Nr 16 Juli Handel i kärnor

Transkript

1 Nr 16 Juli 2003 Handel i kärnor

2 Handel i kärnor

3 Förord Denna promemoria är ett underlag till rapporten Flera kärnor (Rapport 1:2003), som är utsänd på remiss till den 1 november Promemorian behandlar handelns utveckling fram till 2030 och diskuterar handelstyper, omsättning, behov av nya ytor och lokalisering. De frågor som ställdes var i vilken utsträckning handeln kan komma att vilja lokalisera sig i de regionala kärnor som pekas ut i Regional utvecklingsplan för Stockholms län, RUFS 2001, vilka lägen inom kärnorna som bör vara intressanta samt om det finns särskilda förutsättningar för handelns intresse? En första version av promemorian har diskuterats med företrädare för handeln genom Svensk Handels stadsplanekommitté, varefter promemorian bearbetats efter de synpunkter som framkommit. Promemorian diskuterar utifrån basnivån i RUFS. En snabbare tillväxt i regionen ger således högre tal. Med en befolkningsökning på 0,7 procent per år bedöms handeln öka med cirka 2 procent per år, där sällanköpshandel bedöms öka snabbare än dagligvaruhandel. Cirka två tredjedelar av denna handel bedöms ske i nya eller tillbyggda ytor, vilket ger ett behov av nya ytor på kvm till 2015 och ytterligare kvm fram till De sju nya kärnorna i regionen skulle kunna svara för hälften till två tredjedelar av de nya ytorna. Promemorian bedömer att det är främst de s.k. yttre delarna av kärnorna som kan vara intressanta. Dock kan en avsevärd del av försäljningen hamna i de täta delarna av kärnorna om dessa förädlas. Således bedöms de nya kärnorna komma att bli attraktiva för handelns utveckling. Promemorian konstaterar att de viktiga villkoren för större butiker handlar om tillgänglighet, möjlighet till större ytor, lokalkostnader och viss flexibilitet. Promemorian konstaterar också att externcentra, som del i strategin med utveckling av regionala kärnor, kan förväntas bli bättre planerade och få bättre allmänna kommunikationer. Promemorian har utarbetats av Nordplan AB med Thomas Hellström och Jan Sandahl som författare. Projektledare inom Regionplane- och trafikkontoret har varit Ragnar v Malmborg. Regionplane- och trafikkontoret juli 2003 Börje Wredén Tf. regionplanedirektör 2

4 Innehåll Förord 2 Innehåll 2 Inledning och sammanfattning 4 Hur delregionala kärnor vuxit fram i Stockholm 6 Vilket handelsinnehåll krävs för att en ny delregional kärna skall växa fram? 9 Vilka verksamheter kan (vilja) ligga i en delregional kärna? 14 Handel och därtill kopplad service 14 Vad hamnar i regionkärnan, d.v.s. i innerstaden och city? 16 Hur kan de nya kärnorna växa i Storstockholm? 19 Fördelning mellan olika lägen 21 Hur mycket av de nya ytorna hamnar i de nya kärnorna? 21 Avslutande reflexioner 25 ISSN x Rtn

5 Inledning och sammanfattning Region- och trafikplanekontoret i Stockholms län har givit Nordplan i uppdrag att beskriva hur detaljhandeln kan utvecklas kommande decennier i sju regionala/delregionala kärnor i Storstockholm. Rapporten har utarbetats av Thomas Hellström och Janne Sandahl. Ansvarig hos uppdragsgivaren har varit Ragnar v. Malmborg. De kärnor som behandlas är Jakobsberg - Barkarby Kista Sollentuna - Häggvik Täby centrum - Arninge Södertälje centrum - Moraberg Skärholmen - Kungens Kurva Flemingsberg Haninge centrum med Handen Länna - Vega. Under arbetets gång har tankar framförts att även Farsta centrum bör räknas hit. Nordplan ser för sin del alla dessa kärnor som viktiga potentiella delregionala handelscentra med undantag av Flemingsberg, som dock är en mycket stor arbetsplats, och sålunda fyller en annan funktion. Svensk detaljhandels nuvarande struktur grundlades till stor del under de expansiva och 1960-talen. Då skapades stora förortsområden med stadsdelscentrum med gångavstånd till bostad som viktigt kriterium. I Stockholmsregionen byggdes ett stort antal stadsdelar utefter tunnelbanegrenarna. I kommunerna runt Stockholm finns äldre och nyare stadsdelar av samma karaktär. Även de mindre och medelstora centrumen i dessa stadsdelar hade ett jämförelsevis brett sortiment av dagligvaror, fackhandel och tjänster Många av centrumen har nu blivit omoderna med för klent utbud, orationella lokaler och för svag biltillgänglighet, och har som följd därav förlorat dramatiskt i marknadsandel och volym under de senaste 20 åren. Stockholmarnas ökade bilinnehav, rörlighet och krav på större samlade utbud har lett till att vissa stora stadsdelscentra/kommuncentra har förnyats och ibland byggts ut och utvecklats till delregionala köpcentrum. Exempel på detta är Skärholmens, Farsta och Täby centrum. Kista centrum eftersträvar denna position i nordväst. I närheten av nästan alla dessa centrum har senare växt fram stora centra för externhandel vars lägre omkostnader möjliggjort lägre priser: Kungens Kurva vid Skärholmen, Handen Länna - Vega mellan Haninge och Farsta centrum, Arninge i Täby samt Barkarby nära Jakobsberg är stora externhandelscentra i våra kärnor. Det är bara i Täby som köpcentrumet fortfarande är omsättningsmässigt större än externcentrumet i resp. kärna. 4

6 Enligt Nordplans bedömning kommer dagligvaruhandeln att i butiksledet att växa med ca 0,7 procent per år och sällanköpsvaruhandeln med ca 1,8 procent per år 2002 till Den totala detaljhandelskonsumtionen i butiksledet per capita i Stockholms län skulle då växa med ca 1,3 procent per år. Med antagandet att befolkningen i länet växer med 0,7 procent per år skulle tillväxten i detaljhanden bli ca 2 procent per år under perioden 2000 till 2030 (vi har här antagit att tillväxten år 2000 och 2001 också är 2 procent). Nordplan bedömer att ca två tredjedelar av denna växande försäljning kan ske i nya eller tillbyggda ytor. Det skulle då behövas upp emot kvm fram till år 2015 och ytterligare ungefär lika mycket fram till år De sju kärnorna skulle svara för ca hälften av den nya ytan i länet fram till år Det kan bli ännu mer, uppemot två tredjedelar. Det beror på hur "aggressiva" olika investerare är i olika handelslägen i varje regiondel. Det är svårt att ange exakt var olika etableringar hamnar, om det är i de kärnor vi diskuterar här eller utanför dem. Nordplan bedömer att huvuddelen av de nya handelsytorna i kärnorna kommer att hamna i externa lägen. Dock kan en avsevärd del av den ökade försäljningen hamna i de täta delarna - om dessa förädlas (t.ex. Skärholmen, Jakobsberg och Stinsen). 5

