O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport mars 2015
Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Huvudpunkter Det beräknade värdet per aktie har, justerat för utdelning, det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 8,9 procent. Senast beräknade värde per aktie är 25,64 kronor per A-aktie. Samtliga B-aktier är återköpta. Bolaget har under mars gjort en utdelning om 5,40 kronor per A-aktie till aktieägarna. Bolaget har efter denna utdelning sedan start delat ut tio kronor per ursprungligt antal aktier i bolaget, eller lika mycket som aktien emitterades till i bolagets första emission. I december 2014 sålde bolaget, tillsammans med sitt norska systerbolag Boligutleie Holding II AS, cirka 5,7 miljoner aktier i D. Carnegie till en kurs på 43,50 kronor. Likviden från denna försäljning kommer att användas till att erbjuda bolagets aktieägare frivillig inlösen av upp till tio procent av sina aktier. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 166,0 procent, justerat för utbetalningar på totalt 10,00 kronor per ursprunglig aktie*. NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING II AB Värde av fastigheter i D.Carnegie (MSEK) 11 521 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 100 % SEGMENTFÖRDELNING Hyresrätter 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 1 161 Areal (Kvm) 1 175 144 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* Utveckling senaste kvartalet 8,9% Utveckling senaste året 31,0% Utveckling senaste tre åren 53,5% Utveckling sedan start 166,0% * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER** UTDELNING / A-AKTIE KRONOR / AKTIE*** 2005 6 % 0 0,3 2006 8 % 0 0,4 2007 20 % 0 1 2008 20 % 0 1 2009 0 % 0 0 2010 8 % 0 0,40 2011 8 % 0 0,40 2012 0 % 0 0,00 2013 0 % 0 0,00 2014 (juni) 20 % 0 1,00 2014 (augusti) 10 % 0 0,50 2014 (september) 0 % 4,60 2,30 2015 (mars) 0 % 5,40 2,70 Totalt 100 % 0 10,00 ** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. *** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet, justerat för utdelning på 5,40 kronor per aktie, haft en positiv utveckling med 8,9 procent. Den viktigaste anledningen till att värdet per aktie stigit är högre kurs på bolagets underliggande investering i aktier i D. Carnegie. Bolaget har tillgångar och skulder exponerade och noterade i svenska kronor och bolagets egenkapital är därför inte utsatt för någon valutarisk. UTBETALNINGAR UNDER PERIODEN Bolaget har under perioden utbetalat 5,40 kronor per A-aktie i bolaget. Utbetalningen har gjorts genom en utdelning till aktieägarna. Bolaget har sedan start utbetalat motsvarande 10,00 kronor per ursprunglig aktie till aktieägarna. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräkning av värde per aktie per den 16 mars är 25,64 kronor per A-aktie. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 166,0 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation samt värdet av aktier och skuldinstrument i D. Carnegie per den 27 februari 2015. kursutveckling Kurs per aktie SEK 35 SEK 33 SEK 31 SEK 29 SEK 27 SEK 25 SEK 23 SEK 21 SEK 19 SEK 17 SEK 15 SEK 13 SEK 11 SEK 9 SEK 7 SEK 5 SEK 3 SEK 1 -SEK 1 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktie * 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
PORTFÖLJÖVERSIKT Dotterbolag/Portfölj Läge Antal Fastigheter Uthyrningsbar yta, kvm Kista Fastighetsförvaltning AB Kista/Husby 5 109 340 Flemingsberg Fastighetsförvaltning AB Flemingsberg 3 40 227 Bromsten Fastighetsförvaltning AB Bromsten/Rinkeby 8 50 833 Spånga Förvaltning AB Spånga 8 60 882 Vårberg Förvaltning AB Vårberg 1 24 449 Solnanord Fastigheter AB Solna 1 1 876 Trojeborgsfastigheter i Sverige AB Tyresö 1 - Turemalm Fastigheter AB Sollentuna 1 42 340 Kungskatten Holding AB Södertälje 4 91 170 Markarydsbostäder i Södertälje AB Södertälje 11 73 070 Markarydsbostäder i Södertälje AB Vårby 6 51 580 Markarydsbostäder i Stockholm AB Bro 7 43 105 Markarydsbostäder i Stockholm AB Märsta 2 56 460 Fastighetsbolaget Kullerstensvägen KB Jordbro 5 79 482 Fastighets AB Linrepan Uppsala 9 71 446 Graflunds Byggnads AB Eskilstuna 32 141 446 Graflunds Byggnads AB Strängnäs 11 35 373 Graflunds Byggnads AB Mariefred 1 - Graflunds Byggnads AB Vagnhärad 1 - Graflunds Byggnads AB Flen 1 - Fastighetsbolaget Gropens Gård KB Göteborg 1 15 982 Fastighetsbolaget Bredfjäll KB Göteborg 9 48 917 Östgötaporten AB Norrköping 6 134 872 Total 133 1 172 850 KVARTALSRAPPORT MARS 2015 5
