Årsrapport 2012 Hyresfastigheter Holding II AB
Innehåll Viktiga händelser 2012... 5 Översikt över Hyresfastigheter Holding II AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Södertälje... 11 Eskilstuna och Strängnäs... 12 Malmö... 13 Haninge... 14 Göteborg... 15 Uppsala... 16 Linköping... 17 Markarydsbostäder... 18 Nyckeltal... 19 Årsredovisning... 21 Förvaltningsberättelse... 23 Resultaträkning... 26 Balansräkning... 27 Redovisnings- och värderingsprinciper... 29 Noter... 30 Revisionsberättelse... 33 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB 3
Aspen 1 2 i Markaryd 4 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB
Viktiga händelser 2012 REFINANSIERING AV MARKARYDSBOSTÄDER, LINKÖPING OCH SÖDERTÄLJE Bolaget refinansierade med verkan från 19 december 2012 de tre bostadsportföljerna Markarydsbostäder, Södertälje och Linköping med en ny lånefacilitet på 3 070 miljoner kronor. Refinansieringen har gjorts med Deutsche Pfandbriefbank och löper ut den femte december 2017. REFINANSIERING AV HANINGE OCH GÖTERBORG Låneavtalet för portföljerna Haninge och Göteborg refinansierades med verkan från den 24:e september 2012 med en ny lånefacilitet på 550 miljoner kronor. Refinansieringen har gjorts med Deutsche Pfandbriefbank och löper fram till den 20:e november 2015. FÖRSÄLJNING AV ROSENGÅRD Efter en grundlig utvärdering beslöt bolaget med anledning av det förväntade kapitalbehovet, och osäkerheten kring dess storlek, att den bästa lösningen var att avyttra investeringen. Efter en omfattande process såldes portföljen i december 2012 till Viktoria Park AB. Portföljen såldes för 280 miljoner kronor. FÖRSÄLJNING I MARIEFRED I december 2012 sålde bolaget sina fastigheter i Mariefred ur Graflundsportföljen. Totalt bestod portföljen av cirka 15 000 kvadratmeter fördelade på 196 lägenheter. Priset motsvarar ett fastighetsvärde på 126,8 miljoner kronor. Försäljningen genomfördes i syfte att koncentrera fastighetsportföljen och effektivisera förvaltningen genom att ha större portföljer på färre orter. DELFÖRSÄLJNING I HANINGE I Haninge såldes under 2013 fyra fastigheter med totalt 108 lägenheter till nystartade bostadsrättsföreningar. Priset uppgick till totalt 72 miljoner kronor och avkastningen på insatt eget kapital beräknas vara cirka 285 procent. INGEN UTDELNING Osäkerheten på kapitalmarknaden har minskat under det senaste året, men det finns fortfarande risker knutna till likviditetsbehovet för att säkra värdena i bolaget. Styrelsen har därför beslutat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att inte betala ut någon utdelning för räkenskapsåret 2012. Slutgiltigt beslut fattas på årsstämman i juni. Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB 5
Ca 4 100 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Ca 2 600 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS (Norge) Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) ca 80 % ca 20 % Hyresbostäder i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Södertälje (Kungskatten Holding AB) Eskilstuna/ Strängnäs (Graflunds Fastighets AB) Haninge (Fastighetsbolaget Kullerstensv./ Sågenv. AB) Göteborg (Fastighetsbolaget Bredfjäll AB) Uppsala (Fastighets AB Linrepan) Linköping (Fastighets AB Ostbrickan) Markarydsbostäder (Markarydsbostäder Holding AB) Ronna Park 1 145 lägenheter 90 662 kvm Hyra MSEK 100 Förvärvat nov. 2004 Andel av inv. kapital 9 % Graflunds 2 315 lägenheter 176 203 kvm Hyra MSEK 173 Förvärvat des. 2004 Andel av inv. kapital 20 % Haninge 1 220 lägenheter 85 671 kvm Hyra MSEK 89 Förvärvat mars 2005 Andel av inv. kapital 15 % Hammarkullen 895 lägenheter 64 978 kvm Hyra MSEK 57 Förvärvat mars 2005 Andel av inv. kapital 3 % Valsätra 944 lägenheter 71 364 kvm Hyra MSEK 66 Förvärvat februar 2005 Andel av inv. kapital 7 % Ryd/Skäggetorp 1 428 lägenheter 120 009 kvm Hyra MSEK 97 Förvärvat april 2005 Andel av inv. kapital 7 % Sverige 6 303 lägenheter 482 018 kvm Hyra MSEK 435 Förvärvat juni 2005 Andel av inv. kapital 33 % Hyresfastigheter Holding II AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Norden samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding II AB (HFH II). Struktur och översikt HFH II är en fastighetsportfölj som består av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i Norden. Investeringarna har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding II AS (BUH II) genom det gemensamt ägda bolaget Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II). HBS II ägde per december 2012 totalt 14 250 lägenheter i Sverige. Under 2012 såldes 196 lägenheter i Mariefred (Graflunds-portföljen) och 867 lägenheter i Malmö (Rosengård). Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Läge Fastighetsportföljen består av totalt sju portföljer. Sex av portföljerna ligger i de sex kommunerna Haninge (Storstockholm), Göteborg, Uppsala, Eskilstuna, Södertälje och Linköping. Markarydsbostäder har lägenheter i, eller nära, städerna Stockholm, Norrköping, Södertälje, Landskrona och Markaryd. Figuren på nästa sida visar fastigheternas geografiska läge. I figuren ovan sammanfattas portföljens struktur för BUH II och HFH II. Bolaget är inne på sitt åttonde normala verksamhetsår. Graflunds, som är HBS II:s eget förvaltningsbolag, förvaltar nu samtliga portföljer i HBS och har byggt upp ett starkt varumärke på de lokala marknader där de är verksamma. Portföljen i Malmö förvaltades fram till utgången av 2012 av Söderlindh og Jeppsson. 6 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB
Luleå Umeå Östersund 5 Karlstad Eskilstuna 2 1 7 7 STOCKHOLM 3 6 7 Linköping Göteborg 4 Jönköping 7 7 Malmö Fastigheter 1. Södertälje 5. Uppsala 2. Eskilstuna/Strängnäs 6. Linköping 3. Haninge 7. Markarydsbostäder 4. Göteborg Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB 7
BNP tilväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden De nordiska marknaderna har påverkats av finansoron i euroområdet i varierande grad. Oslo och de tre storstadsområdena i Sverige klarar sig fortsatt bra, medan Helsingfors och Köpenhamn har en svårare situation. För Norden har det gått bättre än för andra europeiska ekonomier. 2013 blir troligen ett krävande år för de flesta marknader, även om prognoserna för Oslo är positiva. Fastighetsmarknaderna i Sverige och Norge utvecklades starkt under det första kvartalet 2012. Under andra kvartalet stagnerade transaktionsvolymen i Norge på grund av strängare kreditkrav hos bankerna medan transaktionsvolymen i Sverige var oförändrad. Skuldkrisen bland de europeiska länderna inverkade under 2012 negativt på transaktionsmarknaden i Danmark och Finland, som låg en bra bit lägre än före finanskrisen. Bra bankkontakter och tillgång till kreditobligationsmarknaden blev ännu viktigare under hösten då den europeiska skuldkrisen eskalerade. Under fjärde kvartalet 2012 rådde hög transaktionsaktivitet, särskilt i Oslo och i svenska storstadsområden. Exempelvis utgjorde transaktionsvolymen i Sverige under fjärde kvartalet 49 av totalt 115 miljarder kronor för hela 2012. I Oslo skedde 40 procent av alla transaktioner under fjärde kvartalet. Gemensamt för de nordiska länderna under 2012 var ett konsekvent intresse bland investerarna för attraktiva fastigheter med bra läge. Omsättningen av sekundära fastigheter utanför storstadsområden har minskat i takt med att riskbenägenheten i banksektorn gått ner. Avkastningskraven/»yield» 1 har legat stabilt på de flesta nordiska marknader och denna trend förväntas hålla i sig under det kommande året. På hyresmarknaden har intresset varit störst för moderna och effektiva kontorslokaler med bra läge. På de flesta nordiska marknader har utbudet av attraktiva kontorslokaler varit begränsat medan volymen för nya kontorslokaler samtidigt varit blygsam. I Helsingfors ökar vakansgraden på grund av fler stora byggnadsprojekt. Hyresnivåerna har under 2012 varit stabila med undantag av Stockholm och Oslo som upplevt en ökning på cirka fem procent under året. Hyresnivåerna i CBD i Stockholm antas inte stiga över den nuvarande nivån på 4 400 kronor per kvadratmeter under 2013. Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Sverige BNP-tillväxten var 0,8 procent under 2012, vilket är en betydlig minskning jämfört med nivån för år 2011, som var på cirka fyra procent. Riksbanken spår fortsatt låg tillväxt under 2013 med en prognos på 1,2 procent. Riksbanken förväntas hålla styrräntan oförändrad till början av 2014, vilket är nödvändigt för att stimulera tillväxten framöver. Skuldkrisen i euroområdet är fortsatt en osäkerhetsfaktor som påverkar tillväxtutsikterna i Sverige för det kommande året. 70 procent av den svenska exporten går till Europa, som befinner sig i recession och tillväxtutsikterna för 2013 är svaga. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige bromsade in i slutet av 2011 och arbetslösheten ligger nu på 8,5 procent. Produktions- och anläggningsverksamhet har det särskilt svårt. Orderingången och byggproduktionen har sjunkit och företagen har tvingats göra ytterligare personalnedskärningar. Arbetslösheten spås bli fortsatt hög fram till 2014 innan den vänder nedåt igen. 1 Direktavkastning/»yield» kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB
Hushåll och företag är fortsatt osäkra vilket kännetecknas av försiktighet och uppskjutna investeringar. Det finns ändå några ljuspunkter i omvärlden som kan få den svenska tillväxten på fötter snabbare. Många tillväxtekonomier ökar starkt och de ekonomiska utsikterna i USA förbättras ständigt. Med positiva tillväxtsignaler och minskad finansiell oro antas konsumtionen i Sverige att återhämta sig framöver. Investerarna fokuserar fortsatt på segment med relativt låg risk såsom bostäder i tillväxtområden, främst i större städer. I takt med att rädslan avtar på finansmarknaderna och de låga räntenivåerna ligger kvar, förväntas efterfrågan på mer riskabla tillgångsslag att öka med högre förväntad avkastning som följd. Således är en ökad riskbenägenhet att vänta även på fastighetsmarknaden framöver. Källor: SCB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Aktiviteten på fastighetsmarknaden tog sig rejält under det fjärde kvartalet 2012 med en transaktionsvolym på 49 miljarder kronor, motsvarande drygt 40 procent av hela transaktionsvolymen för 2012. Utländska aktörer utgjorde under andra halvåret 45 procent av transaktionsvolymen i Sverige och ligger därmed betydligt högre än övriga nordiska länder där motsvarande andel ligger under tio procent. En stor del av transaktionerna sker i de centrala områdena i storstäderna men sekundära lägen är fortsatt mindre attraktiva. Här är tillgången på investeringskapital också mer begränsad. Avkastningsnivåerna har varit förhållandevis stabila under 2012 och inga större förändringar väntas heller under 2013. Hyresnivåerna har också legat relativt stabilt det senaste året med undantag för de bästa lägena i Stockholm och Göteborg som haft hyresökningar på upp till fem procent. Valsätra, Uppsala Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB 9
Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (genomsn. SEK per kvm) 1000 950 900 850 800 750 700 2000 2001 2002 Kilde: SCB 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Utvecklingen under 2013 tros bli flack. I Göteborg utvecklades vakansgraden i positiv riktning under 2012 och vid ingången av 2013 var vakansen 6,5 procent, vilket är den lägsta nivån på tio år. I Stockholm ökade vakanserna något under andra halvan av 2012 och låg vid årsskiftet på 9,6 procent. Det har blivit vanligare att söka alternativa finansieringskällor såsom obligationslån, eftersom bankerna fortsatt är relativt återhållsamma med sin utlåning. Under första delen av 2013 har det ändå funnits tecken som tyder på att flera banker åter är mer aktiva på finansieringssidan. Likväl förväntas kredittillgången bli fortsatt stram och marginalerna kommer att vara höga under en lång tid framöver och det räknas därför med att marknaden i allt större utsträckning kommer att domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: Newsec, JLL Bostadsmarknaden i Sverige Bostäder är det fastighetssegment som har haft högst genomsnittlig avkastning och lägst volatilitet (prisvariation) under de senaste decennierna. Den svenska bostadsmarknaden är