Arnold Wittgren Näringspolitisk sekreterare

Transkript

1 1 (4) Handläggare Datum Arnold Wittgren Näringspolitisk sekreterare De privata fastighetsägarna gör stora vinster. De kommunala bostadsföretagen satsar vinsterna på underhåll Samtliga 22 större fastighetsägare i Göteborgsområdet, som äger hyreslägenheter visar överlag positiva resultat och vinster för år 2009 och Mest pengar har de privata fastighetsägarna tjänat. De redovisar en genomsnittlig vinst som är kronor per hyreslägenhet och år högre än de kommunala bostadsföretagens vinster 1. De privata fastighetsägarnas vinster uppgår till kronor per hyreslägenhet och år (750 kr/månad). De kommunala företagens vinster uppgår till kronor per hyreslägenhet och år (250 kr/månad). Det är vinster som kvarstår när alla kostnader är betalda, borträknat vinster vid försäljning av fastigheter eller vinster i andra verksamheter. De kommunala bostadsföretagen satsar stort på underhåll. Detta kan förklara skillnaden i vinst mellan privata fastighetsägare och de kommunalt ägda företagen. Enligt Statistiska centralbyrån lägger de kommunala bostadsföretagen drygt kronor mer per år på underhåll och reparationer än de privata ägarna. Det motsvarar cirka 450 kronor per lägenhet och månad. Skillnaderna i satsningar på underhåll kan också förklara varför de kommunala värdarna i allmänhet har nöjdare hyresgäster än de privata värdarna, enligt de mätningar av Nöjd Kund Index som bl.a. Hyresgästföreningen har låtit utföra. De kommunala bostadsföretagens satsningar på underhåll har möjliggjorts genom hyreshöjningar om än måttliga och det historiskt låga ränteläget under ett antal år som skapat ekonomiskt utrymme. 1 Beräkningarna bygger på en genomsnittlig lägenhet i Göteborgsområdet med en hyra på kr/ mån. för 2010 och kr/ mån. för Uppgifter från SCB. Se vidare tabellbilaga Fastighetsägarnas ekonomi 2010

2 2 (4) Ekonomsikt utfall för 2011, givetvis med variationer i resultat mellan fastighetsägare, och prognos för år 2012 visar på fortsatt goda tider för fastighetsägarna. Låg inflation, lågt ränteläge och stor efterfrågan på lägenheter med bostadsbrist i hela regionen kommer med stor sannolikhet att prägla den närmsta framtiden. Detta och annat visar den genomgång som Hyresgästföreningen genomfört av 22 fastighetsägares bokslut för åren 2009 och 2010, 11 företag med privata ägare och 11 företag med kommunala ägare och annan information som vi tagit del av. Totalt äger de 22 fastighetsföretagen hyreslägenheter av de cirka lägenheter som finns i vår region exkl. kategoribostäder. Företagens ekonomi 2010 i sammandrag;. 1. Allt uthyrt och bostadsbrist i hela Göteborgsområdet. Inga vakanser, inga hyresförluster och inga kostnader för outhyrda bostäder. 2. Stora kostnadsökningar på driften, framförallt till följd av en kall vinter. 3. De kommunala bolagen har rekordsatsat på underhåll under flera år. Det har varit möjligt tack vare hyreshöjningar om än måttliga och historiskt låga räntor (hyreshöjning 2010, 1 % och 2009, 3 %). Överlag satsar de privata ägarna betydligt mindre på underhåll. 4. Alla företag har stabil ekonomi med betydande övervärden i sina fastigheter, med undantag av Centerplan. 5. De privata fastighetsägarnas vinster uppgår till i snitt cirka kr per år och hyreslägenhet. Vinst som kvarstår när alla kostnader är betalda, borträknat vinster vid försäljning av fastigheter eller vinster i andra verksamheter. De kommunala företagens vinster uppgår i genomsnitt till kronor per år, räknat på samma sätt. Se tabellbilaga, tabell 1, kolumn 3, där varje fastighetsägares vinst framgår och bilaga OH-bilder. Hos de privata fastighetsägarna är det i allmänhet graden av soliditet (som påverkar räntekostnaderna), avskrivningarnas storlek och storleken på reparationer och underhåll som påverkar vinstnivåerna. Hos de kommunala företagen är det i allmänhet beståndets ålder, underhålls- och soliditetsnivå som påverkar vinstnivåerna. Stora satsningar på underhåll håller vinsterna nere för kommunala bostadsföretag. Fastighetsägarnas ekonomi 2010

