Nivån på flyttskatter i EU-15 länderna samt Australien, Kanada, Norge, USA och Schweiz Framtagen av civilingenjör Nima Sanandaji och civilekonom Tino Sanandaji på uppdrag av Villaägarnas Riksförbund.
Inledning Den ursprungliga målsättningen med denna studie har varit att undersöka vilka överlåtelseskatter (eller motsvarande) och avgifter som måste betalas vid köp av bostad i EU- 15 länderna. Denna information har insamlats från skatteverk i respektive land samt mäklarfirmor som antingen är baserade i, eller verkar i, respektive land. Information har i regel bekräftats från 2-3 olika källor. Vid arbetet med denna studie har även ytterligare information hittats och inkluderats, såsom nivån och reglerna för kapitalvinstskatter. Även information rörande flyttskatter och avgifter i Australien, Norge, Schweiz, USA samt Kanada har inkluderats. Studien har skrivits utav Nima Sanandaji, medan Tino Sanandaji har hjälpt till med research. Nima Sanandaji - Civilingenjör i bioteknik från Chalmers Tekniska Högskola. VD för tankesmedjan Captus som arbetar med företagar- och skattefrågor. Har författat ett antal studier och skriver för närvarande på tre böcker. Nima har forskat vid Chalmers, University of Cambridge samt KTH i naturvetenskapliga ämnen. Tino Sanandaji - Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och forskare inom nationalekonomi med inriktning på skatter och företagande vid University of Chicago. Tino forskar även vid Institutet för Näringslivsforskning och har medförfattat boken Ägarbeskattningen och företagandet Om Skatteteorin och den svenska policy (SNS förlag 2004). Han har även skrivit om fördelarna med sänkt/avskaffat fastighetsskatt i tidskriften Ekonomisk Debatt. 2
Innehållsförteckning Inledning 2 Innehållsförteckning 3 Sammanfattning 4 Detaljerad information EU-15 Belgien 5 Danmark 5 Finland 5 Frankrike 6 Grekland 6 Irland 7 Italien 7 Luxemburg 8 Nederländerna 8 Portugal 9 Spanien 10 Sverige 10 Storbritannien 10 Tyskland 11 Österrike 11 Detaljerad information övriga industriländer Australien 12 Kanada 12 Norge 13 Schweiz 13 USA 13 Bilaga Räkneexempel 3
Sammanfattning Land Överlåtelseskatter* (%) Övriga avgifter** ( ) Kapitalvinstskatt*** (nivå/undantag) EU-15 Belgien 0-21 4000 16,5/Ja Danmark 0,6 (+ 1,5 av lånesumman) 250 40/Ja Finland 0-4 150 28/Ja Frankrike 2-7,5 1500 27/Ja Grekland 0-13 (+ 0-9,5 procent moms) - 20/Minskas till 5 Irland 0-9 150 Betalas ej Italien 3-19 2750 25/Ja Luxemburg 6-10 4750 Max 38/Minskas till 19.5. Avdrag Nederländerna 6 2250 Betalas ej Portugal 0-8 (möjlighet till avdrag) 750 17/Uppskov Spanien 0-7 1200 18/Pensionärer undantas Sverige 0-1,5 (+ 2 procent pantbrev) 90 22/Nej Storbritannien 0-4 650 0-18/Undantag första 9600 Tyskland 3,5-4,5 8500 25/Ja Österrike 4,5 300 10-50/Ja Övriga Australien 1,25-5,5 115 Betalas ej Kanada 0-2 750 Betalas ej Norge 2,5 260 28/Ja Schweiz 0-3,3 200 Beror på kanton USA 0-2 50 10-35/Avdrag 250 000$/500 000$ * Eller motsvarande, exempelvis stämpelskatt eller registreringsskatt. Se information om varje separat land för mer ingående beskrivning. ** I regel varierar dessa avgifter beroende på bostadsform, bostadens storlek samt region. Siffrorna är i dessa fall ungefärliga avgifter baserade på genomsnittligt boende. Bedömning har gjorts av mäklarföretag verksamma i respektive land. *** Vid försäljning av boende. 4
