ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Änglamarksstigen 2, Bergshamra Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 3 OKULÄR BESIKTNING SID 4 RISKANALYS=* SID 9 FORTSATT TEKNISK UTREDNING=** SID 10 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE. OBJEKT Fastighetsbeteckning: Bergshamra 1:115 Adress: Änglamarksstigen 2 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Bergshamra Norrtälje Håkan Wikman Beställare Håkan Wikman Telefon: E-post: Hakan.wikman@sollentuna.se Beställningsnummer Besiktningsman Lars Sid Telefon: E-post: Lasse.sid@gmail.com Besiktningsdag tisdag 5/ Kl. 13:00 Närvarande Håkan Wikman samt undertecknad. 1

4 Besiktningens genomförande och omfattning överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. Installationsdelar såsom el, vatten/avlopp, ventilation,eldstäder med tillhörande rökkanaler ingår inte i besiktningen men ingår i en köpares undersökningsplikt. Kontroll av asbest, radon mm, ingår inte i kontrollen. 2

5 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Inga ritningar eller konstruktionsbeskrivningar fanns tillhanda vid besiktningstillfället. Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Upplysningar om fel i fastigheten: 1. Inga bygglov saknas för fastigheten. 2. Föreläggande om anslutning till kommunalt vatten och avlopp finns. 3. Inga sättningsskador har noterats på byggnaden. 4. Inga bärande väggar har tagits bot i byggnaden. 5. Inga läckage förekommer i hängrännor/stuprör. 6. Inga takläckage har förekommit på byggnaden. 7. Inga problem med golvfall mot golvbrunnar förekommer i våtrum. 8. Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar eller innertak i byggnaden. 9. Inga avvikande lukter av mikrobiell karaktär mögel har noterats i byggnaden eller fått påpekanden från utomstående. 10. Försäkringsskada har förekommit i byggnaden år 1998, orsak var läckage i tätskikt i våtrum, skadan är åtgärdad av försäkringsbolag. 11. All maskinell utrustning fungerar normalt i byggnaden. 12. Ventilation fungerar normalt i byggnaden, ingen imma eller kondens förekommer på fönster i byggnaden. 13. Inga problem förekommer på byggnadens värmesystem, alla element fungerar. 14. Elsystem fungerar normalt, inga säkringar som frekvent löser ut. 15. Inga problem med upprepande stopp förekommer i byggnadens Va-system. 3

6 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget särskilt att notera innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4

7 Väderlek: Växlande molnighet + 15 Byggnadstyp: Fritidshus i 1-plan Byggnadsår: 1976 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. *Okänd typ av mark/undergrund, synligt berg i dager runt byggnad. Mark/berg lutar mot byggnad på entrésida. Inga signaler på allvarliga sättningar orsakat av rörelse i mark noterades på byggnaden. Grundläggning *Krypgrund med träbjälklag. Ursprunglig grund är utförd som plintgrund, vilken har byggts in och är att betrakta som en uteluft ventilerad krypgrund. Krypgrund delvis belamrad med saker samt ej helt krypbar pga. lågt utrymme. Utstädning av organiskt material samt montering av plastfolie över mark rekommenderas. På åtkomliga ytor noterades inga avvikelser. Tank för mulltoa är placerad under byggnad. Grundmurar Träpanel. Inklädnad runt grund är utförd med träpanel, rötskador förekommer på träpanel mot mark, renovering ska kalkyleras. 5

8 Fuktisolering/ Dränering *Okänt utförande, från byggnadsår Dränering i mark ej åtkomlig. Ytterväggar Trästomme. Inget särskilt att notera. Bjälklag Träbjälklag. Inget särskilt att notera som avviker från vad som är att betrakta som normalt slitage. Fasad Träpanel. Inget särskilt att notera. Fönster/dörrar 2-glas kopplade fönster från byggnadsår Underhåll målning erfordras på vissa fönster pga. färgsläpp. Montering av foderbrädor rekommenderas utvändigt. Yttertak Hängrännor/ Stuprör *Eternittak från byggnadsår Yttertak bedöms som åldersmässigt avskrivet, omläggning av yttertak ska kalkyleras. Mossa förekommer på yttertak. Spikar för yttertaket har delvist krypigt upp och är otäta. Mindre rötskada noterades på vindskiva på entrétak. Plåt/pvc. Avledning av stuprörsvatten från byggnad rekommenderas via tex. markrör. 6

