Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 2009

Transkript

1 Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 29

2 Undersökningen omfattar företag verksamma i 13 kommuner i södra Skåne, nämligen Malmö, Lund, Burlöv, Lomma, Staffanstorp, Trelleborg, Svedala, Vellinge, Skurup Ystad, Simrishamn, Sjöbo och Tomelilla. Undersökningen har utförts av Stella Borealis på uppdrag av Hyresgästföreningen, Region södra Skåne. Stella Borealis är ett företag som utför analyser, utredningar och beräkningar med särskilt fokus på bostads- och regionalpolitik, bostadsmarknaden i Sverige samt kommunal ekonomi Malmö november 21 Omslagsbild: Vacker sekelskiftesfastighet från 1894 vid Stortorget i Ystad. Ägs av lönsamma Contentus AB där årsvinsten per lägenhet är nästan 24 kronor. Foto: Bengt Olle Nilsson, Österlenbild

3 Samma slutsats för fjärde året i rad: Det är lönsamt att äga hyreshus n n n Visst lönade det sig att äga och förvalta hyreshus även 29. Det visar Hyresgästföreningens senaste undersökning som gäller 15 fastighetsbolag i södra Skåne. Hyresgästföreningen har därmed analyserat samma 15 fastighetsföretag i södra Skåne för åren 26, 27, 28 och 29. Och resultaten är goda, ur fastighetsägarnas synpunkt, för alla de fyra åren. 1 Företagen i 29 års undersökning äger och förvaltar totalt 21 6 lägenheter i södra Skåne och har ett marknadsvärde på 47 miljarder kronor. Samtliga företag ägs av privata aktörer. Vi ställde två frågor: n Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? n Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? I båda fallen är svaret på frågorna: Ja. Här är de viktigaste resultaten från undersökningen: Den genomsnittliga vinsten per hyreskrona uppgick till 9,4 procent. Direktavkastningen var i genomsnitt 5,8 procent. Därmed var den högre än bankernas utlåningsränta. Den var också väsentligt högre än genomsnittet för bostadsfastigheter i Sverige 2. Även som ekonomisk investering är det lönsamt att äga fastigheter. Soliditeten hos de undersökta företagen var i genomsnitt 22 procent. Vid försäljning av fastigheter gjorde ägarna i genomsnitt en reavinst på 6 procent. Soliditeten är i genomsnitt hög och reavinsterna ger en extra avkastning på fastighetsrörelsen. Med direktavkastningar på nästan 6 procent och en vinst per hyreskrona på drygt 9 procent ger fastigheterna ett bra resultat. Direktavkastningen är mycket god och årsvinsten per lägenhet är inte mindre än 6 2 kronor för en genomsnittslägenhet i södra Skåne. Fastighetsmarknaden är glödhet Detta resultat stämmer inte med den åsikt som de privata fastighetsägarna ofta fört fram de senaste decennierna: Det lönar sig inte att äga och förvalta hyreshus. Hyrorna är för låga. På sin hemsida (november 21) skriver till exempel branschorganisationen Fastighetsägarna Sverige att: Bristen på lönsamhet har lett till att många fastighetsföretag har valt att sälja sina fastigheter för ombildning till bostadsrätter. Hyresgästföreningens undersökning visar tydligt att de privata fastighetsägarna har fel i sin kritik, som mer bygger på åsikter än på fakta, men som påverkat många politiker. Rubriker i affärspressen talar däremot klarspråk. Här är några exempel från Dagens Industri: Fastighetsmarknaden är glödhet (27 sep 21) Starkt kvartal av Wallenstam (1 november 21) och Vinnare på husrusch (18 okt 21). Direktavkastningen visar hur mycket företaget tjänar på själva fastigheten. Soliditet är ett mått på ekonomisk styrka. Det visar också hur stor del av företagets verksamhet som finansieras med eget kapital i motsats till lån. 1 Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne respektive /Hyresgästföreningen i södra Skåne. Med få undantag har samma företag analyserats. 2 Den genomsnittliga direktavkastningen av att äga bostadsfastigheter i Sverige var 3,5 procent under 29, enligt Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank.

4 Däremot visar en utredning gjord av Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna Sverige 3 att nuvarande skatte- och subventionsregler gör att det är ungefär 2 kronor dyrare per månad att bo i en nybyggd hyresrätt jämfört med att bo i ett nytt småhus eller en ny bostadsrätt. Samma sak gäller redan byggda hus och lägenheter. Den enskilt största förklaringen till denna orättvisa är privatpersoners avdragsrätt för räntekostnader. Därför borde debatten i första hand ta sikte på hårt beskattade hyresgäster och hur deras kostnader kan minska, snarare än åsikter kring påstått dålig lönsamhet för privata fastighetssägare. Tabellen visar årsvinsten hos respektive företag för en genomsnittlig lägenhet på 7 kvadratmeter. Akelius bokslut omfattar 18 månader. Årsvinst per typlägenhet Assignanten AB Contentus Förvaltnings AB Nevsten Fastighets AB Stena Fastigheter Syd AB HSB Sundsfastigheter AB LENY Fastighets & Byggnads AB Jakri AB Ahlström Fastigheter i Skåne AB Källa: SCB, Stella Borealis Flygt Fastigheter AB Heimstaden Fastigheter i Sverige AB Akelius Fastigheter AB Jenso Fastigheter AB Vita Örn AB EjendomsSelskabet Malmö AB (kronor) 7 55 Bostads AB Gröningen sgb.se Genomsnittslägenheten är hämtad från Malmö med en hyra på kronor per månad enligt Statistiska centralbyrån (SCB). Lägenheten är representativ för övriga tolv kommuner i södra Skåne. 3 Balanserade ekonomiska villkor, Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen och SABO, mars 21

