Att beställa byggnadsarbeten Kursinnehåll Sammanställning av genomförandet Planering och förberedelser, stämmobeslut, hyresnämnden, bygglov/bygganmälan Entreprenadformer; avtal; anbudsförfrågan; kontrakt Projektstart, löpande arbete Besiktningar, betalningar och garantier GENOMFÖRANDET 1
Genomförande 1 1. Stämma 1 2. Upphandling konsult/projektledare 3. Fastställande av omfattning/utförande 4. Bygglov/Bygganmälan 5. Upprätta förfrågningsunderlag Genomförande 2 6. Val av entreprenörer som ska tillfrågas 7. Anbudssammanställning och utvärdering 8. Beslut om val av entreprenör 9. Finansiering 10. Stämma 2 11. Hyresnämnd 12. Kontraktsskrivning med entreprenör Genomförande 3 13. Eventuella tillval (medlemmar) 14. Genomförande av åtgärderna 15. Slutbesiktning 16. Åtgärdande av besiktningsanmärkningar 2
Genomförande 4 17. Slutreglering 18. Garantitid 19. Garantibesiktning 20. Ansvarstid Länkar till nyttig information bygg.org (Sveriges byggindustrier) gvk.se (Våtrumsarbeten) sakervatten.se (Säker vatteninstallation) id09.se (Certifierade byggföretag) sbr.se (Svenska byggingenjörers riksförbund) boverket.se Entreprenörer Förening Konsulter FÖR- BEREDELSERNA Kreditgivare Myndigheter Medlemmar Hyresgäster 3
Vem får besluta om vad? Stämman beslutar om: väsentliga förändringar av fastigheten: ny- till- eller ombyggnad Styrelsen beslutar om: underhåll och renovering Bostadshyresgäster ändring i lägenheten Hyresgästen ska lämna skriftligt godkännande Rekommenderat brev med information om planerade ändringar, bifoga godkännandeblankett, som returneras Ta dock först en personlig kontakt Bostadshyresgäster ändring i fastighetens gemensamma delar Mer än hälften av bostadshyresgästerna i de uthyrda lägenheterna ska godkänna de planerade åtgärderna. 4
Lokalhyresgäster Kartlägg i god tid avtalsförhållanden med lokalhyresgäster. Lokalhyresgäster kan ha rätt till sänkning av hyran om lokalen inte kan nyttjas fullt ut. Kontrollera hyreskontraktet Ansvarsgränser Läs stadgarna och klarlägg vem som har underhållsansvar för vad föreningen eller medlemmarna Se uppställning i handboken, sid 6. Fallgropar - risk för tvister Fattas beslutet på rätt sätt? respektera den demokratiska processen Om stämman inte är enig? ska projektet ändå genomföras? Bostads- och lokalhyresgäster? har de fått inflytande över projektet? Finansieringen lån; insatshöjning, en kombination? 5
Finansiering Finns pengar i föreningens kassa? Lånefinansiering hur är soliditeten? Ska medlemmarnas insatser höjas? Anpassa betalningsplaner till föreningens löpande ekonomi Fundera över om det är föreningen ensam som ska betala eller bör vissa delar av projektet fördelas mellan förening och medlemmar Kommunala planer Översiktsplan Markanvändning på lång sikt Detaljplan Hur det får byggas i området Bygglov eller bygganmälan? Ändrad användning Ändrade installationer Ändrad planlösning Ändrad fasad Vindsinredning Ändring i bärande konstruktion >bygglov >bygganmälan >bygganmälan >bygglov >bygglov >bygglov Startbesked från byggnadsnämnden krävs innan arbetet får påbörjas Fråga kommunen 6
Myndigheter Entreprenörer Förening Konsulter Förberedelser/ kontakter Kreditgivare Hyresgäster Medlemmar PARTERNA Byggherre Styrelsen är byggherre (beställare) och ansvarar för att hitta rätt teknisk lösning ha kontakt med bygglovsmyndigheten handla upp och genomföra arbetena arbetsmiljöansvaret efterlevs den demokratiska processen i föreningen respekteras 7
