Miljö- och stadsbyggnadsförvaltningen Sara Kopparberg, Ansvarig planarkitekt PLANBESKRIVNING TILLHÖRANDE DETALJPLAN FÖR Kv. Pigghajen och Gäddan (Fd. Område vid Siklöjevägen) Gäddan 13 samt del av Gäddan S:2, Bävern 2, Bollmora 2:1 och Gimmersta 1:1 Inom Tyresö kommun, Stockholms län. +
PLANBESKRIVNING 2(10) HANDLINGAR SYFTE OCH HUVUDDRAG Bakgrund Till detta förslag till detaljplan hör en plankarta i skala 1:1000 med planbestämmelser, en genomförandebeskrivning, en fastighetsförteckning, en bullerutredning, en miljöredovisning med riksinventering samt denna beskrivning med bilagor. HSB Produktion äger fastigheten Gäddan 13 (se bilden till vänster) vid Siklöjevägen 8 10 i Bollmora. På fastigheten låg under 1960- talet en betongelementfabrik som användes under Bollmoras uppbyggnad, men idag är fastigheten helt obebyggd. Enligt gällande detaljplan får området nyttjas för kontor och småindustri, men någon sådan har aldrig etablerats. I samband med att HSB Produktion inkom till kommunen med ett förslag för ny bostadsbebyggelse på fastigheten, fick Miljö- och stadsbyggnadsförvaltningen i uppdrag av kommunstyrelsens planberedning att förutsättningslöst utreda markanvändningen på båda sidor om Siklöjevägen. HSB gav tre arkitektkontor i uppdrag att ta fram idéskisser som visar hur hela området runt Siklöjevägen kunde utvecklas med plats för såväl bostäder, verksamhetslokaler och parkeringar. I samråd med tjänstemän och politiker bestämdes att arkitektkontoret Brunnberg & Forsheds förslag var det man ville gå vidare med. Miljö- och stadsbyggandsförvaltningen fick därför i uppdrag 2002-08-27 att upprätta en ny detaljplan för området med arkitektförslaget som utgångspunkt. Planarbetet sker med normalt förfarande. En detaljplan är ett juridiskt dokument som bestämmer hur marken får användas. Processen att ta fram en detaljplan är reglerad i Plan- och bygglagen. Inför utställningsskedet har bostadshusen omdisponerats för att klara bullerkraven. Husen söder om Siklöjevägen har höjts från två till fyra våningar. Rackethallen ingår nu också i planområdet och har fått en utökad byggrätt mot Tyresövägen. Syfte PLANDATA Lägesbestämning Areal Detaljplanens syfte är att utreda möjligheterna uppföra 9 stycken nya flerbostadshus i 4 våningar med totalt ca 150 lägenheter med tillhörande parkeringar och garage inom planområdet. En ny tillfart till Tyresövägen med en cirkulationsplats, en utökad byggrätt för Tyresö rackethall samt en tomt för verksamheter och handel ingår också i förslaget. De nya bostadshusen och cirkulationsplatsen ska tillsammans bidra till att skapa en ny entré till Tyresös centrala och östra delar. Området runt Siklöjevägen ligger i den norra utkanten av Bollmora, strax söder om Tyresövägen, i kommunens nordvästra del. Planområdet är ca 47 000 kvm.
