TIDSTYPISKA RISKER OCH BRISTER MED ETT 50-TALSHUS Detta exempelprotokoll har vi på Besiktningsbolaget Eklund & Eklund AB sammanställt för att underlätta för er säljare och köpare. En överlåtelsebesiktning är kontrollerad av lagar och föreskrifter vilket kan göra protokollen svåra att tolka. Vi tar därför upp de vanligaste tidstypiska riskerna och bristerna i ett 50-talshus där vi går igenom och kortfattat förklarar vad riskanalyser och fortsatt teknisk utredning innebär samt de mest förekommande risker & noteringar är för just denna typ av hus. EKLUND & EKLUND GODKÄNDA BESIKTNINGSMÄN info@razorsharpgroup.se Sidan 1 av 12
INNEHÅLLSFÖRTECKNING Tidstypiska risker och brister med ett 50-talshus... 1 Innehållsförteckning... 2 Byggnadsbeskrivning... 3 Förklaringar... 4 Kommentarer och bilder... 5 Riskanalys... 8 Fortsatt teknisk utredning...10 Slutsats & Övrigt...11 Livslängd...12 info@razorsharpgroup.se Sidan 2 av 12
BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1952 Grundkonstruktion: Källare Hustyp / antal våningar: 1-plans med källare Stomme, material: Tegelsten Taktyp/takbeläggning: Pannor/papp/råspont Värmesystem: Oljepanna Ventilation: Självdrag Fönster: Kopplade 2-glas Fasad: Puts Terrängförhållande: Trädgårdstomt info@razorsharpgroup.se Sidan 3 av 12
FÖRKLARINGAR Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Fortsatt teknisk utredning Betyder att skada, eller förmodad skada finns, och att orsaken och omfattningen bör utredas vidare. Nivå 1 Är en okulär besiktning av alla tillgängliga utrymmen och synliga ytor, inne som ute. Fuktindikering i våtutrymmen. Gradering av upptäckta brister och risk för skador. Samt en sammanställning av lämnade upplysningar från fastighetsägaren. Nivå 2 Nivå 2 innehåller alla moment från nivå 1 samt: Kontroll/fuktmätningar av riskkonstruktioner. Kontrollen görs i exempelvis vissa typer av väggar, uppreglade eller flytande golv, inredda källare, krypgrund, vind och yttertak. info@razorsharpgroup.se Sidan 4 av 12
KOMMENTARER OCH BILDER VIND Nockvind - Det noteras spår av inträngt vatten på råsponten bredvid rörgenomföringen. Vid besiktningstillfället ligger fuktkvoten över gränsvärdet (17%). Se fortsatt teknisk utredning 4:1. - Luckan upp till den kalla vinden är oisolerad och otät. Detta kan leda till konvektion (varm luft sprids till det kalla vindsutrymmet). Det kan då bildas kondens kring vindsluckan. Bilden visar ett klassiskt fall där konvektion redan uppstått. Se riskanalys 3:1. Entréplan Badrum - Badrummet är original vilket innebär att den tekniska livslängden för ytskikten är förbrukad. Dagens krav vad gäller tätskikt är inte uppfyllda. Se riskanalys 3:2. info@razorsharpgroup.se Sidan 5 av 12
Generellt - Stenmaterial (blåbetong) avger radon som är tidstypiskt för hus byggt på 50-talet. Se fortsatt teknisk utredning 4:2 Källare Allmänt - Det noteras putssläpp, fuktgenomslag och mineralutfällningar på källarens väggar. Vi får även en fuktindikering på väggar och golv. Se riskanalys 3:3. Utvändigt Tak - Taket är original och det förekommer åldersrelaterade skador på takpannorna och underlagspappen. Se riskanalys 3:4. info@razorsharpgroup.se Sidan 6 av 12
Hängrännor och stuprör - Det noteras att dagvattnet släpps i anslutning till huset. Se riskanalys 3:5. Fasad - Det noteras växtlighet och jord invid huset. Se riskanalys 3:6. info@razorsharpgroup.se Sidan 7 av 12
RISKANALYS (3) 3:1 När det finns brister i tätningen mellan ett kallt och ett varmt utrymme finns det en risk att varm luft kommer ut från det varma utrymmet till det angränsande kalla utrymmet och kondenserar. Kondens på organiskt material kan innebära risk för fukt-, mögel- och rötskador. Om vindsluckor är original i 50-talshus så är det vanligt förekommande att vindsluckan genererar konvektion då vindsluckor sällan var isolerade och tätade med tätlister. Det måste dock inte ha uppstått någon problematik. 3:2 I badrummet skall vägg- och golvytor ha ett tillfredsställande fuktskydd. Om tätskiktet saknas, är skadat eller är av äldre modell finns det en risk att fukt kan tränga in i bakomvarande konstruktion och orsaka skador. På 50-talet fanns det ingen fuktspärr i våtutrymme. Istället satte man kaklet på tjocka lager av murbruk utanpå en vägg som tex behandlats kallasfalt på sin höjd, så kallad tjocksättning. Konstruktionen hade inga problem att stå emot den tidens fuktbelastning. 