Projektledare Utse en projektledare som är med redan från början Var hittar man rätt person? Välj inte en person som en tänkt entreprenör föreslår Kontrollant Byggnadsteknisk specialist som ska hjälpa styrelsen att granska entreprenörens löpande arbete (är inte kopplad till PBL) Vem granskar kvaliteten på entreprenörens arbete? Det gör: projektledaren kontrollanten besiktningsmannen Kontrollansvarig Tar fram ett förslag till kontrollplan Bevaka att kontrollplanen följs och att nödvändiga kontroller utförs Närvara vid tekniska samråd, besiktningar, byggnadsnämndens arbetsplatsbesök Dokumentera byggplatsbesök, notera iakttagelser som kan vara av värde vid utvärderingen inför slutbesked Ge ett utlåtande till byggherren och byggnadsnämnden som underlag för slutbesked 8
Besiktningsmannen Är opartisk och utses gemensamt av byggherren (styrelsen) och entreprenören. Besiktningsmannens uppgift är att kontrollera det arbete som utförs utifrån hur handlingar och beställning ser ut Entreprenör Ska utföra det arbete som har handlats upp! Tydliga instruktioner ska finnas för det arbete som ska utföras Entreprenörens plats vid bordet är på rakt motsatt sida från byggherren (styrelsen) och projektledaren. Projektör Att projektera kräver stor teknisk kompetens Vad ska göras? Var ska det göras? Med vilken teknik ska det utföras? Vilka material ska användas? Alla nödvändiga bygghandlingar ska vara med Kompletterande beskrivningar Administrativa föreskrifter (AF) 9
Anbudsförfrågan Inbjudningsbrev med senaste svarstid Teknisk beskrivning alternativt projektering Administrativa föreskrifter Ritningar Anbudsformulär och ev á-prislista att fylla i Information om vilken dokumentation entreprenören ska överlämna efter avslutat projekt, t ex ritningar och drift- och skötselinstruktioner Utvärdera anbuden Priset är viktigt men får inte vara den enda uppgiften styrelsen jämför. Ju större projekt desto viktigare att se till helheten. Vad menas med nollning? Kontraktsskrivning Kontraktets innehåll Om den demokratiska processen i föreningen inte är avslutad när kontraktet skrivs så är det av yttersta vikt att styrelsen reserverar sig för att starttiden kan förskjutas beroende på eventuella överklaganden. 10
Avtal med medlemmarna - tillval! Viktiga punkter Av vem ska medlemmen beställa tillval? Hur skall betalning ske Bundenhet av besiktningar Se de 9 punkterna på sid 36 i handboken AB 04 Allmänna bestämmelser vid upphandling av general eller delad entreprenad Allmänna bestämmelserna är ett komplement till innehållet i det avtal som tecknas mellan beställare och entreprenör och ersätter delvis lagstiftningen på området. Allmänt vedertagna. ABT 06 Allmänna bestämmelser vid upphandling av totalentreprenad Allmänna bestämmelserna är ett komplement till innehållet i det avtal som tecknas mellan beställare och entreprenör och ersätter delvis lagstiftningen på området. Allmänt vedertagna. 11
AMA Genom att skriva i projekteringen att ett visst moment ska utföras enligt AMA slipper man att själv i detalj göra hela beskrivningen. AMAs tekniska lösningar är väl beprövade och accepterade inom branschen. AF Administrativa föreskrifter Ska innehålla information som ligger utanför den rent tekniska specifikationen av projektet, t ex var arbetsbodar får placeras eller om det finns några specifika miljökrav. BBR (Boverkets byggregler) Tekniska egenskapskrav Nybyggnation och tillbyggnad Samhällets minimikrav på byggnader - utformning, brandskydd, tillgänglighet - hygien, hälsa och miljö - energihushållning 12
Totalentreprenad Den mest heltäckande entreprenadformen Byggherren (Föreningen) presenterar en tänkt funktion och sedan är det entreprenörens ansvar att ta fram hela förslaget till lösning Entreprenören har hela projekteringsansvaret och gör projekteringen Ansvarar för att ta in underentreprenörer och har samordningsansvaret för dessa Har funktionsansvar för slutresultatet Organisation totalentreprenad Förening Ombud Ombud Entreprenör El Projektör Rör Måleri Ventilation Genomförandeentreprenad (tidigare Generalentreprenad) Byggherren (Föreningen) har ansvarar för hela projekteringen ansvarar för upphandling av entreprenör Entreprenören har samordningsansvaret har funktionsansvar för slutresultatet 13