Belgien Överlåtelseskatt existerar i form av registreringsavgift. Skattesatsen är på 12,5 procent av köpeskillingen för tidigare ägda fastigheter. I regionen Flandern är denna skattesats endast 10 procent. Vid köp av nya fastigheter så ökar registreringsavgiften till 21 procent. Ingen distinktion görs mellan hus och lägenhet. I staden Bryssel betalas ingen registreringsavgift för de första 45 000 av köpeskillingen. Övriga avgifter uppgår till ca 4000 vid köp av normalstort boende i staden Bryssel. Framförallt beror det höga värdet på höga avgifter till notarie. Fastighetsskatten varierar beroende på var man bor och hur fastigheten registrerats. Kapitalvinstskatten är på 16,5 procent. Ingen kapitalvinstskatt betalas ifall säljaren har ägt fastigheten under mer än fem år, alternativt haft fastigheten som sitt primära hem och bott där under mer än två år. Danmark Överlåtelseskatten uppgår till 0,6 procent + 150 och betalas både vid köp av hus och lägenhet. Ytterligare registreringsavgifter uppgår till ca 100 vid köp av normalstort boende. Fastighetsskatten är på ca 3 procent av taxeringsvärdet av marken. Skattelagarna är dock komplicerade och ofta används gamla bedömningar av taxeringsvärdet. Kapitalvinstskatten är 40 procent. För personer som inte sysslar med försäljning/köp av egendom professionellt betalas ingen kapitalvinstskatt om de har ägt egendomen under mer än tre år. I Danmark beskattas lån till bostad. En statlig skatt betalas på 1,5 procent av lånesumman. Finland Överlåtelseskatten baseras på köpeskillingen och betalas av köparen. Skattesatsen är 4 procent, men sänks till 1,6 procent om fastigheten är en lägenhet. De som köper sitt första hem behöver inte betala denna skatt ifall de äger minst 50 procent av den fastighet som de köper och om personen som köper boendet är över 18 och under 40 år när köpet inträffar. Registreringsavgifter på ca 150 tillkommer vid köp av normalstort boende. Kapitalvinstskatten är på 28 procent. Denna skatt betalas inte ifall säljaren har ägt fastigheten mer än tio år, alternativt haft fastigheten som sitt primära hem och ägt den under mer än två år. 5
Frankrike Överlåtelseskatten är på ca 7-7,5 procent. Beräkningen är komplicerad då denna skatt består av olika komponenter, såsom stämpelskatt, nationell skatt och registreringsavgifter. Ifall fastigheten är nybyggd blir överlåtelseskatten ca 2 procent. Om egendomen byggdes för mindre än fem år sedan och säljs av den ursprungliga ägaren så blir överlåtelseskatten ca 5 procent. Skatten betalas alltid av köparen på köpeskillingen och är samma för lägenhet och hus. Ifall banklån tas vid anslutning till köp tas registreringsavgifter ut på dessa lån, motsvarande ca 1000-2000. I de fall där fastighetens värde minus bolånet är över 732 000 måste ägaren betala årlig kapitalskatt. Denna skatt varierar mellan 0,55-1,8 procent beroende på värdet av ägarens totala förmögenhet. Kapitalvinstskatten är på 27 procent. Kapitalvinstskatt betalas inte om säljaren har ägt fastigheten under mer än femton år. Ifall säljaren har ägt bostaden mer än fem år kan denne börja göra avdrag på 10 procent av kapitalvinstskatten för varje år av ägande som överstiger fem år. Notera att det rör sig om procent och inte procentenheter: Ifall säljaren har ägt fastigheten under sex år minskas den skatt som betalas med en tiondel, om denne har ägt fastigheten under sju år med två tiondelar. Efter femton år blir skatten enligt denna modell noll. Grekland Beräkning av överlåtelseskattens nivå är komplicerad då skatten har flera komponenter. Skattesatsen beror på bland annat fastighetens läge. Överlåtelseskatten baseras på uppskattad taxeringsvärde som görs utav skattekontoret. I genomsnitt är skatten