7 Hur delregionala kärnor vuxit fram i Stockholm Förändringar sedan och 60-talen Svensk detaljhandels nuvarande struktur grundlades till stor del under de expansiva och 1960-talen. Då skapades stora förortsområden med stadsdelscentrum i "god bostadsanda" med gångavstånd till bostad som viktigt kriterium. I Stockholmsregionen byggdes ett stort antal stadsdelar utefter tunnelbanegrenarna. I kommunerna runt Stockholm finns äldre och nyare stadsdelar av samma karaktär. Även de mindre och medelstora centrumen i dessa stadsdelar hade ett jämförelsevis brett sortiment av dagligvaror, fackhandel och tjänster. De dominerades av förhållandevis små butiker och planerades i första hand för inköp till fots. Många av centrumen har nu blivit omoderna med för klent utbud, orationella lokaler och för svag biltillgänglighet, och har som följd därav förlorat dramatiskt i marknadsandel och volym under de senaste 20 åren. Stockholmsregionen har, kanske mer än andra svenska regioner, genomgått denna utveckling. De många stadsdelar som byggdes från 40-talet och framåt, t.ex. utefter tunnelbanelinjerna, har idag förlorat stora delar av sin service. I Stockholms län har stadsdelscentrumens samt närbutikernas marknadsandel inom dagligvaror sjunkit från 64 procent till 46 procent från 1975 till Marknadsandelen har sjunkit ytterligare sedan 1997, uppskattningsvis ned mot nivån 40 procent. Konsumenternas grundförutsättningar har förändrats genom: det alltmer utspridda boendet, den förbättrade hushållsekonomin, den ökade biltillgången för allt fler hushåll, de bättre förvaringsmöjligheterna i hemmen, den ökade arbetstiden utanför hemmet bland kvinnor, förändrad lagstiftning avseende öppethållande. Denna ökade rörlighet och krav på större samlade utbud har lett till att vissa stora stadsdelscentra/kommuncentra har förnyats och ibland byggts ut och utvecklats till delregionala köpcentrum. Exempel på detta är Skärholmens Farsta och Täby centrum. Kista centrum eftersträvar denna position i nordväst. I andra ändan av stråket Kista Sollentuna - Häggvik finns Stinsens köpcentrum som fortfarande är det största köpcentrumet utmed E 4:an. Jakobsberg är inte något delregionalt centrum men ännu så länge ett av de stora centrumen i nordväst. Haninge centrum är inte det dominerande centrumet i söder, utan har omsättningsmässigt kommit att leva litet i skuggan av den omfattande externhandeln utmed Nynäsvägen, dock naturligtvis med ett sortiment som kompletterar externhandeln. 6

8 I Flemingberg finns endast ett lokalt centrum. I närheten av nästan alla dessa centrum har senare växt fram stora externhandelscentra vars lägre omkostnader möjliggjort lägre priser: Kungens Kurva vid Skärholmen, Handen - Länna - Vega mellan Haninge och Farsta centrum, Arninge i Täby och Barkarby nära Jakobsberg är stora externhandelscentra i våra kärnor. Det är bara i Täby som köpcentrumet fortfarande är omsättningsmässigt större än externcentrumet i resp. kärna. Utvecklingen av externhandeln 1 har gått fortare och längre i Sverige än i många andra europeiska länder 2 och svarar nu för ca 30 procent av den totala detaljhandeln: I Stockholms län fanns år st. stormarknader och stora trafikorienterade dagligvarubutiker. Idag är antalet över 30 st. År 1975 svarade dessa för ca 10 procent av dagligvaruförsäljningen i länets förortsområden (Stockholms innerstad och Norrtälje kommun ej inräknade), idag tar de 25 till 30 procent. De största dagligvarubutikerna i Stockholms län med en omsättning över 50 Mkr (1990 års penningvärde) har ökat sin andel av den totala försäljningen från 30 procent år 1975 till över 50 procent. år År 2001 hade dessa butiker i riket en marknadsandel på 61 procent, och Nordplan bedömer att Stockholms län har en liknande situation. Vi har alltså fått en detaljhandelsstruktur för dagligvaror med färre men större butiker, utspridda i ett relativt glest nät. Då det gäller volymhandel av sällanköpsvaror kan man konstatera att, av de tio största svenska kedjeföretagens volym, såldes 1995 ca 55 procent i externa eller halvexterna lägen. Lågprishandeln och s.k. Category Killers 3 anses för närvarande vara vinnare i marknaden. Annan service som post, bank, apotek, system etc. har i princip genomgått samma utveckling, dock med viss tidsförskjutning, vilket gör att vi alltfort måste förutse en ganska stark fortsatt strukturrationalisering inom denna grupp. Systembolaget och numera också apoteken lägger butiker även i externlägen. Stockholmsregionen har följt, egentligen lett, den nationella trenden. Stadskärnornas renässans Stadskärnornas handel och därtill kopplad service har tappat marknadsandelar under nästan hela efterkrigstiden. Ibland har förlusterna tagit extra fart som exempelvis i Jönköping, när A6 Center etablerades och stadskärnans försäljning över natten minskade med mer än 20 procent. 1 Handel utanför stadsdels- och tätortscentrum och som ej kan klassas sombostadsorienterad handel. Se även definition i bilaga 1. 2 Källor: Tidskriften Supermarket, juni 1996/97. 3 Stora enheter med komplett sortiment inom en bransch, en kategori, exempelvis dagens ElGiganten eller Toys R Us.. Se även definition i bilaga 1. 7

9 Stockholms city har stadigt tappat i regional marknadsandel inom sällanköpsvaror, från ca 50 procent vid mitten av 1960-talet till ca 30 procent idag. Stockholms city har dock samtidigt hållit försäljningsvolymen i stort sett konstant i fasta priser. Situationen är svårare i regionens mindre stadskärnor. Under slutet av 80-talet och under 90-talet har vi fått en allt mer omfattande satsning på stadskärnorna och deras handel, både i Sverige och utomlands. Detta har gett betydande volymökning för detaljhandeln i de stadskärnor som lyckats, upp till +15 à 20 procent 4. Besöksfrekvenserna har ofta ökat med omkring det dubbla. Jönköping redovisar det mest kända svenska exemplet på sådan lyckosam förnyelse. I Stockholmsregionen pågår förnyelsearbete bland annat i Södertälje, Nynäshamn och Sundbyberg. 4 Källa: Stadskärneförnyelse och fastighetsvärde, KTH, Nordplan AB m.fl