3 3 (4) De privata fastighetsägarnas större vinster kan förklaras av lägre avskrivningar, lägre driftskostnader och betydligt mindre satsningar på reparationer och underhåll. Från den 1 januari 2011 gäller delvis nya villkor vid hyresprövningar. Framöver väger förhandlingsöverenskommelser med de privata fastighetsägarna lika tungt som med de kommunala bostadsföretagen varför kvalitén på förvaltningen blir än viktigare att följa upp för att få en rättvisare hyressättning och konkurrens på lika villkor mellan olika fastighetsägare. Underhållsfrågan är viktig för hyresgästerna och blir än viktigare vid kvalitetsjämförelser och vid hyresprövningar. Parterna på hyresmarknaden i Göteborgsområdet är överens om att skillnader i kvalité på fastighetsförvaltningen ska ge utslag i hyresnivåerna. Fastighetsägarnas kostnader för drift och underhåll samvarierar i vår undersökning med hyresgästernas omdömen om kvaliteten i förvaltningen, med undantag av Centerplan. Företaget har tvingats satsa betydande ekonomiska resurser på eftersatt underhåll bl.a. i Göteborg där såväl Miljöförvaltningen som Hyresgästföreningen har riktat skarp kritik mot Centerplans skötsel av sina fastigheter i Bergsjön. De ägare som satsar mer hyresmedel på reparationer och underhåll har i allmänhet nöjdare kunder och hyresgäster. Se bilaga OH-bilder NFKI Index och andel av hyresintäkter som går till drift och underhåll. Generellt har de kommunala bolagen nöjdare hyresgäster än privata fastighetsägare. De kommunala bostadsföretagen satsar större resurser på underhåll än privata fastighetsägare som tidigare nämnts. Hyresgästföreningen har genomfört mätningar av hyresgästernas nöjdhet med fastighetsägarnas förvaltning åren 2004, 2006 och 2009 med stöd Statistiska centralbyrån (SCB). Se tabellbilaga 1, kolumn 4 Förvaltningskvalité. Företagens ekonomi 2011;. 1. Fortsatt stort tryck på bostadsmarknaden i vårt område. Allt är uthyrt, inga hyresförluster och kostnader för outhyrda bostäder. 2. Inflationen beräknas till 2,5 3,0 % ( se KI). 3. Kostnaderna för kommunala taxor och avgifter har ökat med i genomsnitt 3 % till 4 % (se bostadsmarknadens parters rapport Nils Holgersson Fastighetsägarnas ekonomi 2010

4 4 (4) 4. Räntorna har varit fortsatt låga under 2011 om än stigande under året. 5. Fastighetsägarnas helårsresultat kan väntas bli lägre än föregående år. Måttliga hyreshöjningar med cirka 2 % för 2011 (1 % för 2010) kan bidra till att företagens resultat kan komma i nivå med föregående år. Företagens ekonomi 2012;. 1) Fortsatt stort tryck på bostadsmarknaden i vårt område. Enligt Boverkets prognoser blir bostadsbyggandet lägre 2012 än i år. 2) Inflationen beräknas bli betydligt lägre än Se bilaga OH-bilder Regeringens budgetproposition. 3) Räntorna kommer med all sannolikhet att falla till lägre nivåer p.g.a. att tillväxten avtar i samband med annalkande lågkonjunktur. 4) De kommunala bostadsföretagen kan stå inför krav på höjda avgifter för borgen till följd av ny lagstiftning. Mot bakgrund av redovisade uppgifter bedöms fastighetsägarnas krav på hyreshöjningar på upp till 5 % som betydligt överdrivna. Bilagor Tabell OH-bilder Antal lägenheter och ekonomiska uppgifter om de 22 fastighetsföretagen, 3 sidor Presentation PowerPointbilder Fastighetsägarnas ekonomi 2010

