Motion 18 Motion 19 Motion 20 Motion 21. med utlåtanden

Motion 17 Motion 18 Motion 19 Motion 20 Motion 21 med utlåtanden 51

Motion 17 Gör ett förslag till ny bostadspolitik tillsammans med allmännyttan och bostadskooperationen Sverige växer med cirka 75.000 invånare per år och vi har en omflyttning på 30 000 40 000 personer per år. Cirka 110 000 människor mer behöver bostad varje år. Eftersom vi bor i genomsnitt 2 personer per bostad behövs därför 55 000 nya bostäder varje år. De senaste åren har det bara tillkommit cirka 25 000 bostäder per år, så vi har en ordentlig och växande bostadsbrist. De nya bostäderna är inte bara för få, de är också för dyra, det gäller alla upplåtelseformer. Och med ombyggnad och bostadsbrist ökar boendekostnaderna snabbt också i det befintliga beståndet. Idag klarar inte ens en medianinkomsttagare i Region Stockholm att hyra en äldre 2 rok för mindre än 25 procent av inkomsten. Men som bekant växer inte Sverige med bara rika. Det är tydligt att Sverige behöver mycket mer nya bostäder varje år av alla upplåtelseformer, men med boendekostnader som hushåll med genomsnittliga och låga inkomster har råd att bo i. En ny svensk bostadspolitik är förstås ett måste. Men vi behöver också aktörer som vi tror kan få nya förhållningssätt och bidra till rimliga nya bostäder och rimligare förhållanden i befintliga bostäder. Att tro att JM, Skanska, Peab, NCC och privatfastighetsägarna skulle bidra till rimligare förhållanden utan yttre tvång är knappast sannolikt. Däremot borde de kommunala bostadsbolagen och bostadskooperationen kunna (återigen) vara aktörer som tar ett samhälleligt ansvar och bidrar till att lösa situationen. Vi får ändå tro att det inom något år finns förutsättningar för en ny statlig bostadspolitik och som också innehåller krav på kommunerna. Föreslår förbundsstämman uppdrar till förbundsstyrelsen att ta upp en stark dialog med de kommunala bostadsbolagen och bostadskooperationen för att hitta gemensamma förhållningssätt för att bidra till en lösning av bostadsförsörjningsfrågan. Region Stockholm Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 17 Gör ett förslag till ny bostadspolitik tillsammans med allmännyttan och bostadskooperationen Sammanfattning Motionärerna föreslår förbundsstyrelsen att ta upp en stark dialog med de kommunala bostadsbolagen och bostadskooperationen för att hitta gemensamma förhållningssätt för att bidra till en lösning av bostadsförsörjningsfrågan. 52

Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att anse motionen besvarad Förbundsstyrelsens övervägande Förbundsstyrelsen delar motionärens uppfattning att det behövs en ny bostadspolitik för att bostäder ska byggas för hushåll med genomsnittliga och låga inkomster. Hyresgästföreningen har redan i dag en pågående dialog med SABO, Riksbyggen och HSB om bostadspolitiska frågor. Organisationerna har till stor del gemensamma förhållningssätt vad gäller hyresförhandlingssystemet, behovet av att förenkla byggreglerna och förbättra konkurrensen i byggsektorn, beskattning av bostäder, samt hur markpolitik och stadsplanering behöver utvecklas. Det finns givetvis skillnader i förhållningssätt som har sin grund i olika uppdrag och mål för respektive organisation. I frågor som rör avkastningsnivåer, vinstutdelningar, kalkylförutsättningar och finansieringslösningar skiljer sig organisationerna åt. Dialogen med enskilda allmännyttiga bostadsbolagen ser olika ut och hanteras vanligen av regionerna. Det kan konstateras att de kommunala bostadsbolagen har en viktig roll för bostadsbyggandet. Deras bidrag är till stor del beroende på hur ägaren väljer att formulera uppdraget i ägardirektiv och bolagsordning. Vissa bolag har tydliga direktiv att bygga bostäder, andra har alltför begränsad styrning. Ägarens förmåga att förstå och formulera uppdraget till det kommunala bostadsbolaget har stor betydelse för resultatet. Likväl är det motiverat att föra dialog med bostadsbolaget om hur de på bästa sätt kan fullgöra sitt uppdrag och bygga bostäder som motsvarar hyresgästernas förväntningar. Förbundsstyrelsen anser att den dialog som förs mellan bostadsorganisationerna är betydelsefull och att den kan utvecklas. Förbundsstyrelsen anser dock att dialogen om en ny bostadspolitik inte kan begränsas till de allmännyttiga bostadsbolagen och bostadskooperationen. Den behöver också föras med politiker och tjänstemän i regering, riksdag och kommuner, med forskare, myndigheter, byggföretag, opinionsbildare och organisationer. Den behöver inte minst föras inom Hyresgästföreningen. Genom en bred dialog med många olika aktörer kan vi förflytta bostadspolitiken mot en mer hyresgästvänlig politik. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen ska anses besvarad. 53

