REDAKTION Jur. kand. Lars Gahnström, lag@msa.se Advokat Magnus Josefsson, jos@msa.se Jur. kand. Anders Ingvarson, ain@msa.se Jur. kand. Eleonora Johansson, elj@msa.se ANSVARIG UTGIVARE Advokat Jesper Prytz KONTAKTPERSONER Advokat Klas Wennström, Stockholm 08-505 764 15, kwe@msa.se Advokat Jesper Prytz, Göteborg 031-355 16 72, jpr@msa.se Advokat Johan Granehult, Malmö 040-698 58 22, jgr@msa.se Stockholm +46 (0)8 505 765 00 Göteborg +46 (0)31 355 16 00 Malmö +46 (0)40 698 58 00 Helsingborg +46 (0)42 489 22 00 New York +1 212 682 05 80 Frankfurt +49 69 974 01 20 Berlin +49 30 22 66 990 S:t Petersburg +7 812 329 25 05 Bryssel +32 2 732 22 22 Jan Holmberg Varför satsar Mannheimer Swartling på Kina? Jan Holmberg, advokat: Göteborgsadvokat till Kina Mitt i stressen inför semestern förbereder sig advokat Jan Holmberg, delägare på Mannheimer Swartling, för att byta sin arbetsplats i Göteborg mot motsvarande arbetsplats i Shanghai, Kina. Jan Holmberg har blivit utsedd att vara en av tre kontorsansvariga för Mannheimer Swartlings kontor i Shanghai och i Hongkong. Nyhetsbrevet har fått möjlighet att ställa några frågor till Jan Holmberg innan avfärden. - Det är ett land där det finns en mycket stor och intressant marknad för våra klienter. Mannheimer Swartling har sett ett behov för våra klienter att kunna få hjälp av oss på plats i Kina. Mannheimer Swartlings Kina kontor utgör en helt integrerad del av Mannheimer Swartlings övriga verksamhet, vilket innebär att vi kommer att kunna vara ett stöd för våra klienter i alla frågor som rör affärsverksamhet i Kina. Vårt främsta fokus kommer att ligga på alla typer av direktinvesteringar (inklusive joint ventures och restruktureringar av gjorda investeringar), företagsförvärv, fastighetsförvärv, internationella skiljeförfaranden och immaterialrätt. Sammanlagt kommer vi att vara omkring 15 jurister och merparten av dem kommer vara kinesiska jurister. Är den kinesiska fastighetsmarknaden intressant för svenska företag? - Definitivt, nordiska företag i fastighetsbranschen och investerare finns redan på plats och driver idag fastighetsprojekt i Kina. Det är dessutom tydligt att det i dag är än mer fokus på fastigheter (med tillhörande miljörättsliga frågor) vid företagsförvärv. Lagstiftningen kring miljöansvar kan förväntas skärpas i framtiden, och det är därför angeläget att förvärvaren skaffar sig en så trygg situation som möjligt.
