uppgick till 2,6 år. Ränteförfallostrukturen har uppnåtts dels genom långa räntebindningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränteswapavtal. Ränte- och låneförfallostruktur Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Lånebelopp Varav inkl amort. utnyttjat Mkr % Mkr Mkr 0 1 år, inkl likviditet , år 505 7, år 840 6, år 635 6, år 822 6, år 351 6, ) år 200 6,7 Totalt , Option att förlänga Mkr till år ) Option att förlänga Mkr till år 2006 Eget kapital uppgick vid årets utgång till Mkr innebärande en soliditet om 40 % (39). Moderbolaget (Jämförelser i följande två stycken avser januari december 1996 respektive ställningen vid 1996 års utgång). Resultatet före dispositioner för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 13 Mkr (1 685). Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 7 Mkr (7). Likviditeten uppgick per 31 december 1997 till 73 Mkr (105), medan långfristiga skulder uppgick till Mkr (4 060). Det egna kapitalet var Mkr (5 033) efter utdelning om Mkr till det tidigare moderbolaget Securum AB. Castellumaktien Castellum AB noterades på Stockholms Fondbörs O-lista den 23 maj Noteringen föregicks av ett teckningserbjudande som rönte stort intresse i såväl Sverige som utlandet. Försäljningspriset fastställdes den 14 maj till 51 kr och aktiekursen första noteringsdagen var 56 kr. Efter notering uppgick Securum ABs ägarandel av kapital och röster till 30 %. I samband med Securum ABs avveckling överfördes dessa aktier till det av staten genom Civitas Holding AB ägda Agilia Holding AB. Vid årets slut hade Castellum ca aktieägare. Andelen aktier registrerade i utlandet uppgick till nära 46 % av det totala kapitalet. De största svenska aktieägarna per den 31 december 1997 var Agilia Holding AB med 30 % ägarandel, Fjärde AP-fonden och Försäkringsbolaget SPP Ömsesidigt med ägarandelar om 8,0 % respektive 1,9 %. Den 30 december 1997 var aktiekursen 79 kr vilket motsvarar ett börsvärde om Mkr. Under perioden 23 maj till 30 december omsattes nära 28 miljoner aktier, vilket motsvarar ca 55 % av det totala antalet aktier i bolaget. Kursutvecklingen till och med den 23 januari framgår av nedanstående diagram. Kronor Förslag till utdelning Styrelsen avser att föreslå bolagsstämman en utdelning om kronor 2,75 per aktie. Göteborg den 2 februari 1998 Thomas Alexandersson Verkställande direktör Ekonomiska rapporteringstillfällen 1998 Castellumaktien Fastighets- och byggindex Maj Juni Juli Augusti Sept.. Okt. Nov. Dec. Jan Årsredovisningen 1997 kommer att finnas tillgänglig på bolagets huvudkontor från slutet av februari och distribueras till aktieägarna under första veckan i mars Beräknad distribution av årsredovisningen 2 mars 1998 Bolagsstämma 26 mars 1998 Delårsrapport januari-mars april 1998 Halvårsrapport januari-juni augusti 1998 Delårsrapport januari-september oktober 1998 Ytterligare information kan erhållas av bolagets ekonomioch finansdirektör Håkan Hellström, tel

4 Fastighetsbestånd per 31 december 1997 Fördelning per fastighetskategori (huvudsakligt ändamål) Antal Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Bokf. Direkt- Räntefastigheter tkvm värde uthyrn. intäkter överskott värde avkastning bidrag Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Mkr Bostäder ,5 39 Kontor/butiker ,8 2 Lager/industri ,8 Projekt ,9 Obebyggd mark och dyl Totalt ,4 41 Driftsöverskott efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 635 7,5 Hyresvärde per kategori Hyresvärde per geografiskt område Bostäder 24 % Kontor/butiker 47 % Storgöteborg 32 % Öresundsområdet 21 % Projekt 1 % Lager/industri 28 % Mälardalen 12 % Västra Småland 15 % Storstockholm 20 % Fördelning per geografiskt område Antal Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Bokf. Direkt- Räntefastigheter tkvm värde uthyrn. intäkter överskott värde avkastning bidrag Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Mkr Storgöteborg ,3 15 Öresundsområdet ,2 15 Storstockholm ,7 0 Västra Småland ,7 9 Mälardalen ,9 2 Obebyggd mark och dyl Totalt ,4 41 Driftsöverskott efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 635 7,5 Ovanstående driftsöverskott avser de fastigheter som Castellum ägde per 31 december 1997, varvid de fastigheter som förvärvats under perioden omräknats såsom de ägts under hela perioden medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 635 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 601 Mkr förklaras dels av att driftsöverskottet i sålda fastigheter frånräknats (21 Mkr), dels av uppräknat driftsöverskott i förvärvade fastigheter (55 Mkr). På grund av försäljningar kvarstår endast Alingsås och Borås av vad som tidigare definierades som Övriga orter. Båda dessa orter har stark anknytning till göteborgsregionen och redovisas därför fortsättningsvis under Storgöteborg.

