ÅRSREDOVISNING ÅR 2012/2013 ( ) HSB:s BRF OLJAN nr 232 i Stockholm Org. nr

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 2012/2013 ( ) HSB:s BRF OLJAN nr 232 i Stockholm Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av T & T Förvaltnings AB

2 Styrelsen för HSB:s Brf Oljan nr 232 i Stockholm kallar härmed till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Tid: Onsdagen den 23 oktober 2013 kl. 19:00 Plats: Samlingslokalen i källaren Förslag till dagordning 1 Stämmans öppnande 2 Val av stämmoordförande 3 Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar 4 Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 5 Fastställande av dagordning 6 Val av två personer att jämte stämmoordförande justera protokollet samt val av rösträknare 7 Fråga om kallelse behörigen skett 8 Styrelsens årsredovisning 9 Revisorernas berättelse 10 Beslut om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen 11 Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen 12 Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 13 Fråga om arvoden 14 Val av styrelseledamöter och suppleanter 15 Val av revisor/er och suppleant 16 Val av valberedning 17 Erforderliga val till representation i HSB 18 Övriga i kallelsen anmälda ärenden (inga anmälda ärenden) 19 Stämmans avslutning Styrelsen hälsar alla medlemmar välkomna till stämman! Sidan 2 av 28

3 Innehållsförteckning Sida - Kallelse med förslag till dagordning 2 - Innehållsförteckning 3 - Förvaltningsberättelse Resultaträkning 9 - Balansräkning Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 11 - Tilläggsupplysningar Upplysningar enskilda poster (noter) Underskrifter 18 - Revisionsberättelse 19 - Årsredovisningen i bilder Ordlista 24 - Egna anteckningar Fullmakt för ombud 28 Sidan 3 av 28

4 Styrelsen får härmed avlämna årsredovisning för räkenskapsåret FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan begräsning i tiden. En medlems rätt i föreningen, på grund av sådan upplåtelse, kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättsinnehavare. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheterna: Oljan nr 232 i Stokcholm Sofia Församling Föreningens fastighet är belägen med adressen Bondegatan 63 i Stockholm. Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 23 oktober 2012 Ordinarie: Suppleanter: Kurz Björn Ordförande Bergsten Anna/Utsedd av HSB Stockholm Jonsson Anders Vice ordförande de Hauke Henrik Andersson Jerry Ekonomiansvarig Hellströmer Johan Leistedt Jan-Erik Sekreterare Mårtensson Magnus Ledamot de Hauke Alexander Ledamot Svensson Dan Ledamot Wendel Parman Christina Ledamot Panzar Ann Ledamot utsedd av HSB Stokcholm Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 23 oktober 2012 Ordinarie: Suppleanter: de Hauke Henrik Ordförande Tobias Bergström Kurz Björn Vice ordförande Johan Hellström Leistedt Jan-Erik Sekreterare Anna Bergsten/ Utsedd av HSB Stockholm Andersson Jerry Ekonomiansvarig de Hauke Alexander Ledamot Mårtensson Magnus Ledamot Wendel Parman Christina Ledamot Svensson Dan Ledamot Jonsson Anders Ledamot Panzar Ann Ledamot utsedd av HSB Stokcholm Under året har Björn Kurz avgått från styrelsen och ersatts med Anders Jonsson. Sidan 4 av 28

5 Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen. Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: BoRevision i Sverige AB Elisabet Sixten Valberedning Per Gunnarsson Revisor Sammankallande Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 23 oktober Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 10 stycken protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Under året har 7 bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 30 april 2013 var 69 (f.å 73) st. Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Föreningen tar ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift i enlighet med stadgarna. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Oljan 232,Sofia församling i Stockholm Nybyggnadsår är 1932 och värdeår Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i HSB Försäkrings AB vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. Föreningen innhar med äganderätt fastigheten Oljan 22 i Stockholms Kommun med adressen Bondegatan 63 i Stockholm med en sammanlagd bostadarea på 2438 kvm och med fördelning enligt nedan. Sidan 5 av 28

6 Lägenhetsfördelning st rum o Kokrå 13 st 2 rok 8 st 3 rok Föreningen har också en lokal på 82 kvm. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Avtal med leverantörer Fastighetsskötsel Städning Kabel-TV El Värme Vatten Sophämtning Tidningshämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Energibevakning AB Evident Clean AB Com hem Fortum Markets AB/ Luleå Energi Fortum Värme AB Stokcholm Vatten AB Trafikkontoret AB/ Liselotte Lööf Sita Sverige AB T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB Verksamheten Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Föreningen har en underhållsplan som efter årlig besiktning av fastigheten ligger till grund för vilka underhållsåtgärder eller ombyggnationer som ska budgeteras för kommande verksamhetsår. Förutom löpande underhållsåtgärder av mindre karaktär har under året låssystemet i fastigheten bytts ut till nytt kopieringsskyddat låssystem. Föreningen har utfört takmålningen under 2013 vilket har belastat åretsresulat. Sidan 6 av 28

7 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade underhållsarbeten Upprustning av gård och plantering har beställts att utföras under juli Anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Ekonomi Under 2012/2013 har föreningen amorterat 80 tusen kronor. Fördelning intäkter och kostnader Intäktsfördelning 2012/2013 5% 5% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Kapitalintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 1695 Hyresintäkter 90 Övriga intäkter 94 Kapitalintäkter 11 Summa % Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 132 Reparation/underhåll 180 Taxebundna kostnader 405 Övriga driftkostnader 157 Fastighetsskatt 73 Övr.förv/rörelsekostn. 170 Arvoden och löner till styrelsen 0 Avskrivning 213 Kapitalkostnader 363 Summa % 22% 0% 11% Kostnadsfördelning 2012/2013 8% 11% 25% 10% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Övr.förv/rörelsekostn. Arvoden och löner till styrelsen Avskrivning Kapitalkostnader Sidan 7 av 28