När kommer du att vara operativ i Kina? - Kinaverksamheten är redan de facto etablerad på plats, vilket jag ägnat mycket tid åt det sista året. Våra kontor är centralt belägna både i Hong Kong och i Shanghai. Jag kommer att finnas på plats i Kina från och med juni i år. Vi har redan ett stort antal pågående ärenden och klientlistan är lång, så några sysselsättningsproblem blir det inte tal om! Vi önskar Jan Holmberg lycka till i Kina. Om ni önskar vår kinaverksamhets bistånd, eller har några frågor, kontakta Jan Holmberg, Thomas Lagerqvist eller Ulf Ohrling på följande sätt: Jan Holmberg, jah@msa.se Tel nr +46 709 777 608 Thomas Lagerqvist, tla@msa.se Tel nr +852-2526 4868 Ulf Ohrling, uoh@msa.se Tel nr +8621 6141 0980 /Lars Gahnström, jur.kand. Omvänd skattskyldighet för moms inom byggsektorn Med tillämpning från och med den 1 juli 2007 gäller omvänd skattskyldighet för moms inom byggsektorn. Reglerna innebär att det är förvärvaren av en byggtjänst som blir skattskyldig och som skall redovisa och betala momsen, istället för säljaren. Om förvärvaren har full avdragsrätt kan denne samtidigt göra avdrag med eller ansöka om återbetalning av samma skattebelopp, såsom ingående skatt, i sin deklaration. Det innebär att den som tillhandahåller byggtjänster till ett företag som skall tillämpa omvänd skattskyldighet inte skall fakturera med moms. Syftet med förslaget är att motverka momsundandraganden inom byggsektorn. Med de nya reglerna kan köparen inte göra avdrag för moms som inte också betalas in och säljaren får inte tillgång till någon utgående moms som han kan underlåta att redovisa till staten. De tjänster som omfattas av de nya reglerna är - mark- och grundarbeten (t.ex. rivning av hus, provborrning) - bygg- och anläggningsarbeten (t.ex. uppförande av hus och byggnader, takarbeten, anläggning av motorvägar och vägar,) - bygginstallationer (t.ex. elinstallationer, isoleringsarbeten, VVS) - slutbehandling av byggnader (t.ex. putsarbeten, byggnadssnickeri, golv- och väggbeläggning, glasmästeri) - byggstädning - uthyrning av bygg och anläggningsmaskiner med förare och uthyrning av personal till byggtjänster För att omvänd skattskyldighet skall gälla krävs att den som förvärvar tjänsten är en näringsidkare som i sin verksamhet själv inte endast tillfälligt tillhandahåller sådana tjänster, dvs. i princip att den som förvärvar byggtjänsten är ett byggföretag. Fastighetsägare och fastighetsförvaltare omfattas normalt inte av reglerna, om de inte tillhandahåller sådana tjänster. För moms för vilken skattskyldighet inträtt före den 1 juli 2007 gäller de tidigare bestämmelserna, även om betalning sker efter detta datum. I de fall momsen kan redovisas i slutfaktura (vilket skall ske senast två månader efter godkänd slutbesiktning) gäller dock de nya reglerna om momsen redovisas efter 1 juli 2007, även om momsen då hänför sig till betalning i förskott eller a conto för vilken skattskyldighet inträtt före ikraftträdandet. /Elisabeth Dahlman Löfgren, jur.kand. Är marknadshyrorna på väg till Sverige? Utredningen om allmännyttan har fått nya tilläggsdirektiv av regeringen. Utredningen skall se över allmännyttans hyressättning i syfte att se till så att den överensstämmer med EG-rättens konkurrenskrav. Utredningen har nu skickat ut ett samrådsunderlag till utvalda parter och detta material har bl.a. fått Hyresgästföreningen att redan nu kritisera utredningen. Samrådsunderlaget påstås innehålla förslag att marknadshyror skall införas och att de allmännyttiga bostadsbolagen skall drivas affärsmässigt. Utredningens förslag skall läggas fram senast den 31 mars 2008 och först då ges besked om allmännyttans framtid och om vi får marknadsmässiga hyror i Sverige.