5 Innehåll Inledning 6 Undersökningsmetodik 7 Undersökta fastighetsföretag 8 Vinst per hyreskrona 11 Direktavkastning 13 Företagens ekonomiska potential 14 Utdelning 16 Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning 17 Statistiska centralbyrån (SCB) 17 Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank 18 Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? 19 Bilaga Är det en bra affär att äga hyreshus? 5

6 Inledning n n n Bakgrunden till denna undersökning är den diskussion som förts de senaste åren om den svenska modellen att bestämma hyror. Modellen går ut på att de allmännyttiga bostadsföretagen är hyresledande och sätter tak för hyrorna även för de privata fastighetsägarna. Konsekvenserna av detta system, har de privata fastighetsägarna upprepat många gånger de senaste åren, är alltför låga hyror som gjort det olönsamt att äga, förvalta och bygga nya hyresfastigheter. På Sveriges fastighetsägares hemsida (november 21) står till exempel: Inte mindre än sju av tio fastighetsföretagare tror att det kommer att byggas fler hyresbostäder om den orättvisa hyresregleringen tas bort. På samma hemsida kräver Fastighetsägarna att det införs en mer efterfrågebaserad hyressättning. I klartext: högre hyror. Och när denna efterfrågebaserade hyressättning är genomförd kommer intresset för att bygga fler hyresbostäder öka, skriver fastighetsägarna. Sveriges fastighetsägare är en stor aktör på svensk bostadsmarknad med 2 medlemmar som äger 8 fastigheter med 7 hyreslägenheter. Alla partier röstade ja I slutet av 29 kom parterna på bostadsmarknaden (Fastighetsägarna Sverige, Sveriges Allmännyttiga Bostadsorganisation SABO och Hyresgästföreningen) överens om förslag till en ny modell för hyressättning och en ny lag om allmännyttiga bostadsbolag. Förslagen blev sedan en proposition (29/1:185) som samtliga partier i riksdagen röstade ja till våren 21. politiker, andra beslutsfattare och boende att deras bransch inte är tillräckligt lönsam. På så sätt kan de privata fastighetsägarna utverka fördelar för sig själva, vilket troligen innebär högre hyror för hyresgästerna. Och större delen av de drygt 1 hyreslägenheterna i södra Skåne ägs av just privata fastighetsägare. Debatten kring boendet påverkar således vardagen för ungefär 2 skåningar, där många har svårt att klara de allt högre hyrorna. Därför är det viktigt att bygga debatten på fakta. Det stora problemet på bostadsmarknaden i Sverige är inte bristande lönsamhet för privata fastighetsägare utan i stället att statliga bidrags- och skatteregler har skapat en obalans där boendekostnaderna är betydligt högre för hyresgäster än dem som äger småhus eller bostadsrätter. Se sammanfattningen i inledningen av denna rapport. Mot denna bakgrund vill Hyresgästföreningen, region södra Skåne, även i fortsättningen bidra till en saklig debatt byggd på fakta och därför regelbundet genomföra undersökningar med syftet att svara på följande frågor: n Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? n Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? Parterna på bostadsmarknaden är också överens om en skattereform för hyresrätten för att öka byggandet och åstadkomma mer rättvisa skattevillkor mellan de olika boendeformerna. Trots enigheten om den framtida bostadsmarknaden är det troligt att de privata fastighetsägarna även i fortsättningen kommer fortsätta att försöka övertyga 6 Är det en bra affär att äga hyreshus?

7 Så gjorde vi undersökningen n n n Följande undersökning av ekonomin hos de privata fastighetsägarna i södra Skåne är utförd med en tidigare rapport 4 som förlaga. Tillvägagångssätten för de båda undersökningarna är likartad. Siffrorna har tagits fram efter en genomgång av respektive företags årsredovisning för år 29. Uppgifterna för 28 har tagits från den tidigare undersökning som Hyresgästföreningen i södra Skåne genomförde våren Årsredovisningarna är hämtade från bolagsverket. Flera av de undersökta företagen äger, på grund av skattemässiga fördelar vid exempelvis avyttring, sina fastigheter i dotterbolag och i dessa fall studeras hela koncernen. Det får till följd att siffrorna för de största företagen omfattar deras totala fastighetsbestånd som även inkluderar andra regioner än Skåne. Jämfört med föregående undersökning har två företag bytts ut. Fastighetsbolaget Nilpat AB har ersatts av Jakri AB, då årsredovisningen inte kunde erhållas i tid för undersökningen. Brogripen Fastighets AB är utbytt mot Vita Örn AB då beståndet sålts. För att få en mer rättvisande bild av hur resultatet i den löpande fastighetsförvaltningen ser ut har så kallade jämförelsestörande poster brutits ut. De kan avse realisationsresultat vid avyttringar av fastigheter, värdepappershandel, justeringar av tillgångars värden och andra dispositioner av bokföringsmässig art. Resultatet redovisas därefter under benämningen Resultat efter finansnetto (justerat). När resultat efter skatt redovisas ingår dock de jämförelsestörande posterna och resultatet överensstämmer med det som anges i årsredovisningarna. Genom att dela upp företagens resultat på detta sätt ges en tydligare bild av företagens lönsamhet. Hos en del företag i undersökningen förekommer finansiella poster som har stor inverkan på resultatet. Det kan vara höga räntekostnader eller ränteintäkter till koncernbolag, skulder och fordringar till desamma samt övriga poster med höga belopp vilka inte specificeras. Posterna kan uppstå när det undersökta företaget ingår i en koncern där finansieringen sker genom att företagen lånar av varandra eller moderbolaget. Det kan vara svårt eller rent av felaktigt att skilja ut dessa händelser som jämförelsestörande, trots att de inte alltid förefaller avse företagets rörelse (fastighetsförvaltningen). Ibland är det heller inte möjligt på grund av bristande särredovisning. De undersökta företagen är i första hand bostadshyresvärdar, även om lokaler förekommer och inkluderas i undersökningen. Då flera av företagen köper och säljer fastigheter varje år ska antalet redovisade lägenheter ses som en indikation på företagens storlek. Även balansomslutningarna och fastigheternas bokförda värden indikerar storleken. Få företag i undersökningen redovisar antalet lägenheter i fastighetsbeståndet eller hur stora ytor som förvaltas. Ofta redovisas ekonomiska resultat hos fastighetsföretag som vinst per kvadratmeter, men då de flesta företag inte uppger ytan använder sig undersökningen istället av Vinst per hyreskrona som huvudsakligt jämförelsemått mellan företagen. Syftet med denna rapport är inte att peka ut enskilda företag utan snarare att ge en uppfattning om hur det går för företagen i allmänhet. I förlängningen syftar den till att skapa underlag för både beslut och debatt om hyresnivåerna i det privata fastighetsbeståndet. Utöver resultatet från fastighetsförvaltningen behandlar denna rapport även utdelning till ägarna, köp och försäljningar samt olika nyckeltal. Allt för att ge en så bra helhetsbild av företagens verksamhet som möjligt. För detaljer hänvisas till bilaga Är det en bra affär att äga hyresfastigheter privatvärdarnas ekonomi i Göteborg (E. Gustafsson & A. Wittgren 28). 5 Är det en bra affär att äga hyrehus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 28. Är det en bra affär att äga hyreshus? 7

