US Opportunities AB Kvartalsrapport september 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 0,8 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 8,82 kronor. Lånefinansieringen på 26 miljoner dollar i Paramount har nu genomförts enligt plan. Lånebeloppet kommer att användas för att uppgradera de lokaler som står tomma på andra våningen, dessutom kommer styrelsen att utvärdera möjligheten för att göra en extra utbetalning till aktieägarna. Ett renoveringsprogram för att förbättra taken på bostäderna i Murano kommer att påbörjas under hösten. Bolaget har sedan det etablerades haft en avkastning på 6,5 procent, justerat för utbetalningar på totalt 1,80 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR US OPPORTUNITIES AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 892 GEOGRAFISK FÖRDELNING USA 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 76 % Annat 24 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 72 Ekonomisk vakans 11,9 % Areal (Kvm) 88 573 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 117 Genomsnittlig låneränta 4,7 % Genomsnittlig löptid lån (år) 2,7 Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2014-2016 5,7 % SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2014* Utveckling senaste kvartalet 0,8 % Utveckling senaste året -1,2 % Utveckling senaste tre åren 23,9 % Utveckling sedan start 6,5 % HISTORISKA UTBETALNINGAR 2013 0,50 2014 1,30 Totalt 1,80 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet gått upp med 0,8 procent. Aktiekursutvecklingen förklaras i huvudsak av positiva valutaeffekter. Fastighetsvärdena har gått ner marginellt under kvartalet. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i USA. Den amerikanska dollarn har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 3,4 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation och valutakurser per den 30 juni 2014. Värdering av fastighetsportföljen har inför den här kursjusteringen inhämtats från externa bolag. KURSUTVECKLING Den senaste beräkningen av NAV (aktiekurs) per den 15 september ger en kurs per aktie på 8,82 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 6,5 procent. SEK 14 SEK 12 SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 15.06.2008 15.09.2008 15.12.2008 15.03.2009 15.06.2009 15.09.2009 15.12.2009 15.03.2010 15.06.2010 15.09.2010 15.12.2010 15.03.2011 15.06.2011 15.09.2011 15.12.2011 15.03.2012 15.06.2012 15.09.2012 15.12.2012 Kurs per aktie 15.03.2013 15.06.2013 15.09.2013 15.12.2013 15.03.2014 15.06.2014 Nominell kurs A-aktier Utbetalningsjusterad kurs * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Paramount USA Bostäder USD 80 % 34,037 30,793 47 % Waterscape USA Bostäder USD 75 % 13,856 10,577 16 % Discovery Palms USA Bostäder USD 100 % 13,764 10,646 16 % Whitney USA Bostäder USD 100 % 16,489 6,084 9 % Murano USA Bostäder USD 100 % 10,427 7,909 12 % Atlanta Land I JV USA Tomter USD 100 % 0 0 0 % Atlanta Land II JV USA Tomter USD 75 % 0 0 0 % Fieldstone Land USA Tomter USD 80 % 0 0 0 % Summa 88,573 66,009 100 % *100% oberonde av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Delray Beach 12 % Whitney 9 % Fort Walton Beach 16 % Orlando 54 % Discovery Palms 16 % Murano 12 % Paramount 47 % West Palm Beach 19 % Waterscape 16 % * hänsyn är inte tagen till tomterna i Orlando och Atlanta * hänsyn är inte tagen till tomterna i Orlando och Atlanta Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 5
DRIFT OCH FÖRVALTNING MURANO - DELRAY BEACH Den nya förvaltare som tillsatts har kommit igång bra och det upplevs redan förbättringar i den operationella driften. Vakansen i fastigheten har minskat och är för närvarande cirka 10 procent. Ett renoveringsprogram för att förbättra taken på bostäderna kommer att påbörjas under hösten. PARAMOUNT (80 PROCENTS ÄGARANDEL) Lånefinansieringen på 26 miljoner dollar har genomförts enligt plan. Lånebeloppet kommer dels att användas för att uppgradera de ytor som står tomma på andra våningen, dessutom kommer styrelsen att utvärdera om det finns möjlighet att göra en extra utbetalning till aktieägarna. DISCOVERY PALMS - ORLANDO, FL Under det första halvåret påbörjades flera renoveringsprojekt. Detta inkluderar bland annat tvätt av fasader och uppgradering av utomhusområden. Det har även installerats ett nytt parkeringssystem. WATERSCAPE (75 PROCENT ÄGARANDEL) Bolaget arbetar tillsammans med övriga ägare med att installera en ny klimatanläggning i fastigheten. Standarden på möblerna i flera av lägenheterna höjs för att öka attraktiviteten både vid uthyrning och vid försäljning. Discovery Palms Paramount 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
