Examensarbete - Lantmäteri

Transkript

1 Strategier för hållbar fastighetsutveckling i stadskärnor Lina Knutsson Examensarbete - Lantmäteri Vid betraktande av Sveriges storstadsregioner Stockholm, Göteborg och Malmö så finns en tydlig tendens att inflyttningen ökat och att städerna expanderar. Stadsgränserna till närliggande städer suddas ut allt mer och klustras samman till en större enhet. Detaljhandeln blir mer geografisktkoncentrerad och de stora städerna drar till sig ett stort antal konsumenter. Under det gångna året visade det sig dock att landets mindre städer och kommuner haft den största procentuella utvecklingen. En ökad inflyttning i de närbelägna mindre städerna är ett faktum då goda pendlingsförhållanden tillhandahålls. Detta medför behov och utveckling av dess stadskärnor. För att stärka attraktionen och stimulera företagandet i mindre städers centrum är frågan om hållbar fastighetsutveckling i stadskärnor en aktuell fråga som ligger rätt i tiden. Det övergripande syftet med denna studie är att analysera kriterier och strategier för att uppnå en framgångsrik utveckling av stadskärnor från ett exploatörsperspektiv. De konkreta målsättningarna med studien är att undersöka: Samorganisationen mellan olika intressenter för att uppnå gemensamt ställda mål, Krav som brukarna ställer på ett centrum, Kommunens respektive fastighetsägarens inställning till att påverka och utveckla centrum, Framgångsfaktorer för utveckling av stadskärnor. för presentation våren 2007 Stefan Olander, Avd för byggnadsekonomi, LTH Magnus Skiöld, Midroc Property Development AB med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--07/5330--SE cil02kl2@student.lth.se Avdelningen för byggnadsekonomi Institutionen för byggande och arkitektur

2 Kvalitetsstyrt avlämnande - En riskbedömning Marcus Chavéus Examensarbete - Väg och vatten Alla inblandade parter i ett byggprojekt vill minimera antalet fel i bygget. Fel görs dock oundvikligen men då vill man att dessa ska upptäckas och åtgärdas. Det traditionella förfarandet bygger på att en besiktningsman kontrollerar byggnaden när den är färdigställd och att fel avhjälps efter det. Den främsta kritiken mot detta är att det är mestadels ytskikten som kontrolleras. Fel syns inte då dessa redan är inbyggda och förebyggs inte aktivt. För att höja kvalitén har förslag från branschen kommit om arbetssättet Kvalitetsstyrt godkännande vilket rent juridiskt övergår i Kvalitetsstyrt avlämnande vilket innebär att entreprenören själv ansvarar för att upptäcka felen. Entreprenörens kvalitetssystem ska genom egenkontroller och intyganden visa att arbetet är utfört enligt avtal och ligga till grund för ett godkännande istället för besiktning. Syftet med detta examensarbete är att utreda vilka kritiska moment som ingår i kvalitetsstyrt godkännande, vilka risker de medför och om/hur dessa kan minimeras. Genom att jämföra Kvalitetsstyrt godkännande mot det traditionella förfarandet med en slutbesiktning undersöks kritiska moment i arbetssätten. Även en jämförelse mot förfarandet med fortlöpande besiktningar kommer göras. Genom litteraturstudier av böcker och artiklar i ämnet fås en bra teoretisk grund. Vidare kommer intervjuer av personer med erfarenhet av kvalitetsstyrt godkännande genomföras för att få del av deras erfarenheter. för presentation i slutet av maj Anne Landin, Avd för byggnadsekonomi, LTH Thomas Liljenberg, Byggadministration Harald Olsson AB, Malmö med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--07/5331-SE marcus.chaveus.585@student.lth.se marcus.chaveus@hoab.com