3:3 Källare utsätts i regel mer eller mindre för permanent fuktpåverkan från angränsande mark. Sprickor, puts släpp och fuktindikering förekommer delvis på källarväggarna. Det kan inte uteslutas att brister föreligger och att dräneringsarbeten kan behövas. En källare utsätts mer eller mindre för permanent fuktpåverkan från angränsande mark, vilket är normalt för den typen av grundkonstruktion. Viktigt att känna till vad gäller källare är att man inte skall ha organiskt material mot golv eller väggar. Likaså vad gäller växter, jord och dagvatten som släpps invid huset då detta bidrar till en ökad fuktpåverkan. Om man använder en källare som en källare skall användas, det vill säga utan att inreda den, är fuktpåverkan inte något som orsakar några större skador på huset. Fuktgenomslag i denna typ av källare (50-tal) är vanligt förekommande. 3:4 Uppskattad livslängd på ett yttertak med tegelpannor är ca 50 år, underlagspappen under takpannorna uppskattas hålla/fungera i ca 30 år. Det är flera faktorer som påverkar yttertak vilket innebär att det både kan hålla längre och kortare. Om yttertaket har brister så kan det finnas risk för läckage och skador. Ett tak som är original på ett hus byggt på 50-talet kan anses ha en förbrukad teknisk livslängd. Då den tekniska livslängden är uppnådd betyder det inte att taket faller ihop, utan att det löper större risk för vatten att tränga in i bakomliggande konstruktion vid t.ex. rörgenomföringar och/eller vid en trasig underlagspapp. Detta visar sig oftast tydligt uppe på vinden då man kan se spår av fukt på råsponten. 3:5 När vatten från stuprör inte leds bort genom dagvattenledningar utan får rinna ut i anslutning till byggnaden finns det en risk att man ökar fukttillskottet i grundkonstruktionen som då kan orsaka skador. info@razorsharpgroup.se Sidan 8 av 12
Denna typ av notering/brist är vanligt förekommande och kan åtgärdas på olika sätt. Det enklaste tillvägagångssättet är att leda bort vattnet i via rör kopplade ovan mark. 3:6 Av erfarenhet vet vi att det kan uppstå problem och skador på fasad, tak och grund när det är växter och jord invid huset. Denna typ av notering/brist är vanligt förekommande. Då fasaden inte är elakt angripen av växlighet så kan man många gånger åtgärda detta relativt enkelt. info@razorsharpgroup.se Sidan 9 av 12
FORTSATT TEKNISK UTREDNING (4) 4:1 För att få reda på orsaken till läckaget och åtgärda felet rekommenderar vi att man kompletterar denna kontroll med en fortsatt teknisk utredning. Utredningen bör utföras av en fackman. Nämnvärt är att omfattningen på skadan ej behöver vara större än det som noterats. 4:2 Då det noterades blåbetong (alunskiffer) i fastigheten så rekommendera vi att man låter sakkunnig person utföra en radonmätning i fastigheten för att fastställa radonhalterna i byggnaden. Nämnvärt är att det inte behöver betyda att huset har höga halter av radon för att blåbetong påvisats. Både ventilation, mängd blåbetong samt var blåbetongen befinner sig spelar roll. Information; För att kontrollera om ditt hus innehåller radon, gör du en så kallad radonmätning. Dessa kan göras på flera olika sätt men för att få ett så exakt resultat som möjligt bör du göra en långtidsmätning. Denna mätning bör pågå i minst två månader under eldningssäsong, som normalt är mellan den 1 oktober och den 30 april. Ju längre tid, desto noggrannare blir radonmätningen. En korttidsmätning innebär att mättiden kortas ned till 1-10 dagar vilket innebär att mätningen bara ger ett ungefärligt resultat. Denna används ofta i samband med husköp. Vi på Eklund & Eklund erbjuder en tjänst där vi utför en indikativ gammamätning. Denna mätning görs för dagen och vi får fram värden som ger en indikation på gammahalten i ditt hus. Utifrån dessa värden gör vi en bedömning om det är relevant med en längre och mer exakt mätning eller det är så pass låga halter att vidare åtgärder inte behövs. Om radon finns i byggmaterialet finns det en del olika lösningar för att minska risken. Öka luftomsättningen, i enklare fall räcker det ofta med att förbättra byggnadens ventilation. Väggar med blåbetong kan tätas med radontapet eller puts. Ska du renovera kan du samtidigt ta in ett företag som byter ut byggmaterialet som avger radon i den mån det går. (Mer information hittar du på länken nedan). https://www.stralsakerhetsmyndigheten.se/start/radon/ info@razorsharpgroup.se Sidan 10 av 12