10 Vilket handelsinnehåll krävs för att en ny delregional kärna skall växa fram? Översikt Flertalet av de delregionala kärnorna i denna studie har ett omfattande inslag av handel. Det är i själva verket så att i alla utom två (Kista - Sollentuna - Häggvik och Flemingsberg) är handeln en dominerande verksamhet. Naturligtvis kan man tänka sig delregionala kärnor utan annan handel än en rent lokal sådan, som t.ex. bara kan förse boende och arbetande med ett grundläggande utbud av dagligvaror. Flemingsberg är ett sådant exempel. Här finns ett stort universitetssjukhus och en högskola. Detaljhandeln består av ett litet stadsdelscentrum. Vi återkommer till handeln i Flemingsberg. Alla kärnorna innehåller en tät del, bestående av ett köpcentrum med omgivande kontor/övriga kommersiella lokaler, skolor, bostäder mm. Närhet till bostadsområden är en betydande styrka för en handelskärna. I ett fall, Södertälje, är den täta delen en traditionell stadskärna. I Kista Sollentuna - Häggvik finns tre täta delar: ett stort köpcentrum (Kista) och två medelstora (Sollentuna och Stinsen). Om Farsta centrum räknas in har Nynässtråket två täta delar Farsta och Haninge centrum i varsin ända av stråket. Dessutom finns i alla kärnorna utom möjligen Flemingsberg externa eller i denna rapport kallade "glesa" kärndelar eller handelscentra. I Södertälje tänker vi närmast på Moraberg och på stormarknaderna. Dagligvaruhandel Flertalet av de kärnor som behandlas i denna utredning innehåller dagligvaruhandel. De flesta av dem dominerar dagligvaruhandeln i sitt marknadsområde. Dagligvaruhandeln är dock inte alldeles nödvändig för framväxten av en regional kärna. Man skulle kunna tänka sig ett Barkarbyfält utan dagligvaruhandel, precis som idag, och utan Jakobsbergs centrum. Dock blir kärnorna starkare med dagligvaruhandel eftersom denna genererar kraftiga kundflöden. I detta hänseende betraktar vi systembolaget som en viktig del av dagligvaruhandeln. Beklädnadshandel, guld, ur Beklädnadshandeln (kläder, skor och accessoarer) är en central del i varje större stadskärna och köpcentrum. Många andra delar av detaljhandeln passar lika bra eller bättre i ett externt centrum som Kungens Kurva. Det gör inte beklädnadshandeln. Kunden uppskattar i stället en "shoppingmiljö" där man kan strosa omkring bland ett stort urval av butiker med olika prisnivå och sortiment. Här är stor lika med vacker, d.v.s. ju större urval av butiker desto bättre. Medelstora centrum kan klara sig bra tack vare ett bra läge eller att man nischat sig framgångsrikt. Ett sådant exempel är Ringens köpcentrum på Södermalm, med "bara" ett tiotal beklädnadsbutiker. Flertalet centrum som är framgångsrika på 9

11 beklädnad har dock många fler än så. Alla kärnor i studien utom Haninge och Flemingsberg har minst ett 25-tal beklädnadsbutiker, tre av dem har betydligt flera (fyra med Farsta). För en framgångsrik stadskärna eller köpcentrum är det inte bara viktigt att ha många beklädnadsbutiker utan också att ha variation. Flera av de centrumägare vi intervjuat menar att kunderna vill ha fler udda butiker som har det inte "alla andra centra" har. Samtidigt blir öppettiderna allt längre på kvällar och helger. Här finns en konflikt med de små specialiserade butikerna. De har ofta inte råd med de högre löner som utgår just på kvällar och helger. Sannolikt går utvecklingen dithän att alltfler mindre butiker kommer att ingå i olika former av kedjebildningar. Det finns dock köpsituationer där även beklädnadshandeln kan ligga externt. Det gäller i första hand småbarnfamiljer, som ibland inte kräver så många butiker att välja mellan och då och då söker bättre biltillgänglighet än vad en stadskärna eller ett köpcentrum ofta erbjuder. Externhandel med kläder är dock inte någon självklarhet ens på stora marknader som Stockholms. Det fungerar på vissa platser men inte på andra, bl.a. beroende på den lokala efterfrågan och konkurrensen. Ett problem är att externhandeln tenderar att bli ännu mer koncentrerad till helgerna än handel i köpcentra som Skärholmen, Farsta eller Täby. Detta skapar problem för butikerna, bl.a. med bemanning, då butikerna alltså har förhållandevis få kunder måndag till torsdag. Guld- och urhandeln är liksom beklädnad en del av den s k urvalshandeln, där många kunder vill ha många butiker att välja mellan. Därför finns denna typ av butiker ofta väl företrädda i stora köpcentrum. Hem- och fritidshandel Sporthandeln är idag till stor del integrerad med beklädnadshandeln. Många kunder som söker ett par shorts kan lika väl gå till en sportbutik som till en klädbutik. Huvuddelen av alla skor som köps till barn är sportskor etc. Till skillnad från klädhandeln fungerar (stora) sportbutiker också bra i externlägen. Därför är sporthandeln en viktig del av både den täta och den glesa delen av våra kärnor. Ärendehandel såsom mobiltelefoner och optik är viktig i den täta delen. Köpcentra fungerar här som nämnts precis som en stadskärna. Det är inte självklart eller ens meningsfullt att peka ut vilken ytterligare hem- och fritidshandel som krävs för att skapa en delregional kärna. Snarare är det så att stora köpcentrum och stadskärnor förväntas - och eftersträvar - att vara relativt kompletta, har som nämnts svårt att få plats för den utrymmeskrävande volymhandeln. En bransch som är "släkt" med beklädnad är inredning. Här vill kunden i den täta delen ha flera roliga oftast små butiker att välja mellan. Det är mycket svårt att tänka sig de glesa delarna utan den utrymmeskrävande handeln med ljud och bild, möbler, vitvaror, byggvaror mm. Utan denna handel skulle externhandeln mest vara storskalig dagligvaruhandel. 10

