Å RSREDOVISNING 2005 VASALLEN FÖRÄDLAR UNIKA FASTIGHETER TILL KREATIVA MILJÖER

Å RSREDOVISNING 2005 VASALLEN FÖRÄDLAR UNIKA FASTIGHETER TILL KREATIVA MILJÖER

Innehåll VD-kommentar 2 Kommentar tillträdande VD 4 KONCERNEN Affärsidé, vision, mål och strategi 6 Vasallens processer 8 Vasallens processer i praktiken 10 Marknad 12 Kunder 14 Fastighetsbestånd 16 Miljö 22 Medarbetare 24 FINANSIELL ÖVERSIKT Finansiering 28 Risk och känslighetsanalys 30 Åttaårsöversikt 32 Resultaträkningar 34 Balansräkningar 36 Eget kapital 39 Kassaflödesanalyser 40 Noter 41 Revisionsberättelse 53 DOTTERBOLAG OCH ORTER Vasallens dotterbolag och fastighetsbestånd 55 Mål och utfall 56 Ekonomisk översikt 58 Orts-/dotterbolagsbeskrivningar 60 KONCERNEN Bolagsstyrning 85 Styrelse 87 Revisorer 88 Koncernledning 89 Dotterbolagschefer 90 Styrelsens rapport om internkontroll 91 Adresser 92 Rapporttillfällen och definitioner 93 Styrelsen och verkställande direktören för Vasallen AB (publ), org. nr. 556475-4793, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2005. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 6 52 exklusive resultaträkningar, balansräkningar, eget kapital, kassaflödesanalyser och noter samt sidorna 55 90.

Huvudkontor Kiruna Fastighetsbestånd Sålda fastighetsbestånd Boden Östersund Sollefteå Härnösand Uddevalla Falun Kristinehamn Örebro Strängnäs Vaxholm Uddevalla Linköping Tullinge Södertälje NETTOOMSÄTTNING, MKR 500 400 Borås Fårösund Visby 300 200 100 0 2003 1) 2004 2005 1) Omsättningen 2003 är i enlighet med svenska redovisningsregler. Ängelholm Karlskrona Kristianstad Ystad

Kort om Vasallen Vasallen AB är ett statligt bolag med uppdrag att omvandla och utveckla nedlagda regementen och andra försvarsfastigheter till attraktiva och levande stadsdelar med ny verksamhet. När uppdraget är utfört och områdena har fått nytt liv säljs fastigheterna på kommersiella villkor. Historik Vasallen AB bildades 1 september 1997. Sedan starten har bolaget förvärvat 24 försvarsanläggningar på 19 orter. Av dessa är elva anläggningar nu omvandlade och sålda. Vasallens sammanlagda investeringar i fastigheterna uppgår hittills till 2,6 miljarder kronor. Organisation I dag utvecklar Vasallen fastigheter på 14 orter: Kiruna, Boden, Östersund, Sollefteå, Falun, Kristinehamn, Strängnäs, Vaxholm, Södertälje, Linköping, Visby, Borås, Ängelholm och Karlskrona. Huvudkontoret ligger i Örebro. Vasallen har en liten, kundnära utvecklings- och förvaltningsorganisation på varje ort. På huvudkontoret finns tekniska stödresurser samt administrativa förvaltningsresurser. Vasallen har 73 anställda. Fastigheter Vasallens totala fastighetsbestånd omfattar cirka 740 000 kvm lokalarea. En typisk anläggning omfattar cirka 55 000 kvm lokalarea fördelat på flera olika lokaltyper, till exempel kontor och utbildning, verkstad och lättare industri samt förråd och lager. Affärsidé Vasallen ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att kundorienterat utveckla och förädla försvarsrelaterade fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt på en kommersiell marknad. Vision Vasallen är det ledande företaget med inriktning på marknadsorienterad förädling av fastigheter. Med kompetens och innovationskraft skapar Vasallen nya levande stadsdelar. Vår starka position har vi uppnått genom målmedvetna dialoger med hyresgäster och samarbetspartners samt investerare som söker attraktiva fastigheter med låg risk. Arbetsklimatet inom Vasallen kännetecknas av engagemang, förtroende, delaktighet och lojalitet. Här tillåts medarbetare att växa och utveckla kompetenser som säkerställer framtida framgångar. INVESTERINGAR, MKR FÖRSÄLJNINGAR, MKR 250 200 150 100 50 0 2003 2004 2005 1) 1) Varav förvärv 185 Mkr. De senaste åren har en minskad uthyrning medfört att investeringarna i beståndet sjunkit men en vändning noterades under det sista halvåret 2005. 2 000 1 600 1 200 800 400 0 2003 2004 Diagrammet visar fastigheternas sammanlagda försäljningsvärde. Försäljningsaktiviteterna fortsatte i mindre omfattning under 2005 då resterande anläggningar med hög förädlingsgrad avyttrades. 2005

2005 i korthet Nettoomsättningen minskade till 369 (374) Mkr Rörelseresultatet uppgick till 48 (45) Mkr medan resultatet efter skatt uppgick till 73 (96) Mkr. I resultatet ingår värdeförändringar i fastighetsbeståndet med 67 ( 23) Mkr Investeringarna ökade till 242 (163) Mkr varav förvärv av fastigheter uppgick till 185 ( ) Mkr Bolags- och fastighetsförsäljningar genomfördes under året till ett värde av 461 (1 693) Mkr Marknadsvärdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 870 (989) Mkr Prognosen är att resultatet efter skatt för 2006 kommer att uppgå till cirka 30 Mkr exklusive värdeförändringar i fastighetsbeståndet I årsredovisningen har tidigare redovisningsprinciper justerats vilket medfört att delar av resultatet i avgiven bokslutskommuniké 2005 har omfördelats till tidigare år. EKONOMISKA DATA Mkr 2005 2004 Förändring, % Nettoomsättning 369 374 1 Resultat före skatt 78 49 59 Resultat efter skatt 73 96 24 Vinst per aktie, kr 730 960 24 Utdelning 76 1) 96 21 Årets kassaflöde 118 264 Kassaflöde från investeringsverksamheten 169 693 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 870 2) 989 12 Soliditet, % 88 86 2 Uthyrningsgrad, % 73 47 55 1) Föreslagen utdelning. 2) Varav anläggningstillgångar som innehas för försäljning: 230 Mkr. VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005 1