inklusive avgifter på ca 11 procent, men varierar mellan ca 9-13 procent. Skatten är samma för hur och lägenhet. Man betalar överlåtelseskatt för boende som existerar när man köper den, men inte när man köper framtida bygge. Momsen är på 9,5 procent och måste betalas vid köp av bostäder som har bygglov första januari 2006, men inte för bostäder som har bygglov innan dess. Den 1 januari 2008 infördes nya skattelagar i Grekland där kapitalvinstskatt infördes för bostad köpt efter första januari 2006. Procentsatsen varierar beroende på hur länge fastigheten har varit i säljarens ägo. För fastighet som har ägts 0-5 år är skattesatsen 20 procent, för fastighet som har ägts 5-15 år är skattesatsen 10 procent och för fastighet som har ägts i 15-25 år är skattesatsen 5 procent. 6
Irland Överlåtelseskatt existerar i form av stämpelskatt. Denna skatt varierar mellan 0-9 procent enligt nedanstående tabell. Skatten är samma för hus och lägenheter. Skatt för köp av mark beräknas separat och varierar också mellan 0-9 procent, dock enligt annan skala. Stämpelskatten för mark visas i separat tabell nedan. Personer som köper sitt första hem betalar ingen stämpelskatt oavsett om de köper nya eller tidigare ägda fastigheter. Personer som tidigare har ägt bostäder och som köper nya bostäder (utan tidigare ägare) undantas från stämpelskatt ifall bostadens yta är mindre än 125 m 2. Personer som tidigare ägt bostäder betalar dock stämpelskatt för nya bostäder vars yta är över 125 m 2 samt för bostäder som haft tidigare ägare, oavsett storlek. Personer som köper fastigheter som investering betalar stämpelskatt oavsett bostadens yta och avsett om det handlar om nya eller tidigare ägda bostäder. Skattesatsen för bostäder varierar enligt följande tabell: Köpeskilling ( ) Stämpelskatt (procent) Up till 125 000 0 125 001 1000 000 7 Över 1000 000 9 Det finns en separat stämpelskatt vid köp av mark. Här görs ingen distinktion mellan personer som köper sitt första hem, personer som tidigare ägt hem och investerare. Skattesatsen för mark är enligt följande tabell: Köpeskilling ( ) Stämpelskatt (procent) Up till 10,000 0 10,001-20,000 1 20,001-30,000 2 30,001-40,000 3 40,001-70,000 4 70,001-80,000 5 80,001 100,000 6 100,001 120,000 7 120,001 150,000 8 Över 150,000 9 Registreringsavgifter varierar i Irland, men ligger uppskattningsvis mellan 100-200 vid köp av bostad. Kapitalvinstskatter för boende undantaget. Italien Överlåtelseskatten består av olika komponenter och betalas för både hus och lägenheter som köps av tidigare ägare. Skatten är på ca 3 procent av bostadens taxeringsvärde samt 15 procent av markens taxeringsvärde. Taxeringsvärdet är ofta betydligt lägre än köpeskillingen i Italien. För bostaden gäller skattesatsen på 3 procent om denna är ens primära boende, om 7
man är italiensk medborgare och ifall bostaden inte är klassad som lantligt boende (klass C boende enligt italiensk definition). Om dessa villkor inte uppfylls ökar skatten till ca 10 procent. För nya fastigheter betalas istället för överlåtelseskatt moms motsvarande 4-19 procent av köpeskillingen. Nivån beror bland annat på om fastigheten räknas som lyxlägenhet eller inte. Ytterligare avgifter är ca 2500-3000 för normalstort boende i Italiensk stad. Årlig fastighetsskatt varierar i olika kommuner och är på ca 0,5 procent av taxeringsvärdet. Kapitalvinstskatten är på 25 procent. Om man har ägt fastigheten mer än fem år betalas ingen kapitalvinstskatt. Inte heller betalas skatten ifall man säljer inom fem år och använder pengarna