uppdelad i två segment: en reglerad hyresmarknad och en bostadsrättsmarknad som är fri. Värdet på hyreslägenheter påverkas i centrala och attraktiva områden av möjligheten att ombildas till bostadsrätter. Under 2012 minskade antalet ombildningar drastiskt med uppskattningsvis 40 procent. Huvudorsaken till detta var sämre kredittillgång för såväl privatpersoner som bostadsrättsföreningar, men även därför att flera av de stora kommunerna har avslutat de säljprogram som pågått de senaste åren. Efterfrågan på hyresbostäder är hög i svenska storstäder med god befolkningstillväxt. En investering i hyresbostäder är förknippad med låg risk och ett stabilt och säkert kassaflöde, framför allt i områden med underskott på hyresbostäder. Antalet svenska kommuner som har underskott på hyresbostäder har ökat de senaste åren och utgör nu cirka 80 procent. Anledningen till detta är att det inte byggs mycket nytt och att befolkningen ökar. Över tid har hyresbostäder givit en mycket attraktiv riskjusterad avkastning jämfört med aktiemarknaden. Enligt analysföretaget Investment Property Databank (IPD) har hyresbostäder i Sverige genererat en avkastning på totalt 6,8 procent i genomsnitt under de senaste fem åren, jämfört med 8,6 procent för Stockholmsbörsen (SIX Return Index). Rikshem och Willhem (som ägs av AP-fonderna) var de mest aktiva köparna på bostadsmarknaden under 2012. De beräknas också vara aktiva under 2013. På sistone har diskussioner pågått om underhållsbehovet i flera av de kommunala bostadsbolagen och flera av dessa förväntas sälja en del av sina tillgångar för att kunna finansiera nybyggnation och renoveringar av befintliga fastigheter. Av den anledningen beräknas transaktionsvolymen öka på denna marknad framöver. Under 2013 spås en fortsatt positiv värdeutveckling för väl underhållna bostadsfastigheter i tillväxtområden. För fastigheter i svagare områden och fastigheter med stort underhållsbehov spås en svag negativ utveckling för 2013. Källor: NAI Svefa, Newsec, IPD 10 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB
1. 2. 4. 6. 1 2. Gården 2 3 4. Gården 1 5. Sjöboden 1 3. 5. 7. 6 7. Fäboden 3 Södertälje Portföljen i Ronna Park i Södertälje består av 22 byggnader, fördelat på fyra fastigheter. Fastigheterna är uppförda i slutet av 1960-talet, men renoverades under 1980- och 90-talen och är i relativt bra tekniskt skick. Södertälje är en kommunikationsknutpunkt för Mälardalsregionen och här möts Europavägarna E4 och E20 samt tåg- och pendeltågstrafik. Södertälje är en förortskommun till Stockholm och ingår i Stockholms läns väl utbyggda kollektivtrafiknät. Pendeltåget till och från Stockholm går fyra gånger i timmen och tar cirka 40 minuter. Portföljen i Södertälje har låg vakansgrad och efterfrågan på lägenheter i området är hög. Hyresgästomsättningen i portföljen har också sjunkit markant sedan ett par år tillbaka, vilket minskar slitage och kostnader för att få in nya hyresgäster. Förvaltningen arbetar aktivt med att utveckla området och under 2012 har flera lägenheter renoverats och utomhusområden rustats upp. Det har också gjorts en del underhåll på tak och hissar under 2012 för att minimera framtida skador. 2011 inleddes ett byte av avloppsrör och projektet kommer att fortlöpa även under 2013. Arbetet görs för att man på Andel av årliga hyresintäkter 9 % lång sikt ska minska kostnaderna för underhåll och skador. Historiskt sett har det funnits utmaningar i anslutning till avfallshanteringen i portföljen, men bolaget har nu lyckats få detta under kontroll och kostnaderna kopplade till de här tjänsterna har minskat. Förvaltningen arbetar aktivt med Södertälje kommun och andra intressenter för att öka områdets status och attraktivitet. Portföljen refinansierades i december 2012 med nya villkor. Det nya lånet löper fram till december 2017. Nyckeltal Antal fastigheter 22 Antal lägenheter 1 145 Yta 90 662 kvm andel bostäder 94 % andel kommersiella lokaler 6 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 100 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle november 2004 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB 11