Motion 18 Utveckla en vision för den framtida hyresrätten Agenda 2016 i all ära, men så mycket till vision för den framtida hyresrätten är den inte. Många bostadsdebattörer som kommer fram i media kommer med den ena försämringen efter den andra när det gäller hyresrätten. Och vi står där lite småflata och försöker försvara oss och vårt. Eller så gör vi småhistorier om att det minsann kan vara trevligt i våra bostadsområden, historier som inte riktigt skapar någon entusiasm. Det är en dålig strategi att alltid ha försvarsställning, hyresgäströrelsen behöver ta initiativet och driva våra perspektiv på de politiska temana. Vi behöver en vision för den framtida hyresrätten. Det är dags för en mera långsiktig diskussion där olika alternativ för den framtida hyresrätten formuleras och prövas. Är det en annan allmännytta än den vi har idag? Är det allmännytta på danska eller holländska? Eller är det den rätt justa bostadsrätt som finns i Finland? Både vi och omvärlden behöver bostadsvisioner! Föreslår förbundsstämman beslutar att ge förbundsstyrelsen i uppdrag att sätta igång en diskussion i organisationen för att hitta vår långsiktiga vision för hyresrätten Region Stockholm Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 18 Utveckla en vision för den framtida hyresrätten Sammanfattning Motionen tar upp behovet av en vision för den framtida hyresrätten. Motionären föreslår att förbundsstyrelsen ges i uppdrag sätta igång en diskussion i organisationen för att hitta vår långsiktiga vision för hyresrätten. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att bifalla motionen Förbundsstyrelsens överväganden Förbundsstyrelsen delar motionärens uppfattning att Hyresgästföreningen behöver diskutera och ha visioner för den framtida hyresrätten. Det finns två viktiga utgångspunkter för att den diskussionen ska bli riktigt angelägen att föra. Dels måste den ta hänsyn till att det flesta av de bostäder vi ska bo 54

i, om låt säga 20 år, redan är byggda. Dels måste den ta hänsyn till att våra medlemmar/hyresgäster till lika delar bor i hyresrätter ägda av allmännyttiga kommunala bostadsförertag respektive hyresrätter ägda av privata fastighetsägare. Styrelsen vill poängtera detta eftersom motionärens exempel antyder en begränsning till det som ska byggas framöver och till organisationsformer för allmännytta eller kooperativ. Visionsarbetet måste enligt styrelsen omfatta alla hyresrätter, både de som är byggda och de som ska byggas. Trots detta påpekande är det naturligtvis viktigt att i visionsarbetet behandla de allmännyttiga bostadsföretagens uppdrag och särskilda roll att fylla på bostads- och hyresmarknaden. Under de kommande två åren, fram till stämman 2016, kommer det att bedrivas ett arbete med att ta fram Agenda 2022. Förbundsstyrelsen anser att det är lämpligt att integrera diskussionen om en långsiktig vision för hyresrätten i detta arbete. Mot bakgrund av ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen ska bifallas. 55