8 15 fastighetsägare verksamma i 13 kommuner Lomma Burlöv Staffanstorp Lund Sjöbo Malmö Svedala Tomelilla Simrishamn Vellinge Skurup Ystad Trelleborg sgb.se Undersökta fastighetsföretag n n n Följande femton fastighetsföretag ingår i undersökningen. Ahlström Fastigheter i Skåne AB Företaget är ett litet familjeföretag som äger och förvaltar hyresfastigheter med ett 6-tal lägenheter i småbyarna runt Simrishamn. Hyresfastigheterna köptes för några år sedan av kommunägda Simrishamnbostäder. Ahlström Fastigheter i Skåne AB ägs av Ove och Christina Ahlström AB, Vaxholm, som också sysslar med bland annat fastighetsmäkleri och konsultverksamhet. Akelius Fastigheter AB Akelius Fastigheter AB är ett familjeföretag som bildades 1994 och är enligt egen uppgift Sveriges största privata ägare av bostadsfastigheter. Företaget har ett fastighetsbestånd marknadsvärderat till 31 miljarder kronor omfattande 3 lägenheter i trettio kommuner. Lägenheterna är främst lokaliserade i tillväxtregioner som Stockholm, Malmö och Göteborg. I Skåne äger de cirka 3 3 lägenheter. I årets undersökning omfattar verksamhetsåret 18 månader ( ). Assignanten AB Företaget bildades för femton år sedan och ägs av 199 Fastighets AB som i sin tur ingår i 199 Sigtuna Gruppen. Assignanten äger endast fastigheten Lärkträdet 16 vid Värnhemstorget i Malmö med cirka 36 lägenheter men även en del lokaler. Bostads AB Gröningen Företaget ägs sedan 24 av Hyresbostäder i Sverige II AB, som i sin tur ägs av det norska företaget Boligutleie Holding II AS. Bolaget äger åtta fastig- 8 Är det en bra affär att äga hyreshus?