Gröna frågor i byggprojekt När en förorening upptäcks på en fastighet eller i en byggnad i pågående entreprenad leder detta ofta till att problem och förseningar uppstår i entreprenaden, vilket i sin tur leder till att merkostnader uppstår. När merkostnader uppstår i en entreprenad uppkommer frågan vem som skall ansvara för dessa. Kan frågan inte lösas efter diskussioner mellan beställare och entreprenör föreligger stor risk att tvist uppkommer mellan parterna. För att undvika att denna situation och andra miljörelaterade problem uppkommer är det av vikt att parterna redan i entreprenadavtalet fördelar miljörisken. Miljöfrågor får allt större betydelse i byggprojekt. Vem bär egentligen det miljörättsliga ansvaret när förorening upptäcks, entreprenören eller beställaren? Vem är verksamhetsutövare i miljöbalkens mening, entreprenören som utför det faktiska arbetet eller beställaren på vars uppdrag entreprenören agerar? Samspelet mellan de två, delvis överlappande, systemen entreprenadrätt och miljörätt är inte alltid helt friktionsfritt. I miljöbalken regleras den enskildes miljörättsliga ansvar gentemot det allmänna. Detta ansvar påverkas inte av att parter i exempelvis en entreprenad träffar ett avtal som även reglerar miljöfrågor. I entreprenadavtalet kan parterna endast fördela effekterna av det miljörättsliga ansvaret mellan sig. Då ansvaret gentemot det allmänna enligt miljöbalken ändå kvarstår är det viktigt att denna fördelning görs på ett sätt som överensstämmer med miljöbalkens systematik och dessutom att den görs på ett ändamålsenligt sätt. Beställarens och entreprenörens ansvar enligt miljöbalken beror på om de kan anses ha faktisk och rättslig kontroll över byggprojektet. Det har hävdats att beställaren är den av parterna som helt innehar denna kontroll och att entreprenörens ansvar skulle vara begränsat till de fall då denne uppsåtligen Miljöbalkens regleringar aktualiserar frågor i entreprenader går utanför sitt uppdrag. En tolkning som kan ifrågasättas då den inte synes vara helt förenlig med miljöbalkens ordalydelse. Enligt miljöbalken är det den som bedriver en verksamhet som är ansvarig. Därför bör en entreprenör som utför sitt uppdrag självständigt i vissa fall riskera att anses som ansvarig enligt miljöbalken. Vilken entreprenadform som är lämpligast avgörs från ett byggprojekt till ett annat. Man bör dock beakta att det miljörättsliga ansvaret kan vara förenat med straffansvar. Det kan därför vara lämpligt att den part som bär det straffrättsliga ansvaret enligt miljöbalken, i regel beställaren, även har kvar kontrollen i entreprenadkontraktet. Det går dock att sluta sig till att beställaren av en entreprenad har ett långtgående miljörättsligt ansvar. Vid byggprojekt är det därför viktigt att beställaren i ett tidigt skede identifierar projektets risker. Frågor som exempelvis bör klargöras och regleras är vem som ansvarar för att de tillstånd som krävs finns, att arbetena utförs i enlighet med de villkor som föreskrivits samt att byggprojektet inte strider mot gällande detaljplan och/eller eventuella områdesskydd. Genom identifiering av problemen kan beställaren vid upphandlingen välja den entreprenadform som är mest lämpad för projektet och även ange de förutsättningar som gäller för entreprenaden inte bara i entreprenadkontraktet utan även i förfrågningsunderlaget. Därigenom kan förhindras att denne hålls entreprenadrättsligt ansvarig för de miljörättsliga hinder som kan uppstå i entreprenörens arbete. Sammanfattningsvis kan sägas att en tidig identifiering av potentiella miljörättsliga hinder och en reglering av ansvaret bör ske redan innan spaden sätts i marken. /Mårten Tagaeus, delägare och Thérèse Bäverlind, jur. kand.
