Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrätt. NN har yttrat sig i ärendet. Till yttrandet har bifogats kopior av uppdragsavtalet, marknadsföringsmaterialet, köpeavtalet, en smskonversation med säljaren och prisstatistik för området. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han anser att det är uppenbart att NN har använt sig av ett så kallat lockpris. Bostadsrätten annonserades ut för 3 295 000 kronor. Vid tidpunkten för anmälan var högsta budet uppe i 4 460 000 kronor. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Hon satte utgångspriset till 3 295 000 kronor. Slutpriset blev 4 700 000 kronor. Inledningsvis värderade hon bostadsrätten till 3 900 000 kronor baserat enbart på adressen, boarean och antalet rum. Efter att ha besökt lägenheten fann hon att den var i sämre skick än snittet i området och därmed i sämre skick än vad hon tidigare hade bedömt. När hon använde sig av sitt datorbaserade värderingssystem fick hon fram att värdet var 3 945 000 kronor. De jämförbara försäljningarna skiljde sig dock mycket åt. Priserna låg mellan 64 000 och 73 000 kronor per kvadratmeter trots att alla objekten låg i samma kvarter. Alla jämförelseobjekt hade sålts i närtid. Eftersom denna lägenhet låg i markplan ansåg hon att slutpriset borde ha hamnat cirka en miljon kronor lägre än jämförbara lägenheter i samma område. Mot bakgrund av detta bedömde hon att marknadsvärdet var mellan 3 300 000 och 3 900 000 kronor. Hon satte i samråd med säljaren utgångspriset till 3 295 000 kronor. När hon lade ut annonsen på internet visade hon även det så kallade statistiska jämförelsevärdet, vilket var 4 650 000 kronor. Hon bedömde dock detta värde som alldeles för högt baserat på att lägenheten låg på bottenvåningen, att den innehöll en stor outnyttjad boarea samt att köket och badrummet var i dåligt skick. Hon lade in en förtydligade bild om det statistiska jämförelsevärdet i bildflödet på annonswebbplatsen. Vid kontakter med spekulanter som frågade om detta förklarade hon varför hon bedömde
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) att marknadsvärdet var lägre än vad som framgick av de mer schablonbaserade värderingarna som olika datorprogram gav. Hon tror att det höga slutpriset beror på att utbudet var väldigt lågt vid den tidpunkt när bostadsrätten kom ut på marknaden. Även årstiden och vädret vid visningarna gjorde att lägenheten och föreningens hus visade sig från sin bästa sida. Säljarna var väl medvetna om att priset låg över marknadsvärdet, men de var villiga att acceptera detta. Av prislistan kan man läsa ut att hon inte hade något större ekonomiskt incitament till att sälja bostadsrätten till ett högre pris. Sammantaget anser hon att det inte har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen, särskilt med tanke på hur tydligt hon annonserade det statistiska jämförelsevärdet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. Enligt tredje stycket i samma lagrum får en näringsidkare inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt (10 tredje stycket marknadsföringslagen). 8 marknadsföringslagen anger att marknadsföring som är vilseledande enligt bland annat 10 är att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 3 marknadsföringslagen finns bland annat följande definition. affärsbeslut: ett beslut som fattas av en konsument eller en näringsidkare om huruvida, hur och under vilka förutsättningar en produkt ska köpas, om hela eller delar av köpesumman ska betalas, om produkten ska behållas eller överlåtas, eller om en avtalsenlig rättighet i samband med produkten ska utnyttjas, oavsett om konsumenten eller näringsidkaren beslutar att handla eller att avstå från att handla Enligt Patent- och marknadsdomstolens praxis ska affärsbeslut ges en vidsträckt definition. I domskälen anges följande. Enligt Marknadsdomstolens mening är det således ett affärsbeslut om konsumenten bestämmer sig för att vidta en ytterligare åtgärd med anledning av ett reklammeddelande, t.ex. besöka en butik eller en webbplats för att inhämta mer information (MD 2010:8). Detta synsätt bekräftas även i Marknadsdomstolens dom MD 2013:4. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Vid en prövning av om marknadsföringen av en bostad innehåller vilseledande prisupplysningar som strider mot marknadsföringslagen är priset och grunderna för prisberäkningen av särskilt intresse. I det aktuella fallet har NN publicerat ett så kallat statistiskt jämförelsevärde på den bostadssajt där bostadsrätten marknadsfördes. Det framgår att denna information kommer från ett opartiskt värderingsföretag och att fastighetsmäklaren inte har haft möjlighet att påverka urvalet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är positivt att spekulanter har haft möjlighet att jämföra priset i marknadsföringen med försäljningsstatistik beträffande relevanta bostäder i närområdet. NN har marknadsfört bostadsrätten till ett avsevärt lägre pris än det redovisade statistiska jämförelsevärdet. Hon har angett att spekulanter som ställt frågor om detta har fått förklaringar till varför hon bedömde att den aktuella bostadsrätten hade ett lägre värde. Grunderna för hennes egen bedömning har däremot inte framgått av marknadsföringen. Tanken med metoden statistiskt jämförelsevärdet är att en programvara från ett oberoende företag ska räkna fram ett marknadsvärde som ska publiceras i marknadsföringsmaterialet. Fastighetsmäklaren kan välja att avvika från detta värde och ska i det fall avvikelsen är väsentlig lämna en kommentar som redogör för mäklarens skäl till avvikelsen från det framräknade värdet. Om denna kommentar presenteras redan i annonsen där det statistiska jämförelsevärdet finns, anser Fastighetsmäklarinspektionen att detta kan vara en bra metod för att komma till rätta med misstankar om lockpriser. När NN har utelämnat skälen för sin avvikelse från det statistiska jämförelsevärdet på annonssajten förstärks i stället det vilseledande momentet, eftersom annonsen ger spekulanterna intryck av att objektet bjuds ut till ett pris som väsentligt understiger dess egentliga marknadsvärde. Prisets relation till det upplevda marknadsvärdet har med stor sannolikhet en avgörande betydelse för spekulanternas intresse för objektet. Detta påverkar därför genomsnittskonsumentens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. När NN informerade intresserade spekulanter som frågade om avvikelsen hade dessa spekulanter, genom att kontakta henne, redan fattat ett affärsbeslut på felaktiga premisser. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN, genom att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) marknadsföra bostadsrätten i strid mot marknadsföringslagen, har brutit mot god fastighetsmäklarsed. Överträdelsen motiverar en varning. Skiljaktig mening Motiveringen till beslutet bygger på att fastighetsmäklaren i internetannonsen utelämnar en förklaring till varför skillnaden mellan startbud och det statistiska jämförelsevärdet är så stort. I huvudsak är det MFL 10 3 st som görs gällande. Förbud mot vilseledande marknadsföring 10 En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt. Frågan om marknadsföringen ska anses vara otillbörlig avgörs bl.a. av om den är vilseledande. Det är inte min uppfattning. MFL 11 Vid bedömningen av om en framställning är vilseledande enligt 10 tredje stycket, får beaktas det använda kommunikationsmediets begränsningar i tid och utrymme samt de åtgärder som näringsidkaren har vidtagit för att på något annat sätt lämna informationen. Min uppfattning är att det i nuvarande tappning av kommunikationsmediet inte på ett enkelt vis går att framställa skillnaden mellan utgångsbudet och det statistiska jämförelsevärdet direkt i annonsen på grund av begränsningar i tid och utrymme. Eftersom värdet presenteras i en bild framställd av ett oberoende värderingsföretag finns inget enkelt sätt att införa informationen, från fastighetsmäklaren, in i bilden. Definitionen för ett affärsbeslut är vidsträckt men när det gäller bostäder så är det omöjligt i de flesta fall att fatta ett välgrundat affärsbeslut innan man besökt bostaden för att besluta om hur mycket man är beredd att betala.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Om det i annonsen av bostaden presenteras ett statistiskt jämförelsevärde, även utan djupare information, får man anse att en betraktare erhåller en tydlig signal om att det potentiella priset på bostaden kan uppgå till ett väsentligt högre belopp än utrops-budet. Detta förhindrar att spekulanterna fattar ett ogrundat affärsbeslut. NN har då uppfyllt kraven på tydlighet genom att först signalera ett statistiskt jämförelsevärde och sedan utförligt informerat konsumenten om orsaken till det låga utgångsbudet i efterföljande kontakt. Det är inte fastställt att spekulanter skulle fattat alternativt affärsbeslut om skälen för gapet mellan utrops-budet och det statistiska jämförelsevärdet redovisats i anslutning till det statistiska jämförelsevärdet. Därmed anser jag att det inte är otvetydigt visat att det är frågan om vilseledande marknadsföring och att fastighetsmäklaren NN inte har brustit i sin omsorgsplikt och att ärendet därför skall avskrivas.