ÅRSREDOVISNING ÅR 2011 BRF HÄROLDEN

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 2011 BRF HÄROLDEN 48 Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB

2 Styrelsen för Brf Härolden 48 kallar härmed medlemmarna till Ordinarie Årsstämma Tid : 8 maj 2012 kl (vi bjuder på Sushi från kl ) Plats : Restaurang Asahi, Fleminggatan Stämmans öppnande 2. Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar och ev. fullmakter 3. Val av ordförande vid stämman 4. Val av protokollförare vid stämman 5. Val av två (2) justerare av protokollet 6. Fråga om kallelse till stämman skett enligt behörig ordning 7. Föredragning av årsredovisningen 8. Föredragning av revisorernas berättelse 9. Fastställande av resultat- och balansräkning 10. Beslut om ansvarsfrihet för styrelsen 11. Beslut om användande av uppkommen vinst eller täckande av förlust 12. Beslut om styrelsens arvode 13. Val av styrelseledamöter och suppleanter 14. Val av revisor och suppleant 15. Val av valberedning 16. Övriga ärenden a) Budget 2012 inkl. likviditetsprognos b) Underhållsplan c) Mandat medlemsinsatser d) Övriga frågor 17. Stämmans avslutning Sid 1

3 Innehåll Sida - förvaltningsberättelse resultaträkningar 10 - balansräkningar ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 12 - kassaflödesanalys 13 - tilläggsupplysningar 14 - upplysningar enskilda poster (noter) underskrifter 19 - revisionsberättelse årsredovisningen i bilder ordlista 26 - underhållsplan 27 - mandat medlemsinsatser 28 - egna anteckningar fullmakt 32

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen innehar tomträtten till fastigheten: Härolden 48, Stockholms kommun Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 19 maj 2011 Ordinarie: Suppleanter: Fredrik Store Ordförande Bo Pettersson Elin Larsson Lindholm Vicevärd Linda Josephson Lennart Larsson Sekreterare Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 19 maj 2011 Ordinarie: Suppleanter: Magnus Nilsson Ordförande Björn Ericsson Fredrik Store Vicevärd Linda Josephson Lennart Larsson Sekreterare Magnus Lindqvist Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Firman tecknas av en av ledamöterna i förening med en av suppleanterna. Revisorer Ordinarie: Kjell Forsman Auktoriserad revisor Suppleant: Anders Nordkvist Godkänd revisor Valberedning Gustaf Ellström Bo Andersson Lina Karlsson Sammankallande Sidan 4 av 32

5 Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 19 maj Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 6 stycken protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Under året har 2 (f.å 4) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2011 var 34 (f.å 35) st. Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Härolden 48, Stockholms kommun Tillbyggnadsår och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa. På föreningens fastighet finns 24 stycken bostadslägenheter och 3 lokaler. Av bostadslägenheterna är 23 upplåtna med bostadsrätt och 1 med hyresrätt. Lokalerna är upplåtna med hyresrätt. Den totala boytan är kvm varav lokaler 487 kvm. Sidan 5 av 32

6 Lägenhetsfördelning rok 16 st 3 rok 6 st 4 rok 1 st 6 rok 1 st Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen har administrerats av styrelsen. Avtal med leverantörer Fastighetsskötsel Städning Hissavtal Kabel-TV Bredband El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Trossen Fastighetsskötsel AB Trossen Fastighetsskötsel AB AB City Hiss ComHem ComHem Fortum Fortum Stockholm Vatten Sita, Ragn-Sells Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Sidan 6 av 32