STRUKTUR Cirka 2 500 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 4 200 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) US Opportunities AS (Norge) US Opportunities AB (Sverige) 54 % 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % 80 % Atlanta Land Atlanta Land II JV Whitney Murano Discovery Palms Paramount Waterscape Fieldstone Land JV Tomter Tomter West Palm Beach 141 lägenheter Delray Beach 93 lägenheter Orlando 145 lägenheter Orlando 264 lägenheter Fort Walton Beach 115 lägenheter Tomter ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde en emission 2008 och har investeringar i två delstater i USA. Bolaget har investerat i cirka 700 lägenheter i Florida och i cirka 1 200 tomter totalt, varav cirka 1 000 stycken ligger i och kring Atlanta i Georgia, och resterande ligger i Florida. INVESTERINGSMANDAT USO är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige, som investerar i tomter, bostäder och bostadsutvecklingsprojekt i USA. Investeringar ska huvudsakligen göras i tillgångar som fallit betydligt i värde. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 15-20 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att göras när fastigheter säljs. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Global ekonomi har under det senaste kvartalet i hög grad påverkats av geopolitiska konflikter. Framförallt har den pågående konflikten i Ukraina samt den eskalerande spänningen mellan Ryssland och västvärlden fått mycket utrymme. Den internationella valutafonden (IMF) justerade i juli marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,4 procent för innevarande år. USA väntas växa med 1,7 procent och Eurozonen med 1,1 procent. USA Den ekonomiska tillväxten i USA var bättre än väntat under det andra kvartalet, och makroekonomiska nyckeltal som lämnat amerikansk ekonomi den senaste tiden, sänder fortsatt signaler om starkare tillväxt framöver. Stigande optimism bland industriledare och starka arbetsmarknadstal sänder hoppfulla signaler om tillståndet i amerikansk ekonomi. ISM-index som mäter stämningen i amerikansk industri steg från 55,3 till 57,1 under juli månad. Motsvarande siffra för amerikansk tjänstenäring steg från 57,5 till 62,4. Även sysselsättningen steg under juli och månaden blev den femte i rad med stigande sysselsättning på över 200 000 personer. Bättre tillväxt kombinerat med starka makroekonomiska nyckeltal får den amerikanska centralbanken att överväga räntehöjningar tidigare än vad som förut annonserats. Centralbankschef Janet Yellen meddelade i mitten av juli att en räntehöjning kan komma tidigare än vad som tidigare antagits. Många analytiker tror nu att en räntehöjning kan komma under mars 2015 istället för i mitten av nästa år som centralbankens nuvarande prognos säger. EUROPA Nya orosmoln tornade upp sig över Europa under sommaren. Den europeiska regionen påverkas av den geopolitiska oron i omvärlden och under sommaren presenterades svagare tillväxttal än väntat för regionen som helhet. I Tyskland föll BNP med 0,2 procent under årets andra kvartal. Tyskland som ses som Europas lokomotiv är en viktig indikator för regionen framöver. En utdragen konflikt mellan Ukraina och Ryssland och utökade sanktioner mot Ryssland riskerar minska efterfrågan på europeiska varor vilket oroat investerare och fått dem att fly till traditionellt trygga statsobligationer. Räntan på 10-åriga tyska statsobligationer har till följd av detta fallit löpande under det senaste kvartalet och handlas nu till under en procent, vilket är den lägsta nivån någonsin. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte så sent som i juni räntan till rekordlåga 0,15 procent för att visa krafttag mot den fallande aktiviteten samt det deflationshot som bitit sig fast i den europeiska ekonomin. Samtidigt annonserades ett åtgärdspaket på 400 miljarder euro som ska användas av bankerna för att finansiera företag inom privat sektor. Skulle dessa åtgärder visa sig ha begränsad effekt kommer ECB troligtvis att införa kvantitativa lättnader under hösten. NORDEN Den svenska Riksbanken förväntar att svensk ekonomi växer med 2,2 procent under året för att därefter växla upp till 3,3 procent under kommande år. Riksbanken valde i samband med sitt möte i juli att sänka styrräntan till rekordlåga 0,25 procent, samtidigt som räntebanan justerades ner påtagligt. Beslutet baseras på att inflationstalen fortsatt ligger långt under Riksbankens målsättning på omkring två procent. Finansminister Anders Borg uttalade nyligen att en minskning av offentliga utgifter samt skattehöjningar kommer att vara nödvändiga för att förbättra landets statsfinanser. Åtgärderna väntas ge Sverige bättre handlingsutrymme om tillväxtutsikterna inhemskt och i omvärlden försämras ytterligare. Norsk ekonomi har växt med jämn takt det senaste året. Arbetslösheten är låg, inflationen håller sig omkring Norges Banks målsättning och konsumenternas köplust har förbättrats. Däremot har bostadsbyggandet stagnerat och investeringarna inom oljesektorn minskat. Norges Bank förväntar i sin senaste prognos en tillväxt under året på två procent för att därefter stiga till 2,3 procent under nästa år. Enligt Norges Banks prognoser förväntas styrräntan hållas oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget USO. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i USO. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no