PLANBESKRIVNING 3(10) Markägoförhållanden TIDIGARE STÄLLNINGS- TAGANDEN Riksintressen Översiktliga planer Gällande planer Bollmora 2:1 och Gimmersta 1:1 ägs av Tyresö kommun. Gäddan 13 ägs av HSB Bostad AB. Gäddan S:2 ägs av HSB:s BRF Laken i Tyresö. Bävern 2 ägs av Bertlin & Co i Handen AB. Planområdet berörs inte av några riksintressen. Området är utpekat som bostads- respektive naturområde i kommunens översiktsplan från 1998. Området innehåller inga ekologiskt känsliga miljöer eller mark med särskilda naturvärden. Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Om man vid grävning eller annat arbete skulle påträffa fornlämningar som ej tidigare varit kända, föreligger anmälningsplikt enligt fornminneslagen. För Gäddan 13 gäller idag detaljplanen för Kv. Laxtrappan från 1989 som föreskriver kontor och småindustri i två till tre våningar. För Bollmora 2:1 och Gimmersta 1:1 och gäller dels stadsplan för Bollmora 2:1, Kv. Gösen, Gäddan m. fl. från 1964 som föreskriver parkmark och gata, dels detaljplan för Kv. Laxtrappan från 1989 som föreskriver idrottsändamål. För Gäddan S:2 gäller stadsplan för Bollmora 2:1, Kv. Siken m. fl. från 1973 som föreskriver garageändamål. För Bävern 2 gäller detaljplan för Golfbana på Fnysken från 1998 som föreskriver golfändamål. Planprogram Behovsbedömning Planarbetet inleddes med att förvaltningen sammankallade berörda bostadsrättsföreningar i området för att diskutera om det var möjligt att omlokalisera och effektivisera garage och parkeringsplatser runt Siklöjevägen för att rymma ny bebyggelse samtidigt som befintliga bostadsrättsföreningar i området får en acceptabel kompensation för den mark som behöver tas i anspråk. Ett detaljplaneprogram skickades därefter ut till samtliga berörda under tiden 7 april till och med 3 maj 2004. En sammanfattning av inkomna yttranden med kommentarer finns i en särskild programsamrådsredogörelse. Brf. Siken och Brf. Gäddan meddelade under programsamrådet att de inte vill att deras mark ska beröras av planförslaget. Det är därför bara Brf. Lakens mark som ingår i planområdet. Arbetet med detaljplanen påbörjades före den 21 juli 2004 och beräknas avslutas före den 21 juli 2006. Planförslaget berörs därmed inte av den nya förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-förordningen SFS 2005:356). Planens miljökonsekvenser finns ändå redovisade i en miljöredovisning med en översiktlig riksinventering som biläggs planhandlingarna.
PLANBESKRIVNING 4(10) FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Nulägesbeskrivning och planförslag Planområdet är beläget i norra Bollmora och begränsas av Tyresövägen i norr och bebyggelsen runt Sikvägen i söder. Väster om planområdet, längs Siklöjevägen, ligger en Mc Donald s restaurang och en OKQ8-station. En bit öster om området ligger verksamhetsområdet Petterboda. Norr om Tyresövägen ligger Tyresös Golfbana och ett mindre industriområde längs Bäverbäcksvägen. Idag upplevs landskapet runt Tyresövägen som relativt öppet och 8- våningsbebyggelsen längs Siklöjevägen bildar en tydlig gräns för den högre centrumbebyggelsen i Bollmora (se bild till vänster). Parkerings- och garageytorna norr om bebyggelsen uppfattas som områdets baksida vilket förstärks av de stora asfaltsytorna och husens skala. (Se även flygfoto nedan). Den nya detaljplanen föreslås göra det möjligt att uppföra 9 stycken nya flerbostadshus i 4 våningar med totalt ca 150 lägenheter inom planområdet (Se illustration sist i beskrivningen). Sex av husen kommer att förläggas i en solfjädersform på naturmarken inom Bollmora 2:1 norr om Siklöjevägen. De resterande tre husen placeras söder om vägen på Gäddan 13. I västra delen av planområdet föreslås en verksamhets- och handelstomt som också, vid behov, kan användas för infartsparkering. Rackethallen i den östra delen av planområdet får en utökad byggrätt för att möjliggöra en framtida utbyggand av hallen i souterräng mot Tyresövägen.