1. 3. 5. 1. Bonden 12 2. Forbomsvreten 22 3. Frimuraren 8 4. Nybyggaren 9 5. Notarien 12 6. Nybyggaren 10 7. Vaksamheten 8 8. Fäktaren 2. 4. 7. 8. Eskilstuna och Strängnäs Portföljen består av fastigheter med centralt läge i Eskilstuna och Strängnäs/Mariefred. De flesta fastigheterna i Eskilstuna är byggda under 1960- och 1970-talen, medan fastigheterna i Strängnäs och Mariefred är byggda på 1970-talet. Eskilstuna och Strängnäs är två städer i Mälardalen med goda kommunikationer till Stockholm. Med tåg tar det cirka en timme respektive 50 minuter till Stockholms centralstation. Framför allt har Strängnäs under de senaste åren fått allt fler invånare som pendlar till Stockholm. Portföljen har under 2012 fortsatt sin positiva trend när det gäller vakansgraden och efterfrågan har lett till att vakansgraden i portföljen idag är låg eller nästan obefintlig. Förvaltningen har fortsatt sitt arbete med att öka säkerheten och trivseln i områdena under det senaste året. Bättre säkerhetslösningar, renovering av hissar och upprustning av utomhusområden är exempel på åtgärder som vidtogs under 2012. I december såldes två fastigheter i Mariefred till BroGripen Fastighets AB. Beståndet bestod av 196 lägenheter fördelade på 15 282 kvadratmeter. Försäljningspriset för fastigheten blev 126 miljoner kronor och avkastningen på investerat eget kapital beräknas till cirka 139 procent. Andel av årliga hyresintäkter 16 % Nyckeltal Antal fastigheter 67 Antal lägenheter 2 315 Yta 176 203 kvm andel bostäder 89 % andel kommersiella lokaler 11 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 173 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle desember 2004 12 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB
1. 3. 5. 7. 2. 4. 6. 8. 1 8. Kronodirektören Malmö Portföljen i Malmö bestod av 21 fastigheter i ett bostadsområde i stadsdelen Rosengård. Fastigheterna har tre, sex respektive nio våningar med gemensam infrastruktur och utemiljö. Stadsdelen Rosengård har cirka 21 000 invånare. Den tekniska standarden i portföljen har krävt betydligt större investeringar än förväntat vid investeringstillfället. Bolaget har ägt Malmöportföljen sedan 2004 och rustat upp hela beståndet genom omfattande investeringar under ägarperioden. I det renoveringsprojekt som genomförts har 726 badrum, 726 toaletter och 701 kök renoverats. 843 fönster har bytts ut, källarna i nio byggnader har fått ny belysning, 24 tvättstugor och 31 trappuppgångar har renoverats och sex nya hissar har installerats. Ytterligare åtgärder har vidtagits för att förbättra boendemiljön. Efter en grundlig utvärdering beslöt bolaget med anledning av det förväntade kapitalbehovet, och osäkerheten kring dess storlek, att den bästa lösningen var att avyttra investeringen. Efter en omfattande process såldes portföljen i december 2012 till Viktoria Park AB. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal fastigheter 8 Antal lägenheter 867 Yta 73 461 kvm andel bostäder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 61 Teknisk och ekonomisk förvaltare Söderlindh og Jeppsson Investeringstillfälle desember 2004 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB 13
1. 3. 5. 7. 1 2. Kalvsvik 11:1083 3 4. Kalvsvik 11:35 5 6. Kvalsvik 11:1084 8. Vendelsö 3:114 2. 4. 6. 8. Haninge Fastighetsportföljen ligger i Haninge kommun som är en del av Storstockholmsregionen. Fastigheterna ligger i två områden i Haninge, båda i nära anslutning till stora grönområden. Haninge är en attraktiv kommun, två mil från centrala Stockholm och är ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Kommunikationsmöjligheterna från Haninge in till huvudstaden är goda. Den PCB-sanering som påbörjades under 2010 har fortsatt även under 2012. Projektet sträcker sig över fyra år och ska vara klart 2014. Ett projekt som inleddes 2010 för att minska kostnaderna för avfallshantering färdigställdes 2012. Projektet beräknas sänka kostnaderna för avfallshantering markant. Åtgärder vidtogs också i syfte att öka tryggheten för hyresgästerna ytterligare genom byte