Delårsrapport januari september 2012 SveaReal AS Delårsrapport Q2 2011 1
Perioden i korthet Refinansiering är genomförd vilket lett till en belåningsgrad på 62 % och en soliditet på 34 %. Hyresintäkterna uppgick till 347 MSEK (354 MSEK). Med jämförbart fastighetsbestånd ökade intäkterna med 12 MSEK. Vakansreduktion, positivt index samt avtrappning av rabatter är främsta orsakerna. Fastighetskostnaderna uppgick till 90 MSEK (99 MSEK). Med jämförbart fastighetsbestånd sänktes kostnaderna med 5 MSEK. Driftsinvesteringar samt lågt elpris ligger bl.a. till grund för kostnadsreduktionen. Förvaltningsresultatet uppgick till 89 MSEK (77 MSEK). Lägre räntekostna d till följd av amorteringar har bidragit till den positiva utvecklingen av förvaltningsresultatet. Periodens resultat efter skatt uppgick till 39 MSEK (26 MSEK). Periodens investeringar uppgick till 40 MSEK och merparten avser anpassningar till nya och befintliga hyresgäster. Marknadsvärdet av koncernens fastigheter bedöms uppgå till samma nivå som den externa värderingen vid årsskiftet (4 465 MSEK). Inga orealiserade värdeförändringar av fastigheter ingår i det bokförda resultatet. Periodens värdeförändringar på räntederivat uppgick till minus 4 MSEK före skatt. Inga orealiserade värdeförändringar av räntederivat ingår i det bokförda resultatet. Vision SveaReal ska vara ett framgångsrikt fastighetsbolag inom logistik och kontor som långsiktigt levererar både direktavkastning och värdetillväxt. SveaReal är ett bolag med en tydlig profil och i tillväxt för att attrahera kunder, medarbetare, aktieägare, affärspartners och kapitalmarknaden. Affärsidé SveaReal äger, förvaltar och utvecklar fastigheter för lager, logistik och kontor på tillväxtorter och i logistikcentrum. SveaReals framgång bygger på medarbetarnas kunskap om kundernas behov och förmåga att utveckla fastigheterna. Ytterligare information om SveaReal hittar ni på www.sveareal.com Aktie- och ägarinformation SveaReal AS har 321 aktieägare bestående av institutionella kapitalplacerare, kommunala pensionskassor, privata bolag och privatpersoner. Nästan samtliga aktieägare är hemmahörande i Norge. Ägarna har ett långsiktigt fokus där utveckling av fastigheterna tillsammans med kunderna ses som ett prioriterat område. De tre största ägarna är Fortin AS (61 %), Stiftelsen UNI (5 %) och Trondheim Kommunala Pensionskassa (4 %). Totalt aktieinnehav är 278 226 aktier. Handel med aktien sker via aktiehandlare på den norska marknaden. 2 SveaReal AS Delårsrapport januari-september 2012
Kommentarer från VD Stabila finanser i en turbulent tid U tvecklingen för den svenska fastighetsmarknaden är ovanligt svår att prognosticera i dagsläget. Generellt sett minskar konsumtionen och tillväxten bromsar in. Den finansiella oro som präglat stora delar av världsekonomin har till slut börjat påverka vår inhemska marknad. Den lägre tillväxttakten resulterar i att inflationen minskar och det i sin tur brukar ge lägre räntenivåer. Å andra sidan kan risken för kreditförluster öka och strängare kapitaltäckningsregler samtidigt göra det dyrare att låna pengar. För finansmarknaden blir det lika svårt att sia om framtiden som för oss som är aktiva på fastighetsmarknaden. Mot den bakgrunden känns det bra att SveaReal från och med i sommar har en stabil finansiell bas. Genom en riktad nyemission under sommaren tillfördes totalt 400 MSEK för att amortera dyr toppfinansiering samt reducera bankfinansiering. Fortin AS, vår största ägare, har genom nyemissionen ökat sitt ägande till 61 %. Vår nya finansiella ställning samt Fortins ökade ägande gör att vi under hösten kommer att uppdatera vår strategi för de närmaste åren. I jämförelse med noterade fastighetsbolag