Motion 19 Prioritera kommunala bostadsbolag och kooperativ hyresrätt Under många år har det gjorts ansträngningar för att förmå privatägda bolag att bygga hyreslägenheter. Resultatet har blivit mycket begränsat. Ett litet fåtal privatägda hyresrätter har byggt i regionen det senaste decenniet. Alla är inte ens kvar som hyresrätt. Dessutom har dessa privatägda nya hyresbostäder blivit så dyra att endast en mycket liten del av befolkningen kan efterfråga dem. Dessutom den del av befolkningen som har mycket annat att välja på. Dessvärre har ansträngningarna att få fart på ett privat hyresbostadsbyggande fått många konsekvenser. Vi har fått presumtionshyresrätter och det har inte varit särskilt lyckat. Vi har fått höga hyror i de kommunala bolagens nyproduktion. Och vi har fått ett antal fall av ombyggnadshyressättning där hyrorna skenat iväg alldeles för högt med hänvisning till nyproduktionshyrorna. Dags att nu dra slutsatser. Dags att avskriva ambitionerna med privatägda nya hyresrätter. Dags att satsa helhjärtat på de kommunala bolagen som byggare av ny hyresrätt. Dags att satsa på att få en större nyproduktion av kooperativ hyresrätt. Föreslås att styrelsen får i uppdrag att verka för en prioritering av kommunala bostadsbolag och kooperativ hyresrätt för nyproduktion av hyresrätt. Hyresgästföreningarna på Norrmalm, Södermalm och Östermalm, ordförandena Beatrice Eriksson, Fredric Ericsson och Gunvor Åkerblom Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 19 Prioritera kommunala bostadsbolag och kooperativ hyresrätt Sammanfattning Motionärerna anser att privatägda bolag har byggt mycket få lägenheter. Dessutom är de som byggts så dyra att få människor kan klara hyresnivåerna. Motionärerna menar att Hyresgästföreningen i stället ska prioritera ökad nyproduktion i kommunala bostadsbolag och ökat byggande av kooperativa hyresrätter. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att avslå motionen 56

Förbundsstyrelsens övervägande Förbundsstyrelsen håller med motionärerna om att det byggts för få lägenheter. I många fall har de också blivit alldeles för dyra. Det finns dock privata hyresvärdar som visat att det går att bygga hyresrätter med bruksvärdeshyror. Förbundsstyrelsen vill inte stänga några dörrar i vårt arbete för att öka nyproduktionen av hyresrätter. Det behövs såväl privata som allmännyttiga bostadsföretag för att täcka behoven av nya hyresrätter. I den mån det finns förutsättningar för kooperativa hyresrätter utgör även dessa värdefulla tillskott. I Hyresgästföreningens bostadspolitiska program och i vår opinionsbildning lyfter vi fram det kommunala ansvaret och de kommunala bostadsbolagens roll. Vi argumenterar också för bättre ekonomiska villkor för hyresrätten. Syftet är att både allmännyttiga och privata fastighetsägare ska kunna bygga hyresrätter med bruksvärdeshyror. Hyresgästföreningen har förslag om statliga investeringsstimulanser för att öka byggandet. Sådana stöd behöver givetvis förenas med begränsningar för hyresnivåer. Syftet är att skapa ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätter med rimliga hyror oavsett om det är en privat eller kommunal aktör som bygger. Dessutom kräver nuvarande EU-rätt att sådana stimulanser omfattar både allmännyttiga och privata aktörer för att inte definieras som statsstöd. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen ska avslås. 57

Motion 20 Motion till Hyresgästföreningens förbundsstämma 2014 om höga byggkostnader I debatter och diskussioner om bristen på hyreslägenheter påstås ibland att byggkostnaderna är mycket högre i Sverige jämfört med övriga länder i Europa. Då måste man fråga sej, vad beror det på? Är konkurrensen för dålig? Beror det på kartellbildning? Tjänar de «för mycket» i byggbranschen? Tjänar Byggföretagen «för mycket»? Är materialkostnaderna för höga? Är kommunernas krav och taxor för höga? Är initialkostnaderna (ritningar, tillstånd, konsulter m.m.) för höga? Eller är det en sammanblandning av alltihop som är orsak? Många frågor och svårt att få ett klart svar. Det kanske finns ett antal känsliga och ömma tår att trampa på om man börjar leta efter orsakerna. Vi tycker att det är dags att ta reda på om och varför byggkostnaderna är högre i Sverige än i andra länder. Vi förslår att förbundet tillsätter en utredning som får i uppdrag att göra en total genomlysning av byggmarknaden med mål att hitta orsakerna till de höga byggkostnaderna, att i det arbetet få med och ta hjälp av bostadsbolag, berörda myndigheter, utbildningar som sysslar med dessa frågor m.fl., att föreningen antar motionen som sin egen och skickar den till regionen för behandling. att regionen antar motionen som sin egen och skickar den till förbundsstämman, samt att motionen bifalls i alla led. Skövde den 26 januari 2014. Styrelsen LH-Berget, Skövde Ulf Johansson Ordförande Utdrag ur protokoll från regionstyrelsens möte 28 februari 2014: 125 Motion från LH Berget AU föreslår att regionstyrelsen ställer sig bakom de två första att-satserna samt att de övriga 58