12 Restauranger En av de tydligaste trenderna om vi ser 15 à 20 år tillbaka i tiden är tillväxten inom restaurang-, pub- och kafénäringen i våra städer och köpcentrum. Modet inom denna sektor växlar, men omfattningen är idag så stor att det skulle vara mycket svårt att tanka sig en stad eller stort köpcentrum utan den - både för kunder och fastighetsägare. Handeln skulle knappast fylla hålen, i vart fall inte på medellång sikt. För att förstå branschen måste vi komma ihåg att den betyder mötesplatser. Mycket hårddraget skulle vi kunna säga att vi använt en del av vårt ökade välstånd till att flytta in från korvkioskens utsida, in i kaféer och pizzerior. Övrig service Här har det hänt mycket. Postkontor stängs i rask takt. Bankerna flyttar bort från de dyraste affärslägena (dock i långsammare takt). Kunderna behöver inte gå på banken lika ofta som förr, men bankkontoren kommer säkerligen finnas kvar i centrum - även om de ofta kommer att ligga en trappa upp. Apoteken finns både i anslutning till sjukvården i och i våra täta kärnor, samt i framtiden också i fler glesa kärnor. I städer och centra med ett livaktigt näringsliv finns det ofta ett par eller flera hotell, i regel med konferensmöjligheter. Det lokala näringslivet är också viktigt för restaurangnäringens tillväxt. Kultur Det ligger utanför vårt uppdrag att se på kulturlivet i kärnorna. Vi nöjer oss med att peka på att biografföretagen är på väg tillbaka till våra täta kärnor. Detta är en utveckling som pågått i ca tio år och som snarast tilltagit i styrka. Biografer är en dragare kvällstid i flera av våra täta kärnor. Både i Täby och Skärholmens centrum t.ex. fungerar biograferna bra. Men vi har också experimentet Heron City i Kungens Kurva. Kärnorna i framtiden Nordplan har förutom handel och fastighetsägare talat med några ungdomar i 12 till 13-årsåldern för att se vilka attityder till och krav de har på delregionala kärnor. Ungdomarnas uppfattning är viktig på många sätt. Här nöjer vi oss med att de kan ha uppfattningar som skiljer sig från både äldre ungdomar och från vuxna, samt ett annat ofta förbisett faktum: barn i yngre tonåren får ofta inte åka in till stan själva. De vidgar successivt sin "aktionsradie" från det lokala centrumet, till närmaste medelstora och/eller delregionala kärna och till sist innerstaden. För dem är köpcentrumet eller stadskärnan en väg att träna sig för den större innerstaden. För ungdomarna är en stor och välsorterad H&M-butik och en sportaffär viktig, liksom flera roliga och udda klädbutiker samt en välsorterad butik för TV- och dataspel. Bra och billiga serveringar är också viktiga, inte bara s k snabbmat utan också t.ex. "hemgjorda" smörgåsar med färskt bröd och spännande pålägg. Självfallet är de allmänna kommunikationernas kvalitet av stor betydelse för ungdomarna. 11

13 Nordplan drar mot denna bakgrund men också av vår allmänna erfarenhet slutsatsen att ungdomarnas krav inte skiljer så mycket från de vuxnas. De delregionala kärnorna plats i "systemet" är att erbjuda storlek och mer variation än i ett medelstort centrum, med ett stort inslag av specialbutiker och enkla men högkvalitativa serveringar samt en eller ett par bra restauranger. Trygghet kommer att förbli ett viktigt konkurrensmedel. Nordplan bedömer att urvalshandeln (kläder, skor mm) och butiker för olika slag av lätt hemelektronik kommer att växa betydligt snabbare i våra täta kärnor än dagligvaruhandeln, både yt- och omsättningsmässigt. Inte minst kommer en växande del av försäljningen att vara märkesvaror som visas mer än säljs i citys s.k. flagship stores (Hugo Boss, Red/Green etc.). Bra tillgänglighet är och fortsätter att vara ett viktigt konkurrensmedel och häri ingår öppettiderna. I princip alla butiker i varje centrum kommer att ha samma öppettider, utom dagligvaruhandeln, som alltfort kommer att ha längre öppettider. Närhet till bostadsområden är en stor fördel. Nordplan tror att vi successivt kommer arbeta något mer i hemmet (observera att vi skriver något mer - hemarbete kan knappast mer en delvis ersätta det traditionella arbetslivet). Detta skulle i synnerhet gynna de kärnor som har/får mycket bostäder. De glesa delarna av kärnorna kommer som idag att ha utbud, effektivitet och pris som främsta konkurrensmedel. Kunderna vill ha volymhandeln samlad och med parkering direkt utanför butiken, även om varorna sedan körs hem av butiken. ICA Kvantums framgångar i Kungens Kurva visar tydligt, att lågpris inte alltid är nödvändigt, men däremot att erbjuda ett bra pris jämfört med kvaliteten. Fastighetsskatten på kommersiella lokaler är högre i centrum vilket kostnadsmässigt gynnar ytterstaden och synnerhet externlägen. Två saker bedömer vi kommer att utvecklas. 1. Externcentrum kommer att vara bättre planerade och inte ha verksamheterna placerade huller om buller som nu ibland är fallet. De kommer också att ha mer grönska än nu. Dock bedömer vi inte att butikerna kommer likna varandra alltmer i fasader och inredning. Här finns det tvärtom ett värde i att få bestämma själv. 2. Vissa externcentrum kommer att få bättre allmänna kommunikationer. Det kommer att bli ett viktigare konkurrensmedel än nu, i vart fall om kostnaden för att köra bil stiger snabbare än andra kostnader för hushållen. 3. På lång sikt blir det trångt även i externlägena i våra sju kärnor. Då kommer säkert nya externcentra etableras mer perifert i regionen. Till sist finns en öppen fråga om våra framtida externcentra. Kommer de i huvudsak utformas så att det går att gå mellan butikerna, eller kommer det bli vanligare att man tar bilen mellan butikerna? Ett exempel på det förra upplägget är det nya centrumet i Länna väster om motorvägen. Ett sådant centrum har flera fördelar: Det är mer lättöverskådligt. Det är lättare att försörja med kollektivtrafik. Det minskar bilåkandet något. 12

14 I riktigt stora externcentra kan det bli svårt att få till bra lösningar så att vi kan gå mellan alla butikerna. Nordplan tror dock att det bra om vi försöker planera för "walkability" så långt möjligt. Fastighetsägandet av våra centra har ändrats i grunden de senaste decennierna. Tidigare ägdes och förvaltades centra ofta av den som samtidigt ägde omgivande bostadsområden, inte sällan kommunala bostadsföretag. I dag har många kommuner sålt sina centra till fastighetsbolag som mer eller mindre specialiserat sig på centrumanläggningar och kommersiella lokaler, till försäkringsbolag som ser dem som en ren placering etc. Fastighetsägandet har också internationaliserats. I externlägen byter ofta fastigheterna ägare ännu oftare. Det kan t o m vara en affärsidé att bygga och utveckla centra för att sedan sälja dem. 13

15 Vilka verksamheter kan (vilja) ligga i en delregional kärna? Handel och därtill kopplad service Dagligvaruhandel I den täta delen i de aktuella kärnorna är det svårt att lönsamt driva riktigt stora dagligvarubutiker, en övre gräns kan gå vid à kvm butiksyta. Detta av tre skäl: 1. Butiken tvingas oftast konkurrera med andra om de bästa (närmaste) parkeringsplatserna. 2. Butikerna blir ofta lite inklämda och svåra att se p g a den höga exploateringsgraden. 3. Lokalkostnaderna är höga Därför är dagligvarubutikerna i de täta delarna av kärnorna ofta på en yta under à kvm. Samtidigt behöver de en totalyta på helst à kvm för att kunna erbjuda en köpupplevelse med ett fullständigt sortiment och generöst exponerade färskvaror. Denna typ av butiker fungerar ofta bra i våra stora och medelstora centrum. Kraven på en trevlig centrummiljö är höga. Försäljningen per kvm och år ligger mellan 30 och 40 tkr i Jakobsberg, Kista Södertälje och Skärholmen samt kring 50 tkr i Stinsen, Sollentuna, Täby och Haninge centrum. Den glesa delen lockar stormarknader, stora dagligvaruhallar och lågprisbutiker med mycket höga krav på bitillgänglighet. Kraven på trevlig miljö är lägre. Här finns också högklassiga butiker med manuell betjäning såsom ICA Kvantum i Kungens Kurva. Yteffektiviteten är snarare högre än lägre i externlägena, vilket understryker de ovan beskrivna svårigheterna att bedriva storskalig dagligvaruhandel i de täta delarna. Hyresnivåerna varierar, men ligger ofta på 3 till 3,5 procent av omsättningen. Lågprisbutikers hyra ligger ofta kring 2 till 2,5 procent av omsättningen. Systembolaget har traditionellt legat i köpcentrum i den täta delen men söker sig numera också externt. Systembolaget betyder mycket som s k dragare särskilt i mindre centra. Här finns ett problem då Systembolaget har större lönsamhet i att koncentrera sig till färre och större butiker. Exempel där dagligvaruhandeln inte anser att planeringen fungerat väl för etablerandet av starka lokala butiker är Hammarbysjöstad. Besöksparkeringen är t.ex. otillräcklig. Dagligvaruhandeln anser att man kommer för sent i planeringen av nya bostadsprojekt, bl. a. Stockholm. 14