9 heter i Rosengård (Malmö), omfattande cirka 87 lägenheter. Hela fastighetsbeståndet förvaltas av Newsec Asset Management AB. Vita Örn AB Vita Örn är ett familjeföretag och bildades Företaget äger 4 fastigheter totalt, sekelskiftesfastigheter runt Möllevångstorget i Malmö och en fastighet i Limhamn. Vita Örn rekonstruerades 1998 efter arvskifte och ägs i dag av Bertil Assarsson (barnbarn till grundaren). Vita Örn har i dag 143 lägenheter. Företaget expanderar de närmaste åren med två projekt i Västra hamnen. Contentus Förvaltnings AB Contentus är ett familjeföretag i andra generationen med säte i Ystad och verksamhet i Malmö, Ystad och Kristianstad. Företaget grundades för cirka trettiofem år sedan. Fastighetsinnehavet är koncentrerat till bostads- och butiksfastigheter, företrädesvis i A-lägen. Bolaget äger och förvaltar totalt cirka trettio fem fastigheter med 89 lägenheter. EjendomsSelskabet Malmö AB EjendomsSelskabet Malmö AB ägs av Hyresbostäder i Sverige I AB, som i sin tur ägs av det norska företaget Boligutleie Holding I AS. Bolaget äger ett fyrtio tal fastigheter, utspridda över stora delar av Malmö. Fastigheterna omfattar cirka 1 5 lägenheter och förvaltas av Newsec Asset Management. Jakri AB Jakri AB äger bostäder på fem orter i södra Skåne där Jakriborg i Hjärup, som fått sitt namn efter företaget, är mest känt. Totalt har Jakri AB 45 lägenheter, de flesta i Jakriborg. Företaget grundades 1983 av två bröder, Jan och Krister Berggren. Flygt Fastigheter AB Flygt Fastigheter AB är ett privatägt företag som drivs av två bröder. Bolaget äger och förvaltar ett bestånd med centralt belägna bostadsfastigheter i Lund omfattande 66 lägenheter. Verksamheten består även av handel med värdepapper. Heimstaden Fastigheter i Sverige AB Företaget bildades 1998 av norska investerare och är idag ett av Sveriges större privata bostadsbolag. Det är i första hand inriktat på bostadshus i expansiva regioner i Sverige såsom Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. Heimstaden har i dag cirka 13 lägenheter (fördelat på 1 7 bostadslägenheter och 2 3 studentbostäder). I Malmö förvaltar de cirka 3 2 lägenheter. HSB Sundsfastigheter AB HSB Sundsfastigheter AB startade sin verksamhet 1998 och är ett helägt dotterbolag till HSB Malmö. Bolaget verkar inom Malmöregionen med en inriktning mot bostadsfastigheter i främst A- och B-lägen. Med trettiotalet fastigheter och drygt 1 6 lägenheter är HSB Sundsfastigheter en av de största fastighetsägarna i Malmö. Bolaget är kanske mest känt för det omtalade projektet Turning Torso som gav ett tillskott om 147 hyreslägenheter under 25. JENSO Fastigheter AB JENSO Fastigheter AB är ett dotterbolag till den danska fastighetskoncernen House Holding A/S som bildades 1992 och innehåller ytterligare två fastighetsbolag vilka också har till uppgift att driva och utveckla bostadsfastigheter. Företaget grundades 23 och är verksamt i Malmö med fokus på främst Värnhemsområdet. Bolaget äger åtta fastigheter med cirka 19 lägenheter. Är det en bra affär att äga hyreshus? 9

10 LENY Fastighet och Byggnads AB Företaget har sitt ursprung i Lennart Nyström Byggnads AB, ett byggbolag verksamt i Skåne från mitten av sextiotalet fram till mitten på nittiotalet. Under denna tid byggdes och förvärvades även ett privat fastighetsbestånd i Sjöbo, Skurup och Hörby. I dagsläget äger och förvaltar man ett fyrtiotal fastigheter med cirka 73 bostäder och lokaler. Verksamhet består även av handel med värdepapper. Nevsten Fastighets AB Nevsten Fastighets AB startade verksamheten i Malmöregionen redan på femtiotalet. Bolaget i sin nuvarande form bildades 1996 och drivs av tredje och fjärde generationen Nevsten. Bolaget äger och förvaltar idag cirka sex bostadsfastigheter i södra och västra innerstaden samt Limhamn. Fastigheterna omfattar cirka 12 lägenheter. Stena Fastigheter Syd AB Företaget ingår i en koncern med Stena AB som moderbolag och bedriver handel med fastigheter i Malmö och Lund. Stenasfären bedriver även verksamhet inom färjelinjer, rederier, offshore, finans, återvinning, miljö och handel. Med totalt cirka 24 lägenheter i Göteborg, Malmö, Stockholm, Halmstad, Lomma, Lund och Uppsala är Stena ett av Sveriges största privata fastighetsföretag. I södra Skåne har man ett fastighetsbestånd bestående av ungefär 6 3 bostadslägenheter. 1 Är det en bra affär att äga hyreshus?

11 Vinst per hyreskrona n n n Det huvudsakliga jämförelsemåttet mellan företagen är vinst per hyreskrona, där resultatet efter finansnetto (exklusive jämförelsestörande poster) relateras till hyresintäkterna. Rosengård med 23,7 Mkr (+447 %) vilket påverkar resultatet mycket negativt. Om företaget exkluderas i tabellen ovan blir vinsten per hyreskrona istället 14,2 % i genomsnitt. Vinst per hyreskrona vid fastighetsförvaltning (procent) Assignanten AB 12,3 36,9 Flygt Fastigheter AB 4,4 11,7 Contentus Förvaltnings AB Nevsten Fastighets AB Stena Fastigheter Syd AB 1,3 36,3 37, 28,2 27,3 35,8 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB Akelius Fastigheter AB Jenso Fastigheter AB -28,3 3,7 5,5 2,4 1,2,9 HSB Sundsfastigheter AB -2, 22,5 Vita Örn AB,1,1 LENY Fastighets & Byggnads AB Jakri AB -2,7 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 21,3 2,5 14,3 5,9 12,5 EjendomsSelskabet Malmö AB -56,8-5,8 4, 11,8 Bostads AB Gröningen Källa: Stella Borealis sgb.se Det innebär att exempelvis reavinster vid avyttringar inte ingår. Dessa kan emellertid ändå påverka förvaltningens resultat negativt, till exempel då hyresintäkter och förvaltningskostnader för köpta eller sålda fastigheter avviker ifrån de genomsnittliga för företaget. En annan situation där nyckeltalet påverkas är när företag genomgår omstruktureringar inför exempelvis framtida noteringar. Kostnader för detta är inte direkt hänförliga till den löpande förvaltningen men är svåra att bryta ut från resultaträkningen. I vilken utsträckning dessa omständigheter påverkar denna granskning kan inte närmare undersökas då årsredovisningarna inte innehåller tillräcklig information. Utan att vikta företagens storlek var vinsten per hyres krona i genomsnitt 9,4 % (1,2 %) motsvarande en vinst per år om kr för en genomsnittlig lägenhet i Malmö som även är representativ för övriga tolv kommuner i södra Skåne. Gröningen har under 29 ökat satsningarna på underhåll i Vinsterna varierar ibland markant, både mellan företagen och mellan perioderna för samma företag. Orsakerna är flera. En anledning är att företagen har olika strategier och mål med sitt ägande, och därmed olika placeringshorisonter med förmodat olika avkastningskrav. Synen på ägandet kan även påverka satsningarna på underhållet, vilket exemplet Gröningen visar, och därmed vinsterna uppåt eller nedåt. I flera fall särredovisas inte central administration varför även den kan vara inräknad bland kostnaderna. Totalt ökar vinsten per hyreskrona hos sju företag jämfört med föregående år. I två fall Gröningen och EjendomsSelskabet sjunker vinsten avsevärt. Hos Ahlström och Flygt halveras vinsten per hyreskrona. EjendomsSelskabet får betydligt lägre ränteintäkter från koncernföretag samt ser ökade driftkostnader. Under året genomfördes stora försäljningar vilket sannolikt ger lägre ränteintäkter men även borde ge lägre driftkostnader totalt. Det framgår dock inte när på året försäljningarna genomfördes. Räntekostnaderna minskar markant Är det en bra affär att äga hyreshus? 11