VD-kommentar 2005 ett år präglat av förvärv och försäljning Vasallens åttonde verksamhetsår var intensivt med många förvärv och försäljningar av fastighetsbestånd. Det var också ett år som resulterade i flera uppfyllda mål. Vid ingången till 2005 förfogade Vasallen över 574 000 kvm lokalarea. Sedan genomfördes ett antal förvärv och försäljningar, vilket gav att vi vid utgången av året kunde räkna in 740 000 kvm lokalarea, fördelat på 14 orter. Resultatet efter skatt uppgick till 73 (96) Mkr, varav värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgick till 67 Mkr. Omfattande förvärv Inom förvärvsprocessen har Vasallen ett händelserikt år bakom sig. I spåren av Försvarsbeslut 2004 fördes intensiva förhandlingar med Fortifikationsverket och under våren 2005 kunde köpeavtal tecknas. Vasallen förvärvade en flygflottilj, ett infanteriregemente och skolområdet för Arméns Tekniska Skola/Försvarshögskolan i Östersund samt fyra regementen i Vaxholm, Strängnäs, Kristinehamn och Visby, till ett marknadspris om 185 Mkr. En gemensam nämnare för förvärven är att de fastigheter som tillförts Vasallen har goda lägen, är väl underhållna och har en bra infrastruktur. Aktiv försäljningsprocess Även inom försäljningsprocessen har aktiviteten varit hög under hela verksamhetsåret. Ett fortsatt stort intresse för Vasallens fastigheter bland investerare ger besked om att det förädlingsarbete som genomförs i koncernen skapar värden för Vasallen. I maj träffades ett avtal med fastighetsbolaget Frösundaviksparken, avseende försäljning av tre förädlade försvarsanläggningar: Nipan i Sollefteå, Kusthöjden i Härnösand och Östra Kasern i Kristianstad, samt kasernområdet vid Dalregementet i Falun och två byggnader vid Regementet Ystad. I september såldes Kustparken i Fårösund till fastighetsbolaget Diös & Kuylenstierna och i oktober såldes I5 i Östersund till den lokala aktören Fältjägaren Fastigheter. I december tecknades ytterligare ett försäljningsavtal med NCC om förvärv av Vasallens återstående mark vid Garnisonen i Linköping. Stora krav på köparna Det stora intresse flera större investerare visat för Vasallens fastighetsbestånd har varit mycket glädjande. Vasallen strävar efter att hitta rätt köpare till våra fastigheter. Vår erfarenhet är att förvaltning och utveckling av en anläggning av den här storleken kräver aktörer med finansiell styrka som klarar att hålla ett samlat grepp om den framtida utvecklingen och förädlingen av byggnader och infrastruktur, planarbete, marknadsföring med mer. Därmed finns grund för en fortsatt bra utveckling av området och fortsatt trygghet för hyresgästerna. Lyckad uthyrningsverksamhet och nöjda hyresgäster Vasallen har haft ett gott år ur uthyrningssynpunkt. Det uppsatta målet, en nyuthyrning i det äldre beståndet om 50 000 kvm lokalarea, har uppfyllts. Utöver uthyrningen i det äldre beståndet har vi kunnat se ett glädjande stort intresse från potentiella hyresgäster på de nya anläggningarna. Särskilt stort har intresset varit i Östersund, Visby och Kristinehamn. Och de hyresgäster som finns på plats i Vasallens fastigheter trivs mycket bra vilket visar sig i den NKI-undersökning som Fastighetsägarna Sverige genomförde under 2005. Undersökningen visar att Vasallen är det fastighetsbolag som har de mest nöjda kontorshyresgästerna i landet. Vasallens NKI på 81 är det högsta index som någonsin uppmätts. 2 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005

Omsättning i medarbetargruppen Såväl förvärv som försäljningar har påverkat medarbetarstyrkan rejält. I samband med försäljningarna har ett drygt tjugotal medarbetare lämnat Vasallen och gått till nya arbetsgivare. De nya dotterbolag som bildats har i sin tur medfört nya omfattande rekryteringsinsatser, där stor vikt lagts vid att de nya medarbetarna inte bara tillför rätt kompetens utan också har de personliga kvaliteter som krävs för att aktivt kunna vidareutveckla verksamheten. Ett uttryck för den goda andan i Vasallen är resultaten i de årliga medarbetarenkäter som genomförs tillsammans med externa konsulter. Att mer än 95 procent av samtliga medarbetare trivs, både i Vasallen och med sina arbetsuppgifter är ett mycket glädjande besked. Nu lämnar jag stafettpinnen vidare För första gången sedan jag tillträdde som VD för Vasallen avstår jag från att i årsredovisningen blicka framåt. Den uppgiften lämnar jag med varm hand över till Håkan Steinbüchel, som i och med verksamhetsåret 2006 är ny verkställande direktör för Vasallen. Jag känner en stor tillfredställelse över att jag, som avslutning på mitt yrkesverksamma liv, fick möjligheten att bygga upp och under drygt åtta år leda Vasallen. Jag vill därför ta tillfället i akt och rikta ett stort tack till alla jag haft förmånen att samarbeta med i Vasallen. Vi är många som arbetat hårt tillsammans för att leva upp till våra högt ställda mål. Nu lämnar jag stafettpinnen vidare till Håkan Steinbüchel. Han får ett Vasallen som är i fin form och som på kort tid skaffat det alla svenska fastighetsbolag strävar efter nämligen landets mest nöjda hyresgäster. Örebro den 31 december 2005 Jan-Peter Jonsson VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005 3

Kommentar tillträdande VD Starkt utvecklingsfokus under kommande år För två år sedan gick Vasallen för första gången i mål med sitt uppdrag, att ta ett tomt regemente hela vägen till en ny, levande stadsdel. Då såldes de första färdigutvecklade anläggningarna på den kommersiella marknaden med ett gott resultat. Våra investeringar betalade sig och vi hade skapat värden. Under 2005 fortsatte försäljningarna och de resterande anläggningarna med hög förädlingsgrad avyttrades samtidigt som koncernen tillfördes sex nya anläggningar. Det innebär att vi nu står inför ett läge där huvuddelen av beståndet består av fastigheter med låg förädlingsgrad och stora vakanser vilket kommer att påverka de kommande årens resultat. Vasallen har varit i det här läget tidigare och vi vet att de närmaste åren kommer att vara krävande innan vi får bra driftnetton igen men det finns en skillnad den här gången. Nu vet vi att affärsidén håller. Utveckling och uthyrning i fokus Det här är en spännande tidpunkt att ta över verksamheten i Vasallen. Jag har min bakgrund i det privata näringslivet och tror att mina erfarenheter och mitt marknadsperspektiv kan tillföra mycket i det här läget när vårt fokus de närmaste åren kommer att ligga på utveckling och uthyrning. 2005 kunde Vasallen uppfylla uthyrningsmålet om 50 000 kvm nyuthyrd yta. Det blir en utmaning att upprepa detta men vi tror på konjunkturen och det stora intresse vi ser från nya hyresgäster och höjer därför målet till 60 000 kvm för 2006. Värdegrund som framgångsfaktor Vasallen har en gemensam värdegrund som präglar vår verksamhet och våra kontakter. Min uppfattning är att värdegrunden är en starkt bidragande orsak till koncernens framgångar. Värdegrunden formulerades i ett koncernövergripande arbete som engagerade alla medarbetare 2003. Sedan dess har våra förvärv och försäljningar medfört stora förändringar i medarbetargruppen. Därför kommer vi under året att uppdatera vår värdegrund och föra en ny dialog inom koncernen om vad vi i Vasallen står för och kännetecknas av. Utvecklingscykeln styr avkastningen Vid sidan av värdegrunden är en starkt målstyrd organisation på alla nivåer en viktig framgångsfaktor. Under de år Vasallen funnits har vi kunnat leverera en avkastning på det egna kapitalet som är i enlighet med ägarens krav. Med det uppdrag vi har varierar vår avkastningsförmåga mellan åren beroende på var i utvecklingscykeln vi befinner oss. Jag bedömer att vi även framgent kommer att leverera förväntad avkastning över tid. Varierande marknader Som jag nämnde inledningsvis har vi hittills varit framgångsrika med våra försäljningar. Detta beror främst på en lyckad omvandling med professionellt genomförda projekt, framgångrik uthyrning och en planerad försäljningsprocess. Beträffande framtiden är min bedömning att konjunkturen håller i sig ytterligare en tid vilket gynnar det kommande uthyrningsarbetet. Vasallen finns på många olika marknader med varierande förutsättningar. Det är en utmaning att vara så spridd i landet därför är vår lokala närvaro och marknadskännedom väsentlig för ett lyckat resultat. Nöjda medarbetare och hyresgäster Vasallen har mycket bra och kompetenta medarbetare. Trots vetskapen om att en anställning i Vasallen i regel är begränsad till anläggningens utvecklingsfas, har koncernen en mycket kunnig och konkurrenskraftig personalstyrka. Möjligheten att få vara med och skapa något nytt lockar goda entreprenörer med förändringskraft, utan rädsla för att byta arbetsgivare. Och det är mycket roligt att kunna konstatera att Vasallens medarbetare trivs med både arbetsuppgifterna och arbetsgivaren. Jag är övertygad om att den trivseln är en starkt bidragande orsak till att Vasallen har Sveriges nöjdaste kontorshyresgäster 2005. Vi kommer att fortsätta arbeta för hög trivsel och utveckling hos medarbetarna för att även under kommande år ha såväl nöjda medarbetare som hyresgäster. Nya utmaningar Min bild av Vasallen är att organisationen är välskött och har både kompetens och kraft att ta sig an nya spännande utmaningar under de kommande åren. Örebro i februari 2006 Håkan Steinbüchel 4 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005