7 Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Styrelsen har utdelat mandat Medlemsinsatser i syfte att medlemmar ska kunna bidra med insatser utanför det ordinarie styrelsearbetet och på så sätt minska arbetsbelastningen för styrelsen, och samtidigt öka delaktigheten bland medlemmarna. Brandvarnare med 10-åriga batterier har delats ut för installation i samtliga lägenheter. Installation av värmeslingor på tak i syfte att minska risken för nedfallande snö och is samt för att minska kostnaderna. Del av (34 kvm) råvind har sålts till medlem, för utbyggnad av taklägenhet. Renovering av trapphus i entré Kungsholmsgatan (kostnad kr inkl. moms), även påbörjat renovering av trapphus i entré Pipersgatan samt i Gårdshuset (budgeterad kostnad på kr inkl. moms). Föreningens Processbeskrivningar har hållits uppdaterade. Web-attest av fakturor har införts. Extra amorteringar (på sammanlagt kr) av föreningens lån hos SBAB. Möbler på innergården har förnyats. Brandskyddskontroll av samtliga öppna eldstäder. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade underhållsarbeten Renovering av trapphus i entré Pipersgatan och i Gårdshuset kommer att slutföras under Q Uppfräschning av entréer genom inköp av nya anslagstavlor och armatur. Installation av ljus- och rörelsestyrda sensorer till belysning i trapphus. Beslut om eventuell avgiftssänkning kommer tas efter det att Q1 siffror för föreningen finns tillgängliga. Anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Ekonomi Årsavgiften sänktes med 5% från 1 januari Årets resultat är i nivå med budgeterat resultat. Sidan 7 av 32

8 Fördelning intäkter och kostnader 39% Intäktsfördelning % 0% 51% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Kapitalintäkter Intäkter per kvadratmeter (genomsnitt) Årsavgifter 425 kr Hyresintäkter 329 kr Övriga intäkter 80 kr Kapitalintäkter 1 kr Summa 835 kr Kostnader per kvadratmeter (genomsnitt) Fastighetsskötsel 56 kr Reparation/underhåll 205 kr Taxebundna kostnader 198 kr Övriga driftkostnader 127 kr Fastighetsskatt 49 kr Övr.förv/rörelsekostn. 38 kr Personalkostnader 9 kr Avskrivning 127 kr Kapitalkostnader 109 kr Summa 869 kr 15% 1% 4% 15% 12% Kostnadsfördelning 2011 Fastighetsskötsel 6% 24% Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning 23% Kapitalkostnader Flerårsjämförelse/nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 72% 71% 70% 70% 69% Kassalikviditet, % 99% 174% 154% 126% 90% Snittränta, % 3,17% 1,79% 2,18% 5,71% 10,60% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm boyta El, kr/kvm boyta Vatten, kr/kvm boyta Sidan 8 av 32

9 Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust årets förlust disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 9 av 32

10 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Skatter Årets resultat Sidan 10 av 32

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner, inventarier och installationer Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 11 av 32

12 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Reserv framtida fastighetsunderhåll Ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda årsavgifter och hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 12 av 32

13 K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sidan 13 av 32

14 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Byggnader 0,86% (0,86%) Byggnadsinventarier 5% Inventarier 20% (20%) Siffror inom parentes gäller föregående år. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror samt övriga rörelseintäkter Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. Sidan 14 av 32

15 UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror Årsavgifter bostäder Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Not 2 Övriga rörelseintäkter Fastighetsskatt Tv-avgift Överlåtelse- & pantavgifter Övriga intäkter Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Sotning Hisservice Markskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation tvättstuga Reparation installationer Reparation värmeinstallationer Not 5 Underhållskostnader Underhåll installationer Underhåll huskropp utv Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Sidan 15 av 32

16 Not 7 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Bevakningskostnader Tomträttsavgäld Kabel-TV/Datakommunikation Not 8 Fastighetsskatt Fastighetsskatt bostäder Fastighetsskatt lokaler Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Förbrukningsinventarier Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Medlemsavgift organisationer Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen Kjell Forsman Revisionsbyrå AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Sidan 16 av 32

17 Not 11 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 12 Maskiner, inventarier och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tv-avgift Försäkring Förvaltningsarvode Snöröjning/Halkbekämpning Tomträttsavgäld Övriga förutbetalda kostnader Sidan 17 av 32