att-satserna anses besvarade. Regionstyrelsen beslutade enl AU:s förslag Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 20 Motion till Hyresgästföreningens förbundsstämma 2014 om höga byggkostnader Sammanfattning Motionärerna föreslår förbundsstyrelsen att tillsätta en utredning med uppdrag att göra en total genomlysning av byggmarknaden med mål att hitta orsakerna till de höga byggkostnaderna. De föreslår att utredningen ska göras med hjälp av bostadsbolag, berörda myndigheter och utbildningar som sysslar med byggkostnadsfrågor. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att anse motionen besvarad Förbundsstyrelsens övervägande Förbundsstyrelsen håller med motionären om att byggkostnaderna är alldeles för höga. I jämförelse med andra länder i Europa har Sverige, Norge och Schweiz högst byggkostnader. Det behöver byggas fler hyresrätter med rimliga hyror. Förutsättningarna för att göra detta bestäms av en mängd faktorer såsom mark- och planförutsättningar, exploateringskostnader, byggregler, byggkonkurrens, beställarkompetens, beskattning och finansieringsvillkor. Hyresgästföreningen brukar sammanfatta byggkostnader och förvaltningskostnader i nedanstående bild. 59

Orsakerna till de höga byggkostnaderna är väl kartlagda efter många utredningar och relativt omfattande forskning. De senaste åren har planprocessen, överklaganden, beskattning, markprissättning och byggregler utretts i statliga utredningar. Tidigare har staten utrett produktivitetsutvecklingen inom byggsektorn, bristande konkurrens och strukturella problem i byggmaterialindustrin. Det finns forskning om byggfel och bristande logistik på byggarbetsplatser, industrialiserade byggprocesser och mindre byggföretags kostnader. Sammantaget finns det samstämmighet om problembilden, men inte om lösningarna. Hyresgästföreningen behöver fortsätta arbetet med att problematisera effekterna av ett alltför lågt bostadsbyggande, för höga byggkostnader och för höga hyresnivåer. Den stora utmaningen ligger i att göra förändringar som leder till sänkta byggkostnader. De förändringar som utretts kring planprocesser och överklaganden kan ge viss effekt, liksom begränsningarna av detaljerade byggregler som ställs upp av kommuner. De strukturella problemen som finns inom byggsektorn behöver förändras så att dagens oligopol, det vill säga situationen att marknaden domineras av endast ett fåtal aktörer, bryts och mindre byggföretag kan konkurrera med de större. Produktivitetsutvecklingen behöver öka och industrialiserade byggprocesser behöver utvecklas. Beställare av nyproduktion av hyresrätter har en viktig roll när det gäller att hålla nere byggkostnaderna. SABO har visat att det går att pressa produktionskostnaderna i sitt Kombohus, som är ett standardhus som ramupphandlats. Genom hög beställarkompetens och tydligt fokus på byggkostnaderna har SABO lyckats pressa ned hyresnivåerna. Ett liknande initiativ är Ikeas och Skanskas koncept BoKlok. Vi behöver förmedla våra förslag till lösningar, såsom investeringsstimulanser, ökad planberedskap och politiskt formulerade målsättningar om att bygga för breda inkomstgrupper. Ansvaret för detta vilar på hela organisationen. Lokalt behöver vi påtala att mer mark behöver planläggas och förberedas för bostadsbyggande, infrastruktur behöver byggas ut och politiker behöver ta beslut om mål för ökat bostadsbyggande. Nationellt behöver vi fortsätta vårt arbete med att förbättra villkoren för bostadsbyggandet genom dialog med regerings- och riksdagspolitiker, myndigheter och andra organisationer. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen ska anses besvarad. 60