5 Tabell 1 Bolag Antal Vinst ** Vinst ** Förvaltnings- *** Drift- & underhålls- - privat ägare lägenheter* per lägenhet/ år per lägenhet/ år kvalité kostnader/ - kommunal ägare förvaltning förvaltning hyresintäkter Stor Göteborg kr/ kvm kr/ kvm kr kr Index Index proc. proc. Privat ägare Akelius Fastigheter AB % 50% Aranäs AB % 44% Bygg - Göta Göteborg AB % 46% Centerplan Nordic Invest AB % 73% Diligentia AB % 42% Ernst Rosén Förvaltning AB % 47% Erik Selin Fastighter AB % 41% Ivar Kjellberg AB % 41% Källfelt Byggnads AB % 65% Stena Fastigheter AB % 59% Wallenstam % 37% Kommunal ägare Bostads AB Poseidon % 63% Göteborgs Stads Bostads AB % 69% Familjebostäder i Göteborg % 75% Förbo AB % 62% AB Alebyggen % 73% Stift. Kungälvsbostäder % 74% Mölndalsbostäder AB % 56% Partillebo AB % 61% Stenungsundshem AB % 58% EKSTA Bostads AB % 64% Varberg Bostads AB % 72% Summa / medel (exkl. Aranäs) % 58% varav privata ägare (exkl. Aranäs) % 50% varav allmännyttiga ägare % 66% Förklaringar * Uppskattat och avrundat antal, ** Bygger på årshyra för snittlägenhet i Göteborg. Se också tabell 3 "Resultat efter finansnetto/ hyresintäkter" privata och kommunala ägare 2010 Årshyra för snittlägenhet enligt SCB 2009, 2010 och 2011 *** SCB undersökning 2006 och kvm 952 kr/kvm kr/månad 0 lägsta värde, 100 högsta värde kvm 971 kr/kvm kr/månad kvm 993 kr/kvm kr/månad

6 Tabell 2 Bolag Hyresintäkter Kostnader för Driftnetto * Rörelse- - privat ägare (omsättning) * drift & underhåll resultat * - kommunal ägare (exkl. jmf poster) * (all verksamhet) ** mkr mkr mkr mkr mkr mkr mkr mkr mkr mkr mkr mkr Privat ägare Akelius Fastigheter AB Aranäs AB 1, Bygg - Göta Göteborg AB Centerplan Nordic Invest AB Diligentia AB Ernst Rosén Förvaltning AB Erik Selin Fastighter AB Ivar Kjellberg AB Källfelt Byggnads AB Stena Fastigheter AB Wallenstam Kommunal ägare Bostads AB Poseidon Göteborgs Stads Bostads AB Familjebostäder i Göteborg Förbo AB AB Alebyggen Stift. Kungälvsbostäder Mölndalsbostäder AB Partillebo AB Stenungsundshem AB EKSTA Bostads AB Varberg Bostads AB Summa (exkl. Aranäs) varav privata ägare (exkl. Aranäs) varav allmännyttiga ägare Förklaringar Resultat efter finansnetto * Avser fastighetsförvaltning, exkl. försäljningar/ byggverksamhet/ annan verksamhet m.m. 2) Resultat efter skatt inkl orealiserade värdeökningar med 0,6 resp. 1,8 mdkr Resultat efter ** Hela företagets verksamhet inkl. försäljningar/ byggverksamhet/ annan verksamhet m.m. Diligentia tillämpar internationell redovisning där värdeökningar ingår i resultatet 1) Resultat efter skatt inkl. minoritetens andel 4) Resultat efter skatt inkl orealiserade värdeökningar med 0,4 mdkr resp. 1,6 mdkr 3) Hälftenägt av Ivar Kjellberg resp. Ernst Rosén Wallenstam tillämpar internationell redovisning där värdeökningar ingår i resultatet skatt

