Totalkostnadsanalys av platsbyggt och prefabricerat våtrum

Transkript

1 Presentation av Examensarbete tisdag 22 februari kl Plats: V-huset, Avd byggnadsekonomi, 5:e vån, Lunchrummet Totalkostnadsanalys av platsbyggt och prefabricerat våtrum - En beräkningsmodell Författare: Christopher Kolbjörnsen & Hans Lindgren för: Avd för Byggnadsekonomi, LTH & Prolog Bygglogistik AB Opponent: Mikael Thylander, V99 Bakgrund Behovet av prisvärda bostäder är stort och byggsektorn måste i större utsträckning, än vad som i nuläget sker, möta de krav på billigare boende som ställs av marknaden. För att kunna bemöta denna efterfrågan måste en mer kostnadseffektiv byggprocess framträda. En lösning på detta är enligt byggkostnadsdelegationens betänkande Från byggsekt till byggsektor en ökad industrialisering av byggandet. Det är viktigt att ett väl övervägt beslut tas till val av byggnadslösning. Svårigheter ligger i att jämföra olika lösningar med varandra, t.ex. en prefabricerad lösning med en platsbyggd. Det prefabricerade alternativet har ofta ett tydligt pris men det platsbyggda är det svårt att uppskatta totalkostnaden för. En totalkostandsanalys av alternativen krävs för en rättvis bedömning av dessa. Uppdrag Skapa och testa en modell för totalkostnadsanalys av platsbyggt och prefabricerat våtrum. Syfte Syftet med detta examensarbete är att skapa bättre förutsättningar för ett faktabaserat beslutsunderlag då olika alternativa byggsystem i samband med nyproduktion skall utvärderas. En viktig del i detta arbete består i att belysa de olika dolda kostnader som uppkommer i ett byggprojekt. ISRN LUTVDG/TVBP 05/5305--SE

2 PLATS Fastighets-IT - en marknadsanalys Lau Borch och Jimmy Nilsson Examensarbete Väg och vatten Fastighets-IT har funnits som fenomen och begrepp sedan början på 90-talet. Begreppet innebär att integrera systemen inom en fastighet eller ett fastighetsbestånd till ett gemensamt styrsystem. Detta görs för att underlätta kontroll, övervakning och lagring av information. Genom att automatisera funktioner som t ex ventilation, värme och kyla, kan komfortgraden i fastigheten höjas. ÅF-Installation har en lång erfarenhet av IT inom fastigheter och har varit leverantör i ca 15 år. Företaget använder sig i dagsläget av två olika system, LonWorks och EIB (European Installation Bus). LonWorks har hittills använts för att styra VVSsystem och EIB för att styra belysnings-, kraft- och telesystem. ÅF har uppmärksammat att tillväxten på marknaden varit långsam. Trots att begrepp som Intelligenta Hus ofta har behandlats i media, är än så länge installation av fastighets-it sällsynt. Vi frågar oss därför: Varför utvecklas fastighets-it marknaden långsamt i södra och västra Sverige? Vad kan ÅF göra för att bli en ledande aktör inom området fastighets-it? En marknadsundersökning kommer att genomföras. Syftet med denna är att utreda om det finns underlag för en marknad inom fastighets-it i de södra och västra delarna av Sverige. Marknadsundersökningen ligger till grund för den handlingsplan som sedan tas fram. Syftet med handlingsplanen är att föreslå åtgärder som är lämpliga för ÅF att genomföra för attpåverka de möjligheter som marknadsundersökningen har belyst. Niclas Andersson, Avd för byggnadsekonomi Lennart Eriksson, Ångpanneföreningen, ÅF med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--04/5300--SE

3 Modell för fastighetsutveckling - en fallstudie Examensarbete Väg och vatten och Lantmäteri îplats F R BILDî Peter Hertzberg och Patrik Möller Det finns i dagsläget ingen generell modell för arbets-gången vid fastighetsutveckling. Detta gäller såväl Stads-fastigheter i Malmö som för andra svenska fastighetsbolag i allmänhet. Problem kan uppstå för fastighetsägaren vid beslut av strategisk och taktisk art för beståndet. Dessa problem kan eventuellt härledas till ett bristfälligt besluts-underlag på grund av att något eller några delmoment i fastighetsutvecklingsprocessen inte har genomförts eller ej genomförts i tillräckligt omfattning. En modell med en strukturerad och stringent plan för genomförandet av planeringsfaserna i fastighetsutvecklingen antas därvid vara till hjälp vid den strategiska och taktiska planeringen Syftet med examensarbetet är att ta fram en generell modell för fastighetsutveckling. Tanken är att genom modellen förbättra beslutsunderlaget vid den strategiska och taktiska fastighetsförvaltningen. Modellen skall ge fastighetsägaren ett verktyg där en generell process kan följas, med dess ingående delmoment (från förstudie till uppföljning). Beroende på omfattning av fastighetsutvecklingsåtgärden kan den generella modellen användas i sin helhet eller med tillämpbara delmoment. Modellen är även tänkt att fungera som en checklista. Modellen skall sedan tillämpas på Stadsfastigheters fastighetsbestånd på före detta Östra sjukhusområdet i Malmö. Modellen skall användas för den övergripande planeringen av områdets utformning och för förädling/utveckling av en enskild byggnadstyp i beståndet. för presentation januari 2005 Examinator, prof Bengt Hansson, Avd för byggnadsekonomi Extern handledare, projektledare Anders Nilsson, Stadsfastigheter i Malmö. med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--04/5298--SE