skulle inte ha kunnat få det bättre om vi byggt det själva Vi Hyresgäst: Nordén Hydraulic AB, Svante Nordén Hyr: 736 kvm på Hågesta i Sollefteå sedan juni 2004 Verksamhet: försäljning av produkter och utveckling av system inom hydraulik Vi trivs väldigt bra här på Hågesta. Våra lokaler är helt perfekta ja, över förväntan. Vi tittade lite på andra lokaler innan vi bestämde oss men det finns inte mycket att välja på i Sollefteå. När vi först kom till Hågesta tyckte vi att lokalerna här såg lite trista ut men Vasallen övertygade oss om att de skulle fixa det. Vi fick hälsa på hos andra hyresgäster och se hur fint de fått det, och då bestämde vi oss. Vi har fått ett mycket bra bemötande från hyresvärden och de har hjälpt oss att ställa i ordning lokalerna fantastiskt bra. Tidplanen höll och våra prismässiga krav uppfylldes. Vi fick styra hur vi ville ha det och själva vara med på möten med arkitekter och andra. Jag tror inte att det kunde ha blivit bättre. Hågesta är en otrolig resurs för Sollefteå. Jag tror inte att folk vet hur bra det är. Det finns många planer och idéer om hur det ska utvecklas vidare och om de genomförs blir det fantastiskt fint.

Affärsidé, vision, mål och strategi Intensivt år uppfyllde förväntningarna 2005 var för Vasallen ett intensivt år. Många högt ställda förväntningar uppfylldes, bland annat uppnådde Vasallen branschens högsta nöjd-kund-index. Året resulterade i en avkastning på det egna kapitalet i enlighet med ägarens krav. Vasallen AB bildades den 1 september 1997 sedan riksdagen beslutat om bildande av ett statligt aktiebolag med syfte att äga eller tillfälligt inneha de av försvarsmakten nedlagda försvarsfastigheterna. Vasallens uppdrag blev att utveckla och förädla fastighetsbeståndet i samarbete med kommuner och lokalt näringsliv för att slutligen sälja fastigheterna på kommersiella villkor. Vasallen kapitaliserades genom en överföring av fastighetsrelaterade tillgångar motsvarande drygt 2 miljarder kronor från det statliga bolaget Securum AB vilka sedan avyttrades. Ägarens val, att förse Vasallen med ett stort eget kapital har sin grund i osäkerheten om hur omfattande kommande investeringar skulle bli samt de risker uppdraget innebär, framför allt i de tidigare utvecklingsskedena, om uthyrningsprocessen blir utdragen. Vasallen är dessutom, genom sitt uppdrag, bunden till att arbeta med de anläggningar som Försvarsmakten och försvarsindustrin lämnar. Vasallens finansiella stabilitet skapar en viktig trygghet i samarbetet med kommunerna och det lokala näringslivet på de berörda orterna. Affärsidé Vasallen ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att kundorienterat utveckla och förädla försvarsrelaterade fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt på en kommersiell marknad. Vision Vasallen är det ledande företaget med inriktning på marknadsorienterad förädling av fastigheter. Med kompetens och innovationskraft skapar Vasallen nya levande stadsdelar. Vår starka position har vi uppnått genom målmedvetna dialoger med hyresgäster och samarbetspartners samt investerare som söker attraktiva fastigheter med låg risk. Arbetsklimatet inom Vasallen kännetecknas av engagemang, förtroende, delaktighet och lojalitet. Här tillåts medarbetare att växa och utveckla kompetenser som säkerställer framtida framgångar. Ägarens avkastningskrav Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara den riskfria räntan plus 2,5 procent. En förädlingscykel motsvarar 10 år och definieras som den tid som det i genomsnitt tar att förvärva, utveckla och förädla samt sälja en försvarsfastighet. Den riskfria räntan definieras som räntan på en femårig statsobligation vilket för närvarande ger ett avkastningskrav om cirka 5,5 procent. Avkastningskravet är satt med hänsyn till att Vasallen arbetar med låg risk i förvaltning och i investeringsprojekt där det i princip inte sker några investeringar utan att det finns ett bakomliggande hyreskontrakt som bär kostnaden. Under 2005 genererades en avkastning på 3,5 procent. I genomsnitt under perioden 1998 2005 uppgår avkastningen till 6,9 procent, vilket är i enlighet med det långsiktiga målet. Utdelningspolicy Vasallen ska ge en marknadsmässig utdelning till ägaren. Ambitionen är att utdelningen ska uppgå till 30 50 procent av resultatet efter skatt. För räkenskapsåret 2004 gjordes en utdelning om 96 Mkr. Vasallens utdelning har sedan 1998 årligen uppgått till i genomsnitt 50 procent av resultatet efter skatt. För 2005 föreslås en utdelning om 76 Mkr. Vasallens mål Vasallens verksamhetsmål syftar till att omvandla och förädla fastighetsbeståndet så att fastigheterna blir intressanta förvärvsobjekt på en kommersiell marknad. Detta ska ske inom en för respektive bestånd rimlig tidsrymd, i genomsnitt 10 år. Finansiella mål Vasallen formulerar tre finansiella mål för verksamheten i syfte att uppfylla ägarens avkastningskrav. Efter tre års verksamhet ska ett positivt driftnetto i varje dotterbolag uppnås. Efter fem års verksamhet ska varje dotterbolag uppvisa ett positivt resultat efter finansnetto. Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. EVA, Economic Value Added, är ett kompletterande ekonomiskt styrsystem som mäter förbättringen av förvaltningsresultatet i förhållande till det investerade kapitalet. Utöver dessa mål formulerar Vasallen årsspecifika mål. Målet för 2005 var en nyuthyrning i det äldre beståndet motsvarande 50 000 kvm lokalarea. För 2006 är det specifika målet en nyuthyrning i hela koncernen motsvarande 60 000 kvm lokalarea. 6 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005