7 Tabell 3 Bolag Tillgångar Taxeringsvärde Soliditiet Drift- & underhålls- Resultat efter Utdelning - privat ägare (bokförda fastigheter (bokförda kostnader/ finansnetto/ - kommunal ägare värden) värden) * hyresintäkter hyresintäkter ** mkr mkr mkr mkr proc. proc. proc. proc. proc. proc. mkr mkr Privat ägare Akelius Fastigheter AB % 20% 50% 50% 2% -2% 0 0 Aranäs AB % 8% 42% 44% 20% 17% Bygg - Göta Göteborg AB % 80% 42% 46% 45% 41% 0 0 Centerplan Nordic Invest AB % 1% 72% 73% -6% -8% 0 0 Diligentia AB % 44% 42% 42% 29% 27% 0 0 Ernst Rosén Förvaltning AB % 9% 46% 47% 7% 8% Erik Selin Fastighter AB % 13% 34% 41% 16% 18% 0 0 Ivar Kjellberg AB % 10% 42% 41% 16% 15% Källfelt Byggnads AB % 7% 64% 65% 6% 1% 4 4 Stena Fastigheter AB % 24% 55% 59% 12% 10% Wallenstam % 37% 35% 37% 26% 24% Kommunal ägare Bostads AB Poseidon % 36% 64% 63% 2% 4% 3 3 Göteborgs Stads Bostads AB % 18% 69% 69% 0% 0% 0 2 Familjebostäder i Göteborg % 33% 74% 75% 3% 2% 1 1 Förbo AB % 27% 61% 62% 5% 4% 1 1 AB Alebyggen % 21% 59% 73% 2% -4% 0 0 Stift. Kungälvsbostäder % 28% 62% 74% 17% 5% 0 0 Mölndalsbostäder AB % 19% 51% 56% 10% 10% 0 0 Partillebo AB % 33% 61% 61% 12% 16% 0 0 Stenungsundshem AB % 30% 58% 58% 4% 4% 1 1 EKSTA Bostads AB % 10% 51% 64% 9% -2% 0 0 Varberg Bostads AB % 35% 69% 72% 6% 3% 1 0 Summa / medel (exkl. Aranäs) % 25% 55% 58% 11% 8% varav privata ägare (exkl. Aranäs) % 25% 48% 50% 15% 13% varav allmännyttiga ägare % 26% 62% 66% 6% 4% 7 8 Förklaringar 3) Hälftenägt av vardera Ivar Kjellberg och Ernst Rosén * Inklusive andel av obeskattade reserver 2) 4) Tillgångarna upptagna till marknadsvärden, tillämpar ** Avser fastighetsförvaltning, exkl. försäljningar/ byggverksamhet/ annan verksamhet m.m. internationell redovisning, IFRS

8 Fastighetsföretagens ekonomi 2010 utsikter inför 2012 Näringspolitisk sekreterare Arnold Wittgren

9 Fastighetsföretagens ekonomi 2010 Allt uthyrt och bostadsbrist i hela Göteborgsområdet, inga vakanser, inga hyresförluster och inga kostnader för outhyrda bostäder Stora kostnadsökningar på driften, framförallt till följd av en ovanligt kall vinter De kommunala bolagen har rekordsatsat på underhåll under flera år, tack vare historiskt låga räntor och hyreshöjningar - om än måttliga hyreshöjningar (1% för 2010 och 3% 2009). Överlag satsar dom privata ägarna mindre på underhåll Alla företag har stabil ekonomi och betydande övervärden i sina fastigheter, med undantag av Centerplan

10 Vinst per lägenhet åren 2009 och 2010, i förvaltningen kr kr 0 kr kr kr kr kr kr kr Akelius Fastigheter AB Aranäs AB Bygg - Göta Göteborg AB Centerplan Nordic Invest AB Diligentia AB Ernst Rosén Förvaltning AB Erik Selin Fastighter AB Ivar Kjellberg AB Källfelt Byggnads AB Stena Fastigheter AB Wallenstam Bostads AB Poseidon Göteborgs Stads Bostads AB Familjebostäder i Göteborg Förbo AB AB Alebyggen Stift. Kungälvsbostäder Mölndalsbostäder AB Partillebo AB Stenungsundshem AB EKSTA Bostads AB Varberg Bostads AB