4 PLATS Undersökning av underhållskostnader för bostadsfastigheter Mani Mozaffari och Peter Möller Examensarbete Väg och vatten För att bestämma en byggnads ekonomi behöver man bland annat beräkna dess driftnetto, där drifts- och underhållskostnad ingår Driften kan man ganska lätt uppskatta genom t ex liknande objekt Däremot är det betydligt svårare att uppskatta underhållskostnaden Ofta beräknar man denna post med schabloniserade värden vilka kan ge en missvisande bild En felbedömning av denna del skulle kunna medföra en felaktig bild av fastighetens ekonomi, vilket vidare kan leda till ett felaktigt beslut som missgynnar objektet Syftet är att undersöka underhållskostnadsstrukturen för bostadsfastigheter i olika ålderskategorier Avsikten är att utveckla en metod som skall ge en bättre uppskattning av underhållskostnaden, vilket ska leda till ett bättre underlag för beslut angående bostadsfastighetens framtid Vi kommer endast att betrakta ett fåtal bostadsfastigheter inom LKFs bestånd Var och en av dessa fastigheter representerar en viss teknisk standard som är typisk för den tid då det är byggt Genom att fokusera på olika tidskategorier kan man få fram något av en trend för hur underhållet ändras med tiden Viktigt är att iaktta de skillnader i teknik som fastigheterna har i de olika tidsintervallen då dessa kommer att ge upphov till olika stora underhållskostnader för presentation våren 2004 Bengt Hansson, Avd för byggnadsekonomi Stefan Olander, Avd för byggnadsekonomi Anders Rahdevi, LKF med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--04/5297--SE

5 Svanmärkning av småhus Examensarbete Lantmäteri PLATS Andreas Gavér och Kristoffer Grahn Skanska Sveriges befintliga småhuskoncept, Uniqhus, är uppförda på ett energibesparande sätt med sunda, åter-användbara byggmaterial. Skanska vill ha en bekräftelse för detta som konsumenterna lätt kan ta till sig. Ipsos-Eurekas har, på uppdrag av Skanska Sverige, genomfört en undersökning som visar på att konsumenten inte bara anser att det är viktigt att boendet är miljövänligt. Den visar även på att huvuddelen av konsumenterna har större betalningsvilja för ett miljövänligt boende. Skanska anser att miljömärkning med Svanen är ett bra verktyg för att ta del av detta mervärde. Svanen ger ett bevis från en tredje oberoende part på att Uniqhuset är ett mera miljövänligt småhus. SIS miljömärkning har för detta ändamål nyligen tagit fram kriterier för hur ett hus bör uppföras, underhållas och brukas för att en miljömärkning med Svanen ska godkännas. Syftet med detta examensarbete är att utreda dels vilka förändringar av existerande krav på byggnaden miljömärkningen medför samt hur de befintliga arbetssätten i byggprocessen påverkas för att uppföra huset i enlighet med denna märkning. PrPresentation 13 december kl 10 för presentation den 13 december 2004 kl 10. Plats: Byggnadsekonomi, 5:e vån i V-huset Examinator, univ lektor Anne Landin Avd för byggnadsekonomi Extern handledare, vice miljöchef Helena Parker, Skanska Sverige AB Opponenter: Anna Andersson, L00 och Lina Höberg, L00 med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--04/5302--SE

6 PLATS Oklarheter i entreprenadavtal en analys Johan Skoog Examensarbete Väg och vatten Tvister vid byggverksamhet är inte önskvärt men tyvärr inte någon ovanlighet på grund av oklarheter i avtalet. Dessa ger i många fall upphov till tvister med därav följande tidsspillan och ökade kostnader. De rutiner som används för att hantera tvisterna finns i regelverken AB 92, ABT 94, samt preciserat i avtalet. I samband med utvecklingen av ny version av AB har konstaterats att det saknas dokumentation av förekommande tvisters karaktär och omfattning. Beror tvisterna på oklarheter i handlingarna; att konsulterna formulerat handlingarna så otydligt att olika tolkning uppstår? Kan tvisterna bero på oklarheter i handlingarna rörande geotekniskt underlag? Med ökade kunskaper om tvisternas orsak och karaktär kan förfrågningsunderlag och kontrakt förbättras på ett sätt så att färre tvister uppstår. Avsikten med examensarbetet är att beskriva och analysera förekommande oklarheter i entreprenadavtal samt föreslå åtgärder som minskar förekomsten. Examensarbetet skall kartlägga ett urval av genomförda anläggningsentreprenader beställda av Vägverket. Bengt Hansson, Avd för byggnadsekonmi, LTH med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--04/5296--SE