Icke-finansiella mål Vasallen har tre icke finansiella mål som har fokus på miljö, kunder och medarbetare. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshållning. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i fastighetsbranschens mätning av nöjd-kund-index (NKI) ska vara lägst 80. Vasallens medarbetare ska trivas med sina arbetsuppgifter och med Vasallen som arbetsgivare. Minst 95 procent av medarbetarna ska uttrycka detta vid den årliga mätningen. Måluppfyllelse Målet positivt driftnetto nås av de flesta bolag redan det första verksamhetsåret då försvarsmakten fortfarande finns kvar som hyresgäst. När försvarsmakten lämnar områdena kan man inte ersätta dem med nya hyresgäster i samma takt vilket leder till ett par år med negativt driftnetto. Av de åtta bolag som omfattas av målet att ha positivt driftnetto efter tre år har fem uppnått detta. Resterande tre bolag har en mer utdragen utvecklingsprocess. Målet positivt resultat efter finansnetto har varit svårare att nå beroende på de olika bolagens lägen och marknadsförutsättningar. Av de fyra bolag som uppnått fem års ålder har två uppfyllt målet. Vasallens årsspecifika mål 2005, nyuthyrning av sammantaget 50 000 kvm lokalarea, uppnåddes. Nöjd-kund-målet uppnåddes för första gången under 2005. Måluppfyllelsen mäts i fastighetsägarnas branschmätning Fastighetsbarometern. I höstens mätning uppvisade Vasallen ett nöjd-kund-index på 81, vilket är det högsta värde som uppnåtts sedan mätningarna startade 1993. Den årliga medarbetarundersökningen visade att målet om 95 procent nöjda medarbetare överträffades då 98 procent angav att de trivs med sina arbetsuppgifter och sin arbetsgivare. Strategi Vasallens strategi har sin grund i bolagets gemensamma värderingar och formuleras enligt följande. Vasallen ska: förvärva fastigheter med hög potential på gynnsamma ekonomiska villkor. i samarbete med kommuner och näringsliv skapa en marknadsorienterad planläggning av fastigheterna. som hyresvärd förstå kundernas behov och därmed skapa förutsättningar för kunderna att utveckla sina verksamheter i en kreativ och attraktiv miljö. genom kvalitetssäkrade, lönsamma och miljömedvetna investeringar säkerställa en långsiktigt god förvaltningsekonomi. med engagerad personal, i nära samarbete med kunderna, säkerställa en effektiv förvaltning. aktivt arbeta med försäljning av förädlade fastigheter. Gemensamma värderingar Vasallens verksamhet vilar på en gemensam värdegrund som formulerats av medarbetarna i koncernen. Värdegrunden har sammanfattats i sju nyckelord som i alla lägen ska känneteckna Vasallen: delaktighet, tydlighet, respekt, prestigelöshet, kreativitet, miljömedvetenhet och affärsmässighet. KONCERNENS AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % ORDINARIE UTDELNING PER VERKSAMHETSÅR, MKR 15 100 12 80 9 60 6 40 3 20 0 2001 2002 2003 2004 2005 0 2001 2002 2003 2) 2004 1) Föreslagen utdelning 2) Under 2003 gjordes dessutom en efterutdelning om 500 Mkr. 2005 1) Vasallens avkastning i genomsnitt sedan starten uppgår till 6,9 procent vilket är i enlighet med det långsiktiga målet. Vasallens utdelning sedan 1998 har uppgått till i genomsnitt 50 procent av resultatet efter skatt. VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005 7

Vasallens processer Processorientering för ökad konkurrenskraft För att öka konkurrenskraften och förmågan att möta marknadens krav har Vasallen en processorienterad arbetsmodell. Varje gång en ny anläggning förvärvas upprepas utvecklingsarbetet vilket medför att gjorda erfarenheter kommer till nytta. Med utgångspunkt i uppdraget, affärsidén och verksamhetsmålen har tre huvudprocesser identifierats: Förvärv, Förädling och Försäljning. Processerna kartläggs och utvecklas kontinuerligt. Fokus sätts på att definiera och lyfta fram kritiska moment och vinstdrivande aktiviteter inom respektive process. Fördelarna med detta system är många. Alla medarbetare i koncernen får en gemensam syn på uppdraget och hur det ska genomföras. Processflöden, beslutsvägar och kritiska moment blir tydliga och förbättringsarbetet stimuleras. Medarbetarnas delaktighet är hög och kompetens och erfarenhet tas till vara bättre. Förvärv Förvärvet sker när Försvarsmakten lämnar eller avser att lämna en anläggning. I de flesta fall förvärvar Vasallen fastigheterna direkt från Fortifikationsverket som äger anläggningarna. Innan köpet genomför Vasallen en grundlig förvärvsanalys inom områdena teknik, fastighetsvärdering, miljö, infrastruktur, ekonomi och juridik. Inför förvärvet utformas ett ramavtal som grund för förhandlingarna med Fortifikationsverket. Förädling God kännedom om marknaden samt nära dialog med såväl kommun och näringsliv som potentiella och befintliga hyresgäster är en förutsättning för ett lyckat förädlingsarbete. Förädlingsprocessen är indelad i tre delprocesser: Planläggning, Uthyrning och Investering Planläggningsprocessen består av ett omfattande arbete där potentialen i den unika fastigheten lyfts fram och en vision för områdets framtida användning skapas. När Försvarsmakten lämnar området är det oftast en vit fläck på kartan utan vägar och planer för användning. I planläggningsprocessen sker ett nära samarbete med kommunen med syfte att få en detaljplan över området. Utgångspunkten för planläggningsprocessen är marknadens efterfrågan. Genom det gemensamma visionsarbetet knyts kommunernas översiktliga fysiska planering och näringslivsutveckling ihop med Vasallens utvecklingsplaner. I Uthyrningsprocessen utvecklas affärskoncept som leder till marknadsmässigt bra hyresavtal och långsiktigt stabila kassaflöden. Efter att en försvarsanläggning lämnats kan det ta flera år innan fastigheten uppnår en, för den lokala marknaden, marknadsmässig uthyrningsgrad. Vasallens uthyrningsstrategi bygger på ett affärsmässigt agerande, anpassat efter ortens marknadsförutsättningar. Grundstenarna är: En lokal organisation som bearbetar den lokala marknaden. Uthyrning av lokaler i befintligt skick på korta avtal direkt efter tillträdet. Förvärv Förädling Förvaltning Förvaltningen är en stödjande process och kan indelas i teknisk och administrativ förvaltning. Den tekniska förvaltningen omfattar hanteringen av fastighetsdata samt drift och underhåll av fastigheterna. Inom den administrativa förvaltningen återfinns hyresadministrationen 8 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005

Uthyrning på långa avtal tillåter förädling av lokalerna och även nybyggnation. En kontraktsportfölj som värdemässigt har en spridning över en konjunkturcykel och en gynnsam branschvariation. En central koncernfuktion med specialistkompetens inom uthyrningsområdet. Det främsta verktyget i jakten på hyresgäster är Vasallens starka nätverk och samverkan med näringslivet på orten. Utmaningen är att lyckas synliggöra hur de före detta försvarsfastigheterna kan omvandlas till attraktiva och moderna lokaler som ger goda förutsättningar för hyresgästernas verksamhet. Investeringsprocessen syftar till att anpassa fastigheterna till kundernas behov och önskemål. De före detta försvarsfastigheterna har oftast en hög standard, där goda tekniska förutsättningar finns för konvertering till ny användning. Investeringar genomförs i princip bara om ett hyresavtal har tecknats med en ny hyresgäst. Investeringarna ska dessutom skapa mervärden och långsiktig värdetillväxt för området. Upphandling och genomförande av entreprenader sker till rätt kvalitet och med minimal miljöpåverkan inom beslutade budgetramar. I takt med att de nya stadsdelarna utvecklas utförs investeringar i infrastruktur för att skapa kvartersmark, gator och torg. I samband med utvecklingen uppgraderas även ledningsnät och infrastruktur allt eftersom avtal tecknas för överlämnande av system till nätägare, kommuner och energibolag. Vasallens förädlingsarbete präglas i hög grad av hänsyn till de kulturhistoriska intressena samt av att vissa byggnader och markområden har fastställda bevarandekrav. Byggnadernas ursprungliga form ger ofta möjlighet till flexibla, öppna och ljusa lokaler. Försäljning I Vasallen uppdrag ingår att efter förädlingen sälja fastigheterna på kommersiella villkor. Vid ett beslut om försäljning värderas bland annat objektets potential och marknadssituation ställt mot Vasallens möjligheter att fortsätta förädla fastighetsbeståndet. En förädlingsperiod beräknas uppgå till i genomsnitt 10 år men erfarenheterna från genomförda försäljningar visar att försäljningstidpunkten hittills infallit tidigare. Målet är att sälja hela dotterbolag var för sig eller tillsammans med andra bolag i olika paket. Som ett led i förädlingsarbetet kan även mark för nyproduktion eller del av fastighet vara till salu. I enlighet med praxis vid försäljning av större kommersiella fastigheter säljs inte Vasallens anläggningar via anbudsförfarande. Istället sker en analys av marknaden, fastighetsbeståndet och dess utvecklingsmöjligheter. Därefter söks efter tänkbara köpare på investerarmarknaden. Vid flertalet av Vasallens större försäljningar har en rådgivare/mäklare anlitats för analys och identifikation av köpare. Vasallen ställer höga krav på köparen vid en försäljning. Att driva utvecklingen av ett större fastighetsbestånd kräver både resurser, kompetens och uthållighet. Kraven är därför att köparen har ett långsiktigt ägarengagemang, kvalificerad erfarenhet av fastighetsutveckling och förvaltning samt finansiell styrka att genomföra förvärvet och den fortsatta utvecklingen av området. Planläggningsprocessen Uthyrningsprocessen Investeringsprocessen Försäljning samt ekonomi/finans-, personal-, informations-, kvalitets- och juridikfrågor. Vasallen arbetar med en liten, kundnära organisation på varje ort som svarar för de direkta kontakterna med hyresgäster, samarbetsparter och övriga intressenter. Huvudkontoret svarar för den övergripande administrationen samt stöd till samtliga processer. VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005 9