3 Ett köpcentrums varumärkes påverkan på fastighetsvärdet Markus Malmberg Examensarbete - Lantmäteri Betydande investeringar görs idag i fastigheter som innehåller handel. En tydlig utveckling sker i svenska städer där handeln utvecklar sig inom starka externhandelsområden och där cityhandel samtidigt stärks. De svenska investerarna har fått konkurrens av större internationella placerare vilket har gjort att värdet på svenska köpcentrum har stigit. Priset, mätt i direktavkastning, har under de senaste året/-n ökat dramatiskt exemplifierat under december månad 2006 av ett uppmärksammat förvärv av Sturegallerian i Stockholm. Värderingen av köpcentrum innehåller många olika variabler Kunskapen och instrumenten att värdera ett köpcentrum är inte i tillräcklig grad utvecklad vilket bland annat visar sig i att svenska auktoriserade värderingsföretag ofta kompletterar sin kompetens med köpcentrumspecialister. Att utveckla fastighetsvärdet i ett köpcentrum innebär ofta, om inte alltid, att öka hyresintäkterna antingen genom högre hyror från befintliga ytor eller genom att effektivisera genom att skapa fler uthyrningsbara enheter. Hyresbetalningsvilligheten står alltid i relation till den försäljning som hyresgästen tror sig kunna få. I värderingen av etableringen står också vilken image etableringen kan få för hyresgästen och betalningsvilligheten ökar i takt med vilket varumärke som hyresgästen uppfattar att centrat har. Syftet är att undersöka hur mycket varumärkespositionering och strategiska beslut om ett köpcentrums varumärke kan inverka på fastighetsvärdet. Är det värt att satsa på? Det tydligaste exemplet är NK, Nordiska Kompaniet. NK står för exklusivitet och dyra priser. Prestigen i att ha en butik i NK ökar efterfrågan på lokaler och möjliggör således ett högre hyresuttag. Således ökar värdet på fastigheten. Arbetet skall baseras på litteraturstudier, intervjuer och en enkät. för presentation ca Ulrik Bergmark, Center Management, Norrköping Stefan Olander, Avd för byggnadsekonomi, LTH med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--07/5332-SE markus_malmberg@yahoo.se

4 Handelsutvecklingen i Sverige Helena Everhed och Anna Tirén Examensarbete - lantmäteri Detaljhandeln var från början koncentrerad till citylägen och det var det främst handeln med skrymmande varor som var förlagd till de externa lägena. Under 1990-talet genomgick dock detaljhandeln en omfattande strukturomvandling i Sverige. Det bildades en ny typ av handelsområden utanför städerna med flertalet stora butikerna, ofta i fristående byggnader. Detta fenomen sk. Retail parks, har sitt ursprung i USA och det är också där den här typen av handel är mest utbredd. I Sverige är Retail park konceptet fortfarande en relativt ny företeelse men det har blivit allt vanligare. De senaste fem åren har det skett en markant ökning av antalet etableringar och flera utländska kedjor har gett sig in på den svenska marknaden. Detaljhandelns försäljning har ökat stadigt och bedöms uppgå till strax över 500 miljarder kronor i december Den stigande omsättningen har bidragit till ett ökat intresse för handelsfastigheter. Efterfrågan på investeringsobjekt växer och allt fler utländska företag köper fastigheter i Sverige. Detaljhandelns utveckling och dess effekter är något som debatterats mycket det senaste och aspekter som framförts är bl.a. miljöeffekter samt påverkan på centrumhandeln. Den oerhörda expansion som skett fortsätter och det börjar spekuleras kring den framtida utvecklingen och om den kan fortsätta i samma takt. Syftet med examensarbetet är att identifiera och analysera de faktorer som primärt påverkar marknaden för retailfastigheter. Avsikten är vidare att undersöka hur känslig marknaden är samt att göra en bedömning av den framtida utvecklingen. Resultatet av examensarbetet skall kunna användas som hjälpmedel vid för presentation januari 2007 Stefan Olander, Avd för byggnadsekonomi Bengt Hansson, Avd för byggnadsekonomi med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--07/5335--SE cil02eh2@student.lth.se; cil02ta2@student.lth.se