har SveaReal nu en belåningsgrad som ligger på en bra nivå. Baserat på en bedömning per den sista september har våra fastigheter ett värde på Nyckeltal 4 465 MSEK, en belåningsgrad på 62 % och en soliditet som uppgår till 34 %. Vi prognosticerar ett förvaltnings resultat för året som ligger väl i nivå med föregående år, detta trots en något mindre fastighetsportfölj. Inom SveaReal har vi under året arbetat med att långsiktigt höja våra fastigheters image. Här ingår bl a investeringar i fasader, entréer och återvinningsstationer. Allt i syfte att få våra befintliga kunder att känna en ökad trivsel och stolthet över sin etablering och arbetsplats. Inom miljösidan kommer vi att överträffa våra mål vad gäller certifiering av fastigheter enligt Green Building. Hittills i år har fyra fastigheter certifierats. En del av de effekter vi ser nu kommer vi att få möta som utmaningar under 2013 och då sannolikt mer som vakanshot än minskade marknadshyror. Konkurserna har under året ökat något men från låga nivåer. Vi har hittills i år en negativ nettouthyrning (-12 MSEK), där konkurser står för 50 % av den negativa effekten. Sannolikt kommer vi att förbättra siffran under sista kvartalet. Vi har ett stort fokus på att definiera såväl risker som möjligheter i vårt intäktsflöde samt prioritera tidiga åtgärder. Detta i kombination med medarbetarnas kapacitet att hantera kundrelationer och marknad i olika konjunkturlägen, gör att jag ser den närmaste tiden an med tillförsikt. Claes Malmkvist VD I jämförelse med noterade fastighetsbolag har SveaReal nu en belåningsgrad som ligger på en bra nivå. Nyckeltal 30 sept 2012 30 sept 2011 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter, st 77 79 Uthyrbar area, Tkvm 707 731 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 4 465 4 761 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 95,2 Ytmässig uthyrningsgrad, % 94,3 94,4 Ekonomisk löptid, år 3,4 3,9 Finansiella Avkastning eget kapital, % 3,5 3,5 Soliditet, % 33,8 21,5 Belåningsgrad (marknadsvärde), % 62,0 74,8 Aktien Antal aktier, st 278 226 139 113 Resultat efter skatt/aktie, SEK 142 186
Resultaträkning Koncernen (MSEK) jan sept 2012 jan sept 2011 Hyresintäkter 347 354 Driftskostnader -59-66 Fastighetsskatt -10-10 Tomträttsavgäld -5-7 Underhåll -16-16 Totala fastighetskostnader -90-99 Driftsöverskott 257 255 Administration -22-25 Finansnetto -146-153 Förvaltningsresultat 89 77 Värdeförändringar fastigheter Avskrivningar -37-40 Resultat före skatt 53 37 Uppskjuten skatt -13-11 PERIODENS RESULTAT 39 26 Balansräkning Koncernen (MSEK) 30 sept 2012 30 sept 2011 Tillgångar Fastigheter 4 319 4 544 Maskiner och inventarier 2 2 Långfristiga fordringar 0 2 Kortfristiga fordringar 14 14 Kassa och bank 162 285 Summa tillgångar 4 498 4 847 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 523 1 041 Uppskjutna skatter 58 41 Räntebärande skulder 2 768 3 563 Långfristiga skulder 1 30 Kortfristiga skulder 148 172 Summa eget kapital och skulder 4 498 4 847 Redovisningsprinciper Resultat- och balansräkning för koncernen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringslagen i Norge och följer inte IFRS. De principer som används i rapporten är samma som användes i Årsredovisningen för 2011. Fastigheternas marknadsvärde uppgick per 30 september till 4 465 MSEK vilket var 146 MSEK mer än bokfört värde (4 319 MSEK). Differensen mellan fastigheternas marknadsvärde och det skattemässiga restvärdet uppgick till 2 622 MSEK. I bokföringen är uppskjuten skatt upptagen till 84 MSEK hänförligt till denna differens. SveaReals redovisningsprinciper innebär att det bokförda värdet av fastigheterna endast justeras om förändringen anses väsentlig, varaktig och bestående. Per den 30 september gjordes bedömningen att inte justera de bokförda värdena. Bankfinansieringen är räntesäkrad med tre olika räntederivat vilka förfaller januari 2018 (2 818 MSEK). Kostnaden för att avsluta dessa i förtid skulle per 30 september 2012 uppgå till 444 MSEK. Detta belopp redovisas inte i balansräkningen enligt SveaReals redovisningsprinciper. 4 SveaReal AS Delårsrapport januari-september 2012