12 Både Ahlström och Flygt ser lägre vinster per hyreskrona orsakade av högre rörelsekostnader. I det förstnämnda fallet är det oklart varför samtidigt som Flygt i årsredovisningen kommenterar att reparations- och underhållsarbeten tidigarelagts mot bakgrund av konjunktur- och ränteläget. Fem företag ser kraftigt förbättrade vinster per hyreskrona tack vare lägre räntekostnader (Assignanten, Nevsten, HSB Sundsfastigheter, Jakri och Jenso), samt i ett fall även beroende på högre hyresintäkter (Nevsten). Ägaren av Nevsten uppger att han inte tar ut någon lön, vilket i så fall påverkar utfallet positivt (han får dock viss utdelning istället). 12 Är det en bra affär att äga hyreshus?

13 Direktavkastning n n n Direktavkastningen visar hur mycket pengar företaget tjänar på själva fastighetsverksamheten och beräknas genom att dividera driftnettot med det genomsnittliga bokförda värdet för fastigheterna. Driftnettot utgörs av totala intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgälder, fastighetsskatt samt i vissa fall central administration, och ska täcka företagets kapitalkostnader. I genomsnitt uppgår direktavkastningen till 5,8 % (6,5 %). Vissa förändringar mellan åren är marginella medan andra är betydligt mer dramatiska. Gröningens lägre avkastning beror på de ökade underhållssatsningarna i Rosengård. Hos Vita Örn är ökade fastighetskostnader orsaken, utan närmare specifikation eller förklaring. Även här påverkas Nevstens avkastning positivt av att ägaren, enligt egen uppgift, inte tar ut någon lön. Driftnettot utgörs av totala intäkter minus kostnader För jämförelse beräknas även rörelseresultatet (exkl. jämförelsestörande poster) i relation till bokfört fastighetsvärde den sista december 29. Rörelseresultatet beräknas som driftnettot minus avskrivningar och i förekommande fall central administration. Se vidare bilaga 1. Direktavkastning (procent) Stena Fastigheter Syd AB 16,5 15,8 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 4,7 7,7 LENY Fastighets & Byggnads AB 12,3 14,2 HSB Sundsfastigheter AB 4,6 4,6 Assignanten AB 9,7 8,5 EjendomsSelskabet Malmö AB 4,1 4,6 Akelius Fastigheter AB 5,1 8,4 Flygt Fastigheter AB 3,5 6,3 Contentus Förvaltnings AB 7,8 9,4 Jenso Fastigheter AB 2,5 1,8 Nevsten Fastighets AB 6,8 5,4 Vita Örn AB -,7 5,8 Jakri AB 6, 5,9 Bostads AB Gröningen -4,7 4,5 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 5,1 5,1 Källa: Stella Borealis sgb.se Direktavkastningen och rörelseresultatet uttryckt som procent av fastigheternas bokförda värden kan direkt jämföras med bankernas utlåningsräntor (samt även företagets avskrivnings- och amorteringstakt). Om talen ligger högre så genererar företaget bättre avkastning än om pengarna placerats på ett bankkonto. Är det en bra affär att äga hyreshus? 13