Motion 21 Om lagstiftning (SGEI) och möjligheter till återinförande av statliga subventioner till bostadsbyggande Hyresgäströrelsen har under de senaste åren haft en mycket välfungerande kampanj mot bristen på rättvisa mellan de olika upplåtelseformerna. Rättvisa uppnås genom att andra får mindre t.ex genom att ränteavdragen för bostadsrätter och villor minskas. Men rättvisa kan också uppnås genom att man återinför subventioner för flerfamiljshusen och då framför allt för allmännyttan. Finansiering finns bl.a. genom slopat 5:e jobbskatteavdrag. Ett argument mot bostadssubventioner är att EU regelsystem omöjliggör detta förutom för en mycket snäv sektor av social housing. Går man in och fördjupar sig i hur EU använder begreppet social housing så kan man se att EU använder det betydligt vidare än för de förslummade bostadshus som vi ofta förknippar begreppet med. Subventioner används för att minska hyrorna för familjer, ungdomar och äldre. Danmark använder subventioner för att minska nybyggnadshyrorna i Köpenhamn. Den lagstiftning, som rätten till subventioner utgår från, heter Services of general economic interest (SGEI) och används också för att subventionera hamnar, skärgårdstrafik och flygplatser. Sverige intar en särställning genom att knappast alls utnyttja möjligheten och då enbart för enstaka lokala flygplatser och den svenska rapporten för åren 2009 2011 består till största delen av skryt om hur fantastisk den svenska upphandlingslagstiftningen är och att det därför inte behövs några subventioner. Det är lite märkligt att inte ens hyresgäströrelsen i Sverige tagit upp denna undantagsmöjlighet som finns i EU-lagstiftningen. Vi torde väl ändå ha rätt bra internationella kontakter. Vi vill därför föreslå att vi gör en satsning på att lära oss SGEI och dess användningsområden att vi i vårt kampanjande tar in möjligheten till undantag från konkurrensreglerna i EU-lagstiftningen och därmed möjligheterna att återinföra statliga subventioner till bostadsbyggande. Region Stockholm Förbundsstyrelsens utlåtande över motion nr 21 Om lagstiftning (SGEI) och möjligheter till återinförande av statliga subventioner till bostadsbyggande Sammanfattning Motionären anför att det är märkligt att hyresgäströrelsen i Sverige inte har tagit upp undantagsmöjligheten i EU-lagstiftningen om SGEI (Services of General Economic Interest, eller Tjänster av allmänt ekonomiskt intresse ). Motionären yrkar att Hyresgästföreningen gör en satsning på att 61

lära sig SGEI och dess användningsområden, och att föreningen i kampanjande tar in möjligheten till undantag från konkurrensreglerna i EU-lagstiftningen och därmed möjligheterna att återinföra statliga subventioner till bostadsbyggande. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att anse motionen besvarad Förbundsstyrelsens överväganden Förbundsstyrelsen delar motionärens uppfattning att det är angeläget att öka kunskaperna om innehållet i EU-rätten, bland annat reglerna om SGEI eller Tjänster av allmänt ekonomsikt intresse. Förbundet har upprepade gånger och i olika sammanhang påtalat att EU:s regler gör det möjligt för Sverige att definiera bostadsförsörjning som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse, och därmed möjliggöra subventioner till bostadssektorn. Bland annat har förbundet i remissvaren till både utredningen EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) och departementspromemorian Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Ds 2009:60) ifrågasatt utredningarnas slutsatser att EU-rätten inte lämnar utrymme för stat och kommun att finansiera bostadsverksamhet enligt reglerna om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Bland annat anförde föreningen följande i remissvaret till Ds 2009:60: Föreningen kan inte undgå att konstatera att det från departementets sida tydligen finns en syn på att EU-rätten och EU:s institutioner och domstolar uppställer ovillkorliga krav på liberalisering av marknader och att medlemsstaternas lagstiftande församlingar i princip saknar makt och inflytande att genom lag reglera en nationell marknad. Föreningen ifrågasätter denna syn och menar att EU-institutionerna och EG-domstolen uppvisar stor respekt för de demokratiskt fattade besluten i de olika medlemsstaterna. Detta manifesterades inte minst genom den i promemorian refererade BUPA-domen. Det kan i detta sammanhang vidare noteras att både professor Leigh Hancher och professor Piet Jan Slot i rättsutlåtanden givna i samband med utredningen om allmännyttans villkor [ ] påpekade att medlemsstaterna hade ett mycket stort utrymme att efter eget huvud bestämma och definiera vad som ska betraktas som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. En förutsättning för att med framgång inom EU hävda att bostadsförsörjningen eller delar av bostadshyresmarknaden utgör en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse är dock att det finns en politisk vilja och uppslutning kring frågan. Den politiska viljan saknas tydligt i detta fall. Förbundet har således drivit och kommer också i framtiden att i olika sammanhang informera om innehållet i dessa regler och driva frågan att Sverige ska definiera bostadsförsörjning som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse och därmed möjliggöra finansiering av bland annat kommunal bostadsverksamhet. Med hänvisning till det ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen ska anses besvarad. 62