5 Resultaträkning Finansieringsanalys Mkr jan-dec proforma jan-dec Hyresintäkter Driftskostnader Underhåll Hyresgästanpassningar Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadm Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar Bruttoresultat Centrala adm. kostnader Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter efter avdrag för omkostn Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljning Jämförelsestörande poster Rörelseresultat Räntebidrag Finansiella intäkter 2 45 Finansiella kostnader Resultat efter finansnetto Erhållet koncernbidrag Skatt 6 Årets resultat Balansräkning Mkr 31 dec. 31 dec. 2) 31 dec. Tillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder ) Anges ej i proformaredovisningen Efter utdelning om Mkr till Securum AB Mkr jan dec 2) proforma jan dec 2) Rörelseresultat exkl. avskrivningar och fastighetsförsäljning Finansnetto Betald skatt 6 Kassaflöde före förändring rörelsekapital och investeringar Förändring rörelsekapital 32 Kassaflöde före investeringar 273 Investeringar, fastigheter 867 Försäljning, fastigheter 389 Investeringar, övrigt netto 11 Kassaflöde efter investeringar 216 Förändring långfristiga skulder 207 Utdelning Förändring likvida medel 9 Nyckeltal jan-dec proforma Fastighetsrelaterade nyckeltal Ekonomisk uthyrningsgrad, % Ytmässig uthyrningsgrad, % Direktavkastning, % Exkl. uthyrning och fast.adm. 8,4 7,8 Inkl. uthyrning och fast.adm. 7,5 6,7 Hyresvärde, kr/kvm och år Driftsöverskott före uthyrning och fastighetsadm., kr/kvm och år Bokfört värde (exkl. mark), kr/kvm Finansiella nyckeltal Kassaflöde, Mkr 305 Investeringar i fastigheter, Mkr 867 Räntetäckningsgrad, % 207 Belåningsgrad, % Soliditet, % ) Avkastning eget kapital, % 7,3 Avkastning totalt kapital, % 5,7 Data per aktie ( aktier) Resultat efter skatt, kr 5,00 Resultat efter skatt med justering för fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster, kr 4,03 Kassaflöde, kr 6,11 Eget kapital, kr 71,05 66,05 Fastigheternas bokförda värde, kr 171,72 162,

6 Definitioner Avkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto minus betald skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansnetto minus betald skatt i förhållande till genomsnittliga tillgångar. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid årets utgång. Direktavkastning Driftsöverskottet på fastigheter ägda vid årets utgång (under året förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela perioden) i procent av bokförda värdet vid bokslutstillfället. Bokfört värde på obebyggd mark och dylikt har exkluderats. Direktavkastningen redovisas dels på fastighetsnivå, exkl ej fastighetsspecifika kostnader för uthyrning och fastighetsadministration, dels på portföljnivå, inkl sådana kostnader. Drift, underhåll m m I posten ingår direkta fastighetskostnader d v s driftskostnader, underhåll, hyresgästanpassningar, tomrättsavgäld och fastighetsskatt. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärde. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga ytmässiga användning med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma mindre ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Kassaflöde Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och före investeringar. Räntetäckningsgrad Resultat före finansnetto i förhållande till finansnetto. Soliditet Eget kapital i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång. Ytmässig uthyrningsgrad Kontrakterade ej uppsagda ytor i förhållande till totalt uthyrbar yta vid årets utgång. Castellum AB (publ) Box 2269, Göteborg Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon Telefax Org nr Lokala fastighetsbolag Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Veterinärgränd 6 Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B Örebro Box 3158 Box 5013 Box 148 Box Mölndal Telefon Malmö Johanneshov Värnamo Göteborg Telefon Telefax Telefon Telefon Telefon Telefon Telefax Telefax Telefax Telefax Telefax