14 Företagens ekonomiska potential n n n Ett företags ekonomiska potential kan mätas på flera sätt. I denna undersökning används soliditeten och storleken på företagens reavinster. Även värdetillväxten dvs. hur mycket fastigheternas marknadsvärden har ökat under året är en stark indikator på potentialen, men då endast ett fåtal av företagen redovisar marknadsvärden kan det inte undersökas. Soliditeten är ett mått på hur stor del av företagens tillgångsmassa som finansieras med eget kapital (i motsats till lån) och speglar även deras ekonomiska potential. Ett företag med hög soliditet har större förmåga att överleva år med dålig lönsamhet eller förluster samt kan låna mer för kommande investeringar och förvärv (till en lägre kostnad tack vare bättre kreditvärdighet), vilka i sin tur kan bidra till högre vinster och ytterligare ökad värdetillväxt. Den finansiella risken blir samtidigt mindre då svängningar i låneräntan får mindre genomslag på resultatet. En låg soliditet kan i vissa fall innebära en bra utväxling på ägarnas insatta kapital, men kräver att företaget visar vinst. Den synliga soliditeten beräknas som eget kapital genom balansomslutningen och inkluderar delar av obeskattade reserver i de fall sådana finns. Ingen hänsyn tas till eventuella övervärden i företagens fastigheter. Normalt är marknadsvärdena väsentligt högre än fastigheternas bokförda värden, varför den ekonomiska potentialen i företagen i praktiken är betydligt större. Taxeringsvärden används som en indikation på fastighetsbeståndets storlek. Soliditeten är i genomsnitt 22 % år 29, utan hänsyn till eventuella övervärden i fastigheterna. Med undantag för Ahlström och Assignanten uppvisar samtliga företag en god till mycket god soliditet. I det förstnämnda fallet är den låga soliditeten en medveten strategi av ägarna och i det sistnämnda fallet beror den på att företaget lämnar ett koncernbidrag om 1,8 Mkr (4,2) motsvarande merparten av vinsten. EjendomsSelskabets soliditet påverkas av ett kraftigt negativt resultat orsakat av två reaförluster. Den första om 2 Mkr för försäljningar av fastigheter, den andra om 23 Mkr för försäljningar av andelar och aktier i dotterbolag. Samtliga försäljningar, utom en fastighet, var till koncernföretag 6. Soliditet och taxeringsvärde Soliditet i procent (Taxeringsvärde i miljoner kronor) Contentus Förvaltnings AB 37,1 (975) 34,5 (816) Flygt Fastigheter AB 19,9 (216) 19,5 (216) HSB Sundsfastigheter AB 36, (1 497) 32,7 (1 497) Akelius Fastigheter AB 16, (12 366) 15,5 (14 667) Jenso Fastigheter AB 32,1 (69) 32, (48) Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 15,7 (5 214) 13,3 (5 357) Bostads AB Gröningen 31, (42) 33,6 (42) Vita Örn AB 14,7 (53) 14,8 (51) EjendomsSelskabet Malmö AB 3,3 (56) 32,5 (659) Jakri AB 8,2 (199) 7,5 (287) Nevsten Fastighets AB 29,7 (76) 28,4 (75) Assignanten AB 2,1 (282),4 (282) Stena Fastigheter Syd AB 26,2 (1 562) 26,3 (1 562) Ahlström Fastigheter i Skåne AB 1,9 (13) 2,2 (13) LENY Fastighets & Byggnads AB 25,9 (315) 3,7 (297) Källa: Stella Borealis sgb.se 6 EjendomsSelskabet 2 och 3, varav det sistnämnda sedan avyttrats till IKANO Fastighets AB. 14 Är det en bra affär att äga hyreshus?

15 Avyttrade fastigheter och reavinster (miljoner kronor) Avyttrade Rearesultat Akelius Fastigheter AB 5 56, 2 542, 855, 893,3 Contentus Förvaltnings AB 2,5 b, 2,2, EjendomsSelskabet Malmö AB 85,2 a, -2,2, Jakri AB 7,8 a 4,8 4,1 a,3 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 778, 161, 171, 43,7 HSB Sundsfastigheter AB LENY Fastighets & Byggnads AB a) Uppskattning. Bokfört värde. b) Bokfört värde. 53,1 a,4 a 15, a,1 b 18,3,9 54, 1,3 Källa: Stella Borealis sgb.se Nio företag ser en ökning och sex en minskning av soliditeten, men i de flesta fallen är förändringen marginell eller av mindre omfattning. Undantagen är Assignanten, där orsaken är kraftigt sänkta räntekostnader, samt Heimstaden och HSB Sundsfastigheter. Ökningen i soliditeten hos Heimstaden (+18 %) beror på högre hyresintäkter och lägre räntekostnader, och hos HSB Sundsfastigheter (+1 %) på kraftigt sänka räntekostnader. EjendomsSelskabet och Heimstaden). Under 29 har marknadsvärden i genomsnitt minskat för kommersiella fastigheter men ökat desto mer för bostadsfastigheter 7 och det är rimligt att tro att mot svarande värdeförändringar uppstått även hos de företag som inte avyttrat fastigheter. Ett annat sätt att mäta den ekonomiska potentialen hos företagen är genom de vinster som uppstår vid avyttringar av fastigheter, så kallade reavinster, när ägarna väljer att realisera det faktiska värdet i en fastighet. Reavinsterna kan användas till investeringar eller förvärv, alternativt delas ut till ägarna. Företagens årsredovisningar ger inte alltid en tydlig bild av de förvärv och avyttringar av fastigheter som genomförs. I undersökningen har ingen hänsyn tagits till inflationen då köp och försäljningar sker kontinuerligt. Reavinsterna, som kan betraktas som en extra avkastning i företaget, är viktat cirka sex procent räknat på försäljningspriset i de största fallen (Akelius, 7 Enligt Svenskt Fastighetsindex. Är det en bra affär att äga hyreshus? 15

16 Utdelning n n n Möjligheten att lämna utdelning till aktieägarna grundar sig på företagets resultat efter skatt. Det inkluderar resultatet från fastighetsförvaltningen tillsammans med reavinster och eventuella andra jämförelsestörande poster. Resultat efter skatt återfinns längst ner i resultaträkningen i företagets årsredovisning. Den utdelning som bolagsstämman fattar beslut om ena året betalas ut först kommande verksamhetsår. I denna undersökning används faktiskt utbetalad utdelning respektive år. Utdelning (miljoner kronor) Akelius Fastigheter AB, 1, Jakri AB,, Ahlström Fastigheter i Skåne AB,2, Flygt Fastigheter AB,, Nevsten Fastighets AB,2,2 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB,, Assignanten AB,, HSB Sundsfastigheter AB,, Bostads AB Gröningen,, Jenso Fastigheter AB,, Vita Örn AB,, LENY Fastighets & Byggnads AB, 2, Contentus Förvaltnings AB, 4, Stena Fastigheter Syd AB,, EjendomsSelskabet Malmö AB,, Källa: Stella Borealis sgb.se Ett företag av fem delade ut pengar till sina ägare, där särskilt Akelius utdelning om 1, Mdkr sticker ut. Företagets bokslut omfattar 18 månader. 16 Är det en bra affär att äga hyreshus?