Vasallens processer i praktiken Visborg, ett nytt alternativ för etableringar på Gotland I december 2004 beslöt riksdagen att P18 i Visby skulle läggas ned. I det ögonblicket började det gamla regementsområdet sin omvandling till stadsdelen Visborg. För Vasallen innebär nedläggningen av P18 ett nytt förädlingsuppdrag där nya möjligheter ska lyftas fram och förverkligas. Och Visbys nya stadsdel har många spännande alternativ. Här finns bland annat goda förutsättningar för ett administrativt centrum, handelsverksamhet, attraktiva bostäder och ett efterlängtat idrottscentrum. Visborg ligger ett par kilometer från centrala Visby och består av tre delar kasernområde, verkstadsområde och parkområde. Visborg är ungefär 50 hektar stort och har en lokalarea på cirka 70 000 kvadratmeter. Som i så många andra städer har det gamla regementsområdet och tätorten vuxit allt närmare varandra. P18 har begränsat Visbys expansion söderut, men nu är hindret alltså borta. Att kunna fortsätta expandera söderut är viktigt eftersom havet och flygplatsen hindrar utbyggnader i andra väderstreck. Som alltid börjar Vasallens arbete med ett förvärv och samtalen med Fortifikationsverket tog fart redan innan försvarsbeslutet 2004. Målet var en paketlösning, där Vasallen ville köpa P18 och de övriga sex anläggningar i landet som skulle avvecklas. Alla förvärv görs på kommersiella villkor och det är inte självklart att just Vasallen får köpa anläggningarna som avvecklas. I vissa städer är både kommunen och privata aktörer intresserade av tidigare militärområden. en viktig samarbetspartner i utvecklingen av så stora områden som de Vasallen äger. Under våren berättade kommunen bland annat att de gärna ville se en ny, stor idrottsanläggning i Visborg. Samarbetet med kommunen innebär en smidig ansvarsfördelning med en löpande kommunikation. Ansvarsfördelningen innebär att kommunen sköter den övergripande fysiska planeringen samtidigt som Vasallen ska se till att rätt verksamheter kan sätta fart på utvecklingen i området. I Visborg underlättas förädlingen av att kommunen just nu håller på med en fördjupad översiktsplan över Visby. På så sätt kan arbetet med den nya stadsdelen dockas in i planarbetet på ett smidigt sätt. Jobba nära kommunen Innan förvärvet av P18 gjorde Vasallen olika undersökningar och analyser av området. Det handlade om den tekniska standarden, miljöfrågorna och infrastrukturen. Två fördjupningsfrågor dök upp i förhandlingen med Fortifikationsverket. Den ena gällde ledningsnätet för fjärrvärme, vatten, el, avlopp etc. Till vissa delar var det integrerat med kommunens ledningsnät. Det gjorde att ansvarsfrågan först behövde redas ut. Den andra frågan handlade om avgränsningar hur stor del av P18 skulle Vasallen egentliga förvärva? Fortifikationsverket ägde cirka 1 250 hektar mark söder om Visby. Diskussionerna slutade med att övningsområden och skjutfält lyftes ur affären. I april undertecknades avtalet med Fortifikationsverket och den 1 augusti tog Vasallen över P18. Då hade samarbetet med Gotlands kommun redan börjat. Kommunen är alltid Förvaltningsstaden är en del av visionen för Visborg. Den innebär att cirka 900 arbetsplatser kan skapas vid ett administrativt centrum för bland annat Gotlands kommun. Idag sitter kommunen utspridd i stadskärnan. En flyttning till Visborg skulle förbättra tillgängligheten till olika kommunala verksam- 10 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005

Förutom planeringsarbetet dök det upp andra frågor som behövde klaras ut under våren. En sådan var lokalfrågan för försvarsmakten, som håller på att flytta ut från området. Under våren 2005 tecknades nya avtal som sträcker sig fram till halvårsskiftet 2006. Ganska snart stod det klart att många verksamheter ville hyra lokaler i Visborg. Redan innan tillträdet hörde företag och organisationer av sig med förfrågningar. Idag finns det därför en intresselista som Vasallen går igenom för att hitta rätt hyresgäster till rätt lokaler. Vid årsskiftet 2005/2006 fanns flera nya hyresgäster på plats, bland annat miljö- och återvinningsföretaget Ragn-Sells, Länsstyrelsens skogsvårdsenhet och Skatteverket. Vision i fyra delar Visionen för området har tagit form under 2005. Här beskrivs hur Visborg ska utvecklas på bästa sätt hur lokalerna ska användas, hur områden kan bebyggas, men också hur allt från trafikflöden till servicefunktioner måste hanteras. Visionen bygger på fyra olika delar. Den första delen kallas Förvaltningsstaden och innebär att kasernområdet förvandlas till ett administrativt centrum som kan få upp till 900 arbetsplatser. Gotlands kommun är exempelvis intresserad av att flytta till Visborg. Idag sitter många kommunala verksamheter utspridda inne i stadskärnan, men på Visborg skulle de samlas under ett tak. Den andra delen av visionen gäller verkstadsområdet. Här är tanken att man ska etablera industriella verksamheter. Dessutom ser Vasallen gärna att handels- och tjänsteföretag flyttar in i denna del av Visborg. Visionens tredje del är den nya idrottsanläggningen. För att den ska bli möjlig måste samarbetet med idrottsrörelsen och det lokala näringslivet på Gotland först ta fart. Den fjärde delen är en satsning på attraktiva bostäder i det vackra parkområdet. Under 2006 fortsätter Vasallens arbete med planering, uthyrning och lokalanpassning. Målet är att hyra ut ytterligare cirka 7 000 kvadratmeter, helst till större aktörer som kan hyra hela byggnader. Parallellt görs nya investeringar i Visborg och för helåret ska ungefär 40 Mkr satsas på området. Därmed läggs grunden för en helt ny stadsdel i Visby en stadsdel som kan öka tillväxten och som kan locka både lokala aktörer och nya intressenter. heter, men också öka effektiviteten i kommunens eget arbete. Om kommunen flyttar till Visborg frigörs dessutom lokaler innanför ringmuren. Det öppnar i sin tur för andra typer av etableringar eller attraktiva bostäder i centrala Visby. En kontinuerlig dialog med kommunen är en förutsättning för ett effektivt och framgångsrikt utvecklingsarbete. Samsyn krävs redan tidigt i grundläggande frågor runt områdets utveckling och etableringar. VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005 11