Ny lagstiftning 2007 och pågående lagstiftningsarbeten Ett första steg för en enklare plan- och bygglag Översynen av plan- och bygglagen ( PBL ) har resulterat i att regeringen har kommit med en proposition med förslag till förändringar i lagen. Detta lagstiftningsärende är det första steget för konkreta förenklingar av PBL. Regeringens uppfattning är att PBL lägger för många administrativa bördor på företagssektorn och att det därför är angeläget att den reformeras för att underlätta planerings- och byggprocessen för alla berörda. Flera propositioner med förändringar väntas komma under de närmaste åren. Några av de viktigaste förslagen till förändringar i propositionen är följande. Vid planläggning skall hänsyn tas till den ekonomiska dimensionen av hållbar utveckling genom ett allmänt krav på att en god ekonomisk tillväxt och en väl fungerande konkurrens skall underlättas vid planläggning och byggande. Vid prövning av lokalisering av bebyggelse skall hänsyn bl.a. tas till risker för olyckor, översvämning och erosion. Reglerna om ändring av översiktsplan förtydligas på så sätt att det möjliggörs att ändra viss del eller göra tillägg till översiktsplanen för en kommun. Dessutom skall reglerna om kungörelse av översiktsplan förenklas. Det införs en möjlighet att i detaljplanen bestämma att det får ges bygglov för viss markanvändning med förbehåll att en förekommande markförorening avhjälpts. Ett avhjälpande av markföroreningen måste alltså inte ha skett innan detaljplan antas. Bygglovspliktens omfattning minskar för en- och tvåbostadshus och till dem hörande s.k. friggebodar. Bygglov skall inte krävas för friggebodar som inte är större än 15 kvm, taknockshöjden inte överstiger 3 m och placering inte är närmare granne än 4,5 m. Det skall inte krävas bygglov för att byta färg, byta fasad eller tak på en- och tvåbostadshus om bytet inte väsentligen ändrar byggnadens karaktär. Bygglov skall heller inte krävas för att med mur eller plank anordna uteplats inom 3,6 m från bostadshuset om muren eller planket är högst 1,8 m. Förutsättningarna för tidsbegränsade bygglov förtydligas. Det uppställs kriterier för att bevilja tillfälliga bygglov och slås fast tidsbegränsningar. Förutsättningarna för säsongsbetonade bygglov förtydligas. PBL:s sanktionsavgifter höjs och knyts till prisbasbeloppets utveckling. Det införs en möjlighet för miljöorganisationer att överklaga beslut om detaljplaner vars genomförande skulle kunna medföra en betydande miljöpåverkan. Det kan konstateras att regeringen nu har valt ut några av de förändringar som föreslogs av PBL-kommittén i sitt slutbetänkande (SOU 2005:77). Resterande frågor har regeringen valt att fortsätta utreda. De nu föreslagna förändringarna i PBL föreslås träda ikraft den 1 januari 2008. (Prop 2006/07:122) Nytt bostadsrättsregister I en departementspromemoria föreslås upprättandet av ett bostadsregister för bostadsrätter. Ett sådant register är tänkt att ligga under Lantmäteriverkets personuppgiftsansvar. Registret ska skötas av bostadsrättsföreningar och kreditinstitut. Den nuvarande pantsättningsmodellen föreslås behållas, men kreditinstituten skall själva registrera pantsättningar. Det ska inte ske någon myndighetsprövning av överlåtelser av bostadsrätter. (Ds 2007:12) REACH - ökade krav på byggsektorn! Den nya kemikalielagstiftningen "REACH" trädde ikraft den 1 juni i år. REACH står för Registration, Evaluation and Authorisation of Chemicals. Lagstiftningen kommer att gälla stegvis. För byggföretag - som i regel hanterar kemikalier - är det hög tid att sätta sig in i de nya bestämmelserna. Exempel på kemikalier som används i byggsektorn är färg, lack, lim, impregnerat trä, flamskyddsmedel, fogmassor och avjämningsmassor. Inom byggindustrin har bl.a. stora mängder mjukgörare (kemiska tillsatsämnen) använts i byggvaror, befintliga golv och kablar beräknas innehålla miljöfarliga klorparaffiner, bly finns inbyggt i samhället och miljöfarligt PCB beräknas finnas kvar i fogmassor och fasta konstruktioner. Alla som kommer i kontakt med kemikalier i sin byggverksamhet kommer direkt eller indirekt att påverkas av REACH. Hantering av kemikalier kan komma att medföra krav på att göra en kemikaliesäkerhetsrapport, anmälan om användning av ämne