för att köpa nytt boende. Luxemburg Överlåtelseskatt existerar i form av registreringsavgifter som betalas vid köp av såväl hus som lägenhet. Skatten är på 6-10 procent av köpeskillingen och betalas av köparen. Stor variation beroende på var i Luxemburg man köper fastighet. Skattesatsen är högre i själva staden Luxemburg och lägre i andra delar av landet. Om återsäljning sker inom fyra år kan upp till 5 procentenheter av denna skatt i vissa fall återfås. Övriga avgifter uppgår till ca 4500-5000 för normalstort boende. Kapitalvinstskatt vid försäljning av fastighet som har ägts mindre än två år betraktas som spekulativ inkomst och beskattas som vanlig inkomst. Nivån är maximalt 38 procent. Efter två års ägande minskas skattesatsen till maximalt 19.475 procent. Varje enskild skattebetalare kan dessutom göra avdrag på 50 000 på kapitalvinstskatten (100 000 för gifta par som ansöker tillsammans). Kan göra ett sådant avdrag vart tionde år. Ifall fastigheten ärvdes ökas avdraget till 75 000. Undantag från kapitalvinstbeskattning sker även om skattebetalaren investerar pengarna i ny egendom som hyrs ut. Nederländerna Överlåtelseskatten är på 6 procent av köpekillingen. Ingen skillnad tycks existera mellan hus och lägenhet. Ytterligare registreringsavgifter kan variera mellan ca 1000-3500. Årlig markskatt på ca 1 procent av markens värde. Kapitalvinstskatter betalas ej i Nederländerna. 8
Portugal Överlåtelseskatten varierar mellan 0-8 procent. Skattesatsen är samma för hus och lägenhet men skiljer sig beroende på ifall fastigheten används som primärt eller sekundärt boende. Skatten beräknas antingen baserat på köpeskilling eller taxeringsvärde, där det högre värdet används vid beräkning av skatten. Skatten är samma för lägenheter och hus. Det finns även möjlighet att göra avdrag på skatten. I tabellerna nedan visas hur skattesatsen beräknas. Notera att det totala avdraget visas och att avdraget är platt inom de olika stegen. För primärt boende är exempelvis det totala avdraget 1710 för såväl en fastighet som kostar 86 000 som för en fastighet som kostar 115 000. Notera även att 6 procents skatt tillämpas på hela priset ifall priset ligger över viss nivå. När denna platta skatt betalas är inga avdrag tillåtna. Primärt boende Fastighetens värde ( ) Överlåtelseskatt (procent) Total tillåten avdrag på skatten ( ) 0 85 500 0 0 85 501 117 200 2 1710 117 201 159 800 5 5226 159 801 266 400 7 8422 266 401 532 700 8 11086 Över 532 700 6 platt skatt på hela priset 0 Sekundärt boende Fastighetens värde ( ) Överlåtelseskatt (procent) Total tillåten avdrag på skatten ( ) 0 85 500 1 0 85 501 117 200 2 855 117 201 159 800 5 4371 159 801 266 400 7 7567 266 401 511 000 8 10231 Över 511 000 6 platt skatt på hela priset 0 Överlåtelseskatterna för jordbruksegendom samt kommersiell egendom är platta. Skattesatsen är 5 procent för jordbruksegendom och 6,5 procent för kommersiell egendom. Övriga avgifter ca 600-900. Kapitalvinstskatten varierar mellan 12-40 procent. Med inkomster på ca 160 000 400 000 per år blir skatten 34 procent. Ifall bostaden är ens primära hem halveras denna skatt, exempelvis från 34 till 17 procent. Ifall hela vinsten vid försäljning investeras i nytt boende, ett annat boende man äger, eller byggandet av nytt boende, kan man göra uppskov från att betala skatten. Ifall vinsten investeras på annat sätt, exempelvis aktier, behöver endast 20 procent av kapitalvinsten betalas det året, medan resterande 80 procent betalas nästa år. 9