PLANBESKRIVNING 5(10) Rackethallen i den östra delen av planområdet för en utökad byggrätt mot Tyresövägen som möjliggör en utbyggnad av hallen i souterräng. Gator och trafik Inför planens samrådsskede upprättades en trafikanalys av Carl Bro för att utreda vilka konsekvenser en utbyggnad av bostäder runt Siklöjevägen skulle få för trafiken i området och vilka gångoch cykelstråk som kan behövas. Tyresövägen har, enligt en trafikmätning från 1999, ett trafikflöde på ca 15 800 fordon per dygn, varav 7% uppskattas bestå av tunga fordon. Tyresövägen möter Bollmoravägen i en ljusreglerad korsning, där också vägen ändrar karaktär från motorväg till huvudgata. Bollmoravägen har ett trafikflöde på 14 000 bilar per dygn. Trafiken uppskattas även här att bestå av ca 7% tunga fordon. Till följd av utbyggnaden av Östra Tyresö bedöms trafiken uppgå till 24 000 fordon på Tyresövägen år 2015. (Se även vidare i miljöredovisningen). Tyresövägen har fram till korsningen med Bollmoravägen fortfarande karaktären av en större motorled och verksamheterna runt vägen förstärker det intrycket. Eftersom det sker en stor expansion i de östra delarna av Tyresö, blir området runt korsningen mellan Bollmoravägen och Tyresövägen en viktig kommunentré till dessa delar. Siklöjevägen är en lokalgatan med ca 6 000 fordon per vardagsdygn. Tillfart till bensinstationen, Mc Donalds, parkeringarna och rackethallen kan idag bara ske via Siklöjevägen. Korsningen mellan Siklöjevägen och Bollmoravägen är mycket besvärlig ur trafiksäkerhets- och framkomlighetssynpunkt, speciellt i rusningstrafik. Trafikanalysen visar att framkomligheten kan förbättras genom att utfart öppnas mellan Siklöjevägen och Tyresövägen. Planförslaget innehåller därför ett förslag till en ny dubbelfilig cirkulationsplats på Tyresövägen i korsningen med en ny utfart i Siklöjevägens förlängning. Siklöjevägens början från väster samt korsningen mellan Siklöjevägen och Bollmoravägen.
PLANBESKRIVNING 6(10) Parkering Siklöjevägen föreslås få en ny karaktär av bostadsgata med trädplanteringar och kantstensparkering. Även vägens sträckning genom området kommer att ändras för att ge så mycket markyta som möjligt där sol- och bullerförhållandena är bäst för bostadsbebyggelse. Omdragningen av vägen inkräktar delvis på Brf. Laken garage- och parkeringsområde inom Gäddan s:2. Totalt försvinner 8 parkeringsplatser och 3 garageplatser som ersätts inom Gäddan 13 strax öster om Lakens befintliga område (se vidare i genomförandebeskrivningen). Totalt planeras 171 parkeringsplatser inom området, vilket motsvarar en parkeringsnorm på drygt en plats per lägenhet. Parkeringsplatserna är uppdelade mellan garageplatser under husen, friliggande garage, öppna platser och gatuparkering. Utformning och landskapsbild En viktigt utgångspunkt för planarbetet har varit att området ska få tydligare karaktär av entré till Tyresös centrala delar genom husgruppering och medveten gestaltning av grönytor, vägmark och rondeller. Husen har placerats i solfjäderform som öppnar sig mot Tyresövägen. Garage- och parkeringsytor har splittrats upp för att ge området ett luftigt intryck. Husens fasader ska vara putsade och får ett formspråk som väl harmonierar med befintlig bebyggelse runt Sikvägen, samtidigt som de blir ett modernt tillskott i området. (Se även illustrationer sist i beskrivningen). Sammanfattning av miljökonsekvenser Risker Structor Miljöbyrån AB har i samarbete med kommunen tagit fram en miljöredovisning