Kommentarer till delårsrapporten Hyresintäkter Periodens intäkter uppgick till 347 MSEK. Under perioden har hyreskontrakt tecknats om totalt 29 700 kvm med en total årshyra om 23 MSEK, medan uppsägningar för avflyttning har uppgått till 35 900 kvm med en årshyra om 30 MSEK. Omförhandlade avtal uppgick till ett hyresvärde på 24 MSEK med en yta om 23 100 kvm, effekten blev 5 % ökning i årshyra. Konkurser uppgick till 6 MSEK. Periodens nettouthyrning uppgick till 12 MSEK. Fastighetskostnader Periodens fastighetskostnader uppgick till 90 MSEK och var 9 % lägre än förra årets kostnader (99 MSEK). De lägre kostnaderna beror till stor del av driftsinvesteringar samt det fortsatt låga rörliga elpriset. Finansnetto Räntekostnad på bankfinansieringen uppgick till 135 MSEK. Räntekostnad på reverslånen uppgick till 14 MSEK, räntenivån på reverslånen var 6,9 % fast ränta. Reverslånen återbetalades i sin helhet den 10 juli. Ränteintäkter på inlåning samt övriga finansiella kostnader uppgick till 1,4 MSEK. I samband med transaktionerna vid refinansieringen 10 juli, uppstod en positiv valuta effekt på 1,5 MSEK vilken ingår i finansnettot. Investeringar Investeringarna för perioden uppgick till 40 MSEK, avser ombyggnation i befintliga fastigheter. Investeringarna delas upp i fyra kategorier: MSEK Investering befintlig kund 13 Investering ny kund 13 Driftsinvesteringar 11 Utvecklingsprojekt 3 Totalt 40 I fastighetsportföljen finns stora potentialer i utvecklingsprojekt. Fokus läggs på att driva fram projekten så långt det är möjligt för att sedan avyttra eller ha kvar i egen regi. Periodens utfall består av utredningskostnader.
Finansiering Refinansiering genomförd Under juli månad ingick SveaReal ett nytt kreditavtal vilket löper till juli 2015. I samband med refinansieringen återbetalades reverslån samt befintligt banklån amorterades ner. SveaReal står numera på en finansiellt stabil grund med en belåningsgrad på 62 % och en soliditet på 34 %. Lånestruktur per 2012-09-30 Typ av lån Förfallodag MSEK Bankfinansiering 2015-07-10 2 768 Totalt 2 768 Ränta 7,4% 7,4% Räntebärande skulder Den 30 september 2012 uppgick de räntebärande skulderna till 2 768 MSEK. De räntebärande skulderna består av ett banklån som löper till juli 2015. Den genomsnittliga räntan uppgick till 7,4 %. Räntebindningstiden uppgick till 5,4 år. Räntederivat Bankfinansieringen har säkrats i tre swapavtal. Marknadsvärdet på ränteswapparna uppgick per 30 september till -444 MSEK. Derivatstruktur per 2012-09-30 Räntederivat Förfallodag MSEK Ränta Swap 1 2018-01-10 1 000 Swap 2 2018-01-10 818 Swap 3 2018-01-10 1 000 Totalt 2 818 4,8% 4,7% 4,8% 4,8% 6 SveaReal AS Delårsrapport januari-september 2012
Makroanalys Svårare att finansiera investeringar Den globala ekonomiska återhämtningen från 2009 till första halvåret 2010 var till stora delar en illusion och världsekonomin står inför en utdragen period av svag tillväxt. Newsecs makroscenario inbegriper att politikerna i västvärlden kommer att fortsätta fatta de beslut som krävs för att undvika en global depression. Beslutsprocessen kommer även fortsättningsvis kategoriseras av misstro, tveksamhet och oenighet vilket skapar osäkerhet och gör att turbulensen på finansmarknaden fortsätter under hela 2012. Sverige har dock