Spanien Överlåtelseskatten är på 6 procent av köpeskillingen. I regionen Andalucia är skatten 7 procent. Denna skatt betalas inte om fastigheten säljs för första gången. Överlåtelseskatten betalas av antingen säljare eller köpare. Skatten betalas vid köp av såväl hus som lägenhet. Registreringsavgifter ca 1200 för normalstort boende i spansk stad. Kapitalvinstskatt 18 procent. Undantag från kapitalvinstbeskattning gäller vid försäljning av primärt boende för dem som är 65 år eller äldre och har ägt fastigheten för mer än tre år (eller mindre än tre år och har sålt på grund av byte av jobb, äktenskap, separation eller att din partner har dött). De som är yngre än 65 år och säljer sitt primära boende där de har levt minst tre år kan få undantag om de investerar vinsten i ny bostad inom en period av två år efter försäljningen. Sverige Överlåtelseskatten är 1,5 procent av köpeskillingen plus 90. Betalas av köparen. Skatten är noll procent vid köp av bostadsrätt. Kapitalvinstskatten är på 22 procent. Möjlighet till uppskov med kapitalvinstskatt finns vid förvärvande av en ny bostadsfastighet. Detta belopp får maximalt uppgå till 1,6 miljoner kronor och begränsas ytterligare när den förvärvade bostaden är billigare än den avyttrade. När en bostad övergår genom arv, testamente, gåva eller bodelning återförs uppskovet, med vissa undantag, till beskattning. Uppskovsbelopp beskattas med 0,5 procent av uppskovsbeloppet. Vid dödsfall där ett hus ärvs av efterlevande make behöver man inte betala stämpelskatt. Det utgår endast en expeditionsavgift på 90. Skatt på 2 procent kan tillkomma för pantbrev ifall sådant inte redan finns. Storbritannien Stämpelskatten är mellan 0-4 procent. Skatten är samma för hus och lägenhet och varierar enligt nedanstående tabell: Fastighetens värde ( ) Stämpelskatt (procent) Up till 120 000 0 120 001 250 000 1 250 001 500 000 3 Över 500 000 4 Ytterligare avgifter ca 650 för normalstort boende. Kapitalvinst beskattas platt vid 18 procent. Undantag på de första 9600 av kapitalvinst. I regel kan privatpersoner som säljer primärt boende undantas från kapitalvinstskatt. Lagstiftningen är dock komplex och beror bland annat på storleken av tomten, huruvida del av egendomen använts för affärsverksamhet och andra faktorer. 10
Tyskland Överlåtelseskatten är på 3,5 procent av köpekillingen och betalas av köparen. Har nyligen höjts till 4,5 procent i förbundslandet Berlin. Skatten är samma för hus och lägenhet. Registreringsavgifter är höga, uppemot ca 7 000-10 000 för normalstor bostad i Berlin. I Tyskland existerar en landskatt som varierar kommunalt och betalas årligen, ca 1 procent av bostadens värde. Kapitalvinstskatt betalas inte om säljaren har ägt fastigheten mer än tio år, alternativt haft fastigheten som sitt primära hem och ägt den under mer än två år. Behöver vanligtvis inte heller betala denna skatt om vinsten återinvesteras i egendom. Om en person säljer mer än tre egendomar under fem års tid måste denne betala samma skatter som företag som är involverade i fastighetsförsäljning. Kapitalvinstskatten planeras att ändras till ca 25 procent. Österrike Överlåtelseskatt existerar i form av en skatt vid köp av egendom på 3,5 procent av köpeskillingen plus ytterligare skatt på 1 procent av köpeskillingen för registrering av egendom. Skatten är samma för hus och lägenhet. Ytterligare registreringsavgifter varierar relativt kraftigt, ca 300 för genomsnittligt boende. Kapitalvinstskatten är på samma nivå som inkomstskatten, alltså ca 10-50 procent. Säljare betalar ingen kapitalvinstskatt ifall denne har ägt bostaden under mer än tio år, alternativt mer än två år och haft bostaden som sitt primära hem. 11