11 Huvudsaklig förklaring till vinsterna i förvaltningen (exkl. bl.a. försäljningsvinster m.m.) Hos dom privata ägarna är i det allmänhet hög soliditet (som medför lägre räntekostnader), lägre avskrivningar och mindre satsningar på underhåll som ger utslag i högre vinster Hos dom kommunala ägarna är det företag med äldre bestånd och hög soliditet där större vinster uppstår. Stora satsningar på underhåll håller vinsterna nere (ev. i samband med reinvesteringar) Skillnaderna i vinst mellan privata och kommunala ägare består i lägre driftkostnader, lägre avskrivningar och mindre satsningar på underhåll och reparationer

12 Huvudsaklig förklaring till vinsterna i förvaltningen, fortsättning Från och med den 1 januari gäller delvis nya villkor vid hyresprövningar. Framöver väger överenskommelser med dom privata ägarna lika tungt som med dom kommunala ägarna varför kvaliteten på fastighetsförvaltningen blir än viktigare att följa upp för att få en rättvisare hyressättning och konkurrens mellan fastighetsägarna på lika villkor Underhållsfrågan är viktig för hyresgästerna och blir än viktigare vid kvalitetsjämförelser. Den kvalitetsbaserade hyressättningen, som hyresmarknadens parter i Göteborg är överens om, bygger på att jämförbara kvaliteter i boendet ska ge lika hyra

13 70% Genomsnittlig andel av hyresintäkter som går till drift och underhåll 60% 50% 40% 30% Privata ägare Kommunala ägare 20% 10% 0%

14 80% Andel av hyresintäkter som går till kostnader för drift och underhåll 70% 60% 50% 40% 30% 20% % 0%

15 80 % NFKI Index och andel av hyresintäkter som går till drift och underhåll 2009 NFKI Index Kostnader för drift och underhåll/hyresintäkter 2009 (%) NFKI-tal: Hyresgästernas omdöme om vardagsförvaltningen enligt SCB-mätning Lägsta värde 0, högsta värde 100

16 Underhåll inkl. reparationer, SCB Kr/kvm/år Privatvärdar Allmännyttan Privatvärdar Allmännyttan Skillnad kr/kvm kvm /kr/mån

17 Fastighetsföretagens ekonomi 2011 Fortsatt stort tryck på bostadsmarknaden i vårt område och allt är uthyrt. Inga hyresförluster och kostnader för outhyrda bostäder Inflationen beräknas till 2,5-3,0 % (se Konjunkturinstitutet). Kostnaderna för kommunala taxor och avgifter har ökat med 3 % till 4 % i genomsnitt (se parternas rapport Nils Holgersson) Räntorna har varit fortsatt låga under om än stigande under året Företagens helårsresultat i vårt område kan väntas bli lägre än föregående år. Måttliga hyreshöjningar med cirka 2% för 2011 (1 % för 2010) kan bidra till att företagens resultat kan komma i nivå med föregående år

18 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% Ränteutveckling Inflation Stibor 3 mån Statsobligationer 5 år

19 Fastighetsföretagens ekonomi 2012 Fortsatt stort tryck på bostadsmarknaden i vårt område. Bostadsproduktionen blir lägre år 2012 än år 2011 enligt prognoser från Boverket Inflationen beräknas bli betydligt lägre än 2011 Räntorna kommer med all sannolikhet att falla till lägre nivåer p.g.a. att tillväxten avtar i samband med annalkande lågkonjunktur Bolagen med kommunala ägare kan stå inför krav på höjda borgensavgifter till följd av ny lagstiftning

20 Regeringens budgetproposition, september 2011 Proc. förändring Utfall BNP 5,7 4,1 1,3 3,5 3,9 3,7 Produktivitet i 4,1 3,3 1,1 2,9 2,1 1,6 näringslivet Arbetade timmar 1,9 1,5 0,2 0,9 2,0 1,9 Sysselsatta 1,1 2,2 0,0 0,4 1,6 1,8 Arbetslöshet 8,4 7,5 7,8 7,7 6,6 5,5 Löner 2,5 2,7 2,9 3,1 3,3 3,3 KPI 1,2 3,0 1,2 1,8 2,6 2,5

21 Snitthyror i respektive kommun, SCB 2010 Kr/kvm/år