7 Examensarbete Väg och vatten PLATS Drift- och underhållsinstruktioner en manual Marie Olsson Vid varje entreprenadslut skall entreprenören lämna ifrån sig ett antal omgångar drift- och skötselinstruktioner. Idag saknas detaljkrav på hur dessa ska se ut eller vad de ska innehålla. Enligt BBR gäller: Innan byggnader eller delar av dem tas i bruk skall det finnas skriftliga instruktioner för hur och när idrifttagande och provning samt skötsel och underhåll skall utföras för att de krav på byggnader och deras installationer som följer av föreskrifterna i denna författning och i huvudförfattningarna skall uppfyllas under brukstiden. Dokumentationen skall anpassas till byggnadens användning samt till installationernas omfattning och utformning. Kraven på drift- och underhållspärmarna har de senaste åren ökat och entreprenörerna får ägna mer och mer tid att ta fram dessa pärmar. Det är inte bara kraven hos beställarna som ökat utan även de långsiktiga kraven, det som idag kallas hållbart byggande. På PEAB har man idag inget enhetligt koncept förutom ett föreslaget pärmregister till drift- och skötselpärmen. Detta innebär att de pärmar man lämnar ifrån sig kan se mycket skiftande ut beroende på vem som gjort dem och för vad. Syftet är att utveckla en manual för hur utformning av driftoch skötselinstruktionerna för husbyggnadsprojekt Genom att intervjua ett antal utvalda nyckelbeställare, både professionella och privata, får vi veta behov och förväntningar av en drift- och skötselpärm. Arbetet skall genomföras i samarbete med PEAB. Kontaktperson är Conny Lundahl. Arbetet resulterar i en manual för upprättande av driftoch underhållsinstruktioner för byggprojekt. Examinator Bengt Hansson, Avd för byggnadsekonmi, LTH Extern handledare Conny Lundahl, PEAB med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--04/5299--SE

8 PLATS Strategi för minskad energiförbrukning Peter Olsson och Magnus Persson Examensarbete Lantmäteri Med stigande miljömedvetenhet och ett allt högre energipris, blir det allt viktigare för fastighetsföretag att ha en genomarbetad strategi i syfte att långsiktigt sänka energiförbrukningen. Stadsfastigheter betalar årligen ca 100 miljoner kronor för den energi som förbrukas. Olika åtgärder har vidtagits och kommer att vidtas i syfte att sänka energiförbrukningen i fastighetsbeståndet med varierande effekt. Avsikten med detta examensarbete är att ta fram under-lag till en strategi för energieffektvisering för Stadsfastig-heter baserad på genomfört och pågående arbete. Arbetet skall baseras på analys av 12 identiska fastighetsobjekt där olika energibesparingsåtgärder vidtagits. undersökningen är begränsad till tre olika uppvärmningssystem. Resultatet formuleras i en strategi för Stadsfastigheters fortsatta energieffektiviseringsarbete för att på sikt sänka kostnaderna för uppvärmning. Bengt Hansson, Avd för byggnadsekonomi Lennart Andersson, Stadsfastigheter med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--04/5294--SE

9 Värderingsprocessen i ett kommunalt bostadsbolag PLATS Victoria Ivarsson och Jennie Åkerström Examensarbete Lantmäteri 2002 framställdes nya redovisningsprinciper för kommunala bostadsbolag. Dessa principer innebär att kommunala bostadsbolag måste redovisa sina fastigheter till marknads-värdet. Detta värde är svårt att fastställa med det är med största sannolikhet mindre än det värde fastigheterna var bokförda till innan Detta ställer till stora problem i många kommuner då för höga bokförda värden tvingar fram betydande ägartillskott för att kompensera marknadens lägre värdering av fastigheterna. Sker inte detta blir resultatet för många företag att det egna kapitalet blir negativt. Syfte med vårt arbete är att behandla svårigheterna som kan uppstå vid värdering i kommunala bostadsbolag. Framförallt att fastigheter ofta åsätts ett högre värde än vad de egentligen är värda för att undvika ekonomiska trångmål. Tänkt upplägg: Hur ser värderingsprocessen ut idag och vilka problem finns det? Har dessa problem alltid funnits och kommer dom alltid finnas? Vad innebar lagändringen? Hur såg redovisningen ut innan lagändring. Vilka konsekvenser fick lagändringarna? Hur har fabo behandlat problemet vs. Andra kommunala fastighetsbolag? Vilka blir konsekvenserna? Finns det ett bättre sätt? Vilka blir konsekvenserna av detta? Vad blir nackdelen/ fördelen om problemet inte belyses? Anne Landin, Avd för byggnadsekonomi med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--04/5301--SE