som inte har registrerats av annan, tillstånd att använda ett särskilt farligt ämne samt skyldighet att registrera ämne. Kemikalieinspektionen har inrättat en särskild REACH-upplysning där frågor besvaras. Nya rättsfall Ersättning för utplacering av mobilmaster Högsta domstolen kommer att pröva frågan om ersättningens storlek för utplacering av mobilmaster. HD kommer i tre fall att bestämma hur beräkningen av ersättning för sådan placering skall gå till. Många förrättningar pågår och rättstillämpningen i underinstanserna är spretig. Bland annat kommer frågan om för hur lång tid ersättningen ska beräknas att besvaras. (HD mål Ö 4636-06, Ö 3780-06, Ö 5083-06)
Advokat Klas Wennström kommenterar den svenska fastighetsmarknadens framtid Klas Wennström, delägare i Mannheimer Swartling Advokatbyrå sedan år 2001 och med särskild kunskap om transaktioner inom fastighetsbranschen, svarar i klartext på frågor om morgondagen för de svenska fastighetsinvesterarna. Klas Wennström Varför är Sverige så attraktivt för fastighetsinvesterare? - Sverige har en stark ekonomi och ett bra ränteläge. det finns generellt sett goda möjligheter till stigande hyresnivåer och det finns bra förvärvsobjekt. Andra viktiga faktorer är att Sverige erbjuder möjligheter till skatteeffektiva strukturer och har ett transparent och lättarbetat system som håller transaktionskostnaderna på en rimlig nivå. Hur länge till fortsätter fastighetsfesten? - Transaktionsintensiteten kommer sannolikt att fortsätta, eftersom det idag finns ett ägande som är spritt på ett helt annat sätt än tidigare och ägare med väldigt olika tidsperspektiv på sina investeringar. Däremot kommer kanske prisnivåerna att balanseras något på ett par års sikt. Vad beror det på när fastighetsfesten är slut? - Ja, förr eller senare kommer ju sannolikt den intensivitet som vi nu upplever inom fastighetsbranschen att avta. När så sker kan anledningarna vara ett flertal. Dock, om konjunkturen avmattas så minskar köpkraften och förväntningarna på en kraftig uppgång av hyresnivåerna kommer därmed inte heller att uppfyllas, vilket kan inverka avkylande på de utländska investerarnas intresse. Det skulle kunna vara ett möjligt slutscenario för festen. Hur stor är risken för att vi befinner oss i en fastighetsbubbla? - Det är tiotusenkronorsfrågan jag säger att risken varken är obetydlig eller särskilt stor. Man kan dock konstatera att flera nya utländska investerare och även nya svenska aktörer har börjat bli aktiva på marknaden. Kommer fler fastighetsbolag att söka sig till börsen? - Riskspridning och kapitalanskaffning är viktiga orsaker till att börsnotera fastighetsbolag och en oro om hur marknaden ser ut runt hörnet kan driva på en sådan utveckling. Förväntningar på ytterligare börsnoteringar de närmaste åren är därför helt rimliga. Hur kommer utvecklingen att vara för de noterade fastighetsbolagen? - De noterade bolagen har nyligen tagit en del stryk på grund av förväntade räntehöjningar. Om räntorna fortsätter uppåt tror jag att kurserna på fastighetsaktier generellt kommer att ligga på nuvarande nivåer eller till och med lite lägre. Den allmänna konjunkturen och en fortsatt stigande efterfrågan på lokaler kan dock kompensera räntans effekter. Vilka typer av fastigheter kommer att efterfrågas framöver? - Jag upplever att det har varit en extrem efterfrågan på handelsfastigheter på sista tiden och jag tror att det finns risk för viss överetablering inom området. Jag tror därför att moderna kontor i bra lägen och äldre kontorsfastigheter i attraktiva områden som konverteras till bostäder kommer att efterfrågas mer framöver. Även paketering till portföljer av små fastigheter i vad som traditionellt varit mindre attraktiva områden har börjat. Vad krävs för att nybyggnationen av kontorsfastigheter ska ta fart? Det har under lång tid varit relativt höga vakanser inom kontorsfastigheter, vilket givetvis har haft en återhållande effekt på nybyggnation inom detta område. När det nu finns tecken på att vakanserna sjunker, kan säkert nybyggnationen på sikt stimuleras. Hur ser framtiden ut för den svenska fastighetsmarknaden? Jag tror att framtiden för den svenska fastighetsmarknaden är fortsatt ljus. /Klas Wennström, delägare och Magnus Josefsson, jur.kand.