16 Det mesta talar för att ett viktigt skäl till att matpriserna i Västsverige är 5 à 10 procent lägre än i t.ex. Stockholm är den rika förekomsten av lågprisbutiker i den förra regionen. Detta behöver dock inte betyda ökad utslagning på sikt av stadsdelscentra eller bostadsområdesbutiker. De tre lågpriskedjorna Willy s Nära, danska Netto och tyska Lidl kan tänka sig att etablera i stadsdelscentra eller i andra lägen inne i tätorter. När det gäller stora Willy s-butiker kräver de relativt stor plats, men finns även de i medelstora och större stadsdelscentra liksom i rena innerstadslägen. Om kommunen har en genomtänkt planering behöver inte ens stora lågprisbutiken utgöra något hot mot närservicen. Beklädnad, heminredning, ur, guld, sport, hemelektronik mm Som beskrivits ovan, vill butiker som ställer höga krav på den omgivande miljön gärna ligga i den täta delen. Det är ofta butiker med ett sortiment och prisnivå på mellannivå eller däröver. Hyresnivån varierar mellan centrumanläggningarna men ligger ofta på 6 till 9 procent av omsättningen. I den glesa delen återfinner vi ofta stora butiker som inte får plats med sina butikskoncept i täta delar och inte heller kan betala så höga hyror. Exempel på sådana butiker är hemelektronik, möbler, sport, järn färg - byggvaror och i viss mån beklädnad. Hyrorna ligger här lägre än i den täta delen i nivån 2 till 6 procent av omsättningen. Branschcentra kommer Vi ser början till branschcentra växa fram, t.ex. möbler i Fittja. Vi tror att de blir fler framöver. Inom bilhandeln har det funnits länge. Restauranger, service, apotek mm Finns oftast i de täta delarna. Snabbmatsrestauranger finns också i externhandeln. Den täta delen är ju en slags stadskärna. Det behövs träffpunkter både vid lunchtid och på kvällarna. Vi bedömer att kärnorna kommer att få fler bra restauranger, som också blir en destination i sig. De täta och glesa delarna av varje kärna kompletterar ofta varandra väl och erbjuder valfrihet och konkurrens. I själva verket är detta en central del av deras styrka. Biografer tillbaka till delregionala kärnor Som nämnts kommer biopalats till flera av våra delregionala kärnor I de glesa delarna finns ännu så länge bara Heron City. Nordplan bedömer det som tveksamt om fler sådana etableringar kommer att göras utan bra kollektivtrafikanslutning, i vart fall under överskådlig tid. Motkrafter: vad får ett företag att inte vilja finnas i en delregional kärna? I grunden är det fyra faktorer som avgör en butiks lokalisering på en marknad: 1. Priset och hyran på lokalen eller marken 2. Storleken lokalen 15

17 3. Centrumets attraktivitet 4. Tillgängligheten till lokalen och centrumet Ibland kan tillkomma en femte faktor, nämligen att man vill ha större handlingsfrihet än vad som vanligen kan erbjudas i en tät del. Då söker man sig gärna till en gles del eller väljer ett singelläge. I avsnitt 4.1 har vi beskrivit varför stora butiker ofta inte vill ligga i den täta delen. Även den glesa delen kan ha villkor som gör att företag tvekar: 1. Trafikstockningar och parkeringsbrist vid maximal belastning, särskilt på helger 2. Mark- och hyreskostnader 3. Alltför hård konkurrens från andra företag i området. Om marknadsområdet är vidsträckt kan det vara fördelaktigt att lägga sig nära någon befolknings- koncentration om det egna konceptet är så starkt att man kan dra kunder själv. Ett exempel: Alla byggvaruhus i nordöst behöver inte ligga i Arninge. En bra byggmarknad kan vara lika framgångsrik i Djursholm eller Åkersberga. Ett ofta avgörande skäl till att mindre företag inte vill finnas i de stora kärnorna är att man arbetat upp sin kundkrets på annat håll. Oftast är det fråga om lokala familjeföretag som inte vill expandera in i ett större och mer avlägset regionalt centrum. Detta är dock ett specialfall som inte har så mycket att göra med den delregionala kärnans attraktivitet eller funktion. Ett annat närmast motsatt skäl är att man vill ha hela Storstockholm eller t o m Sverige som marknadsområde och att man vill ha butiksgrannar som också har en regional marknad. Se cityavsnittet nedan. Vad hamnar i regionkärnan, d.v.s. i innerstaden och city? Specialbutiker av alla slag, inkl "udda" butiker Den klassiska sanningen gäller än, d.v.s. att butiker som vill ha hela regionen (eller riket) som marknad oftast finns i city eller ev. på malmarna. Det kan gälla specialbutiker inom s k urvalshandel, d.v.s. inom beklädnad, guldvaror och andra smycken samt heminredning, ljud och bild, musik och presenter. Delar av city har en stark inriktning på ungdomar. Dessutom finns våra stora kedjebutiker inom ovan nämnda branscher väl företrädda i city. Det som ofta förbises är att många av dessa kedjebutiker har ett större eller i vart fall annorlunda sortiment i sina citybutiker än i flertalet förortscentra. Livsstilscentra (inriktade på en viss målgrupp, t.ex. design- eller sportintresserade) saknas egentligen i Stockholm. Det närmaste vi kommer detta är NK. City kan vara platsen för ett par sådana centra på sikt. Högklassig dagligvaruhandel Saluhallar och olika former av delikatessbutiker är också koncentrerade till innerstaden och city. Möjligen kommer vi att få se fler delikatessbutiker i våra 16