Australien Överlåtelseskatten varierar mellan 1,25-5,5 procent enligt nedanstående tabell. Skatten betalas för såväl hus som lägenhet. Köpeskilling (AUD) Överlåtelseskatt (procent) Under 14000 1,25 14001-30001 1,5 30001-80000 1,75 80001-300000 3,5 300001-1000000 4,5 Över 1000000 5,5 Ytterligare registreringsavgifter på ca 115 tillkommer för normalstort boende. Kapitalvinstskatter för boende undantaget. Kanada Överlåtelseskatten varierar mellan 0-2 procent. Ingen skatt betalas i Alberta, de icke-urbana delarna av Nova Scotia samt Saskatchewan. För övriga delar av Kanada, se tabellen nedan. Köpeskilling (Kanadensiska Dollar) Överföringsavgift (procent) British Columbia Upp till 200 000 1 Över 200 000 2 Manibota Upp till 30 000 0 30 001 90 000 0,5 90 001 150 000 1 Över 150 000 2 Ontario Upp till 55 000 0,5 55 001 250 000 1 250 001 400 000 1,5 Över 400 000 2 Quebec Upp till 50 000 0,5 50 001 250 000 1 Över 250 000 1,5 Halifax Metro i Nova Scotia (i icke-urbana delar av Nova Scotia betalas inte denna skatt) Platt skattesats 1,5 Ytterligare avgifter uppgår till ca 500-1000. Kaptialvinstbeskattning sker vanligtvis inte vid försäljning av primärt boende. 12
Norge Överlåtelseskatten är på 2,5 procent. Skatten är densamma för hus och lägenhet och betalas av köparen. Egendom som ägs av aktieinnehavare omfattas inte av överlåtelseskatt. Vinst vid försäljning av fast egendom är skattepliktig i Norge och skattesatsen är 28 procent. Ifall fastigheten har varit ens primära hem i minst ett år under de två år som föregått försäljningen är vinst vid försäljning av egen bostad skattefri. Vinst från försäljning av fritidsfastighet är skattefri ifall fastigheten har varit ägd i mer än fem år och använts som fritidsfastighet i minst fem år under de sista åtta åren före försäljningen. Ytterligare avgifter ca 260. Kapitalvinstskatten vid försäljning av fastigheter är 28 procent. Behöver dock inte betala skatten ifall man har ägt boendet för mer än ett år och har använt det som sitt primära boende för minst ett år under de senaste två åren innan försäljningen. Schweiz Överlåtelseskatten varierar i olika kantoner i Schweiz, mellan 0-3,3 procent. Komplicerade lokala lagar, men skatten existerar i Schweiz både för hus och för lägenhet. Ytterligare avgifter uppgår grovt uppskattat till 200. Reglerna för kapitalvinstskatter varierar. För huvudstaden Berne återfinns de på tyska på hemsidan: http://www.fin.be.ch/site/sv-wegl-grundstueck-2003.pdf USA Överlåtelseskatter existerar i olika namn i olika delstater och varierar mellan 0-2 procent. I Mississippi, Missouri, New Mexico, North Dakota och Wyoming finns ingen överlåtelseskatt och i Colorado är den 0,01 procent. I Delaware är skatten 2 procent. I Kalifornien baseras fastighetsskatter på objektets historiska marknadsvärde. Vid försäljning kommer det nya, generellt högre, värdet att användas som basen för beskattning. Detta leder till en höjning av skattebördan för köparen närhelst en fastighet byter hand till högre pris. Ytterligare avgifter varierar kraftigt över landet, grov uppskattning ca 50. Kapitalvinstskatten i USA beror på inkomstnivå och varierar mellan 10-35 procent. En individ kan få kapitalvinst på upp till 250 000 USD undantaget från kapitalvinstskatt (500 000 USD för gifta par som ansöker tillsammans) vid försäljning av egendom ifall ägaren har haft egendomen som primärt boende under två av de fem senaste åren innan försäljningen. 13