17 Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning n n n För att ytterligare spegla utfallet i undersökningen kan det relateras till offentlig statistik. Statistiska centralbyrån (SCB) SCB är en myndighet som förädlar data till statistisk information. Varje år genomförs en intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) med jämförande data för allmännyttiga och privata fastighetsföretag samt bostadsrättsföreningar. I undersökningen har SCB påfört de privata fastighetsägarna ett så kallat modifierat pålägg som är en schablonmässig kompensation för underskattning i statistiken avseende skötsel och administration. Sedan år 27 hämtar SCB inte in uppgifter om räntor, lån och avskrivningar för de privata företagen på grund av osäkerheten i siffrorna. Tabellen inkluderar därför inte kapitalkostnader. Undersökningen som avser år 29 var inte färdig i tid för denna rapport, varför IKU 28 används. Nivåerna för intäkter och kostnader torde vara en bra indikation även för 29. Då kapitalkostnaderna inte inkluderas i undersökningen går det inte att beräkna vinst per hyreskrona för jämförelser med denna undersöknings resultat. Däremot är driftnettot hos de privata fastighetsägarna mycket högt väsentligen mycket högre än hos de allmännyttiga bostadsföretagen. Före år 27 visar statistiken att privata fastighetsägare hade lägre kapitalkostnader varje enskilt år, varför det är rimligt att tro att trenden är liknande under och att de privata företagen därmed uppvisar höga vinster. Intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) i Sverige 28 Kommunala bostadsföretag Intäkter totalt: 872 (kronor/kvadratmeter) Hyresintäkter, netto: 847 Fastighetsskatt och avgäld*: 22 Driftnetto: 249 Driftkostnader: 374 Underhåll och reparationer: 22 Hyresbortfall: 25 Privatägda fastigheter Intäkter totalt: 92 Hyresintäkter, netto: 92 Hyresbortfall: 18 Driftkostnader: 293 Fastighetsskatt och avgäld*: 26 Driftnetto: 47 * Inklusive markavgifter. Underhåll och reparationer: 142 Modifierat pålägg: 34 Källa: SCB sgb.se Är det en bra affär att äga hyreshus? 17

18 Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank Varje år sammanställer Svenskt Fastighetsindex (SFI) tillsammans med Investment Property Databank (IPD) ett index över avkastningen på fastighetsinvesteringar jämfört med alternativa placeringar. Indexet mäter erhållen totalavkastning i procent med fastigheternas marknadsvärden som bas. Totalavkastningen utgörs av summan av direktavkastning och värdeförändring. Beräkningarna följer internationell standard. SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex Källa: Svenskt Fastighetsindex & IPD Norden AB Totalavkastning 29 Under 29 skiljde sig bostäder från övriga typer av fastigheter med en totalavkastning om hela 13,9 %, varav 1 % är ökningar i marknadsvärden. Enligt SFI är orsakerna det låga ränteläget, ökad efterfrågan, stigande hyror och omvandlingar till bostadsrätter som drivit värdeuppgången. För övriga minskade marknadsvärdena för andra året i rad samtidigt som direktavkastningarna ökade. Totalavkastningen i genomsnitt var svagt positiv (1,4 %). Som jämförelse gav aktieplaceringar 3 55 % i avkastning under 29, även om direktägande i fastigheter slagit både aktie- och obligationsplaceringar på tio års sikt med en avkastning på 7,5 %. Direktavkastning 29 Värdeförändring 29 Totalavkastning årstakt 29 (procent) Index 1996 = 1 1 år (%) 1 år (%) 1 år (%) 3 år (%) 5 år (%) 1 år (%) Alla fastigheter Butiker Kontor Industri Bostäder Övrigt Jämförelsesiffror Aktier Fastighetsaktier Obligationer Inflation 35,2 342,2 277,6 313,9 436,3 345,1 39,3-27,6 125,4 1,4 2, -,4 -,7 13,9 2,7 54,1 31,5-1, 2,8 5,4 5,6 5,5 7, 3,5 6, -3,8-3,4-5,6-7,3 1, -3,1 4, 5,2 3,4 3,3 7, 4,2-2,9-5,9 5,2 2,5 8,1 1,1 7,2 9,6 1,5 8,6 9,8 1, 4,4 2, 7,5 9,3 6,3 8,2 11,4 8,4 2,3-5,6 1,9 sgb.se 18 Är det en bra affär att äga hyreshus?