goda ekonomiska fundament och vi står ut från resten av världen med vår låga statsskuld, konkurrenskraftiga exportindustri, höga sparkvot och goda transparens. Vi är samtidigt en liten öppen ekonomi, runt hälften av Sveriges BNP utgörs av export varav omkring 80 % går till OECD-området och mer än hälften till EU-länderna och det är genom utlandshandeln i kombination med den globala kreditmarknaden som vi påverkas av den globala recessionen. Långsam återhämtning Vi bedömer att den svenska ekonomin kommer att fortsätta växa i långsam takt under 2012, för att återhämta sig 2013-2014 i och med att lägre räntor och ett förbättrat stämningsläge bland hushållen genererar en ökad inhemsk efterfrågan. Dessutom ökar exportefterfrågan när den globala ekonomin långsamt börjar återhämta sig. Den svaga tillväxten gör att sysselsättningsutvecklingen blir svag. Det underliggande inflationstrycket är fortsatt lågt. BNP ökade med 2,3 % det andra kvartalet i år jämfört med samma kvartal året innan och med 1,4 % jämfört med kvartalet innan. Risk för kreditförluster Trots låga räntor kommer situationen på finansmarknaderna, speciellt i Europa, vara utmanande under kommande år. Strängare kapitaltäckningsregler i kombination med dyrare upplåning och en risk för kreditförluster gör att de europeiska bankerna redan har minskat sin utlåning. Denna utveckling, som leder till höga bankmarginaler och stränga krav för kreditgivning, kommer att fortsätta under 2012 2013. För stora kapitalstarka aktörer såsom institutionella investerare och börsnoterade fastighetsbolag har detta redan visat sig vara en konkurrensfördel, medan mindre aktörer kommer att få det svårare att få finansiering. Alla aktörer på fastighetsmarknaden spelar inte, och kommer därmed inte spela, på lika villkor. Den utvecklade turbulensen inom euroområdet har påverkat fastighetsmarknaden genom ökade bankmarginaler och krav på en högre andel eget kapital vid fastighetsförvärv. Under det första halvåret 2012 var den svenska fastighetstransaktionsvolymen, trots finansieringsproblematiken, högre än under motsvarande period 2011, 46 MRD jämfört med 40 MRD. Stabil efterfrågan på funktionella lager- och logistiklokaler I Stockholmsregionen samt Öresundsregionen återfinns majoriteten av SveaReals fastighetsvärde och det är också dessa svenska regioner som har haft starkast utveckling på senare år. Newsec bedömer att denna utveckling kommer att fortsätta även under kommande år, vilket kommer fortsätta gynna den lokala fastighetsmarknaden. Över 50 % av fastighetsvärdet i SveaReals portfölj består av lager- och logistikfastigheter. Lager- och logistikmarknaden är korrelerad till den privata konsumtionen, som väntas bli en av de viktigaste tillväxtmotorerna i den svenska ekonomin under de kommande åren. Detta resulterar i en stabil efterfrågan på funktionella lager- och logistiklokaler. SveaReal har även flera kontor och verksamhetslokaler i ytterområden. Marknaden för denna typ av fastigheter har historiskt sett varit relativt stabil avseende hyresnivå och vakansgrad. Tjänstesektorn, som bedöms få en fortsatt gynnsam utveckling med fortsatt ökande sysselsättning i storstäderna, har hög kontorsbundenhet och är därmed starkt kopplad till kontorsmarknaden. Detta avspeglas i kontorshyrorna, där Newsecs bedömning är att hyrorna kommer att ligga stabilt eller stiga något under 2012. Källa: Newsec Lager- och logistikmarknaden är korrelerad till den privata konsumtionen, som väntas bli en av de viktigaste tillväxtmotorerna i den svenska ekonomin under de kommande åren
Kontakt SveaReal AB Box 265 401 24 GÖTEBORG Besöksadress: Stampgatan 14 Telefon: 031-63 65 80 www.sveareal.com 8 SveaReal AS Delårsrapport Q2 2011