och renovering av entréer. Projektet startade 2011 och färdigställdes 2012. Förvaltningen är engagerad i trygghets- och bostadsmiljöfrågor och samverkar med kommunen, polisen och andra aktörer för att göra området mer attraktivt. Den sista fastigheten i Vendelsö, består av 108 lägenheter och såldes till en nystartad bostadsrättsförening i februari 2013. Försäljningspriset för fastigheten blev 72 miljoner kronor och avkastningen på investerat eget kapital beräknas till cirka 285 procent. Efter denna transaktion har bolaget inga fastigheter krav i området Vendelsö. Portföljen refinansierades i september 2012 med nya villkor. Det nya lånet löper fram till september 2015. Nyckeltal Antal fastigheter 53 Antal lägenheter 1 220 Yta 85 671kvm andel bostäder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 89 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle mars 2005 14 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB
1. 3. 5. 7. 1 6. Hjällbo 35:2-35:11 2. 4. 6. 8. 7 8. Hjällbo 31:8 Göteborg Göteborgsportföljen består av två fastigheter i stadsdelen Hammarkullen, knappt två mil norr om Göteborgs centrum. Byggnaderna uppfördes 1968/1969. Göteborg är Sveriges näst största stad med drygt 500 000 invånare och en fortsatt stark befolkningsökning. Hammarkullen är en förort i nordöstra Göteborg. Området är anslutet till Göteborgs mycket goda kollektivtrafiknät. Portföljen har stor efterfrågan och det finns inga vakanser. Under 2011 inleddes ett omfattande arbete med att installera vattenmätare i samtliga lägenheter. Detta projekt slutfördes under 2012. Förvaltaren har tillsammans med Hyresgästföreningen enats om en normal årlig vattenförbrukning som ska ingå i hyran. All överskjutande förbrukning faktureras direkt till hyresgästen. På så sätt har vattenförbrukningen minskats avsevärt och bolagets nettoresultat har ökat med cirka 2,6 miljoner kronor per år. Ett nytt ventilationssystem installerades 2011 och rengöringen av ventilationskanaler genomfördes under 2012. Utöver detta har badrumsrenoveringar, hissbyten och vissa takarbeten genomförts under året. Andel av årliga hyresintäkter 5 % Nyckeltal Antal fastigheter 15 Antal lägenheter 895 Yta 64 978 kvm andel bostäder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 57 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle mars 2005 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB 15
1. 3. 5. 7. 1 8. Valsätra 2. 4. 6. 8. Uppsala Portföljen består av nio fastigheter i Valsätra i Uppsala kommun, cirka sju kilometer sydväst om centrum. Fastigheterna består av sex punkthus och 38 lägre hus som ligger samlade med ett gemensamt grönområde. Byggnaderna uppfördes under perioden 1969 1971. Uppsala har haft en stark befolkningsutveckling under de senaste åren och är med sina cirka 200 000 invånare Sveriges fjärde största stad. Tillväxten förväntas fortsätta, inte minst tack vare utbyggnaden av infrastrukturen i området. Driften av portföljen i Uppsala är stabil. En stark befolkningsökning leder till stor efterfrågan på hyresbostäder och det finns inga vakanser i portföljen. Omsättningen av hyresgäster är också låg. Bolaget förväntar att trenden kommer att hålla i sig tack vare Uppsalas stabila befolkningsökning och således ökade efterfrågan på lägenheter. För att förebygga vattenskador har vattenledningar renoverats och förstärkts. Sista delen av detta projekt utfördes under 2012. En sanering av PCB har inletts och kommer att pågå under 2013. Flera lägenheter har också renoverats under 2012. En hiss har renoverats för att öka driftsäkerheten och låssystemet har moderniserats för att öka säkerheten. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal fastigheter 44 Antal lägenheter 944 Yta 71 364 kvm andel bostäder 91 % andel kommersiella lokaler 9 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 66 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle februar 2005 16 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB
1. 3. 5. 7. 1 2. Gulsparven 2 2. 4. 6. 8. 3 8. Ostbrickan 2 Linköping Portföljen består av fastigheter i stadsdelarna Skäggetorp och Ryd i Linköpings kommun. Huvuddelen av portföljen ligger i Ryd, i närheten av universitetet i Linköping. Linköping är Sveriges femte största stad med cirka 145 000 invånare. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit utmärkande för staden. Staden har goda kommunikationsmöjligheter genom vägnät och järnväg. Stadsdelarna Skäggetorp och Ryd ligger nordväst respektive väster om Linköpings centrum. Ryd är den stadsdel i Linköping där det bor flest studenter. Det målinriktade arbetet med uthyrning och aktiv marknadsföring har fått fortsatt positiva effekter och vakansgraden i portföljen minskade ytterligare under 2012. Tidigare beviljade rabatter kommer också att fasas ut successivt. Stora delar av fastigheterna i Ryd är fortsatt uthyrda till studenter, vilket leder till högre omsättning av hyresgäster och fler vakanser under sommarmånaderna. Det fanns tidigare ett program för valfritt underhåll av lägenheterna i portföljen. I programmet har underhållet lagts ut på hyresgästen vid inflyttning mot en minskning av Andel av årliga hyresintäkter 9 % hyresnivån. Detta program förhandlades emellertid bort vid årets hyresförhandlingar, vilket så småningom medför en ökning av hyresnivån. Under 2012 har extra resurser investerats i renovering av lägenheter vid byte av hyresgäst. Badrum har också renoverats i syfte att minska antalet vattenskador. Portföljen refinansierades i december 2012 med nya villkor. Det nya lånet löper fram till december 2017. Nyckeltal Antal fastigheter 112 Antal lägenheter 1 428 Yta 120 009 kvm andel bostäder 97 % andel kommersiella lokaler 3 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 97 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle april 2005 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB 17
1. Bäckgården 1 5 (Huddinge) 2. Renen 13 (Markaryd) 3. Kopparägen 3 (Landskrona) 4. Märsta 1:167 5. Ekoporten (Norrköping) 6. Porten (Norrköping) 7. Grindstugan 1 (Södertälje) 1. 8. Rödvenen 4 (Södertälje) 2. 4. 3. 5. 6. 7. 8. Luleå Markarydsbostäder Östersund Umeå Markarydsbostäder är en spridd portfölj med fastigheter i Märsta, Upplands Bro, Huddinge, Södertälje, Norrköping, Markaryd och Landskrona. Portföljen består av cirka 6 300 lägenheter och är den största enskilda investering som gjorts i HFH II. Cirka 55 procent av intäkterna kommer från områdena Norrköping och Södertälje. Karlstad Eskilstuna Söderhamn STOCKHOLM Linköping Portföljen i Norrköping fortsätter sin positiva utveckling när det gäller antalet lediga lägenheter och vid utgången av 2012 hade området en vakansgrad på under en procent. I Norrköping inträffade i juli 2012 en stor brand som totalförstörde en byggnad. Fastigheten byggs nu upp på nytt och bolaget har i samband med detta förbättrat standarden i den för att kunna höja hyresnivåerna. Byggnadsarbetet täcks till stor del av bolagets försäkring. I Märsta och Bro norr om Stockholm genomfördes under 2012 flera större renoveringar av utomhusområden, tvättstugor, belysning och fasader. Dessutom har ett projekt genomförts i syfte att reducera elförbrukningen. Vakansgraden är låg och efterfrågan på lägenheter i området är stor. I Södertälje och Vårby har förvaltningen fokuserat på att renovera lägenheter, rusta upp utomhusområden samt öka trivseln för hyresgästerna i området. Det pågår fortfarande badrumsrenoveringar. Den PCB-sanering som påbörjades under 2011 fortsatte även under 2012. Södertälje och Vårby har mycket låga vakansgrader och hyresgästomsättningen har minskat under de senaste åren. Markaryd har fortsatt hög vakansgrad. Detta beror bland annat på stark konkurrens från stora hyresaktörer på den lokala marknaden. Detta i kombination med sjunkande invånartal gör att det finns cirka 90 lediga lägenheter. En ny tågstation som ska stå klar 2013 är ett av kommunens initiativ för att vända den negativa befolkningstrenden i Markaryd. Vakans är även ett problem i Landskrona där cirka sju procent av lägenheterna var outhyrda per december 2012. I hela kommunen finns i dagsläget cirka 400 lediga lägenheter varav bolaget har cirka 35. Befolkningsökningen är stabil och etableringen av ny affärsverksamhet har bidragit positivt på bostadsmarknaden, men arbetslösheten är fortsatt hög i kommunen. Portföljen refinansierades i sin helhet i december 2012 med nya villkor. Det nya lånet löper fram till december 2017. Nyckeltal Göteborg Malmö Jönköping Antal fastigheter 215 Antal lägenheter 6 303 Yta 482 018 kvm andel bostäder 92 % andel kommersiella lokaler 8 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 435 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle juni 2005 18 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB
Nyckeltal Hyresfastigheter Holding II AB äger 20,26 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige II AB («HBS II»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för HFH II omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS II. Hyresbostäder i Sverige II AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning 2012 2011 Intäkter 1 118 136 1 239 297 Driftskostnader -820 446-719 490 Övriga kostnader -34 621-34 635 Avskrivninger -72 889-66 338 Nedskrivningar - -26 800 Driftsresultat 190 180 392 034 Finansiellt resultat -226 983-223 297 Resultat före skatt -36 803 168 737 Skatt 19 388-1 809 Resultat efter skatt -17 415 166 928 (SEK i tusentals kronor) Balansräkning 2012 2011 Materiella anläggningstillgångar 6 410 256 6 818 784 Finansiella anläggningstillgångar 5 529 1 513 Summa anläggningstillgångar 6 415 785 6 820 297 Omsättningstillgångar 667 051 716 683 Summa Tillgångar 7 082 836 7 536 980 Eget kapital 1 664 040 1 681 472 Avsättningar och obeskattade reserver 433 313 452 343 Långfristiga skulder 4 717 811 5 131 645 Kortfristiga skulder 267 672 271 520 Summa skulder 4 985 483 5 403 165 Summa Eget kapital och skulder 7 082 836 7 536 980 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB 19
Information om finansiering Bolagets lånefinansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Södertälje 1 ) Deutsche Pfandbriefbank 514 195 SEK 05.12.2017 1,7 65 % 1,97 60 % Graflunds Swedbank 787 811 SEK 18.05.2015 1,4 80 % 1,70 51 % Uppsala DnB 310 000 SEK 05.05.2014 1,2 75 % 1,74 57 % Haninge/Göteborg 2 ) Deutsche Pfandbriefbank 550 000 SEK 20.08.2015 1,5 65 % 3,07 48 % Markarydsbostäder 1 ) Deutsche Pfandbriefbank 2 104 124 SEK 05.12.2017 1,7 65 % 1,97 60 % Linköping 1 ) Deutsche Pfandbriefbank 451 680 SEK 05.12.2017 1,7 65 % 1,97 60 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetekningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de flesta låneavtal har en egen definition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. 1 ) Södertälje, Markarydsbostäder och Linköping refinansierades 19.12.2012 med ett gemensamt lån för de tre portföljerna. Lånekriterierna i låneavtalet gäller det totala lånebeloppet, och ICR och LTV beräknas för portföljerna gemensamt. Första beräkning och rapportering var 28.02.2013. Det totala lånebeloppet kommer reduceras till 2 400 000, per 31.12.2012 var det totala lånebeloppet 3 070 000. 2 ) Haninge / Göteborg refinansierades 28.09.2012. Första beräkning och rapportering av lånekriterier var 20.02.2013. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31/12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Startdatum Slutdatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Södertälje Deutsche Pfandbriefbank 444 000 SEK 1,69 % 19.12.12 07.12.15-5 454 Graflunds Handelsbanken 600 000 SEK 4,18 % 11.12.09 18.05.15-43 370 Uppsala DnB 217 000 SEK 3,21 % 11.05.11 05.05.14-6 514 Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank 25 343 SEK 1,59 % 28.09.12 18.02.13-9 Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank 296 812 SEK 1,59 % 28.09.12 20.08.15-3 120 Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank 32 358 SEK 1,59 % 28.09.12 20.08.15-360 Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank 112 987 SEK 1,59 % 28.09.12 20.08.15-1 256 Markarydsbostäder Deutsche Pfandbriefbank 1 817 000 SEK 1,69 % 19.12.12 07.12.15-22 320 Summa orealiserad vinst / (-) förlust SEK -82 403 20 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding II AB