5 Räntebidrag - En analys Tobias Davidsson Examensarbete - Väg och vatten Samhället subventionerar bostadsbyggande på olika sätt. Ändring av subventioner ger ryckiga produktionsvilkor. Räntebidraget syftar till att stimulera ny- och ombyggnad. Bidraget har ingen koppling till ett projekts verkliga finansiering eller räntekostnad utan beräknas utefter ett bidragsunderlag som bygger på bruksarean per lägenhet. Regeringen beslutade 2006 att det statliga räntebidraget skulle försvinna vid årsskiftet 2006/07. Bostadsprojekt som påbörjades efter detta har inte möjlighet att få räntebidrag. Ersättningen för projekt som omfattas av bidraget kommer att minskas årligen fr.o.m för att helt försvinna om fem år. Regeringen motiverar borttagandet med att konkurrensen på bostadsmarkanden kommer att öka och skapa en attraktivare marknad. Avsikten är att analysera konsekvenserna av bidragets borttagande. Vilka ekonomiska och psykologiska effekter detta kommer att ha på bostadsmarknaden? Kommer produktionen av bostäder i Sverige att minska eller öka? Får bidraget den effekt som regeringen önskar? Analysen kommer att genomföras med hjälp av enkätundersökningar, egna beräkningar samt en historisk bakgrundsstudie av statliga bidrag för bostadsmarknaden. för presentation juni Stefan Olander, Avd för byggnadsekonomi, LTH med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--07/5333-SE v02.tobias.da@student.lth.se

6 Arbetsinstruktioner i byggprocessen - Användningsområden och tillämpningar Joakim Lindgren och Christoffer Asplund Examensarbete - Väg och vatten Inom byggbranschen spelar skrivna, formella dokument generellt sett en större roll i program- och projekteringsskedet än de gör i produktionsskedet. Yrkesarbetarna föredrar fortfarande de mer informella informationskanalerna och lär oftast genom en öppen dialog med andra yrkesarbetare. Examensarbetet bygger på två tidigare projekt Arbetsplatsanpassat lärande och Upplärning med systematiska arbetsinstruktioner som genomförts av Mats Persson vid LTH och Åke Bergh vid Bf-gruppen AB. Dessa båda projekt mynnade ut i framtagandet av ett antal arbetsinstruktioner. I examensarbetet undersöks hur dessa arbetsinstruktioner kan användas som ett hjälpmedel för att på ett så optimalt sätt som möjligt understödja de processer som styr lärande och kunskapsinhämtning på arbetsplatsen, riskminimering, kvalitetssäkring, arbetsmiljö, samt hur de kan stimulera och påverka de berörda parternas arbete och samarbete. Examensarbetet bygger på fallstudier, intervjuer och enkätundersökningar som genomförts hos företag och andra intressenter inom byggbranschen. för presentation fredagen den 30 mars 2007 Mats Persson, Avd för byggnadsekonomi, LTH Anne Landin, Avd för byggnadsekonomi, LTH med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--06/5336-SE v02.christoffer.as@student.lth.se joakim.lindgren.854@student.lth.se

7 Monumentalbyggnader - Ett led i tiden? Kristina Magyarosi Examensarbete - Lantmäteri Ända sedan byggkonsten uppfanns har människan låtit uppföra monumentalbyggnader i någon form. Genom tiderna har dessa haft olika syften och från att ha utgjort ett monument i ordets sanna bemärkelse tjänar byggnaderna idag oftast kommersiella ändamål eller bostadsändamål. Fenomenet har blivit alltmer utbrett och det som tidigare tedde sig som en tillfällig modefluga tycks ha utvecklats till en ihållande trend. Runtom i landet har den senaste tiden flertalet monumentalbyggnader uppförts varav den mest kontroversiella, inte helt oväntat, är Turning Torso. Planer på ytterligare projekt av denna karaktär har satts i verket och i Lund får vi snart se ett nytt forskningscentrum. Kärnan i examensarbetet består i att ta reda på vilka motiv som ligger bakom det kulminerande byggandet på höjden. Vilka influenser har detta medfört i olika fastighets-företag och vilka värden kan denna form av byggande tänkas generera? Föreligger det ett samband mellan byggformen och markpriserna och vilken betydelse har monumentalbyggnaderna haft i gemen? Estetiken utgör ett viktigt moment vilket tar sig uttryck dels i arkitekternas arvoden, dels i intressenternas betalningsvilja. Frågan uppstår då huruvida detta driver upp priserna och vilka intressenter projekten följaktligen riktar sig till. för presentation oktober 2007 Anne Landin, Avd för byggnadsekonomi, LTH med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--06/5337-SE cil00mk2@student.lth.se