Marknad Rekordår på fastighetsmarknaden Utvecklingen i Vasallens fastighetsbestånd styrs till största delen av marknadens utveckling utanför storstadsregionerna. Under 2005 genomfördes fler fastighetstransaktioner än någonsin. Knappt hälften av transaktionerna ägde rum utanför storstadsregionerna. Hyresmarknaden var stabil under 2005. Hyresmarknaden i Sverige Konjunkturen har fortsatt att stärkas under 2005. Även för 2006 prognostiseras en god BNP-utveckling, låg och stabil inflation och fortsatt låga räntor, även om de bedöms bli högre än 2005. Trots en stark ekonomi har det endast skett en svag återhämtning på arbetsmarknaden, vilket innebär att efterfrågan på lokaler inte tagit fart. Hyresmarknaden i Stockholm stabiliserades under 2004 och under 2005 noterades en uppgång för moderna kontor i bra lägen. I Malmö och Göteborg, som ligger efter Stockholm i konjunkturcykeln, har hyresmarknaden stabiliserats under 2005 och hyrorna bedöms öka något under nästa år. Marknaden har varit stabil på mindre och medelstora orter. Konkurrenskraften varierar mellan olika delmarknader. Delmarknader med äldre kontorsbestånd kommer fortsättningsvis att ha en hög vakans och sjunkande attraktivitet medan moderna fastigheter/områden kommer att kunna märka en stark efterfrågan och stigande hyror. Under de senaste åren har fastighetsägare i ökande takt börjar renovera sina fastigheter. Med dagens stora utbud av lokaler måste fastighetsägare hitta sätt att både behålla nuvarande hyresgäster och attrahera nya. Hyresmarknaden i regionstäder och större orter i Sverige har historiskt inte visat samma hyresmönster som Stockholm, se diagram. I Stockholm har hyrorna sjunkit kraftigt sedan toppåret 2000 medan hyrorna i regionstäder och större orter haft en relativt stabil hyresutveckling. Dessa städer har varken haft en omfattande nyproduktion eller drabbats i någon större utsträckning av den sjunkande sysselsättningen inom tjänstesektorerna IT, telekom och finans. Efterfrågan är stabil på små moderna lokaler och bedöms svagt ökande avseende kundanpassade lokaler. Fastighetsmarknaden i Sverige År 2005 blev ett nytt rekordår i Sverige avseende fastighetstransaktioner. Den totala omsättningen uppgick till cirka 120 miljarder kronor, vilket är en ökning med 20 procent jämfört med 2004, som också var ett rekordår. Vid årets början bedömde många analytiker att en ränteuppgång skulle dämpa aktiviteten på fastighetsmarknaden men tvärtom har räntorna fortsatt nedåt till historiskt låga nivåer. Detta har medfört att intresset för fastighetsaffärer har fortsatt att öka. Många placerare anser att fastigheter är en bra tillgång i en kapitalförvaltningsportfölj när obligationer ger låg avkastning och börserna känns osäkra. Utländska aktörer är återigen mycket aktiva, efter en viss nedgång 2004. Under 2005 har särskilt de norska och danska investerarna utmärkt sig och står för 45 procent av den totala volymen. Många av de utländska investerarna har gjort affärer i Sverige tidigare men många, för Sverige nya aktörer, har gjort sina första affärer. Eftersom även de svenska aktörerna blivit mer aktiva under de senaste åren har konkurrensen ökat och direktavkastningskraven pressats neråt. Detta scenario gäller för alla typer av fastigheter men sett över hela landet har intresset varit mycket stort för lager-, handels- och bostadsfastigheter. Det stora kapitalflödet till fastighetsmarknaden, från såväl internationella som svenska investerare har skapat en mycket stor konkurrens om större objekt. Stora fastigheter har tidigare ansetts mer svårsålda på grund av färre potentiella köpare och dessa fastigheter har sålts med någon form av rabatt. I dagsläget säljs denna typ av fastighetsportföljer istället med en premie, köparna betalar extra för att komma över en stor fastighet vid ett tillfälle. Under 2005 har omsättningen ökat markant i regionstäder och större orter. Nästan hälften av investeringarna har gjorts utanför Stockholms-, Göteborgs- och Malmöregionerna. Bedömningen är att denna trend kommer att fortsätta och att fastighetsmarknaden även under nästa år kommer att se en hög omsättning även utanför de tre storstadsregionerna. Hyresnivåerna i regionstäder och större orter är relativt låga, se diagram, men låg nyproduktion och stabil efterfrågan ger utrymme för svaga hyresökningar även framöver. Möjligheterna till stora värdestegringar på kort sikt är därmed små och risken för stora värdefall är liten. Vasallens orter Nedan följer en kortfattad sammanfattning av marknadsläget på de orter där Vasallen är verksam. För en fördjupad marknadsbeskrivning av respektive ort se sid 60 84. Kiruna Gruvans expansion har gett orten nytt hopp. Risken för att befintliga stadsdelar måste rivas på grund av rasrisken kommer att påverka hyresmarknaden positivt. HYRA KONTOR I BÄSTA LÄGEN Mkr 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Stockholm Göteborg Övriga universitetsstäder Övriga regionstäder Övriga universitetsstäder: Luleå, Karlstad, Umeå. Övriga regionstäder: Falun, Visby, Gävle, Halmstad, Östersund, Kalmar, Kristianstad, Härnösand, Västerås. 12 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005