18 regionala kärnor (vi bedömer att sådana butiker är en tillväxtbransch), men innerstaden fortsätter att dominera. Restauranger, nöjen Innerstaden har sannolikt stärkt sin dominans inom restauranger och nöjen det senaste decenniet. Nordplan bedömer inte att man kommer att förlora denna ställning inom överskådlig tid. Däremot kommer vi säkert ändå att få se fler nya restauranger i ytterstaden och i kranskommunerna, samtidigt som vissa andra konkurreras ut. Nordplan bedömer att efterfrågan på restauranger och nöjen under överskådlig tid (fram till ) kommer att växa ungefär dubbelt så snabbt som sällanköpsvaruhandeln. Hot mot city Citys position är dock inte given för alltid. City har en bra tillgänglighet med allmänna kommunikationer och det är centralt. Dock har både city och malmarna en allt sämre tillgänglighet med bil, och delvis en sämre trafikmiljö. Denna situation riskerar att förvärras när regionen växer. Genomfartstrafik går rakt igenom staden. Det finns en risk för att delar av city och malmarna tappar i attraktivitet. Nordplan anser att detta är ett viktigt skäl till att bygga färdigt ringen kring innerstaden. I andra stora städer finns delar av city som tappat ordentligt i attraktivitet. Sten på börda är att citys möjligheter att erbjuda modernt ändamålsenliga lokaler är relativt begränsade. Krav på tillgänglighet i de nya kärnorna? Exploateringsgrad. Nordplan bedömer att exploateringsgraden kommer att öka ytterligare både i våra täta och glesa kärnor. I de täta kärnorna sker det främst genom tillbyggnader men även genom att bebygga eventuellt kvarvarande mark kring centrum. I de glesa delarna sker det främst genom nybyggnad men även genom renovering och förädling. Flera av kärnorna har delvis mycket god tillgänglighet i de täta delarna, t.ex. Jakobsberg, Kista och Skärholmen. Sämst tillgänglighet har Stinsen. De glesa delarna har ofta dåliga allmänna kommunikationer. Vi bedömer att de planer som finns på att investera i spårförbindelser till t.ex. Arninge, Kungens Kurva och Vega kan öka omsättningen där med upp till 5 procent, förutsatt att spårförbindelser och stationer blir bra och ligger i anslutning till centrum. På sikt kan detta bli ett viktigt konkurrensmedel om det blir dyrare att köra bil. Dock får man vara vaksam så att spåren inte skapar onödiga barriärer i dessa centrum. Då kan totaleffekten bli negativ. I centrum som redan har spårförbindelser som Skärholmen och Flemingsberg blir effekten mindre men ändå positiv (några procent). Centrum som får tunnelbana, sannolikt t.ex. Barkarbyfältet, kommer att få en kraftigt positiv effekt, upp till 10 procent om det finns en uppgång i direkt anslutning till centrum. En fjärrtågsstation i Häggvik får enl. vår bedömning liten effekt t. ex. på Stinsen. 17

19 I köpcentrum kan man räkna med ett parkeringsbehov på 35 till 40 bilplatser (korttidsparkering) per 1000 kvm butiksyta. I externlägen behövs ca 50 bilplatser per 1000 kvm. Tillgänglighetsdämpning med bil finns idag främst i Täby, Kista och Södertälje centrum. Vi bedömer dämpningen till tiotals procent, d. v. s. omsättningen skulle kunna vara tiotals procent högre om det fanns tillräckligt med nyttig (tillräcklig och närbelägen) besöksparkering. Teoretiskt skulle denna dämpning öka kraftigt under kommande decennier, men förväntad utbyggnad av externhandel i Arninge, utmed E 4:an både norrut och söderut etc. kommer sannolikt att avlasta Täby, Kista och Södertälje centrum. Även Jakobsbergs centrum och Kungens Kurva har en tillgänglighetsdämpning, men inte så stor som i fallen ovan. 18

20 Hur kan de nya kärnorna växa i Storstockholm? Förväntad konsumtionsutveckling fram till 2015 och 2030 Nordplan och RTK har kommit överens om att vi skall använda oss av ett scenario med en befolkningsökning i Stockholms län på ca människor eller 0,7 procent per år. Det är en betydligt lägre tillväxt en den vi hade under senare delen av 1990-talet då tillväxten var ca personer per år. Även om vi nu vet ganska litet om regionens utveckling efter 2015 väljer vi att också åren 2015 till 2030 räkna med en tillväxt på 0,7 procent per år. Det ungefär samma genomsnittliga procentuella tillväxt som länet hade åren 1970 till KPG 5 bedömer att dagligvarukonsumtionen per capita kommer att växa med 0,8 procent per år i fasta priser under åren 2002 till Nordplan bedömer att det är rimligt att räkna med en tillväxt på 0,8 procent per år också åren 2010 till Dagligvarukonsumtionen per capita har historiskt växt med 0,9 procent per år (1970 till 2000). KPG bedömer att sällanköpsvaruhandeln kommer att växa med 2,3 procent per år i fasta priser åren 2002 till Nordplan bedömer även här att tillväxten blir 2,3 procent per år åren 2010 till Det är samma tillväxt som åren 1970 till Detaljhandeln är stor och relativt stabil del av den totala konsumtionen i Sverige. Tillväxten har över långa tidsserier varit förhållandevis jämn. Nordplan finner därför inte anledning till göra några andra bedömningar än att tillväxten åren 2002 till 2030 liknar den som varit under de senaste 30 åren. Möjligen skulle vi kunna spekulera i att konsumtionen i Storstockholm skulle växa fortare i i riket, särskilt för sällanköpsvaror. Å andra sidan finns det en uppenbar risk för att bostadsbristen i regionen förblir stor och att det kommer att driva upp bostadspriserna. Vi stannar vid vår bedömning att detaljhandelskonsumtionen per capita växer lika snabbt i länet som i riket under tiden fram till 2030 (däremot är det redan idag så, att vår konsumtion av sällanköpsvaror per capita är något större än för riket). Dagligvarukonsumtionen är ungefär som i riket. Vår bedömning är att fjärrhandeln med dagligvaror trots e-handelns motgångar tar ungefär 0,1 procentenheter av den årliga tillväxten på 0,8 procent. Med detta menar vi att 0,1 procentenheter kommer att distribueras utanför detaljhandeln, e- handeln som sådan kommer att bli större, men till stor del distribuerad genom detaljhandeln. Fjärrhandeln med sällanköpsvaror ökar snabbare, vi bedömer att den på motsvarande sätt tar upp till 0,5 procentenheter av tillväxten på 2,3 procent. Detta skulle enligt Nordplans bedömning innebära att i butiksledet kommer dagligvaruhandeln att växa med ca 0,7 procent per år och sällanköpsvaruhandeln med ca1,8 procent per år. Den totala detaljhandelskonsumtionen i butiksledet per capita i Stockholms län skulle växa med ca 1,3 procent per år åren 2002 till Konsumtionsprognosgruppen, som är sammansatt av HUI samt ledande handelsföretag och detaljhandelkonsulter i Sverige. 19