18 Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser Reserv framtida fastigh.underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Ianspråktagande enligt stämmobeslut Not 15 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Omsättning SBAB 4,29% tre månaders ränta SBAB 2,47% SBAB Löst under året Nästa års amortering Årets amortering uppgår till ca 757 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är ca 226 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till ca tkr. Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader Styrelsearvode Arbetsgivaravgifter/löneskatt Snöröjning/Halkbekämpning Revisionsarvode Fjärrvärme El Övrigt Sidan 18 av 32

19 Sidan 19 av 32

20 Sidan 20 av 32

21 Sidan 21 av 32

22 Årsredovisningen i bilder Soliditet Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40% Eget kapital S:a kapital ,00% 70,00% 65,00% 60,00% 55,00% 50,00% 71,82% 70,85% Soliditet Kassalikviditet Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kommentar God kassalikviditet är > 115% ,00% 150,00% 173,97% 100,00% 50,00% 0,00% 99,40% Kassalikviditet Sidan 22 av 32

23 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 47% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 53% Belåningsgrad Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr 0 15,00% 13,00% 11,00% 9,00% 7,00% 5,00% ,35% 13,23% Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj < 1 år 100% 1 3 år 0% > 3 år 0% Omsättning av föreningens lån Kommentar Lånens omsättningtid från Sidan 23 av 32

24 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling kr/kvm Räntekostnader Kommentar Under 2011 har en extra amortering om 500 tkr genomförts Ränta Vatten Värme El Sophämtning kr/kvm Taxebundna kostnader Kommentar Ingen Sidan 24 av 32

25 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp rok rok rok rok Summa Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. Axelrubrik Prisutveckling per kvm vid överlåtelse Ek. Plan kr/kvm Kommentar Ek. plan avser ursprungliga insatser Sidan 25 av 32

26 Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 26 av 32

27 Underhållsplan Kostnad per år (inkl. moms) Planerat Avser Åtgärd Senaste åtgärd Frekvens Noteringar Fönsterkarmar Målning år kr Hiss Dörrstängare kontroll Behov Hiss Maskineri 1995 Behov Stammar Spolning Gjordes senast 2008, garantid 4 år Stammar Byte år Yttertak Målning år Tryckkärl Byte 2007 Behov Värmesystem Byte år Tvättstugan Renovering Behov Konstglas, trappor Rengöra, putsa Ventilation OVK OVK besiktning år Senast Fasad Rengöra, renovera år Enligt offert Brandvarnare Byte alla lägenheter år Energideklaration Enl rapport jun 2009 Trapphus Kungsholmsgatan Renovering Trapphus Pipersgatan, Gårdshuset Renovering Anslagstavlor entréer Inköp Armaturer entréer Inköp Hängrännor, stuprör Installera värmekabel Hyreslägenhet Besiktning + underhåll Innergård Underhåll stenläggning Sensorer ljusstyrning Installation i trapphus Summa Sidan 27 av 32

28 Medlemsinsatser Bakgrund Syftet med Medlemsinsatser är att medlemmar ska kunna bidra med insatser utanför det ordinarie styrelsearbetet och på så sätt minska arbetsbelastningen för styrelsen, och samtidigt öka delaktigheten bland medlemmarna. Tilldelning av mandat enligt nedanstående avser perioden fram till ordinarie årsstämma 2012 Våttorkning entré Pipersgatan Våttorkning entré Kungsholmsgatan Hissen Gårdsfest Innergården Växter Värmecentralen Julgran Barnvagnar Soprum Cyklelförvaring Tvättstuga Gustaf Ellström Vakant Björn Ericsson och Filippa Holm Magnus Lindqvist Gustaf Ellström och Maria Löveström Nora Gunneng Vakant, upprätthålles av Trossen Fastighetsskötsel Linda Josephson Kerstin Larsson X X Sidan 28 av 32 X X X X X X X X X

29 Egna anteckningar: Sidan 29 av 32

30 Egna anteckningar: Sidan 30 av 32

31 Egna anteckningar: Sidan 31 av 32

32 Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF HÄROLDEN 48 Org. nr.