Förening Ombud Ombud El Projektör Rör Måleri Organisation genomförandeentreprenad Entreprenör Ventilation Delad entreprenad Byggherren (Föreningen) har ansvarar för hela projekteringen ansvarar för upphandling av entreprenör har samordningsansvaret har funktionsansvar för slutresultatet Entreprenören har ansvar för utförandet enligt projekteringen har inget samordningsansvar för underentreprenörer eller andra yrkesgrupper har inget funktionsansvar Organisation delad entreprenad Ombud Entreprenör Bygg Förening Ombud Ombud Entreprenör El Projektör Ombud Entreprenör Rör Ombud Entreprenör Snickeri 14
Vanliga ersättningsmodeller Fast pris/fixt pris Entreprenören offererar totalpris för hela projektet Löpande räkning Debitering av allt material och all arbetstid sker utifrån faktisk åtgång Fast pris/fixt pris Fördelar Trygghet för beställaren; man får en uppfattning om den slutliga kostnaden Nackdelar Reservationer för olika arbetsmoment som kan vara svåra att definiera och prissätta Fast pris är aldrig ett fast pris i praktiken! Fast pris/fixt pris Kvaliteten på kravspecifikationen i anbudsförfrågan är av stor betydelse för hur väl det offererade fasta priset kommer att stämma överens med den slutliga verkliga kostnaden. 15
Löpande räkning Fördelar Lägre pris? Insyn i kostnaderna/bra dialog med entreprenören? Nackdelar Debiteringen kan vara svår att kontrollera Bevisbördan ligger hos beställaren vid ev tvist Dagbok med notering om arbetstid och material måste föras och kontrolleras Ersättningsreglering Prestationsbundna betalningar Värdera hur mycket som lagts ned Pengar det bästa påtryckningsmedlet Ändrings/tilläggsarbeten (ÄTA) Är mer regel än undantag vid de flesta projekt Kostnaden ligger utanför ett offererat fast pris Ett projekt med mycket ÄTA ökar kostnaderna Tidsplanen spricker Källa till tvister kräver uppföljning 16
Ändrings/tilläggsarbeten (ÄTA) Botemedel mot mycket ÄTA: Noggrann projektering och planering Professionell projektstyrning Viten vid försening Regleras i avtalet Kan till exempel vara ett belopp per påbörjad vecka Viktigt att tydligt ange start- och sluttid Upprätta alltid tidplan BESIKTNINGAR 17
Besiktningar och garantier När entreprenören åtgärdat brister från besiktningen och entreprenaden slutgiltigt är godkänd inleds garantitiden, som normalt är 2/5 år Innan garantitidens slut ska garantibesiktning göras. Styrelsen måste hålla reda på tiden för det är styrelsens (byggherren) ansvar att kalla till garantibesiktning. Ansvarstid Om fel upptäcks efter garantitidens utgång och dessa beror på entreprenörens försumlighet eller vårdslöshet finns ett ansvar som sträcker sig upp till tio år. Försäkringsskyddet Glöm inte att meddela föreningens försäkringsbolag vad man tänker att göra i fastigheten. 18
Arbetsmiljöansvar Som fastighetsägare är man ansvarig för samordningen av arbetsmiljön vid åtgärder i fastigheten. BAS = ByggArbetsmiljöSamordningsansvarig BAS-P= Projektering BAS-U= Utförande Ansvaret går att delegera vidare på konsult eller entreprenör vid total- och genomförandeentreprenad. Digital närvaroregistrering En ny lag from 2016-01-01 föreskriver att byggherren som beställer entreprenadarbeten ska ombesörja att de som finns på arbetsplatsen är inloggade i ett digitalt närvarosystem. Samt anmäla byggstart till Skatteverket. Går att skriftligt delegera till entreprenören, men inte vid delad entreprenad! Tvistelösning Allmän domstol Skiljenämnd Vad är snabbast Vad är billigast 19
Kom vi i mål? Kursen är slut Lycka till med projekten! 20