21 Med antagandet att befolkningen i länet växer med 0,7 procent per år skulle tillväxten i detaljhanden bli 1,3 + 0,7 = ca 2 procent per år under perioden 2000 till 2030 (vi har här antagit att tillväxten år 2000 och 2001 också är 2 procent). Tabell 1. Handel via butik i Stockholms län. Prognos miljarder kr/år inkl. moms i 2000 års priser. År Dagligvaror Sällanköpsvaror Dagligvaror & sällanköpsvaror För överskådlighetens skull är "ränta på ränta-effekten" inräknad i de årliga tillväxttalen. 2 procent tillväxt i 15 år blir här 30 procent. Behov av nya/renoverade handelsytor totalt i regionen År 2000 var den totala detaljhandelomsättningen i regionen ca 80 milliarder kr inkl. moms. Vår bedömning är att den genomsnittliga försäljningen per kvm butiksyta är drygt kr. Det skulle ge vid handen att handelsytan år 2000 var drygt 2,5 milj. kvm. I rapporten "Detaljhandeln i Stockholmsregionen " antogs att omkring hälften av ny försäljning fångas upp i befintliga ytor genom rationalisering/ombyggnad eller genom måttlig tillbyggnad. En fjärdedel av den nya försäljningen skulle ske genom nya byggnader i befintliga centra och ca en fjärdedel i helt nya centra. Nordplan tror fortfarande att denna bedömning är riktig. Om vi antar att de "måttliga utbyggnaderna" i befintliga centrum i rapporten svarar för ca 15 procentenheter av den nya försäljningen, skulle totalt ca 65 procent eller omkring två tredjedelar av nyförsäljningen i regionen ske i nya/tillbyggda ytor. Nordplan har ovan bedömt att omsättningen via butik i fasta priser kommer att öka med ca 30 procent från år 2000 till år 2015 och med ca 60 procent fram till Om ca två tredjedelar därav skulle ske i nya eller tillbyggda ytor skulle det behövas Upp emot kvm fram till år 2015 och ytterligare lika mycket fram till år Totalt ca 1 miljon kvm på ca 30 år. Naturligtvis slår de nu aktuella lägre befolknings- och i viss mån försäljningsprognoserna igenom relativt dramatiskt i vår prognos för nya ytor. Dock motsvarar kvm upp mot tio stora köpcentrum (ett vartannat år) eller ca 40 ICA Maxi-anläggningar. Översatt till årlig tillväxt skulle försäljningsökningen i butik i vår prognos på ca 2 procent i fasta priser fördela sig så att yteffektiviteten skulle öka med 0,6 till 0,7 procent per år och butiksytorna öka med 1,3 till 1,4 procent per år, motsvarande kvm. Denna prognos bygger på en avgörande förutsättning, att många av de köpcentrum och externcentrum, som idag har låg till medelhög 20

22 yteffektivitet förnyas och effektiviseras. Om detta inte sker, kan behovet av nya handelsytor bli ännu större. Fördelning mellan olika lägen Hur mycket av de nya ytorna hamnar i de nya kärnorna? Data för de sex täta handelskärnorna 6 d.v.s. stora och medelstora köpcentra antyder att försäljningen per kvm i fasta priser under perioden 1985 till 2001 legat ganska stilla eller bara har ökat svagt, med ett undantag, i Täby centrum. Täby har ökat sin yteffektivitet med ungefär en tredjedel under denna tid, eller ungefär 2 procent per år. Denna framgång för Täby bedömer Nordplan beror på dels förädling i centrum, dels begränsad konkurrens från externhandeln i det hittills icke expansiva Arninge. Nordplan bedömer dock att det snart kommer att ske en utbyggnad i Arninge, se nedan. Det är vidare Nordplans bedömning att externhandeln inte avviker från flertalet köpcentrum, utan att yteffektviteten där på många håll är relativt konstant i fasta priser eller bara stiger sakta, betydligt långsammare än volymökningen i handeln. Varför har det blivit så här? Några viktiga skäl bör vara: 1. I många av de aktuella anläggningarna har man inte gjort så mycket för att förtäta handeln, d.v.s. göra flera små butiker av en stor. Ett undantag är just Täby, vilket också givit genomslag i högre yteffektivitet. De just vidtagna åtgärderna i Kista syns ännu inte statistiken. 2. Den svenska politiken för handelsetableringar är sannolikt den liberalaste i Europa. Det är lätt att bygga nya ytor där man dessutom inte stör befintliga verksamheter under byggnationen. 3. Många butiker behöver allt större ytor för att kunna visa sina varor på ett attraktivt sätt. Exempel är beklädnad, möbler och livsmedel (med undantag av många lågprisbutiker). 4. Moderna dagligvarubutiker och andra volymbutiker behöver ytor för en rationell logistik. Köpcentrum som inte förädlas mer än genomsnittet i sitt marknadsområde kommer sannolikt inte att öka sin yteffektivitet särskilt mycket i fasta priser. Den relativt fria etableringsrätten gör m a o att ökad yteffektivitet inte kommer av sig själv. Nordplan bedömer dock att köpcentrum som Skärholmen har goda förutsättningar att öka sin försäljning per kvm om de vidtar rätt åtgärder. 6 Exkl. Flemingsberg. 21

23 I det följande bedömer vi hur tillväxten kan fördelas i regionen. Avseende externhandeln kan det bli fråga om ännu större ytor då man ibland tar till i överkant vid en etablering för att "vara först" och muta in en marknad. Kista Sollentuna - Häggvik Efter utbyggnaden kommer Kista vara ett av länets största centrum med en butiksyta på ca kvm (en ökning med kvm) och en enligt Nordplans bedömning ungefär fördubblad omsättning från 500 milj. kr till milj. kr om några år. Vi bedömer att Kista inte kommer att behöva byggas ut ytterligare på många år. Stinsens läge skulle vara ett av länets bästa, om det låg synligt från det framtida korset E4-Norrortsleden. Ett möjligt scenario är att Stinsen byggs ut med ca 50 procent eller kvm (ca 200 milj.kr per år). Nordplan bedömer vidare att det före år 2010 à 2015 kan tillkomma flera tiotusentals kvm externhandel, främst utmed E 4:an. Det går sällan att i förväg peka ut exakt var ny externhandel kommer, t.ex. utmed en huvudväg. Många faktorer spelar in. Vem äger mark, vilket kommun är mest välvillig, vilken investerare är likvid och hinner först, etc? Detta gäller i hög grad här. Häggvik är ett bra läge för externhandel, men det är inte säkert att den hamnar här. Täby - Arninge Vi bedömer att Arninge kommer att byggas ut med till kvm sällanköpsvaror och ca kvm dagligvaror ungefär vart tionde år fram till år Detta motsvarar en försäljningsökning på 400 till 600 milj. kr sällanköpsvaror och 300 milj. kr dagligvaror per årtionde. Täby centrum kommer sannolikt att byggas ut med till kvm för sällanköpsvaror före år 2015, motsvarande en försäljning på 400 till 600 milj. kr per år. Haninge - Farsta Haninge kan marknadsmässigt öka sin externhandel med kvm för sällanköpsvaror (600 milj. kr per år) och kvm för dagligvaror (300 milj. kr) fram till I Farsta är det ont om plats. Skärholmen - Kungens Kurva, E 4:an söderut Skärholmen är stort centrum och i behov av förnyelse och förädling. Det behövs knappast ny försäljningsyta. Centrumet bör kunna öka sin försäljning med 25 till 50 procent eller med 300 till 600 milj. kr. Nordplan bedömer att det kan byggas närmare kvm för sällanköpsvaror (>1 000 milj. kr per år) och kvm för dagligvaror (ca 500 milj. kr per år) utmed E 4:an i området fram till är Jakobsberg - Barkarby Barkarby kan få minst kvm för sällanköpsvaror (ca 400 milj. kr per år) och kvm för dagligvaror (ca 600 milj. kr per år) fram till år 2010 à