för att bedöma planförslagets konsekvenser. De miljö- och hälsoaspekter som har bedömts vara viktigast att belysa i planarbetet är markföroreningar, buller och risker. Sammanfattningsvis bedöms den planerade markanvändningen inte innebära några betydande konsekvenser för miljö, hälsa eller hushållning med naturresurser. Inga betydande risker har identifierats i området. De transporter med farligt gods som sker på Tyresövägen är relativt begränsade och är av sådan art att spridning och konsekvenser blir begränsade vi en eventuell olycka. Avloppspumpstationen i planområdets västra del är belägen på ca 45 meters avstånd från den planerade bostadsbebyggelsen, varför luktreducerande åtgärder kan krävas. Det rekommenderade skyddsavståndet mellan en bensinstation och övrig bebyggelse är ca 100 meter. I första hand ska avståndet mätas från de riskobjekt som pumpar, bensincisterner, lossningsplatser för tankfordon mm som finns på fastigheten. I detta fall är samtliga riskobjekt belägna väster om bensinstationen, på motsatt sida från den planerade bebyggelsen, vilket även innebär att
PLANBESKRIVNING 7(10) OKQ8-byggnaden i sig utgör ett skydd. Därmed uppnås ett minimiavstånd av 100 meter mellan riskobjekten och bebyggelsen på handels- och industritomten. Bebyggelsen bör utformas så att utrymningsvägar, personintensiva utrymmen och entréer vänds från bensinstationen. Buller Enligt den bullerutredning som har tagits fram av Ramböll Akustik kommer planområdet att utsättas från buller både från Tyresövägen och Siklöjevägen. I samband med infrastrukturpropositionen 1996/97:53 fastställde riksdagen riktvärden för buller. I centrala lägen eller lägen med bra kollektivtrafik, som exempelvis området runt Siklöjevägen, kan avsteg från dessa riktvärden göras. Ekvivalentnivån ska dock vara högst 55 db(a) utanför minst hälften av boningsrummen i varje lägenhet. Dessutom ställs det krav på ljudnivåerna på uteplats/ lekplats samt inne i lägenheterna. Bebyggelsen i planförslaget uppfyller Länsstyrelsens krav för avstegsfall B för samtliga hus om balkongerna delvis är glasade i sidled, helt glasade i höjdled och utrustas med absorbenter i taket. För att uppfylla ljudkraven inomhus krävs dessutom att yttervägg, fönster och ev. uteluftsdon mot Siklöjevägen får en mycket god ljudisolering. (Se även vidare i bilagd bullerredovisning). Markföroreningar Geotekniska förhållanden Gäddan 13 finns med i Länsstyrelsens rapport över förorenade områden i Tyresö kommun. Under 1960-talet tillverkades betongelement på fastigheten som användes vid uppbyggnaden av Bollmora. Efter nedläggningen av fabriken användes byggnaden av kommunens tekniska kontor. Eftersom de tidigare verksamheterna kan ha gett upphov till markföroreningar har en översiktlig markmiljöundersökning med provtagning och analys av markprover och grundvatten genomförts inom fastigheten. De föroreningar som påträffades vid provtagningen är av sådan art att de inte begränsar genomförandet av planen. Däremot ska särskild hänsyn tas vid hantering av massor och eventuell bortpumpning av grundvatten under byggskedet. (Se vidare i miljöredovisningen). Någon geoteknisk undersökning av planområdet är inte genomförd, men grundförhållandena bedöms vara goda. En markradonundersökning ska ske inför bygglovsskedet. Resultatet ska redovisas för Miljö- och byggnadsnämnden. Service Planområdet ligger ca. 350 meter från Tyresö centrum som har ett rikt utbud av kommunal och kommersiell service.
