Kommersiella Fastigheter Holding III AB Kvartalsrapport september 2013
innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 Kvartalsrapport september 2013
Huvudpunkter Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 10,5 procent. Senaste kurs per A-aktie är beräknad till 1,92 kronor per aktie och senaste kurs per B-aktie är beräknad till 10,00 kronor per aktie. på 44 Wall Street har arbetet med uthyrning av lediga lokaler tagit längre tid än förväntat, men bolaget har ändå signerat hyresavtal med sju nya hyresgäster på totalt 2 600 kvadratmeter under de senaste sex månaderna. Därutöver har flera existerande hyresgäster utvidgat sina lokaler. enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 42,3 procent, justerat för utbetalningar på totalt 1,30 kronor per aktie. Nyckeltal för Kommersiella Fastigheter Holding III AB Marknadsvärde av fastigheter (MNOK) 6 062 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 44 % Tyskland 10 % Lettland 22 % USA 16 % Finland 2 % Norge 5 % SEGMENTFÖRDELNING Handel 24 % Kontor 8 % Hotell 11 % Industri/lager 46 % Annat 10 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MNOK) 661 Ekonomisk vakans 5,60 % Areal (Kvm) 627 889 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 4 388 Räntebindning 84 % Genomsnittlig låneränta 4,40 % Löptid lån (år) 3,4 Överkurs MNOK* -107 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod 2015-2018 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2013 1,92/10,00 Utveckling senaste kvartalet 10,46 % Utveckling senaste året 27,97 % Utveckling senaste tre åren 45,23 % Utveckling sedan start -42,27 % Historiska utbetalningar 2007 0,3 2008 0,4 2011 0,15 2012 0,2 2013 0,25 Totalt 1,3 * 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. Kvartalsrapport september 2013 3
Aktiekurs och utdelningar Inledning Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 10,5 procent. Den enskilt viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är denna gång stigande fastighetsvärderingar. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30:e juni. Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under augusti 2013. De nya fastighetsvärderingarna påverkar utvecklingen av den beräknade aktiekursen positivt. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge, Tyskland, Finland, USA och Lettland. Den amerikanska dollarn har under perioden stärkts mot den svenska kronan med cirka 3,3 procent, Euron har stärkts mot den svenska kronan med cirka 5,3 procent och den norska kronan har försvagats mot den svenska kronan med cirka 0,2 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Kommersiella Fastigheter Holding III AB har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. Överkursen på bolagets fasträntelån är reducerad jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per 30/6-2013. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15:e september ger en kurs per B-aktie på 10,00 kronor och en kurs per A-aktie på 1,92 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på -42,3 procent. Kurs per aktie Kurs * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningarna följer samma avkastning som bolaget. 4 Kvartalsrapport september 2013
Drift, förvaltning och finansiering TRES (75 PROCENT ÄGARANDEL) Tillsammans med Posten arbetar förvaltningen med olika energibesparingsåtgärder på fastigheterna i portföljen. Till exempel är det installerat nya belysningsarmaturer med rörelsesensorer på den ena fastigheten i Malmö, och liknande tilltag är igångsatta på flera andra fastigheter i portföljen. RIGA Den goda utvecklingen fortsätter i Riga och intäkterna i portföljen ökar. Detta bidrar också positivt till värdeutvecklingen, som de senaste sex månaderna har ökat med cirka 3,5 procent. har flera existerande hyresgäster utvidgat sina lokaler. Den positiva utvecklingen i kontorsmarknaden i New York fortsätter och uthyrningspotentialen ser bra ut framöver. DENVER Fastigheten är nu 68 procent uthyrd, men det pågår konkreta förhandlingar om uthyrning av de tre nedersta våningarna där en bank flyttade ut tidigare i år. Bolaget förväntar att dessa ytor kommer att hyras ut under de närmaste tre till sex månaderna. 44 WALL STREET Arbetet med uthyrning av lediga lokaler har tagit längre tid än förväntat, men bolaget har ändå signerat hyresavtal med sju nya bolag på totalt 2 600 kvadratmeter under de senaste sex månaderna. Därutöver Kvartalsrapport september 2013 5
Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har investeringar i Norge, Sverige, Finland, Tyskland, USA och Lettland. Totalt sett består portföljen av cirka 630 000 kvadratmeter fastigheter. Bolaget har fastigheter inom olika segment och de är spridda på fastigheter inom logistik, hotell, kontor, butiker/ köpcentra och äldreboenden. INVESTERINGSMANDAT Kommersiella Fastigheter Holding III är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget skall investera i kontorsfastigheter, hotell, lager och handelsfastigheter i Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. 6 Kvartalsrapport september 2013
Marknadskommentar Den Internationella valutafonden IMF justerade i juli ner sina tillväxtprognoser för den globala ekonomin från 3,3 till 3,1 procent. USA väntas växa med 1,7 procent under 2013 och Eurozonen väntas visa positiv tillväxt för 2014. Inom tillväxtmarknaderna väntas den expansiva period som varit dämpas. Ränte- och valutamarknaderna har under kvartalet varit volatila till följd av ökat fokus på en reversering av de amerikanska stödåtgärderna. Den amerikanska centralbankschefen Ben Bernanke uttalade i juni att obligationsköpen skulle trappas ner under hösten vilket fick flera aktiemarknader att reagera kraftigt. Marknaderna lugnades senare av nya uttalanden om att detta förutsätter ytterligare återhämtning av den amerikanska ekonomin och då framförallt på arbetsmarknaden, och aktiemarknaden har under sommaren återhämtat sig. USA Tillväxten återhämtar sig och det kommer allt fler signaler via ekonomiska indikatorer såsom inköpschefernas index (ISM) om att det är ytterligare förbättringar att vänta. Bostadspriserna har, mätt genom S&P Case Shiller 20 index, stigit 7,4 procent under kvartalet vilket betyder mycket för amerikanska konsumenters förbättrade syn på framtiden. Samtidigt faller arbetslösheten totalt sett och är nu på 7,3 procent. Konsumenterna som står för 70 procent av det totala värdeskapandet i ekonomin (BNP) fortsätter att utgöra den viktigaste tillväxtkällan för amerikansk ekonomi. På den amerikanska marknaden fokuseras det framförallt på när och hur den amerikanska centralbanken Fed ska minska sina obligationsköp och återgå till en mer normal politik. Förväntningarna är att detta arbete påbörjas under hösten, men att styrräntorna fortsätter att hållas på låga nivåer till 2014. Samtidigt närmar sig nya budgetförhandlingar mellan kongressen och Vita Huset i början av oktober. Detta i kombination med oro för en amerikanskledd attack mot Syrien gör att investerare har mycket att fokusera på i USA. 10-åriga statsobligationsräntor i USA nådde under kvartalet ny årshögstanivå. Nivån närmar sig nu tre procent vilket ger en uppgång de senaste fyra månaderna på över 100 räntepunkter. Ökningen är den kraftigaste som uppvisats på räntemarknaden de senaste 25 åren. Europa Flera ledande indikatorer visar nu att Europa är på väg att ta sig ur en lång period av recession. Återhämtningen i regionen drivs framförallt av den starka utvecklingen i Tyskland, men även de sydeuropeiska länderna visar på återhämtning från låga nivåer. Optimismen i tyskt näringsliv ökar och IFO index som mäter stämningen bland tyska företagsledare har stigit fyra månader i rad. Förtroendet bland tyska konsumenter är samtidigt på sin högsta nivå på sex år vilket till största del beror på att arbetslösheten nått sin lägsta nivå på många år med 5,3 procent. I slutet av september är det val i Tyskland. Prognoserna tyder för närvarande på att Angela Merkel får förnyat förtroende för ytterligare en mandatperiod. Norden Tillväxten i Sverige bedöms enligt IMF för året bli 1,2 procent men var låg under andra kvartalet. Tillväxten i Norge bedöms enligt IMF för året bli 2,8 procent. Sveriges Riksbank valde i samband med sitt senaste räntemöte att hålla styrräntan oförändrad på en procent och enligt Riksbankens uttalade räntebana väntas nästa räntehöjning i slutet av 2014. Norges Bank har valt att hålla styrräntan oförändrad på 1,5 procent och Norges Banks förväntningar är att räntan kommer att börja ökas under våren 2014. Kvartalsrapport september 2013 7
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget Kommersiella Fastigheter Holding III AB. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i Kommersiella Fastigheter Holding III AB. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 Kvartalsrapport september 2013
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no