24 Flemingsberg Nordplan bedömer att det långt före år 2010 kommer att byggas en stormarknad på ca kvm i anslutning till Huddingevägen och Stockholms Syd (>400 milj. kr per år). Södertälje En utbyggnad med kvm för sällanköpsvaror och 5000 kvm för dagligvaror i externt läge är inte alls orealistisk fram till år 2010 à Dessa uppskattningar kan sammanfattas i följande tabell: Yta 2001(kvm) Yta (kvm) Oms (milj. kr/år) Oms (milj. kr/år) Kista (15 000) (500) Stinsen Arninge Täby Haninge Skärholmen Kungens Kurva Barkarby Flemingsberg < < Södertälje Ca Ca Totalt De sju kärnorna skulle sålunda svara för ca hälften av den nya ytan i länet fram till år Det kan bli ännu mer, uppemot två tredjedelar. Det beror som nämnts på hur "aggressiva" olika investerare är i olika handelslägen i varje regiondel. Det är svårt att ange exakt var olika etableringar hamnar, om det är i de kärnor vi diskuterar här eller utanför. 23

25 Dock bedömer Nordplan att det är ganska säkert att mycket av den nya externa handeln i nordöst hamnar i Arninge och i Barkarby i nordväst. I sydöst och sydväst kan det bli lite mer utspritt, utmed Nynäsvägen resp. E4:an. Ett grundläggande skäl till att stor andel av de nya ytorna bedöms hamna i de sju kärnorna är de tillsammans har en mycket stark ställning i regionen idag. Vi tror att de behåller denna relativt dominerade ställning utanför innerstaden. Som framgår ovan bedömer Nordplan att huvuddelen av de nya handelsytorna i kärnorna kommer att hamna i externa lägen. Dock kan en avsevärd del av den ökade försäljningen hamna i de täta delarna - om dessa förädlas (t.ex. Skärholmen Jakobsberg och Stinsen). Vi bedömer också att ny externhandel till en del kommer att "pressas" ut mer perifert i regionen, utmed huvudvägarna, vartefter det blir ont om mark i mer centrala lägen. Andra tillväxtområden för handeln Nordplan bedömer att en stark tillväxt i handeln bl. a. kommer att ske i Vällingby, ev. i Bromma (det beror bl. a. på vad som händer med Bromma flygfält) och i Nacka - Värmdö. I kronor kommer Stockholms city att öka kraftigt, men inte så mycket i yta eller marknadsandel. Om befolkningstillväxten blir högre Regionplane- och trafikkontoret har bett Nordplan bedöma hur behovet av handelsytor påverkas om befolkningsökningen blir 50 procent större än i grundscenariet. Det skulle innebära en befolkningstillväxt på ca 1 procent per år och en ökad detaljhandelsefterfrågan i regionen på ca 2,3 procent per år. Vi bedömer att minst två tredjedelar kanske 70 procent av efterfrågan hamnar i nya handelsytor. Detta skulle innebära totalt närmare kvm nya ytor fram till 2015 och 1,2 miljoner kvm fram till 2030 (inkl. de nya ytor vi prognosticerat ovan). Hur påverkar nya trafikleder framväxten av kärnorna? De köpcentrum som hamnar synliga intill en ny huvudväg kan, om de har en delregional attraktionskraft, öka sin omsättning med 5 procent och även upp emot 10 procent i särskilda fall. De får nya marknader men också hårdare konkurrens från andra centrum eftersom de nya vägarna förkortar tidsavstånden. 24

26 Avslutande reflexioner Utvecklingen om kärnorna inte blir attraktiva för handeln Om de täta kärnorna inte blir attraktiva, t.ex. till följd av försämrad tillgänglighet, ett utbud som inte är attraktivt eller otrygghet i centrum, kan de stagnera i omsättning eller t o m tappa försäljning. Detta har hänt i ett antal centrum i regionen under längre eller kortare perioder under de senaste ca 15 åren. Jfr Svensk Handels "Detaljhandeln 2001". Hotet är alltså högst reellt om centrum inte förvaltas och utvecklas väl och om inte infrastrukturen kring centrum fungerar. I grunden gäller samma sak i externhandeln. Genom att tillväxten har varit stark där syns det kanske inte lika väl. Däremot märks det i butikernas lönsamhet, eftersom de enskilda företagen tappar försäljning och centrumet tappar attraktivitet. Lokaliseringsmönstret Om handeln i en kärna eller i en del av en kärna inte utvecklas väl, vinner konkurrerande köpcentrum och/eller externcentrum marknadsandelar. Ny handel riskerar p g a markbrist att etableras mer perifert i regionen vilket ökar avstånden till befolkningscentrum. City kan ta andelar inom urvalshandeln om stora köpcentrum i de täta delarna tappar konkurrenskraft. I Sverige och vissa andra länder kan vi få en orättvisa främst i större städer där många välbärgade bor billigt i centrum med närhet till service, medan många låginkomsttagare bor i ytterområden med större avstånd till service och åtföljande bilberoende. I stadsdelscentra kan kommunen stå inför svåra avvägningar. Ibland öppnar sig möjligheter att bygga ut dagligvaruhandel. Hur skall intresset av en konkurrenskraftig och attraktiv livsmedelsbutik - som kan vara ett verkligt alternativ till en närbelägen stormarknad - vägas mot t.ex. att biltrafiken kring stadsdelscentret ökar? Svaret ligger kanske i att medborgarna får alternativen klara för sig så att de kan ställning. Nordplan bedömer att en av de viktigaste frågorna framöver avseende handelns planering är om externhandeln kan förläggas inom bekvämt gångavstånd från befintliga och planerade bostadsområden och med attraktiva gång- och cykelvägar till dem. De kan vidare planeras så att vi bekvämt kan gå mellan butikerna samt att de försörjs med kollektivtrafik. I så fall kan de fungera som stadsdelscentra för lång tid. Med en sådan planeringsfilosofi skulle man i framtiden undvika nya stora etableringar utom gångavstånd från tätorten. Nordplan anser att mycket tala för en sådan strategi som en del i det hållbara samhället. Dock kan det leda till vissa konflikter bl.a. med trafik förbi bostadsområden. 25