DRIFT, FÖRVALTNING Och FINANSIERING D. CARNEGIE Efter sammanslagningen av HFH II:s och D. Carnegie & Co:s. (D. Carnegie) bostadsportföljer äger inte längre HFH II aktier i HBS II utan istället aktier samt skuldinstrument (säljarkredit och konvertibla lån) utställda av D. Carnegie. HFH II har genom detta fått en mindre ägarandel i en större fastighetsportfölj. D. Carnegie är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar bostäder Stockholm. Förutom en effektiv förvaltning renoverar bolaget lägenheter succesivt i samband med att hyresgäster flyttar ut. Detta görs snabbt och effektivt genom en egenutvecklad modell kallad Bosystem. Genom modellen renoveras lägenheter till en kostnad som är cirka 30-50 procent lägre än normalt för motsvarande renoveringar utan att standarden är sämre. Efter renovering kan hyresnivån normalt höjas med mellan 30-50 procent och driftskostnaderna kan ofta sänkas med cirka 10 procent. Bolaget försöker även utveckla fastigheterna i bolaget genom detaljplanering av tomter för bostadsändamål. Dagens drift i D. Carnegie startade 1995 när fastighetsbolaget Stendörren etablerades. Bolaget har under nästan 20 år byggt upp en portfölj bestående av såväl bostäder som handel och logistik. I 2014 skiljde Stendörrens ägare, Kvalitena, ut Stendörren bostadsportfölj till D. Carnegie som noterades på NASDAQ OMX First North den nionde april 2014. Efter sammanslagningen med HBS II har D. Carnegie blivit Sveriges största börsnoterade bostadsbolag. handel på NASDAQ OMX First North Premier. Bolaget kommer att fortsätta att handlas till samma kortnamn, DCAR. Vidare så har D. Carnegie inlett en process med målsättning om att listas på NASDAQ OMX Mid Cap. INLÖSENPROGRAM För att förbereda inför lanseringen av inlösenprogrammet sålde HFH II, tillsammans med sitt norska systerbolag Boligutleie Holding II AS (BUH II), 5 747 126 aktier i D. Carnegie till en kurs på 43,50 kronor den 18 december 2014. Detta utgör cirka 250 miljoner kronor och cirka 20 procent av bolagets och BUH II:s aktier i D. Carnegie. Efter försäljningen har HFH II och BUH II minskat ägarandelen i D. Carnegie från cirka 29 procent till cirka 19 procent. Likviden från denna försäljning kommer att användas till att erbjuda bolagets aktieägare en frivillig inlösen av upp till tio procent av aktieägarnas aktier, som beslutades vid bolagets årsstämma den femte mars. Aktieägarna kommer under april månad att få ett erbjudande om frivilligt inlösen av aktier. Bolaget planerar också att efter erbjudandet i april erbjuda inlösen av aktier periodvis framöver. KÖP AV AKTIER Finansdirektören i D. Carnegie & Co AB, har den 22 januari 2015 köpts ytterligare 92 500 aktier i D. Carnegie & Co AB. Hans behållning efter köpet är 100 000 aktier. Per den 31 december var D. Carnegie & Co:s totala fastighetsportfölj värderad till cirka 11,5 miljarder kronor med en belåningsgrad på cirka 58 procent. Portföljen består av cirka 15 000 lägenheter med en total yta på cirka 1,2 miljoner kvadratmeter och cirka en miljard kronor i årliga hyresintäkter. NOTERING PÅ NASDAQ OMX FIRST NORTH PREMIER Den 11 december 2014 togs D. Carnegie upp till GENOMFÖRD ÅRSSTÄMMA Årsstämman beslutade att välja två nya styrelseledamöter, Terje Nesbakken och Torbjörn Sjöö. Sjöö är en av HFH:s större aktieägare och Nesbakken har över 20 års erfarenhet från fastigheter och finans. Årsstämman beslutade också om utdelning till aktieägarna. Årsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag om att 5,40 kronor per aktie skall delas ut till aktieägarna. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Avstämningsdag för rätt att erhålla utdelning är måndagen den nionde mars 2015. Utdelningen beräknas bli utbetald genom Euroclear Sweden AB torsdagen den 12 mars 2015 varefter det vanligtvis tar några dagar innan aktieägarna får pengarna på sina depåer. Årsstämman beslutade också om frivilligt inlösen av aktier. Beslutet innebär att aktieägarna kommer att få möjlighet att lösa in upp till tio procent av sina aktier. struktur Cirka 3900 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 2600 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS Hyresfastigheter Holding II AB Övriga aktieägare 80 % 20 % 65 % 100 % 35 % Skuldsinstrument i D. Carnegie & Co. AB Aktier i D. Carnegie & Co. AB 100 % Hyresbostäder I Sverige II AB Stendörren Bostäder AB ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2004 och äger aktier i D. Carnegie och skuldinstrument (säljarkredit och konvertibla lån) utställda av D. Carnegie. INVESTERINGSMANDAT HFH II har mandat att investera, direkt eller indirekt i svenska fastigheter. Investeringar skall primärt göras i bostadsfastigheter med en mindre andel naturligt tillhörande kommersiella lokaler i Stockholmsregionen, Mälardalen och andra områden med stark demografisk utveckling. HFH II kan också, direkt eller indirekt, bedriva fastighetsutveckling och annan relaterad verksamhet, inkluderat men inte begränsat till förvärv och avyttring av fast egendom, reinvestering, refinansiering, emissioner och andra transaktioner genom eget eller externt kapital. HFH II har inte en definierad löptid. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Målsättningen för portföljen är att skapa en stabil avkastning för aktieägarna genom värdeökning i fastighetsportföljen, genom nyinvesteringar och förädling av existerande portfölj. PERIODISKA UTBETALNINGAR Bolaget kommer göra utbetalningar, om styrelsen menar att det är i bolagets bästa, innanför det som innebär en försvarlig drift och som följer av lagar och regler. Bolagets utbetalningar är i stor grad beroende av utbetalningar från underliggande bolag. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 7
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH II. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH II. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com