Boden Bodens fastighetsmarknad är starkt påverkad av de senaste årens nedläggning av regementen samt flytten av Bodens sjukhus. Kommunen stärker sin roll som aktör på fastighetsmarknaden genom intresset för förvärv av lokaler som friställs efter Försvarsbeslut 2004. Östersund Den forna garnisonsorten har förlorat sina sista försvarsanläggningar men trots detta andas orten framtidstro. Flera stora utlokaliseringar av statliga verk medför nya arbetstillfällen och en positiv inflyttning. Sollefteå Kommunen arbetar aktivt för att skapa arbetstillfällen genom nyetableringar. Den nya bron över Ångermanälven har varit positiv för utvecklingen av Sollefteå centrum med många nya butiksetableringar. Kristinehamn Utlokaliseringen av bland annat AMS och Räddningsverket innebär ett positivt tillskott till ortens arbetsmarknad. Handeln och besöksnäringen har ökat de senaste åren och bostadsproduktionen börjar ta fart. Strängnäs Läget, med pendlingsavstånd till Stockholm, är positivt för Strängnäs utveckling. Den nya dragningen av E20 har medfört att mark för exploatering av bostäder frigjorts. Den ökande befolkningen ger handeln och servicenäringen ett uppsving. Även besöksnäringen växer. Vaxholm Kommunen har ett begränsat näringsliv med ett mycket stort inslag av småföretag. En stor del av befolkningen pendlar istället till Stockholm. Flytten av Amf1 från Rindö skapar möjligheter för byggnation av attraktiva bostäder och verksamheter i marin miljö. Södertälje Orten har ett starkt läge, nära Stockholm och med mycket goda kommunikationer. Näringslivsutvecklingen går framåt och de stora aktörerna Scania och Astra-Zeneca expanderar. Efterfrågan på nya bostäder är stark. Borås Orten har en positiv befolkningstillväxt. Läget är gott med bland annat pendlingsavstånd till Göteborg och Jönköping. Näringslivet domineras av handel och logistik med flera stora postorderföretag. Visby Turismen sysselsätter en stor del av befolkningen. Andra dominerande näringsgrenar är jordbruk och offentlig sektor. Nedläggningen av P18 kompenseras med utlokaliseringar av statliga verksamheter. Tendensen är att befolkningen ökar. Efterfrågan på bostäder är stark, främst avseende villor. Ängelholm Ängelholm är en attraktiv bostadsort med goda kommunikationer och korta pendlingsavstånd inom regionen. Näringslivet är blandat med främst mindre företag. Efterfrågan på bostäder är hög. Karlskrona Orten är ett populärt turistmål och finns med på Världsarvslistan. Den offentliga sektorn är dominerande arbetsgivare. Karlskrona har också en relativt stor del IT- och elektronikföretag. Den nya arenan har gett orten ett idrotts- och hälsofokus. Konkurrenssituation Konkurrensen om förvärv av de anläggningar Försvarsmakten lämnar är generellt liten initialt. Dock kan intresse för delar av anläggningarna förekomma. Vasallenkoncernen är i princip ensam om sin affärsidé, att omvandla hela nedlagda försvarsanläggningarna till nya stadsdelar. Omvandlingen är en långsiktig process som bland annat kräver en stor finansiell uthållighet samt god kompetens i planfrågor. Sedan Vasallen bildades 1997 har bolaget förvärvat samtliga anläggningar som friställs utom fyra som förvärvats av respektive kommun. Konkurrensläget på hyresmarknaden varierar mellan de 14 orter i Sverige där Vasallen har sina fastighetsbestånd. Fastigheterna är främst belägna utanför storstadsregionerna. Störst konkurrens upplever Vasallen vid nyuthyrning av lite mindre och enklare lokaler medan konkurrensen är mindre vid omförhandling samt vid nyuthyrning av stora, hyresgästanpassade lokaler. På de flesta orter är konkurrenterna både lokala och rikstäckande fastighetsägare, i vissa orter konkurrerar även kommunen om hyresgästerna. Det rådande ränteläget medför också att det är fördelaktigt för presumtiva hyresgäster att äga sina lokaler. När Försvarsmakten lämnar en anläggning frigörs stora ytor samtidigt. Detta leder oftast till att Vasallen blir den största aktören på orten inom kommersiella lokaler, särskilt när det gäller större ytor och anpassade lokaler. Vasallens krav på affärsmässighet innebär dock att hyresnivåerna ligger kvar på en marknadsmässig nivå. Några av Vasallens konkurrensfördelar på den lokala marknaden är: Ett centralt och bra läge på orten Stora sammanhängande lokaler för nyetableringar och expansion Gott om mark för exploatering Mycket god tillgänglighet inom området Medarbetare på plats nära hyresgästerna Bra samarbete med kommunen och näringslivet Bra hyresgästdialog och nöjda hyresgäster VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005 13

Kunder Sveriges mest nöjda kontorshyresgäster Ett engagerat och systematiskt arbete för att ge hyresgästerna en hög kvalitet har givit resultat. Enligt Fastighetsägarnas undersökning har Vasallen branschens nöjdaste hyresgäster i kontors- och utbildningslokaler. Med nöjda hyresgäster som vill fortsätta sin förhyrning skapas attraktiva förvärvsobjekt på fastighetsmarknaden. Vasallens mål är att hyresgästerna ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd genom att uppvisa ett nöjdkund-index (NKI) på lägst 80. Måluppfyllelsen mäts genom Fastighetsbarometern, fastighetsbranschens egen NKI-mätning. 2005 uppnådde och överträffade Vasallen sitt mål för första gången med ett NKI på 81. Fastighetsbarometern anordnas av branschorganisationen Fastighetsägarna och är en rikstäckande mätning som genomförs genom intervjuer med de deltagande fastighetsbolagens hyresgäster. Hos Vasallen omfattade undersökningen samtliga hyresgäster med kontors- och utbildningslokaler. Vasallen hade de nöjdaste hyresgästerna av alla deltagande fastighetsbolag 2005 och det uppnådda NKI 81 är det högsta som uppmätts sedan Fastighetsbarometern startade 1993. Enligt Fastighetsbarometern levererar Vasallen en kvalitet som motsvarar branschens högsta hyresgästomdömen när det gäller Service, Prisvärde, Felanmälan, Anpassning, Lokalen, Miljöhänsyn, Image och Inomhusklimat. Värdeskapande genom relationsutveckling Vasallens höga NKI kan förklaras med ett medvetet och engagerat arbete med hyresgästen i fokus samt lyhördhet för de förutsättningar som finns på respektive ort. I grunden för arbetet med hyresgästerna finns en koncerngemensam kundvårdsstrategi. Flera faktorer har visat sig vara viktiga för hyresgästernas nöjdhet i NKI-mätningarna: Unika miljöer anpassade efter hyresgästens prioriterade behov och marknadens förutsättningar. Engagerade medarbetare på plats nära hyresgästen. Alla medarbetare måste trivas med sin uppgift och vara delaktiga i utvecklingen. De personliga relationer som skapas är mycket viktiga. Systematisk kunddialog. En kontinuerlig dialog och återkoppling till hyresgästen skapar förtroende och engagemang. Ett geografiskt samlat fastighetsbestånd skapar en stark områdesidentitet med gemensamma intressen och ökat engagemang hos hyresgästerna. Hyresgästdialogen utmanar och utvecklar Vasallens systematiska kunddialog pågår året runt. En viktig del i dialogen är en årlig hyresgästenkät som genomförs i hela koncernen. Enkäten bygger på frågor som referensgrupper bland hyresgästerna fått ange som angelägna att ha synpunkter på. Enkäten besvaras inte anonymt. Det innebär att varje hyresgäst får en direkt och personlig återkoppling utifrån de synpunkter de lämnat. I dialog med hyresgästen bestäms vilka åtgärder som är relevanta och när de ska genomföras. En utmaning är att anpassa verktygen efter de förändringar i kommunikationssätt som utvecklas i samhället för att kunna föra en dialog som passar hyresgästerna bäst. FASTIGHETSBAROMETERN 2005 1) NKI Vasallen 81 Vasakronan 79 Hufvudstaden 78 Castellum 76 Akademiska Hus 75 Genomsnitt fastighetsbranschen 71 1) Svenskt kvalitetsindex för kommersiella fastigheter. Vasallens NKI på 81 är det högsta som uppnåtts sedan mätningarna startade 1993 och överträffar koncernens mål som ligger på NKI 80. KUNDBETYG PER KVALITETSFAKTOR, FASTIGHETSBAROMETERN Felanmälan Service Anpassning Läge Image Lokalen Miljöhänsyn 0 20 40 60 80 100 Vasallen Branschen totalt 14 VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005