SLUTSATS I besiktningsutlåtandet ni har läst ovan är de exempel på tidstypiska risker och brister som är vanligt förekommande i hus byggt på 50-talet. Viktigt att känna till är att näst intill alla hus har någon form av risk och brist, större eller mindre. En risk behöver inte innebära att något är fel, i vissa fall är det en påminnelse om att man skall ha uppsikt, detta då området är känt för problematik. Det behöver alltså inte vara ett pågående fel. ÖVRIGT Det är få hus som är identiska. Målet vid varje besiktning är att få fram så mycket information om huset som det bara är möjligt, så att alla inblandade får ett bra underlag och kan fatta välgrundade beslut. Som Säljare/Köpare är det viktigt att ta del av hela protokollet, samt att säkerställa att man förstår innebörden av det som står där. Har man som köpare inte närvarat vid besiktningstillfället rekommenderar vi att en besiktningsgenomgång görs, antingen via telefon eller på plats. Vänliga hälsningar Besiktningsbolaget Eklund & Eklund AB www.razorsharpgroup.se info@razorsharpgroup.se Sidan 11 av 12
LIVSLÄNGD Olika konstruktioner och olika material har olika lång livslängd. En kombination av material kan ge både längre och kortare livslängd och i tabellen nedan har vi listat ungefärliga livslängder för en del standardkonstruktioner/material. Om besiktningsmannen inte har gjort någon notering under en viss punkt utan hänvisat till Inget att notera som avviker från vad som anses normalt för konstruktionen eller normalt åldersslitage kan det innebära att konstruktionen på sikt bör bytas även om det vid besiktningstillfället inte hittades/påtalades några uppenbara brister. Ett typexempel är ett badrum som är äldre än sin beräknade livslängd, men som kan se fräscht ut. Konstruktionsdel Livslängd Konstruktionsdel Livslängd Elvärmeslingor i golv 25 år Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Vattenburna slingor i golv 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år Plastmatta i våtrum 20 år (Takpannor av betong/tegel) (30 år) Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande 15 år utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet papp 35 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år * utfört före 1995 20 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år * utfört efter 1995 30 år Hängrännor/stuprör 25 år Våtrumstapeter väggar 15 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Avloppsledningar 50 år Nytt undertak invändigt 40 år Värmeledningar kall-/varmvattenledningar 50 år Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Avloppstank 30 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. 50 år Målning fönster/dörrar 10 år tätskikt) Träpanel (byte) 40 år Målning/tapetsering etc. 10 år Träpanel (målning) 10 år Parkettgolv/trägolv (byte) 40 år Tegel Ej byte Parkettgolv/trägolv (slipning) 15 år Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 år Laminatgolv (gäller ej om det utsatts för fukt) 20 år Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 år Klinkergolv Ej byte Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Plastmatta på golv (ej våtrum) 15 år Byte fönster 40 år Köksluckor, bänkskivor, köksinredning 30 år Byte dörrar (inne/ute) 35 år Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 40 år Dräneringsledning och utvändig vertikal fuktisolering (inklusive dagvattenledning i anslutning till dräneringsledning) 25 år T ex varmvattenberedare, el-radiator 20 år Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Luftvärmepump 8 år Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 30 år Injustering av ventilationssystem 5 år Badkar 30 år Byte av fläktmotor 15 år Värmeväxlare 20 år Styr- och reglerutrustning 20 år Kablar, centraler etc. 45 år T ex värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl 25 år Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år info@razorsharpgroup.se Sidan 12 av 12