PLANBESKRIVNING 8(10) Kollektivtrafik och cykelvägar Siklöjevägen kommer att förses med separat gång- och cykelbana genom planområdet. Närmaste busshållplats ligger på Tyresövägen, precis i anslutning till planområdet. Den gångväg som idag förbinder Siklöjevägen med Tyresövägen kommer att dras om något för att anpassas för den nya bebyggelsen och planläggs som parkmark. Den nya cirkulationsplatsen, som ligger i anslutning till busshållsplatsen, kommer att förses med övergångsställen och ev. farthinder för att underlätta för gångtrafikanter att korsa vägen. Lek och rekreation TEKNISK SERVICE Energi Vatten och avlopp Tack vare områdets centrala läge är tillgången stor till fritidsanläggningar. Inom gångavstånd finns en rackethall, en golfbana, en simhall, en ridskola samt Tyresö centrums IP. För rekreation finns både Alby naturreservat och Erstavik i områdets närhet. Mindre lekplatser ska anläggas bullerskyddat på gårdarna mellan husen. Området ska anslutas till fjärrvärmenätet eller till en lokal bergvärmepump. Bebyggelsen inom planområdet ska anslutas till det kommunala vatten- och avloppssystemet. Befintliga ledningar i området ska dras om och förläggas i den nya vägsträckningen. Dagvattnet från området leds till våtmarksanläggningen Kolardammen strax söder om Fårdala gård där det renas innan det når Albysjön. För att minimera föroreningar i dagvattnet bör byggnadsmaterial med tungmetaller undvikas. Takvattnet ska, om möjligt, omhändertas lokalt på fastigheten. Taken på förråd, sophus och garage ska täckas med vegetation, exempelvis Sedum. Dagvattenbrunnarna på parkerigsytorna ska förses med oljeavskiljare för att förhindra att föroreningar sprids. I anslutning till den nya förlängningen av Siklöjevägen ligger idag en pumpstation som försörjer ett fåtal fastigheter norr om Tyresövägen. Tidvis kan dålig lukt uppstå runt stationen, varför luktreducerande åtgärder kommer att bli nödvändiga. Avfall Hus för hushållssopor ska uppföras inom området med möjlighet till sortering och kompostering av avfall. Sophusen ska placeras så att de lätt nås från gatan.
PLANBESKRIVNING 9(10) ADMINISTRATIVA FRÅGOR Planläggningen sker i Tyresö kommuns regi. I en särskild genomförandebeskrivning behandlas bland annat frågor om tidplan och planekonomi. För allmän platsmark och u-områden börjar genomförandetiden att gälla direkt från det att detaljplanen har vunnit laga kraft och gäller sedan i 5 år. För kvartersmarken börjar genomförandetiden att gälla 1 år efter det att planen har vunnit laga kraft och gäller sedan i 5 år. Bygglov kan medges i förtid som mindre avvikelse om vatten, avlopp och gator blir utbyggda innan genomförandetiden trätt i kraft. Peter Hellsten Stadsbyggnadschef Sara Kopparberg Ansvarig planarkitekt
PLANBESKRIVNING 10(10) Vad är en detaljplan och hur går det till? En detaljplan är ett juridiskt dokument som bestämmer hur marken får användas. Processen att ta fram en detaljplan är reglerad i plan- och bygglagen. 1. Program Först ska ett program göras där utgångspunkter och mål för planen anges. Programmet skickas på remiss till fastighetsägarna, myndigheter, föreningar och övriga berörda. 2. Samråd Kommunen tar fram ett samrådsförslag med programmet som underlag. Samrådshandlingarna skickas på remiss till berörda. I handlingarna beskrivs vad planen är tänkt att innehålla. Inom angiven tid finns möjlighet att yttra sig och tala om hur man som fastighetsägare eller övrig berörd anser att planen ska utformas. Efter att samrådet avslutats görs en samrådsredogörelse där samtliga yttranden besvaras. 3. Utställning Kommunen gör en bearbetning av planen efter synpunkter och annat som kommit fram och planen tas upp i kommunstyrelsen för beslut om utställning. Därefter skickas den till berörda fastighetsägare med flera. Nu finns ytterligare ett tillfälle att yttra sig över planen. Även efter utställningen görs en sammanställning av inkomna yttranden med svar från kommunen. Efter utställningen kan smärre justeringar av planen göras. 4. Antagande och genomförande Kommunstyrelsen och sedan kommunfullmäktige ska nu i tur och ordning anta planen. Det finns möjlighet för den som fortfarande är missnöjd att överklaga planen till länsstyrelsen och i sista hand till regeringen. 5. Laga kraft Om inga överklaganden kommer in vinner detaljplanen laga kraft efter 3 veckor eller när Länsstyrelsen eller Regeringen avgjort ärendet. Först när planen vinner laga kraft kan bygglov behandlas och beviljas.