9 Övrigt Invändigt Allmänt Entré Hall Altan uppvisar normalt slitage, normalt underhåll erfordras. Utvändigt förråd altan uppvisar inget onormalt. Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Inget särskilt att notera. Sovrum 1 Ventilation saknas, övrigt inget att notera. Våtrum *Våtrum utförd med pvc-matta på golv och på väggar, utförandet är från år Yt-Tätskikt från år 1998 börjar bli åldersmässigt avskrivna varvid man ska kalkylera att renovera våtrummet. Golvfall i våtrummet är bristfälligt, vilket innebär kvarstående vatten på golv. Kontroll av golv under tvättmaskin ej utförd. Läckage noterades på vattenledningar från varmvattenberedare, kontakt med rörmokare för åtgärd erfordras. Ordnad ventilation saknas i våtrummet. Kök Droppskydd saknas under kyl/frys samt tätning runt rörgenomföringar i skåp under diskbänk, montering av droppskydd samt tätning rekommenderas. Tippskydd saknas på spis, barnsäkerhetskrav. Matrum Inget särskilt att notera. Sovrum 2 Dörr spänner mot karm. Ett element hänger pga. fäste saknas. Vardagsrum Inget särskilt att notera. 7

10 Vind *Vind utförd med isolering av mineralull samt ångspärr av plastfolie. Bristfällig el-koppling noterades i vindsutrymmet, kopplingsdosa saknas, åtgärd krävs. Varmvattenberedare är placerad i vindsutrymmet. Övrigt inget att notera. Ventilation *Självdragsventilation. Ordnad ventilation saknas i sovrum 1 samt i våtrum. Ska byggnaden användas flitigt under den kalla årstiden rekommenderas mekanisk ventilation. 8

11 3 RISKANALYS Mark/berg som lutar mot byggnad/grund innebär högt vattentryck på byggnad/grundkonstruktion vid tex. snösmältning, regn, detta kan innebära uppkomst av fuktrelaterade skador såsom mögel och rötskador, marklutning mot byggnad ställer höga krav på fuktskydd och dränering runt/under byggnaden. Ursprungligen plintgrund som byggts in varvid instängt utrymme erhållits under byggnaden som fukttekniskt är att betrakta som uteluftsventilerad torpargrund. Krypgrund/torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) pga. att fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt periodvis kan finnas i en krypgrund (särskilt sommartid pga. kondens eller pga. vatteninträngning). Detta kan medföra risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) och konstruktionsförsvagningar i golvbjälklag och syllar samt att mark kan avge "dålig lukt" som kan tränga upp i bostaden och även luktsmitta anslutande bjälklag, väggar, mm. För att erhålla en så god funktion som möjligt i krypgrunden är det väsentligt att den är rätt ventilerad, organiskt material borttaget samt försedd med fuktspärr mot markfukt. Dränering. Normal livslängd på dränering brukar anges till 20- från utförandet vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, efter det så kan systemet ha nedsatt funktion vilket kan ge upphov till fuktrelaterade skador på byggnad. Med avseende på att yttertaksbeläggningen bedöms vara åldersmässigt avskriven samt påtalade brister som mossa samt spikar som lossnat bör man vara uppmärksam på att skador kan finnas eller uppkomma i undertaken samt att risken för läckage i yttertaket ökar. Omläggning bör kalkyleras pga. ålder. Yt/tätskikt i våtrum som är åldersmässigt avskrivna innebär risk för fuktrelaterade skador i bakomliggande konstruktioner beroende på brister i tätskiktets funktion, renovering ska kalkyleras. Varmvattenberedare som är placerad i vindsutrymme innebär risk för fuktskador i vindsbjälklag vid ett eventuellt läckage från varmvattenberedare, Varmvattenberedare bör placeras i våt säkra utrymmen. För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). Viket kan ge upphov till mögel och rötskador. 9

12 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Ort Sigtuna Independia Group Besiktningsförrättare. Lars Sid SBR Byggingenjör 10

13 FASTIGHET BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

14 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

15 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

16 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

17 FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HD-polyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock

18 FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med 35 år underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning 40 år skorstenstopp, tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl 50 år tätskikt) Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 35 år 10 år 25 år 50 år 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 40 år 10 år Ej byte Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster 25 år 40 år

19 FASTIGHET Värmegolv Elvärmeslingor i golv 25 år Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av år talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 45 år 10 år 10 år 20 år 8 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Ventilation Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 50 år 50 år Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år