Förbättringsområden Kommunikationen med hyresgästerna har visat att Vasallen behöver selektera vem eller vilka som ska få olika typer av information. Detta skulle leda till förbättringar inom exempelvis återkopplingen på felanmälan. Under 2005 påbörjades ett arbete för att förbättra Vasallens hyresgästdatabas med syfte att skapa en bätte grund för dialog och informtion. Värdegrund skapar mervärde Vasallen har en gemensam värdegrund som har tagits fram av medarbetarna själva. Värdegrunden är basen för bemötande och beteenden i Vasallen. Ett kontinuerligt arbete pågår för att hålla värdegrunden levande och för att den ska genomsyra arbetet och ge positivt gensvar hos hyresgästerna. Kundrelationsbyggandet fortsätter Att bibehålla och utveckla kundnöjdheten efter Vasallens höga NKI 2005 är naturligtvis en stor utmaning. Genom den systematiska dialogen med hyresgästerna och Fastighetsbarometerns mätning får Vasallen god kännedom om hyresgästernas synpunkter och önskemål och arbetet fortsätter med att förbättra den service hyresgästerna förväntar sig. De största hyresgästerna Vasallens största hyresgäster är Försvarsmakten, Landstinget Blekinge, ICA, Karlskrona kommun och Krisberedskapsmyndigheten, vilka tillsammans står för cirka 70 procent av koncernens kontrakterade årshyror. Försvarsmaktens andel av koncernens kontrakterade hyror utgör 58 (19) procent. Försvarsmaktens ökade andel av kontrakterad årshyra beror främst på att Vasallen under 2005 har förvärvat nya regementen som läggs ned enligt Försvarsbeslut 2004. Dessa nyförvärv har Försvarsmakten som hyresgäst för hela fastigheten till och med halvårsskiftet 2006. Stat, kommun och landsting är största hyresgästkategorin Förändringarna i hyresgästsammansättningen jämfört med föregående år beror främst på Vasallens förvärv och försäljningar. Sett till hyresgästkategori kommer 71 (52) procent av hyresintäkterna från stat, kommuner och landsting medan aktiebolag, banker och försäkringsbolag står för 25 (40) procent. Fördelat på branschkategori är Försvarsverksamhet störst med 58 (25) procent av Vasallens kontrakterade årshyra. Övrig offentlig verksamhet utgör 10 (13) procent. Sällanköpsvaror- och tjänster (i vilken utbildning ingår) utgör 10 (26) procent, Industrivaror och tjänster 10 (16) procent medan IT- och telekomsektorn endast står för 1 (3) procent av Vasallens kontrakterade årshyror. STÖRRE HYRESGÄSTER Kontrakterad lokalarea, kvm Försvarsmakten 395 000 Landstinget Blekinge 8 600 ICA Fastighets AB 6 000 Karlskrona kommun 4 700 Krisberedskapsmyndigheten 3 800 KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER BRANSCHKATEGORI Övriga, 11 (17)% Övrig offentlig verksamhet, 10 (13)% IT och Telekom, 1 (3)% Industrivaror och tjänster, 10 (16)% Sällanköpsvaror och tjänster, 10 (26)% Försvarsverksamhet, 58 (25)% VASALLENS ÅRSREDOVISNING 2005 15

Fastighetsbestånd Stora förändringar i fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet och kontraktsportföljens sammansättning förändrades kraftigt under 2005. Fastighetsbeståndets omfattning ökade då nya anläggningar förvärvades i Östersund, Kristinehamn, Strängnäs, Vaxholm och Visby. Utöver detta såldes anläggningar i Östersund, Sollefteå, Härnösand, Falun, Fårösund och Kristianstad. Försäljning av enstaka fastigheter skedde i bland annat Boden, Sollefteå, Falun, Borås och Ystad. Förvärv Vasallen förvärvade under 2005 sju anläggningar efter försvarsbeslutet 2004. Anläggningarna var F4, I5 och ATS i Östersund, A9 i Kristinehamn, P10 i Strängnäs, KA1 i Vaxholm samt P18 i Visby. Förvärvet omfattade totalt cirka 440 000 kvm lokalarea. Alla sju anläggningar förvärvades tillsammans till ett marknadsmässigt pris om 185 Mkr. Area och marknadsvärde Vasallens totala fastighetsbestånd uppgick per den 31 december 2005 till 740 000 kvm lokalarea. En stor andel av fastighetsbeståndet är ännu oförädlat, cirka 40 procent av lokalarean. Arbetet med kundanpassning och uthyrning på marknadsmässiga villkor pågår. Fastigheterna finns på 14 orter i Sverige: Kiruna, Boden, Östersund, Sollefteå, Falun, Kristinehamn, Strängnäs, Vaxholm, Södertälje, Linköping, Visby, Borås, Karlskrona och Ängelholm. Marknadsvärdet uppgick vid utgången av 2005 till 870 Mkr. Nettoförändringen av lokalarean till följd av förvärv och försäljningar uppgick till 270 000 kvm. Kontraktsportföljen Efter försäljningarna och förvärven under 2005 innehåller kontraktsportföljen färre långa hyresavtal med goda hyresnivåer jämfört med föregående år. Istället har några riktigt stora hyresavtal tecknats med Försvarsmakten med löptid till och med halvårsskiftet 2006. Koncernen hade vid årsskiftet en uthyrningsgrad om 73 (47) procent med en volym av 483 (699) kontrakt och en kontrakterad årshyra på 195 (145) Mkr. Merparten av Vasallens hyresgäster tillhör den offentliga sektorn. Genom årets förvärv har andelen bostäder i fastighetsbeståndet ökat något, främst gäller det i Vaxholm. Hyreskontrakt motsvarande 1 (8) procent av Vasallens kontrakterade hyror omförhandlas efter 2014. Närmare 390 hyresavtal, 475 000 kvm, löper ut under den kommande treårsperioden. Nyuthyrning Inför 2005 sattes målet att koncernens nyuthyrning i det äldre beståndet skulle uppgå till minst 50 000 kvm lokalarea, det vill säga exklusive nyuthyrning i de bolag som förvärvades under 2005. Genom bearbetning av de lokala marknaderna och aktivt kundsökande uppnåddes målet. Under året nyuthyrdes 51 400 kvm lokalarea. SAMMANSTÄLLNING AV VASALLENS FÖRVÄRV SOM EN FÖLJD AV FÖRSVARSBESLUT 2000 SAMT 2004 Köpe- Köpe- Ort Område Tillträde Lokalarea, kvm Markareal, ha skilling, Mkr skilling, kr/kvm 16 VASALLENS Kiruna Jägarskolan 01-01-01 33 000 39 13,4 409 Boden Älvbrinken 02-01-01 45 000 50 5,0 111 Östersund 2) Campus 97-12-01 45 000 17 44,0 976 Östersund F 4 05-06-01 70 000 69 3,5 50 Östersund I 5 05-08-01 73 000 34 3,5 48 Östersund Fyrvalla 05-10-01 70 000 13 3,0 43 Sollefteå 4) Nipan 01-01-01 39 000 29 44,0 1 120 Sollefteå Hågesta 00-10-15 64 000 49 26,9 419 Härnösand 4) Kusthöjden 00-09-01 27 000 20 10,5 398 Falun 5) Dalregementet 01-01-01 54 000 60 16,1 299 Kristinehamn Presterud 05-08-01 57 000 56 5,0 88 Strängnäs P 10 05-08-01 72 000 78 60,0 833 Vaxholm KA1 05-10-01 50 000 50 70,0 1 400 Botkyrka 1) Riksten 97-12-01 39 000 373 11,0 282 Södertälje Almnäs 02-07-01 61 000 80 20,4 336 Uddevalla 2) I17-Parken 97-10-01 38 000 64 20,0 524 Linköping 3) Garnisonen 97-12-01 100 000 79 47,0 472 Borås Regementet 97-12-01 46 000 72 12,0 260 Fårösund 6) Kustparken 01-01-01 45 000 111 3,8 85 Visby Visborg 05-08-01 70 000 49 40,0 571 Ängelholm Valhall Park 02-07-01 62 000 93 31,6 509 Karlskrona Rosenholm 01-04-01 63 000 100 25,0 396 Kristianstad 4) Östra Kasern 00-11-15 20 000 8 22,0 1 100 Ystad 7) Regementet 97-12-01 52 000 20 13,0 249 Summa 1 295 000 1 613 550,7 425 1) Såldes 2004-07-01. 2) Såldes 2004-09-30. 3) Kasernområdet såldes 2004-09-30. 4) Såldes 2005-05-31. 5) Kasernområdet såldes 2005-05-31. 6) Såldes 2005-09-01. 7) Såldes under 2004 2005. ÅRSREDOVISNING 2005