8 Flerårsjämförelse/nyckeltal 2012/ / / / /2009 Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 33% 32% 31% 32% 30% Kassalikviditet, % 232% 157% 101% 145% 181% Snittränta, % 3,74% 3,80% 2,82% 2,97% 4,09% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm totalyta El, kr/kvm totalyta Vatten, kr/kvm totalyta Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst årets vinst disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts från reserv för framtida fastighetsunderhåll ianspråktages i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 8 av 28

9 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat Sidan 9 av 28

10 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner, inventarier och installationer Pågående arbeten Finansiella anläggningstillgångar Aktier & aktiefonder Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 10 av 28

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Reserv framtida fastighetsunderhåll Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Inrefond Förskottsbetalda årsavgifter och hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 11 av 28

12 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader 1,00% Fasadrenovering 3,33% Inventarier 20,0% Installationer 6,66% Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning. I de fall en tillgångs redovisade värde skulle överstiga dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången omedelbart ned till sitt återvinningsvärde. Omsättningstillgångar Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettförsäljningsvärde. Fordringar Fodringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen den 29 december 2010 ska bostadsrättsföreningars ränteintäkter som är hänförliga till fastigheten vara skattefria. Om det förekommer verksamheter som inte avser fastighetsförvaltning sker beskattning med 22 %. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkningarna. Föreningens fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Sidan 12 av 28

13 Antalet anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Styrelsen arvoderas enligt arvoden fastställda av föreningsstämman. Definition av nyckeltal Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 2012/ /2012 Årsavgifter bostäder Hyresintäkter lokaler Not 2 Övriga rörelseintäkter 2012/ /2012 Kabel TV Fakturerade kostnader Överlåtelse- & pantavgifter Övriga intäkter Not 3 Fastighetsskötsel 2012/ /2012 Förbrukningsmaterial Fastighetsskötsel enligt avtal Städ Städ, extra Besiktningskostnader Bevakningskostnader Trädgårdsskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Not 4 Reparationskostnader 2012/ /2012 Reparation byggnader Reparation hiss Reparation installationer Reparation värmeinstallationer Rep markanläggningar Sidan 13 av 28

14 Not 5 Underhållskostnader 2012/ /2012 Underhåll gemens. utrymme Underhåll hissar Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2012/ /2012 El Uppvärmning Vatten Sophämtning Not 7 Övriga driftkostnader 2012/ /2012 Fastighetsförsäkringar Förvaltningsarvode, tekniskt Kabel-TV/Bredband Not 8 Fastighetsskatt 2012/ /2012 Fastighetsskatt bostäder Fastighetsskatt lokaler Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2012/ /2012 Förbrukningsinventarier Datakommunikation Indrivningskostnader Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Medlemsavgift organisationer Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2012/ /2012 BoRevision i Sverige AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Sidan 14 av 28

15 Not 10 Byggnader och mark 2012/ /2012 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde: Byggnad Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Avskrivning; Byggnad Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Förbättringsarbeten Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. avskrivningar förbättringsarbeten Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Pågåendearbten Ingående anskaffningsvärde Avslutad Fasadrenovering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Sidan 15 av 28

16 Not 11 Maskiner, inventarier och installationer 2012/ /2012 Maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Försäljningar/utrangeringar 0 0 Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan Försäljningar/utrangeringar 0 0 Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 0 0 Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan 0 0 Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 12 Aktier och andelar, Omsättningstillgångar 2012/ /2012 Obligationer 0 0 Andel HSB Stockholm Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2012/ /2012 Kabel-TV/Datakommunikation Försäkring Förvaltningsarvode Sidan 16 av 28

17 Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser Reserv framtida fastigh.underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Ianspråktagande enligt stämmobeslut Not 15 Skulder till kreditinstitut 2012/ /2012 SEB 2,780% SEB 4,880% SEB 3,360% SEB 3,180% SEB 4,010% Stadshypotek 4,140% Nästa års amortering Årets amortering uppgår till 80 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är ca 400 tkr. Sidan 17 av 28

18 Sidan 18 av 28

19 Sidan 19 av 28

20 Årsredovisningen i bilder Soliditet Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40% Eget kapital S:a kapital ,50% 33,00% 32,50% 32,00% 31,50% 33,14% 31,88% Soliditet 31,00% Kassalikviditet ,00% 200,00% 150,00% 100,00% 50,00% 0,00% ,15% 157,46% Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kassalikviditet Kommentar God kassalikviditet är > 115%. Sidan 20 av 28

21 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Byggnader 48% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Mark 52% Belåningsgrad ,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% ,64% 18,50% Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. Låneportfölj 1-3 år 55% Omsättning av föreningens lån > 3 år 10% Kommentar Lånens omsättningtid från < 1 år 35% Sidan 21 av 28

22 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Ränteutveckling 2008/ / / / / 2013 Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling Räntekostnader Kommentar kr/kvm / / / / / 2013 Ränta kr/kvm Taxebundna kostnader 2008/ / / / / 2013 Vatten Värme El Sophämtning Kommentar Sidan 22 av 28

23 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp Kommentar / / / / / rok rok rok Summa Prisutveckling per kvm vid överlåtelse Kommentar / / / / / 2013 kr/kvm Sidan 23 av 28

24 Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 24 av 28

25 Egna anteckningar: Sidan 25 av 28

26 Egna anteckningar: Sidan 26 av 28

27 Egna anteckningar: Sidan 27 av 28

28 Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) HSB:s BRF OLJAN nr 232 i Stockholm Org. nr. Sidan 28 av 28