19 Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? n n n Lönsamhet och ekonomisk potential kan mätas på flera sätt, där denna undersökning fokuserat på ett urval av nyckeltal och information som fångar fas tighetsrörelsen och fastigheter som investeringsobjekt i syfte att besvara undersökningens två frågeställningar: n Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? n Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? Rapporten visar att det är lönsamt. Med direktavkastningar på i genomsnitt 5,8 % och en vinst per hyreskrona på 9,4 % ger fastigheterna goda och stabila kassaflöden som i förlängningen kan delas ut eller på andra sätt komma ägarna till godo. Avkastningen i den löpande förvaltningen får anses vara mycket god och årsvinsten är i genomsnitt drygt 6 2 kr för en genomsnittlig lägenhet i Malmö som även är representativ för övriga tolv kommuner i södra Skåne. Det är heller inte ovanligt med indirekta utdelningar i form av att företagen lånar pengar till en ränta som kan sättas högt alternativt lånar ut till en låg ränta. I mindre företag förekommer ofta olika förmåner, löneutbetalningar eller konsultarvoden till ägarna. Dessa ekonomiska fördelar är svårare att fånga och framgår inte av årsredovisningarna hos företagen i denna undersökning. De flesta företagen uppvisar en hög soliditet, en stabil värdetillväxt som fortsatt även under lågkonjunkturen och en god avkastning i förvaltningen som överstiger både bankernas utlåningsräntor och branschgenomsnittet för bostäder enligt SFI/IPD. Under 29 har det låga ränteläget fått mycket stort genomslag. Även bra som investering Även som investering visar sig hyresfastigheter i södra Skåne vara en mycket god affär. Soliditeten är i genomsnitt hög (22 % utan hänsyn till övervärden) och försäljningar av fastigheter frigör stora värden och kan ses som en extra avkastning utöver fastighetsrörelsen på runt 6 procent. En femtedel av företagen delar även ut pengar till ägarna. Är det en bra affär att äga hyreshus? 19

20 Företag Antal lägenheter Skåne (st) Antal lägenheter riket (st) Driftnetto (tusentals kr) Resultat efter finansiella poster, justerat (tusentals kr) Jämförelsestörande poster (tusentals kr) Årets resultat, ej justerat (tusentals kr) Akelius Fastigheter AB 1 Assignanten AB Bostads AB Gröningen Vita Örn AB Contentus Förvaltnings AB 1 EjendomsSelskabet Malmö AB Ahlström Fastigheter i Skåne AB 1 Jakri AB Flygt Fastigheter AB Heimstaden Fastigheter i Sverige AB HSB Sundsfastigheter AB Jenso Fastigheter AB LENY Fastighets & Byggnads AB Nevsten Fastighets AB Stena Fastigheter Syd AB Max Min Median Medel a b c d -38 e 4 77 f g h i j ) Brutet räkenskapsår (29): Akelius ( ; 18 månader), Contentus ( ), Ahlström ( ). a) Kraftigt ökade underhållskostnader. b) Lämnar koncernbidrag. c) Reavinst (2,2 Mkr) och bokslutsdisp. d) Reaförluster vid försäljningar. e) Bokslutsdisp. f) Uppskattad reavinst som inte redovisas. g) Reavinst, uppskrivning, bokslutsdisp. h) Projektkostnader, reavinst (171 Mkr). i) Poster av engångskaraktär, reavinst (18,3 Mkr), lämnat koncernbidrag (34,5 Mkr). j) Reavinst, handel med värdepapper. 2 Är det en bra affär att äga hyreshus?

21 Företag Utdelning (tusentals kr) Förvärv (tusentals kr) Avyttrat (tusentals kr) Rearesultat (tusentals kr) Bokfört värde, byggnader och mark (tusentals kr) Balansomslutning (tusentals kr) Akelius Fastigheter AB Assignanten AB Bostads AB Gröningen Vita Örn AB Contentus Förvaltnings AB EjendomsSelskabet Malmö AB Ahlström Fastigheter i Skåne AB Jakri AB Flygt Fastigheter AB Heimstaden Fastigheter i Sverige AB HSB Sundsfastigheter AB Jenso Fastigheter AB LENY Fastighets & Byggnads AB Nevsten Fastighets AB Stena Fastigheter Syd AB Max Min Median Medel 1 15 c a a a a 355 a d Siffror för förvärv, avyttring och marknadsvärde är faktiska köpeskillingar eller marknadsvärden där inte annat anges. a) Uppskattning. Bokfört värde. b) Uppräknat m.h.a. taxeringsvärdet (*1,33). c) Lämnar koncernbidrag om 4,6 Mkr. d) Uppskattning. Taxeringsvärde (tusentals kr) Marknadsvärde (tusentals kr) b b b b b b b b b b b b Är det en bra affär att äga hyreshus? 21

22 Företag Akelius Fastigheter AB Assignanten AB Bostads AB Gröningen Vita Örn AB Contentus Förvaltnings AB EjendomsSelskabet Malmö AB Ahlström Fastigheter i Skåne AB Jakri AB Flygt Fastigheter AB Heimstaden Fastigheter i Sverige AB HSB Sundsfastigheter AB Jenso Fastigheter AB LENY Fastighets & Byggnads AB Nevsten Fastighets AB Stena Fastigheter Syd AB Max Min Median Medel Soliditet (procent) 16, 2,1 31, 14,7 37,1 3,3 1,9 8,2 19,9 15,7 36, 32,1 25,9 29,7 26,2 37,1 1,9 25,9 21,8 Direktavkastning (procent) 8,4 9,7-4,7 -,7 7,8 4,1 4,7 6, 3,5 5,1 4,6 2,5 12,3 6,8 16,5 16,5-4,7 5,1 5,8 Vinst per hyreskrona (procent) 2,4 36,9-56,8,1 36,3-5,8 5,9 14,3 4,4 3,7 22,5,9 21,3 28,2 27,3 36,9-56,8 5,9 9,4 Årsvinst per typlägenhet (kronor) Rörelseresultat/ Bokfört värde fastigheter (procent) 7,1 8,4-6,2-2,4 6,8 2,7 4, 3,8 2,7 4,6 3,2 1,3 7,5 4,8 15,5 15,5-6,2 4, 4,3 22 Är det en bra affär att äga hyreshus?

23

24